Znalecký posudek – aktualizace ke dni 1. 5. 2010 číslo 2283 – 3/2009 STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ PRO PROVEDENÍ NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY pro EURODRAŽBY.CZ a.s. 182 00 Praha 8, U Pískovny 890/1 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům čp. 47 na stavební parcele p.č. 488, stavební parcela p.č. 488 o výměře 174 m2, zahrada p.č. 552/1 o výměře 299 m2 Kraj Pardubický, 570 01 Litomyšl, Suchá Lhota 42
Katastrální údaje:
okres obec katastrální území LV č.
Svitavy Sloupnice Horní Sloupnice 723
CZ0533 580325 644129
VLASTNÍK:
Jitka Schneidrová
POVINNÝ
Jitka Schneiderová, 565 53 Sloupnice, Horní Sloupnice 47
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro provedení nedobrovolné dražby
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. 182 00 Praha 8, U Pískovny 890/1
ZHOTOVITEL OHODNOCENÍ:
Ing. Antonín Pakosta
Adresa zhotovitele:
570 01 Litomyšl, P. Bezruče 34
Datum místního šetření: Počet stran: 33
1. 5. 2010 Počet příloh:
6
Telefon: 602 789 015 e-mail:
[email protected]
Datum zpracování : Počet vyhotovení: 2
2. 5. 2010 Vyhotovení číslo:
1
2
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
Stavebně technický stav stavby: Počet podlaží celkem: Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky:
2
z toho podzemní:
zděné bydlení centrum voda
Požadavky objednatele:
stavba dok. v r. 1930 novostavba
betonové pronájem kraj obce kanalizace
0
změna stavby v r. udržovaná
z toho nadzemní:
montované podnikání bytová zóna plyn
2
kovové bydl. a podnik. průmysl. zóna elektro
rekonstrukce neudržovaná Počet bytů :
dřevěné část.obsazen nákup. zóna telefon
2 jiné volný objekt mimo obec zpev.příjezd
Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí
Rizika nemovitosti: Ohodnocované nemovitosti mají omezena vlastnická práva ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. na základě smlouvy č. V-6238/2007 o zřízení zástavního práva a smlouvy o zřízení předkupního práva ze dne 4. 12. 2007. Právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 11. 12. 2007. Tato skutečnost je uvedena na LV č. 723. Při prohlídce ohodnocovaných nemovitostí při porovnání zákresu v katastrální mapě se skutečností bylo zjištěno, že zastavěná plocha rodinného domu čp. 47 zasahuje do pozemkové parcely p.č. 570/1 ve vlastnictví jiného vlastníka. Ohodnocované nemovitosti nezatěžují okolí ekologickou zátěží a jejich okolí je ekologickou zátěží nezatěžuje. velmi dobrá do 6 měsíců
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
průměrná od 6 - 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá hodnota zajištění (NHZP) z toho hodnota pozemků
1,125.000,-Kč 2,189.000,-Kč 1,100.000,-Kč 100.000,-Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Ohodnocované nemovitosti jsou stavba čp. 47 a pozemky v katastru obce Sloupnice a katastrálním území Horní Sloupnice. Celá stavba čp. 47 slouží pro bydlení. Dle § 2 vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území je stavba rodinný dům dvoubytový zděné konstrukce se sedlovým krovem, JKSO 80381. Rodinný dům je nepodsklepený se dvěma nadzemními podlažími. První nadzemní slouží jako technické podlaží se dvěma garážemi a druhá nadzemní podlaží má jeden byt o velikosti 2+1 se sociálním zařízením a jeden byt o velikosti 1+1 bez sociálního zařízení. Byt o velikosti 1+1 nelze užívat bez závad. Půdní prostor pod sedlovým krovem není využívaný. Rodinný dům čp. 47 slouží pro stálé bydlení jedné rodiny. Rodinný dům má prvky dlouhodobé životnosti v dobrém technickém stavu. Po dobu užívání rodinného domu nebyly vyměňovány prvky krátkodobé životnosti. Pouze instalace koupelny je nová. Topení je ústřední na pevná paliva, záchod je splachovací a koupelna jednoduchá. Koeficient vybavení rodinného domu je 0,50 a míra technického a morálního opotřebení je 50 %. Rodinný dům čp. 47 stojí na stavební parcele p.č. 488 o výměře 174 m2. K rodinnému domu čp. 47 dále náleží zahrada p.č. 552/1 o výměře 299 m2, která se stavební parcelou p.č. 488 netvoří funkční celek. Je od ní oddělena pozemkovou parcelou p.č. 552/2 ve vlastnictví obce Sloupnice. Ohodnocovaný rodinný dům čp. 47 je přístupný po zpevněné ostatní ploše p.č. 553 ve vlastnictví obce Sloupnice a po zpevněné ostatní ploše p.č. 552/2 ve vlastnictví obce Sloupnice. Rodinný dům čp. 47 je napojen na veřejný vodovod, elektrickou energii a veřejnou kanalizaci. V obci je veřejná kanalizace a je v ní veden plynovod. Zemní plyn není v rodinném domě čp. 47 není rozveden. Plynovodní přípojka je ukončena plynovým uzávěrem ve skříni HUP na fasádě. Nemovitost v bývalé střediskové obci Sloupnice se nacházející v bezprostřední blízkosti silnice vedoucí z Litomyšle do Ústí nad Orlicí. Obec Sloupnice od města Litomyšl je vzdálena 7 km a od města Ústí nad Orlicí je vzdálena 7 km. Obec Sloupnice má 1.716 obyvatel. Je to významná obec na hranici okresu Svitavy s okresem Ústí nad Orlicí. V obci je základní občanská vybavenost a je v ní omezená zaměstnanost. Do zaměstnání se musí dojíždět do města Litomyšl, města Ústí nad Orlicí a města Vysoké Mýto. Ohodnocované nemovitosti zapsané na LV č. 723 v katastru obce Sloupnice a katastrálním území Horní Sloupnice jsou prodejné pro trvalé bydlení za stanovenou obvyklou cenu do konce roku 2010.
3
Poznámka: Vlastník/zástavce nemovitostí na základě výzvy dražitele Č.j. :073/2009-N dne 2. 3. 2008 zhotoviteli ohodnocení neumožnil prohlídku ohodnocovaných nemovitostí. Z toho důvodu zhotovitel ohodnocení provedl na základě jemu dostupných údajů, které měl ke dni ohodnocení k dispozici.
Ing. Antonín Pakosta
Seznam příloh: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 723 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 10001 pro p.č. 552/2, p.č. 553 – obec Sloupnice Kopie katastrální mapy Mapa oblasti Fotografie Nabídka realitních kanceláří
Obsah: 1 Úvod 2 Popis nemovitostí 2.1 Rodinný dům čp. 47 2.2 Pozemky 2.3 Venkovní úpravy 2.6 Věcná břemeno, zástavní právo, věcné předkupní právo 3 Ocenění 3.1 Porovnávací hodnota 3.2 Věcná hodnota 3.3 Obvyklá hodnota 4 Seznam příloh 5 Rekapitulace ceny nemovitostí
4
1
Úvod
Ohodnocované nemovitosti se nachází v katastru obce Sloupnice a katastrálním území Horní Slounice, okres Svitavy. Nachází se v zastavěné části obce v těsné blízkosti státní silnice procházející obcí a spojující Horní Sloupnici s Dolní Sloupnicí. Obec Sloupnice je významná obec Svitavského okresu se základní občanskou vybavenosti. Je vzdálená cca 7 km od města Litomyšl a 7 km od města Ústí nad Orlicí a má 1.716 obyvatel. Ohodnocované nemovitosti jsou stavba čp. 47 a pozemky.Celá stavba čp. 47 slouží pro bydlení. Dle § 2 vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území je stavba rodinný dům dvoubytový zděné konstrukce se sedlovým krovem, JKSO 80381. Rodinný dům je nepodsklepený se dvěma nadzemními podlažími. První nadzemní slouží jako technické podlaží se dvěma garážemi a druhé nadzemní podlaží má jeden byt o velikosti 2+1 se sociálním zařízením a jeden byt o velikosti 1+1 bez sociálního zařízení. Byt o velikosti 1+1 nelze užívat bez závad. Půdní prostor pod sedlovým krovem není využívaný. Rodinný dům čp. 47 slouží pro stálé bydlení jedné rodiny. Ohodnocované nemovitosti mají omezena vlastnická práva ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. na základě smlouvy č. V-6238/2007 o zřízení zástavního práva a smlouvy o zřízení předkupního práva ze dne 4. 12. 2007. Právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 11. 12. 2007. Tato skutečnost je uvedena na LV č. 723. Při prohlídce ohodnocovaných nemovitostí při porovnání zákresu v katastrální mapě se skutečností bylo zjištěno, že zastavěná plocha rodinného domu čp. 47 zasahuje do pozemkové parcely p.č. 570/1 ve vlastnictví jiného vlastníka. Ohodnocované nemovitosti nezatěžují okolí ekologickou zátěží a jejich okolí je ekologickou zátěží nezatěžuje. Ohodnocovaný rodinný dům čp. 47 je přístupný po zpevněné ostatní ploše p.č. 553 ve vlastnictví obce Sloupnice a po zpevněné ostatní ploše p.č. 552/2 ve vlastnictví obce Sloupnice.
2
Popis nemovitostí
2.1
Rodinný dům p. 47
Stavební objekt není podsklepený a má dvě nadzemní podlaží a nevyužitý půdní prostor pod sedlovým krovem. Je v něm jeden byt o velikosti 2+1 a jeden byt o velikosti 1+1. Dle § 2 odst. 2 vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využití území má stavební objekt charakter zděného rodinného domu dvoubytového, JKSO 803 81.
2.1.1 První nadzemní podlaží – přízemí – 1.NP Celé podlaží slouží jako technické podlaží. Nachází se zde dvě garáže a schodiště vedoucí k bytům v druhém nadzemním podlaží. Zastavěná plocha je 16,15 m x 10,40 m = 167,96 m2 Konstrukční výška je 4,00 m
5
2.1.2 Druhé nadzemní podlaží - 2.NP Celé podlaží slouží pro bydlení. Nachází se v něm jeden byt o velikosti 2+1 se sociálním zařízením a jeden byt o velikosti 1+1 bez sociálního zařízení. Byt o velikosti 1+1 nelze užívat bez závad. Schodištěm z prvního nadzemního podlaží se vchází na chodbu. Po levé straně je byt o velikosti 2+1, záchod a jednoduchá koupelna. V koupelně je elektrický boiler. Vytápění je lústřední na pevná paliva. Po pravé straně chodby je byt o velikosti 1+1 bez sociálního zařízení. Ten má rovněž boční vchod, který se nevyužívá. Byt nelze užívat bez závad a není obydlen. Je v něm opadaný strop. Zastavěná plocha je (16,15 m x 10,40 m) + (2,10 m x 13,20 m) = 195,68 m2 Konstrukční výška pro zastavěnou plochu 167,96 m2 je 3,00 m Konstrukční výška pro zastavěnou plochu 27,72 m2 je 2,80 m
2.1.3 Půdní prostor - krov Zastavěná plocha rodinného domu je zastřešena sedlovým krovem krytými betonovými jednodrážkovými taškami. Půdní prostor je přístupný po dřevěném schodišti z chodby v druhém nadzemním podlaží. Zastavěná plocha je 16,15 m x 10,40 m = 167,96 m2 Konstrukční výška krovu je 3,40 m Rodinný dům má tyto konstrukce a vybavení: - základy bez izolace proti zemní vlhkosti - svislé konstrukce ze cihelného zdiva o tloušťce 45 cm - stropy rovné dřevěné, spalné - krov sedlový - střešní krytina z betonových jednodrážkových tašek - klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu - vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé - venkovní omítky vápenné jednovrstvé, opadané - vnitřní obklady běžné - dveře plné hladké a náplňové - okna dřevěná špaletová - podlahy obytné betonové a prkenné - podlahy ostatní z cementových dlaždic - vytápění ústřední na pevná paliva s plechovými radiátory - elektroinstalace světelná a motorová - rozvod vody studené a teplé - zdroj teplé vody, elektrický boiler - kanalizace vnitřní - kuchyně, sporák elektrický - zařizovací předměty standardní - záchod splachovací
6
Rodinný dům byl dle odhadu znalce postaven v roce 1930. Tomuto stáří odpovídají použité stavební konstrukce a stavební materiály. Od té doby nebyl rekonstruován a modernizován. Byly pouze vyměněny instalace v koupelně. Je v dobrém technickém stavu a lze ho bez závad užívat ke skromnému bydlení pouze v bytě o velikosti 2+1. Rodinný dům má prvky dlouhodobé životnosti v dobrém technickém stavu. Míra technického a morálního znehodnocení je 50 %. Koeficient konstrukcí a vybavení je 0,50.
2.2 Pozemky K rodinnému domu čp. 47 náleží pozemky v katastru obce Sloupnice a katastrálním území Horní sloupnice. Pozemky mají charakter stavebních pozemků. Obec Sloupnice má 1.716 obyvatel. 1.
stavební parcela p.č. 488 o výměře 174 m2 Stavební parcela je zastavěna rodinným domem čp. 47.
2.
zahrada p.č. 552/1 o výměře 299 m2, BEEJ 51400 Zahrada netvoří jednotný funkční celek s rodinným domem čp. 47 a stavební parcelou p.č. 488.
Pozemky se nachází v zastavěné části obce Sloupnice a jsou v dosahu veřejného vodovodu, veřejné kanalizace a plynovodu.. Jsou přístupné po zpevněných ostatní plochách p.č. 552/2 a p.č. 553 ve vlastnictví obce Sloupnice. Obec Sloupnice se nachází 7 km od malého města Litomyšl a 7 km od bývalého okresního města Ústí nad Orlicí. Jsou zde rodinné domy se standardním vybavením a individuálně upravenými zahradami. Obec je dostupná veřejným autobusovým spojením. V obci Sloupnice není zaměstnanost. Pracovní příležitosti jsou ve městě Litomyšl, městě Ústí nad Orlicí a městě Vysoké Mýto.
2.3 Venkovní úpravy Příslušenství rodinného domu čp. 47 je soubor venkovních úprav sloužících k jeho řádnému využití.
2.3.1 Vodovodní přípojka
Vodovodní přípojka je z ocelového potrubí DN 25 mm. Je dlouhá 16 m a její stáří je 35 roků.
2.3.2 Kanalizační přípojka Kanalizační přípojka je dlouhá 8 m a je provedena z kameninového potrubí DN 125 m a vede do veřejné kanalizace. Její stáří je 35 roků.
2.3.3 Plot
Samostatná zahrada p.č. 552/1 je oplocena plotem špatné kvality drátěným na ocelových sloupcích. Plot neplní svoji funkci. Soubor venkovních úprav se samostatně neoceňuje, ale zahrnuje se do obvyklé hodnoty ohodnocovaných nemovitostí. V případě změny vlastníka by mohla nastat situace, že nový vlastník by je mohl nahradit novými, protože mu nevyhovuje.
7
2.4 Trvalé porosty Zahrada p.č. 552/1 není osázena trvalými porosty.
2.5
Zástavní právo, věcné předkupní právo
Omezení vlastnického práva ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. existuje na základě smlouvy o zřízení zástavního práva č. V-6238/2007 ze dne 4. 12. 2007 a na základě smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze č. V- 238/2007 ze dne 4. 12. 2007. Právní účinky smluv vznikly ke dni 11. 12. 2007. Tato skutečnost je uvedena na LV č. 723.
8
3. Ohodnocení Ohodnocení nemovitostí oceňovacími metodami.
3.1 Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota ohodnocovaných nemovitostí sestávající se z rodinného domu čp. 47 na stavební parcele p.č. 488, stavební parcely p.č. 488 o výměře 174 m2 a zahrady p.č. 552/1 o výměře 299 m2 a venkovních úprav v katastru obce Sloupnice a katastrálním území Horní Sloupnice vychází z porovnání ceny s nemovitostmi se stejnými nebo obdobnými vlastnostmi v okrese Svitavy a Ústí nad Orlicí Pardubického kraje, za kterou jsou nabízeny realitními kancelářemi. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, koncepce a technických parametrů, materiálů, kvality provedení, velikosti, využitelnosti, údržby a umístění v okolí vzhledem k malým městům a místní zaměstnanosti. K dnešnímu dni se v regionu v okresech Svitavy a Ústí nad Orlicí Pardubického kraje obchoduje s obdobnými objekty nabízený realitními kancelářemi. Jsou to srovnatelné vzorky potřebného souboru. Nachází se rovněž v regionu politicky, kulturně, hospodářsky a geograficky shodném.
1
Bart Reality Brno Rodinný dům Nové Hrady, Mokrá Lhota
1,099.000,-Kč
Rodinný dům v klidné části obce Mokrá Lhota v okrese Ústí nad Orlicí s udržovanou zahradou o velikosti 430 m2 s ovocnými stromy. Nemovitost byla v roce 2002 rekonstruována. Ve vybavení domu zůstává kuchyňská linka se spotřebiči. Do domu se vchází přes dvůr. Při vstupu do domu z boční části nemovitosti je zádveří, na které navazuje chodba s vchody do jednotlivých místností z přízemní obyvatelné části domu o velikosti 2+1. Je zde sociální zařízení (koupelna s vanou a toaleta), kuchyň, obývací pokoj a další místnost. V 1 NP nemovitosti se nachází volný půdní prostor, jež by po rekonstrukci byl vhodný pro půdní vestavbu. K pozemku náleží garáž, přístřešek, kůlna, sklad. Rodinný dům se nachází v obci Nové Hrady, Mokrá Lhota v okrese Ústí nad Orlicí K1 – koeficient polohový K1 = 0,95 Situovaní rodinného domu je horší s ohledem na infrastrukturu a občanskou vybavenost. Rodinný dům má byt o velikosti 2+1. Má jedno nadzemní podlaží bez zřízeného podkroví. K2 – koeficient velikosti K2 = 0,80 Rodinný dům je menší. K3 – koeficient technického stavu K3 = 1,10 Rodinný dům je v lepším technickém stavu. K4 – koeficient pramenu zjištěné ceny K4 = 0,85 Koeficient vyjadřuje profit a zisk prodávajícího.
9
2
NEXTA REALITY Pardubice Rodinný dům Javorník
1,300.000,-Kč
Rodinný dům o velikosti 4+kk je v obci Javorník u Vysokého Mýta. Je po částečné rekonstrukci. Má nové pl. okna, podlahy, armatury, podlahové topení, vývody pro radiátory pod každým oknem, nové omítky, nové el. rozvody, krbová kamna, nové rozvody vody, nová vložka komínu, nové parapety a zesílené jističe elektroinstalace. Je vhodný jak pro trvalé bydlení, tak k rekreaci, či podnikání. Je vzdálen od Vysokého Mýta 8 km, od Litomyšle 8 km.V obci Javorník je obchod, zastávka autobusu, restaurace a tenisový kurt. Rodinný dům se nachází v malé obci Javorník u malého města Vysoké Mýto. K1 – koeficient polohový K1 = 0,95 Situovaní rodinného domu je horší s ohledem na infrastrukturu a občanskou vybavenost. Rodinný dům má byt o velikosti 4+kk. Má jedno nadzemní podlaží bez zřízeného podkroví. K2 – koeficient velikosti K2 = 0,95 Rodinný dům je menší. Rodinný dům je v lepším technickém stavu. K3 – koeficient technického stavu K3 =1,10 Rodinný dům má lepší vytápění. K4 – koeficient pramenu zjištěné ceny K4 = 0,85 Koeficient vyjadřuje profit a zisk prodávajícího.
3
AVERAL Třebenice Rodinný dům Bělá nad Svitavou
1,490.000,-Kč
Rodinný dům o velikost 5+1 s garáží, dílnou a zahradou v obci Bělá nad Svitavou, okres Svitavy. Tato obec má 481 obyvatel a je vzdálena do 20 km od města Polička a 19 km od Svitav. Pro sportovní využití je v obci k dispozici Sokolovna a fotbalové hřiště. Dále je zde mateřská školka, hudební škola, obchod s potravinami Jednota, pošta a fara. Nabízený dům se nachází ve střední části obce. Po vstupu verandou do objektu je chodba, kde jsou schody do prvního nadzemního podlaží a vstup do dílny o velikosti cca 30 m2, prostorné garáže a dále do kotelny a sklepa. V prvním nadzemním podlaží jsou 3 pokoje, kuchyň, jídelna, WC a rekonstruovaná koupelna s masážním sprchovým koutem. Z tohoto podlaží je možnost vstupu na 2 terasy, z nichž jedna je nově rekonstruovaná. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází chodba, ze které je vchod na půdu nebo do obytného pokoje se vstupem do další místnosti s úložným prostorem, umyvadlem a pisoárem. Budovu lze vytápět kotlem na TP (2 roky starý kotel Viadrus), plynovým kotlem nebo elektřinou. Dům je napojen na obecní vodovod s možností čerpání vody z vlastní studny. Pozemek je svažitý s vybudovanými terasami.
10
Rodinný dům se nachází v Bělá nad Svitavou u malého města Polička. K1 – koeficient polohový K1 = 1,00 Situovaní rodinného domu je shodné s ohledem na infrastrukturu a občanskou vybavenost. Rodinný dům má byt o velikosti 5+1 . Má dvě nadzemní podlaží a podkroví. K2 – koeficient velikosti K2 = 1,15 Rodinný dům je větší. Rodinný dům je v lepším technickém stavu. K3 – koeficient technického stavu K3 =1,15 Rodinný dům je částečně rekonstruovaný. K4 – koeficient pramenu zjištěné ceny K4 = 0,85 Koeficient vyjadřuje profit a zisk prodávajícího.
4
Reality-BV s.r.o. Česká Třebová Rodinný dům Sudslava
1,579.000,-Kč
Rodinný dům 4+1s terasou a garáží o zastavěné ploše 158m2 je po částečné rekonstrukci se nachází v obci Sudslava v okrese Ústí nad Orlicí. Při rekonstrukci byla provedena střešní krytina z betonových tašek Bramac, nový komín, nová elektroinstalace v celém domě, nové rozvody topení v mědi včetně radiátorů a plynového kotle Junkers, rozvody vody v plastu. Okna jsou původní dřevěná v plně funkčním stavu. Dům je napojen na kanalizaci. Rodinný dům se nachází v obci Sudslava u malého města Ústí nad Orlicí. K1 – koeficient polohový K1 = 1,00 Situovaní rodinného domu je shodné s ohledem na infrastrukturu a občanskou vybavenost. Rodinný dům má byt o velikosti 4+1. Má jedno nadzemní podlaží. K2 – koeficient velikosti K2 = 0,95 Rodinný dům je menší K3 – koeficient technického stavu K3 = 1,15 Rodinný dům je v lepším technickém stavu. K4 – koeficient pramenu zjištěné ceny K4 = 0,85 Koeficient vyjadřuje profit a zisk prodávajícího.
11
5
Consult VK Litomyšl Rodinný dům Horní Sloupnice
1,599.000,-Kč
Rodinný dům s obytným podkrovím o vel. 3+kk. Je po celkové rekonstrukci, s garáží, zastřešenou terasou, udírnou a zahradou. Vytápění ústřední na plyn.kotel+ krb.kamna. Nachází se v obci Dolní Sloupnice nedaleko od města Ústí nad Orlicí. V přízemí je pokoj s kuchyňským koutem, koupelnou, spíží a dílnou. V podkroví jsou dva pokoje. Dům je napojen na elektro, vodu, plyn, telefon+internet. V obci je veškerá soc.vybavenost. V okruhu do 15 km je 5 měst a okolí vhodné k rekreaci. Rodinný dům se nachází v malé obci u malého města Litomyšl. K1 – koeficient polohový K1 = 1,00 Rodinný dům je situován shodně. Rodinný dům má byt o velikosti 3+KK. Má jedno nadzemní podlaží a podkroví. K2 – koeficient velikosti K2 = 0,95 Rodinný dům je menší. Rodinný dům je v lepším technickém stavu. K3 – koeficient technického stavu K3 =1,10 Technický stav je lepší. K4 – koeficient pramenu zjištěné ceny K4 = 0,85 Koeficient vyjadřuje profit a zisk prodávajícího.
6
RELAX Reality s.r.o. Hradec Králové Rodinný dům Králíky
1,750.000,-Kč
Dvougenerační rodinný dům o velikosti 7+2 s garáží po rekonstrukci je v obci Horní Lipka u města Králíky v okrese Ústí nad Orlicí. Dům disponuje 7 obytnými místnostmi. Z toho 2x kuchyň, 2x koupelna, 2x WC, sklep se studnou a garáž. Obytná plocha je cca 300m2. Je ve výborném stavu, celý podřezaný proti zemní vlhkosti. Má nové podlahy, nové rozvody, elektřiny a vody. Dům je napojen na obecní vodovod. Je vytápěn ústředním topením na tuhá paliva. K domu náleží zahrada o výměře 600 m2. V blízkosti domu je krásná příroda, možnost lyžování, cyklostezky, přehrada Pastviny. Vhodné i k rekreaci. Rodinný dům se nachází v malé obci Horní Lipka u města Králíky. K1 – koeficient polohový K1 = 1,00 Situovaní rodinného domu je shodné s ohledem na infrastrukturu a občanskou vybavenost. Malý rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím a bytem 7+2.
12
K2 – koeficient velikosti K2 = 1,20 Rodinný dům je větší. Rodinný dům je v lepším technickém stavu. K3 – koeficient technického stavu K3 =1,20 Technický stav je lepší. K4 – koeficient pramenu zjištěné ceny K4 = 0,85 Koeficient vyjadřuje profit a zisk prodávajícího. Ceny jsou uvedeny v mil. Kč. Číslo Velikost Technický nemovitosti stav 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Cena požadovaná
K1
K2
K3
K4
KC
Cena po redukci
2+1
lepší
1,099
0,95
0,80
1,10
0,85
0,984
1,117
4+kk
lepší
1,300
0,95
0,95
1,10
0,85
1,167
1,114
5+1+G
lepší
1,490
1,00
1,15
1,15
0,85
1,556
1,274
4+1
stejný
1,579
1,00
0,95
1,15
0,85
1,285
0,958
3+kk
lepší
1,599
1,00
0,95
1,10
0,85
1,229
1,229
7+2
lepší
1,750
1,00
1,20
1,20
0,85
1,694
1,301
-
-
-
-
-
-
-
menší menší větší
menší menší větší
Oceňovaná 1x 2+1 nemovitost 1x 1+1 Celkem průměr
1,125
K1 – koeficient polohy, malé město K2 – koeficient velikosti K3 – koeficient technického stavu K4 – koeficient pramenu zjištěné ceny KC = (K1 x K2 x K3) : K4
3.1 Porovnávací hodnota slovy: jedenmilionstodvacetpěttisíc korun č.
1,125.000,-Kč
13
3.2 Věcná hodnota Věcná hodnota ohodnocovaných nemovitostí v obci Sloupnice sestávající se z rodinného domu čp. 47 na stavební parcele p.č. 488, stavební parcely p.č. 488 o výměře 174 m2 a zahrady p.č. 552 o výměře 299 m2 v katastru obce Sloupnice a katastrálním území Horní Sloupnice a venkovních úprav je věcná hodnota rodinného domu čp. 47 s venkovními úpravami a pozemků jako jednotného funkčního a vlastnického celku.
3.2.1
Rodinný dům čp. 47
Věcná hodnota budovy čp. 47 je její reprodukční cena snížená o opotřebení. Reprodukční cena budovy je cena, za kterou se dala postavit ve stejném rozsahu a stejných technických parametrech ke dni ocenění 1. 5. 2010. Výpočet obestavěného prostoru dle ČSN 734055: První nadzemní podlaží – přízemí – 1.NP
Zastavěná plocha Konstrukční výška OP 1 = 167,96 m2 x 4,00 m =
167,96 m2 4,00 m 671,84 m3
Druhé nadzemní podlaží – 2. NP3 Zastavěná plocha 167,96 m2 Konstrukční výška 3,00 m 2 OP 2 = 167,96 m x 3,00 m = Zastavěná plocha Konstrukční výška OP 3 = 27,72 m2 x 2,80 m = Půdní prostor - krov Zastavěná plocha Konstrukční výška krovu OP 4 = 167,96 m2 x 3,40 : 2 m = OP – celkový obestavěný prostor
503,88 m3
27,72 m2 3,00 m 77,62 m3 167,96 m2 3,40 m
285,53 m3 1,538,87 m3
Stanovení ceny reprodukční pomocí Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku ÚRS Praha, a.s. pro rok 2007. Cenovou úroveň roku 2007 místo roku 2010 volím z důvodu hospodářské krize a recese v roce 2010. CR = OP x CM CR – reprodukční cena OP – obestavěný prostor OP – 1,538,87 m3
14
CM – cena měrné jednotky dle ÚRS Praha, a.s. pro rok 2007 CM = CM 1 x N x K Rodinný dům dvoubytový zděné konstrukce, JKSO 801.81 CM 1 = 4.847,-Kč/m3 Hodnota představuje základní náklady a neobsahuje náklady (N) související s umístěním stavby (NUS) a daň z přidané hodnoty (DPH). Dle konkrétních podmínek se v obci Suchá Lhota doplňkové náklady uvažují ve výši 11,40 %. N = 1,114 K – koeficient vybavení s ohledem na technické vybavení K = 0,50 CM = CM 1 x N x K CM = 4.847,-Kč/m3 x 1,114 x 0,50 CM = 2.700,-Kč/m3 CR = OP x CM CR = 1.538,87 m3 x 2.700,-Kč/m3 CR = 4,154.949,-Kč Snížení ceny pro technické a morální opotřebení
50 %
CN = CR x 0,50 CN = 4,154.949 x 0,50 CN = 2,077.475,-Kč
3.2.1
Věcná hodnota rodinného domu čp. 47
3.2.2
Pozemky
Druh pozemku 1. stavební parcela 2. zahrada Celková výměra pozemků
číslo pozemkové parcely p.č. 488 o výměře p.č. 552/1 o výměře
2,077.475,-Kč
výměra m2 174 m2 299 m2 373 m2
Věcná hodnota pozemků je stanovena podle uskutečněných prodejů pozemků v obci Sloupnice. CN = S x 300,-Kč/m2 CN = 373 m2 x 300,-Kč/m2 CN = 111.900,-Kč/m2
3.2.2
Věcná hodnota pozemků
111.900,-Kč
15
Rekapitulace věcné hodnoty 3.2.1 Rodinný dům čp. 47 3.2.2 Pozemky Zaokrouhlení
3.2
Věcná hodnota
slovy: dvamilionystoosmdesátdevěttisíc korun č.
2,077.475,-Kč 111.900,-Kč - 375,-Kč
2,189.000,-Kč
16
3.3
Obvyklá hodnota
Obvyklá hodnota nemovitostí je cena vyjádřena v českých korunách, která se dosáhne při prodeji rodinného dům čp. 47 na stavební parcele p.č. 488, stavební parcely p.č. 488 o výměře 174 m2 a zahrady p.č. 552/1 o výměře 299 m2 vv katastru obce Sloupnice a katastrálním území Horní Sloupnice zapsaných na LV č. 723. Zahrada p.č. 552/1 o výměře 299 m2 se stavební parcelou p.č. 488 netvoří funkční celek. Je od ní oddělena pozemkovou parcelou p.č. 552/2 ve vlastnictví obce Sloupnice. Při stanovení obvyklé hodnoty bylo přihlédnuto převážně k porovnávací hodnotě. Celá stavba čp. 47 slouží pro bydlení. Dle § 2 vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území je stavba rodinný dům dvoubytový zděné konstrukce se sedlovým krovem, JKSO 80381. Rodinný dům je nepodsklepený se dvěma nadzemními podlažími. První nadzemní slouží jako technické podlaží se dvěma garážemi a druhá nadzemní podlaží má jeden byt o velikosti 2+1 se sociálním zařízením a jeden byt o velikosti 1+1 bez sociálního zařízení. Byt o velikosti 1+1 nelze užívat bez závad. Půdní prostor pod sedlovým krovem není využívaný. Rodinný dům čp. 47 slouží pro stálé bydlení jedné rodiny. Rodinný dům má prvky dlouhodobé životnosti v dobrém technickém stavu. Po dobu užívání rodinného domu nebyly vyměňováni prvky krátkodobé životnosti. Pouze instalace koupelny je nová. Topení je ústřední na pevná paliva, záchod je splachovací a koupelna jednoduchá. Koeficient vybavení rodinného domu je 0,50 a míra technického a morálního opotřebení je 50 %. Rodinný dům čp. 47 stojí na stavební parcele p.č. 488 o výměře 174 m2. Rodinný dům čp. 47 je přístupný po zpevněné ostatní ploše p.č. 553 ve vlastnictví obce Sloupnice a po zpevněné ostatní ploše p.č. 552/2 ve vlastnictví obce Sloupnice. Rodinný dům čp. 47 je napojen na veřejný vodovod, elektrickou energii a veřejnou kanalizaci. V obci je veřejná kanalizace a je v ní veden plynovod. Zemní plyn v rodinném domě čp. 47 není rozveden. Plynovodní přípojka je ukončena plynovým uzávěrem ve skříni HUP na fasádě. Ohodnocované nemovitosti mají omezena vlastnická práva ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. na základě smlouvy č. V-6238/2007 o zřízení zástavního práva a smlouvy o zřízení předkupního práva ze dne 4. 12. 2007. Právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 11. 12. 2007. Tato skutečnost je uvedena na LV č. 723. Při prohlídce ohodnocovaných nemovitostí při porovnání zákresu v katastrální mapě se skutečností bylo zjištěno, že zastavěná plocha rodinného domu čp. 47 zasahuje do pozemkové parcely p.č. 570/1 ve vlastnictví jiného vlastníka. Ohodnocované nemovitosti nezatěžují okolí ekologickou zátěží a jejich okolí je ekologickou zátěží nezatěžuje. Nemovitost se nachází v bývalé střediskové obci Sloupnice nacházející se na silnici vedoucí z Litomyšle do Ústí nad Orlicí. Od města Litomyšl je vzdálena 7 km a od města Ústí nad Orlicí je vzdálena 7 km. Obec Sloupnice má 1.716 obyvatel. Je to významná obec na hranici okresu Svitavy s okresem Ústí nad Orlicí. V obci je základní občanská vybavenost a je v ní omezená zaměstnanost. Do zaměstnání se musí dojíždět do města Litomyšl, města Ústí nad Orlicí a města Vysoké Mýto.
17
Ohodnocované nemovitosti zapsané na LV č. 723 v katastru obce Sloupnice a katastrálním území Horní Sloupnice jsou prodejné pro trvalé bydlení za stanovenou obvyklou cenu do konce roku 2010. Vzhledem k výše uvedeným podkladům a výpočtům, polohy, technického stavu a dalšího možného využití je obvyklá hodnota výše uvedených ohodnocovaných nemovitostí 1,300.000,-Kč z toho cena pozemku je 100.000,-Kč Při stanovení obvyklé hodnoty bylo přihlédnuto k porovnávací hodnotě.
3.3
Obvyklá hodnota
1,100.000,-Kč
slovy: jedenmilionstotisíc korun č.
4
Seznam příloh:
1. 2. 7. 8. 9. 10.
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 723 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 10001 pro p.č. 552/2, p.č. 553 – obec Sloupnice Kopie katastrální mapy Mapa oblasti Fotografie Nabídka realitních kanceláří
18
1.
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 723
19
20
2.
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 10001 pro p.č. 552/2, p.č. 553 – obec Sloupnice
21
3.
Kopie katastrální mapy
22
4. Mapa oblasti
23
5.
Fotografie Pohled boční
Pohled zadní
24
Samostatná zahrada p.č. 552/1
Průchod mezi RD a zahradou po p.č. 552/2
25
Detail fasády
Detail fasády
26
Detail okna
27
6.
Nabídka realitních kanceláří Nové Hrady, Mokrá Lhota
28
Javorník
29
Bělá nad Svitavou
30
Sudslava
31
Sloupnice, Dolní Sloupnice
32
Králíky
33
5
Rekapitulace
5.1
Porovnávací hodnota nemovitostí slovy: jedenmiliontřistatisíckorun č.
1,125.000,-Kč
5.2
Věcná hodnota nemovitostí slovy: dvamilionystoosmdesátdevěttisíc korun č.
2,189.000,-Kč
5.3
Obvyklá hodnota nemovitostí slovy: jedenmilionstotisíc korun č.
1,100.000,-Kč
Ohodnocení provedeno ke dni: Znalecký posudek vypracován dne:
1. 5. 2010 2. 5. 2010
Ing. Antonín Pakosta P. Bezruče 34 570 01 Litomyšl
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 8. 10. 1985 č.j. Spr. 341/85 pro základní obor ekonomika - odvětí ceny a odhady pro specializaci pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2283-3/09-aktualizace znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
