2009

Znalecký posudek číslo 2008/229/2009 o o b v yk lé , o b ecn é , t rž n í h o d n o t ě n em o v it o s t í – r o d i n n éh o d o mu č .p . 3 1 7 n a ch áz e jí cí s e n a p o z em ku p a r c. č. St . 4 6 7, a p o z em ků p a r c. č. St . 46 7 a 1 27 /4 8 , se v š e mi s o u čá st m i a p ř ís lu še n st v í m v k.ú . M ěši ce u P rah y, o b e c M ěši ce , o k re s P r ah a - v ých o d , v š e z ap s án o n a li st u v l ast n i ct v í č . 4 94 .

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137EX 3413/07-16

Oceněno ke dni :

11.11.2009

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 19 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 25.11.2009

Rodinný dům č. p. 317, k. ú. Měšice u Prahy

Znalecký posudek č. 2008/229/2009

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Věcná hodnota nemovitostí

7

2.2.

Výnosová hodnota nemovitostí

12

2.3.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

13

2.4.

Závěrečná rekapitulace

15

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

16

Přílohy

Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 494) Příloha 5 – Kopie katastrální mapy Příloha 6 – Smlouva o zřízení věcného břemena Příloha 7 – Srovnatelné objekty Příloha 8 – Srovnatelné objekty - nájemné

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 494, k.ú. Měšice u Prahy, vyhotovený dne 23.1.2009 Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Praha - východ, řízení PÚ : 292/2009.

1.b.:

Kopie katastrální mapy , list mapy V.S. IV-14-7 v měřítku 1:2880, k.ú. Měšice u Prahy, vyhotovená dne 23.1.2009 Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Praha - východ, řízení PÚ : 292/2009.

1.c.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.d.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 11.11.2009.

1.e.:

Mapa obce a okolí.

1.f.:

Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky MF č. 456/2008 Sb. (oceňovací vyhláška).

1.g.:

Informace a sdělení získaná od objednatele posudku

1.h.:

Informace a sdělení získaná od pana Pavla Hrbáčka, uživatele nemovitosti ( tel.: 607 540 672).

1.ch.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 11.11.2009.

1.i.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru(www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz).

1.j.:

Smlouva o zřízení věcného břemena uzavřená dne 10.10.2002 mezi manželi Nezbedovými ( povinní) a manželi Hrbáčkovými ( oprávnění z věcného břemene ).

1.k.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137 Ex 3413/07-16 ze dne 26.3.2009.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 317 nacházející se na pozemku parc.č. St. 467, a pozemky parc.č. St. 467 a 127/48, se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 494, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 494 pro k.ú. Měšice u Prahy ze dne 23.1.2009 a to k datu místního šetření, tj. ke dni 11.11.2009. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

SJM Nezbeda Miloš a Nezbedová Simona, Písečná 462/40, Praha 8, Troja, 181 00 Praha 81 ( 710809/0374, 735516/0252) 494 Měšice u Prahy (kód 693448) Měšice (538477), Praha - východ (CZ 0209) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh P Měšice, č.p. 317, rodinný dům, na parcele St. 467,

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh 2 P St. 467, 82 m , zastavěná plocha a nádvoří 2 P 127/48, 573 m , orná půda Parc.č. 127/48 – zemědělský půdní fond

Na LV č. 494 je uvedeno označení P – právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů – č.j. Z-1533/2009-209.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a informací získaných od pana Pavla Hrbáčka, uživatele nemovitosti ( tel.: 607 540 672 ), a dále na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 11.11.2009 za účasti znalce a pana Hrbáčka. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají manželé Hrbáčkovi. Manželé


strana 4



Hrbáčkovi jsou oprávnění z věcného břemene, které odpovídá právu doživotního užívání předmětných nemovitostí dle smlouvy ( viz příloha č. 6 ). Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 494 ze dne 23.1.2009 pro k.ú. Měšice u Prahy v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro : Hrbáček Pavel, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 440607/450), Hrbáčková Libuše, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 415106/071) (viz příloha č. 4 – LV č. 494 a příloha č. 6 – Smlouva o zřízení věcného břemena), které je zohledněno ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Dále je v oddíle C zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, vyjma omezení věcným břemenem uvedeným výše, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 494 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 494 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Měšice ( 1450 obyvatel ), ve které se nachází oceňovaná nemovitost, leží v okrese Praha – východ, přibližně 10 km od okraje Prahy, severovýchodním směrem. Příjezd od Prahy je možný po dálnici D8 exit Zdiby a dále cca 5 km směr Líbeznice a Měšice. V obci je základní občanská vybavenost - obecní úřad, pošta, policie, vlaková zastávka – napojení na IDS Praha. Rodinný dům č.p. 317 s pozemky je umístěn v klidné ulici Topolová, v severní části obce, v oblasti nové výstavby obdobných samostatně stojících rodinných domů se zahradami a řadových rodinných domů.


strana 5



Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou, které je stavebně upraveno pro účely bydlení. Na rodinný dům s garáží a terasou dále navazuje vedlejší stavba skladu a sušárny prádla. Kolem domu je zahrada se studnou, venkovními úpravami a trvalými porosty. Stáří objektu je dle dostupných informací 9 let. Oceňovaná nemovitost je situována v rovinatém terénu, přístup k objektu je po veřejné zpevněné komunikaci. Dům je napojen na el. síť, na vodovod a plynovod, odkanalizování je provedeno do jímky. Rodinný dům a vedlejší stavba stojí na pozemku parc.č. St. 467, na pozemku parc.č. 127/48 je zahrada obklopující dům. Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Rodinný dům č.p. 317 Vedlejší stavba Studna Venkovní úpravy Trvalé porosty Pozemky parc.č. St. 467 a 127/48


strana 6



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Rodinný dům č.p. 317 2.1.1.1. Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou, které je stavebně upraveno pro účely bydlení. Dům má tvar přibližně obdélníka, který je složen ze dvou částí – hlavní část domu s podkrovím a garáž s pochůznou střechou, tvořící terasu, která je přístupná z podkrovního pokoje. Na garáž dále navazuje vedlejší stavba skladu a sušárny prádla. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha hlavní části je sedlová, krov je dřevěný, krytinou je pálená taška. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítka je vápenná, je proveden sokl z kabřince. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Schodiště do podkroví je jednoduché dřevěné s nášlapy bez podstupnic a vede z obývacího pokoje. Okna jsou dřevěná zdvojená, stejně jako celoprosklené dveře vedoucí na terasu. Vnitřní dveře jsou dřevěné hladké plné i prosklené do ocelových zárubní, vchodové dveře jsou dřevěné částečně prosklené, vrata do garáže jsou kovová výklopná. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné plovoucí, v ostatních místnostech a na terase je keramická dlažba. Terasa je opatřena kovovým zábradlím se zděnými sloupky a dřevěnou výplní. Na soc. zařízeních a v kuchyňském koutě nad kuchyňskou linkou jsou keramické obklady. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka se sklokeramickou varnou deskou, vestavnou el. troubou, digestoří a dřezem. V 1.NP je koupelna s WC, umyvadlem a sprchovým koutem, v podkroví je koupelna s WC, umyvadlem a vanou. Topení a ohřev teplé vody v domě zajišťuje plynový kotel. Objekt je napojen na el. síť, je provedena elektroinstalace 220/380V, na vodovod a plynovod, odkanalizování je provedeno do jímky. Na rodinném domě je umístěn bleskosvod. Dispoziční řešení : - 1.NP - zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, spíž, koupelna s WC, - podkroví – schodišťový prostor s galerií, 2 pokoje, terasa, koupelna s WC. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.NP- hlavní část: 1.NP – garáž: Podkroví :

10,36*6,44 5,51*3,12 10,36*6,44

= = =

Obestavěný prostor: Horní stavba – hlavní část : Garáž vč. terasy:

(10,36*6,44)*3,30 (5,51*3,12)*(3,00+1,00)

= =


2

66,72 m 2 17,19 m 2 66,72 m

220,18 m 3 68,76 m

strana 7

3


Podkroví vč. zastřešení:


(10,36*6,44)*3,0*0,5

=

Obestavěný prostor – celkem:

100,08 m

=

389,02 m

3

3

Užitná plocha :

Označení objektu

Zastavěná 2 plocha [m ]

Koeficient přepočtu

Užitná plocha 2 [m ]

Užitná plocha zaokrouhlená 2 [m ]

Rodinný dům č.p. 317

66,72*2+17,19

0,85

128,04

128

2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je dle získaných informací 9 let, kolaudační rozhodnutí bylo vydáno v roce 2000. Celkový stavebně technický stav objektu je dobrý, opotřebení je určeno odborným odhadem na 9 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). 3

4 851,- Kč/m obestavěného prostoru 3 389,02 m

Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet Časová cena, CČ

4 851,- Kč/m × 389,02 m 9% 3

3

= = =

-

1 887 136,- Kč 169 842,- Kč 1 717 294,- Kč 1 717 294,- Kč

2.1.2. Vedlejší stavba 2.1.2.1. Popis Jedná se o stavbu skladu a sušárny prádla, která navazuje na garáž rodinného domu. Stavba je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím a sedlovou resp. pultovou střechou. Vstup do skladu je a do sušárny je možný ze zahrady. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné, strop není, prostor je otevřen až do podstřeší. Střecha je sedlová i pultová, krov je dřevěný, krytinou je pálená taška, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítka je vápenná, je proveden sokl z kabřince. Okna zde nejsou, vstupní dveře do skladu jsou plechové, do sušárny dřevěné částečně


strana 8



prosklené. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, na podlaze je keramická dlažba. Elektřina je zavedena, na objektu je umístěn bleskosvod. Dispoziční řešení : - 1.NP - sklad, sušárna prádla. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP:

=

24,45 m

2

Obestavěný prostor: Horní stavba vč. zastřešení : (7,83*2,26+2,25*3,00)(2,05+0,5*0,67)

=

58,31 m

3

Obestavěný prostor – celkem:

=

7,83*2,26+2,25*3,00

58,31 m

3

2.1.2.3. Stáří a opotřebení Dle získaných informací byla předmětná vedlejší stavba k rodinnému domu přistavěna v roce 2003, stáří je tedy 6 let. Celkový stavebně technický stav objektu je dobrý, opotřebení je určeno odborným odhadem na 6 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). 3

Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

4 762,- Kč/m obestavěného prostoru 3 58,31 m 4 762,- Kč/m × 58,31 m 6% 3

3

Časová cena, CČ

= = =

-

277 672,- Kč 16 660,- Kč 261 012,- Kč 261 012,- Kč

2.1.3. Studna Jedná se o kopanou studnu hloubky 3 m, osazenou elektrickým čerpadlem, umístěnou na zahradě rodinného domu. Studna byla zřízena v roce 2001, voda slouží k zalévání zahrady. Komentář : věcná hodnota studny byla započtena do věcné hodnoty objektu.


strana 9



2.1.4. Venkovní úpravy Jedná se zejména o oplocení předzahrádky a zahrady, zpevněnou plochu před vstupem do domu a před garáží a chodník kolem domu, zpevněnou plochu k posezení za domem, kanalizační jímku a přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.5. Trvalé porosty Kolem domu na zahradě jsou vysázeny okrasné i ovocné dřeviny a trvalky, zahrada je zatravněná. Komentář : věcná hodnota porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.6. Pozemky parc.č.St. 467 a 127/48 2.1.6.1. Popis Jedná se o rovinaté pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č. 494. Rodinný dům a vedlejší stavba stojí na pozemku parc.č. St. 467, na pozemku parc.č. 127/48 je zahrada obklopující dům. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek a budou hodnoceny jako pozemky stavební. 2.1.6.2. Výměry pro ocenění

Parc.č.

Druh pozemku

Výměra v m

St. 467 127/48

zastavěná plocha a nádvoří orná půda

82 573

celkem

2

655 2

Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 494 činí celkem 655 m . 2.1.6.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 2 2 000,- až 3 000,- Kč/m . ( viz příloha č. 9 – nabídka stavebního pozemku v obci Měšice ). Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemků a s přihlédnutím k nabídce v příloze č. 9, navrhuji obvyklou 2 hodnotu oceňovaných stavebních pozemků na 2 500,- Kč/m . Jednotková cena stavebních pozemků Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č. 494


2 500,- Kč/m 2 655 m

2

strana 10


Obecná cena stavebních pozemků


2 500,- Kč/m × 655 m 2

2

=

Celková obecná hodnota pozemků

1 637 500,- Kč 1 637 500,- Kč

2.1.7. Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p. 317 Vedlejší stavba Pozemky

1 717 294,- Kč 261 012,- Kč 1 637 500,- Kč

Celkem HV

3 615 806,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 3 615 800,- Kč (slovy : třimilionyšestsetpatnácttisícosmset korun českých).


strana 11



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají manželé Hrbáčkovi. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 12



2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v okrese Praha - východ jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1

Č.

Lokalita ( okres Praha východ )

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Výměra 2 (m )

Jiné

Oceň. objekt

Měšice u Prahy

3+kk

ZP 84, už. pl. 128, pozemek 655

sam. stojící RD s 1NP a obytným podkrovím, terasa, garáž, sklad, zahrada, studna, septik, el., vodovod, plyn, stáří 9 let

1

Měšice u Prahy

4+kk

ZP 67, pozemek 206

řadový RD, 1NP a obytné podkroví, nízkoenergetický, novostavba

2

Horoušany

4+1

ZP 87, pozemek 308

1/2 dvojdomu, 1NP a obytné podkroví, balkon, garáž, možno ovlivnit dispozici a vnitřní vybavení, v ceně je dokončená novostavba

3

Bašť u Líbeznice

4+1

ZP 74, pozemek 478

1/2 dvojdomu, 1NP a obytné podkroví, všechny IS, dokončená novostavba ihned k nastěhování

4

Měšice u Prahy

4+kk

už. pl. 142, pozemek 482

koncový řadový RD, 1NP a obytné podkroví, garáž, zahrada, bazén, stáří 8 let.

5

Jirny

4+kk


sam. stojící, přízemní, garáž, možno ovlivnit vnitřní vybavení, všechny IS, v ceně je dokončená novostavba

6

Bašť u Líbeznice

5+1


sam. stojící RD, 1NP a podkroví, možno 2 sam. byt. jednotky, všechny IS, dokončená novostavba ihned k nastěhování

7

Měšice u Prahy

4+kk

ZP 104, sam. stojící RD, 1NP a podkroví, terasa, garáž, kůlna, už. pl. 150, bazén, udržovaná zahrada, všechny IS, stáří 13 let pozemek 845


strana 13



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena Koef. požadovaná reresp. dukce zaplacená na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

(Kč)

pramen ceny

(Kč)

poloha

velikost

stav jiné a úvaha garáž ( velikost vybaznalce pozemku) vení

1

3 248 000

0,95

3 085 600

1,00

1,00

0,90

0,98

0,95

1,00

0,84

3 673 333

2

3 799 000

0,95

3 609 050

0,98

1,00

1,00

1,00

0,95

1,00

0,93

3 880 699

3

3 990 000

0,95

3 790 500

0,95

1,00

0,90

1,00

1,00

1,00

0,86

4 407 558

4

4 990 000

0,95

4 740 500

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

4 740 500

5

4 995 000

0,95

4 745 250

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

4 745 250

6

5 890 000

0,95

5 595 500

0,95

1,02

0,90

1,00

1,05

1,00

0,92

6 082 065

7

6 595 000

0,95

6 265 250

1,00

1,02

1,00

1,00

1,05

1,00

1,07

5 855 374

Celkem průměr

Kč

4 769 254

Minimum

Kč

3 673 333

Maximum

Kč

6 082 065

Č.

K3

K4

K5

K6

KC (1-6)

Cena oceň objektu

(Kč)

K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (velikost pozemku) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,95). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 3 673 333,- až 6 082 065,- Kč. Uvedený rodinný dům má tyto silné stránky : - lokalita v hodná k bydlení v blízkosti velkoměsta - dobrá dopravní dostupnost do Prahy - zahrada Uvedený rodinný dům má tyto slabší stránky : - přímo v místě omezená infrastruktura


strana 14



2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, stavebně technický stav a poptávku realitního trhu, pro zadaný rodinný dům navržena jako průměrná po zaokrouhlení na 4 800 000,- Kč. Obecná hodnota

4 800 000,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou bez zatížení věcným břemenem činí po zaokrouhlení 4 800 000,- Kč (slovy : čtyřimilionyosmsettisíc korun českých).

2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou


3 615 800,- Kč není stanovena 4 800 000,- Kč

strana 15



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 494 ze dne 23.1.2009 pro k.ú. Měšice u Prahy v oddíle C omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro : Hrbáček Pavel, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 440607/450), Hrbáčková Libuše, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 415106/071) (viz příloha č. 4 – LV č. 494 a příloha č. 6 – Smlouva o zřízení věcného břemena), které je zohledněno ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. dle § 18 odst. 4, tj. výnosovým způsobem na základě desetinásobku ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno odpovídá právu doživotního užívání parc.č. St. 467, parc.č. 127/48 a domu č.p. 317 v k.ú. Měšice u Prahy (viz příloha č. 6 - Smlouva o zřízení věcného břemena), tj. doživotní užívání kompletně celé nemovitosti – rodinného domu s pozemky a příslušenstvím. Váže se : Na osobu: Hrbáček Pavel, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 440607/450), a na osobu : Hrbáčková Libuše, Topolová 317, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy (RČ: 415106/071) Rodinný dům s příslušenstvím tedy užívají manželé Hrbáček Pavel a Hrbáčková Libuše - 2 osoby pro účely ocenění uvažuji omezení vlastnického práva na 50% pro každou osobu. Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru. Na trhu nemovitostí v okrese Praha - východ jsou k datu ocenění nabízeny k pronájmu níže uvedené porovnatelné nemovitosti :

Lokalita ( okres Praha - východ )

Poznámka

Výměra už. plochy

Cena požadovaná

2

(m ) Měšice u Prahy ( oceň. objekt) Nehvizdy Hovorčovice Vyšehořovice Zeleneč Úvaly u Prahy

(Kč/ měsíc)

sam. stojící RD s 1.NP a obytným podkrovím, terasa, garáž, sklad, zahrada, stáří 9 let

128

řadový RD 3+kk, terasa, kryté stání, novostavba, klid, zeleň 2 RD 2+1 po rekonstrukci, pozemek 400 m , dobrá dopr. dostupnost 2 novostavba RD 4+1, pozemek 600 m řadový koncový RD 4+kk, novostavba, parkování 2 na pozemku, pozemek 600 m

90

13 000

70

15 000

130

15 000

130

16 000

130

17 000

řadový RD 4+1, novostavba, 2 krytá park. stání, zahrádka

Podrobný popis jednotlivých objektů k pronájmu viz. příloha č. 8 znaleckého posudku.


strana 16



Z uvedené tabulky vyplývá, že nájemné za obdobný rodinný dům včetně součástí a příslušenství a pozemků se pohybuje v rozmezí od 13 000,- Kč do 17 000,- Kč/měsíc. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné jako průměrnou hodnotu z výše uvedeného intervalu, tj. 15 000,- Kč/měsíc. Ocenění : Navrženénájemné činí 15.000,- Kč/měsíc, tj. 180.000,- Kč/rok. Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: 180 000,- Kč x 10 = 1 800 000,- Kč. Nemovitost užívají 2 osoby, pro účely ocenění je uvažováno omezení vlastnického práva na 50% pro každou osobu, tj. 900 000,- Kč pro každou osobu. Zástavní práva V současné době je dále na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 494 ze dne 23.1.2009 pro k.ú. Měšice u Prahy v oddíle C - omezení vlastnického práva zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, vyjma omezení věcným břemenem uvedeným výše, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívají manželé Hrbáčkovi. Na LV č. 494 je uvedeno označení P – právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů – č.j. Z-1533/2009-209. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení věcným břemenem byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení věcným břemenem užívání činí celkem 4 800 000,- Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene činí 1 800 000,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí 3 000 000,- Kč (tj.: 4 800 000,- Kč – 1 800 000,- Kč = 3 000 000,- Kč). Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika.


strana 17



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rodinného domu č.p. 317 nacházející se na pozemku parc.č. St. 467, a pozemků parc.č. St. 467 a 127/48, se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 494, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. se zatížením věcným břemenem užívání k datu ocenění 11.11. 2009, po zaokrouhlení na :

3 000 000,- Kč (slovy : třimiliony korun českých) a obvyklou hodnotu věcného břemene odpovídají právu doživotního užívání rodinného domu č.p. 317, pozemku parc.č.St. 467 a pozemku parc.č. 127/48 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha – východ činí :

1 800 000,- Kč (slovy : jedenmilionosmsettisíc korun českých).

V Brně, dne 25.listopadu 2009



strana 18



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2008/229/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 25.listopadu 2009



strana 19

2009

Recommend Documents