098 EX 01589/06 - 030
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2087-030/2009 o ceně nemovitosti - rekreační chaty číslo evidenční 25 umístěné na pozemku číslo parc. St. 507, v katastrálním území Řevničov, obec Řevničov, okres Rakovník, s příslušenstvím, bez pozemku.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Usnul soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Bryksova 763/46 198 00 Praha
Účel posudku:
Zjištění úhrnné ceny nemovitosti dle platného cenového předpisu, s uvedením ceny obecné za níž jsou nemovitosti prodejné v dražbě a uvedení ceny práv, závad a nájemních práv pro provedení exekuce na majetku povinného.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 9.4.2009 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Matýsek Mezilesí 2067 193 00 Praha 9
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 9, dne 24.5.2009
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Podle usnesení Exekutorského úřadu Praha 9, se sídlem Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9, pod spisovou značkou 098 EX 01589/06-030, ze dne 6.3.2009 se ustanovenému znalci Ing. Vladimíru Matýskovi ukládá, aby podal písemně do 40 dnů 5x znalecký posudek. Úkolem znalce je ocenit nemovitosti, a to: - nemovitosti zapsané na LV č. 897, okres Rakovník, obec Řevničov, kat. území Řevničov, ve vlastnictví Pospíšil Josef, Blahoslavova 1609, Hořice, 508 01 Hořice v Podkrkonoší, r.č.:650307/1388, podíl 1/2, a to v obci Řevničov, budovy č. e. 25 se způsobem využití ind. rekreace, na parcele St. 507 vedené na LV č. 46 a uvést a) cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu b) cenu obecnou, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné c) cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitosti váznou
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata č. e. 25 Adresa nemovitosti: 270 54 Řevničov Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Řevničov Katastrální území: Řevničov Počet obyvatel: 1 410 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 38,0397 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 38,04 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.4.2009 za přítomnosti MUDr. Venuše Juhové, pan Josef Pospíšil se nedostavil ani nepřevzal oznámení o konání prohlídky nemovitosti.. 4. Podklady pro vypracování posudku a) dodané objednavatelem - usnesení Exekutorského úřadu Praha 9, se sídlem Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9, pod spisovou značkou 098 EX 01589/06-030, ze dne 6.3.2009 - usnesení Okresního soudu v Kladně, pod zn. 198526/06/26104060/P, jednací číslo 23 Nc 5535/2006-7, ze dne 25.7.2006, v exekuční věci oprávněného ČSOB proti povinnému Pospíšil Josef, nar. 7.3.1965, bytem Slaný, Bezručova 496 pro 7.845,22 Kč s příslušenstvím, exekucí na majetku povinného - exekuční příkaz exekutorského úřadu Praha 9 č.j. 098EX 1589/06-7, ze dne 9.8.2006, příkaz na nařízení exekuce prodejem nemovitosti povinného
-3- výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.3.2009, LV č. 897, kat. úz. Řevničov, Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD - informace poskytnuté objednavatelem posudku b) opatřené znalcem - informace poskytnuté MUDr. Venuší Juhovou - informační katastrální mapa dálkovým přístupem - informace o parcele č. St. 507 dálkovým přístupem, LV č. 507, kat. úz. Řevničov - cenové a právní předpisy platné ke dni zjišťování ceny nemovitosti - skutečnosti zjištěné na místě samém - informace z realitního trhu - fotodokumentace - mapová situace
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnictví k nemovitosti nebylo znalci doloženo nabývacími listinami, je však evidenčně vyznačeno na výpisu z KN, list vlastnictví číslo 897, katastrální území Řevničov, obec Řevničov, okres Rakovník, kde je v části B vyznačena budova č.e. 25 se způsobem využití rod. rekreace, umístěná na pozemku č. parc. St. 507. Stavba je ve spoluvlastnictví dvou vlastníků s ideálním spoluvlastnickým podílem 1/2. Vlastnické právo má vyznačeno MUDr. Venuše Juhová, r.č. 715407/0693, Obránců míru 2171, Kročehlavy, 272 01 Kladno1, číslo telefonu 605479322, a Josef Pospíšil, r.č. 650307/1388, Bašnice 35, 508 01 Hořice v Podkrkonoší. Fotokopie výpisu LV č. 897 viz. příloha. Pozemek není předmětem ocenění. Zastavěný pozemek č. parc. St. 507 a okolní lesní pozemek č. parc. 3744/1 jsou zapsány na LV č. 46, kde vlastníkem je ČR, právo hospodaření Lesy České republiky, s.p. Přemyslova 1106/19, Hradec Králové, Nový Hradec Králové, 501 68. K užívání zastavěného pozemku nebyl znalci doložen doklad o nájemním vztahu ani listina o podmínkách užívání přilehlého lesního pozemku a zajištění přístupu k nemovitosti. Dále je v části C listu vlastnictví exekuční příkaz k prodeji předmětné nemovitosti a to spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 jež je ve vlastnictví pana Josefa Pospíšila, příkaz 098 EX1598/2006-7 (23 Nc5 535/2006-7) ze dne 9.8.2006, právní moc ke dni 6.9.2006 a příkaz 111 EX7529/2009-2 (12 Nc 5694/2008-3) ze dne 14.12.2008, právní moc ke dni 12.12.2008 a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k ideální jedné polovině nemovitosti 063 EX-1156/2005-26 (3 Nc 4180/2005-5) ze dne 3.4.2009. Závazky, zástavní práva pro existující pohledávky nebo jiné právní závady, dluhy, jiné právní povinnosti nebo věcná břemena na listu vlastnictví neuvedená, znalcem nezjištěna. Ve smyslu § 336 o.s.ř.
(závadami jsou věcná břemena a nájemní práva).
-46. Dokumentace a skutečnost Výkresová dokumentace nemovitosti nebyla předložena, a dle vyjádření spoluvlastníka se nedochovala. Stáří a opotřebení stavby je stanoveno dle druhu a stavu konstrukcí, s přihlédnutím ke sdělení spoluvlastníka. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr zjištěných fyzickým měřením staveb na místě samém, z geodetických podkladů a ze způsobu měření a výpočtu stanového vyhláškou Ministerstva financí České republiky číslo 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. (zákon o oceňování majetku). Postupy oceňování pro odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitostí Ocenění je provedeno podpůrně dle cenového předpisu a "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, dost. 1 zákona a.151/1997 Sb.., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Znalec nejdříve provedl ocenění cenou dle platného cenového předpisu k datu prohlídky ( tzv. administrativní cenou, která je u rekreační chaty k danému datu zjišťována porovnávací metodou). Ocenění dle cenového předpisu platného ke dni prohlídky nemovitosti je jednou z metod pro odhad obvyklé ceny (tržní ceny, obecné ceny) nemovitostí. Pozemek je jiného vlastníka. Následně provedl znalec cenové porovnání nabídek na prodej obdobných nemovitostí v dané lokalitě na základě internetového realitního trhu. Popis a porovnání nemovitostí nabízených na trhu viz příloha. Ocenění je zpracováno k datu 9.4.2009, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost rekreační chaty č.e. 25 je umístěna jihovýchodně od Řevničova v zalesněné chatové oblasti severně od komunikace E48, na okraji lesního porostu v katastrálním území Řevničov, okres Rakovník. Okolní zástavbu tvoří rekreační chaty. Přístup je z jihu po nezpevněné lesní cestě. Jedná se o stavbu rekreační chaty na podezdívce. Správní centrum je v obci Řevničov, docházková vzdálenost
-52,5 km, zastávka autobusu na znamení, nebo vlastní doprava. Pozemek jiného vlastníka je rovinný, přibližně obdélníkového tvaru, s možností napojení na elektrorozvod. Cena rekreační chaty zjištěná dle cenového předpisu porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství a popřípadě cenu vedlejších staveb, tvořících její příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2.
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rekreační chata č. ev. 25
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rekreační chata č. ev. 25 - § 26 Rekreační chata s evidenčním číslem 025 samostatně stojící na pozemku č. parc. St. 507 je nepodsklepená, jednopodlažní bez podkroví. První nadzemní podlaží obsahuje vstupní verandu, kuchyňský kout, obytnou místnost, ložnici, komoru a suché WC. Obvodové stěny jsou na bázi dřevní hmoty oboustranně obíjené s vnějším omítaným povrchem, stropní konstrukce jsou dřevěné, střecha nízká sedlová, krytina plechová, okna jednoduchá, okenice dřevěné, podlahy prkenné, dveře výplňové, zárubně dřevěné, vytápění lokální, elektropřípojka, odpad ze suchého WC do žumpy. Údržba podprůměrná, poškozené konstrukce, chata není pod uzamčením, dle vyjádření spoluvlastnice není delší dobu užívána, vnitřní vybavení poškozeno vandalem. Stáří stanoveno odhadem. K nemovitosti náleží venkovní úpravy (předložené schody, žumpa, přípojka elektriky). Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20):
Chata Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel 50 roků 4 729,- Kč/m3
-6-
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
(5,21+1,95)*(7,22+7,24)*0,5
Název podlaží 1.NP:
51,77 m2
=
Zastavěná plocha 51,77 m2
Konstrukční výška 2,79 m
Obestavěný prostor: 1.NP+podezdívka+k ((2,24+2,76)*0,5+(0,80+0,50)*0,5)*1,95*7,24+ = rov: 7,22*5,21*(2,79+0,53+1,10*0,5) Obestavěný prostor – celkem: =
190,05 m3 190,05 m3
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty - Konstrukce na bázi dřevní hmoty s vnější omítkou, část verandy je zděná, zděná podezdívka. 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) - El. proud, voda nezavedena, žumpa pro suché WC v chatě. 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu - Suché WC 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění - Možnost lokálního vytápění, kamna odstraněna. 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty - Přípojka elekro, žumpa pod suchým WC. 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Odstraněna kamna, nezavedena voda. 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
č.
Vi
II III
0,00 0,00
I II
-0,01 0,00
II II
-0,06 0,00
III
0,00
I II
-0,05 -0,05
IV
0,65
č.
Pi
III III I
0,00 0,00 -0,02
II
-0,01
Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V10 * 0,80 = 0,432 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí - V dané lokalitě je na malém prostoru umístěno větší množství chat, což má vliv na klidný pobyt v lokalitě. 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku - Příjezd lesem.
-75. Hromadná doprava - špatná dostupnost - Pouze meziměstský autobus, nebo vlastní doprava. 6. Parkovací možnosti - špatné - Volně u chaty na lesním pozemku, smluvně neošetřeno (nedoložen doklad o možnosti parkování v lese). 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - Původní dřevěné lesní chaty jsou ve velké míře nahrazovány chatami zděnými, jež umožňují celoroční pobyt, vzdálenost mezi chatami je relativně malá.
I
-0,02
I
-0,02
I I II II
-0,05 0,00 0,00 -0,10
č.
Ti
I
-0,10
I
-0,05
I
-0,05
10
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,780 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - Na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě nabídky převyšuje poptávku. Jsou nabízeny zejména zděné rekreační chaty ve vyšší cenové relaci, o chaty na bázi dřevní hmoty není zájem. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku - Pozemek je ve vlastnictví lesů ČR. 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Na pozemku jiného vlastníka. Nedoložen doklad o nájemním vztahu k zastavěnému pozemku, podmínky užívání přilehlého lesního pozemku a zajištění přístupu k nemovitosti. Stavba je ve spoluvlastnictví dvou vlastníků s ideálním spoluvlastnickým podílem 1/2. 3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,800 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,432 * 0,780 * 0,800 = 0,270 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 729,- Kč/m3 * 0,270 = 1 276,83 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 276,83 Kč/m3 * 190,05 m3 = 242 661,54 Kč Rekreační chata č. ev. 25 - zjištěná cena = 242 661,54 Kč
-8-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rekreační chata č. ev. 25
=
242 661,54 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
242 661,54 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
242 660,- Kč
Úhrnná cena nemovitostí podle stavu ke dni 9.4.2009, zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky číslo 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky číslo 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. (zákon o oceňování majetku), činí celkem Kč 242 660,-slovy: Dvě stě čtyřicet dva tisíc šest set šedesát Kč. Zjištěná cena jedné ideální poloviny nemovitostí podle stavu ke dni 9.4.2009, zjištěná dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky číslo 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky číslo 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. (zákon o oceňování majetku), činí
Kč 121 330,-slovy: Sto dvacet jedna tisíc tři sta třicet Kč.
Odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitostí podle stavu ke dni 9.4.2009. Hodnotu a prodejnost oceňované nemovitosti je ovlivněna níže uvedenými faktory jež ovlivňují segment potencionálních kupců. Jsou to zejména následující faktory: · · · · · · · ·
Údržba konstrukcí je podprůměrná, stáří stavby cca 50 roků, stavba je ve zhoršeném technickém stavu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Nemovitost je umístěna na cizím pozemku, přístup přes cizí pozemek. Spoluvlastníkem nemovitosti nedoložen nájemní vztah k zastavěnému pozemku. K nemovitosti je příjezd dvoustopým vozidlem po lesní cestě. Spoluvlastníkem nemovitosti nedoložen bezproblémový přístup k oceňované nemovitosti (nájemní smlouva, věcné břemeno atd.). Dopravní dostupnost autobusem. Docházková vzdálenost cca 1 km. Právo hospodaření, restituční nároky, věcná břemena nedoloženy, znalec vychází z právního stavu uvedeného na výpisu z KN, LV č. 897 ze dne 6.3.2009, kde v části C listu
-9-
· · · · · · ·
vlastnictví je exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a to ke spoluvlastnickému podílu 1/2, kterou vlastní Josef Pospíšil. Nemovitost je ve spoluvlastnickém podílu a je tudíž velmi obtížné realizovat na trhu prodej pouze jedné ideální poloviny nemovitosti. Nemovitost je napojena na elektrorozvod. Nemovitost se nenachází v území, kde lze uvažovat s nepříznivými přírodními jevy (záplavy, zemětřesení, sesuvy půdy). Riziko kontaminace půdy nepřichází v úvahu. Riziko radonové zátěže nezjištěno. Nemovitost není pronajímána. blasti s možným výskytem archeologických nálezů - nepřichází v úvahu.
Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena. Dle vyjádření MUDr. Venuše Juhové není ke dni prohlídky nemovitost pronajata. Spoluvlastníci mezi sebou nemají písemně upravený způsob užívaní nemovitosti, nemovitost téměř neužívaná, poškozená a volné přístupná z důvodu poškození vstupních dveří. MUDr. Venuše Juhová se při prohlídce nemovitosti znalci ústně vyjádřila, že je nakloněna k prodeji nemovitosti jako celku a poskytla telefonní spojení (č.tel. 605479322). Odhad obvyklé ceny dosažitelné na trhu s nemovitostmi podle stavu ke prohlídky, vyčíslený s přihlédnutím k výše zjištěným skutečnostem, poloze a zejména porovnávací hodnotě nabídek na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě, je oproti zjištěné ceně dle cenového předpisu nižší cca o 18%, to je cena kolem
Kč 200 000,-slovy: Dvě stě tisíc Kč. Toto stanovisko vychází zejména ze skutečnosti, že nemovitost je umístěna na cizím pozemku a přístup je rovněž přes cizí pozemek. Nebyl doložen nájemní vztah k zastavěnému pozemku, nedoložen bezproblémový přístup k oceňované chatě přes pozemek jiného vlastníka. Stavba je ve zhoršeném technickém stavu a v neposlední řadě mají na obchodovatelnost vliv i majetkoprávní vztahy.
Závěr - odpovědi na požadované otázky: a) Cena zjištěná dle platného znaleckého předpisu: Kč 242 660,slovy: Dvě stě čtyřicet dva tisíc šest set šedesát Kč. Zjištěná cena jedné ideální poloviny nemovitostí činí: Kč 121 330,slovy: Sto dvacet jedna tisíc tři sta třicet Kč.
- 10 b) Cena obecná za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné je odhadnuta znalcem ve výši: Kč 200 000,slovy: Dvě stě tisíc Kč. Z toho cena jedné ideální poloviny činí: Kč 100 000,slovy: Jedno sto tisíc Kč c) Cena práv a závad a nájemních práv pokud na nemovitostech váznou: na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena ani právo nájemního vztahu.
V Praze 9, dne 24.5.2009 Ing. Vladimír Matýsek Mezilesí 2067 193 00 Praha 9
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 12. 11. 1986 čj. ZT 1953/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2087-030/2009 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh Kopie výpisu z katastru nemovitostí. Kopie mapy katastrální dálkovým přístupem. Mapové situace. Ortofoto. Informace o parcelách dálkovým přístupem. Porovnávací tabulka. Fotodokumentace.
