[email protected] www.woningent.be
Verslag informatievergadering ‘Toekomst Rabotsite’ van 28/03/2009 1. Naar een kwalitatief hoogstaande sociale huisvesting – dhr. Reynebeau – voorzitter woninGent nv) De rabottorens bestaan uit 572 appartementen in drie torengebouwen: o Rabot 1 – Begijnhoflaan: 178 appartementen, gebouwd in 1972 o Rabot 2 – Filips Van Cleeflaan: 197 appartementen, gebouwd in 1973 o Rabot 3 – Opgeëistenlaan: 197 appartementen, gebouw in 1974 De torens zijn een voorbeeld van de typische hoogbouwmethode uit de jaren ’70. De voorbije 35 jaar werden meermaals bijkomende investeringen door woninGent in de torens gedaan. Zo werden nieuwe panelen aan de zijgevels van Rabot 2 bevestigd, nieuwe borstweringen en bevloering van de galerijen van Rabot 2 geïnstalleerd, de brandbeveiliging verbeterd, de isolatie van de drie daken vernieuwd,… Toch zijn er nog steeds een aantal ernstige technische problemen. Via een studie door een onafhankelijk studiebureau werden volgende problemen in kaart gebracht: - buitenramen en –deuren: enkele beglazing, scharnieren en sluitingen zijn al 25 jaar niet meer te verkrijgen,… - onvoldoende geluidsisolatie, veel lawaaihinder - verwarming: warmteketels aan vervanging toe, enkele beglazing, buitengevels moeten vervangen worden - De installaties van gas en elektriciteit moeten vernieuwd worden. - De liften zijn verouderd, traag, vaak defect,…Er zijn veel problemen met de liftdeuren waardoor de liften blokkeren. Er is ook een tekort aan liften. - De verticale waterleidingen zijn nog in gietijzer en bevatten veel barsten en lekken. - Er is betonrot vastgesteld. De kwaliteit van de torens en het wooncomfort van de bewoners kunnen niet langer gegarandeerd worden. Een grondige en structurele renovatie van de drie torens is dus noodzakelijk. Dit is niet mogelijk terwijl de huurders er blijven wonen. Er zou immers geen basiscomfort voor de bewoners kunnen gegarandeerd worden, zij zouden veel werfhinder, lawaai en stof ervaren en het zou een onveilige situatie zijn voor de bewoners. Er werd een passende oplossing gezocht voor deze problemen. Dit gebeurde via een grondige studie door een architectenbureau Arch & Teco die 12 mogelijke scenario’s
1
vergeleken: van globale renovatie over aftoppen, deels verkopen, deels afbreken tot volledige afbraak en vervangbouw. Uiteindelijk werd gekozen voor vervangingsbouw als beste oplossing om huurders een goede, kwaliteitsvolle woning ter beschikking te stellen. WoninGent is zich bewust van de grote invloed die de verhuis heeft op het persoonlijk leven van de bewoners en zal alles in het werk stellen zodat de verhuis op een aanvaardbare manier kan gebeuren.
2
2. Visie stad Gent op de Rabotsite - Mevr. Temmerman – Schepen van Stadsontwikkeling, Mobiliteit en Wonen en dhr. Vandersmissen – Ruimtelijk Planner van Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning stad Gent Engagement stad Gent De beslissing tot afbraak en vervangingsbouw van de Rabotsite werd zeer nauwkeurig overwogen genomen. De bewoners waren zeker een belangrijke factor in de afweging die gebeurde. Stad Gent is er zich van bewust dat de verplichting tot verhuizen zeker niet evident is (fysiek, financieel,…). Daarom wordt ook maximale begeleiding naar een nieuwe woning voorzien. Naast de hulp en begeleiding vanuit woninGent, zal de Stad Gent zijn steentje bijdragen. Stad Gent neemt zeker zijn engagement op. Stedenbouwkundige toelichting: Wat komt er in de plaats? De torens hebben het voordeel dat je een mooi uitzicht hebt. Renovatie is complex en duur en voor hogere gebouwen zijn vele normen enorm streng geworden. De nieuwe gebouwen zullen dus veel minder hoog zijn. De nieuwe gebouwen zullen op maat zijn van de lage Rabotwijk en de historische binnenstad. Er zal ook meer contact met de omliggende buurt mogelijk zijn. Binnen de woonomgeving zal er veel afwisseling zijn, niet elk gebouw zal er hetzelfde uitzien. Het nieuwe complex zal minstens 400 woningen bevatten, waarvan de meeste zullen gebouwd worden in de eerste fase. Er zal veel zon en licht zijn. Er is tevens aandacht voor de privacy en het uitzicht van bewoners. Het aantal woningen per inkom of traphal zal minder zijn (16 en 32) en alle mensen zullen een adres hebben in een ‘echte’ straat. De straten en pleinen zullen niet enkel mooi zijn, maar ook ruimte bieden voor de allerkleinsten dichtbij de woningen. Er moeten ook voldoende zitbanken zijn. Tussen de gebouwen wordt ook natuur een beetje binnengebracht, met bijvoorbeeld gras en speels water. Het water verwijst naar de Lieve die vroeger door dit gebied liep. Tussen de nieuwe gebouwen en de Filips Van Cleeflaan komt er een voldoende brede groene recreatieruimte in het verlengde van de bomendreef van het Rabotpark. De voetgangers en fietsers moeten makkelijk naar de binnenstad en de Rabotwijk kunnen. Doel is om zo snel mogelijk zo veel mogelijk woningen te realiseren om op die manier interessante doorschuifbewegingen te creëren.
3
3. Concrete aanpak (dhr. Putman – directeur woninGent nv) 3.1 Fasering herhuisvesting De verhuisbeweging zal gefaseerd verlopen. 3.1.1 Voor huurders van de Begijnhoflaan - Tegen juni 2012 moet de toren leeg zijn. Er wordt gestart met de verhuisbeweging vanaf april 2009 tot juni 2012. - Ongeveer half juni 2012 wordt gestart met de afbraak van deze toren. Dit zal vermoedelijk duren tot eind 2013. - Begin 2014 zou dan moeten gestart worden met de vervangingsbouw. Deze zou moeten afgerond zijn eind 2015. -> M.a.w. enkel de bewoners van de Begijnhoflaan zullen in de komende 3 jaar begeleid worden naar herhuisvesting. 3.1.2 Voor huurders van de Filips Van Cleeflaan - Er wordt gestart met de verhuisbeweging vanaf begin 2014. Dit loopt tot ongeveer eind 2016. Tot zolang krijgen bewoners geen prioriteit voor verhuis op grond van deze werken. - Er worden woningen die vrijkomen in de Filips Van Cleeflaan toegewezen tot eind 2013 (garantie van een verhuurtermijn van 3 jaar, net zoals in de privé, voor nieuwe bewoners = tot eind 2016) De nieuwe bewoners krijgen tijdens de wederhuisvestingsperiode dezelfde hulp als de huidige bewoners. Tot zolang is er geen prioriteit voor herhuisvesting. 3.1.3 Voor huurders van de Opgeëistenlaan - De verhuisbeweging start begin 2016 en duurt tot eind 2018. - De toren moet leeg zijn eind 2018. - Er worden woningen die vrijkomen in de Opgeëistenlaan toegewezen tot eind 2015 (garantie van een verhuurtermijn van 3 jaar, net zoals in de privé, voor nieuwe bewoners = tot eind 2018) - Rabot 3 zal misschien kunnen doorschuiven naar de nieuwbouw. Bovendien zullen bewoners van Rabot 2 eventueel eerst kunnen verhuizen naar Rabot 3 om daarna naar de nieuwbouw door te schuiven, maar dit houdt natuurlijk twee keer een verhuis in.
3.2 Ondersteunende maatregelen 3.2.1 Herhuisvesting algemeen - WoninGent garandeert woonzekerheid en verbindt er zich toe om iedereen die zijn plichten van sociaal huurder nakomt te herhuisvesten en een aangepaste
4
woning te geven in functie van de gezinssamenstelling en conform het kaderbesluit Sociale huur d.d. 12.10.2007. Dit houdt concreet in dat: - een alleenstaande verhuist naar een appartement met één slaapkamer of studio - een koppel verhuist naar een appartement met één of twee slaapkamers - een alleenstaande bejaarde of bejaard koppel kan opteren voor een bejaardenwoning met één slaapkamer - een alleenstaande met één kind verhuist naar een appartement met twee slaapkamers - een koppel met één kind verhuist naar een appartement of huis met twee slaapkamers - een koppel of alleenstaande met minimum twee kinderen verhuist naar een appartement of huis met drie slaapkamers Er wordt ook rekening gehouden met de wettelijke regeling voor gescheiden ouders met bezoekrecht voor kinderen. 3.2.2 Herhuisvesting specifiek - Ann Keerman zal instaan voor de herhuisvesting. Zij zal in de maand april, samen met Ann Deklerck, aanwezig zijn in de Vitrine op dinsdagvoormiddag van 8u30 tot 12u en op donderdagavond van 16u tot 19u. - Vanaf mei is Ann Keerman bereikbaar in een bureeltje in de Begijnhoflaan 42. De uren waarop u haar zal kunnen bereiken zullen uithangen in de inkomhal. - Naast de zitmomenten worden aangekondigde huisbezoeken afgelegd bij alle bewoners van de Begijnhoflaan. - Bewoners van de Filips Van Cleeflaan en Opgeeïstenlaan die zich kandidaat willen stellen voor mutatie (zonder wederhuisvestingsprioriteit) dienen zich ook op die plaatsen te melden. 3.2.2.1 Aanvraag van een andere sociale woning - Bewoners van de Begijnhoflaan die binnen woninGent een andere sociale woning aanvragen krijgen voorrang op de wachtlijsten voor alle sociale woningen van woninGent en van de collega - huisvestingsmaatschappijen. Een aantal huurders heeft reeds vroeger een mutatie aangevraagd. Deze blijft gelden. - Bewoners die sinds minder dan 9 jaar vanuit een ander complex van woninGent dat ontruimd werd naar het Rabot verhuisden, kunnen rekenen op een compensatie van 300 €, 450 € of 600 €, volgens het inkomen dat op het huurberekeningsblad voorkomt. De bewonersbegeleider zorgt hiervoor. - Voorrangsregeling: o De voorrangsregeling voor een andere sociale woning geldt trapsgewijs. Dit houdt in dat eerst de huurders uit de Begijnhoflaan aan de beurt zijn, gezien zij het eerst geherhuisvest dienen te worden. Daarna volgen, vanaf 2014, de huurders van de Filips Van Cleeflaan en vervolgens de Opgeëistenlaan. o Voorrangsattest:
5
-
Er kan een attest verkregen worden om prioriteit te krijgen bij andere sociale huisvestingsmaatschappijen. Dit attest kan verkregen worden bij Ann Keerman en in de Vitrine. De huurder mag een aangeboden sociale woning weigeren (maximaal 2 x) zolang er maar realistische verwachtingen worden gesteld en men niet moedwillig tegendraads is.
3.2.2.2 Waarborgregeling - Als huurders opnieuw huren bij woninGent, wordt de oude waarborg onmiddellijk verrekend met de nieuwe. Eventuele huurachterstand en facturen worden verrekend bij de eindafrekening. - Bij verhuis buiten woninGent, wordt binnen de maand na het verlopen van de opzegdatum, de oude waarborg plus intrest (na aftrek van openstaande rekeningen) terugbetaald. - Huurders die het financieel moeilijk hebben om de nieuwe waarborg zelf te betalen, kunnen zich eventueel wenden tot het OCMW, waar men een aanvraag kan doen voor een zekerheidsstelling. 3.2.2.3 Huuropzeg binnen wederhuisvestingsperiode (2009 – 2012 voor Rabot 1): - Normaal dient er een opzeg gegeven te worden van drie maand. Dit wordt nu ingekort tot één maand. Voor huurders die binnen woninGent verhuizen dient enkel een huuropzeg te worden gegeven, maar wordt er geen termijn bepaald. - Bij verhuis binnen woninGent moet geen enkele huurder dubbele huur betalen. Het oude contract stopt dus op aanvangsdatum van het nieuwe contract. De huurder moet dus niet meer voor de oude woning betalen. De huurder krijgt wel 2 maanden verhuisgemak en mag dus nog 2 maanden de sleutel houden na het einde van het contract voor de regeling van de verhuis. - Huurders die naar een woning buiten woninGent verhuizen geven één maand huuropzeg en dienen de sleutels af te geven op het einde van die opzegperiode. 3.2.2.4 Ondersteuning bij het verhuizen - Er wordt per huurder, samen met de bewonersbegeleidster, bekeken hoe de praktische verhuis dient te verlopen, en op welke extra tegemoetkoming de huurder aanspraak kan maken. Dit wordt tijdens de huisbezoeken afgesproken. 3.2.2.5 Terugbetaling investeringswerken - Sommige huurders hebben eventueel, al dan niet met toestemming van woninGent, veranderingswerken uitgevoerd in hun appartement. Hoewel de maatschappij daartoe niet verplicht is, is zij bereid om onder volgende voorwaarden, een deel van die investeringswerken terug te betalen. o Er moet een schriftelijke toestemming gegeven zijn door woninGent voor de uitgevoerde werken. Copij van deze vergunning kan op de kantoren van woninGent bekomen worden. o Er moeten facturen voorgelegd worden. Zwartwerk wordt dus niet terugbetaald.
6
o Enkel investeringen jonger dan 10 jaar komen in aanmerking en worden verminderd met afschrijvingen van 10% per jaar. Dus per jaar 10% minder dan het factuurbedrag. o Huurders die via een vorige huurder een overname gedaan hebben van een toegestane verandering (jonger dan 10 jaar), komen in aanmerking indien ze hiervan de nodige documenten kunnen voorleggen. o Schilder- en verfraaiingswerken komen niet in aanmerking. Werken die eventueel in aanmerking zouden kunnen komen voor terugbetaling zijn de volgende: installeren van een badkamer of douche, het plaatsen van een geïnstalleerde keuken,… 3.2.2.6 Vrijmaken van de woning tijdens wederhuisvestingsperiode: - Alle inboedel dient uit de woning meegenomen te worden, zo niet wordt er door woninGent ontruimd op kosten van de huurder. - Roerende zaken of rommel moeten weg. - Er wordt nog een plaatsbeschrijving opgemaakt, maar schade wordt niet meer aangerekend tenzij glasbreuk aan buitenramen en –deuren. - Er zullen afspraken gemaakt worden met IVAGO voor het ophalen van groot huisvuil. De verhuurder die het appartement verlaat moet woninGent verwittigen als er groot huisvuil achter blijft. WoninGent maakt dan een afspraak voor afhaling. Let wel, gewoon huisvuil dient in de reglementaire huisvuilzakken in het afvallokaal te worden gezet. - woninGent noteert zelf de tellerstanden van elektriciteit, gas en water en geeft deze door aan de nutsvoorzieningen - Tijdens het huisbezoek zal aan de huurder meegedeeld worden wat er met de sleutel moet gebeuren. 3.3 Huurprijzen - Bij verhuis naar een andere sociale woning kan het dat de basishuurprijzen hoger liggen dan wat de huurder momenteel betaalt, zeker indien er naar nieuwbouw wordt verhuisd. 3.4 Terugkeren naar de vernieuwde Rabotsite - De Opgeëistenlaan zal in de derde fase ontruimd worden. De mogelijkheid bestaat dat het eerste gebouw van de nieuwbouw tegen dan gerealiseerd is. Dan zullen de bewoners uit de Opgeëistenlaan de mogelijkheid krijgen om rechtstreeks te verhuizen naar de nieuwbouw. Bewoners uit de Filips Van Cleeflaan, die in de tweede fase ontruimd wordt, kunnen er tevens voor kiezen om tijdelijk te verhuizen naar de Opgeëistenlaan tot de nieuwbouw gerealiseerd is, om dan naar de nieuwbouw te verhuizen. Wie na verhuis verklaart te willen terugkeren, kan zich na de verhuis opnieuw als kandidaat inschrijven om prioritair te kunnen terugkeren. Bewoners uit Begijnhoflaan kunnen eventueel na hun eerste verhuis, op termijn terugkeren naar de nieuwe Rabotsite. Marc Putman Directeur
7
