Č.SPISU:
EX 1031/05-68
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2856 - 83/2009
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUČNÍM ŘÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚŘAD V HODONÍNĚ ve smyslu §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
NEMOVITOST :
Dům č.p. 853
k.ú.
Dubňany
okr. Hodonín obec: Dubňany
LV č. 882 na pozemku, parc. č. 3613
zastavěná plocha a nádvoří
VLASTNICTVÍ: Jana Daňková, bytem Bzinská 1420, 696 81 Bzenec R.Č.605618/0944 Libuše Obadalová, bytem Jarohněvice 544, 696 03 Dubňany R.Č. 615525/1388
Podíl. Podíl.
1/6 5/6
Dvorní průčelí - vstup
Hlavní průčelí
ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Exekutorského úřadu v Hodoníně, ve věci oprávněného Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 IČ:41197518 proti povinnému Libuše Obadalová, bytem Jarohněvice 544, 696 03 Dubňany R.Č. 615525/1388 na základě usnesení ze dne 14.7.2009 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský úřad v Hodoníně Mgr. Kamil Brančík ing. František Dobiáš tel: 518341823 Sadová 15, 695 01 Hodonín Perunská 46, 695 04 Hodonín
19.8.2009
Datum místního šetření: Počet stran celkem:
15
Datum zpracování: Počet vyhotovení:
3
28.8.2009
Počet příloh:
Vyhotovení č.
1
3
OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI II) OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI A) Výpočet ceny porovnávacím způsobem B) Výpočet ceny výnosovým způsobem C) Výpočet věcné hodnoty D) Zjištění obvyklé ceny E) Rekapitulace
Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost: Dům č.p. 853 včetně příslušenství LV č. 882 pro k.ú. Dubňany Související pozemek: č.parc. 3613
zastavěná plocha a nádvoří o výměře 120m2
Zjistí se Administrativní cena nemovitosti podle stavu ke dni 19.8.2009. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům včetně přísl. Jarohněvice 853/544 696 03 Dubňany Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Dubňany Katastrální území: Dubňany Počet obyvatel: 6 533 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 76,0217 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 152,04 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.8.2009 za přítomnosti pí. L. Obadalové.
2
4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín pro LV č. 882 k.ú.Dubňany, ze dne 17.7.2009 - zjištění na místě samém při prohlídce nemovitosti dne 19.8.2009. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podklad: LV č. 882 k.ú.Dubňany Druh vlastnictví: podílové Vlastnické právo: Jana Daňková, bytem Bzinská 1420, 696 81 Bzenec podíl: 1/6 Libuše Obadalová, bytem Jarohněvice 544, 696 03 Dubňany R.Č. 615525/1388 podíl: 5/6 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji, jiná omezení nezjištěna.
R.Č.605618/0944
6. Dokumentace a skutečnost K dispozici nebyla žádná výkresová ani jiná dokumentace, která by se týkala oceňovaného domu nebo staveb příslušenství. 7. Celkový popis nemovitosti Dům č.p. 853 s příslušenstvím je situován jako řadový, koncový v běžné uliční zástavbě v ulici Kyjovský řádek, podél místní, zpevněné komunikace. Nemovitost je v bytové zóně, na severním okraji místní části Jarohněvice, kde je výlučně obytná, nízkopodlažní zástavba. Dům je napojen na nadzemní elektrické vedení, kanalizaci a vodovod. Všechny veřejné inženýrské sítě (včetně plynovodu probíhají souběžně se zástavbou. Příjezd k domu je přímo z vozzovky přes vlastní dvorek. K domu náleží vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemek parc. č. 3613. Hospodářské objekty ve dvoře domu, šopa a přístřešek na palivo, oplocení a přípojky IS-vodovod a kanalizace. Zastavěný pozemek, parc. č. 3613, bez trvalých porostů je mimo zastavěnou část využívaný jako dvůr. V domě nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní, nebo by se k takovému účelu využívaly. Převažuje evidentně podlahová plocha obytných místností. Všechny prostory domu na sebe konstrukčně i komunikačně navazují. Vstup do domu je z ulice, přes dvorek a vstupní dveře do předsíně. Odtud je přístup do kuchyně a dále do obytného pokoje. Zde je jednoduché ocelové schodiště do podkroví, kde je jedna obytná místnost. Z předsíně je vstup do koupelny a WC. Z ulice je přímý vjezd do dvora. Z veřejného prostranství možný přímý vstup do domu ještě ze zadního průčelí. Odtud byl pravděpodobně původní hlavní vstup do domu. Ten se ovšem jako takový nevyužívá. Před zadním průčelím je pouze nezpevněná plocha. Obytná část domu obsahuje jeden obytný pokoj, obytnou kuchyň, předsíň, koupelnu a WC. V podkroví je ještě jeden pokoj a předsíňka. Zbylý prostor podstřeší je využíván jako půda Z popisu vyplývá, že dům je dle §2 písm. a), bod 2 vyhlášky 501/2006 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván.
3
Dům byl postaven a uveden do trvalého užívání přibližně v roce 1935, tradiční stavební technologií, v době výstavby obvyklou. V průběhu užívání byl běžně udržován a také trvale užíván převážně k bydlení. Hospodářské objekty ve dvoře byly vybudovány později. V současnosti je dům obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení v plném rozsahu.
Posudek I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Dům č.p. 853 - § 26a Rodinný dům č.p. 882 byl vybudován a uveden do užívání v roce 1935. Je přízemní, nepodsklepený a podkroví sedlové střechy je zčásti uzpůsobeno k využití pro bydlení. Domek je umístěn v řadové zástavbě okrajové části obce. Za vstupem je předsíňa, ze které je vstup do obytné části domu. Z verandy je přímý vstup do koupelny a WC. Dům má podstandardní vybavení a to zejména vzhledem k neexistujícímu rozvodu plynoinstalace a lokálnímu vytápění na tuhá paliva. Byl vybudován tradiční stavební technologií, v místě a čase výstavby obvyklou. Stěny jsou vesměs z cihelného zdiva, stropy jsou dřevěné, trámové s omítaným vodorovným podhledem, Střecha je sedlová s taškovou krytinou. Základy domu jsou betonové bez hydroizolací, stěny jsou vesměs z cihelného zdiva s vnitřní i vnější vápennou omítkou. Krov je klasický dřevěný, sedlový, jednoduchý hambálkový s krytinou z pálených tašek. Klempířské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou náplňové, dřevěné. Koupelna je vybavená sprchou a umývadlem a je zde jednoduchý keramický obklad, splachovací WC je samostatný. V kuchyni je dřez a el. sporák. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné prkenné, v koupelně je teracová a keramická dlažba. Vytápění domu je lokální, na tuhá paliva. Fasáda je hladká, bez obkládaného soklu. Celkový technický stav domu je hodnocen jako podstandardní. V den prohlídky je dům obydlený ale chybí účinná a dlouhodobá údržba. Stěny domu jsou silně zavlhlé a vesměs promrzají, zejména štítová stěny pravého průčelí, která je po asanaci sousedního domu nekrytá. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:
Rodinný dům Jihomoravský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 74 roků
4
Základní cena ZC (příloha č. 20a):
2 950,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Přízemí: Název podlaží Přízemí:
6,47*6,53+2,30*1,10
= Zastavěná plocha 44,78 m2
44,78 m2 Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor: VRCHNÍ STAVBA: (6,47*6,53+2,30*1,10)*4,3+3*2,18*(6,47-1,10) = ZASTŘEŠENÍ: 6,47*3,53*2,95*0,5+2,30*1,10*1,0+3*5,37*1,35*0,5 = Obestavěný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00
227,67 m3 47,09 m3 274,76 m3
ZP1 = 44,78 m2 ZP = 44,78 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Vedlejší stavba byla po pžáru zbořena. Zbylá štítová stěna nevyhovuje z hlediska tepelné techniky a navíc způsobuje vlhnutí a vznik plísní. 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
č.
Vi
II III I III III
-0,01 0,00 -0,02 0,02 0,00
I II
-0,08 -0,05
I II III
0,00 -0,03 0,05
I
-0,01
I
-0,10
V
0,45
Koeficient pro stáří 74 let: 0,7 12
Index vybavení IV = (1 + ĺ Vi ) * V13 * 0,7 = 0,243 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta
5
č.
Pi
I
0,02
2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce nebo v nesrostlém území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení - Dům je přímo u frekventované, průjezdní komunikace. 4. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se základními potravinami 5. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 7. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti v obci - omezené pracovní možnosti v obci a okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
II
-0,01
III
0,00
I
-0,03
I II III
-0,04 0,00 0,00
II I III II
0,00 -0,04 0,00 0,00
Index polohy IP = (1 + ĺ Pi ) = 0,900 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
Index trhu IT = (1 + ĺ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,243 * 0,900 * 0,900 = 0,197 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 950,- Kč/m3 * 0,197 = 581,15 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 581,15 Kč/m3 * 274,76 m3 = 159 676,77 Kč Dům č.p. 853 - zjištěná cena =
159 676,77 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu č.p.853 - § 27 - § 32 Zastavěný pozemek je tvořen jedinou parcelou, zastavěnou domem a vedlejšími stavbami, zbytek je využíván jako malý dvůr. Pozemek je rovinný. Ohraničen je ploty nebo zástavbou. V místě je možnost napojení na veškeré inž. sítě. Přístup je z veřejného prostranství, kde probíhá zpevněná komunikace místního významu. Pozemek se nachází na okraji zástavby místní části Jarohněvice, která není s vlastní obcí Dubňany stavebně srostlá. V okolí je převážně bytová zástavba. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 6
Jedn. cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
zastavěná plocha a nádvoří 3613 120,00 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
152,04
18 244,80 18 244,80
-30 % -30 % -
5 473,44 12 771,36
10 % 10 % +
1 277,14 14 048,50 1,0260 2,1420 30 874,28
* *
Pozemek náležející k domu č.p.853 - zjištěná cena
=
30 874,28 Kč
Výsledné ceny: a) Dům č.p. 853 b) Pozemek náležející k domu č.p.853
= =
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
159 676,77 Kč 30 874,28 Kč 190 551,05 Kč
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Paříkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
7
II) OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI A) Výpočet ceny porovnávacím způsobem PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitostí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: srpen 2009.
CHARAKTERISTIKA OBCE: Město Dubňany získaly své jméno od okolních dubových lesů. Dubňany leží asi 6 km severně od Hodonína. První písemná zmínka o Dubňanech je doložena z roku 1349. Vývoj a charakter města byl ovlivněn existencí několika uhelných dolů zásobujících elektrárnu Hodonín. Známá je zdejší výroba slovácké keramiky. K místním památkám patří římskokatolický farní kostel zasvěcený sv. Josefu, postavený v r. 1885. Dubňany žijí bohatým kulturním životem. Dokladem je působení několika národopisných souborů, soustředěných v kulturním domě - od dětské Dúbravěnky, přes Dúbravu, po ženské Drmolice a mužský sbor. Za jejich účasti se zde každoročně pořádají ve druhém říjnovém víkendu tradiční krojované hody. Vrcholem kulturního dění bývají koncerty a pořady v období Vánoc. Dubňany jsou také vinařská obec, vinná réva se pěstuje ve vinohradech s krásnými bůdami pod Dubňansků horů nebo pod milotskými Šidlenami. Z přírodovědných zajímavostí stojí za zmínku památný dub rostoucí u Jarohněvského dvora, jehož stáří je odhadováno na asi 600 let. Katastrální výměra: 2257 ha Počet obyvatel: 6666 Z toho v produkt. věku: 3930 Průměrný věk: 36,1 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ano Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano V centru města stavební činnost zejména na rozšíření infrastruktury. Tyto změny by měly přispívat postupně mimo jiné i ke zlepšení rozvoje trhu s nemovitostmi, který prozatím nezaznamenává výrazný vzrůst v této lokalitě, dá se říci, že spíše stagnuje. Lepší je perspektiva v oblasti služeb a rozvoji malých firem. Poptávka po bytech je v posledním období stabilní a mírně převyšuje nabídku.
Porovnávané nemovitosti - přehled: 1. Rodinný dům o velikosti 3+1 v klidné části města Dubňany. Domek je přízemní, po částečné rekonstrukci - nová koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem. Bez kuchyňské linky. Přivedeny veškeré IS. Domek je ihned volný k bydlení. K domu náleží dvorek a hospodářská budova. Užitná plocha: 125 m² Počet NP: 1 Forma vlastnictví: soukromý majitel Stav objektu: menší opravy.
2. Rohový,cihlový dům 3+kk v obci Svatobořice-Mistřín,část Mistřín s dvorem a zahradou.Nemovitost se nachází na rovinatém terénu.Celková výměra pozemku je 599m2.Při vstupu na chodbu je po pravé straně ložnice,obývací pokoj,kuchyně s jídelnou,koupelna s WC (nutná rekonstrukce),komora.Po levé straně je průjezd se skladovacím prostorem,dvůr s hosp.stavbou,která může sloužit jako garáž s dílnou.Voda obecní,elektřina 230V,plyn(wawky),kanalizace,kabelová TV.
Stránka 8
3.
Jednopodlažní RD 3+1 se sedlovou střechou, hospodář. zázemím (samostatný sklep, dílna, sklad. místnost), stojící v uliční zástavbě, v klidné části města. K domu patří hezká a prostorná zahrada - 549 m2, samostatně stojící garáž. Dům je napojen na veškeré sítě (el. 220/380V, ob. vodovod + kanalizace, plyn, tel. přípojka), navíc má vlastní studnu. Dispoziční řešení: vstup ze dvora přes verandu do kuchyně a pokojů, KO a komora jsou přístupny z kuchyně, WC přístupné z verandy, okna - původní dřevěná, podlahy - dlážka, beton, dlažba. Zastavěná plocha 311 m2 Počet podlaží objektu 1 Plocha parcely 860 m2 Typ objektu přízemní Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý.
4. Okr. Hodonín. Prodej RD v řadové zástavbě určený k demolici v obci Dubňany. Celková plocha je 183 m2. IS: elektřina, obecní vodovod, plyn, kanalizace, vlastní studna. Šířka pozemku cca 10,5m. Poloha objektu: řadový Druh objektu: cihlová Stav objektu: dobrý Počet podlaží v objektu: 0 Typ domu: přízemní.
ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:
Cena před a Koef po redukci na redukce pramen ceny
Porovnání cen ve vztahu k oceňované nemovitosti: K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha funkční velikost velikost vybavení stavebně Index Cena porovnávaná využitelpozemku domu technický odlišnosti nost stav
Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný dům v Dubňanech 2.
Rodinný dům ve Svatobořicích - Mistříně
3. Rodinný dům v Dubňanech 4. Rodinný dům v Dubňanech
940 000 Kč
0,85
799 000 Kč 795 000 Kč
1,00
795 000 Kč 1 350 000 Kč
0,90
1 215 000 Kč 300 000 Kč
0,90
270 000 Kč
0,80 Lepší 0,80 Lepší 0,80 Lepší 0,80 Lepší
0,17 0,50 Lepší Lepší 0,19 0,60 Lepší Lepší 0,14 0,50 Lepší Lepší 0,62 1,00 Obdobné Lepší 166 320 Kč Maximální porovnávaná cena: 135 830 Kč Minimální porovnávaná cena: Odchylka od průměru: 0,15
1,00 0,85 1,00 Obdobné Lepší Obdobné 1,00 1,00 0,80 Obdobné Obdobné Lepší 1,00 0,85 0,80 Obdobné Lepší Lepší 1,00 0,70 1,00 Obdobné Lepší Obdobné
Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskutečněný prodej.
0,50 Lepší 0,50 Lepší 0,50 Lepší 1,10 Horší
Porovnávací hodnota celkem:
Cena nemovitosti, zjištěná porovnávacím způsobem činí:
150 000 Kč
Stránka 9
150 434 Kč
135 830 Kč 152 640 Kč 165 240 Kč 166 320 Kč
B) Výpočet ceny výnosovým způsobem Dům č.p. 853
Dubňany
k.ú.
LV č. 882
I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný dům č.p. 853 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Zastavěná plocha: 45 m2 2 0m
Obestavěný prostor: 275 m3 0 m3
45 m2
Zastavěná plocha staveb celkem:
275 m3
II) POZEMKY A POROSTY: zastavěná plocha a nádvoří
120 m2 120 m2
parc. č. 3613 o výměře Výměra pozemku celkem:
III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE ÚČELU VYUŽITÍ: Prostory účelně využitelné pro pro jako jako pro
bydlení skladování provozovna garážování jiné účely
45 0 0 0 0
2
m m2 m2 m2 m2
(určeno poměrem ze zastavěné plochy)
x x x x x
0,80 1,00 1,00 0,80 1,00 Užitné plochy celkem:
= = = = =
36 0 0 0 0 36
m2 m2 m2 m2 m2 m2
IV) ANALÝZA HRUBÝCH PŘÍJMŮ Z PRONÁJMŮ STAVEB: Porovnání údajů: Průměrná výše pronájmu (Kč/m 2/rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalitě. 1. Realitní kancelář Hodonín 2. Realitní kancelář Kyjov 3. Realitní kancelář Veselí n.M. 4. Zjištěné nájemné v místě nebo okolí (dle údajů v místě): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle vlastní databáze nájmů): Průměrná základní hodnota nájmu (Kč/m2/rok):
bydlení 1600 1550 1500
skladování 0 0 0
provozovna 0 0 0
garážování 0 0 0
jiné účely 0 0 0
nezjištěno
0
0
0
0
1500
0
0
0
0
1 540
0
0
0
0
Redukce hrubých příjmů dle jejich způsobilosti k pronájmu: Přehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k plochy podm. plochy nevhodné k pronájmu vhodné k pronájmu pronájmu Druh využití: bydlení 36 0 skladování 0 0 0 provozovna 0 0 garážování 0 0 jiné účely 0 0 Užitná plocha celkem: 36 2 Využitelná plocha staveb celkem : 36 m Průměrné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 540 Kč/m2/rok
Stránka 10
0 0 0 0 0 0
Průměrná Sníže výše nájmu -ní v Základní roční výše Kč/m2/rok % nájmu 1 540 60% 55 440 Kč 0 0% 0 Kč 0 Kč 0 0% 0 Kč 0 0% 0 Kč 0 0% 55 440 Kč Celkem: z toho na bydlení:
1 232 Kč/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalitě dle místních podmínek: a) Vliv opotřebení
negativní
Index 0,75
d) Vliv polohy
b) Vliv vybavení
negativní
0,75
e) Využitelnost
c) Vliv závad a rizik
bez vlivu
Index 1,00
bez vlivu
0,80
1,00 f) Vliv zvláštních podmínek Celkový index: 0,45 snižující
bez vlivu
1,00
2 690 Kč/m /rok
Dosažitelná výše nájemného : Údaje časové a opotřebení:
Stáří stavby: 74 roků Předpokládaná životnost: 100 roků Předpokládaná ekonomická životnost: 10 roků Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty: Opotřebení: Výchozí cena pro stanovení amortizace a nákladů C: Výdaje (roční): Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů: Daň z nemovitosti: (odhad)
Doba dalšího trvání: 26 roků Úroková míra pro amortizaci: 3,0% 13,4% 74,0% 300 300 Kč ano - výpočet věčnou rentou 100 Kč
Pojištění:
0 Kč
Oprava a údržba:
30 030 Kč
Správa nemovitosti:
2 250 Kč
Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: A = (C x iA) / ((1+ iA)T -1) =
26 195 Kč
Nájemné z pozemku:
0 Kč
Výdaje celkem:
58 575 Kč
Roční nájemné celkem: VN = Míra kapitalizace: a) základní:
tj.
236%
24 840 ,- Kč/rok r1 = 4,9%
b) odhad budoucí inflace:
r2 = 4,0%
c) rizika:
r3 = 4,5%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0% r =r1 + r2 + r3 + r4 = 13,4%
Hodnota staveb, zjištěná výnosovým způsobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH PŘÍJMŮ Z PRONÁJMŮ POZEMKŮ:
0 Kč
Porovnání údajů: Průměrná výše pronájmu (Kč/m 2/rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor zastavěná na výši pronájmu v posuzované plocha lokalitě. 1. Realitní kancelář Hodonín 65 2. Realitní kancelář Kyjov 70 3. Realitní kancelář Veselí n.M. 70 4. Zjištěné nájemné v místě nebo okolí (dle údajů v místě): nezjištěno 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 60 vlastní databáze nájmů): Průměrná základní hodnota 66 nájmu (Kč/m2/rok):
manipulace, dvůr 0 0 0
zahrada, sad, rekreační plochy 0 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,00
0,00
0,00
0,00
Stránka 11
parkování, průchody, příjezdy jiné využití (orná) 0 0 0 0 0 0
Redukce hrubých příjmů dle jejich způsobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu:
Přehled ploch k pronájmu:
plochy vhodné k pronájmu Druh využití: zastavěná plocha 120 manipulace, dvůr 0 parkování, přejezdy 0 zahrada, sad, (rekreace) 0 jiné využití 0 Výměry celkem: 120 Využitelná plocha pozemku celkem :
Průměrná Sníže plochy nevhodné k výše nájmu -ní v Základní roční výše plochy podmínečně pronájmu Kč/m2/rok % nájmu vhodné k pronájmu 0,0 66,00 0% 0,0 7 920 Kč 0,0 0,00 0% 0,0 0 Kč 0,0 0 Kč 0,0 0,00 0% 0,0 0 Kč 0,0 0,00 0% 0,0 0 Kč 0,0 0,00 0% 0,0 7 920 Kč 0,0 Celkem: 2 Průměrný výnos z 1m2 využitelné plochy: 66,00 Kč/m2/rok 120 m
Úprava základní výše nájemného v lokalitě dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,80
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Index 0,80
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
bez vlivu 0,64
1,00 snižující
42,20 Kč/m2/rok VN = 5 064 ,- Kč/rok Náklady (odhad): 30% N= 1 519 ,- Kč/rok r= 13,4% Hodnota pozemků, zjištěná výnosovým způsobem: 26 454 Kč Hodnota nemovitosti, zjištěná výnosovým způsobem celkem: 26 454 Kč Průměrná zjištěná výše nájemného:
26 500 Kč
Výnosová hodnota nemovitosti celkem:
C) Výpočet věcné hodnoty Reprodukční cena domu, snížená o přiměřené opotřebení, případně o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání. Rodinný dům č.p. 853
275 m3
3 4200 Kč/m
x
Vedlejší stavby a venkovní úpravy :
Pozemek a porosty :
120 m
2
=
1 155 000 Kč 74,00% opotřebení: 0 Kč Výše nákladů na opravy: Věcná hodnota: 10 000 Kč 80,00% průměrné opotřebení: Věcná hodnota: 2 230 Kč/m = x Součet:
Věcná hodnota nemovitosti celkem:
Stránka 12
329 900 Kč
300 300 Kč
2 000 Kč 27 600 Kč 329 900 Kč
D) Zjištění obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: 159 676,77 Kč 30 874,28 Kč 0,00 Kč
I) Dům II) Pozemky a porosty III) Stavby příslušenství
Součet:
190 551,05 Kč
Administrativní cena nemovitosti podle cenového předpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení činí: 190 z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu
550 Kč 159 680 Kč 30 870 Kč
II) VÝPOČET VÁŽENÉHO PRŮMĚRU: CN / Cv = n=
Poměr věcné a výnosové hodnoty: Váha výnosové hodnoty: Vážený průměr:
12,449 5,000
(Cn + n x Cv) / (n + 1) =
77 067 Kč
77 100 Kč
po zaokrouhlení:
Hodnota, zjištěná dle Neegeliho metody váženého průměru:
77 100 Kč 190 550 Kč 150 000 Kč
Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
Copt. =
150 000 Kč
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů
bez vlivu
Hodnocení:
1,00
negativní
Hodnocení:
0,80
Hodnocení: i5 =
1,00 0,80
spoluvlastnictví
3) Jiné vlivy bez vlivu Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
120 000 Kč
Obvyklá cena:
Stránka 13
120 000 Kč
E) REKAPITULACE PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITOSTI:
LV č. 882
k.ú.
Dům č.p. 853
Dubňany
včetně příslušenství a pozemku parc.č.
18
zastavěná plocha a nádvoří
Obvyklá cena nemovitosti :
120 000 Kč Vlastnický podíl povinného: 5/6
Obvyklá cena vlastnického podílu povinného :
100 000 Kč
slovy: jednostotisíc Kč Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (věcná břemena), které by určoval zvláštní předpis, a které by pro svůj charakter z hlediska celospolečenských zájmů měly být nadále zajištěny, nebyly zjištěny. Nebylo zjištěno žádné další právo, odpovídající věcnému břemenu, ani jiné právo, např. nájemní, které by se vztahovalo na oceňovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí přísl. Katastrálního úřadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištěny.
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 28.8.2009
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČR ze dne 4. 10. 1983, čj. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2856 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.
znaleckého deníku. 83/09
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 28.8.2009
Přílohy: Příloha č. 1 - Fotodokumentace
1 strana
Stránka 14
Příloha č. 1 ke znaleckému posudku č. 2856-83/09
FOTODOKUMENTACE:
Snímek č. 1:
Interiér - obývací pokoj
Snímek č. 2:
Kuchyň
Snímek č. 3:
Koupelna
Stránka 15
