2009

Znalecký posudek číslo 1850/71/2009 o o b vyk l é , o b ecn é , t r ž n í ho dno tě ne mo vit ost í – o bje ktu bez č p /č e - j i ná st a vba s t o j íc í na p oz e mk u p ar c .č . 3 99 a poz e mk u p arc .č . 3 99 , vč et ně vš e ch so uč ást í a p ř ís lušenství v k.ú. Prost ě jo v, v o b c i Pr os tě jo v, o kr es Pros t ě jo v vš e z ap sán o n a l is t u vla s t n i c t ví č. 5 095 .

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 2660/08-125

Oceněno ke dni :

11.3.2009

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 18 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 26.3.2009

Výrobní hala bez čp/če, k.ú. Prostějov

Znalecký posudek č. 1850/71/2009

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Věcná hodnota nemovitostí

7

2.2.

Výnosová hodnota nemovitostí

10

2.3.

Srovnávací metoda nemovitostí

13

2.4.

Závěrečná rekapitulace

15

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

16

Přílohy Příloha 1 – Mapa s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 5095) Příloha 5 – Kopie katastrální mapy Příloha 6 – Srovnatelné objekty

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5095, k.ú. Prostějov, vyhotoveno Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Prostějov, řízení PÚ: 16776/2008-709, dne 16.12.2008,

1.b.:

Kopie z katastrální mapy pro k.ú. Prostějov , vyhotovená Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, KP Prostějov, řízení PÚ: 16776/2008-709, dne 16.12.2008,

1.c.:

Znalecký posudek č. 21-2001 – Stanovení ceny pro smluvní převod nemovitosti vypracovaný Ing. Františkem Korourkem, Zrzavého 8, Prostějov dne 27.8.2001,

1.d.:

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 11.3.2009 za účasti pana Vlastimila Svobody, majitele nemovitosti, tel.: 608 705 766,

1.e.:

Informace a sdělení získaná při místním šetření od pana Vlastimila Svobody, majitele nemovitosti, tel.: 608 705 766 a telefonicky od paní Malindové, účetní fy Nerez výroba Svoboda, tel.: 774 057 660,

1.f.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 11.3.2009,

1.g.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,

1.h.:

Mapa města a okolí,

1.ch.:

Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky 456/2008 Sb. (oceňovací vyhláška),

1.i.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru (www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.sreality.cz, www.jihomoravskereality.cz, www.severomoravskereality.cz),

1.j.:

Knihovna znalce,

1.k.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 2660/08-125 ze dne 20.1.2009.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je objekt bez čp/če - jiná stavba (výrobní hala zámečnické dílny) stojící na pozemku parc.č. 399 a pozemek parc.č. 399, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Prostějov, v obci Prostějov, okres Prostějov vše zapsáno na listu vlastnictví č. 5095. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 5095 pro k.ú. Prostějov ze dne 16.12.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 11.3.2009. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Svoboda Vlastimil 5095 Prostějov (733 491) Prostějov (589 250), Prostějov (CZ0713)

Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh P, bez čp/če, jiná stavba, P 399, 765 m2, zast. plocha a nádvoří Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh P 399, 765 m2, zast. plocha a nádvoří Ochrana -

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od pana Vlastimila Svobody, majitele nemovitosti, tel.: 608 705 766 a na základě výsledků místního šetření provedeného dne 11.3.2009 za účasti znalce a p. Svobody.

Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a od pana Vlastimila Svobody, majitele nemovitosti, tel.: 608 705 766 není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena nájemní smlouva. Nemovitost užívá firma Nerez výroba Svoboda IČO 49144871.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5095 ze dne 16.12.2008 pro k.ú. Prostějov v oddíle C - omezení vlastnického práva zapsána zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 5095). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV je dále uvedeno označení P – právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů – č.j. Z-17272/2008-709 a Z-17457/2008-709.

Majetkoprávní vztahy Na pozemku parc.č. 399 se nachází objekt garáže, který stojí vlevo vedle haly při pohledu z ulice Palečkova, s vjezdem z této ulice. Dle sdělení pana Vlastimila Svobody, majitele posuzované nemovitosti, mu tato garáž nepatří, je ve vlastnictví majitele sousedního domu, který stojí na parc. č. 400 v k.ú. Prostějov. Garáž není předmětem tohoto posudku. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 5095 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Prostějov.

Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 5095 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Prostějov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění. b) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. c) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. d) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Oceňovaná nemovitost – provozní objekt zámečnické dílny, se nachází v severovýchodní části města Prostějov, v městské zástavbě, na ulici Palečkova č. or. 6. Tato ulice je pro automobilovou dopravu slepá, pro pěší průchozí do ulice Kostelecká. Bezprostřední okolí tvoří zástavba městských bytových domů se zelení ve vnitroblocích. Předmětem ocenění je zděná výrobní hala s vestavbou kanceláře, elektrodílny, kotelny a s přístavkem soc. zařízení a skladu a dále oplocený dvůr, na kterém stojí lehký kovový přístřešek. Hala má přímý vstup vraty z ulice, vstup na dvůr je možný jak dveřmi z haly, tak vraty přímo z ulice. Hlavní stavba haly není podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a valbovou sedlovou střechu, přístavek má


strana 5



střechu pultovou. Přístřešek na dvoře má ocelovou konstrukci se střechou z vlnitého plechu a slouží jako kotec pro psa a částečně jako sklad paliva. Původní objekt haly byl postaven v roce 1929, v roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce a přístavba soc. zařízení se zázemím a vestavba kanceláře. V roce 2005 bylo opraveno soc. zařízení a zřízeno topení s kotlem na dřevoplyn. V roce 2008 bylo provedeno zateplení štítové zdi směrem z ulice s probarvenou fasádní omítkou. Pozemek, na kterém se rozkládá oceňovaná nemovitost je rovinatý, přístup je po zpevněné komunikaci. Objekt je napojen na elektřinu, vodovod a kanalizaci. Rozdělení oceňovaných nemovitostí 1. Výrobní hala bez čp/če na pozemku parc.č. 399 2. Ocelový přístřešek 3. Venkovní úpravy 4. Pozemek


strana 6



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Výrobní hala bez čp/če na pozemku parc.č. 399 2.1.1.1. Popis Předmětem ocenění je zděná výrobní hala s vestavbou kanceláře v přední části a s přístavkem soc. zařízení a skladu na západní straně. V zadní části haly je elektrodílna a kotelna. Hala má přímý vstup vraty z ulice, vstup na dvůr je možný dveřmi na východní straně haly. Hlavní stavba haly není podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a valbovou sedlovou střechu. Stavebně konstrukční charakteristika : Objekt je založen na betonových základech s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová valbová krytá pálenými taškami. Střecha přístavku soc. zařízení je pultová s plechovou krytinou, přístavek skladu má střechu také pultovou, krytou asfaltovými šablonami (kanadský šindel) s polykarbonátovým světlíkem. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedeny z pozinkovaného plechu. Stropy v hale jsou železobetonové s nerovným podhledem, s uchycením ocelového nosníku pro pojezd malého jeřábu. Stropy v přístavku soc. zařízení mají rovný podhled, v přístavku skladu strop není, prostor je otevřen do podstřeší. Fasádní omítky jsou převážně vápenné, zeď ze strany uliční je zateplena a opatřena omítkou na bázi umělých hmot. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady jsou keramické v sociálních zařízeních. Dveře v objektu jsou dřevěné plné do ocelových zárubní, vrata jsou kovová, okna dřevěná zdvojená výklopná. Podlaha v hale je tvořena betonovou mazaninou, v kanceláři a na sociálním zařízení je keramická dlažba, v šatně je položeno PVC. Vytápění je ústřední pomocí kotle na dřevoplyn, jako zdroj teplé vody slouží elektrický ohřívač. Elektroinstalace je světelná i motorová, rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je ve standardním provedení ze všech hygienických zařízení. Vnitřní hygienické vybavení tvoří 2 x splachovací WC a pisoáry, umyvadla a dva sprchové kouty. Dispoziční řešení : 1.NP - hlavní výrobní hala, kancelář, WC, umývárna, šatna, sklad, elektrodílna, kotelna. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.NP – hlavní hala: 1.NP – přístavky:

11,08*33,31 3,83*25,25

= =

Obestavěný prostor: 1.NP – hlavní hala: 1.NP - přístavky:

(11,08*33,31)*(4,62) (3,83*25,25)*(3,31)

= =


369,07 m2 96,71 m2

1705,13 m3 320,10 m3

strana 7


zastřešení:


(11,08*33,31)*(3,79)*0,5

Obestavěný prostor – celkem:

=

699,40 m3

=

2724,63 m3

2.1.1.3. Stáří a opotřebení Původní objekt haly byl postaven v roce 1929, v roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce a přístavba soc. zařízení se zázemím a vestavba kanceláře. V roce 2005 bylo opraveno soc. zařízení a zřízeno topení s kotlem na dřevoplyn. V roce 2008 bylo provedeno zateplení štítové zdi směrem z ulice s probarvenou fasádní omítkou. Stavebně – technický stav je přiměřený stáří a provedeným rekonstrukcím. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 70 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

3 966,- Kč/m3 obestavěného prostoru 2 724,63 m3 3 966,- × 2 724,63 m3 70 %

Časová cena, CČ – po zaokrouhlení

= = =

-

10 805 890,- Kč 7 564 123,- Kč 3 241 767,- Kč 3 241 770,- Kč

2.1.2. Ocelový přístřešek Jedná se o lehký přístřešek bez základů s nosnou konstrukcí z ocelových trubek s částečnou drátěnou výplní a střechou z vlnitého plechu. Přístřešek stojí v zadní části dvora a slouží jako kotec pro psa a jako sklad paliva. Komentář : věcná hodnota přístřešku byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.3. Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněnou plochu na dvoře, zděný plot dvora a přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.


strana 8



2.1.4. Pozemek parc.č. 399 2.1.4.1. Popis Jedná se o pozemek, zapsaný na LV č. 5095. Pozemek je zastavěn halou a přilehlým dvorem, je rovinatý s přístupem po zpevněné komunikaci. Předmětem ocenění je tento pozemek: Parc. č. 399

Druh zastavěná plocha a nádvoří

Výměra (m2) 765

Celková plocha oceňovaného pozemku dle výpisu z katastru nemovitostí činí 765 m2. 2.1.4.2. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena zasíťovaných stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 500,- až 1500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, velikosti a funkčnímu využití stavebních pozemků navrhuji jejich obvyklou hodnotu na 1000,- Kč/m2. 1000,- Kč/m2 765 m2

Jednotková cena stavebních pozemků Celková výměra Obecná cena stavebních pozemků

1000,- Kč/m2 × 765 m2

=

Celková obecná hodnota pozemku

765 000,- Kč 765 000,- Kč

2.1.5. Věcná hodnota celkem Výrobní hala Pozemek

3 241 770,- Kč 765 000,- Kč

Celkem HV

4 006 770,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 4 006 770,- Kč (slovy : čtyřimilionyšesttisícsedmsetsedmdesátkorun českých).


strana 9



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.

2.2.1. Příjmy Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : Na základě informací získaných od objednatele posudku a od pana Vlastimila Svobody, majitele nemovitosti, tel.: 608 705 766 není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena nájemní smlouva. Nemovitost užívá firma Nerez výroba Svoboda IČO 49144871. Vzhledem k výše uvedenému není možno stanovit výši nájemného podle nájemní smlouvy, a proto navrhuji výši nájemného u oceňovaného objektu na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti. Na základě této skutečnosti kalkuluji ve výpočtu výnosové hodnoty s výnosem v místě obvyklým. Jako podklad pro výpočet ročního výnosu a z něho odvozeného ročního zisku jsem použil informace z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a z ekonomického porovnání s obdobnými nemovitostmi. V ocenění jsem kalkuloval s místně obvyklými ekonomickými parametry. Výpočet předpokládaného ročního výnosu z nájmu

Označení objektu Výrobní hala Manipulační plocha dvora

Podlahová plocha [m2]

Nájemné [Kč/rok/m2]

466,00 268,00

800,00 50,00

Celkem

Roční výnos [Kč/rok] 372 800,00 Kč 13 400,00 Kč 386 200,00 Kč

Poznámka: nájemné je navrženo za m2 podlahové plochy a následně za celek za celý rok dohromady. Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je ta skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou potenciálními nájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojených s provozem (jako např. úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa objektu, obsluha kotle, aj.). Vzhledem k tomu, že není na trhu v Prostějově a okolí mnoho dalších zájemců, kteří by mohli daný areál obsadit a maximálně využít, musím počítat, že se nepodaří areál okamžitě pronajmout v případě ukončení činnosti vlastníka areálu a odchodu nájemců či podnájemců. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu na 90 % současného předpokládaného příjmu a volbou kapitalizační míry. 386 200,00 Kč × 90 % = 347 580,00 Kč/rok.


strana 10



Předpokládám, že uvažované uvedené pravděpodobné nájemné by bylo dosažitelné při pronájmu prostor v daném aktuálním stavu. Nájemné bylo voleno vzhledem k současnému stavebně technickému stavu pronajatelných prostor, dispozičnímu uspořádání objektu, jeho poloze a současné situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor. Celkové předpokládané příjmy činí

347 580,- Kč/rok

2.2.2. Výdaje a) Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti dle sdělení současného majitele nemovitosti

3 539,- Kč

b) Pojištění nemovitostí Pojištění nemovitosti dle sdělení současného majitele nemovitosti

7 616,- Kč

c) Opravy a údržba Náklady na opravy a údržbu dle sdělení současného majitele nemovitosti

12 500,- Kč

Výdaje ročně celkem

23 655,- Kč

Poznámka : informace o dani z nemovitosti, o pojištění a průměrných nákladech na údržbu a opravy objektu byly získány ze sdělení paní Malindové, účetní fy Nerez výroba Svoboda, tel.: 774 057 660. Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty příjmy ročně celkem výdaje ročně celkem roční zisk

-

347 580,- Kč 23 655,- Kč 323 925,- Kč

Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta : z 323 925 CV = --------- = ------------------------ = 3 599 167,- Kč i 0, 09 kde značí: CV… věčná renta z …..konstantní zisk v dalších letech i……kapitalizační míra .. 9 % Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v ČR pohybuje v intervalu 7 až 10 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem z pronájmu byla stanovena kapitalizační míra ve výši 9 %.


strana 11



Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 3 599 170,- Kč (slovy : třimilionypětsetdevadesátdevěttisícjednostosedmdesát korun českých).


strana 12



2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita

Výměra (m2)

Jiné

Oceň. objekt

Prostějov

ZP 466, pozemek 765

zděná výrobní hala kovovýroby, kancelář, zázemí, zpev. plocha dvora, el., voda, kanalizace, topení na dřevoplyn, po částečné rekonstrukci, blízko centra města

1 2

Řideč u Olomouce Hustopeče nad Bečvou

ZP 463, pozemek 4771 ZP 1089

zděný podsklepený objekt se 2 NP lze využít jako skladovací nebo výrobní halu, voda, elektřina komplex budov pro výrobu a skladování - 6 dílen, soc. zařízení, všechny IS

3

Ondratice u Prostějova

ZP 1347, pozemek 13280

zděný jednopodlažní objekt a plechový objekt skladu, zpevněné plochy, elektřina, voda, kanalizace, plyn v blízkosti, dobrá dopravní dostupnost v blízkosti sjezdu z dálnice

4

Hranice - město

pozemek 6319

zděný jednopodlažní původně zemědělský objekt určený pro skladování nebo lehkou výrobu, IS na hranici pozemku

5

Újezd u Uničova


zděná patrová průmyslová budova , 1.NP dílny s montážní jámou, v 2.NP kanceláře a sklad, zpevněná plocha, dobrá dopravní dostupnost pro TIR, bezvadný stav

6

Prostějov


zděná hala pro výrobu a skladování, kancelář, soc. zázemí, celkem 2 NP, v průmyslovém areálu s pozemky, dobrý stav, dobrá dopr. dostupnost


strana 13



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

Kč

pramen ceny

Kč

poloha

1

1 590 000

0,85

1 351 500

2

1 720 000

0,85

3

4 200 000

0,85

4

5 500 000

5

6 069 000

6

7 000 000

Č.

K2

K3

K4

K5

KC (1-5)

Cena oceň. objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč

0,90

stav velia kost vybavení 1,05 0,95

1,00

1,00

0,90

1 501 667

1 462 000

0,95

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1 462 000

3 570 000

0,95

1,20

1,00

1,00

1,00

1,14

3 131 579

0,85

4 675 000

1,00

1,05

0,95

1,00

1,00

1,00

4 675 000

0,85

5 158 650

0,95

1,02

1,05

1,00

1,05

1,07

4 821 168

0,85

5 950 000

1,00

1,10

1,02

1,00

1,05

1,18

5 042 373

Celkem průměr

Kč

3 438 965

Minimum

Kč

1 462 000

Kč

5 042 373

Maximum K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

K4

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší)

K5

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

KC

Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5)

Poznámka: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 462 000,- Kč až 5 042 373,- Kč. 2.3.1. Obecná cena Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména stavebně technický stav, velikost, polohu a poptávku realitního trhu, pro zadaný objekt s pozemkem, včetně všech součástí a příslušenství navržena jako průměrná na 3 438 965,- Kč. Obecná hodnota (po zaokrouhlení)

3 440 000,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota nemovitostí stanovená srovnávací metodou po zaokrouhlení činí 3 440 000,- Kč (slovy : třimilionyčtyřistačtyřicettisíc korun českých).


strana 14



2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 2.1. Věcnou hodnotou 2.2. Výnosovou metodou 2.3. Srovnávací metodou


4 006 770,- Kč 3 599 170,- Kč 3 440 000,- Kč

strana 15



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5095 ze dne 16.12.2008 pro k.ú. Prostějov v oddíle C - omezení vlastnického práva zapsána zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 5095). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV je dále uvedeno označení P – právní vztahy jsou dotčeny změnou právních vztahů – č.j. Z-17272/2008-709 a Z-17457/2008-709. Zástavní práva V současné době jsou na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5095 ze dne 16.12.2008 pro k.ú. Prostějov v oddíle C - omezení vlastnického práva zapsána zástavní práva smluvní a zástavní právo soudcovské (viz. příloha č. 4 – LV č. 5095). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním a soudcovským není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na pozemku parc.č. 399 se nachází objekt garáže, který stojí vlevo vedle haly při pohledu z ulice Palečkova, s vjezdem z této ulice. Dle sdělení pana Vlastimila Svobody, majitele posuzované nemovitosti, mu tato garáž nepatří, je ve vlastnictví majitele sousedního domu, který stojí na parc. č. 400 v k.ú. Prostějov. Garáž není předmětem tohoto posudku. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita výnosová a srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tyto metody nejlépe popisují jejich obvyklou hodnotu.


strana 16



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, poloze a funkčnímu využití, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – objektu bez čp/če - jiná stavba stojící na pozemku parc.č. 399 a pozemku parc.č. 399, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Prostějov, v obci Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 5095, vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Prostějov, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 11.3.2009, po zaokrouhlení na :

3 500 000,- Kč (slovy : třimilionypětsettisíc korun českých).

V Brně, dne 26.března 2009



strana 17



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1850/71/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - fakturou.

V Brně, dne 26.března 2009



strana 18

2009

Recommend Documents