Znalecký posudek číslo 2021/242/2009 o o b v ykl é , o b e cn é , t rž n í h o d n o t ě n em o v it o s t í – ro d in n éh o d o m u č .p . 20 5 n a ch áz e jí cí h o s e n a p o z em ku p a rc . č. st . 2 56 , p o z em ků p ar c .č . st . 25 6 , p a rc . č. 3 3/ 1 , p a rc . č. 21 4 3/ 4 a p o z em ků v e z je d n o d u š en é ev id en ci p a r c. č . PK 23 3 0, 2 3 31 , p a r c. č. 3 37 6 /1 , 33 7 6/ 2 a p a r c .č . 41 3 3, v š e se v š e mi so u č ás t m i a p ří s lu še n st v í m v k .ú . L ip o v , o b e c L ip o v , o k re s H o d o n ín , v š e z ap sá n o n a li st u v la st n i ct v í č . 2 10 .
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem Veveří 125 616 45 Brno
Účel posudku:
Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 8653/07-37
Oceněno ke dni:
3.12.2009
Posudek vypracoval :
Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail:
[email protected] www.cenyodhady.cz
Tento posudek obsahuje 25 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 16.4.2010
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
OBSAH :
Zadání
strana
1.
Nález
3
1.1.
Podkl ady pr o ocenění nemovitosti
3
2.
Posudek – ocenění nemovitostí
4
2.1.
Věcná hodnota nem ovitostí
7
2.2.
Výnosová hodnota nemovitostí
13
2.3.
Srovnávací metoda ocenění nemovitost í
14
2.4.
Rekapitulace
21
3.
Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik
22
Přílohy
Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace ze dne 3.12.2009 Příloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV č. 210) Příloha 5 – Kopie katastrální mapy Příloha 6 – Srovnatelné objekty rodinného domu Příloha 7 – Srovnatelné pozemk y – lesní pozemek Příloha 8 – Srovnatelné pozemk y – vinice Příloha 9 – Srovnatelné pozemk y – orná půda Příloha 10 – Nájemní smlouva na PK pozemk y
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 2
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
1. NÁLEZ
1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1.a.:
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 210, k.ú. Lipov, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, ze dne 16.1.2009, řízení PÚ: 225/09.
1.b.:
Kopie katastrálních map pro k.ú. Lipov v měřítku 1 : 2 880 ze dne 2.2.2009 a 3.2.2009, mapové listy č. XI-23-15, 7, 8, 9, řízení PÚ: 225/2009.
1.c.:
Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.
1.d.:
Mapa obce a okolí.
1.e.:
Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).
1.f.:
Informace a sdělení získaná od objednatele znaleckého posudku, od paní Sedlářové (manželka majitele oceňovaných nemovitostí, tel.: +420 777060626), od pana Ladislava Franty (starosty obce Lipov, tel.: +420 724168205) a od paní Evy Jagošové (ze společnosti AGROLIP, tel.: +420 518338186).
1.g.:
Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 3.12.2009 za účasti znalce a paní Sedlářové, (manželka majitele oceňovaných nemovitostí, tel.: +420 777060626).
1.h.:
Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 3.12.2009.
1.ch.:
Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz)
1.i.:
Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 6272/08-72 ze dne 5.5.2009.
1.j.:
Nájemní smlouva ze dne 24.9.2010 na pozemky ve zjednodušené evidenci (PK) – viz. LV.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 3
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 205, nacházející se na pozemku parc.č. st. 256 a pozemky parc.č. st. 256, parc.č. 33/1, parc.č. 2143/4 a pozemky ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, parc.č. PK 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4133, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 210. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 210 pro k.ú. Lipov ze dne 16.1.2009 a to k datu místního šetření, tj. k 3.12.2009. Informace o nemovitosti
Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby
Sedlář Jaroslav (701225/4260), Lipov 205, 696 72 Lipov 210 Lipov (kód 684368) Lipov (586323), Hodonín (CZ0645) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh 2 Lipov, 205, bydlení, st.256, 644 m , zastavěná plocha a nádvoří
Vlastnictví pozemku
Ochrana
Parc.číslo, výměra, druh, způsob využití 2 St. 256, 644 m , zastavěná plocha a nádvoří, 2 33/1, 1028 m , zahrada, 2 2143/4, 710 m , lesní pozemek. Pozemky ve zjednodušené evidenci Parc.č., výměra 2 2330, 7700 m , 2 2331, 4280 m , 2 3376/1, 6729 m , 2 3376/2, 529 m , 2 4133, 154 m . Parc.č. 33/1 – zemědělský půdní fond, BPEJ 32011 a 35600 Parc.č. PK 4133 – BPEJ 32011 Parc.č. PK 2330 – BPEJ 32011 Parc.č. PK 2331 – BPEJ 32011 a 32014 Parc.č. PK 3376/1 – BPEJ 30610 a 32411 Parc.č. PK 3376/2 – BPEJ 32411
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 4
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od paní Sedlářové (manželka majitele oceňovaných nemovitostí, tel.: +420 777060626), pana Ladislava Franty (starosta obce Lipov, tel.: +420 724168205), paní Evy Jagošové (ze společnosti AGROLIP, tel.: +420 518338186) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 3.12.2009 za účasti znalce a paní Sedlářové. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, není na rodinném domě č.p. 205 na pozemku parc.č. st. 256 a na pozemcích parc.č. st. 256, parc.č. 33/1 a parc.č. 2143/4 k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, nemovitosti užívá rodina Sedlářových. Na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4133 hospodaří společnost AGROLIP, a.s. na základě nájemní smlouvy ze dne 24.9.2004 na dobu určitou od 1.10.2004 do 30.9.2019. Nájemní smlouva je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí na LV č. 210 ze dne 16.1.2009 pro k.ú. Lipov v oddíle C – omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro Jaroslava Sedláře, r.č.: 441209/459. Dle informací získaných od objednatele posudku a paní Sedlářové, pan Jaroslav Sedlář, r.č.: 441209/459 zemřel. Úmrtím došlo k zániku věcného břemene, nebyl pouze proveden výmaz z katastru nemovitostí. Dále na výpise z katastru nemovitostí LV č. 210 ze dne 16.1.2009 pro k.ú. Lipov v oddíle C – omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C LV č. 210 ze dne 16.1.2009 pro k.ú. Lipov, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 210 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Lipov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 210 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Lipov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 5
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů klientem pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Obec Lipov, ve které se nachází oceňované nemovitosti, leží severovýchodním směrem od města Hodonína, ve vzdálenosti asi 30 km a jihovýchodním směrem od města Veselí nad Moravou, ve vzdálenosti přibližně 12 km. Jedná se o obec místního významu, s minimální občanskou vybaveností, za kompletními službami se dojíždí do Veselí nad Moravou nebo do Hodonína. Dopravní dostupnost je průměrná, hromadnou dopravu zajišťuje autobus a vlak, automobilem je obec přístupná po silnicích I., II. a III. třídy. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 205, který je situován v samém centru obce Lipov, při zpevněné komunikaci, nedaleko obecního úřadu. Jedná se o řadový koncový objekt nepravidelného půdorysného tvaru, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Vedle domu navazuje průjezdem výměnek přístupný ze dvora, za domem jsou usazeny vedlejší stavby – chlévy a dílna a dále navazuje zahrada. Okolí rodinného domu je tvořeno zástavbou starších rodinných domů. Přístup k objektu je umožněn z místní zpevněné komunikace na parc.č. 3869/4, parcela není evidována na žádném LV, způsob využití pozemku je ostatní komunikace. Dále se jedná o pozemek parc.č. 2143/4, který je veden jako lesní pozemek a také jako les slouží. Dále se jedná o pozemky ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4233, které slouží jako vinice a zemědělská půda. Hlavní stavba je tedy tvořena rodinným domem č.p. 205 na pozemku parc.č. st. 256, výměnkem na parc.č. st. 256, vedlejšími stavbami – chlévy a dílnou na parc.č. st. 256, venkovními úpravami (zpevněné plochy, oplocení, přípojky inženýrských sítí) a pozemky parc.č. st. 256, parc.č. 33/1. Objekt je napojen na tyto IS – elektroinstalaci, vodovod a plynovod, kanalizace je svedena do jímky. Nemovitosti jsou tvořeny rodinným domem č.p. 205 na pozemku parc.č. st. 256, pozemky parc.č. st. 256, parc.č. 33/1, 2143/4 a pozemky ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4233. Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Rodinný dům č.p. 205 na pozemku parc.č. st. 256, Výměnek na pozemku parc.č. st. 256, Vedlejší stavba – bývalé chlévy na parc.č. st. 256, Vedlejší stavba – dílna na parc.č. st. 256, Venkovní úpravy (zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí), Trvalé porosty, Pozemky.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 6
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.
2.1.1. Rodinný dům č. p. 205 na pozemku parc.č. st. 256 2.1.1.1. Popis Jedná se o řadový koncový rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Dům je rozdělen průjezdem na rodinný dům o velikosti 3+1 a výměnek o velikosti 2+kk. Na dům ve dvoře navazuje vedlejší stavba - bývalé chlévy a v zadní části dvora se nachází částečně podsklepená dílna. Zahrada za domem je oplocená. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací, obvodové konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, konstrukce krovu je dřevěná, střecha sedlová s krytinou taškovou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou břízolitové do ulice a vápenné hladké do dvora, vnější obklady na domě nejsou. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné, vrata dřevěná. Podlahy jsou betonové, z části kryté kobercem, nebo keramickou dlažbou. Obklady jsou keramické a jsou provedeny v koupelně a částečně v kuchyni. V koupelně se nachází vana a umyvadlo, splachovací WC je umístěno samostatně. V kuchyni je instalován kombinovaný sporák. Vytápění je ústřední, z plynového kotle, ohřev vody zajišťuje bojler napojený na kotel. Dům je napojen na vodovod, elektroinstalaci 220/380 V a plynovod. Kanalizace je do vlastní jímky. Dispoziční řešení: 1.PP – 2x sklep. 1.NP – chodba, 3x pokoj, veranda, kuchyně, koupelna, WC, chodba, průjezd. Půda je nevyužitá. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.PP: 1.NP: Obestavěný prostor: 1.PP: 1.NP: Zastřešení:
(4,28*3,80)+(1,50*3,80) (13,14*5,88)+(5,54*7,44)+(2,84*2,42) +(2,01*7,44) (4,28*3,80*1,80) +(1,50*3,80*0,62) (13,14*5,88*3,59)+(5,54*7,44*3,59) +(2,84*2,42*3,24)+(2,01*7,44*3,24) (13,14*5,88*2,85/2)+(5,54*7,44*2,85/2)
Obestavěný prostor – celkem:
=
21,96 m
2
=
140,31 m
2
3
32,81 m 3 496,07 m =
168,84 m
3
=
697,72 m
3
2.1.1.3. Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, je stáří domu přibližně 80 roků. V roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce domu, včetně přístavby
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 7
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
domu do dvora a výstavby verandy. Stavebně technický stav domu je průměrný, opotřebení je určeno odborným odhadem na 55 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). 3
Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet
4 851,- Kč/m obestavěného prostoru 3 697,72 m 4 851,- Kč × 697,72 m 55 %
3
= = =
Časová cena, CČ
3 384 640,- Kč - 1 861 552,- Kč 1 523 088,- Kč 1 523 088,- Kč
2.1.2. Výměnek na pozemku parc.č. st. 256 2.1.2.1. Popis Jedná se o část domu vpravo od průjezdu a dvorní přístavek, objekt je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s bytovou jednotkou o velikosti 2+kk. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací, obvodové konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, konstrukce krovu je dřevěná, střecha sedlová s krytinou taškovou a pultová s krytinou eternitovou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou břízolitové do ulice a vápenné hladké do dvora, vnější obklady na domě nejsou. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné. Podlahy jsou betonové, z části kryté PVC, obklady jsou keramické a jsou provedeny částečně v kuchyni. V koupelně se nachází umyvadlo a vana, splachovací WC je umístěno samostatně. V kuchyni je instalován plynový sporák. Vytápění je ústřední z plynového kotle, ohřev vody zajišťuje bojler napojený na kotel. Výměnek je napojen na vodovod, elektroinstalaci 220 V a plynovod. Kanalizace je do vlastní jímky. Dispoziční řešení: 1.NP – chodba, pokoj, místnost s kuchyní, koupelna, WC. Půda je nevyužitá. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP:
(4,46*5,88)+(9,37*4,46)
Obestavěný prostor: 1.NP: (4,46*5,88*3,59)+(9,37*4,46*3,42)
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
=
=
69,33 m
237,07 m
3
strana 8
2
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
(4,46*5,88*2,85/2)
=
37,37 m
3
=
274,44 m
3
Zastřešení: Obestavěný prostor – celkem:
2.1.2.3. Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, je stáří objektu přibližně 80 roků. V roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce domu, včetně výměnku. Stavebně technický stav objektu je průměrný, opotřebení je určeno odborným odhadem na 55 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet
3
4 851,- Kč/m obestavěného prostoru 3 274,44 m 4 851,- Kč × 274,44 m 55 %
3
= = =
Časová cena, CČ
1 331 308,- Kč - 732 219,- Kč 599 089,- Kč 599 089,- Kč
2.1.3. Vedlejší stavba – bývalé chlévy na pozemku parc.č. st. 256 2.1.3.1. Popis Jedná se o objekt navazující ve dvoře na rodinný dům, objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Objekt slouží ke skladování. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytinou jsou pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou jednoduchá, dveře dřevěné. Objekt je napojen na elektroinstalaci 220 V a vodovod. 2.1.3.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP:
(10,64*5,54)
=
58,95 m
Obestavěný prostor: 1.NP: Zastřešení:
(10,64*5,54*3,08) (10,64*5,54*2,85/2)
= =
181,55 m 3 84,00 m
=
265,55 m
Obestavěný prostor – celkem: Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
2
3
3
strana 9
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
2.1.3.3. Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, je stáří objektu přibližně 80 roků. Stavebně technický stav objektu je průměrný, opotřebení je určeno odborným odhadem na 75 %. 2.1.3.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet
3
3 000,- Kč/m obestavěného prostoru 3 265,55 m 3 000,- Kč × 265,55 m 75 %
3
= = =
Časová cena, CČ
796 650,- Kč - 597 488,- Kč 199 162,- Kč 199 162,- Kč
2.1.4. Vedlejší stavba – dílna na pozemku parc.č. st. 256 2.1.4.1. Popis Jedná se o objekt umístěný ve dvoře za rodinným domem, objekt je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha plochá, krytinou je vlnitý eternit, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasáda vápenná, schody do 1.PP jsou betonové. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře ocelové prosklené a dřevěné. Objekt je napojen na elektroinstalaci 220/380 V a vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Dispoziční řešení: 1.PP – 2x sklep. 1.NP – dílna, prádelna, uhelna, sklad. 2.1.4.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.PP: 1.NP: Obestavěný prostor: 1.PP:
2
(6,06*5,70) (6,06*11,39)
= =
34,54 m 2 69,02 m
(6,06*5,70*2,50)
=
86,36 m
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
3
strana 10
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
1.NP se zastřešením:
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
(6,06*11,39*3,60)
Obestavěný prostor – celkem:
=
248,48 m
3
=
334,84 m
3
2.1.4.3. Stáří a opotřebení Dle informací získaných od paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, pochází objekt z roku 1980, stáří je tedy 30 roků. Stavebně technický stav objektu je průměrný, není prováděna běžná údržba, opotřebení je určeno odborným odhadem na 50 %. 2.1.4.4. Výpočet časové ceny 3 Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m celkového obestavěného prostoru objektu 3 jednotkovou cenou za 1 m , ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. 3
Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet
2 500,- Kč/m obestavěného prostoru 3 334,84 m 2 500,- Kč × 334,84 m 50 %
Časová cena, CČ
3
= = =
837 100,- Kč - 418 550,- Kč 418 550,- Kč 418 550,- Kč
2.1.5. – Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněné plochy ve dvoře, oplocení zahrady a přípojky inženýrských sítí. Komentář: věcná hodnota venkovních úprav je započtena do věcné hodnoty rodinného domu.
2.1.6. – Trvalé porosty Jedná se o ovocné stromy vysazené v zahradě za domem. Komentář: věcná hodnota trvalých porostů je započtena do věcné hodnoty rodinného domu.
2.1.7. Stavební pozemky parc.č. st. 256 a parc.č. 33/1 2.1.7.1. Popis Jedná se o rovinaté pozemky, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 210. Pozemek parc.č. st. 256 je zastavěný rodinným domem, výměnkem, vedlejšími stavbami a dvorem, pozemek parc.č. 33/1 slouží jako zahrada za domem. Pozemky jsou napojeny na elektroinstalaci, vodovod a plynovod.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 11
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Ostatní pozemky (lesní a zemědělské) jsou oceněny ve srovnávací metodě samostatně. 2.1.7.2. Výměry pro ocenění Předmětem ocenění jsou tyto stavební pozemky: Parc.č. St. 256 33/1
Výměra v m 644 1 028
2
2
Celková plocha stavebních pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 1 672 m . 2.1.7.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 2 250,- až 350,- Kč/m . Vzhledem k poloze, velikosti a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu ve 2 středním pásmu daného rozpětí, tj. na 300,- Kč/m . Jednotková cena stavebních pozemků Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č. 2510 Obecná cena stavebních pozemků
300,- Kč/m × 1 672 m 2
300,- Kč/m 2 1 672 m 2
=
Celková obecná hodnota pozemků
2
501 600,- Kč 501 600,- Kč
2.1.8. Věcná hodnota celkem Rodinný dům s vedlejšími stavbami a příslušenstvím Pozemky celkem
2 739 889,- Kč 501 600,- Kč
Celkem HV
3 241 489,- Kč
Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 3 241 500,- Kč (slovy: třimilionydvěstěčtyřicetjedentisícpětset korun českých).
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 12
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutné při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného: Na základě informací získaných od objednatele posudku a paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, není na rodinném domě č.p. 205 na pozemku parc.č. st. 256 a na pozemcích parc.č. st. 256, parc.č. 33/1 a parc.č. 2143/4 k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, nemovitosti užívá rodina Sedlářových. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí, stavebně technickému stavu objektu a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4133 hospodaří společnost AGROLIP, a.s. na základě nájemní smlouvy ze dne 24.9.2004 na dobu určitou od 1.10.2004 do 30.9.2019. Nájemní smlouva je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 13
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod..
2.3.1. Rodinný dům č.p. 205 včetně všech součástí, příslušenství a s pozemky parc.č. st. 256 a parc.č. 33/1 Na trhu nemovitostí v okrese Hodonín jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.
Lokalita (okr. Svitavy)
Dispoziční řešení
Užitná plocha domu [m2]
Pozemek [m2]
Popis
Oceň. objekt
Lipov
3+1
125
1672
Řadový koncový, částečně podsklepený, s 1NP, s výměnkem, s dílnou, dvorem a zahradou, IS voda, elektro, plyn, kanalizace do jímky.
1
Blatnice pod Svatým Antoníčkem
3+1
150
480
Řadový vnitřní, nepodsklepený, s 1NP, s hospodářským stavením, dvorem a zahradou, IS voda, elektro, plyn.
2
Javorník
3+1
90
797
Řadový, nepodsklepený, s 1NP, se stodolou, hospodářskými objekty, dvorem a zahradou, IS elektro, voda, kanalizace.
3
Velká nad Veličkou
4+1
140
2826
Samostatně stojící, podsklepený, s 1NP a podkrovím, s garáží, hospodářskou budovou, dvorem a zahradou, IS - neuvedeny.
4
Hroznová Lhota
4+1
140
240
Řadový, podsklepený, se 2NP, s garáží a dvorem, IS - elektro, voda, plyn, kanalizace.
5
Louka
5+2
150
881
Samostatně stojící, nepodsklepený, s 1NP, se stodolou, dílnou, dvorem a zahradou, IS - elektro, voda, plyn, kanalizace.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 14
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2
Č.
Cena Koef. požadovaná Jednotková recena resp. dukce zaplacená na
Kč
Kč/m2
Cena po redukci na pramen ceny
pramen ceny
Kč
K1
K2
K4
K5
K6
stav a polo- velijiné úvaha ha kost vyba- (pozemek) znalce vení
KC
Cena oceň objektu
.
Kč
1
1 240 000
8 267
0,90
7 440
1,01 1,02
1,01
0,94
1,01
0,99
7 515
2
1 200 000
13 333
0,90
12 000
0,99 0,98
1,02
0,97
1,02
0,98
12 245
3
1 060 000
7 571
0,90
6 814
1,00 1,00
1,00
1,02
1,00
1,02
6 680
4
1 050 000
7 500
0,90
6 750
0,99 1,00
1,00
0,92
1,00
0,91
7 418
1,00
1,03
8 097
Celkem průměr
Kč
8 391
Minimum
Kč
6 680
Maximum
Kč
12 245
5
1 390 000
9 267
0,90
8 340
1,02 1,02
1,02
0,97
K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový
KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 tohoto znaleckého posudku.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný 2 v rozmezí 6 680,- až 12 245,- Kč/m užitné plochy rodinného domu. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky: - klidná lokalita vhodná k bydlení - za domem velká zahrada Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky: - nutnost modernizace vybavení - lokalita s nižší občanskou vybaveností Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze. Všechny srovnávané objekty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný dům.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 15
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
2.3.1.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, poptávku realitního trhu a stavebně technický stav, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu daného intervalu, tj. po zaokrouhlení na 8 400,2 Kč/m užitné plochy rodinného domu. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou 2
Jednotková cena za 1m užitné plochy Užitná plocha rodinného domu (po zaokrouhlení)
8 400,- Kč/m 2 125 m
8 400,- × 125 m
Obecná hodnota
2
=
2
1 050 000,- Kč
Obecná hodnota po zaokrouhlení
1 050 000,- Kč
2.3.2. Pozemek parc.č. 2143/4 2.3.2.1. Popis Pozemek parc.č. 2143/4 slouží dle informací získaných od paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, jako les. Pozemek se nachází mimo zastavěnou část obce. 2.3.2.2. Výměry Předmětem ocenění je pozemek: Parc.č. 2143/4
Výměra v m 710
2
2
Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 710 m . 2.3.2.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.
Lokalita
velikost pozemku m2
Způsob využití
Vlastnosti
Oceň. objekt
Lipov
710
Lesní pozemek
pozemek mírně svažitý, mimo obec, v lokalitě zvané Hájové
1
Doubravník
8 431
Lesní pozemek
pozemek mírně svažitý, v blízkosti obce
2
Dolní Kounice
6 423
Lesní pozemek
dva pozemky sloužící jako pole a les
3
Mutěnice
1 230
Lesní pozemek
pozemek součástí lesního porostu
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 16
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Č.
2
Kč / m
Koef. redukce na pramen ceny
Cena po redukci na pramen ceny
KC
(1-
K1
K2
K5
K6
Kč / m
poloha
velikost
jiné
úvaha znalce
.
Kč / m
2
Cena oceň objektu
4)
2
1
12
0,80
10
0,99
1,09
1,00
1,00
1,08
9
2
14
0,80
11
1,02
1,07
1,00
1,00
1,09
10
3
8
0,80
6
1,01
1,01
1,00
1,00
1,02
Celkem jednotková cena - průměr
6
Kč / m
6
2
10
Kč / m
Maximum
Kč / m m
8
2
Minimum Výměra oceňovaného pozemku
2
2
710
Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou 2 2 obchodovatelné v rozmezí 6,- Kč/m až 10,- Kč/m . Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným 2 skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou, tj. na 8,- Kč/m . Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti 2 ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 8,- Kč/m . Jednotková cena pozemku Celková výměra
8,- Kč/m 2 710 m 8,- Kč/m × 710 m 2
Obecná hodnota pozemku
2
=
Obecná hodnota pozemku po zaokrouhlení
2
5 680,- Kč 5 680,- Kč
2.3.3. Pozemky parc.č. PK 2330, 2331 2.3.3.1. Popis Jedná se o pozemky umístěné v oblasti zvané „Dlouhá Pole“. Pozemky jsou mimo zastavěnou část obce, jsou svažité a jedná se o obdělávané vinohrady. Na pozemcích hospodaří společnost AGROLIP, a.s. dle výše uvedené nájemní smlouvy. 2.3.3.2. Výměry Předmětem ocenění jsou pozemky: Parc.č. PK 2330 PK 2331
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
Výměra v m 7 700 4 280
2
strana 17
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
2
Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 11 980 m . 2.3.3.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.
Lokalita
velikost pozemku m2
Způsob využití
Vlastnosti
Oceň. objekt
Lipov
11 980
Vinice
pozemky mírně svažité, mimo zastavěnou část obce, sloužící jako vinohrad
1
Nenkovice
1 551
Vinice
pozemek situovaný asi 100m od obce, slouží jako vinohrad a část je možné použít jako sad
2
Mutěnice
909
Vinice
pozemky umístěné ve svahu, část vinohrad a část je orná půda
3
Nikolčice
2 559
Vinice
pozemek umístěný ve svahu, sloužící jako vinohrad
4
Hrušky
2 400
Vinice
pozemek situovaný ve svahu a sloužící jako vinohrad, na části ovocný sad
Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Č.
2
Kč / m
Koef. redukce na pramen ceny
Cena po redukci na pramen ceny
KC
(1-
K1
K2
K5
K6
Kč / m
poloha
velikost
jiné
úvaha znalce
.
Kč / m
2
4)
Cena oceň objektu
2
1
42
0,70
29
0,99
0,92
1,00
1,03
0,94
31
2
44
0,70
31
1,02
0,91
1,00
1,03
0,96
32
3
29
0,70
20
1,02
0,95
1,00
1,03
1,00
20
4
60
0,70
42
1,01
0,94
1,00
1,03
0,98
43 2
32
2
20
2
43
Celkem jednotková cena - průměr
Kč / m
Minimum
Kč / m
Maximum Výměra oceňovaného pozemku
Kč / m m
2
11 980
Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 0,70). Podrobný popis viz. příloha č. 8 znaleckého posudku.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou 2 2 obchodovatelné v rozmezí 20,- Kč/m až 43,- Kč/m . Vzhledem k poloze, umístění, využití, velikosti porovnávaných pozemků a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu ve spodní hranici 2 daného intervalu, tj. na 20,- Kč/m .
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 18
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti 2 ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 20,- Kč/m . Jednotková cena pozemku Celková výměra
20,- Kč/m 2 11 980 m 20,- Kč/m × 11 980 m 2
Obecná hodnota pozemku
2
=
Obecná hodnota pozemku po zaokrouhlení
2
239 600,- Kč 239 600,- Kč
2.3.4. Pozemky parc.č. PK 3376/1, 3376/2, 4133 2.3.4.1. Popis Pozemky parc.č. PK 3376/1 a 3376/2 jsou umístěné v oblasti zvané „Za Humny“, mimo zastavěnou část obce a pozemek parc.č. PK 4133 je umístěný v oblasti zvané „U Kučové“. Pozemky jsou využívány jako orná půda a hospodaří na nich společnost AGROLIP, a.s. dle výše uvedené nájemní smlouvy. 2.3.4.2. Výměry Předmětem ocenění jsou pozemky: Parc.č. PK 3376/1 PK 3376/2 PK 4133
Výměra v m 6 729 529 154
2
2
Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 7 412 m . 2.3.4.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.
Lokalita
velikost pozemku m2
Způsob využití
Vlastnosti
Oceň. objekt
Lipov
7 412
Orná půda
pozemky umístěné ve svahu, mimo zastavěnou část obce, sloužící jako orná půda
1
Prušánky
5 206
Orná půda
pozemky umístěné na okraji obce, sloužící jako orná půda
2
Mistřín
2 691
Orná půda
pozemky umístěné mimo zastavěnou část obce, sloužící jako orná půda
3
Karlín
2 395
Orná půda
pozemky umístěný na okraji obce, sloužící jako orná půda
4
Blatnice
4 550
Orná půda
pozemek sloužící jako orná půda
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 19
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč / m
pramen ceny
1
14
2
KC
(1-
K1
K2
K5
K6
Kč / m
poloha
velikost
jiné
úvaha znalce
.
Kč / m
0,80
11
1,02
0,98
1,00
1,00
1,00
11
18
0,80
14
1,01
0,95
1,00
1,00
0,96
15
3
15
0,80
12
1,01
0,95
1,00
1,00
0,96
13
4
6
0,80
5
1,02
0,97
1,00
1,00
0,99
Č.
2
2
Celkem jednotková cena - průměr
4)
2
5 2
11
2
5
2
15
Kč / m
Minimum
Kč / m
Maximum
Kč / m
Výměra oceňovaného pozemku
m
Cena oceň objektu
2
7 412
Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 9 znaleckého posudku.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou 2 2 obchodovatelné v rozmezí 5,- Kč/m až 15,- Kč/m . Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným 2 skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu ve spodním pásmu daného intervalu, tj. na 5,- Kč/m . Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti 2 ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 5,- Kč/m . Jednotková cena pozemku Celková výměra Obecná hodnota pozemku
5,- Kč/m 2 7 412 m 5,- Kč/m × 7 412 m 2
Obecná hodnota pozemku po zaokrouhlení
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
2
=
2
37 060,- Kč 37 060,- Kč
strana 20
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
2.3.5. Srovnávací hodnota celkem Rodinný dům č.p. 205 včetně všech součástí a příslušenstvím s pozemky parc.č. st. 256 a parc.č. 33/1 1 050 000,- Kč Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení
1 050 000,- Kč
Pozemek parc.č. 2143/4
5 680,- Kč
Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení
5 700,- Kč
Pozemky parc.č. PK 2330, 2331
239 600,- Kč
Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení
240 000,- Kč
Pozemky parc.č. PK 3376/1, 3376/2,4133
37 060,- Kč
Srovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení
37 000,- Kč
2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
3 241 500,- Kč není stanovena 1 332 700,- Kč
strana 21
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na LV č. 210 ze dne 16.1.2009 pro k.ú. Lipov v oddíle C – omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno užívání pro Jaroslava Sedláře, r.č.: 441209/459. Dle informací získaných od objednatele posudku a paní Sedlářové, pan Jaroslav Sedlář, r.č.: 441209/459 zemřel. Úmrtím došlo k zániku věcného břemene, nebyl pouze proveden výmaz z katastru nemovitostí. Zástavní práva V současné době na výpise z katastru nemovitostí LV č. 210 ze dne 16.1.2009 pro k.ú. Lipov v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C LV č. 210 ze dne 16.1.2009 pro k.ú. Lipov, tj. omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku a paní Sedlářové, manželky majitele oceňovaných nemovitostí, není na rodinném domě k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, dům užívá rodina Sedlářových. Na pozemcích ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331, 3376/1, 3376/2 a parc.č. PK 4133 hospodaří společnost AGROLIP, a.s. na základě nájemní smlouvy ze dne 24.9.2004 na dobu určitou od 1.10.2004 do 30.9.2019. Nájemní smlouva je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č. 210 byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 22
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití rodinného domu se všemi součástmi a příslušenstvím, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rodinného domu č.p. 205 nacházejícího se na parc.č. st. 256 a pozemků parc.č. st. 256 a parc.č. 33/1, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 210 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 3.12.2009, po zaokrouhlení na:
1 050 000,- Kč (slovy: jedenmilionpadesáttisíc korun českých).
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemku, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemku parc.č. 2143/4 se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsaný na listu vlastnictví č. 210 v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 3.12.2009, po zaokrouhlení na:
5 700,- Kč (slovy: pěttisícsedmset korun českých).
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 23
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
Stanovení obvyklé hodnoty pozemků Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemků ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 2330, 2331 se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsané na listu vlastnictví č. 210 v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 3.12.2009, po zaokrouhlení na:
240 000,- Kč (slovy: dvěstěčtyřicettisíc korun českých).
Stanovení obvyklé hodnoty pozemků Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemků ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 3376/1, 3376/2 a parc.č. 4133 se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsané na listu vlastnictví č. 210 v k.ú. Lipov, obec Lipov, okres Hodonín, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 3.12.2009, po zaokrouhlení na:
37 000,- Kč (slovy: třicetsedmtisíc korun českých).
V Brně, dne 16. dubna 2010
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail:
[email protected] www.cenyodhady.cz
strana 24
Rodinný dům č.p. 205 na parc.č. st. 256, k.ú. Lipov
Znalecký posudek č. 2021/242/2009
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2021/242/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.
V Brně, dne 16. dubna 2010
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail:
[email protected] www.cenyodhady.cz
strana 25