2009

Znalecký posudek číslo 1880/101/2009 o o b v ykl é, o b ecn é , t rž n í h o d n o t ě n e mo v it o st í – b yt o v é j ed n o t k y č. 18 3 /3 o v eli ko st i 3 + 1 v če t n ě v še ch so u č á st í a p ří sl u š en st v í n a ch áz e jí cí s e v b u d o v ě č.p . 1 83 n a p o z em cí c h p ar c .č . St . 1 1/ 2 a St . 11 / 4 a sp o lu v l a st n ic k éh o p o d íl u o v eli ko st i i d e ál n í ¼ n a sp o le čn ýc h čá st e c h b u d o v y č. p . 1 83 a p o z e mk u p a rc .č . St . 1 1/ 2 v k.ú . M ilo st ín , o b e c M ilo st ín , o k re s R a ko v n í k , v še z a p s án o n a L V č. 40 9 a 4 1 3.

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 807/07-113

Oceněno ke dni :

22.4.2009

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 12 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 12.5.2009

Bytová jednotka č. 183/3, k.ú. Milostín

Znalecký posudek č. 1880/101/2009

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

7

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik

10

Přílohy

Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 413 a 409) Příloha 5 – Informace z katastru nemovitostí (LV č. 322) Příloha 6 – Kopie katastrální mapy Příloha 7 – Srovnatelné bytové jednotk y

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 413 a 409, k.ú. Milostín, vyhotovené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Rakovník dne 22.4.2009, řízení PÚ: 2566/2009.

1.b.:

Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Rakovník dne 22.4.2009 pro k.ú. Milostín v měřítku 1:2880, mapový list V-14-7 .

1.c.:

Informace o parcele, LV č. 322 s platností k 12.5.2009.

1.d.:

Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a p. Pokorným (uživatel bytové jednotky v přízemí domu č.p. 183).

1.e.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.f.:

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 22.4.2009 za účasti p. Pokorného (uživatel bytové jednotky v přízemí domu č.p. 183, tel.: 723 074 961).

1.g.:

Mapa obce a okolí.

1.h.:

Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. (oceňovací vyhláška).

1.ch.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 22.4.2009.

1.i.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru (www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.zapadoceskereality.cz, www.sreality.cz).

1.j.:

Zákon č. 72/1994 Sb.

1.k.:

Knihovna znalce.

1.l.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex 807/07-113 ze dne 25.2.2009.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 183/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 183 na pozemku parc.č. St.11/2 a spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ¼ na společných částech budovy č.p. 183 a pozemku parc.č. St.11/2 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník, vše zapsáno na LV č. 413 a 409. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 413 a 409 v k.ú. Milostín pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 22.4.2009. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví jednotky

Smolka Petr, Milostín 183, 270 04 Hořesedly (671021/1354) 413, 409 Milostín (kód 695122) Milostín (542075), Rakovník (CZ020C) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č. Bytový dům č.p. 183, byt č. 183/3, parc.č. St. 11/2 a St. 11/4 (spoluvlastnický podíl ideálních ¼ na společných částech budovy a pozemku, zapsáno na LV č. 413)

Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.číslo, výměra, druh 2 St. 11/2, 199 m , zastavěná plocha a nádvoří -

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a informací získaných od p. Pokorného (uživatel bytové jednotky v přízemí domu č.p. 183) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 22.4.2009 za přítomnosti znalce a p. Pokorného. Bytová jednotka č. 183/3 nebyla znalci při místním šetření zpřístupněna. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Bytová jednotka je dle sdělení p. Pokorného (uživatel bytové jednotky v přízemí domu č.p. 183) již delší dobu neužívaná.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne 22.4.2009 pro k.ú. Milostín v oddíle C zapsána nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 413). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 413 a 409 v k.ú. Milostín včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ¼ na společných částech domu č.p. 183 a pozemku parc.č. St.11/2. Parc.č. St. 11/4, na které je dům částí postaven, je jiného vlastníka (viz příloha č.5 – LV č. 322: Naděžda Pochmanová, Milostín 16, 270 04 Milostín). Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí – bytové jednotky č. 183/3 včetně všech součástí, příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních ¼ na společných částech budovy č.p. 183 a pozemku parc.č. St. 11/2 v k.ú. Milostín bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná třípokojová bytová jednotka č. 183/3 se nachází ve 2.NP v budově č.p. 183, ve které jsou umístěny celkem 4 bytové jednotky. Jedná se o cele podsklepený, třípodlažní bytový dům s valbovou střechou, v 1.PP jsou situovány sklepní kóje náležící k jednotlivým bytům a ostatní společné prostory (kotelna). Bytový dům leží v obci Milostín, která se nachází cca 4 km severně od silničního tahu E 48, I/6 Praha – Karlovy Vary. Budova je umístěna nedaleko centrální části v klidné lokalitě a je přístupná po místních komunikacích se zpevněným povrchem. Popis bytového domu : Bytový dům je založen na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce objektu jsou zděné klasickým způsobem z cihelného zdiva, střecha je valbová s taškovou krytinou a bleskosvodem, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy objektu mají rovný podhled. Fasádní omítky jsou vápenné s nástřikem břizolitu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Ke vchodu do objektu je provedeno předsazené schodiště s betonovými nášlapy, vnitřní schody spojující jednotlivá podlaží jsou betonové s teracovým povrchem. Vstupní dveře do domu jsou dřevěné prosklené, okna jsou Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 5



dřevěná zdvojená, v suterénu ocelová. V objektu není instalován výtah a je na něm umístěn bleskosvod. Dům, který je osazen v rovinatém terénu, je napojen z inženýrských sítí na elektrickou energii, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je ústřední na tuhá paliva, kotle pro každý byt samostatně jsou umístěny v kotelně v suterénu. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka č. 183/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 183 na pozemku parc.č. St. 11/2 a St. 11/4 a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na společných částech budovy č.p. 183 a pozemku parc.č. St. 11/2 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník. Pozemek parc.č. St. 11/4 je jiného vlastníka (viz příloha č.5 – LV č. 322: Naděžda Pochmanová, 270 04 Milostín).


strana 6



2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod.

2.1.1. Bytová jednotka č. 183/3 2.1.1.1. Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 183/3 o velikosti 3+1 s příslušenstvím se nachází ve 2.NP cele podsklepeného, třípodlažního, zděného bytového domu s valbovou střechou. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné. Povrchy podlah tvoří PVC a dlažba. Vytápění je ústřední na tuhá paliva, kotel samostatný pro byt je umístěný v 1.PP, ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. V bytě jsou provedeny rozvody teplé i studené vody. Odpady jsou odváděny kanalizací do jímky, je provedena elektroinstalace 220/380 V. V kuchyňské lince je osazen sporák na PB láhve. Vnitřní hygienické vybavení tvoří koupelna s vanou a umyvadlem a samostatné splachovací WC. Dispoziční řešení : Bytová jednotka o dispozici 3+1 (3 x pokoj, kuchyně, koupelna, WC, předsíň) k bytu náleží komora naproti vstupním dveřím do bytu a 2 sklepní místnosti, které se nachází v 1.PP objektu. Podlahová plocha bytu:

83,00 m

2

Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří objektu je dle získaných informací cca 30 let, v roce 2000 byla provedena částečná rekonstrukce ústředního topení. Stavebně technický stav bytové jednotky je hodnocen jako průměrný.

2.1.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Rakovníku a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena 2 vztažená na 1 m celkové podlahové plochy bytových jednotek. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :


strana 7



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1

Č.

Lokalita

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Oceň. objekt

Milostín

3+1

83,00

1

Chrášťany

3+1

75,00

2

Žatec, ulice Javorová

3+1

74,00

3

Kněževes

3+1

65,00

4

Chrášťany

3+kk

80,00

5

Zavidov

3+1

75,00

6

Stochov

3+1

96,00

Výměra 2 (m )

Jiné

byt (OV) ve 2.NP třípodlažního zděného bytového domu bez výtahu, s balkonem a 2 sklepními místnostmi a komorou umístěnou na chodbě naproti bytu byt (OV) ve zvýšeném přízemí zděného bytového bez výtahu, dům je udržovaný po výměně stoupacích rozvodů, k bytu náleží garáž a 2 sklepy Byt (OV) v sedmém patře panelového domu s výtahem, s lodžií, dálkově vytápěný, byt po částečné renovaci byt (OV) ve druhém podlaží zděného bytového domu, bez výtahu, bez balkónu, vytápění ÚT na tuhá paliva byt (OV) v druhém podlaží zděného domu bez výtahu, s lodžií, vytápění centrální ÚT, byt po rekonstrukci Byt (OV) ve druhém podlaží vícebytového typového zděného domu, bez výtahu, k bytu náleží sklep byt (OV) ve čtvrtém patře zděného domu, vytápění ÚT elektrické, jedná se o půdní vestavbu

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2

Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Požadovaná Cena za 1 prodejní cena Koef. 2 m po repřepočtená redukci na 2 na 1 m dukce pramen podlahové na ceny plochy

Kč

Kč/m

2

pramen ceny

Kč/m

2

K1

poloha

K2

K3

sklep, stav a lodžie, vybabalkón vení

K4

K5

KC (1-5)

Cena oceň objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

1

1 100 000

14 667

0,85

12 467

1,03

1,00

1,02

1,03

1,02

1,10

11 333

2

949 000

12 824

0,85

10 901

1,01

0,98

1,02

1,01

0,98

1,00

10 901

3

1 050 000

16 154

0,85

13 731

1,02

0,98

1,01

1,01

1,01

1,03

13 331

4

1 020 000

12 750

0,85

10 838

1,03

0,98

1,03

1,02

1,02

1,08

10 035

5

890 000

11 867

0,85

10 087

1,00

0,98

1,01

1,01

1,01

1,01

9 987

6

1 150 000

11 979

0,85

10 182

1,02

0,98

1,02

1,01

1,02

1,05

9 697

Celkem průměr

Kč

10 881

Minimum

Kč

9 697

Maximum

Kč

13 331

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na sklep, lodžii, balkón

K3

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

K4

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)

K5

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

KC Koeficient celkový

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 )

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 8



koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný 2 2 v rozmezí 9 697,- Kč/m až 13 331,- Kč/m podlahové plochy bytové jednotky. Vzhledem k poloze, umístění, vybavení bytové jednotky a skutečnosti, že byt je delší dobu neobývaný navrhuji obvyklou 2 hodnotu při spodní hranici výše uvedeného intervalu, tj. po zaokrouhlení na 9 700,- Kč/m podlahové plochy bytové jednotky. Uvedená bytová jednotka – má tyto kladné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - dobrá dostupnost a možnost parkování u domu - k bytu náleží balkon, komora na chodbě a 2 sklepy Uvedená bytová jednotka – má tyto slabší stránky : - dům je bez výtahu - lokalita s nízkou občanskou vybaveností 2.1.2.1. Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního 2 trhu, právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržená na 9 700,- Kč/m podlahové plochy bytu. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena bytové jednotky Podlahová plocha bytu Obecná hodnota

9 700,- Kč/m 2 83,00 m 9 700,- × 83,00

=

2

805 100,- Kč

Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 800 000,- Kč (slovy : osmsettisíc korun českých).


strana 9



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době nejsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne 22.4.2009 pro k.ú. Milostín v oddíle C zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne 22.4.2009 pro k.ú. Milostín v oddíle C zapsána nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 413). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Dle sdělení p. Pokorného (uživatel bytové jednotky v 1.NP domu č.p. 183) je bytová jednotka asi 1 rok neobývaná. Bytový dům č.p. 183 s oceňovanou bytovou jednotkou je postavený částí na pozemku St. 11/4, který je jiného vlastníka (viz příloha č. 5). Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.


strana 10



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – bytové jednotky č. 183/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 183 na pozemcích parc.č. St. 11/2 a St. 11/4 a spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ¼ na společných částech budovy č.p. 183 a pozemku parc.č. St. 11/2 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník, vše zapsáno na LV č. 413 a 409, vedených u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 22.4.2009, po zaokrouhlení na :

800 000,- Kč (slovy : osmsettisíc korun českých).

V Brně, dne 12.května 2009



strana 11



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1880/101/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. – dle faktury.

V Brně, dne 12.května 2009



strana 12

2009

Recommend Documents