2009

Znalecký posudek číslo 2023/244/2009 o o b v yk l é, o b e cn é , t rž n í h o d n o t ě n e m o v it o s t í – ro d in n éh o d o mu č .p . 16 8 , n a ch áz e jí cí h o se n a p o z em ku p a r c. č. st . 2 8 1 a p o z em ků p a rc . č. st . 2 81 a p a rc . č. 1 7 6/ 4, v še s e v š em i so u č ást mi a p ří s lu š en st v í m, v k. ú . T rst ěn ic e u L it o m yš l e , o b e c T r st ěn i c e, o kr e s Sv it av y, v š e z ap sá n o n a l ist u v la st n i ct v í č. 4 6.

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem Příkop 6 604 25 Brno

Účel posudku:

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 37EX 576/05-26

Oceněno ke dni:

2.12.2009

Posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 19 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 27.1.2010

Rodinný dům č. p. 168 na parc.č. st. 281, k.ú. Trstěnice u Litomyšle

Znalecký posudek č. 2023/244/2009

OBSAH:

Zadání

strana

1.

Nález

3

1.1.

Podkl ady pr o ocenění nemovitosti

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Věcná hodnota nem ovitostí

7

2.2.

Výnosová hodnota nemovitostí

13

2.3.

Srovnávací metoda ocenění nemovitost í

14

2.4.

Závěr ečná rekapitulace

16

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

17

Přílohy

Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace ze dne 2.12.2009 Příloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 46) Příloha 5 – Kopie katastrální mapy Příloha 6 – Srovnatelné objekty rodinného domu

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ

1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 46, k.ú. Trstěnice u Litomyšle, vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.12.2009.

1.b.:

Kopie katastrální mapy pro k.ú. Trstěnice u Litomyšle v měřítku 1 : 2 880 ze dne 20.9.2006, mapový list č. XXI-19-20, řízení PÚ: 9452/06.

1.c.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.d.:

Mapa obce a okolí.

1.e.:

Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).

1.f.:

Informace a sdělení získaná od objednatele znaleckého posudku a pana Žďáry, správce oceňovaných nemovitostí (tel.: +420 461634276).

1.g.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 21.9.2006 a dne 2.12.2009 a pana Žďáry, správce oceňovaných nemovitostí (tel.: +420 461634276).

1.h.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 2.12.2009.

1.ch.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.severoceskereality.cz).

1.i.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 37 Ex 576/05-26 ze dne 7.9.2006.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 168, nacházející se na pozemku parc.č. st. 281 a pozemky parc.č. st. 281 a parc.č. 176/4, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Trstěnice u Litomyšle, obec Trstěnice, okres Svitavy, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 46. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 46 pro k.ú. Trstěnice u Litomyšle ze dne 1.12.2009 a to k datu místního šetření, tj. k 2.12.2009. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Bareš Jiří (501120/080), Husova 165/5, Brno-střed – Staré Brno, 602 00 Brno 46 Trstěnice u Litomyšle (kód 768855) Trstěnice (578894), Svitavy (CZ 0533) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh 2 Trstěnice, č.p. 168, bydlení, st. 281, 257 m , zastavěná plocha a nádvoří

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh 2 St. 281, 257 m , zastavěná plocha a nádvoří 2 176/4, 700 m , zahrada -

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od pana Žďáry, správce oceňovaných nemovitostí (tel.: +420 461634276), od pana Sigla, starosty obce (tel.: +420 736629801) a na základě výsledků místních šetření provedených na místě samém dne 21.9.2006 a dne 2.12.2009 za účasti znalce a pana Žďáry. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele znaleckého posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti nejsou trvale užívány, slouží k rekreačním účelům.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 46 ze dne 1.12.2009 pro k.ú. Trstěnice u Litomyšle v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva soudcovská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy soudcovskými, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 46 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Trstěnice u Litomyšle. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 46 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Trstěnice u Litomyšle bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů klientem pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Trstěnice, ve které se nachází oceňované nemovitosti, leží jihovýchodním směrem od města Litomyšl, ve vzdálenosti asi 11 km a severozápadním směrem od města Svitavy, ve vzdálenosti asi 14 km. Jedná se o obec místního významu, se základní občanskou vybaveností, za kompletními službami se dojíždí do Svitav, Poličky nebo Litomyšle. Dopravní dostupnost je průměrná, hromadnou dopravu zajišťuje autobus, automobilem je obec přístupná po silnicích I., II. a III. třídy (od Brna po rychlostní komunikaci R43 a následně po silnicích ostatních tříd). Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 168, který je situován ve střední části obce Trstěnice, nedaleko místního obchodu, naproti nově vybudovaného domu s pečovatelskou službou, při nezpevněné komunikaci. Jedná se o samostatně stojící objekt nepravidelného půdorysného tvaru, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Vedle domu se nachází sklepní místnost, suché WC a dále navazuje stodola. Za domem je umístěn zemní sklep. U domu je situován menší uzavřený dvůr a kolem domu se nachází neoplocená zahrada. Okolí rodinného domu je tvořeno zástavbou starších rodinných domů, samostatně stojících. Přístup k objektu je umožněn z místní zpevněné komunikace na parc.č. 1807/2 ve vlastnictví Pardubického kraje, správa nemovitostí ve vlastnictví kraje – Správa a údržba silnic Pardubického kraje, způsob využití – silnice a následně po nezpevněné komunikaci na parc.č.1738/2 ve vlastnictví


strana 5



obce Trstěnice, se způsobem využití ostatní komunikace, dále na parc.č. 1805 – parcela není vedena na žádném LV – koryto vodního toku upravené nebo přirozené a parc.č. 176/7 ve vlastnictví obce Trstěnice se způsobem využití ostatní komunikace. Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 168 na pozemku parc.č. st. 281, vedlejší stavbou – stodolou, sklepem na parc.č. st. 281, zemním sklepem, pergolou s venkovním posezením, venkovními úpravami (zpevněné plochy, opěrné zídky, oplocení, brána, pergola s posezením, udírna, jímka, přípojky inženýrských sítí) a pozemky parc.č. st. 281 a parc.č. 176/4. Objekt je napojen na tyto IS – elektroinstalaci a vodovod, kanalizace do septiku a plyn na domě. Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4. 5.

Rodinný dům č.p. 168 na parc.č. st. 281, Vedlejší stavba – stodola na parc.č. st. 281, Vedlejší stavba – sklep se suchým WC na parc.č. st. 281, Zemní sklep, Venkovní úpravy (zpevněné plochy, opěrné zídky, oplocení, brána, pergola s posezením, udírna, jímka, přípojky inženýrských sítí), 6. Pozemky parc.č. st. 281 a parc.č. 176/4.


strana 6



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Rodinný dům č.p. 168 na parc.č. st. 281 2.1.1.1. Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepravidelného půdorysného tvaru, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažním a půdou pod sedlovou střechou. Na dům z boční strany navazuje sklepní místnost a suché WC, následuje stodola. Mezi stodolou a rodinným domem je situován uzavřený dvůr, přístupný dřevěnou bránou. Za domem je umístěn zemní sklep, přístupný z domu. Zahrada není oplocena, jedná se o zeleň kolem domu. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s částečnou izolací, svislé nosné konstrukce jsou zděné, vnější fasáda je vápenná, bez obkladů. Krov je dřevěný sedlový, krytinou je pálená taška, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu, stropy s rovným podhledem. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna dřevěná dvojitá, dveře jsou dřevěné. Podlahy jsou v obytných místnostech prkenné, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Obklady jsou keramické a jsou provedeny v koupelně a na WC, koupelna vybavena vanou a umyvadlem, splachovací WC je samostatně umístěné. V kuchyni se nachází sporák na PB láhve. Vytápění je zajištěno kachlovými kamny a akumulátory, ohřev vody řešen bojlerem. Dům je napojen na elektroinstalaci 220/380 V a veřejný vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Plynovod je přiveden do domu, rozvody po domě však nejsou. Na objektu není instalován bleskosvod. Dispoziční řešení: 1.NP – vstupní chodba, 3x pokoj, kuchyně, obývací pokoj, WC, koupelna. Půda v domě je nevyužitá. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.NP:

(10,30*10,00)+ (5,30*7,70)

=

143,81 m

Obestavěný prostor: 1.NP: Zastřešení:

(10,30*10,00*3,74)+ (5,30*7,70*2,50) (10,30*10,00*3,95/2)+ (5,30*7,70*2,69/2)

= =

487,25 m 3 258,31 m

=

745,56 m

Obestavěný prostor – celkem:

2

3

3

2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je, dle sdělení pana Žďáry, správce oceňovaných nemovitostí, 100 roků. Přibližně v roce 1985 byla na objektu provedena kompletní rekonstrukce. Stavebně technický stav domu je dobrý, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 55 %.


strana 7



2.1.1.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). 3

Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

4 851,- Kč/m obestavěného prostoru 3 745,56 m 4 851,- Kč × 745,56 m 55 %

3

= = =

Časová cena, CČ

3 616 712,- Kč - 1 989 192,- Kč 1 627 520,- Kč 1 627 520,- Kč

2.1.2. Vedlejší stavba – stodola na parc.č. st. 281 2.1.2.1. Popis Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím, umístěný vedle rodinného domu, který navazuje na sklepní místnost se suchým WC. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, svislé nosné konstrukce jsou zděné, z části obložené dřevem, střecha sedlová, krytinou je pálená taška, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Podlaha je hliněná, vrata dřevěná. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP:

5,20*10,00

=

Obestavěný prostor: 1.NP se zastřešením:

(5,20*10,00*4,22)+( 5,20*10,00*2,52/2)

=

284,96 m

3

=

284,96 m

3


52 m

2

2.1.2.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je, dle sdělení pana Žďáry, správce oceňovaných nemovitostí, asi 100 roků, objekt byl v průběhu životnosti částečně rekonstruován. Stavebně technický stav je dobrý, opotřebení stanoveno odborným odhadem na 55 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 8



Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. 3

Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet


3

= = =

Časová cena, CČ

712 400,- Kč - 391 820,- Kč 320 580,- Kč 320 580,- Kč

2.1.3. Vedlejší stavba – sklep se suchým WC na parc.č. st. 281 2.1.3.1. Popis Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím, navazující z boční strany na rodinný dům. V objektu se nachází jedna sklepní místnost a suché WC. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha sedlová, krytinou je pálená taška, strop je klenutý. Podlaha je hliněná, dveře dřevěné. 2.1.3.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP:

4,50*4,98

=

22,41 m


(4,50*4,98*3,10)+(4,50*4,98*3,50/2)

=

108,69 m

3

=

108,69 m

3


2

2.1.3.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je, dle sdělení pana Žďáry, správce oceňovaných nemovitostí, asi 100 roků, objekt se nachází v původním, udržovaném stavu. Stavebně technický stav je dobrý, opotřebení stanoveno odborným odhadem na 60 %. 2.1.3.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno


strana 9



materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

3


3

= = =

Časová cena, CČ

271 725,- Kč - 163 035,- Kč 108 690,- Kč 108 690,- Kč

2.1.4. Zemní sklep 2.1.4.1. Popis Jedná se o zemní sklep, přístupný z rodinného domu a umístěný mimo zastavěnou plochu domu. Ve sklepě je klenutý strop a hliněná podlaha. 2.1.4.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP:

2,71*4,80

=

13,00 m


(2,71*4,80*2,30)

=

29,92 m

3

=

29,92 m

3


2

2.1.4.3. Stáří a opotřebení Stáří sklepa je, dle sdělení pana Žďáry, správce oceňovaných nemovitostí, asi 100 roků, stavebně technický stav je dobrý, opotřebení stanoveno odborným odhadem na 60 %. 2.1.4.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena


3

1 500,- Kč/m obestavěného prostoru 3 29,92 m 1 500,- Kč × 29,92 m

3

=

44 880,- Kč

strana 10



60 %

Odpočet opotřebení Součet

= =

- 26 928,- Kč 17 952,- Kč

Časová cena, CČ

17 952,- Kč

2.1.5. – Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněné plochy, opěrné zídky, oplocení, brána, pergola s posezením, udírna, jímka a přípojky inženýrských sítí. Komentář: věcná hodnota venkovních úprav je započtena do věcné hodnoty rodinného domu.

2.1.6. – Trvalé porosty Jedná se o porosty kolem domu. Komentář: věcná hodnota trvalých porostů je započtena do věcné hodnoty rodinného domu.

2.1.7. Pozemky parc.č. st. 281 a parc.č. 176/4 2.1.7.1. Popis Jedná se o rovinaté pozemky, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 46. Pozemek parc.č. st. 281 je zastavěný rodinným domem, stodolou, sklepem a dvorem. Pozemek parc.č. 176/4 slouží jako zeleň kolem domu. Pozemky jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě a tvoří spolu jednotný funkční celek. 2.1.7.2. Výměra Parc. č.

2

Výměra (m )

St. 281 176/4

257 700 2

Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 46 z Katastru nemovitostí činí celkem 957 m . 2.1.7.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 2 300,- až 400,- Kč/m . Vzhledem k poloze, velikosti a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu ve 2 středním pásmu daného rozpětí, tj. na 350,- Kč/m . Jednotková cena stavebních pozemků Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č. 46 Obecná cena stavebních pozemků Celková obecná hodnota pozemků


350,- Kč/m 2 957 m

350,- Kč/m × 957 m 2

2

=

2

334 950,- Kč 334 950,- Kč

strana 11



2.1.8. Věcná hodnota celkem Rodinný dům s vedlejšími stavbami a příslušenstvím Pozemky

2 074 742,- Kč 334 950,- Kč

Celkem HV

2 409 692,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 2 409 700,- Kč (slovy: dvamilionyčtyřistadevěttisícsedmset korun českých).


strana 12



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného: V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Objekt není ke dni místního šetření trvale užíván, slouží pro rodinnou rekreaci. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 13



2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v okrese Svitavy jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita (okr. Svitavy)

Dispoziční řešení

Užitná plocha domu [m2]

Pozemek [m2]

Popis

Oceň. objekt

Trstěnice

4+1

115

957

Samostatně stojící, nepodsklepený, s 1NP, se stodolou, sklepem, zemním sklepem, dvorem a zahradou, IS - voda, elekto, kanalizace do septiku.

1

Lezník

-

115

366

Samostatně stojící, nepodsklepený, s 1NP a podkrovím, se stodolou, dvorem a zahradou, IS voda, elektro, kanalizace.

2

Trstěnice

5+kk

120

929

Samostatně stojící, částečně podsklepený, s 1.NP, se stodolou a zahradou, IS - elektro, voda, kanalizace do jímky s přepadem.

3

Trstěnice

3+1

100

1000

Samostatně stojící, nepodsklepený, s 1NP, se stodolou, uzavřeným dvorem a zahradou, IS voda, elektro, plyn, kanalizace.

4

Karle

2+1

80

502

Samostatně stojící, částečně podsklepený, s 1.NP, se stodolou, chlévy, dvorem a zahradou, IS - elektro, voda.

5

Janov

-

80

2240

Samostatně stojící, částečně podsklepený, s 1NP, se stodolou, chlévy, dvorem a zahradou, IS elektro, voda, kanalizace do jímky.


strana 14



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2

Č.

Cena Koef. požadovaná Jednotková recena resp. dukce zaplacená na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K4

K5

K6

stav a polo- velijiné úvaha ha kost vyba- (pozemek) znalce vení

KC

Cena oceň objektu

.

Kč

Kč

Kč/m2

pramen ceny

1

950 000

8 261

0,90

7 435

1,02 1,00

1,03

0,97

1,03

1,05

7 081

2

490 000

4 083

0,90

3 675

1,00 1,00

1,01

1,00

1,01

1,02

3 603

3

1 200 000

12 000

0,90

10 800

1,00 0,99

1,00

1,00

0,98

0,97

11 134

4

1 249 000

15 613

0,90

14 051

1,01 0,97

1,01

0,98

1,02

0,99

14 193

0,92

0,88

6 392

Celkem průměr

Kč

8 481

Minimum

Kč

3 603

Maximum

Kč

14 193

5

500 000

6 250

0,90

Kč

5 625

1,03 0,97

0,92

1,04

K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 tohoto znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný 2 v rozmezí 3 603,- až 14 193,- Kč/m užitné plochy rodinného domu. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky: - klidná lokalita vhodná k bydlení nebo rekreaci - objekt po částečné rekonstrukci Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky: - lokalita s nižší občanskou vybaveností - příjezd po nezpevněné komunikaci


strana 15



2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, poptávku realitního trhu a stavebně technický stav, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu daného intervalu, tj. po zaokrouhlení na 8 480,2 Kč/m užitné plochy rodinného domu. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou 2

Jednotková cena za 1m užitné plochy Užitná plocha rodinného domu (po zaokrouhlení) 8 480,- × 115

Obecná hodnota

8 480,- Kč/m 2 115 m =

2

975 200,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí 975 000,- Kč (slovy: devětsetsedmdesátpěttisíc korun českých).

2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená: 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou


2 409 700,- Kč není stanovena 975 000,- Kč

strana 16



4. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 46 ze dne 1.12.2009 pro k.ú. Trstěnice u Litomyšle v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 46 ze dne 1.12.2009 pro k.ú. Trstěnice u Litomyšle v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva soudcovská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy soudcovskými, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele znaleckého posudku, není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, objekt není ke dni místního šetření trvale užíván, slouží k rodinné rekreaci. Příjezd k objektu je po nezpevněné komunikaci. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.


strana 17



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití samostatně stojícího rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rodinného domu č.p. 168, nacházejícího se na pozemku parc.č. st. 281 a pozemků parc.č. st. 281 a parc.č. 176/4, vše se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Trstěnice u Litomyšle, obec Trstěnice, okres Svitavy, vše zapsáno na listu vlastnictví č.46, vedeném u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Svitavy, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 2.12.2009, na:

975 000,- Kč (slovy: devětsetsedmdesátpěttisíc korun českých).

V Brně, dne 27. ledna 2010



strana 18



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2023/244/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 27. ledna 2010



strana 19

2009

Recommend Documents