2009

Kvita, Pawlita & Partneři, s. r. o. Olbrachtova 1334/27, 710 00 Ostrava - Slezská Ostrava Zapsaná v Obchodním rejstříku u KS v Ostravě, oddíl C, vložka 6941

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4/2009 ve věci určení tržní hodnoty (ceny obvyklé) nemovitostí – staveb včetně jejich příslušenství a pozemků, evidovaných na listu vlastnictví č. 1170 pro katastrální území Paskov, obec Paskov, okres Frýdek - Místek, dle specifikace

Zadavatel posudku:

Ostravská aukční síň s.r.o., Poděbradova 909/41, 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava, IČ: 48392812 Předmět ocenění: Nemovitosti dle specifikace včetně příslušenství (v KN evidováno na LV č. 1170). Datum směrodatného ocenění: 6.1.2009 Datum vyhotovení: 19.1.2009 Počet stran 36 Počet příloh: 6 Počet výtisků: 4 Výtisk číslo: 4

Znalecký posudek č. 4//2009

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU ....................................................................................................... 2 1.

ZÁKLADNÍ ÚDAJE A INFORMACE, POPIS VÝCHOZÍHO STAVU ................................................................ 4 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7.

2.

ÚČEL ZPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU ........................................................................................... 4 STANDARD HODNOTY ........................................................................................................................................ 4 ZÁKLADNÍ ÚDAJE O SOUBORU NEMOVITÉHO MAJETKU ...................................................................... 6 DATUM SMĚRODATNÉHO OCENĚNÍ .............................................................................................................. 7 OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY PRO ODHAD HODNOTY MAJETKU ............. 7 DEFINICE A ZÁKLADNÍ POJMY ....................................................................................................................... 8 ROZSAH PODKLADŮ K VYPRACOVÁNÍ POSUDKU .................................................................................... 9 VYMEZENÍ A POPIS OCEŇOVANÉHO MAJETKU ......................................................................................... 11

2.1. TECHNICKÉ A EKONOMICKÉ URČENÍ NEMOVITOSTI .......................................................................... 11 2.1.1. UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI A VLIV ŠIRŠÍHO OKOLÍ ............................................................................ 12 2.1.2. TECHNICKÉ DLUHY NEMOVITOSTÍ ...................................................................................................... 13 2.1.3. EKONOMICKÉ DLUHY NEMOVITOSTÍ .................................................................................................. 13 2.1.4. EKOLOGICKÉ DLUHY ............................................................................................................................... 13 2.2. PRÁVNÍ URČENÍ NEMOVITOSTI .................................................................................................................... 13 2.2.1. VLASTNICTVÍ ............................................................................................................................................. 13 2.2.2. OMEZENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA (PRÁVNÍ DLUHY) ...................................................................... 14 2.2.2.1. KOLAUDAČNÍ ROZHODNUTÍ ............................................................................................................. 14 2.2.2.2. VĚCNÉ BŘEMENO ................................................................................................................................ 14 2.2.2.3. PŘEDKUPNÍ PRÁVO ............................................................................................................................. 14 2.2.2.4. NÁJEMNÍ VZTAHY ............................................................................................................................... 14 2.2.2.5. ZÁSTAVA ............................................................................................................................................... 14 2.2.2.6. OCHRANNÁ PÁSMA A CHRÁNĚNÁ ÚZEMÍ ..................................................................................... 14 2.2.2.7. STAVEBNÍ UZÁVĚRY .......................................................................................................................... 15 2.2.2.8. SOUSEDSKÁ PRÁVA A PRÁVA TŘETÍCH OSOB ............................................................................. 15 2.2.3. PRÁVNÍ DLUHY-ZÁVĚR ........................................................................................................................... 15 2.2.4. ANALÝZA TRŽNÍHO PROSTŘEDÍ ........................................................................................................... 15 2.2.5. MOŽNOSTI ALTERNATIVNÍHO VYUŽITÍ .............................................................................................. 17 2.2.6. TYP NEMOVITOSTI Z HLEDISKA EKONOMICKÉ STABILITY ........................................................... 17 2.3. ANALÝZA HODNOTOTVORNÝCH PARAMETRŮ MAJETKU .................................................................. 18 2.3.1. SILNÉ STRÁNKY ........................................................................................................................................ 18 2.3.2. SLABÉ STRÁNKY ....................................................................................................................................... 18 2.3.3. PŘÍLEŽITOSTI ............................................................................................................................................. 18 2.3.4. HROZBY ....................................................................................................................................................... 18 2.3.5. DLUHY A VADY NA OCEŇOVANÉM MAJETKU .................................................................................. 18 3.

METODOLOGIE OCENĚNÍ ................................................................................................................................... 20 3.1. 3.2.

4.

SPECIFICKÉ PŘEDPOKLADY A CHARAKTER MAJETKU ....................................................................... 20 VOLBA METODY OCENĚNÍ, POPIS ................................................................................................................ 20 ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU.................................................................................. 22

4.1.

METODA NÁKLADOVÉHO OCENĚNÍ ............................................................................................................ 22 4.1.1.1. ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Č. P. 181 NA POZEMKU PARC.Č. 1622/1 ...................................... 22 4.1.1.2. VÝROBNÍ HALA NA POZEMKU PARC. Č. 1622/82 .......................................................................... 22 4.1.1.3. SKLADOVACÍ HALA NA POZEMKU PARC. Č. 1622/86 (BUDOUCÍ PARC. Č. 1622/101) ............ 23 4.1.1.4. EXPEDIČNÍ HALA NA POZEMKU PARC. Č. 1622/86 (BUDOUCÍ PARC. Č. 1622/100) ................. 23 4.1.1.5. SKLAD HOŘLAVÝCH KAPALIN NA POZEMKU PARC. Č. 1622/85 ............................................... 24 4.1.1.6. OBJEKT MÍSÍCÍHO JÁDRA NA POZEMKU PARC. Č. 1622/82 ......................................................... 24 4.1.1.7. OBJEKT SILA (LAKOVNA) NA POZEMKU PARC. Č. 1622/84 ......................................................... 24 4.1.1.8. OBJEKT TRYSKÁNY NA POZEMKU PARC. Č. 1622/83 ................................................................... 25 4.1.1.9. SKLAD TRYSKACÍHO MATERIÁLU NA POZEMKU PARC. Č. 1622/83 ........................................ 25 4.1.1.10. ZASTŘEŠENÍ PARKOVIŠTĚ NA POZEMKU PARC. Č. 1622/87 ....................................................... 26 4.1.1.11. INŽENÝRSKÉ STAVBY, SÍTĚ, VENKOVNÍ ÚPRAVY ...................................................................... 26 4.1.2. REKAPITULACE – VĚCNÁ HODNOTA STAVEB ................................................................................... 26 4.1.3. POZEMKY .................................................................................................................................................... 27 4.1.4. REKAPITULACE VĚCNÁ HODNOTA-STAVBY A POZEMKY ............................................................. 28 4.1.4.1. ZÁVĚR K OHODNOCENÍ – VĚCNÁ HODNOTA ............................................................................... 28 4.2. OCENĚNÍ SOUBORU MAJETKU S POMOCÍ VÝNOSOVÉHO MODELU OCENĚNÍ ............................. 28 4.2.1. ODHAD REÁLNÉHO NÁJEMNÉHO ......................................................................................................... 29 4.2.2. REPRODUKČNÍ HODNOTA STAVEB PRO STANOVENÍ ODPISŮ ....................................................... 29 4.2.3. PŘEDPOKLÁD. NÁKLADY NUTNÉ K DOSAŽENÍ VÝNOSŮ ............................................................... 29 4.2.3.1. POJIŠTĚNÍ ............................................................................................................................................... 29 4.2.3.2. DAŇ Z NEMOVITOSTÍ .......................................................................................................................... 29 4.2.3.3. ROČNÍ ODPISY - AMORTIZACE (KAPITALIZOVANÉ ODPISY) .................................................... 30 4.2.3.4. OPRAVY A ÚDRŽBA-ROČNÍ NÁKLADY NA BĚŽNOU ÚDRŽBU.................................................. 30 4.2.4. POUŽITÁ MÍRA KAPITALIZACE ............................................................................................................. 31 2

Kvita, Pawlita & Partneři, s.r.o.

Znalecký posudek č. 4//2009 4.2.5. VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY .......................................................................................................... 32 4.3. SJEDNOCENÍ ZJIŠTĚNÝCH VÝSLEDKŮ OCENĚNÍ .................................................................................... 32 5.

ZÁVĚREČNÉ STANOVISKO ................................................................................................................................. 34

ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................................................................................... 35 PŘÍLOHY ............................................................................................................................................................................... 36

3



1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE A INFORMACE, POPIS VÝCHOZÍHO STAVU 1.1.

ÚČEL ZPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU

Posudek je vypracován na základě objednávky společnosti Ostravská aukční síň s.r.o., se sídlem Poděbradova 909/41, 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava, IČ: 48392812. Zadáním posudku je určit hodnotu vymezeného souboru nemovitého majetku s příslušenstvím, který je ve vlastnictví společnosti INVESTCOM PASKOV, a.s. se sídlem Kirilovova 181, 739 21 Paskov, IČ: 27777774. Jedná se o tyto nemovitosti dle evidence v KN: Č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Celkem

Parc. č. 1617/6 1622/1 1622/38 1622/82 1622/83 1622/84 1622/85 1622/86 1622/87 1622/88 1622/89 1628/1 1628/2 1628/4

Výměra [m2] 3 274 327 4 367 6 782 570 154 93 6 007 258 3 002 5 761 12 316 2 362 44 45 317

Druh a způsob využití pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha manipul. pl. ostatní plocha jiná plocha ostatní plocha ost. komunik. ostatní plocha manipul. pl. ostatní plocha dráha ostatní plocha dráha zastavěná plocha a nádvoří

Typ budovy bez čp/če č. p. 181 bez čp/če bez čp/če rozestav. bez čp/če bez čp/če

Způsob využití budovy prům. obj. prům. obj. prům. obj. výroba výroba výroba výroba

stavba LV 1845

Dále v textu bude rovněž používán pojem Soubor majetku. Závěry zjištěné znalcem v tomto posudku znalce budou sloužit jako jeden z podkladů pro určení výše minimálního podání pro uskutečnění prodeje majetku prostřednictvím veřejné dražby dle zákona č. 26/200Sb. v platném znění. Účel zadání posudku vyžaduje uskutečnit potřebná šetření a analýzy, tj. mimo jiné podchytit a vyhodnotit hlavní faktory, které podstatným způsobem ovlivňují hodnotu Souboru majetku a potažmo pak i výši tržní ceny-ceny obvyklé. Hlavní pozornost znalce byla soustředěna na parametry Souboru nemovitého majetku, tj. současný i budoucí potenciál užitné hodnoty a jeho konkurenční schopnost vůči ostatním srovnatelným nemovitostem ve stavu going concern, tj. stav, v jakém se k směrodatnému datu ocenění nacházel, a dále ke stavu realitního trhu a situaci v ekonomice.

1.2.

STANDARD HODNOTY

Výše uvedený účel, pro který je předmětný znalecký posudek objednáván, je předpis upravující veřejnou dražbu, konkrétně § 13 zákona č.26/2000 Sb., který vyžaduje zjistit cenu obvyklou souboru majetku v daném místě a čase snížené o existující závazky a ve stavu, v jakém se k určenému datu směrodatného ocenění nacházel. Podle obecné definice představuje pojem hodnota ekonomický prospěch, který lze od majetku očekávat na základě teoretického ocenění založeného na užitkovosti a klasifikaci, kterou provádí investor nebo hodnotitel k ostatním disponibilním statkům. Na to úzce navazuje často frekventovaný pojem tržní hodnota, který odhaduje částku předpokládané směny, kdežto tržní cena je již realizovanou částkou směny. Aby platil ideální předpoklad, 4



kdy tržní hodnota je velmi blízká (totožná) sjednané tržní ceně, pak by měla taková transakce proběhnout v souladu s definicí Evropské asociace pro oceňování TEGOVA. Podle této definice je za tržní hodnotu považována částka, za kterou by byl v den ocenění majetek směněn mezi dobrovolně prodávající osobou a dobrovolně kupující osobou v rámci transakce samostatných a nezávislých partnerů po řádném marketingu, při kterém obě strany byly náležitě informovány a jednaly rozvážně a bez nátlaku. Jelikož je ocenění vyžadováno pro veřejnou dražbu, je úkolem znalce určit cenu obvyklou, kterou vyžaduje platný předpis. Cena obvyklá je definována v zákoně o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit apod. Z porovnání obou definic hledané hodnoty majetku je zřejmé, že z hlediska předpokladů a nutných navazujících postupů ocenění je věcné chápání východisek určení hodnoty nebo ceny obvyklé v případě široce obchodovaných aktiv velmi blízké. Vzhledem k tomu, že každá nemovitost je svým způsobem jedinečná, se znalec rozhodl z teoretických a praktických příčin vyplývajících ze zadání při cenění předmětného majetku aplikovat oceňovací standard tržní hodnoty. Zvolený oceňovací standard mimo jiné předpokládá, že při ocenění majetku se vylučuje zohlednění zvláštních faktorů nebo okolností jako jsou atypické financování, prodej a dohoda o zpětném pronájmu a zvláštní hlediska nebo výhody poskytované třetí osobou, která je s prodejem spojena. Při určení tržní hodnoty je brán na zřetel předpoklad nejlepšího a nejvyššího možného využití majetku, jenž lze stručně charakterizovat jako nejpravděpodobnější způsob použití majetku, který je fyzicky možný, odpovídajícím způsobem oprávněný, právně přípustný, finančně proveditelný a který má za následek, že tímto způsobem využití je dosahovaná nejvyšší hodnota oceňovaného majetku. V procesu směny by kupujícím měla být osoba, která se rozhoduje dle aktuální situace na trhu a dle aktuálních tržních očekávání. Ochotný prodávající by měl být motivován k prodeji majetku na trhu za nejlepší cenu dosažitelnou na trhu po náležitém marketingu, ať už je indikovaná cena jakákoli. Délka doby vystavení se může měnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být dostatečná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. Období vystavení předchází datu ocenění. Transakce za tržní hodnotu se předpokládá mezi nesouvisejícími stranami, z nichž si každá počíná nezávisle, je motivována k uskutečnění transakce, ale není ani nucena, ani nepatřičně tlačena do její realizace. Tržní hodnota je chápána jako hodnota aktiva bez ohledu na náklady prodeje nebo koupě a bez započítání souvisejících daní. Vzhledem k tomu, že tento posudek má být vypracován v souladu s ustanovením § 13 zákona č. 26/2000 Sb., je povinností znalce majetek ocenit ve stavu, v jakém se nachází, a současně s oceněním vyčíslit právní, technické či jiné vady, které váznou na oceňovaném majetku. České právní a soudní normy zejména v oblasti obchodního práva v dílčích ustanoveních často vyžadují a pracují s bodovými odhady hodnoty majetku (jediné číslo uvedené v závěru ocenění zadaného majetku, či aktiva), přičemž z pohledu toho, že se jedná o odborný odhad, je obhajoba zjištěných výsledků ocenění v některých případech problematická, jelikož se jedná o názor osoby či skupiny osob, které ocenění vypracovaly. Tento problém vyplývá na povrch zejména v případech nedostatečně fungujících trhů (viz odborná literatura), kdy je 5



oceňovatel povinen při určování hodnoty majetku některá vstupní data pro ocenění mimo jiné suplovat vlastními odbornými odhady a názory. Ve znalecké praxi a při aplikaci výsledků ocenění se proto v posledním období odbornou veřejností prosazuje názor, že pokud to vlastní zadání a účel ocenění předem nevylučuje (v daném případě toto předpis striktně vyžaduje, viz zákon č. 26/2000 Sb.), je vhodné podchytit výsledek ocenění (hledanou tržní hodnotu) v rámci vymezeného hodnotového intervalu. Výstup ocenění v této podobě vytváří reálnější a věrohodnější předpoklady pro aplikaci zjištěných závěrů a výsledků ocenění ve znaleckém posudku. Definování obecných a specifických podmínek ocenění a uskutečněná dílčí šetření znalců o stavu, struktuře nemovitého majetku jsou zaměřeny na ty oblasti, které mají z hlediska ocenění největší vliv na velikost jeho tržní hodnoty. Tyto rozhodující vlivy ocenění jsou definovány v kapitolách 2. a 3. tohoto posudku.

1.3.

ZÁKLADNÍ ÚDAJE O SOUBORU NEMOVITÉHO MAJETKU

Předmětem ocenění jsou dále specifikované nemovitosti, které jsou ve vlastnictví společnosti INVESTCOM PASKOV, a.s. se sídlem Kirilovova 181, 739 21 Paskov, IČ: 27777774. Jedná se o tyto nemovitosti (zapsané v KN): -

Administrativní budova č. p. 181 (v KN evidováno jako průmyslový objekt č.p. 181 na parc.č.1622/1). Jedná se o železobetonový skelet s pultovou střechou, s jedním nadzemním podlažím, ve které jsou umístěny kanceláře. Objekt byl užíván v souladu se svým stavebně technickým určením.

-

Výrobní hala (v KN evidováno jako výroba bez čp/če na parc.č.1622/82). Jedná se o jednopodlažní trojlodní halu ze železobetonového skeletu, se sklonitou střechou a jeřábovými dráhami, určenou pro výrobu. Objekt je užíván v souladu se svým stavebně technickým určením. V současné době je část objektu pronajata.

-

Skladovací hala na pozemku parc. č. 1622/86 (v KN neevidováno, dle uvedeného geometrického plánu na budoucí parcele č. 1622/101). Jedná se o jednopodlažní halu, nosná konstrukce ocelové sloupy a PUR panely, se sedlovou střechou, určenou pro skladování. Objekt je užíván v souladu se svým stavebně technickým určením.

-

Expediční hala na pozemku parc. č. 1622/86 (v KN neevidováno, dle uvedeného geometrického plánu na budoucí parcele č. 1622/100). Jedná se o jednopodlažní halu, nosná konstrukce, ocelové sloupy a PUR panely, se sedlovou střechou, určenou pro skladování. Objekt je užíván v souladu se svým stavebně technickým určením.

-

Sklad hořlavých kapalin (v KN evidováno jako výroba bez čp/če na parc.č.1622/85). Jedná se o přízemní zděný objekt s plochou střechou, určený pro skladování. Objekt je užíván v souladu se svým stavebně technickým určením.

-

Objekt mísícího jádra (v KN evidováno jako výroba bez čp/če na parc.č.1622/82). Jedná se o sedmipodlažní objekt s nosnou železobetonovou konstrukcí a plochou střechou. Tři patra jsou rekonstruována na kanceláře, zbytek objektu je bez využití. Objekt byl původně využíván pro mísení směsí do betonu.

-

Objekt sila (lakovna) (v KN evidováno jako výroba bez čp/če na parc.č.1622/84). Jedná se o přízemní zděnou část objektu sila. Původně byl objekt využíván jako sklad – část sila, nyní je využíván jako lakovna.

-

Objekt tryskárny (v KN evidováno jako výroba rozestavěno na parc.č.1622/83). Jedná se o přízemní budovu s ocelovou nosnou konstrukcí, která slouží jako tryskárna. Objekt je využíván v souladu se svým stavebně technickým určením. 6



-

Sklad tryskacího materiálu (v KN evidováno jako výroba rozestavěno na parc.č.1622/83). Jedná se o částečně otevřený přízemní objekt s ocelovou nosnou konstrukcí, který je využíván ke skladování. Objekt je užíván v souladu se svým stavebně technickým určením.

-

Zastřešení parkoviště na pozemku parc. č. 1622/87 (v KN neevidováno). Jedná se o přízemní objekt, s ocelovou nosnou konstrukcí, jehož obvod tvoří částečně stěny přilehlých objektů a částečně oplocení, s ocelovou nosnou konstrukcí, který je využíván jako zastřešení parkoviště. Objekt je užíván v souladu se svým stavebně technickým určením.

-

Sila (v KN evidováno jako výroba bez čp/če na parc.č.1622/84). Jedná se o speciální inženýrskou stavbu – železobetonová sila (nad lakovnou). Původně byl objekt využíván ke skladování, nyní je bez využití.

-

Jeřábová dráha (v KN evidováno jako průmyslový objekt bez čp/če na parc.č.1622/38). Jedná se o speciální inženýrskou stavbu – jeřábovou dráhu. Objekt je užíván v souladu se svým stavebně technickým určením.

Dále je v KN evidován průmyslový objekt bez čp/če na parc.č.1617/6. V současné době se na tomto pozemku nenachází žádná stavba. V dalším textu bude tento soubor majetku nazýván soubor majetku nebo soubor nemovitostí. Tento nemovitý majetek je situován na území obce Paskov. Jedná se o část původního areálu bývalé panelárny státního podniku Pozemní stavby, která se rozkládá na ploše cca 4,50 ha.

1.4.

DATUM SMĚRODATNÉHO OCENĚNÍ

Majetek je oceňován ve stavu, ve kterém se ke dni 6.1.2009 (směrodatné datum pro ocenění) nacházel.

1.5.

OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY PRO ODHAD HODNOTY MAJETKU

Oceňovatel prohlašuje, že zjištění tržní hodnoty majetku bylo vypracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Údaje o skutečnostech obsažených v posudku se považují za pravdivé a správné. 2. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je po právní stránce nezávadné a tudíž i převoditelné s výjimkou skutečností uvedených v posudku. 3. Informace z jiných zdrojů, na nichž jsou založeny některé části tohoto posudku, jsou věrohodné a oceňovatel vyvinul přiměřené úsilí k ověření jejich správnosti. Zdroje informací jsou v příslušných statích posudku uvedeny. 4. Oceňovatel nepřebírá žádnou odpovědnost za změny tržních podmínek, ve kterých je posudek zpracováván, a nepředpokládá, že by jakákoliv skutečnost vyjádřená v tomto posudku byla předmětem přezkoumání posudku z důvodu změny událostí a podmínek, které se vyskytnou po datu směrodatného ocenění. 5. U oceňovaného majetku se předpokládá odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 6. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se ve všech aspektech podnikání a vlastnictví majetku plný soulad s platnými zákony a předpisy České republiky. 7. Předpokládá se, že novým nabyvatelem majetku mohou být získány nebo obnoveny všechny nutné licence, živnosti, souhlasy, povolení a oprávnění kteréhokoliv státního úřadu, soukromé osoby nebo organizace pro další použití oceňovaného majetku. 7



8. Předpokládá se, že nedojde k podstatným změnám obecných podmínek pro podnikání, založených současným právním řádem a politickým uspořádáním České republiky. 9. Analýzy, názory a závěry oceňovatele platné jen za podmínek a předpokladů uvedených v tomto posudku jsou jeho vlastními, profesionálními a nezaujatými názory. 10. Oceňovatel tímto prohlašuje, že nemá žádné současné ani budoucí zájmy na majetku, který je předmětem ocenění a neexistuje osobní zájem nebo zaujatost vůči objednateli posudku nebo třetím osobám, které by měly vliv na zjištěnou hodnotu majetku. 11. Hodnota zjištěná tímto posudkem je platná pouze k uvedenému datu a účelu ocenění.

1.6. DEFINICE A ZÁKLADNÍ POJMY NEMOVITOST – nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (§119 Obč. zák.). POZEMEK - přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí územní správní jednotky, hranicí kat. území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Pozemek se může nacházet v zastavěném území obce (intravilán) nebo v nezastavěném území obce (extravilán). PARCELA - je pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. BUDOVA – nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. BYTOVÝ DŮM –

stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení.

RODINNÝ DŮM – stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví. BYT – místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. ZASTAVĚNÁ PLOCHA – plocha půdorysného řezu vymezená vnějším obvodem svislých konstrukcí budovy. U objektů nezakrytých nebo polozakrytých vymezená obalovými čarami vedenými líci svislých konstrukcí v rovině upraveného terénu. PODLAHOVÁ PLOCHA STAVBY– součet plošných výměr všech místností. UŽITNÁ PLOCHA STAVBY – rozdíl podlahové plochy a ploch obslužných (schodiště, chodby, výtahy, kotelny, technické zázemí atd.). VYNUCENÁ TRŽNÍ CENA – cena, za kterou je možno nemovitost bezpečně prodat v krátkém čase (do 3 měsíců). EKONOMICKÝ NEDOSTATEK NEMOVITOSTI – jedná se o dočasný nebo trvalý rozpor mezi ekonomickou využitelností majetku a celkovými náklady investovanými do nemovitosti. Ekonomický nedostatek je kvantifikován jako rozdíl mezi hodnotou nemovitosti zjištěnou výnosovým oceněním a oceněním na bázi pořizovacích nákladů. TECHNICKÁ STABILITA NEMOVITOSTI - dána její technickou životností (doba, po kterou je možno nemovitost užívat v souladu s jejím technickým určením a platnými předpisy) a technickou odolností (konstrukční odolnost daného typu nemovitosti). PRÁVNÍ STABILITA NEMOVITOSTI - určena právní životností (doba od vzniku nemovitosti po její právní zánik) a právní odolností (kvalita vlastnických práv).

8



EKONOMICKÁ STABILITA NEMOVITOSTI - je určena ekonomickou životností (doba ode dne možného používání do dne, kdy nemovitost není schopna vytvářet kladný čistý výnos), morální životností (doba ode dne možného užívání do doby funkčního zastarání) a ekonomickou odolností (schopnost daného typu nemovitosti odolávat výkyvům trhu, tj. proměnám nabídky a poptávky). VĚCNÁ HODNOTA též „substanční hodnota“, dle právního názvosloví „časová cena“ věci - reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. CENA REPRODUKČNÍ též „reprodukční pořizovací cena“ – cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. CENA POŘIZOVACÍ též „cena historická“ - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení. V zákoně o účetnictví je definována jako „cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související“. VĚCNÉ BŘEMENO - jedná se o právní institut (soubor právních norem), který věcně a právně omezuje vlastníka věci ve prospěch jiné osoby tak, že je povinen něco konat, něco trpět nebo se něčeho zdržet. Věcné břemeno je zákonem řešeno ve dvou úrovních. První z nich má obecnou úpravu a jeho zřízení je upraveno v občanském zákoníku. Na tuto normu navazují další předpisy, které např. upravují vznik, konkretizaci obsahu břemene apod. OSOBA POVINNÁ - je osobou, která zřizuje věcné břemeno ve prospěch druhé osoby osoby oprávněné, která užívá nabyté právo v rozsahu sjednaného oprávnění. ROČNÍ UŽITEK - Jedná se o číselné vyjádření ekonomické výhody za dobu ročního užívání práva věcného břemene, kterou získává oprávněný a kterou tato osoba hradí osobě povinné jako kompenzaci za vzniklou újmu, jež následně slouží pro výpočet hodnoty tohoto práva. OCHRANNÉ PÁSMO (Exkurz) – svým obsahem je blízký věcnému břemeni s tím rozdílem, že v zásadě není určen nositel práva korespondujícího uloženému omezení. Je upraven dílčími zákony, např. zákony o státní památkové péči, ochraně přírody, energetický zákon apod.

1.7.

ROZSAH PODKLADŮ K VYPRACOVÁNÍ POSUDKU

Pro vypracování tohoto posudku byly použity níže uvedené podklady: a) Výpis z katastru nemovitostí vyhotoven Českým ústavem zeměměřickým a katastrálním, dálkovým přístupem, k datu 5.1.2009, LV č. 1170 (příloha č. 1) b) Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú.Paskov, ze dne 5.2.2007, PU 1764/07-802 (příloha č.2) c) Geometrický plán pro vyznačení budovy v katastru č. 1336-51/2008, vyhotovený Ing. Karlem Jurkem, 739 13 Kunčice p. O. 518, IČ: 45221618 (příloha č.3) d) Částečná výkresová dokumentace e) Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 12. 7. 2008, uzavřená mezi: INVESTCOM Paskov, a.s. (pronajímatel) a Charles Bridge Prague, s.r.o.(nájemce) f) Kolaudační rozhodnutí, vydané MÚ ve Frýdku-Místku, stavebním úřadem dne 11. 2. 2003,které nabylo právní moci dne 12. 2. 2003 (č.j: SÚ/176/2003/Mar/14). g) Kolaudační rozhodnutí, vydané MÚ ve Frýdku-Místku, stavebním úřadem dne 28. 7. 2005, které nabylo právní moci dne 3. 8. 2005 (č.j: SÚ/2773/05/Mar/257). 9



h) Kolaudační rozhodnutí, vydané MÚ ve Frýdku-Místku, stavebním úřadem ze dne 27. 7. 2006, které nabylo právní moci dne 31. 7. 2006 (č.j: SÚ/2732/06/Mar). i) Kolaudační rozhodnutí, vydané MÚ ve Frýdku-Místku, stavebním úřadem ze dne 29. 11. 2006, které nabylo právní moci dne 5. 12. 2006 (č.j: SÚ/5781/06/Mar). j) Údaje poskytnuté vlastníkem (částka daně z nemovitosti, roční výše pojistného, investice a opravy – roky 2007 a 2008). k) Údaje zjištěné při místním šetření l) Údaje z databáze znaleckého ústavu m) notářský zápis – Rozhodnutí o založení akciové společnosti č. j. N 151/2003, NZ 141/2003 ze dne 23. 9. 2003, sepsaný JUDr. Miluší Rabasovou, včetně příloh

10



2. VYMEZENÍ MAJETKU 2.1.

A

POPIS

OCEŇOVANÉHO

SOUBORU

TECHNICKÉ A EKONOMICKÉ URČENÍ NEMOVITOSTI

Předmětem ocenění je soubor nemovitého majetku společnosti INVESTCOM PASKOV, a.s., který se nachází na území obce Paskov, katastrální území Paskov, okres Frýdek-Místek. Jedná se o část původního areálu bývalé panelárny státního podniku Pozemní stavby, která se rozkládá na ploše cca 4,50 ha. Z hlediska ocenění tento areál tvoří samostatně využitelné stavby s pozemky a manipulačními prostorami, technologické stavby a pozemky, příslušenství areálu a volné pozemky. Popis způsobu ocenění těchto dílčích částí je uveden v kapitole 3. tohoto dokumentu. Dále je areál popisován z funkčního pohledu. Areál je situován v blízkosti sjezdu z rychlostní komunikace Ostrava-Frýdek-Místek, na severozápadním okraji obce Paskov, zastavěné části města, ve vzdálenosti cca 2 km severozápadně od historického, obchodního a správního centra obce, vymezen z jižní strany komunikací ulice Paskovská, ze severní strany železniční vlečkou k Dolu Staříč. Areál hraničí svou jižní stranou s areálem společnosti KOFING, a.s., ze západní strany s areálem společnosti Metalimmo, s.r.o. a svou severní stranou se souborem nemovitého majetku společnosti SOLKE, s. r.o. Majetek specifikován a určen jak dle evidence v katastru nemovitostí, tak dle operativní evidence vlastníka. Jednotlivé hlavní objekty jsou označeny v jednotlivých situačních plánech a textu dle evidence. Dle zadání a evidence v Katastru nemovitostí je posuzovaný nemovitý majetek tvořen následujícími nemovitostmi: Okres: Obec: Katastrální území: LV:

Frýdek – Místek Paskov Paskov 1170

Nemovitosti: Č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Celkem

Parc. č. 1617/6 1622/1 1622/38 1622/82 1622/83 1622/84 1622/85 1622/86 1622/87 1622/88 1622/89 1628/1 1628/2 1628/4

Výměra [m2] 3 274 327 4 367 6 782 570 154 93 6 007 258 3 002 5 761 12 316 2 362 44 45 317


Typ budovy bez čp/če č. p. 181 bez čp/če bez čp/če rozestav. bez čp/če bez čp/če

Způsob využití budovy prům. obj. prům. obj. prům. obj. výroba výroba výroba výroba

stavba LV 1845

Předmětem ocenění jsou také hlavní stavby, které doposud nejsou evidovány v katastru nemovitostí a stavby tvořící příslušenství všech hlavních staveb a nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí. Jedná se o tyto stavby: 1) Skladovací hala na pozemku parc. č. 1622/86 (novostavba, dle geometrického plánu budoucí parc. č. 1622/101) 11



2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11) 12) 13) 14) 15) 16) 17) 18)

Expediční hala na pozemku parc. č. 1622/86 (novostavba, dle geometrického plánu parc. č. 1622/100) Zastřešení parkoviště na pozemku parc. č. 1622/87 Zásobník PB na pozemku parc. č. 1622/88 Zpevněné plochy – silnice na pozemku parc. č. 1622/88 Zpevněné plochy – parkoviště na pozemku parc. č. 1622/87 (včetně obrubníků a žlabovek) Zpevněné plochy – jeřábová dráha na pozemku parc. č. 1622/38 Železniční vlečka na pozemcích parc. č. 1628/1 a 1628/2 Jeřábová dráha na pozemku parc. č. 1622/38 Přípojka kanalizace Přípojka vody Rampa na pozemku parc. č. 1622/88 Schodiště betonové na pozemku parc. č. 1622/88 Vnitřní a vnější oplocení areálu včetně vrat a vrátek Osvětlení kolejiště vlečky Trafostanice na pozemku parc. č. 1622/82 Zpevněné plochy – parkoviště u vlečky na pozemku parc. č. 1622/89 Zpevněné plochy – parkoviště na pozemku parc. č. 1622/86 (dle geometrického plánu budoucí parcela č. 1622/102)

Celý soubor nemovitého majetku je určen na prodej a znalec jej ocenil jako jeden funkční celek. 2.1.1.

UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI A VLIV ŠIRŠÍHO OKOLÍ

Obec Paskov se nachází v Moravskoslezském kraji, okres Frýdek Místek přřibližně v polovině vzdálenosti mezi Frýdkem Místkem a Ostravou. V okolí se nachází utlumený důl Paskov a dále stále fungující důl Staříč – areál je napojen na železniční vlečku OKD. V relativní blízkosti areálu se dále nachází celulózka Heinzel Paskov (o bývalém názvu Biocel Paskov). V obci podnikají další menší výrobní a obchodní firmy a řemeslnické dílny. Tato oblast je podnikatelsky aktivní a okolím je vnímána jako oblast možné investiční expanze se zaměřením na lehký průmysl. Ve vzdálenosti cca 5 kilometrů se nachází velká průmyslová zóna Ostravska, Hrabová, kde působí celá řada významných nadnárodních společností. Počátky existence výrobního areálu v obci Paskov sahají k letům 1968 až 1971, kdy byl vybudován pro výrobu panelů určených pro stavební výrobu. Vlastníkem areálu byla společnost Stavomont Ostrava, a. s., která nyní vystupuje pod názvem OSTRAVIA TRADE, a. s. Po změně společensko ekonomických podmínek po roce 1990 se tento vlastník areálu dostal do tíživé finanční situace, což ho vedlo k provedení restrukturalizace činností a následně k přijetí rozhodnutí o prodeji části majetku včetně celého areálu v Paskově. Jedním ze současných vlastníků části majetku areálu se stala společnost INVESTCOM PASKOV, a.s., která majetek využívá pro jinou podnikatelskou činnost, než bylo původní výrobní zaměření areálu. Tento nový vlastník podniká v oblasti výroby výrobků z tlustých plechů určených zejména pro výrobu železničních vagónů. Vlastník předmětný soubor majetku využívá pro svou podnikatelskou činnost a pouze část svého majetku pronajímá, jedná se o plochu části výrobní haly. Oceňovaný majetek je společně s ostatním majetkem nacházejícím se v areálu oplocen. Příjezd pro automobilovou dopravu je veden ze strany jižní a západní prostřednictvím zpevněné komunikace, která ústí na ulici Paskovskou. Přes východní okraj areálu vede železniční vlečka, kterou vlastní společnost INVESTCOM PASKOV, a to až po železniční výhybku, která ji propojuje s železniční vlečkou OKD.

12



Rozsah majetku a popis technickoekonomických parametrů oceňovaného Souboru nemovitého majetku podle jednotlivých objektů nabídky včetně příslušenství a inženýrských sítí je popsán v kapitole č. 4.1.-4.4. tohoto posudku. 2.1.2.

TECHNICKÉ DLUHY NEMOVITOSTÍ

Celý areál je udržovaný a užívaný v souladu s novými kolaudačními rozhodnutími. Vzhledem k provedeným rekonstrukcím a opravám nevykazují objekty technické dluhy. Hodnota technického opotřebení jednotlivých budov uvedena vždy ve výpočtu věcné hodnoty nemovitosti v příslušné kapitole ocenění. Jedná se o dluhy, které brání současnému užívání ve stavu going concern. Při uskutečněném místním šetření dne 6. 1. 2009 byly zjištěny následně popsané technické dluhy, které však nemají zásadní vliv na užívání staveb. Jedná se spíše o technickoekonomický nedostatek majetku než o klasický technický dluh, který by bylo možno přesně kvantifikovat: -

zásobníky (sila) pro sypké materiály jsou mimo jeho 1. NP pro případy nejpravděpodobnějšího a nejlepšího využití celého souboru majetku v zásadě bez využití,

-

přípojka vody do areálu vykazuje značnou míru opotřebení a v dohledné době bude nutná její rekonstrukce,

-

totéž se týká také osvětlení vlečky, pokud by měla být v budoucnu využívaná.

Prohlídkou nebyly zjištěny, žádné jiné technické dluhy, které by bránily užívání a provozování daného souboru majetku. Běžně vykazovaná opotřebení a případné potenciální investice provozního a neprovozního charakteru, např. na pro potřebu zvýšení stability užívání majetku, nebyly do technických dluhů zahrnuty, jelikož ty se promítají ve věcném a výnosovém ocenění. V návaznosti na výše uvedené skutečnosti náklady na odstranění technických dluhů znalec nevyčísloval. 2.1.3.

EKONOMICKÉ DLUHY NEMOVITOSTÍ

Výrobní hala, se způsobem využití výroba, postavená na pozemku parc. č. 1622/82, včetně ostatních staveb a příslušenství v areálu, byla vybudována jako panelárna. V současné době je využívána pro jiný účel, který je do jisté míry v rozporu s původním technickoekonomickým zaměřením majetku. Areál vykazuje flexibilitu v možnosti využití na průmyslovou výrobu např. v oborech strojírenství, stavebnictví a výroby ocelových konstrukcí. Současným výrobním zaměřením jsou výrobky z tlustých plechů. Z ekonomického pohledu nebyly znalcem shledány váznoucí ekonomické dluhy na majetku. 2.1.4.

EKOLOGICKÉ DLUHY

Oceňované nemovitosti se nacházejí v areálu staveb, které jsou určené k podnikání a jež jsou využívány jako sklady, opravny a budovy pro lehkou průmyslovou výrobu. V areálu je mírně zvýšená prašnost a dále v okolí se nacházejí opuštěné objekty, které jsou ve vlastnictví jiných osob. Původní výroba panelů v areálu byla ukončena. Ekologické dluhy pro současný stav užívání nebyly z dostupných dokumentů znalcem zjištěny.

2.2.

PRÁVNÍ URČENÍ NEMOVITOSTI

2.2.1.

VLASTNICTVÍ

13



Vlastníkem posuzovaných nemovitostí dle výpisu z evidence v Katastru nemovitostí, LV č. 1170 je společnost INVESTCOM PASKOV, a. s. se sídlem Paskov, ul. Kirilovova 181, PSČ 739 21, IČ: 27777774. 2.2.2.

OMEZENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA (PRÁVNÍ DLUHY)

2.2.2.1.

KOLAUDAČNÍ ROZHODNUTÍ

Oceňovatel má k dispozici Kolaudační rozhodnutí týkající se posledních rekonstrukcí některých objektů, uvedené v části 1.7 tohoto znaleckého posudku (viz seznam podkladů a příloha ocenění). Nemovitosti jsou rámcově užívány v souladu se svým stavebně technickým určením. 2.2.2.2.

VĚCNÉ BŘEMENO

Dle evidence v katastru nemovitostí na některých nemovitostech váznou věcná břemena. Ve většině případů je vlastník nemovitosti osobu povinnou a dále lze konstatovat, že povinnosti z toho vyplývající nemají za současného stavu hmatatelné negativní dopady na užívání a správu klíčových objektů a ploch areálu. Jedná se zejména o zajištění chůze a jízdy po částech pozemků parc. č. 1622/38, 1622/88, 1622/89, 1628/1 a 1628/2, které slouží převážně jako komunikace nebo vlečky. Oprávněnými jsou vlastníci sousedních nemovitostí. Ve třech případech je vlastník areálu osobou oprávněnou, a to pro přístup na pozemky nebo jejich části parc. č. 1628/3 a 1626/4, které slouží jako vlečka – umožňují využití vlečky v jejím prodloužení z areálu vlastníka až po hlavní trať – a jsou ve vlastnictví společnosti Metalimmo, s.r.o. Tato věcná břemena byla zřízena v souvislosti s rozprodejem majetku areálu jednotlivým zájemcům v minulých letech. 2.2.2.3.

PŘEDKUPNÍ PRÁVO

Spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi určité osobě a v právu (nikoliv povinnosti) jiné osoby přednostně tuto nemovitost koupit. Dle evidence v Katastru nemovitostí nebylo zřízeno předkupní právo na posuzované nemovitosti. 2.2.2.4.

NÁJEMNÍ VZTAHY

V době ocenění probíhá nájemní vztah, kdy je pronajata část výrobní haly na pozemku parc. č. 1622/82, nájemcem je společnost Charles Bridge Prague, s.r.o. 2.2.2.5.

ZÁSTAVA

Dle výpisu z KN (příloha č. 1. posudku) váznou na nemovitostech zástavní práva ve prospěch úvěrující banky. Zadáním oceňovatele bylo ocenit soubor nemovitostí bez vlivu těchto váznoucích zástav. Příčinou je skutečnost, že výnos z prodeje majetku by měl být směřován ve prospěch věřitele. Výše vydražené ceny by měla být dle sdělení vlastníka a zadavatele dostačující k úhradě závazku zajištěného zástavou včetně jejího příslušenství. Jak vyplynulo ze sdělení vlastníka a zadavatele posudku, úvěrující banka se zavázala zástavu majetku po přijetí vydražené částky ihned uvolnit. 2.2.2.6.

OCHRANNÁ PÁSMA A CHRÁNĚNÁ ÚZEMÍ

Nemovitosti nejsou dotčeny ochrannými pásmy inženýrských sítí.

14



2.2.2.7.

STAVEBNÍ UZÁVĚRY

Posuzované nemovitosti (stavby a pozemky) nejsou umístěny ve specifickém ochranném pásmu, ve kterém je dočasně nebo trvale omezena stavební činnost. 2.2.2.8.

SOUSEDSKÁ PRÁVA A PRÁVA TŘETÍCH OSOB

Na pozemku parc. č. 1628/4 se nachází stavba jiného vlastníka (LV 1845), společnosti SOLKE s.r.o. Na základě předložených podkladů lze konstatovat, že posuzované nemovitosti jsou dotčeny obecně platnými předpisy a nebyla zjištěna omezení, která vyplývají z výše uvedených skutečností. 2.2.3.

PRÁVNÍ DLUHY-ZÁVĚR

Mohou vznikat v souvislosti s částečným nedořešením věcných břemen, které se mohou projevit za delší dobu v případě řešení technických problémů při provozování areálu, oprav inženýrských sítí a investiční výstavby. V zájmu dosažení stability chodu majetkového souboru bude nutné jednak s ostatními vlastníky majetků v areálu o potřebách jejich zřízení. Z výše uvedeného textu této kapitoly je zřejmé, že pro současného vlastníka nezřízená věcná břemena nepředstavují riziko a mohou se naopak stát příležitostí v získání dodatečných příjmů. Proto absence věcných břemen není zahrnuta jako právní dluh, ale v kalkulacích nákladů pro zajištění stavu chodu bude nutné zahrnout potřebu vynaložení nutných nákladů na postupnou obnovu některých inženýrských sítí, případně rezervovat zdroje na hledání alternativních řešení, např. pro vrtání studny na pitnou vodu. 2.2.4.

ANALÝZA TRŽNÍHO PROSTŘEDÍ

Rok 2007 byl ve znamení pokračujícího růstu realitního trhu, který byl ovlivněn globálním ekonomickým růstem a zejména nízkou úrokovou mírou úvěrů včetně úvěrů hypotečních. V tomto období se vyznačovalo postupným přibližováním spotřebních cen v ČR s obvyklými cenovými hladinami platnými v členských zemích EU, které souviselo s liberalizací trhů a dále bylo mimo jiné vyvoláno vládními snahami přechodu měny z Kč na EURO. V oblasti realit toto postupné přibližování je velmi diferencované co do charakteru a zejména umístnění. Na růstu se podílely zejména investorsky atraktivní oblasti, jako je město Prahy, velké městské celky a dále ekonomicky slině aktivní a rekreačně atraktivní regiony. K výraznému nárůstu cen nemovitostí pro bydlení (byty, rodinné domy, činžovní domy) v úrovni 15-25 % oproti roku 2006 došlo v Moravskoslezském kraji, zejména na Ostravsku a Frýdecko-Místecku, což souvisí se vstupem silných zahraničních investorů do oblasti (průmyslová zóna Nošovice, průmyslová zóna Hrabová, průmyslová zóna Mošnov). Růst cen stavebních pozemků pro individuální bydlení v Moravskoslezském kraji zaznamenal oproti roku 2006 v průměru 10 -15 % nárůst. V prvním pololetí roku 2008 se negativní vlivy prohlubující realitní a finanční krize ze zahraničí, tj. z USA a Západní Evropy, v ČR v zásadě neprojevovaly. V tomto období výsledky odvětví výroby a služeb (reálná ekonomika) vykazovaly velmi příznivé výsledky. Určité poklesy byly zaznamenány ve stavebnictví, zejména v oblasti nově zahajovaných staveb. Počet transakcí v realitách se v prvním pololetí snížil o 60 % proti roku 2007. V druhém pololetí však již docházelo k určitému snižování tempa ekonomického růstu, které se projevovalo zejména v poklesu míry růstu maloobchodního obratu a ve vývozu. Na růstu realitního trhu v ČR se v minulosti podílely zejména investorsky atraktivní oblasti, jako je město Praha, velké městské celky a dále silně ekonomicky aktivní regiony a rekreační oblasti. K výraznému nárůstu cen nemovitostí pro bydlení (byty, rodinné domy, činžovní domy) v úrovni 15-25 % oproti roku 2006 došlo v Moravskoslezském kraji, zejména na 15



Ostravsku a Frýdecko-Místecku, což souvisí se vstupem silných zahraničních investorů do tohoto regionu, viz průmyslové zóny Nošovice, Hrabová, Mošnov, Kopřivnice a Karviná). Růst cen stavebních pozemků pro individuální bydlení v Moravskoslezském kraji zaznamenal oproti roku 2006 v průměru 10 -15 %, meziroční růst prvního pololetí roku 2008 a roku 2007 byl ještě vyšší a činil 15-20 %. V druhé polovině roku 2008 se růst ekonomiky snížil a růst realitního trhu se v zásadě zastavil. Všeobecně se očekává, že existující finanční a realitní krize v zemích, se kterými české podnikatelské subjekty intenzivně obchodují, se v menší míře projeví i u nás, a to zejména u exportérů, a dále v celkovém růstu HDP a potažmo pak i v prohloubení deficitu státního rozpočtu. Česká republika má otevřenou ekonomiku, lze předpokládat, že negativní dopady se projeví i v naší reálné ekonomice, což bude mít dopad i na vývoj realitního trhu. V nejbližším období (1-2 roky) lze očekávat určitou stagnaci realitního trhu zejména u méně kvalitních nemovitostí a u pozemků, které jsou nebo mohou být developersky využity. U méně kvalitních objektů, jak u rezidenčních objektů, tak výroby a logistiky, může dojít i k mírnému poklesu cen. V případě rezidenčního trhu by mohl poklesnout zájem developerů o pozemky, které se nacházejí mimo centra obcí a měst a které budou vyžadovat velké náklady na jejich vybavenost a dopravní obslužnost. U kvalitních developerských projektů by se ceny při běžných korekcích reálné ekonomiky neměly v zásadě snižovat, jelikož cenové rozdíly v zemích EU v kvalitních lokalitách jsou nadále velmi vysoké. Tyto uvedené dílčí závěry by měly platit za předpokladu, že se vzniklá finanční krize nebude dále prohlubovat, což platí zejména o finančním sektoru. Vláda a odpovědní zástupci bank v ČR prohlašují, že české banky vykazují vysoký podíl primárních zdrojů (vkladů od občanů) a nejsou proto závislé na jiných bankách v západní Evropě. Nedošlo k výraznému vzniku cenové bubliny, jelikož investice výrazně nepřekročily úspory obyvatelstva a korporací. Nelze však vyloučit místní externality. Rovněž bylo deklarováno, že ve významných objemech naše banky a ostatní finanční zprostředkovatelé neinvestovaly do rizikových aktiv a toxických finančních nástrojů. Finanční systém lze v ČR proto považovat za stabilní. V České republice proběhla finanční krize v polovině devadesátých let a konzervativnost přístupu bank byla po minulých zkušenostech prioritní. To vše samozřejmě platí za předpokladu, že se v zahraničí neobjeví další významné problémy finančních institucí, které by mohly dále prohloubit již narušenou nedůvěru v důsledku chybného ocenění finančních aktiv emise toxických instrumentů. Pokud by k tomu došlo, pak by to mělo velmi negativní vliv na očekávání a důvěru na trzích, což by pak vedlo jednak k odlivu likvidity a potažmo pak k překvalifikaci (snížení) hodnoty řady finančních aktiv i u českých bank, které jsou podle dnešních kritérií považovány za stabilní a dostatečně bonitní. V souladu s tímto vývojem lze očekávat zvýšení úrokových sazeb bank, a to i přes snížení základní sazby ČNB a zejména pak dojde k zpřísnění podmínek financování projektů v oblasti realit, což by se mělo mimo jiné projevit v odložení realizace méně efektivních a finančně rizikových developerských a jiných realitních projektů. Obecně lze očekávat, že, nebudou-li se důsledky finanční krize v zemích západní Evropy a USA podstatně více na naši ekonomiku rozšiřovat, pak by mělo v nejbližším období docházet k dalšímu, i když mírnému, růstu cen u kvalitních nemovitostí, které odpovídají současným standardům užívání a nacházejí se v atraktivních místech s dobrou dostupností, bezpečností a polohou, s vysokou užitnou hodnotou, kvalitní architekturou a bez zatížení okolním prostředím včetně sousedských vztahů. U ostatních nemovitostí nacházejících se v méně atraktivních lokalitách, resp. u těch, které nebudou vyhovovat současným nárokům na užívání, bude růst cen malý a rovněž mohou jejich ceny stagnovat a část bude klesat. V oblasti průmyslových a skladových objektů, do které lze posuzovanou nemovitost zařadit, je zřejmý vliv dosud doznívající restrukturalizace u velkých průmyslových podniků v regionu. Dochází k omezení výrob, kde je dosahována nižší přidaná hodnota, a dále se více prosazuje outsourcing vybraných obslužných a režijních činností ve velkých a středně velkých společnostech. Z těchto příčin dochází k prodejům majetku, který byl zaměřen na výrobu a 16



činnosti neschopné dlouhodobější konkurence a dále na prodej objektů nesouvisejících s hlavním předmětem podnikání subjektů jako jsou pomocné provozy, údržbářské dílny, příruční sklady pomocného materiálu apod. Nabídka takovýchto objektů je na trhu diferencovaná, a to co do kvality, parametrů a jejich užitné hodnoty. Zájemci o tyto objekty jsou zpravidla prosperující subjekty, které hledají volné výrobní prostory, a již méně spekulanti. Na realitním trhu se nenachází reprezentativní vzorek obdobně situovaných nemovitostí v areálech s obdobnými parametry. Umístění nemovitosti na trhu vyvolá omezenou poptávku. V nedávné době byl formou dražby realizován prodej části areálu v nedalekém Valašském Meziříčí za značně snížené ceny proti jejich reprodukční pořizovací ceně. Tyto nemovitosti jsou úměrně jejich kvalitě užívány a případně dále pronajímány za ceny, které v převážné míře neodrážejí jejich reprodukční cenu. Tato skutečnost signalizuje, že ceny starých průmyslových objektů mohou poklesnout. Příčinou je zejména omezená flexibilita objektů a jejich technický stav. Vliv mají také technické parametry dané historií vzniku. Závěrem k tržní analýze z pohledu parametrů, které nemovitost nabízí, lze konstatovat, že konkurenční schopnost majetku je, vzhledem k jeho umístění a možnostem, velmi vysoká. Z hlediska vývoje finanční a realitní krize lze očekávat následující: developerské projekty pro oblast jak rezidenčních, tak skladových výrobních objektů s výjimkou kvalitních projektů budou s vysokou pravděpodobností odloženy, dojde ke zpřísnění podmínek financování bank, zejména v oblasti velikosti finanční páky, a dále bankami bude přísněji posuzována bonita projektů a časový horizont návratnosti, zvýší se tlak na snížení ceny stavebních prací a stavebního materiálu, projeví se pokles poptávky po pozemcích. Nákupy však budou realizovány investoryspekulanty a případně developery za příznivé ceny, které by jim měli v budoucnu zajistit příznivý výnos. Nákupem pozemků si tak zakoupí opci na expanzi realizace záměru výstavby, poptávka po nových bytech a areálech bude po přechodné stagnaci růst, jelikož kvalita objektů u nás v porovnání se zahraničím je nízká a revitalizace panelových domů či braunfeldů nebude vyhovovat zvyšujícím se nárokům. 2.2.5.

MOŽNOSTI ALTERNATIVNÍHO VYUŽITÍ

V dané lokalitě, s ohledem na rozvoj průmyslových zón v okolí, nelze předpokládat, že by objekty měly být využívány v souladu s původním způsobem využití, tj. jako výrobní areál panelárna. Nejlepším a nejvyšším využitím budov je v současné době stávající využití. Další možností je lehká výroba či řemesla a rovněž pro skladování těžkých výrobků a produktů. Stávající vlečka posiluje předpoklady možného širšího využití. Další rozšíření by zřejmě vyžadovalo změnu způsobů užívání některých původních objektů, které jsou v současnosti bez využití – provedení rekonstrukce - viz silo. Většina nemovitostí byla v roce 2003 až 2006 přizpůsobena změně užívání na současné užití. V této souvislosti je možné konstatovat, že celý areál je možné pronajmout pro podobný způsob využití (výroba, skladování). 2.2.6.

TYP NEMOVITOSTI Z HLEDISKA EKONOMICKÉ STABILITY

Ekonomická životnost (doba ode dne možného používání do dne, kdy nemovitost nebude schopna vytvářet kladný čistý výnos): Současný stav nemovitosti de facto umožňuje její další užívání. Ekonomická životnost byla vzhledem k technickému stavu znalcem stanovena pro stav going concern neomezeně. 17



Vzhledem k předpokládanému využití v této lokalitě lze očekávat kladný výnos z řádného provozování nemovitosti. Ekonomická odolnost (schopnost daného typu nemovitosti odolávat výkyvům trhu, tj. proměnám nabídky a poptávky): Vzhledem k výše uvedenému se dle odhadce jedná o poměrně stabilní nemovitost.

2.3.

ANALÝZA HODNOTOTVORNÝCH PARAMETRŮ MAJETKU

2.3.1.

Umístění v areálu staveb užívaných pro podnikatelské účely, vybavenost inženýrskými sítěmi, budoucí možnost napojení na rozvod zemního plynu, vlastník má ve svém vlastnictví vstupy médií do celého areálu – může požadovat hrazení části nákladů na údržbu a opravy souvisejících zařízení od dalších odběratelů, vlastník je zároveň osobou povinnou při plnění závazku věcných břemen - může požadovat hrazení části nákladů na údržbu a opravy komunikací od osob oprávněných, dobrý technický stav nemovitosti, příznivá flexibilita využití, napojení na účelovou komunikaci a přímé napojení na železniční vlečku, vybavení 4 ks jeřábů o nosnosti 5 t. 2.3.2.

PŘÍLEŽITOSTI

Možnost nakoupení vedlejších pozemků a expanze areálu s širším využitím vlečky, příjmy ze zřízení věcných břemen. 2.3.4.

SLABÉ STRÁNKY

Přístup k objektu možný pouze přes areál s přísným bezpečnostním režimem, omezená možnost expanze pro kupujícího, pokud nebude kupovat vedlejší nemovitosti a pozemky, druh konstrukce haly, který neodpovídá současným požadavkům na tepelně technické vlastnosti budov, předpokládá se velká spotřeba energií na vytápění haly, hala není napojena na veřejný plynovod, plyn je však distribuován přes plynovou nádrž, krátká část napojení na hlavní železniční trať, tj. na vlečku OKD je vedena přes pozemky třetích osob, přičemž velikost možných rizik chodu při užívání tohoto majetku je nízké, jelikož jeho užívání je pro vlastníka zajištěno věcným břemenem. 2.3.3.

SILNÉ STRÁNKY

HROZBY

Možnost vzniku sporů v oblasti užívání inženýrských sítí a majetku vlastníka v důsledku toho, že nebyla dosud zřízení příslušná věcná břemena. Jedná se však o standardní spory, které vznikají v areálech, které kdysi vlastnila jedna osoba, Prohlubující se negativní důsledky finanční krize. 2.3.5.

DLUHY A VADY NA OCEŇOVANÉM MAJETKU

Provedenou prohlídkou a analýzou předložených podkladů pro ocenění dospěl znalec k závěru, že k souboru nemovitému majetku se váží technické, právní a ekonomických dluhy, které se v běžných případech promítnou do ocenění majetku ve formě jednorázově odpočitatelných nákladů na jejich odstranění, což má za následek snížení ceny majetku. Místním šetřením a z vlastníkem poskytnutých informaci nebyly znalcem zjištěny žádné technické, ekonomické dluhy. 18



Míra a rozsah vyššího opotřebení majetku, např. vlivem zanedbání běžné údržby při běžném užívání majetku, jež by někteří zájemci o koupi mohli chápat jako váznoucí technické dluhy, jsou promítnuty do ocenění - viz kapitola ocenění. Ty mohou být zohledněny např. při stanovení velikosti obvyklého nájemného a dále při odvození výše diskontní sazby při zjišťování výnosové hodnoty majetku, což je pak pro případ nejpravděpodobnějšího a nejvyššího možného využití majetku promítnuto do ocenění souboru. Při místním šetření bylo zjištěno, že soubor majetku v areálu vykazuje jisté potenciální právní dluhy, které se týkají řešení problémů v zajištění naprosto bezkolizního užívání souboru majetku areálu všemi osobami, tj. vlastníky i uživateli. Jedná se o běžně řešitelné problémy, které zpravidla mezi uživateli areálu vznikají v případech, kdy areál původně vlastnila jedna osoba. Zde je nutné zdůraznit, že vlastník by měl při jednáních o zřízení věcných břemen ve větším počtu vystupovat jako osoba povinná, což by mohlo v některých případech vytvářet příležitost pro zvýšení příjmů. Ostatní technické a ekonomické dluhy v zásadě nepředstavují pro stav chodu riziko potřeby okamžitého vynaložení finančních prostředků na jejich eliminaci problémů a zajištění chodu areálu. Situace a postavení vlastníka dovoluje jejich řešení v rámci běžného užívání areálu včetně expanze.

19



3. METODOLOGIE OCENĚNÍ Obecně bývá tržní hodnota odhadována za pomocí několika metod: a) z hodnoty nákladů na hmotnou substanci majetku podle stavu ke dni ocenění (substanční, nákladové metody), b) z ekonomických efektů plynoucích vlastníkovi z držby nemovitostí, např. alternativního pronájmu nemovitostí (výnosové metody), c) na základě porovnání s obdobnými transakcemi převodů srovnatelného majetku, které se vyskytují na trhu (porovnávací metody), d) kombinovanou metodou ocenění, která je aplikovaná v situaci, kdy zjištěná nákladová ani výnosová hodnota majetku nedává samostatně reálný obraz o tržní hodnotě majetku, neboť získané výsledky se zpravidla diametrálně liší. Jedná se o situaci, kdy objem vynaložených investičních nákladů nemá za dané ekonomické situace své opodstatnění, jedná se o tzv. ekonomický nedostatek.

3.1.

SPECIFICKÉ PŘEDPOKLADY A CHARAKTER MAJETKU

Zvláštní charakter posuzovaného majetku spočívá v tom, že: –

Nemovitosti mají značně specifický charakter, na trhu není umístěn reprezentativní vzorek obdobných nemovitostí, který lze využít pro přímé porovnání jako celku (dle polohy, velikost, apod.). Jedná se o specifický majetek, který byl pořízen a jednoúčelově užíván v rámci jiné výrobní činnosti (panelárna). Jedná se o majetek jedinečný, který osloví pouze silného investora s jasným záměrem.

3.2.

VOLBA METODY OCENĚNÍ, POPIS

Specifika nemovitosti určují použité metody ocenění. Dle znaleckých standardů se nabízí tato varianta ocenění: Vzhledem ke specifice nemovitosti lze v souladu se standardy použít metodu nákladovou (substanční). Jedná se o souhrn ocenění jednotlivých majetkových složek, avšak za předpokladu, že oceňovaný majetek bude nadále využíván ke stejnému, resp. obdobnému účelu, tj. že nebude vyžadovat zásadní rekonstrukční objemy prací. Při ocenění se zjišťují reprodukční pořizovací ceny jednotlivých objektů snížené o reálné opotřebení. V rámci tohoto ocenění bude zjištěna věcná hodnota nemovitosti. Tímto oceněním se zjistí náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti), včetně hodnoty pozemků. Ke zjištění věcné hodnoty lze zvolit postup, který znalec považuje za přiměřený. Znalci využili oceňovací vyhlášky č. 456/2008 Sb., účinné od 1.1.2009, která používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou (bez uvedení koeficientu prodejnosti). Výpočet obestavěného prostoru jednotlivých staveb proveden na základě podkladů předaných zástupci společnosti (viz kapitola č. 1.4.) a orientačního zaměření části staveb. Pro odhad opotřebení staveb existuje mnoho metod a způsobů. Jedná se například o metodu lineární, kde opotřebení je rovnoměrné po celou dobu životnosti stavby, případně metodu s lineárními průběhy rozdělenými podle intenzity do několika dílčích období. Dalšími může být odhad opotřebení s nelineárním průběhem podle nejrůznějších křivek (kvadratická, kubická, logaritmická, apod.). Pro odhad opotřebení existují i analytické způsoby, které vycházejí z odhadu různých životností jednotlivých komponentů příslušné stavby. Tento způsob může při detailním zpracování nejvěrněji zpřesnit opotřebení 20



(znehodnocení) stavby a tím i její časovou cenu. Vzhledem k účelu odhadu věcné hodnoty se znalci rozhodli použít metodu lineární a analytickou pro výpočet opotřebení staveb. Životnost staveb stanovena na základě zjištění skutečného stavu jednotlivých staveb. S ohledem na charakter oceňovaného nemovitého majetku, jeho umístění, aktuální tržní prostředí a zejména účel ocenění, zastávají znalci názor, že hledaná hodnota nemovitého majetku by měla vycházet z tzv. investorského principu, kdy libovolný investor investuje svůj kapitál pouze v takové výši, která je ekonomicky opodstatněná a je zaručena návratnost investovaných finančních prostředků s požadovanou mírou výnosnosti. Odhad tržní hodnoty nemovitého majetku bude proveden s využitím především výnosové metody, tzn. metody, kterou bude odhadnut výnos plynoucí investorovi z vlastnictví daného majetku. Budeme-li uvažovat o výnosové hodnotě oceňovaného majetku pro obecného investora, považujeme za vhodné provést výpočet této tržní hodnoty metodou ocenění na bázi tzv. věčné renty vycházející z ročních čistých výnosů vlastníka, které jsou následně diskontovány přiměřenou úrokovou mírou vyjadřující požadovanou výnosnost investovaného kapitálu. Pro zjištění hodnoty nemovitého majetku na základě výnosových metod existuje více variant výpočtu stanovení výnosové hodnoty majetku. Jednou z variant je stanovení hodnoty na základě výnosu z pronájmu. Na základě získaných hodnot z pronájmů nemovitého majetku v nejbližším regionu a stanovení reálného nájemného za pronájem v současnosti volných prostor v nemovitosti lze stanovit reálnou hodnotu ročního nájemného. Toto nájemné bude pak v konečném výsledku sníženo o náklady spojené s pronájmem (mimo služby). Jedná se o odpisy, daň z nemovitostí, pojištění, náklady na běžnou údržbu. Tato metoda bude použita pro ocenění nemovitostí jako celku (stavby vč. příslušenství, pozemky). Na základě takto vypočteného čistého výnosu (ČV) z nájmu můžeme určit výnosovou hodnotu (Hv) předmětu ocenění na základě výpočtu pro věčnou rentu (vzorec č. 1):

Hv = ČV/ik

(1)

kde: ik - kalkulovaná úroková míra Zvolená úroková míra vyjadřuje požadovanou míru výnosnosti vloženého kapitálu, která je očekávána investorem. Dílčí ocenění porovnávací metodou provedeno alternativně na základě odborné rozvahy. Základním podkladem je výměra podlahových ploch dle účelu využití v předmětných nemovitostech. Jednotková, základní cena za m2 podlahové plochy stanovena na základě vyhodnocení údajů zjištěných rozborem trhu s nemovitostmi v dané komoditě. V kapitole „Sjednocení zjištěných výsledků ocenění“ provedena rekapitulace dílčích metod ocenění s vyhodnocením. V kapitole „Závěrečné stanovisko“ uvedena výsledná hodnota předmětu ocenění, kdy bude znalec vycházet z výše uvedených modelů ocenění s vahou na výsledky zjištěné především dle výnosového modelu ocenění, a to s ohledem na charakter majetku, který je prodáván ve veřejné dražbě, které se budou účastnit investoři, jež budou posuzovat především její výnosovou hodnotu. Pozitiva a negativa předmětu dražby se projeví v jejím průběhu ve zhodnocení jednotlivých investorů.

21



4.

ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU 4.1.

METODA NÁKLADOVÉHO OCENĚNÍ 4.1.1.1.

ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Č. P. 181 NA POZEMKU PARC.Č. 1622/1

Objekt je umístěn na pozemku parc. č. 1622/1 a má jedno nadzemní podlaží. Nacházejí se zde kanceláře. Objekt dále navazuje na sociální zázemí, šatny a umývárny, které jsou umístěny v části haly na pozemku parc. č. 1622/82. Objekt vznikl přestavbou z původního výrobního objektu. Stávající využití: Objekt je využíván v souladu se svým stavebně technickým určením jako kanceláře a sociální zázemí areálu. Parametry a vybavení: Základy: Svislé nosné konstrukce: Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Podlahy: Vrata: Okna: Dveře: Stáří: Technický stav: 4.1.1.2.

ŽB patky, pásy ŽB montovaný skelet pultová živičná úplné z pozink. plechu rovný podhled není textilní, dlažby nejsou plastová zdvojená dřevěné

Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: Hyg. vybavení: Vodovod: Kanalizace: Plyn: Vytápění: Zdroj TUV: Elektroinstalace: Ostatní:

váp.om. váp. om. WC,um.,spr. stud. i teplá ano PB ano kotel 220/380 V PC sítě, EZS

stáří původního objektu bylo 41 let, přestavba byla provedena v roce 2002 velmi dobrý VÝROBNÍ HALA NA POZEMKU PARC. Č. 1622/82

Objekt je umístěn na pozemku parc. č. 1622/82 a má jedno nadzemní podlaží. Je proveden jako trojlodní hala s volným vnitřním prostorem, kdy v každé lodi je umístěna jeřábová dráha. Stávající využití: Objekt je využíván v souladu se svým stavebně technickým určením jako výrobní hala. Parametry a vybavení: Základy: Svislé nosné konstrukce: Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Podlahy: Vrata: Okna: Dveře: Stáří:

ŽB patky, pásy ŽB montovaný skelet sedlová živičná úplné z pozink. plechu nejsou ocelové beton ocelová polykarbonáty ocelové, dřevěné


váp.om. váp. om. není není ano není zářiče není 220/380 V hydranty

stáří objektu je 41 let 22



odpovídá stáří a pravidelně prováděné údržbě

Technický stav: 4.1.1.3.

SKLADOVACÍ HALA NA POZEMKU PARC. Č. 1622/86 (BUDOUCÍ PARC. Č. 1622/101)

Objekt je umístěn na pozemku parc. č. 1622/86 (podle budoucího zaměření geometrickým plánem parc. č. 1622/101) a má jedno nadzemní podlaží. Objekt navazuje a je propojen s výrobní halou na pozemku parc. č. 1622/82 a lakovnou na pozemku parc. č. 1622/84. Stávající využití: Objekt je využíván v souladu se svým stavebně technickým určením jako skladovací hala. Parametry a vybavení: Základy: panelů Svislé nosné konstrukce: panelů Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Podlahy: Vrata: Okna: Dveře: Stáří: Technický stav: 4.1.1.4.

betonové pásy a patky

Vnitřní povrchy:

úprava

ocelové sloupy a PUR panel Vnější povrchy:

úprava

sedlová střešní PUR panely úplné – Lindap nejsou není beton rolovací na el. ovládání polykarbonát do hl. rámů kovové

není není není není není není 220/380 V není

Hyg. vybavení: Vodovod: Kanalizace: Plyn: Vytápění: Zdroj TUV: Elektroinstalace: Ostatní:

stáří objektu je 1 rok velmi dobrý EXPEDIČNÍ HALA NA POZEMKU PARC. Č. 1622/86 (BUDOUCÍ PARC. Č. 1622/100)

Objekt je umístěn na pozemku parc. č. 1622/86 (podle budoucího zaměření geometrickým plánem parc. č. 1622/100) a má jedno nadzemní podlaží. Objekt navazuje a je propojen s lakovnou na pozemku parc. č. 1622/84. Stávající využití: Objekt je využíván v souladu se svým stavebně technickým určením jako skladovací hala. Parametry a vybavení: Základy: panelů Svislé nosné konstrukce: panelů Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Podlahy: Vrata: Okna: Dveře: Stáří: Technický stav:

betonové pásy a patky

Vnitřní povrchy:

úprava

ocelové sloupy a PUR panel Vnější povrchy:

úprava

sedlová střešní PUR panely úplné – Lindap nejsou není beton rolovací na el. ovládání polykarbonát do hl. rámů kovové

není není není není není není 220/380 V není


stáří objektu je 1 rok velmi dobrý 23



4.1.1.5.

SKLAD HOŘLAVÝCH KAPALIN NA POZEMKU PARC. Č. 1622/85

Objekt je umístěn na pozemku parc. č. 1622/85 a má jedno nadzemní podlaží. Je proveden jako jednoduchá stavba. Stávající využití: Objekt je využíván v souladu se svým stavebně technickým určením jako sklad. Parametry a vybavení: Základy: Svislé nosné konstrukce: Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Podlahy: Vrata: Okna: Dveře: Stáří: Technický stav: 4.1.1.6.

betonové pásy zděné plochá živičná úplné z pozink. plechu rovný podhled venkovní betonové beton ocelová sklobeton ocelové


váp.om. váp. om. není není není není není není 220 V není

stáří objektu je 41 let odpovídá stáří a prováděné údržbě OBJEKT MÍSÍCÍHO JÁDRA NA POZEMKU PARC. Č. 1622/82

Objekt je umístěn na pozemku parc. č. 1622/82 a má sedm nadzemních podlaží. 1., 2. a 3. NP jsou přebudována na kancelářské prostory, zbytek objektu je bez využití. Stávající využití: Objekt byl původně využíván pro mísení směsí do betonu. Nyní je využíván jako kanceláře, částečně je bez využití. Parametry a vybavení: Základy: Svislé nosné konstrukce: Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Podlahy: Vrata: Okna: Dveře: Stáří: Technický stav: 4.1.1.7.

ŽB patky a pásy ŽB plochá živičná úplné z pozink. plechu rovný podhled betonové beton, PVC, dlažba nejsou plastová zdvojená ocelové, dřevěné


váp.om. váp. om. WC,um.,spr. stud. a teplá ano PB ano kotel 220/380 V není

stáří objektu je 41 let, stavební úpravy byly provedeny v letech 2004-2007 odpovídá stáří a provedené rekonstrukci OBJEKT SILA (LAKOVNA) NA POZEMKU PARC. Č. 1622/84

Objekt je umístěn na pozemku parc. č. 1622/84 a tvoří 1. NP objektu sila. Vnitřní prostory jsou upraveny jako lakovna. Stávající využití: Původně byl objekt využíván jako sklad – část sila. Nyní je využíván jako lakovna. Parametry a vybavení: Základy: Svislé nosné konstrukce:

betonové pásy zděné

Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: 24

váp.om. váp. om.



plochá živičná úplné z pozink. plechu rovný podhled betonové beton ocelová dřevěná, ocelová zdvojená ocelové, dřevěné

Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Podlahy: Vrata: Okna: Dveře: Stáří: Technický stav: 4.1.1.8.


není není není není není není 220 V není

stáří objektu je 41 let odpovídá stáří a prováděné údržbě OBJEKT TRYSKÁNY NA POZEMKU PARC. Č. 1622/83

Objekt je umístěn na pozemku parc. č. 1622/83 a má jedno nadzemní podlaží. Stávající využití: Objekt je využíván v souladu se svým stavebně technickým určením jako tryskárna. Parametry a vybavení: Základy: Svislé nosné konstrukce: Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Podlahy: Vrata: Okna: Dveře: Stáří: Technický stav: 4.1.1.9.

ŽB patky ocelové s opláštěním ocelová plechová úplné z pozink. plechu rovné není beton ocelová nejsou nejsou


nátěry nátěry není není není není není není 220/380 V není

stáří objektu je 7 let odpovídá stáří a pravidelně prováděné údržbě SKLAD TRYSKACÍHO MATERIÁLU NA POZEMKU PARC. Č. 1622/83

Objekt je umístěn na pozemku parc. č. 1622/83, má jedno nadzemní podlaží a je částečně otevřený. Stávající využití: Objekt je využíván v souladu se svým stavebně technickým určením jako sklad. Parametry a vybavení: Základy: Svislé nosné konstrukce: Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Podlahy: Vrata: Okna: Dveře:

ŽB patky ocelové s část. opláštěním ocelová plechová úplné z pozink. plechu nejsou není beton nejsou nejsou nejsou

Stáří:

stáří objektu je 7 let 25


nátěry nátěry není není není není není není není není



odpovídá stáří a pravidelně prováděné údržbě

Technický stav: 4.1.1.10.

ZASTŘEŠENÍ PARKOVIŠTĚ NA POZEMKU PARC. Č. 1622/87

Objekt je umístěn na pozemku parc. č. 1622/87. Jde o zastřešení parkoviště vedle administrativní budovy, jehož obvod tvoří stěny přilehlých objektů a zčásti oplocení. Stávající využití: Objekt je využíván v souladu se svým stavebně technickým určením jako zastřešení parkoviště. Parametry a vybavení: Základy: Svislé nosné konstrukce: Střešní konstrukce: Krytina střechy: Klempířské konstr.: Stropy: Schodiště: Podlahy: Vrata: Okna: Dveře: Stáří: Technický stav: 4.1.1.11.

ŽB patky ocelové sloupy ocelová plechová úplné z pozink. plechu nejsou není viz venkovní úpravy nejsou nejsou nejsou

nátěry nátěry není není není není není není není není


stáří objektu je 4 roky odpovídá stáří a pravidelně prováděné údržbě INŽENÝRSKÉ STAVBY, SÍTĚ, VENKOVNÍ ÚPRAVY

Jedná se především o stavby typu inženýrských staveb a venkovních úprav, které tvoří příslušenství budov a hal. Jde o 4 ks betonových monolitických sil na pozemku parc. č. 1622/84, nadzemní zásobníky PB na pozemku parc. č. 1622/86, veškeré zpevněné plochy areálu (parkoviště ze zámkové dlažby, parkoviště u vlečky, zpevněná plocha pod jeřábovou dráhou, komunikace), železniční vlečku včetně osvětlení, jeřábovou dráhu, oplocení areálu, rampu, betonové schody u vlečky a vedení a přípojky inženýrských sítí (kanalizace, voda). Vše funkční, v dobrém stavebně technickém stavu. Pouze vodovod a osvětlení vlečky jsou v horším technickém stavu. 4.1.2.

REKAPITULACE – VĚCNÁ HODNOTA STAVEB

1) Administrativní budova č. p. 181 na pozemku parc. č. 1622/1 2) Výrobní hala na pozemku parc. č. 1622/82 3) Skladovací hala na pozemku parc. č. 1622/86 (budoucí 1622/101) 4) Expediční hala na pozemku parc. č. 1622/86 (budoucí 1622/100) 5) Sklad hořlavých kapalin na pozemku parc. č. 1622/85 6) Objekt mísícího jádra na pozemku parc. č. 1622/82 7) Objekt sila (lakovna) na pozemku parc. č. 1622/84 8) Objekt tryskárny na pozemku parc. č 1622/83 9) Sklad tryskacího materiálu na pozemku parc. č. 1622/83 10) Zastřešení parkoviště na pozemku parc. č. 1622/87 11) Sila na pozemku parc. č. 1622/84 12) Zásobník PB 13) Zpevněné plochy - silnice 14) Zpevněné plochy - parkoviště, zámková dlažba 15) Zpevněné plochy - parkoviště, žlabovky 16) Zpevněné plochy - parkoviště, obrubníky ležaté 26

10 970 045,87 Kč 62 320 967,74 Kč 1 754 835,07 Kč 1 061 998,17 Kč 889 361,55 Kč 7 654 773,10 Kč 1 150 270,86 Kč 2 030 275,40 Kč 1 582 689,74 Kč 673 122,24 Kč 2 223 081,26 Kč 116 332,64 Kč 1 754 174,24 Kč 221 513,17 Kč 1 740,97 Kč 11 106,18 Kč Kvita, Pawlita & Partneři, s.r.o.


17) 18) 19) 20) 21) 22) 23) 24) 25) 26) 27) 28) 29) 30) 31) 32) 33) 34) 35) 36) 37)

Zpevněné plochy - parkoviště, obrubníky stojaté Zpevněné plochy - jeřábové dráhy Železniční vlečka - spodek Železniční vlečka - svršek Železniční vlečka - výhybky Jeřábová dráha Přípojka kanalizace Přípojka vody Rampa těžká Schodiště betonové Vnitřní oplocení v areálu Vrata u parkoviště Elektrický pohon vrat Vrátka u parkoviště Vnější oplocení areálu Vnější oplocení areálu Brána do areálu Brána do areálu Osvětlení kolejiště vlečky Trafostanice (srovnatelná položka) Zpevněné plochy - parkoviště u vlečky, struska (srovnatelná položka) 38) Zpevněné plochy - parkoviště, zámková dlažba (budoucí parc. č. 1622/102) Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

42 882,19 Kč 1 560 681,28 Kč 12 655 946,09 Kč 10 190 713,60 Kč 1 557 538,54 Kč 3 896 515,74 Kč 160 096,66 Kč 19 622,04 Kč 597 308,22 Kč 1 641,74 Kč 403 130,69 Kč 5 967,82 Kč 8 167,– Kč 2 580,68 Kč 33 180,19 Kč 150 002,12 Kč 3 940,15 Kč 4 262,73 Kč 84 749,46 Kč 568 789,39 Kč 103 303,15 Kč 144 361,36 Kč 126 611 669,04 Kč 126 611 670,– Kč

Podrobný výpočet věcné hodnoty je uveden v příloze č. 6 tohoto znaleckého posudku. 4.1.3.

POZEMKY

Jedná se o pozemky uvedené na listu vlastnictví č.1170, na kterých jsou postaveny posuzované objekty a pozemky užívané ve funkčním celku – manipulační plochy, ostatní komunikace, dráhy. Situace pozemků je patrna z kopie katastrální mapy. Jedná se o pozemky, které společně s výše uvedenými stavbami tvoří posuzovaný areál. Pozemky na území obce Paskov, okres Frýdek-Místek, tvoří ucelený a oplocený areál, s pozemky pod vlečkou a příjezdovými komunikacemi o celkové výměře pozemků 45 317 m2. Areál situován v blízkosti sjezdu z rychlostní komunikace Ostrava-Frýdek-Místek, na severozápadním okraji obce Paskov, ve vzdálenosti cca 3 km severně od centra města. Podrobný popis viz kapitola č. 2.1. Výměra pozemků činí dle výpisu z KN: Č.

Parc. č.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

1617/6 1622/1 1622/38 1622/82 1622/83 1622/84 1622/85 1622/86 1622/87 1622/88 1622/89 1628/1 1628/2 1628/4


Výměra [m2] 3 274 327 4 367 6 782 570 154 93 6 007 258 3 002 5 761 12 316 2 362 44 27



Celkem

45 317

ODHAD OBVYKLÉ CENY POZEMKŮ Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o specifický majetek, provede znalec stanovení hodnoty majetku metodou porovnání odbornou rozvahou. Jako parametr sloužily ceny pozemků v regionu. Trh s pozemky je v regionu na dobré úrovni. Porovnáním nabídkových a realizačních cen jednotlivých pozemků a promítnutím specifických vlivů, stanovuje znalec odhad hodnoty oceňované parcely v úrovni 400 Kč/m2 za pozemky v druhu zastavěná plocha a nádvoří, manipulační a jiné plochy v areálu i za komunikace a dráhy. Odhadnutá hodnota oceňovaných pozemků pak činí: Propočet Č.

Parc. č.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Celkem

1617/6 1622/1 1622/38 1622/82 1622/83 1622/84 1622/85 1622/86 1622/87 1622/88 1622/89 1628/1 1628/2 1628/4

4.1.4.


Výměra [m2] 3 274 327 4 367 6 782 570 154 93 6 007 258 3 002 5 761 12 316 2 362 44 45 317

ZC [Kč/m2] 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400

Celkem [Kč] 1 309 600 130 800 1 746 800 2 712 800 228 000 61 600 37 200 2 402 800 103 200 1 200 800 2 304 400 4 926 400 944 800 17 600 18 126 800

REKAPITULACE VĚCNÁ HODNOTA-STAVBY A POZEMKY

Pol.č. 1 2

Název Stavby Pozemky Celkem

4.1.4.1.

Hodnota (Kč) 126 611 670 18 126 800 144 738 470

ZÁVĚR K OHODNOCENÍ – VĚCNÁ HODNOTA

V předcházejících kapitolách tohoto ocenění jsou uvedeny zjištěné hodnoty nemovitostí získané metodou nákladového ocenění. Jedná se o hodnotu stavby a pozemků ve stavu současném. Úkolem znalce je stanovit tržní hodnotu souboru nemovitostí. Za současného stavu tržního prostředí a vzhledem ke specifickému postavení nemovitostí je nutno konstatovat, že tato zjištěná dílčí hodnota nevyjadřuje hledanou tržní hodnotu souboru nemovitostí. Jedná se o odborný odhad velikosti nákladů nutných na pořízení majetku v současné cenové úrovni. Výše uvedená hodnota se skládá z hodnot jednotlivých položek majetku a je z pohledu zadání posudku a specifiky ocenění důležitou informací. Vzhledem ke skutečnostem popisovaným v předcházejících částech ocenění nebude trh s nemovitostmi tuto hodnotu akceptovat. Takto zjištěná hodnota bude podrobena další analýze z pohledu tržního přístupu.

4.2.

OCENĚNÍ SOUBORU MAJETKU S POMOCÍ VÝNOSOVÉHO MODELU OCENĚNÍ

Jednou z variant stanovení hodnoty je výnosový model na základě výnosu z pronájmu. Na základě získaných hodnot z pronájmu nemovitého majetku a stanovení reálného nájemného za pronájem v současnosti volných prostor lze stanovit reálnou hodnotu ročního 28



nájemného. Toto nájemné bude pak v konečném výsledku sníženo o náklady spojené s pronájmem (mimo služby). Jedná se o odpisy, daň z nemovitostí, pojištění, náklady na běžnou údržbu. Tato metoda je založena na investičním principu, kdy investor vynaloží na pořízení majetku takovou částku, která odpovídá výnosům z jeho užívání. Toto ocenění zahrnuje ocenění specifikovaných nemovitostí (budov včetně pozemků). Metodologie ocenění uvedena v kapitole č.3.2. 4.2.1.

ODHAD REÁLNÉHO NÁJEMNÉHO

Základem pro stanovení tržní hodnoty z pronájmu je stanovení reálného nájemného z pronájmu jednotlivých hlavních staveb. Základní ceny (ZC) nájemného znalec použil jednak z uzavřené nájemní smlouvy a dále odvodil s přihlédnutím k obvyklým cenám nájemného za pronájem obdobných prostor (administrativa, sklady, výroba) v nejbližším regionu. Znalec provedl šetření obvyklých nájmů v regionu a zjistil následující ceny pronájmu u takto specifických nemovitostí. V okolních průmyslových lokalitách, v blízkosti města Ostravy jsou výrobní a skladovací haly nevytápěné nabízeny v cenovém rozmezí 400 až 600 Kč/m2 za rok, a to podle polohy objektu a účelu využití a vybavení. Vytápěné haly pro výrobu a skladování jsou nabízeny v cenovém rozmezí od 900 do 1 200 Kč/m2 za rok. V případě ploch pro administrativu lze uvažovat s nájmem v cenovém rozmezí od 800 do 1 000 Kč/m2 za rok pro kancelářské prostory, avšak ty mohou být pronajaty výhradně v souvislosti s užíváním průmyslového areálu jako celku a jejich samostatné využití je vyloučeno. Proto se stanovené nájemné blíží ceně za pronájem haly uvedené v nájemní smlouvě. Zpevněné plochy se pronajímají v rozmezí od 80 do 250 Kč/m2. Znalec vzhledem k uzavřené nájemní smlouvě na výrobní prostory v hale stanovuje výši nájmu pro výrobní a skladové prostory vytápěné v úrovni 600 Kč/m2 za rok, pro výrobní a skladové prostory nevytápěné ve výši 400 Kč/m2 za rok, pro kancelářské prostory ve výši 650 Kč/m2 za rok, pro venkovní jeřábové dráhy ve výši 200 Kč/m2 za rok a pro zpevněné plochy ve výši 100 Kč/m2 za rok. Velikosti jednotkového nájemného byly znalcem odhadnuty v souvislosti s rozšiřováním negativních důsledků finanční krize ze zahraničí, která se u nás projevuje mimo jiné i v poklesu poptávky v zemích, kde byl vždy ve velkých objemech realizován vyvoz českých výrobků a služby. Podlahové plochy objektů pro pronájem byly stanoveny z podkladů dodaných zástupci objednatele a dle zjištěných skutečností. 4.2.2.

REPRODUKČNÍ HODNOTA STAVEB PRO STANOVENÍ ODPISŮ

Za účelem stanovení hodnoty odpisů a nákladů na údržbu znalci provedli výpočet reprodukční hodnoty nemovitostí (propočet proveden v příloze č. 6 tohoto znaleckého posudku – cena objektů bez odpočtu opotřebení). Jde vlastně o věcnou hodnotu bez odpočtu opotřebení. 4.2.3.

PŘEDPOKLÁD. NÁKLADY NUTNÉ K DOSAŽENÍ VÝNOSŮ

Proti očekávanému příjmu z nájemného vystupují nutné náklady: 4.2.3.1.

POJIŠTĚNÍ

Výše pojistného stanovena dle údajů vlastníka cca 23 711 Kč. 4.2.3.2.

DAŇ Z NEMOVITOSTÍ

Stanovena dle údajů vlastníka 151 371 Kč. 29



4.2.3.3.

ROČNÍ ODPISY - AMORTIZACE (KAPITALIZOVANÉ ODPISY)

Při aplikaci výnosového ocenění jsou uplatňovány odpisy (amortizace), jejichž výše je zpravidla odlišná od účetních a daňových odpisů. Účetní odpisy vycházejí z historických pořizovacích cen, které mohou být zcela odlišné od současných cen pořízení takového majetku. Účetní postupy umožňují, aby do jejich výše mohly být promítnuty mimořádné odpisy (oprávky) v rámci požadavku na věrné zobrazení majetku, avšak nikoliv způsobem, jenž by umožnil zvýšit hodnotu majetku. Na druhé straně daňové odpisy vyjadřují rozsah postupného promítnutí do daňově uznatelných nákladů, jednorázových nákladů na pořízení tak, jak se majetek postupně opotřebovává. Tyto daňové odpisy stanovené zákonem se mohou výrazně lišit od skutečného opotřebení a míry ekonomické upotřebitelnosti majetku. Pro zreálnění ocenění vyžaduje výnosový model stanovení odpisu na úrovni, která umožní vlastníkovi oceňovaného majetku za dobu danou technickou a ekonomickou životností nastřádat zdroje v rozsahu, jenž mu dovolí uskutečnit jeho nové pořízení při současných cenách. Při výpočtu této odhadované částky se bere do úvahy složené úročení. Výpočet ročních odpisů je proveden s pomocí vzorce pro složené úročení - střadatele, kdy příslušné částky se ukládají koncem roku. Pro výpočet výše objemu ročního odpisu, tj. pravidelně ukládané částky X, platí vztah: X =

C ⋅i qn −1

kde značí

X ...

částku, kterou je nutno každoročně uložit při složeném úročení s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její znovupořízení,

C ...

časová cena stavby, propočet viz.kapitola č.4.1.,

i

... úrokovou míru setinnou (setina úrokové míry v procentech). Zvolena hodnota 0,045. Tato hodnota byla zvolena vzhledem k tomu, že vlastník budovy – střadatel může investovat nejenom do vkladů u bank, ale například i do státních dluhopisů a jiných forem kolektivního investování, přičemž výnosy z těchto investic bude moci dále reinvestovat a dosáhnout tak vyššího výnosu.

q ... úročitele (q = 1 + i) n ... dobu dalšího trvání stavby (roků) do zchátrání nebo generální opravy, nejvýše 30 roků. Znalci byla použita maximální hodnota. Vzhledem k tomu, že budovy ve stavu, v jakém se nacházejí, by vlastník z technických a ekonomických příčin neměl obnovovat dle původních parametrů, tak do výnosového ocenění nebyl u všech objektů promítnut odpočet odpisů v plné odhadnuté výši a byl úměrně krácen tak, aby byla zajištěna jejich konkurenční schopnost v čase. Náklady na běžné rekonstrukce a opravy jsou promítnuty v nákladech na údržbu. 4.2.3.4.

OPRAVY A ÚDRŽBA-ROČNÍ NÁKLADY NA BĚŽNOU ÚDRŽBU

Znalcům byly předloženy náklady na provedené opravy v letech 2007 a 2008. Zhodnocení nemovitostí se promítlo do výpočtu opotřebení a vybavení jednotlivých staveb. Náklady na běžnou údržbu v letech minulých nejsou známy. Ke stanovení budoucích nákladů na údržbu se jako vhodné jeví dle odborné literatury (Teorie oceňování nemovitostí, Bradáč a kolektiv) použití spíše průměrných nákladů. Tyto náklady činí u budov ročně cca 0,5 až 1,5 % z reprodukční ceny. Jedná se o náklady budoucí, takže pro jejich odhad je třeba přihlédnout k současnému stavu objektů. Zaokrouhlené hodnoty, převážně na střední úrovni výše uvedeného rozpětí uvedeny v tabulce výpočtu výnosové hodnoty.

30



4.2.4.

POUŽITÁ MÍRA KAPITALIZACE

Diskontováním čistého výnosu z nájmu zvolenou úrokovou mírou bude zjištěna tržní hodnota majetku s uplatněním vzorce pro věčnou rentu. Investuje-li pronajímatel své finanční prostředky do podnikání, nutně očekává od investice do obdobné nemovitosti vyšší výnos, než-li např. při investování do státních dluhopisů, a to s ohledem na vyšší míru rizika. Požadovaná výnosnost byla znalcem určena na základě posouzení základních podnikatelských stránek provozování nemovitosti, expertního odhadu jejího vývoje v budoucnosti a očekávaného vývoje vnějších ekonomických faktorů takto:

Bezriziková sazba Jako bezriziková sazba byl použit výnos do doby splatnosti 27-letých státních dluhopisů, který k datu ocenění činil cca 4,52 %.

Obchodní riziko V oblasti průmyslových a skladových objektů, do které lze posuzovanou nemovitost zařadit, je zřejmý vliv probíhající restrukturalizace u velkých průmyslových podniků v regionu a dále negativní vlivy vyplývající z multiplikace finanční krize, což se může mimo jiné projevit zkracováním pronájmu a problémy s obsazenosti a plného využití. To se negativně projeví na výši obchodního rizika. Pro stanovení obchodního rizika znalec použil následující stupnici: Riziko Ohrožující existenci Vysoké Střední Nízké

Přirážka v % 5 3 2 1

Vzhledem k tomu znalec považuje za přiměřenou přirážku ve výši 2,5 %.

Finanční riziko Pro stanovení finančního rizika znalec použil následující stupnici: Riziko Ohrožující existenci Vysoké Střední Nízké


V oblasti provozních prostor se situace změnila, s probíhající finanční krizí se mohu nájemci dostat do finančních potíží. Vzhledem k těmto skutečnostem znalec považuje riziko za střední, proto byla aplikována přirážka ve výši 2,5 %.

Provozní riziko Pro stanovení provozního rizika znalec použil následující stupnici: Riziko Ohrožující existenci Vysoké Střední Nízké


Dobrý technický stav a pravidelná údržba se promítnou v nižších nákladech na provozování areálu. Vzhledem k těmto skutečnostem znalec považuje riziko za nižší, proto byla aplikována přirážka ve výši 1 %.

Rekapitulace Položka: − Bezriziková sazba − přirážka za obchodní riziko − přirážka za finanční riziko − přirážka za provozní riziko

Hodnota: 4,52 % 2,50 % 2,50 % 1,00 % 31



Celkem

10,52 %

4.2.5.

VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY

Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Kancelářské plochy: Výrobních plochy: Ostatních plochy: Výměry celkem: b) Výnosy z pronajímaných ploch: Kancelářské plochy administr. plochy-dobrý stav 650,00 Kč × 830,00 m2 Výrobní plochy výrobní a skladové plochy400,00 Kč × 1 035,00 m2 nevytápěné výrobní a skladové plochy600,00 Kč × 5 092,00 m2 vytápěné Výrobní plochy celkem Ostatní plochy manipulační plochy 100,00 Kč × 5 855,00 m2 jeřábová dráha 200,00 Kč × 4 367,00 m2 Ostatní plochy celkem Výnosy celkem VC c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Náklady na údržbu RC × 0,80 % Pojištění Daň z nemovitosti Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota

4.3.

m2 m2 m2 m2

830,00 6 127,00 10 222,00 17 179,00

Kč/rok

539 500,–

Kč/rok

414 000,–

Kč/rok

3 055 200,–

Kč/rok

3 469 200,–

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

585 500,– 873 400,– 1 458 900,– 5 467 600,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

254 191 023,67 2 033 528,19 23 711,– 151 371,– 2 208 610,19 3 258 989,81 0,1052 30 978 990,–

Kč

SJEDNOCENÍ ZJIŠTĚNÝCH VÝSLEDKŮ OCENĚNÍ

Tržní hodnota nemovitostí byla s ohledem na skutečnosti uvedené v předchozích kapitolách stanovena na základě nákladové a výnosové metody. Poř.č. 1. 2.

Rekapitulace dílčích metod ocenění Text Věcná hodnota nemovitostí (stavby + pozemky) Výnosová hodnota (stavby + pozemky)

Hodnota (Kč) 144 738 470 30 978 990

Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že zjištěné výsledky ocenění se v závislosti od vybraných modelů ocenění velikostně významně liší. Příčinou je skutečnost, že každý z aplikovaných modelů ocenění vychází z odlišných principů, kdy majetkové modely ocenění majetku jsou zpravidla založeny na bázi určení věcné nebo reprodukční pořizovací ceny bez přímé nutné vazby na možnost současného ekonomického využití. Na druhé straně výnosový model ocenění na bázi kapitalizace výnosů z nájmu je založen na investičním principu, tj. že hodnota předmětu ocenění se odvíjí z hodnoty vytvořených volných – odnímatelných výnosů. Jiné varianty využití, např. možnost přestavby budov a objektů, nebyly s ohledem na specifika majetku vzaty v úvahu, jelikož by byly ve velké míře zatíženy vysokým stupněm subjektivity a současně by mohlo dojít k ocenění záměrů a činností, které bude provádět kupující. Vzhledem k charakteru oceňovaného nemovitého majetku a výše popsané situaci na trhu lze předpokládat, že počet potenciálních zájemců (investorů) o tento majetek bude omezený. V oblasti průmyslových a skladových objektů, do které lze posuzované nemovitosti zařadit, je 32



nabídka relevantním trhu omezená a zájem může projevit významní výrobci případně s vyšším rizikem držení spekulanti. Řádný marketing před prodejem napomůže dosáhnout ceny ve zvoleném procesu managementu prodeje dražbou. Majetek má být prodáván ve veřejné dražbě, které by se měl účastnit co největší počet zájemců, přičemž toho se dosáhne tím, že bude jimi nabídnuta jako investiční hodnota zejména hodnota, která byla znalcem odvozena na bázi výnosu. Pozitiva a negativa předmětu dražby se projeví v jejím průběhu ve výši příhozů, které jsou projevem konkrétního vnímání a hodnocení daného majetku jednotlivými dražiteli (investory). Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem se znalec rozhodl určit výslednou tržní hodnotu předmětu ocenění v úrovni 95 % její výnosové hodnoty a 5 % její věcné hodnoty. Zjištěná tržní hodnota souboru nemovitostí k směrodatnému datu ocenění činí po zaokrouhlení na desetitisíce Kč: 36 670 tis. Kč. Takto zjištěná tržní hodnota nezahrnuje celkovou pořizovací hodnotu předmětných nemovitostí, jelikož neobsahuje daň z převodu nemovitostí ve výši 3 % ze zjištěné tržní hodnoty, resp. z vydražené ceny, kterou je povinen hradit vydražitel. Dále je nutné upozornit, že vydražená cena je cenou konečnou, která v procesu dražby obsahuje DPH.

33



5. ZÁVĚREČNÉ STANOVISKO Popisy předmětu ocenění a jeho analýza jsou uvedeny v kapitole 1 až 3 tohoto posudku. Způsoby a postupy a předpoklady ocenění Souboru majetku jsou uvedeny v kapitole 4 tohoto posudku. Tržní hodnota – hledaná cena obvyklá souboru nemovitého majetku – staveb a pozemků, uvedených na LV č. 1170, včetně příslušenství, dle specifikace, dle stavu majetku k datu 6.1.2009 zjištěná s pomocí výše uvedených modelů ocenění pro účel stanovení nejnižšího podání v rámci dobrovolné dražby tak činí:

36 670 000 Kč Slovy: Třicetšestmilionůšestsetsedmdesáttisíckorunčeských.

V Ostravě dne 19.1.2009 Zpracovatelé: Ing. Josef Pawlita Ing. Jana Machová

34



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podala společnost Kvita, Pawlita & Partneři, s. r. o. se sídlem Olbrachtova 27, 710 00 Ostrava jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR z 17. 12. 1999, č.j. 200/99-ODD pro tento rozsah činnosti v oboru ekonomika:

♦ oceňování movitého a nemovitého majetku, strojů, zařízení technologických celků, zásob, ♦ oceňování nehmotných aktiv know-how, obchodních známek, goodwillu podniku, průmyslových práv, ♦ oceňování pohledávek, ♦ oceňování cenných papírů, derivátů, majetkových účastí, ♦ oceňování podniku, ♦ posuzování podnikatelských záměrů, investic, výkonnosti podniků, ♦ posuzování transformačních projektů v návaznosti na § 69a Obchodního zákoníku, ♦ znalecká činnost v oboru účetnictví.

Znalecký úkon byl zapsán pod pořadovým číslem 04/2009 znaleckého deníku znaleckého ústavu Kvita, Pawlita & Partneři, s. r. o.

V Ostravě dne 19.1.2009

Statutární zástupce znaleckého ústavu: Ing. Josef Pawlita

35



PŘÍLOHY 1. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1170 2. Katastrální mapa 3. Geometrický plán č. 1336-51/2008 4. Poloha oceňovaného areálu 5. Fotodokumentace 6. Výpočet věcné ceny

36


2009

Recommend Documents