2009

ZNALECKÝ POSUDEK !. 38 – 38 / 2009 dle Usnesení !.j. 067 EX 984/09-24

Objednavatel: Sídlo: I": Zhotovitel: Sídlo: I":

mail:

Exekutorský ú"ad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P#emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spole!nost je zapsána v obchodním rejst#íku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústav$ kvalifikovaných pro znaleckou !innost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn%ní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Ú!el posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základ% Usnesení !.j. 067 EX 984/09-24 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 03.11.2009.

Posudek obsahuje:

22 stran v!etn% p#íloh

Posudek se p"edává:

ve !ty#ech vyhotoveních

Výtisk !íslo:

4

Zpracováno:

05.12.2009

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek !. 38 – 38 / 2009

strana

A! NÁLEZ ............................................................................................................................... 3! 1! Úkol a p#edm%t ocen%ní ............................................................................................... 3! 2! Místní šet#ení ............................................................................................................... 3! 3! Den ocen%ní ................................................................................................................. 3! 4! Podklady ......................................................................................................................3! 5! Uznávané metody ocen%ní ........................................................................................... 4! B! POSUDEK ......................................................................................................................... 7! 1! Aplikovaná metoda ocen%ní......................................................................................... 7! 2! Ocen%ní ........................................................................................................................ 8! 3! Vyhodnocení .............................................................................................................. 13! C! REKAPITULACE .......................................................................................................... 14! D! ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 15! E! P#ÍLOHY ........................................................................................................................16!

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A P#EDM$T OCEN$NÍ

Znalecký posudek je vypracován na základ% žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení !.j. 067 EX 984/09-24:

- ocenit nemovitost a její p#íslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocen%ní spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.!. 88/4, 248/3, 298/12 a 304/3, k.ú. Suchá Lhota, obec Suchá Lhota, zapsáno na LV !. 46 vedeného KÚ pro Pardubický kraj, KP Svitavy. 2

MÍSTNÍ ŠET#ENÍ

P#edm%t ocen%ní byl zkoumán p#i místním šet#ení konaném dne 19.11.2009 bez p#ítomnosti vlastník$ nemovitosti. 3

DEN OCEN$NÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 19.11.2009, což je den ocen%ní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV !. 46, k.ú. Suchá Lhota, získaný prost#ednictvím Dálkového -

p#ístupu do Katastru nemovitostí dne 03.11.2009 Snímky katastrální mapy Usnesení !.j. 067 EX 984/09-24 barevná fotodokumentace informace získané p#i místním šet#ení záznam z prohlídky a zam%#ení nemovitosti zákon !. 151/1997 Sb. (zákon o oce&ování majetku) ve zn%ní zákona !. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška !. 456/2008 Sb., kterou se m%ní vyhláška !. 3/2008 Sb., o provedení n%kterých ustanovení zákona !. 151/1997 Sb., o oce&ování majetku a o zm%n% n%kterých zákon$, ve zn%ní pozd%jších p#edpis$ Doc. Ing. Albert Bradá!, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradá!, DrSc. – Teorie oce&ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autor$ – V%cná b#emena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyn%k Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyn%k Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orienta!ní ceny rozpo!tových ukazatel$ stavebních objekt$ dle m%rných jednotek objekt$ – báze I. pololetí 2009, Porings, s.r.o. !asopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u!ení technického v Brn%, Údolní 53, 602 00 Brno; ro!níky 1996 až 2009 odborný !tvrtletník „Odhadce a oce&ování majetku“ vydávaný "eskou komorou odhadc$ majetku, Václavské nám%stí 1, 110 00 Praha 1; ro!níky 2003 až 2009 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2008 3


5 5.1


UZNÁVANÉ METODY OCEN$NÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z p#edpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude v%tší, než !iní sou!asné náklady na jejich po#ízení s odpo!tem p#im%#ených odpis$. Jedná se tedy o výpo!et reproduk!ní hodnoty snížené o p#im%#ené opot#ebení. Reproduk!ní hodnota se vypo!te pomocí obestav%ného prostoru, zastav%né plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m%rnou jednotku, chyb%jící prvky konstrukcí se nezapo!ítávají, vyšší vybavení se p#ipo!ítává. Jednotková cena se získá nej!ast%ji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (nap#. z Ukazatele pr$m%rné orienta!ní ceny na m%rovou a ú!elovou jednotku, vydáváno pololetn% – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodá#ských ukazatel$ stavebních objekt$ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objekt$). Vynásobením zjišt%né zastav%né plochy nebo obestav%ného prostoru a jednotkové ceny se zjiš'uje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úrove& k datu ocen%ní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vy!íslen "eským statistickým ú#adem. Od takto zjišt%né výchozí hodnoty se ode!te opot#ebení, které odpovídá stavb% daného stá#í a zp$sobu údržby objektu, výsledkem je v%cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt%ní v%cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí vyhláška !. 456/2008 Sb., kterou se m%ní vyhláška !. 3/2008 Sb., o provedení n%kterých ustanovení zákona !. 151/1997 Sb., o oce&ování majetku a o zm%n% n%kterých zákon$, ve zn%ní pozd%jších p#edpis$. 5.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskute!n%ný nebo o!ekávaný p#íjem z majetku. Tento p#íjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána sou!asná hodnota o!ekávaných výnos$. O!ekávaný výnos se u p#edm%tné nemovitosti zjistí z dosaženého (pop#ípad% jde-li o nemovitost v daném míst% a !ase neú!eln% využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ro!ního nájemného. Ro!ní výnos z pronájmu nemovitosti je t#eba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na pr$m%rnou ro!ní údržbu, správu nemovitosti, da& z nemovitosti a pojišt%ní nemovitosti). N%které metodiky odpo!ítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou ve#ejností zejména v bankovním a investi!ním sektoru), že tato kategorie náklad$ nemá své opodstatn%ní. Z#ejmou výhodou metodik výpo!tu bez neprovozních náklad$ je odpov%( na otázku investora, za jak dlouhý !asový úsek bude po!áte!ní investice do po#ízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpo!et !asového úseku návratnosti po!áte!ní investice: Návratnost [roky] = po!áte!ní investice [K!] /ro!ní !istý zisk z pronájmu [K!/rok]

Základní matematický vztah pro výpo!et výnosové hodnoty:

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti "Vt ... !isté p#íjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“:

4



kde: "Vtrvalý ... trvalé !isté p#íjmy z nemovitosti (teoreticky do nekone!na) V n%mecky hovo#ících zemích je obvykle používána metoda „!asov% omezené renty“:

kde:

"V ... každoro!ní !isté p#íjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se sou!asná hodnota pozemku nule

Velice d$ležitým bodem p#i stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí p#íjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zna!ný vliv. V podmínkách "R se konstrukce výpo!tu výše diskontní míry (n%kdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dv% složky:

- bezriziková míra výnosnosti - p#irážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporu!ován výnos z dlouhodobých státních dluhopis$. Informace o t%chto cenných papírech jsou v aktuální podob% voln% k dispozici nap#. na Internetu, v!etn% pomocných on-line kalkulátor$. P#irážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do t#í bod$: P"irážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní p#irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nep#edpokládané opravy !i nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propo!tu náklad$ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prov%#it technickou kvalitu objektu. P"irážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní p#irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemník$m a za takové nájmy, které byly uvažovány v propo!tu p#íjm$. Zohled&uje se délka nájemních smluv (doba ur!itá / neur!itá) a p#ípadné riziko, že prostory uvoln%né po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohled&uje „kvalita“ nájemc$ – jejich schopnost platit nájem v!as a ve smluvené výši. V úvahu p#ipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti p#estane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. P"irážka za rizika právními povahy Zde procentní p#irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty v%cné b#emena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastník$, zda p#ístup k nemovitosti je možný jen p#es pozemky jiných vlastník$, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda !i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v%tšího po!tu známých entit lze odvodit st#ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur!ité nemovitosti (pro zjišt%ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej$ (kupních smluv) nebo se opírají o šet#ení spolupracujících odhadc$, realitních kancelá#í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti 5



zhotovitele posudku !i o realitní inzerci. Mezi základní vlivy p$sobící na hodnotu nemovitého majetku pat#í: Využitelnost nemovitostí - stavebn%-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost !i naopak p#edimenzovanost - ú!el staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti p#ístaveb a rozší#ení nemovitostí Poloha nemovitostí - vzdálenost od center m%st !i obcí - vzdálenost od hlavních komunika!ních tah$ - p#ístup k silni!ním !i železni!ním trasám - omezené možnosti další výstavby (stavební uzáv%ry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zát#žová b"emena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov%ditelnost - p#edkupní práva, v%cná b#emena - zástavní práva - soudní spory (nap#. restitu!ní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit%

6



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCEN$NÍ

V tomto posudku je zjiš'ována obvyklá cena p#edm%tu ocen%ní, kterou se dle zákona !. 151/1997 Sb. (zákon o oce&ování majetku) ve zn%ní zákona !. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena p#i prodejích stejného, pop#ípad% obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen%ní. P#itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo#ádných okolností trhu, osobních pom%r$ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo#ádnými okolnostmi trhu se rozum%jí nap#íklad stav tísn% prodávajícího nebo kupujícího, d$sledky p#írodních !i jiných kalamit. Osobními pom%ry se rozum%jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p#ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n%mu. P#i volb% zp$sobu zjišt%ní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen%ní. Vzhledem k tomu, že p#edm%tem ocen%ní jsou b%žné pozemky sloužící pro zem%d%lskou prvovýrobu, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemk$ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop#. již uskute!n%ných prodej$), domníváme se, že je vhodné pro ocen%ní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená práv% pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ješt% vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami ur!ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur!itých aspektech a u n%kterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. P#esto se v našich podmínkách, zejména z d$vodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základ% metod nákladových a výnosových. Nákladový zp$sob ocen#ní ovšem zjiš'uje tzv. v%cnou hodnotu nemovitosti (zjiš'uje náklady na znovupo#ízení staveb, s odpo!tem p#im%#eného opot#ebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v p#ípad% tohoto znaleckého posudku dostate!nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v%tšin% p#ípad$ není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú!ely zjišt%ní výše škody u staveb, nap#. v rámci pojiš'ovacích #ízení. Výnosový zp$sob ocen#ní zjiš'uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p#edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u pozemk$ sloužících pro zem%d%lské hospoda#ení nep#edpokládá, odborná znalecká ve#ejnost spolu s bankovním sektorem doporu!uje výnosové ocen%ní neprovád%t, výnosovou metodu ocen%ní proto neaplikujeme. Komparativní zp$sob ocen#ní je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) postupem definovaným Zákonem o oce&ování majetku !. 151/1997 Sb. v platném zn%ní. Spo!ívá v uplatn%ní nákladového zp$sobu ocen%ní p#ehodnoceného koeficientem prodejnosti Kp, který stanovuje Ministerstvo financí v provád%cí vyhlášce k Zákonu o oce&ování (vyhl. !. 456/2008 Sb., kterou se m%ní vyhl. !. 3/2008 Sb.). Uvedený postup je v souladu s tržními p#ístupy k oce&ování.

7


2


OCEN$NÍ

2.1

Kompara!ní zp%sob ocen&ní – srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda !i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v%tšího po!tu známých entit lze odvodit st#ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur!ité nemovitosti (pro zjišt%ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej$ (kupních smluv) nebo se opírají o šet#ení spolupracujících odhadc$, realitních kancelá#í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku !i o realitní inzerci. Popis: Oce&ované pozemky lze rozd%lit do 2 kategorií: a) Pozemky parc.!. 88/4 a 248/3 jsou pozemky ur!ené pro zem%d%lskou prvovýrobu. Jsou obd%lávané, mín% svažité a nacházejí v extravilánu obce Suchá Lhota. P#ístup k t%mto pozemk$m je možný pouze p#es pozemky jiných vlastník$. b) Pozemky parc.!. 298/12 a 304/3 jsou pozemky ur!ené pro zem%d%lskou prvovýrobu. Jsou obd%lávané, mín% svažité a nacházejí v extravilánu obce Suchá Lhota. K t%mto pozemk$m je p#ístup po polní cest%. Obec Suchá Lhota se je malou obcí nacházející se cca 12 km od Litomyšle. Srovnávací parametry: Parc. !.

Vým&ra [m2]

Druh pozemku

88/4

orná p$da

8 003

248/3

orná p$da

6 009

298/12

orná p$da

10 787

304/3

orná p$da

1 857

Srovnávací kritéria: !. 1 2 3 4 5 6 7 8

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, ú#ady Poptávka po nemovitostech P#írodní okolí Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport

Popis kritéria obyvatel 90, z toho 47 v produkt. v%ku není nabídka p#evyšuje poptávku rozsáhlé chrán%né území není není není, nedostate!né vybavení

8



9 Ubytování není 10 Struktura zam%stnanosti nedostate!ná nabídka 11 Životní prost#edí velmi dobré B – UMÍST$NÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce mimo intravilán 13 Dopravní podmínky 14 Orientace ke sv%t. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírn% svažitý terén 16 P#evládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiš'ováno 19 Územní plán není 20 Inženýrské sít% vodovod C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Výskyt radonu nem%#eno 22 Možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV !. 46 existuje soubor omezení vlastnického práva (na#ízení exekuce, exeku!ní p#íkaz k prodeji). To však vhledem k ú!elu posudku (pro exeku!ní #ízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti: 1) Reprezentant !. 1 Orná p$da, Bezd%!í u Trnávky, okr. Svitavy Nabídková cena: 12 K! za m2 Popis: Jedná se o1/4 podíl na parcele o celkové vým%#e 35 400 m2, ke které je možno od dalšího majitele koupit další !tvrtinu a od pozemkového fondu zbylou polovinu. Moravskot#ebovsko má charakter !lenité pahorkatiny, jejíž sou!ástí je Moravskot#ebovská kotlina, region p#ísluší k povodí T#eb$vky, jejímž nejv%tším p#ítokem je Jeví!ka.

9



Zdroj: AVAREAL.CZ Teplá u T#ebenic 411 15 Teplá u T#ebenic 4 www.avareal.cz Tel.: +420 416 594 787 2) Reprezentant !. 2 Orná p$da 19 756m2 Linhartice Nabídková cena: 14 K! za m2 Popis: V obci Linhartice u Moravské T#ebové , s dobrou dostupností do Svitav. Dv% parcely, které jsou od sebe vzdáleny 0,4km. CP: 12.340m2, 7.416 m2 Celková plocha: 19 756 m2 Druh pozemku: zem%d%lská Foto není k dispozici. Zdroj: PRIMA DOMOV s.r.o. "ajkovského 7 616 00 Brno www.primadomov.cz Tel.: 541 211 499 3) Reprezentant !. 3 Pozemek v Bobrové u Nového M%sta na Morav% Nabídková cena: 10 K! za m2 Popis: 11 km od Nového M%sta na Morav%. Jedná se o zem%d%lský pozemek (orná p$da) o rozloze 3392 m2.

Zdroj: Areality Vyso!ina s.r.o. Benešova 8 10



586 01 Jihlava www.arealityvysocina.cz Tel.: 567 214 637

Záv&re!ná analýza: Oce&ované zem%d%lské pozemky jsou situovány zcela mimo zastav%nou !ást obce, nejedná se o pozemky stavební, a to ani výhledov%. Jak je patrno z p#iložených katastrálních map, pozemky jsou situovány dosti roztroušen% v okolí Suché Lhoty, navíc jejich vým%ra je z hlediska zem%d%lské produkce spíše malá, což je jejich zna!ným handicapem, potenciálními kupci mohou být spíše jen vlastníci okolních p#ilehlých pozemk$, kte#í by tak sjednotili vlastní pozemky do v%tších celk$. Cena zem%d%lské p$dy podle katastrálního území (AKTUALIZOVÁNO - CENY OD 1.1.2009): Katastrální území

Okres

Kód !SÚ

Suchá Lhota

Svitavy

759023

BPEJ

Cena

52501

8,21 K!/m²

Cena pro rok 2009 8,06 K!/m²

Tržní cena zem%d%lské p$dy: Pro tržní cenu zem%d%lských pozemk$ jsou d$ležité zejména následující skute!nosti: ! kvalita pozemk$ pro zem%d%lské ú!ely (!asto vyjád#ená „ú#ední cenou“ dle BPEJ), ! podmínky nájemní smlouvy se sou!asným uživatelem pozemk$, ! druh pozemk$ (orná p$da, trvalé travní porosty, jiné), ! poloha pozemk$ v krajin% a atraktivnost lokality, ! celková vým%ra a po!et samostatných pozemk$, tvar pozemk$, ! p#ístup k pozemk$m, ! pr$b%h pozemkových úprav v lokalit%, ! evidence pozemk$ (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), ! konkurence mezi kupujícími v dané lokalit%. "astým vodítkem pro ur!ení o!ekávané tržní ceny za zem%d%lské pozemky je “ú#ední cena dle BPEJ”, která alespo& základním zp$sobem nazna!uje kvalitu pozemk$. Tržní cena se nej!ast%ji pohybuje v rozmezí od 7-15 K!/m2 zem%d%lské p$dy (to je obvykle 80-300% z ú#ední ceny). Toto platí u pozemk$ ur!ených i dlouhodob% pouze pro zem%d%lské ú!ely. Zdroj: www.farmy.cz

Byla provedena všechna šet#ení nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty p#edm%tu ocen%ní. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelá#emi, po analýze realitní inzerce a po analýze veškerých rizik a závad pojících se k p#edm%tu ocen%ní mohu prohlásit, že komparativní hodnota zem%d%lských pozemk$ se pohybuje v rozp%tí od 10,00 do 14,00 K!/m2, pro ocen%ní je použita spodní hranice uvedeného intervalu, tzn. 10,00 K!/m2. Výpo!et: 26 656 m2 × 10,- K!/m2 = 266 560,- K!, po zaokrouhlení 266 600,- K!

11


2.2


Ocen&ní dle provád&cí vyhlášky k Zákonu o oce'ování

Zem%d%lské pozemky ocen%né dle § 29: Ocen%ní: Název

Parcelní !íslo

BPEJ

Vým%ra JC Úprava [m2] [K!/m2] [%] 8003 8,21 6009 8,21 10787 8,21 1857 8,21 26656 Mezisou!et

orná p$da 88/4 52501 orná p$da 248/3 52501 orná p$da 298/12 52501 orná p$da 304/3 52501 Vým%ra celkem Koeficient prodejnosti Kp (p#íl. !. 39): Zem%d%lské pozemky ocen%né dle § 29 - celkem

UC [K!/m2] 8,21 8,21 8,21 8,21

Cena [K!] 65 704,63 49 333,89 88 561,27 15 245,97 218 845,76 * 1,0000 218 845,76

Pozemky - zjišt%ná cena

= 218 845,76 K!

Pozemky - zjišt&ná cena po zaokrouhlení

=

218 800,- K!

12


3


VYHODNOCENÍ

Kompara!ní metoda – srovnání na trhu

266 600,- K!

Ocen%ní dle provád%cí vyhlášky k Zákonu o oce&ování

218 800,- K!

V podmínkách "eské republiky má p#ístup k informacím o všech realizovaných cenách prodej$ nemovitostí pouze stát (prost#ednictvím finan!ních ú#ad$), který však tyto údaje pro pot#eby odhadc$ systematicky net#ídí a rovn%ž jim je takto z d$vodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho d$vodu existují komer!ní databáze, kde by soupisy sjednaných cen m%ly spl&ovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecn% nelze p#ece&ovat, nebo' data v nich rychle zastarávají a jsou pak užite!ná zejména pro sledování trend$. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi "eského statistického ú#adu, který shromaž(uje informace o sjednaných cenách od finan!ních ú#ad$ a sou!asn% m%li p#ístup na databázi Katastrálních ú#ad$, ze které by mohli mimo jiné získat p#íslušnou kupní smlouvu s p#esnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách "eské republiky není z d$vod$ výše uvedených možné. P#esto lze z ve#ejn% dostupných placených i neplacených zdroj$ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí v!etn% jejich p$vodních nabídkových cen. Na základ& dostupných informací, na základ& popsaných parametr%, na základ& srovnávacích kritérií, na základ& rizikových faktor%, na základ& provedených šet"ení a na základ& výsledk% použitých metod ocen&ní indikujeme obvyklou cenu p"edm&tu ocen&ní ve výši: 266 600,- K! Ocen&ní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ !iní tedy 266 600,- K! × ½ = 133 300,- K!

13



C REKAPITULACE

Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.!. 88/4, 248/3, 298/12 a 304/3, k.ú. Suchá Lhota, obec Suchá Lhota, zapsáno na LV !. 46 vedeného KÚ pro Pardubický kraj, KP Svitavy, indikujeme ke dni ocen&ní na:

133 300,- K! slovy: Jednostot"icett"itisíct"ista korun !eských

V Hradci Králové dne 05.12.2009

Podpis:

Ing. Milan Bálek jednatel spole!nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P#emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové I": 26 30 20 47

14



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona !. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo!nících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. !. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumo!nících, ve zn%ní pozd%jších p#edpis$, zapsaný dle Rozhodnutí ministryn% spravedlnosti a p#edsedkyn% legislativní rady vlády "eské republiky !.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústav$ kvalifikovaných pro znaleckou !innost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn%ní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod po#adovým !íslem 38 – 38 / 2009 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pe!et%:

Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spole!nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P#emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

15



E P#ÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV !. 46, k.ú. Suchá Lhota, získaný prost#ednictvím Dálkového p#ístupu do Katastru nemovitostí dne 03.11.2009 3. Snímky katastrální mapy

16


PĜíloha: Fotodokumentace

2009

Recommend Documents