RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
TOELICHTING 1.Inleiding In de raadsvergadering van 13 februari 2003 is de raadsmededeling “principebesluit verkoop aandelen Woningbeheer NV/Stedelijk Belang NV” (rm 13/2003) besproken. De beraadslagingen van de raad hebben het college geen aanleiding gegeven om het standpunt te herzien. De benadrukking van de borging van de aan de ondernemingen verbonden maatschappelijke taken en de wenselijkheid voor het zomerreces inzicht te hebben in de mogelijke opbrengst bij de verschillende verkoopmethodieken, achten wij een ondersteuning van onze inzet. In deze raadsmededeling wordt met name op de bovenstaande twee punten ingegaan en de consequenties hiervan voor de beslissing om de aandelen Woningbeheer/Stedelijk Belang wel of niet te vervreemden. In die zin dient dit stuk dan ook gezien te worden als een onderlegger voor een “go or no go” beslissing ten aanzien van de aandelenvervreemding. Het betreft hier een privaatrechtelijke beslissing, waartoe volgens de Wet Dualisering, het college bevoegd is. Het ligt in ons voornemen te besluiten in principe de aandelen Woningbeheer NV/Stedelijk Belang NV te verkopen. Wij stellen u in de gelegenheid eventuele wensen en bedenkingen voor 1 juli 2003 ter kennis van het college te brengen. Als eerste zullen de belangrijkste conclusies uit de raadsmededeling van februari (rm 13/2003) worden samengevat, waarna een beschrijving volgt van het proces tot op heden (paragraaf 2). Daarna wordt in paragraaf 3 de huidige ontwikkelingen binnen de ondernemingen behandeld, inclusief de afwikkeling van een aantal lopende dossiers tussen de gemeente en Woningbeheer/Stedelijk Belang. In paragraaf 4 volgt een weergave van de door de ondernemingen geformuleerde strategie. In paragraaf 5 volgt een beschrijving van de randvoorwaarden, die de gemeente Den Haag bij de verkoop moet stellen, teneinde alle maatschappelijke taken blijvend te kunnen waarborgen. In paragraaf 6 wordt, gegeven het gestelde in de paragrafen 2,3,4 en 5, een definitief standpunt ingenomen ten aanzien van de vervreemding van de aandelen Woningbeheer en Stedelijk Belang en de wijze waarop een eventuele verkoop kan geschieden. Hiertoe is een strategisch informatie-memorandum gemaakt, waarvan de belangrijkste elementen in paragraaf 6 van deze raadsmededeling worden behandeld. Deze mededeling eindigt in paragaaf 7 met het door het college ingenomen standpunt. 2. Belangrijkste conclusies raadsmededeling 13/2003 en beschrijving van het proces 2.1. Belangrijkste conclusies rm 13/2003 In deze mededeling worden de volgende vijf conclusies getrokken: C Indien alle activiteiten (aan- en verkoop onroerend goed, tijdelijk beheer onroerend goed, stimulering particulier voorraadbeleid en projectontwikkeling) van de vennootschappen bezien worden, is de algehele conclusie te trekken dat het overheidsbelang ten aanzien van Woningbeheer aanzienlijk zal afnemen. Het zal zich in de toekomst beperken tot de stimulering van een deel van het voorraadbeleid en de huisvesting van specifieke groepen (o.a. dak- en thuislozen). C Ten aanzien van het particuliere voorraadbeleid doen zich vanaf 2005 twee tegengestelde ontwikkelingen voor. Enerzijds wordt de gemeente geconfronteerd met de gevolgen van het rijksbeleid op dit terrein. Het rijk stelt, mede naar aanleiding van de Kwalitatieve Woningregistratie 2000 (KWR 2000), dat het beleid ten aanzien van de bouwtechnische kwaliteit sterk kan worden gereduceerd. Anderzijds wordt in Den Haag geconstateerd dat op belangrijke deelterreinen (lage technische kwaliteit van woningen in een aantal Haagse buurten, voorraadsegmenten met een beperkt zelfredzaam vermogen) beleidsintensiveringen noodzakelijk zijn. Wij zullen er dan ook bij het rijk op aandringen dat financiële 1
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
middelen worden vrijgemaakt teneinde bovenbedoelde beleidsintensiveringen te kunnen realiseren. C Als gevolg van het wegvallen van een fors aantal taken voor Woningbeheer stelt de onderneming voor, ter waarborging van de continuïteit en werkgelegenheid, om het speelveld van de vennootschap te vergroten. In het Ondernemingsplan van Woningbeheer wordt vermeld dat de onderneming in toenemende mate activiteiten buiten de Haagse gemeentegrenzen wenst te ontplooien. Voor de gemeente Den Haag ontstaat in dat geval in de hoedanigheid van aandeelhouder een nieuwe situatie. De risico’s die met deze activiteiten samenhangen, kunnen van invloed zijn op de waarde van de aandelen. C Voorts wordt geconcludeerd dat Woningbeheer NV een zogenaamde structuurvennootschap wordt (per 22 februari 2003). In een dergelijke vennootschap heeft de gemeente Den Haag in de hoedanigheid van aandeelhouder minder bevoegdheden dan daarvoor het geval was. C Gegeven de beduidend afnemende zeggenschap wordt, in combinatie met het sterk afnemende publieke belang, geconcludeerd dat het wenselijk is om het totale aandelenpakket van de vennootschappen te vervreemden. 2.2 Beschrijving van het proces Na de raadsbehandeling is door de gemeente, in de vorm van een zogenaamde beauty-contest, een aantal zakenbanken geselecteerd, die de gemeente bij dit proces zou kunnen begeleiden. Naar aanleiding van de door de banken gehouden presentaties heeft de gemeente de NIB Capital Bank NV gekozen als adviseur. NIB Capital Bank heeft in eerste instantie als belangrijkste taak de gemeente te adviseren aangaande de strategie van de onderneming, de mogelijke wijze van verkoop van de aandelen Woningbeheer en Stedelijk Belang en de opbrengst die daarmee zou kunnen samenhangen. Na de aanstelling van de NIB Capital Bank NV heeft, in opdracht van de aandeelhouder, een boekenonderzoek op financieel, fiscaal en juridisch gebied bij de vennootschappen plaatsgevonden. Het boekenonderzoek heeft als doel verrassingen aan het einde van het verkooptraject (als de koper een boekenonderzoek uit laat voeren) zoveel mogelijk te voorkomen . Voorts vloeit uit het onderzoek een aantal aanbevelingen voort. Uiteraard wordt door de implementatie van de aanbevelingen de verkoopwaarde van de onderneming geoptimaliseerd. Gedurende de periode van het boekenonderzoek heeft intensief contact tussen de gemeente (in de hoedanigheid van opdrachtgever) en de vennootschappen plaatsgevonden inzake een aantal lopende dossiers. Op basis van de resultaten van het boekenonderzoek heeft NIB Capital Bank NV, in combinatie met de door de onderneming geformuleerde strategie en de toetsing hiervan, de onderneming gewaardeerd. Het NIB heeft een integrale waardering van de gehele ondernemingen gemaakt, alsmede een waardering van de te onderscheiden onderdelen (advies, onroerend goed en projectontwikkeling) binnen de ondernemingen. Voorts heeft de NIB een advies gemaakt inzake de te volgen verkoopmethodiek. Tenslotte hebben wij de randvoorwaarden vastgesteld, teneinde de maatschappelijke taken die aan de ondernemingen verbonden zijn, blijvend te kunnen waarborgen. Na een definitief besluit tot vervreemding van de aandelen, zal de NIB Capital Bank NV alle activiteiten die hiervoor benodigd zijn op zich nemen. Een belangrijk onderdeel hiervan is het vervaardigen van het informatie-memorandum. Dit is een (juridisch) document, waarmee de onderneming te koop wordt aangeboden. Dit zal voor het overgrote gedeelte gebaseerd zijn op het strategisch informatie-memorandum. 3. Huidige ontwikkelingen binnen de ondernemingen De beschrijving van de huidige ontwikkelingen binnen de ondernemingen en van de financiële situatie vloeien rechtstreeks voort uit het boekenonderzoek. Een beschrijving van de financiële situatie treft u aan 2
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
in de vertrouwelijke bijlage. Het boekenonderzoek heeft plaatsgevonden in de periode van 28 maart tot begin mei. Het financiële en fiscale onderzoek is uitgevoerd door Ernst&Young. Het juridische onderzoek is uitgevoerd door de huisadvocaat van de gemeente Den Haag, Pels Rijcken&Droogleever Fortuijn. De onderzoeksperiode loopt van het jaar 2000 tot en met 2002. Het management heeft de gelegenheid gekregen om feitelijke onjuistheden te corrigeren. 3.1. Ontwikkelingen binnen Woningbeheer Grofweg kunnen de activiteiten van Woningbeheer worden onderverdeeld in adviestaken, projectontwikkeling en de exploitatie van onroerend goed (vastgoedmanagement). 3.1.1.Vastgoedmanagement C De activiteiten, voortvloeiende uit het vastgoedmanagement (exploitatie van onroerend goed) zijn voor het financiële resultaat de “dragers” van Woningbeheer. De winst op dit onderdeel bestaat uit twee onderdelen, te weten de winst op de exploitatie (huuropbrengsten verminderd met de daaraan te relateren kosten) en de boekwinsten op de verkopen van panden. Deze activiteit zorgt voor een relatief stabiele kasstroom. C De boekwinsten van Woningbeheer op de panden uit het zogenaamde derde compartiment (in dit compartiment bevinden zich panden die destijds door Woningbeheer in het kader van het saneren van het aangekocht bezit zijn aangekocht) en het vierde compartiment (dit is het woningbezit dat door Woningbeheer zelf is aangekocht) dragen substantieel bij aan de winst van de onderneming. De boekwaarde van panden in het derde compartiment is relatief laag doordat Woningbeheer het economisch eigendom van de panden tegen een zeer lage waarde heeft verkregen van de gemeente Den Haag. C Het activiteitenniveau van het zelf aan- en verkopen van panden (vierde compartiment) is de afgelopen jaren sterk gegroeid. In het jaar 2001 bedroegen de aan- en verkopen ongeveer € 17 mln respectievelijk i 3 mln. In 2000 bedroegen de aan- en verkopen ongeveer € 13 mln respectievelijk i 2,5 mln. Dit betekende een (in financiële zin) forse toename van de omvang van de portefeuille van Woningbeheer. Omdat de boekwaarden van zelf aangekochte panden in het nabije verleden veel hoger liggen dat de boekwaarden van het overige woningbezit van Woningbeheer, is het risicoprofiel van deze activiteit in het algemeen hoger. De (relatief) hoge boekwaarde dient immers terugverdiend te worden door het in rekening brengen van bijpassende huurniveau’s (en/of door toekomstige verkoop van de panden). In de betreffende jaren hebben de verkopen overigens bijgedragen aan de winst van de onderneming. 3.1.2 Projectontwikkeling C De omzet van de afdeling projectontwikkeling is in de afgelopen jaren (2000-2002) sterk gegroeid. Mede tegen de achtergrond dat voor een groot aantal projecten geen of slechts ten dele overeenkomsten met derden voor verkoop of verhuur zijn afgesloten, betekent deze toename een forse verhoging van het risicoprofiel van de onderneming. 3.1.3. Adviestaken C De afdeling Advies (met betrekking tot Particuliere Woningverbetering (PWV), Onderhoudsstimulering (OHS) en Intensief Beheergebieden (IBG)) heeft in de jaren 2000 - 2002 een licht positief resultaat behaald. Hieruit kan worden afgeleid dat de met de gemeente afgesproken tarieven kostendekkend zijn. C De afdeling VVE-management heeft in de periode 2000-2002 een licht negatief resultaat behaald (ongeveer € 0,3 mln. op jaarbasis). Dit ondersteunt de opvatting van Woningbeheer dat de VVEtarieven (nog) niet kostendekkend zijn. Voor de jaren 2000 en 2001 heeft de gemeente Den Haag een bijdrage in het tekort verstrekt van € 227.000. In paragraaf 5 (randvoorwaarden bij verkoop) wordt 3
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
ingegaan op de toekomst van het VVE-management. 3.2 Ontwikkelingen binnen Stedelijk Belang De activiteiten van Stedelijk Belang, met name de verhuur en verkoop van bedrijfsruimten, vertonen al jaren een relatief stabiel beeld. Uit het onderzoek komt het volgende naar voren: C Het resultaat van Stedelijk Belang heeft zich in de jaren 2000-2002 in financieel positieve zin ontwikkeld. Het verlies in 2000 bedroeg € 0,573 mln., terwijl in de jaren 2001 en 2002 een positief resultaat van circa € 0,6 mln resp. € 1,663 mln. werd geboekt. Geschoond voor incidentele effecten vertoont het resultaat van Stedelijk Belang een stabiel beeld. C Binnen de vennootschap bevinden zich fiscaal compensabele verliezen ter grootte van ongeveer € 4 mln. 3.3 Afwikkeling discussie-dossiers Tijdens het boekenonderzoek heeft de gemeente met de vennootschappen een discussie over een aantal lopende dossiers gevoerd, welke van wezenlijke invloed zijn op de (financiële situatie van) de onderneming en de te realiseren verkoopopbrengst. Het was van essentieel belang de discussie-dossiers zo snel mogelijk af te ronden. Het thans oplossen van de discussie-dossiers werkt namelijk waardeverhogend voor de onderneming. Concreet betekent dit dat de gemeente een substantieel hogere prijs verkrijgt voor de aandelen. Een belangrijk dossier betreft de mogelijkheid voor Woningbeheer om een aantal benoemde panden te mogen splitsen. Dit wordt hierna uiteengezet, vanwege de raadsbevoegdheid op dit beleidsterrein. Het restant van de dossiers treft u aan in de vertrouwelijke bijlage. 3.3.1. Beleidsregels splitsen en samenvoegen De raadscommissie SWE heeft op 5 februari jl. het raadsvoorstel Actualisering van stadswijken met splitsingsruimte (artikel 2 Beleidsregels Splitsen en Samenvoegen) besproken. Het voorstel is aangenomen in de raadsvergadering van 27 maart 2003. Het splitsingsregime is gedeeltelijk geliberaliseerd om een bijdrage te leveren aan de doelstellingen van een vitale en ongedeelde stad. Daartoe is in de beleidsregels splitsen en samenvoegen vastgelegd dat panden in eenzijdige huurgebieden (> 65 % ongesplitst = huur) gesplitst mogen worden in appartementsrechten. In gebieden met minder dan 65 % huur mag een pand alleen gesplitst worden wanneer de appartementsrechten die ontstaan boven de huurprijsgrens vallen. Een uitzondering kan verleend worden, indien voor de splitsing in appartementsrechten een aanzienlijke investering in het pand wordt gedaan, die bijdraagt aan de vitaliteit van de stad. In het raadsvoorstel wordt het Aangekocht Bezit (AB) vermeld dat in 1994 (rb 432/1994) aan Woningbeheer NV is verkocht. Dit AB telt, volgens het voorstel, heden ten dage 569 woningen waarvan 249 ongesplitste meergezins huurwoningen. Van de 249 ongesplitste woningen, liggen er, volgens het voorstel, 182 in de zgn. “restrictiegebieden”. Dit zijn gebieden waarbij restricties gelden (ook qua aantallen) ten aanzien van de samenvoeging en splitsing gelden. De eventuele splitsing in appartementsrechten van deze panden van Woningbeheer NV wordt gekoppeld aan een (juridische en/of bouwkundige) samenvoeging. Daarmee wordt voorkomen dat in wijken met een schaars huuraanbod, nog meer huurwoningen worden onttrokken zonder dat dit bijdraagt aan een verbetering van de woningmarktpositie.
4
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
Een uitzondering kan verleend worden wanneer voor de splitsing in appartementsrechten een aanzienlijke investering in het pand wordt gedaan, die bijdraagt aan de vitaliteit van de stad. De benodigde splitsingsruimte (dit is het verschil tussen het maximale aantal te splitsen woningen en het feitelijk aantal gesplitste woningen) in de “ruimtegebieden” wil de gemeente voor een nader te bepalen termijn reserveren voor deze panden van Woningbeheer NV. Die termijn is nog niet bepaald maar gedacht wordt aan het tijdvak vóór het moment van beëindiging van de huidige gemeentelijke aandeelhoudersrelatie. De gemeente heeft hierover overleg gevoerd met Woningbeheer NV. Woningbeheer stelt dat het raadsvoorstel strijdig is met de “Akte van constatering overdracht Compartiment 3” uit 1997 en het raadsbesluit Overdracht Aangekocht Bezit uit 1994. In de acte is juridisch vastgelegd dat het Woningbeheer is toegestaan ten aanzien van de verhuureenheden Compartiment 3 type A, B en E, waarvan Woningbeheer het economisch eigendom bezit, de volle (juridische) eigendom (onder) te splitsen. Woningbeheer kan de verhuureenheden Compartiment 3 voor eigen rekening en risico (doen) uitponden. Deze akte geldt derhalve tevens als raamovereenkomst voor de gehele uitpondingsoperatie. In de akte zijn geen nadere beperkingen opgenomen ten aanzien van het aantal te splitsen woningen. Het opleggen van beperkingen ten aanzien van het splitsingsbeleid van de 249 ongesplitste huurwoningen betekent een substantiële waardedaling van de vennootschap. Op basis van de overeenkomst met de gemeente meent Woningbeheer NV zonder voorbehouden of aanvullende eisen het splitsingstraject van het C3 bezit voort te kunnen zetten. Omtrent deze problematiek is juridisch advies ingewonnen. Op basis van een advies van de externe huisadvocaat (PelsRijcken) concluderen wij dat het raadsvoorstel 55/2003 niet van toepassing kan zijn op de in de privaatrechtelijke overeenkomst uit 1997 genoemde panden. Wij zullen in het informatiememorandum voor de geselecteerde potentiele kopers vastleggen dat het rv 55/2003 niet van toepassing is op de panden zoals genoemd in de “Akte van constatering overdracht Compartiment 3" uit 1997.
3.3.2. Splitsing van de complexen “Elkhuizen-Schmit en 1854-panden" Tenslotte merken wij in dit kader nog het volgende op. In het verleden zijn door Woningbeheer in een tweetal transacties panden aangekocht uitgaande van de mogelijkheid voor de vennootschap om de betreffende panden na enige tijd te mogen splitsen en te verkopen. De door Woningbeheer betaalde koopsommen waren hierop afgestemd. Door de gemeente Den Haag is medewerking toegezegd ten aanzien van toekomstige splitsing. Ook ten aanzien van deze panden zullen wij de medewerking van de gemeente ten aanzien van splitsing van de panden in het informatiememorandum opnemen. 4. Strategie Woningbeheer en Stedelijk Belang Woningbeheer en Stedelijk Belang hebben, in het kader van een mogelijke aandelentransactie, een strategie-notitie opgesteld. Hierin wordt verwoord dat Woningbeheer en Stedelijk Belang zich voor wat betreft de groei van de activiteiten richten op voorraadbeheer in combinatie met vastgoedontwikkeling. In deze notitie is dit aangeduid met integrale binnenstedelijke ontwikkeling (IBO). Daarnaast blijft vastgoedbeheer (aankopen, verbeteren, verhuren, verkopen) van groot belang. Woningbeheer en Stedelijk Belang streven echter alleen groei van haar vastgoedportefeuille na indien dit valt binnen het kader van integrale binnenstedelijke ontwikkeling. De vennootschappen streven er naar de huidige vastgoedportefeuille binnen 5
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
het aanwezige reguleringskader zo renderend mogelijk te verhuren en vervolgens te verkopen. Woningbeheer en Stedelijk Belang richten zich met IBO primair op het adviseren en organiseren van de uitvoering van de transformatie van particulier eigendom in binnenstedelijke gebieden. Doelstelling is het verbeteren van de woon- en bouwtechnische kwaliteit. Binnen IBO zijn drie hoofd product-marktcombinaties (PMC) geformuleerd: 1. Advisering, procesbegeleiding en investeringsbereidheid ten behoeve van particulier voorraadbeheer (eventueel als onderdeel van een integrale gebiedsaanpak) met als primaire doelgroep gemeenten, woningcorporaties en coalities van partijen. Belangrijke en unieke karakteristieken van voorraadbeheer zijn: C de gebiedsgerichte en integrale aanpak van stedelijke vernieuwingsprojecten en –processen (niet alleen die individuele panden waar snel een maximaal rendement kan worden bereikt, maar het aanpakken van de gehele wijk) waarbij sprake is van langdurige aanwezigheid in een gebied; C de omgang met sterk versnipperde eigendomsverhoudingen (anders dan naoorlogse wijken waar vaak gehele straten en / of woonblokken eigendom zijn van corporaties); C de combinatie van voornoemde diensten met risicodragende vastgoedontwikkeling als katalysator voor de verbetering van de staat van onderhoud van de gehele wijk. Slechts enkele partijen voeren op kleinere schaal enigszins vergelijkbare concepten uit in andere gemeenten in Nederland, zoals Maastricht. Het concept van voorraadbeheer heeft een potentiële meerwaarde voor andere gemeenten wanneer het wordt toegepast in gemeenten met een herkenbare stedelijke problematiek in de oudere (particuliere) woningvoorraad. Woningbeheer heeft dan ook de ambitie dit concept naar andere gemeenten zoals bijvoorbeeld Amsterdam, Schiedam en Alkmaar te exporteren en heeft hiermee reeds een begin gemaakt door het aangaan van contracten met adviesproducten in het kader van voorraadbeheer. Verschillende bronnen indiceren dat vooral de grootste 30 gemeenten graag zouden beschikken over een betrouwbare externe partner voor de aanpak van vooroorlogse gebieden en specifiek het particulier bezit. 2. 3.
advisering, procesbegeleiding en investeringsbereidheid t.b.v. realisatie van Wonen Boven Winkels met als primaire doelgroep gemeenten, groot winkeleigenaren en vastgoedontwikkelaars. advisering, procesbegeleiding en investeringsbereidheid ten behoeve van het uitponden van panden als onderdeel van herstructurering met als doelgroep woningcorporaties en (vastgoed)beleggers.
Woningbeheer en Stedelijk Belang stellen dat de combinatie van het aanbieden van adviesdiensten en het beheer van vastgoed belangrijke synergievoordelen oplevert. Het investerend vermogen zorgt voor meer flexibiliteit. Het geeft Woningbeheer immers de mogelijkheid partijen aan te bieden een deel van het in een bepaalde wijk of omgeving gelegen onroerend goed aan te kopen. Door het bezit van vastgoed stellen de vennootschappen dat zij een solide financiële positie, alsmede bewezen ervaring in vergelijking met adviesbedrijven heeft. De mogelijkheid tot investeren en participeren in transformatieprocessen en vastgoed maken dat Woningbeheer en Stedelijk Belang met deze Product-Markt Combinaties (PMC’s) een unieke positie innemen in de markt. De ondernemingen willen zich daarom vooral op basis van deze PMC’s in de markt profileren. Andere sub-PMC’s zoals VvE-bestuur voor appartementseigenaren en bouwadvies, alsmede de activiteit 6
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
Vastgoedontwikkeling zullen in het kielzog van de geformuleerde PMC’s aan opdrachtgevers worden aangeboden. Een groot voordeel van Woningbeheer en Stedelijk Belang in acquisitietrajecten bij gemeenten is de ruime ervaring die men heeft opgedaan door de jarenlange intensieve samenwerking met de gemeente Den Haag. Daarnaast opereert Woningbeheer steeds meer op de private markt. Het werkveld voor Woningbeheer zal naar verwachting meer en meer buiten Den Haag komen te liggen, mede gezien het grote aantal trajecten dat de afgelopen jaren reeds in Den Haag is uitgevoerd en de daarmee gepaard gaande vermindering van de onderhouds-/renovatiebehoefte. Gezien de verstedelijking in de Randstad en de bijbehorende problematiek zal de focus van Woningbeheer de eerste jaren voornamelijk op opdrachtgevers in de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht liggen. Woningbeheer wil zoveel mogelijk opdrachten dicht bij de bron uitvoeren. De tarieven die in andere gemeenten zullen worden gehanteerd, dienen marktconform te zijn. De huidige omzet van de sector Advies bedraagt circa € 12 mln. per jaar. Ter compensatie van de substantiële reductie van de omzet binnen Den Haag, zal omzet buiten Den Haag gegenereerd moeten worden om voor de vennootschappen in de huidige opzet, omvang en de daarbij behorende personele bezetting toekomstperspectief te kunnen bieden. De gemeente Den Haag wenst als aandeelhouder van Woningbeheer geen financiële risico’s te lopen in andere gemeenten. Daarom heeft zij in het verleden de expansiewens voor wat betreft het investeren buiten Den Haag niet ondersteund. 5. Randvoorwaarden verkoop Bij de verkoop van de aandelen dient een aantal randvoorwaarden geformuleerd te worden. Deze hebben betrekking op: C VVE-beheer; C waarborgen met betrekking tot de sociale huurvoorraad; C waarborgen met betrekking tot de maatschappelijke verhuringen C waarborgen met betrekking tot de stedelijk-economische verhuringen; C waarborgen met betrekking tot de scholingsactiviteiten; C toekomstige omzet, incl. tendermogelijkheden Woningbeheer C stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten; 5.1. VVE-beheer VvE-beheer is een onmisbare dienst in het onderhoudsstimuleringsbeleid van de gemeente Den Haag. VvE-beheer voor kleine VvE’s is een dienst die door de markt niet wordt opgepakt. Verkoop van de aandelen van Woningbeheer zou een bedreiging voor het voortbestaan van het onderdeel VvE-beheer kunnen betekenen, omdat Woningbeheer deze dienst voor met name kleine VVE’s niet rendabel kan aanbieden. Een kostendekkende prijs komt al snel uit op zo’n i 200 per appartement per jaar, wat door de meeste appartementseigenaren te duur wordt gevonden. Voor grote VvE’s wordt de prijs uitgesmeerd over veel meer eigenaren, waardoor deze veel makkelijker met behulp van een VvE-beheerder professioneel kunnen opereren. Het onderhoudsstimuleringsbeleid wordt uitgevoerd door VvE’s te (her)activeren. Om de VvE actief te maken wordt eigenaren één jaar gratis VvE-beheer aangeboden.
7
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
Bij de overdracht van de aandelen moet worden vastgelegd dat de dienst VvE-beheer vooralsnog tot 2010 moet worden aangeboden aan eigenaren in het onderhoudsstimuleringsproces, gegeven een maximale gemeentelijke subsidie van € 150.000 per jaar. Deze bedragen zullen in het MPSV worden opgenomen. 5.2. Waarborgen met betrekking tot de sociale huurvoorraad 5.2.1. Inleiding Het compartiment C2 bestaat uit 506 woningen die voornamelijk gelegen zijn in het centrum van Den Haag. Deze woningen zijn in 1994 bestempeld als sociale huurwoningen, te verkopen aan corporaties. 5.2.2. Ontstaan van compartiment C2 De aangekochte panden waren door de gemeente complexgewijs verbeterd met behulp van subsidies voor sociale huurwoningen1 . Het exploitatietekort dat ontstond door de lage, sociale huren werd eveneens met een subsidie afgekocht voor de looptijd van de investering. De corporaties hadden op dat moment geen interesse in aankoop van de panden om redenen van verhuurbaarheid, exploitatietekort (parameters apparaatskosten corporaties te laag) en de bouwkundige staat van de woningen (periode van exploitatie vs. instandhoudingstermijn). Dit compartiment woningen is overgedragen aan Woningbeheer. In 1994 bestond het compartiment C2 uit 3034 woningen. Bedoeling was dat Woningbeheer NV ze zou beheren en alsnog zou verkopen aan corporaties. Dat is grotendeels gelukt. De grootste drie Haagse corporaties hadden echter geen interesse meer in de laatste 506 woningen. Nadien zijn als gevolg van de zogenaamde bruteringsoperatie de woningen wel veel aantrekkelijker geworden. De afgelopen vijf jaar heeft Woningbeheer echter niet meer onderhandeld met corporaties over de verkoop van resterende woningen in dit compartiment. De woningen uit compartiment C2 zijn economisch eigendom van Woningbeheer NV, de gemeente is (nog) juridisch eigenaar. De woningen uit compartiment C2 zijn als volgt verdeeld over de wijken. Wijk
Aantal woningen
Schilderswijk
279
Centrum
144
Zeehelden
38
Stationswijk
21
Regentes
17
Valkenbos
7
Totaal
506
5.2.3 Relevante beleidsontwikkelingen Een tweetal recente gemeentelijke beleidsontwikkelingen is terzake relevant, te weten het raadsvoorstel 55/2003 inzake de actualisering van het splitsings- en samenvoegingsbeleid (de essentie van dit voorstel
1
Merendeel opgeknapt met Regeling Geldelijke Steun Voorzieningen Sociale Huurwoningen (RGSVH) ‘87
8
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
staat hiervoor beschreven) en de nota centrum stedelijk wonen. Belangrijkste conclusie van de nota Centrum-stedelijk wonen is dat de woonfunctie in de Haagse binnenstad verstevigd moet worden. In de nota Centrum-stedelijk wonen ambieert Den Haag een toename van de woonfunctie in het centrum met tenminste 5000 woningen. De huidige centrum-stedelijke voorraad heeft een accent op goedkopere huurappartementen. De vraag naar centrum-stedelijk wonen is stijgend, met name naar (middel)dure koopwoningen en/of huurwoningen voor huishoudens zonder kinderen. Uit de nota blijkt dat er voldoende sociale huurwoningen in het centrum zijn. 5.2.4. Gevolgen van beleidsontwikkelingen/Randvoorwaarde Bovenstaande relevante beleidsontwikkelingen hebben gevolgen voor het beleidsstandpunt t.a.v. verkoop van woningen uit compartiment C2. Het splitsingsbeleid is leidend. Aangezien het splitsingsbeleid gebiedsgericht is geliberaliseerd, gelden verschillende regels voor deelpopulaties van woningen uit compartiment C2. C Woningen in de Stationsbuurt en de Schilderswijk staan in zogenaamde ruimte-wijken. Deze woningen kunnen door een ieder worden gesplitst en verkocht op de particuliere markt. C Woningen in de overige wijken (m.n. Centrum) met een maximale huurprijs die boven de huurprijsgrens ligt, kunnen eveneens door een ieder worden gesplitst en worden verkocht op de particuliere markt. C Voor woningen in de overige wijken met een maximale huurprijs onder de huurprijsgrens (veelal kleine woningen) geldt het restrictiebeleid. Voor deze laatste categorie geldt dat vanuit beleidsoogpunt geen bezwaar bestaat tegen verkoop aan een particuliere verhuurder, wanneer de woningen maar onderdeel van de goedkope huurmarkt blijven. De woningen maken ook nu geen deel uit van de sociale voorraad. Voor het geval dat binnen 10 jaar na verkoop van de aandelen het splitsingsbeleid wordt verruimd voor deze categorie woningen zal een nader uit te werken verrekenclausule ten aanzien van de meerwaarde voor de ondernemingen worden gehanteerd.
5.3 Waarborgen met betrekking tot de maatschappelijke verhuringen Naast de “sociale verhuringen” vanuit compartiment 2, wordt een aantal overige panden “maatschappelijk verhuurd”. Door de gemeente is, in samenwerking met Woningbeheer, een overzicht gemaakt van de panden, die “maatschappelijk” worden verhuurd. Het betreft alle panden van Woningbeheer en Stedelijk Belang waarin bijvoorbeeld activiteiten op het gebied van sociaal-cultureel werk, sociaal-maatschappelijk werk, kunst & cultuur en welzijn plaatsvinden. Op basis van een toetsing op de subsidierelatie met de gemeente, de professionaliteit en de kwetsbaarheid van de organisatie, met betrekking tot de eigen huisvesting en het gangbare gemeentelijke beleid heeft nadere selectie plaatsgevonden. Wij achten het noodzakelijk om, gezien de kwetsbaarheid van de betreffende doelgroepen, bij de geselecteerde panden, in het kader van de aandelentransactie, voorzieningen te treffen om voortzetting van de exploitatie van deze panden voor deze doelen te verzekeren. Overleg met de onderneming vindt plaats over de wijze waarop dit kan geschieden. Separering van dit bezit op een fiscaal zo gunstig mogelijke wijze en onderbrenging in een gemeentelijke vennootschap is een optie die nader wordt verkend. Het beheer en de exploitatie van de panden zal in dat geval voor een periode van drie jaar, met een optie voor verlenging door de gemeente voor drie jaar daarna, aan Woningbeheer worden uitbesteed. Hiervoor zal een contract worden opgesteld, dat qua opzet lijkt op de bestaande overeenkomst met betrekking tot compartiment 8 en waarin de gemeente Den Haag invloed houdt op de verhuurprijs en de huurder. Wij zullen u te zijner tijd nader informeren over de gekozen constructie. 9
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
5.4. Waarborgen met betrekking tot het stedelijk-economisch belang Tot de eigendommen van Woningbeheer en Stedelijk Belang behoren panden, die van belang zijn voor het uitvoeren van het gemeentelijk economisch beleid. Dit betreft bedrijfspanden die geschikt zijn voor “starters aan de onderkant van de bedrijvenmarkt” (met een op te brengen huurniveau, veelal met subsidies tot stand gekomen), dan wel voor de herontwikkeling van bedrijfsterreinen. Veelal zijn deze met veel subsidies tot stand gekomen. Voor de economische ontwikkeling van Den Haag is het van belang dat geschikte en betaalbare locaties voor starters en doorstarters beschikbaar zijn. Voorts betreft het winkels in bepaalde winkelstraten van Den Haag, waarvoor een brede integrale aanpak gericht op vitalisering aan de orde is. Ook ten aanzien van deze panden vindt, met het oog op de bescherming van de belangen van de gemeente, overleg plaats met Woningbeheer. Hierbij zijn nadere juridisch afdwingbare afspraken en separatie van de betreffende panden en onderbrenging in een gemeentelijke vennootschap opties, die nader worden bezien. Het beheer en de exploitatie van de panden zal in het tweede model voor een periode van drie jaar, met een gemeentelijke optie voor verlenging van de periode met drie jaar, aan Woningbeheer worden uitbesteed. Hiervoor zal een contract worden opgesteld, dat qua opzet lijkt op de bestaande overeenkomst met betrekking tot compartiment 8 en waarin de gemeente Den Haag invloed houdt op de verhuurprijs en de huurder. Hiermee wordt tegelijkertijd een van de voornemens / prestaties van ‘Kracht van Den Haag’ gerealiseerd. Wij zullen u te zijner tijd over de resultaten, die als uitgangspunt betrokken zullen worden in het verkooptraject van de aandelen, nader informeren. 5.5. Waarborgen met betrekking tot de scholingsactiviteiten Binnen Woningbeheer wordt een werkproject met ‘probleem’ jongeren volbracht. In dit maatschappelijke ‘ASB-project’ wordt circa 35-60 jongeren de kans geboden ervaring op te doen in de bouw, door onderhoudswerkzaamheden aan woningen in eigen bezit. Woningbeheer krijgt hiervoor subsidies van de gemeente Den Haag (in- en doorstroom subsidieregelingen voor langdurig werklozen en werkgelegenheidsproject ArbeidsMarkt Beleid subsidies). Deze subsidies hebben betrekking op de salariskosten van de leermeesters. De jongeren zijn niet in dienst van Woningbeheer, hun leermeesters echter wel. Andere kosten die door de subsidies vergoed worden betreffen projectleiding, gereedschap en verspild materiaal. Alleen binnen het ASB project worden onderhoudswerkzaamheden door Woningbeheer zelf uitgevoerd. Het rendement dat op deze activiteit behaald wordt, is zeer marginaal te noemen. Een potentiële koper zal hier naar verwachting niet in geïnteresseerd zijn. In beginsel vinden wij het gewenst deze activiteit, tegen de achtergrond van het vigerende werkgelegenheidsbeleid, na de verkoop van de aandelen in een aparte rechtsvorm te continueren. Van wezenlijk belang daarbij zal zijn de beschikbaarheid van I/D-subsidie in de toekomst en voldoende werkaanbod. Wij zullen dit nader onderzoeken. 5.6. Omzetgarantie Het afgeven van een omzetgarantie is van zeer wezenlijk belang. Ten eerste wordt hierdoor de waarde van de onderneming verhoogd, wat zich vertaalt in een hogere te ontvangen koopsom voor de aandelen. Ten tweede wordt hiermee, voor een beleidsmatig door de gemeente gewenst doel, een gedeeltelijke financiële dekking gecreëerd voor het huidige personeel van de vennootschappen. Indien de omzetgarantie niet wordt afgegeven, zal het betreffende omzetgedeelte wegvallen en zal zich dit vertalen in een verlaging van de koopsom die de kandidaat-koper bereid zal zijn te betalen in het licht van de personeelsreducties die hiervan het noodzakelijke gevolg zijn. De eerste component voor de omzetgarantie vormt de nog niet bestede middelen per 31 december 2002. De nog op de balans van DSO staande middelen zullen worden geconfronteerd met de op de balans van 10
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
de vennootschap staande vorderingen op de gemeente. Het “surplus” van de bij de gemeente staande middelen ten opzichte van de vorderingen van de vennootschap op de gemeente vormt het eerste element voor de bepaling van de omvang van een omzetgarantie. Het tweede element van de omzetgarantie vormt de binnen het MPSV 2003 en 2004 gereserveerde middelen voor taken, die door Woningbeheer worden uitgevoerd. Door de gemeente Den Haag dient bepaald te worden in hoeverre ten aanzien van een aantal maatschappelijke taken een omzetgarantie voor de jaren na 2004 kan worden verstrekt. Het betreft hier dan met name het voorraadbeleid. De aandacht in het voorraadbeleid verschuift op een tweetal punten. Enerzijds vindt een verschuiving plaats van achterstandsbeleid naar beheerbeleid voor wat betreft de bouwtechnische kwaliteit. Anderzijds vindt een verschuiving plaats van bouwtechnische kwaliteit naar woontechnische of markttechnische kwaliteit. Naast kwaliteitsbeleid is ook de samenstelling van de woningvoorraad een belangrijk aandachtspunt om de segregatie tegen te gaan en de keuzevrijheid van de consument te vergroten. Uit de door VROM uitgevoerde Kwalitatieve Woning Registratie 2000 (KWR 2000) blijkt dat de bouwtechnische kwaliteit van de woningvoorraad gemiddeld sterk is verbeterd. De bouwtechnische kwaliteit van de G4 is nu zelfs beter dan het Nederlands gemiddelde. Na 2005 kan de overheid zich richten op beheerbeleid om de bereikte bouwtechnische kwaliteit te consolideren. Naast de bouwtechnische kwaliteit blijkt uit verschillende ontwikkelingen dat aandacht voor de markttechnische kwaliteit van de woningvoorraad in het kader van het ISV van groot belang blijft. Dit om de concurrentiepositie van de stad te handhaven en een nieuwe stadsvernieuwingsopgave te voorkomen. Concreet betekent dit naast aandacht voor de kwaliteit van de woonomgeving met name het stimuleren van woningvergroting en verbetering van de bouwfysische kwaliteit van de bestaande voorraad. Gemiddeld is de bouwtechnische kwaliteit enorm verbeterd. Gebiedsgerichte concentraties van achterstand baren nog zorg. Om de concentraties van achterstand te achterhalen en om de kwaliteit van de woningvoorraad te monitoren, wordt een onderzoek naar de bouwtechnische kwaliteit op wijkniveau uitgevoerd. Uit dit onderzoek zal de omvang van de restantopgave volgen. Waar zich concentraties van achterstand voordoen, zal in eerste instantie in investeringsgebieden volgens de ‘Kracht van Den Haag’ worden geïnvesteerd in de bouwtechnische kwaliteit van de woningvoorraad. Volgens de KWR 2000 staan de pioniersgebieden (overwegend particulier bezit) er gemiddeld nog het slechtst voor. De relatieve herstelkosten2 zijn daar gemiddeld 6,1% t.o.v. 2,7 % in centraal vernieuwingsgebied en 3,9 % in Den Haag gemiddeld. In deze pioniersgebieden wordt tot 2005 met de stadsvernieuwingsgelden nog sterk geïnvesteerd. Het grootste deel is al eens aangewezen voor particuliere woningverbetering of onderhoudsstimuleringsregelingen. Uitgaande van het feit dat de kwaliteit van die gebieden nog verbetert en dat een gebied niet tweemaal wordt aangewezen voor een stimuleringsregeling zijn er nog woningen aan te wijzen voor onderhoudsstimulering in Regentesse-Noord en een klein deel van de Rivierenbuurt. Een restantopgave van zo’n 100 tot max. 300 woningen per jaar lijkt een betrouwbare schatting.
2
herstelkosten in relatie tot de kosten van een vergelijkbare nieuwbouwwoning
11
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
De afgelopen jaren werd jaarlijks zo’n i 12 mln. besteed aan de verbetering van de bouwtechnische kwaliteit van de woningvoorraad. Woningbeheer NV heeft opdracht gekregen voor de uitvoering van het voorraadbeleid. Met de overgang van achterstandsbeleid naar beheerbeleid wordt ook een sterke daling van de opdrachten aan Woningbeheer voorzien. Woningbeheer is aanvankelijk door ons geconfronteerd met een daling van de opdrachtenstroom tot 10 % van de huidige omzet. De daaraan verbonden kosten bedragen zo’n i 1.200.000,- per jaar voor de jaren 2005 tot en met 2009. Woningbeheer heeft een strategisch bedrijfsplan opgesteld, waarin onder andere de betekenis van deze omzetdaling voor de organisatie is uitgewerkt. Daaruit blijkt dat Woningbeheer op korte termijn een reorganisatie zal inzetten die 25 Fte zal kosten. Daar bovenop verwacht de directie van Woningbeheer dat de omzetdaling tot 10% van de huidige omzet tot een aanvullende personeelsreductie zal leiden. Deze reductie zal tot frictie leiden en de in het ondernemingsplan beoogde ontwikkeling op adviesgebied, met name buiten de gemeente Den Haag, beperken. Een nieuwe aandeelhouder zal zulks betrekken bij de bepaling van de verkoopprijs. Met het oog op de hiervoor vermelde aspecten acht de onderneming het gewenst de omzetgarantie substantieel te verhogen. Dit komt neer op een omzetgarantie groot 50% van de huidige omzet in 2005, 40% van de huidige omzet in 2006, 30% van de huidige omzet in 2007, 20% van de huidige omzet in 2008 en 10% van de huidige omzet in 2009. Dit betekent een toename van de totale kosten voor de omzetgarantie met i 12.000.000 tot i 18.000.000. Wij stellen ons voor dat de hoogte van de omzetgarantie nader wordt bezien in het verloop van het proces. Mede met het oog op de werkgelegenheid krijgt Woningbeheer daarnaast de kans om opdrachten te genereren op het gebied van binnenstedelijke (project)ontwikkeling. Wij zijn bereid Woningbeheer / Stedelijk Belang de komende vijf jaren, onder nader te stellen voorwaarden, uit te nodigen voor bepaalde tenders op het gebied van binnenstedelijke ontwikkeling. In deze tijd krijgt Woningbeheer de kans om in de markt te groeien. Woningbeheer heeft met name ervaring in de ontwikkeling, realisatie en afzet van woningen en winkels en in de combinatie daarvan, zowel in nieuwbouw als in renovatie en onderhoud. De onderneming heeft particulier voorraadbeheer als kernactiviteit. Zij zorgt met name in binnenstedelijk gebied voor transformatie van particulier bezit en voor functiewijzigingen, herbranchering, winkelconcentratie, wonen boven winkels, samenvoegingen, etc. Gedurende de periode 2004 tot en met 2008 zal Woningbeheer in 70% van de door de gemeente Den Haag uit te schrijven tenders, die aan de volgende voorwaarden voldoen, worden uitgenodigd om in te schrijven: C de tenders hebben betrekking op binnenstedelijke projecten; C hebben een relatief beperkte omvang (verkoopwaarde van maximaal i 10 miljoen tot i 15 miljoen); C en passen binnen de doelstellingen en het werkterrein van Woningbeheer. 5.7. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN) N.a.v. de verkoop van de aandelen Bouwfonds is een stimuleringsfonds ingesteld, die marginaal rendabele projecten op het gebied van de volkshuisvesting financiert. De gemeente Den Haag heeft er voor gekozen om de uitvoering van deze regeling te mandateren aan Woningbeheer (een en ander conform rv 97/246). De gemeente Den Haag heeft de vanaf 1995 tot en met 1998 ontvangen dividenden (€ 471.115) , via Woningbeheer, in het fonds “gestort”, door het afgeven van een garantstelling. Daarnaast is een gedeelte van de verkoopopbrengst van de aandelen Bouwfonds, € 2.722.681, door de gemeente in het fonds “gestort”, eveneens door het afgeven van een garantstelling. Als dekking voor de garantiestelling is het MPSV aangewezen.
12
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
Per saldo staat de gemeente, via het MPSV, garant voor een aantal projecten. De middelen van de verkoop van de aandelen Bouwfonds zijn ten gunste gekomen van het concern. Voorts heeft Woningbeheer, op basis van het bovenstaande, een bedrag geleend ter grootte van € 3.193.796. Het betreffen laagrentende leningen tot medio 2012 (een aantal leningen heeft een kortere looptijd). In het kader van de voorgenomen verkoop is het de vraag of de gemeente het in 1997 gegeven mandaat moet intrekken of aan de nieuwe eigenaar van de aandelen moet door verstrekken en/of de garantiestelling in tact moet blijven. De gemeente Den Haag is immers de officiële deelnemer in het SVN. Voorgesteld wordt om deze constructie af te laten lopen. Dit houdt in dat de vennootschap aanspraak kan maken op de (gunstige) regeling voor wat betreft de lopende projecten. Er kunnen in dat geval geen nieuwe leningen worden afgesloten op basis van deze regeling. Het thans opzeggen van de overeenkomst zou inhouden dat de zogenaamde aanwijzingsrechten vervallen, maar de gemeentegaranties van kracht blijven. Dit is ons inziens niet wenselijk. 6. Standpunt ten aanzien van het wel of niet vervreemden van de aandelen Woningbeheer/Stedelijk Belang De NIB heeft voor de gemeente een advies opgesteld inzake het wel of niet vervreemden van de aandelen. Dit zogenaamde strategisch informatie-memorandum is vertrouwelijk en ligt ter inzage voor raadsleden op kamer D04 05. Uiteraard dient de gemeente zelf haar eigen afweging te maken ten aanzien van het blijvend waarborgen van de maatschappelijke taken. Het college is van mening dat het opnemen van alle randvoorwaarden, zoals genoemd in paragraaf 5, in het informatie-memorandum een voldoende basis biedt voor de waarborging van de uitvoering van maatschappelijke taken. Overigens worden de randvoorwaarden integraal genoemd in het strategisch informatie-memorandum. Om een standpunt ten aanzien van de aandelenvervreemding te kunnen innemen, wordt in deze paragraaf het volgende behandeld: C een toets van de NIB op de door Woningbeheer/Stedelijk Belang geformuleerde strategie; C de waardering van de gehele onderneming en van de diverse onderdelen (advies, onroerend goed en projectontwikkeling); C de methodiek van verkoop en de daarbij behorende kopersprofielen. 6.1.Analyse NIB inzake strategie Woningbeheer Op basis van het profiel en de strategie van de onderneming enerzijds en de te verwachten marktontwikkelingen anderzijds, heeft NIB een analyse uitgevoerd. Deze analyse maakt onderdeel uit van het strategisch informatie-memorandum en geeft inzicht in de kracht van de onderneming en de ontwikkelingen binnen de omgeving waarin de onderneming opereert. Woningbeheer kent een uniek concept van vastgoedmanagement, voorraadbeheer en projectontwikkeling, waarbij de mogelijkheid om zelf te investeren een aantrekkelijk rendementspotentieel geeft. Het Haagse concept van Woningbeheer is goed toe te passen in andere steden, waar de kennis van binnenstedelijke ontwikkeling schaars is of de nichemarkt van voorraadbeheer braak ligt; op dit gebied heeft Woningbeheer slechts beperkte concurrentie. Dit biedt perspectieven om de in de komende jaren dalende omzet in Den Haag in zekere mate te compenseren. Een tijdige afstemming van de omvang van de personele organisatie op de orderportefeuille is van belang om de winstgevendheid van de onderneming
13
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
op niveau te houden. Beperking van het risicoprofiel bij projectontwikkelingsactiviteiten en een betere aansluiting van de tarieven van de adviesdiensten op de marktprijs, zullen eveneens daaraan bijdragen. Een verdere aanscherping van de administratie en de organisatiestructuur, waaraan door het management wordt gewerkt, zal de kracht van de onderneming verder doen toenemen. In de vertrouwelijke bijlage is een en ander meer gespecificeerd uitgewerkt. 6.2. Waardering van de onderneming In het strategisch informatiememorandum is door NIB Capital een indicatie voor de geschatte waarde van de gecombineerde onderneming Woningbeheer / Stedelijk Belang gegeven. Tevens is een indicatie gegeven van de waardeopbouw voortkomend uit de drie deelactiviteiten (vastgoed management, voorraadbeheer (advies) en projectontwikkeling. NIB heeft hierbij rekening gehouden met mogelijke fiscale effecten en geeft nadrukkelijk aan dat, gezien het op dit moment incomplete karakter van de beschikbare informatie, slechts sprake kan zijn van een indicatie van de waarde. Voor de waardering is gebruik gemaakt van navolgende door de onderneming en de aandeelhouder beschikbaar gestelde informatie: C (concept) jaarverslagen 2000, 2001 en 2002 Woningbeheer en Stedelijk Belang; C vendor due diligence rapport van Ernst & Young; C meerjarenprognose zoals beschikbaar gesteld door de onderneming; C portefeuille-informatie zoals beschikbaar gesteld door de onderneming; Een meer gespecificeerde uitwerking van de waardebepaling van de gehele onderneming en de benoemde delen, maakt deel uit van de vertrouwelijke bijlage en het vertrouwelijke strategisch informatiememorandum, waarnaar wij verwijzen. 6.3. Methodiek van verkoop en de daarbij behorende kopersprofielen Tegen de achtergrond van het bovenstaande wordt door de NIB geadviseerd om te kiezen voor de methodiek van de (integrale) controlled auction. Een controlled auction is een aan strenge procedurele regels gebonden veiling, waaraan vooraf, op basis van de geformuleerde kopersprofielen, geselecteerde potentiele kopers in een competitief proces op basis van gedoseerde informatievoorziening deelnemen. Zowel commerciële ondernemingen als maatschappelijk georiënteerde instellingen zullen worden uitgenodigd om een bieding op de gehele onderneming, met uitzondering van de te separeren OCW en StedelijkEconomische panden, te doen. Uiteraard dienen de door ons geformuleerde (maatschappelijke) randvoorwaarden bij de biedingen in acht te worden genomen. Naast een bod op de gehele onderneming kan een separate bieding worden uitgebracht op een of meer van de drie onderdelen van het bedrijf, te weten vastgoedmanagement, voorraadbeheer (advies) en projectontwikkeling. Op deze wijze wordt verzekerd dat in ieder geval de gehele onderneming wordt verkocht. Tevens wordt in de markt onderzocht of splitsing van de onderneming een (substantiële) meerwaarde voor de huidige aandeelhouder heeft, zonder het risico te lopen dat de markt “alleen de krenten uit de pap haalt” en derhalve een onderdeel van de onderneming niet verkocht kan worden. Een belangrijk criterium in het vervolgproces vormt de mate waarin de werkgelegenheid wordt gewaarborgd bij realisatie van een verkooptransactie. Dit criterium maakt reeds onderdeel uit van de afwegingen bij de selectie en beoordeling van potentiele kopersgroepen (zie hieronder). Het aspect van de werkgelegenheid moet echter steeds worden gezien tegen de achtergrond van de aanpassingen in de personele organisatie die reeds in het ondernemingsplan van Woningbeheer zijn voorzien als gevolg van de in de komende jaren dalende omzet. 14
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
Concluderend mag verwacht worden dat de voorgestelde methodiek van controlled auction de snelheid van het verkoopproces kan vergroten, terwijl een zorgvuldige toetsing van biedingen aan de hand van de gehanteerde verkoopdoelstellingen gewaarborgd blijft. 6.3.1. Potentiele kopersgroepen Voor de beoogde verkoop van Woningbeheer en Stedelijk Belang is mede in overleg met het management een aantal potentiele kopersgroepen geïdentificeerd. In het strategisch memorandum wordt binnen deze kopersgroepen nog geen onderscheid gemaakt naar specifieke marktpartijen. De beschrijving van de verschillende koperscategorieën beoogt een kader te schetsen van waaruit in een later stadium binnen de geformuleerde randvoorwaarden een concrete selectie van potentiele strategische partners gemaakt kan worden. Tegen de achtergrond van de kenmerken, de ondernemingsstrategie en de acquisitiestrategie van de verschillende kopersgroepen en de aantrekkelijkheid van Woningbeheer voor een kopersgroep, wordt in het strategisch memorandum door de NIB per kopersgroep het profiel geschetst waaraan geïnteresseerde kandidaten uit een kopersgroep behoren te voldoen. Het strategisch memorandum onderscheidt de volgende vier potentiele kopersgroepen: C Woningcorporaties; C Institutionele beleggers; C Bouwondernemingen en projectontwikkelaars; C Private investeerders; Nederland kent ongeveer 600 woningcorporaties, waarvan ruim 50 meer dan 10.000 woningen in portefeuille hebben. Meer dan de helft van deze grote corporaties richt zich op de Randstad. Woningcorporaties zijn te kenmerken als ‘not full profit’ organisaties, waarvan de meesten slechts zijn toegelaten om in hun eigen regio actief te zijn. Een groot aantal corporaties heeft beperkte liquiditeiten, maar beschikt door de aanwezige onroerend goed portefeuilles over aanzienlijke leencapaciteit. Veel corporaties streven groei en differentiatie van de activiteiten, bijvoorbeeld op het gebied van technisch beheer, onderhoud, projectontwikkeling en advieswerkzaamheden, na, om zo rendementsverbeteringen vanuit vergrote omvang en efficiency te realiseren. Woningbeheer / Stedelijk Belang kan voor corporaties vooral aantrekkelijk zijn door de unieke combinatie van aanwezige activiteiten, de specifieke kennis en ervaring van personeel op het gebied van binnenstedelijke ontwikkeling en revitalisering, het maatschappelijk ondernemerschap en de sterke positie binnen Den Haag. Institutionele beleggers, zoals vastgoedfondsen, verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen, bezitten direct dan wel indirect grote onroerend goed portefeuilles. Institutionele beleggers zijn full profit organisaties, die doorgaans over veel vermogen beschikken en meer geïnteresseerd zijn in de activa dan in het operationeel management, en dit daarom vaak door derden laten uitvoeren. Institutionele beleggers hebben in het algemeen een lange termijn investeringshorizon (>5 jaar), definiëren hun geografische en risicospreiding nauwkeurig en kennen een primaire focus op stabiele rendementen (kasstromen). Vooral door de significante vastgoedportefeuille met stabiel rendement, welke is gecentreerd in Den Haag, en door de kennis van de Haagse vastgoedmarkt en de contacten met de gemeente, kan Woningbeheer / Stedelijk Belang aantrekkelijk zijn voor institutionele beleggers.
15
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
Bouwondernemingen en projectontwikkelaars verschillen sterk qua omvang en geografische focus. Daarbij verschuift hun aandacht in toenemende mate naar binnenstedelijke projecten en zijn met name bouwbedrijven op grond van de moeilijke marktomstandigheden in toenemende mate gericht op activiteiten met hogere marges. Woningbeheer zal een aantrekkelijke overnamekandidaat zijn voor deze partijen indien het potentieel van de vastgoedportefeuille op het gebied van onderhoud, renovatie en binnenstedelijke projectontwikkeling en de goede contacten met de gemeente Den Haag en andere gemeenten leiden tot een geografische en strategische fit. Private investeerders beschikken momenteel over voldoende middelen om significante acquisities te doen en hebben daarbij veelal rendementsdoelstellingen op de korte termijn, hetgeen tot uitdrukking komt in actief management van de portefeuille (splitsen / aanpassen / renoveren en vervolgens verkopen). Woningbeheer kan voor deze investeerders vooral aantrekkelijk zijn, omdat door deze aankoop ineens een grote positie in Den Haag wordt verkregen met een stabiel rendement op de korte termijn en uitpond en exit mogelijkheden op de langere termijn. Daarnaast kunnen andere financiële instellingen, zoals banken, geïnteresseerd zijn om samen met eerdergenoemde potentiele strategische kopers van Woningbeheer tot financieringsconstructies te komen, waarbij een optimale balans tussen risico en rendement het belangrijkste uitgangspunt vormt. In het strategisch informatiememorandum wordt door NIB een eerste indicatieve inschatting gegeven van de mogelijke interesse van de potentiele kopersgroepen op basis van de gehanteerde criteria, zijnde continuïteit, strategie, maatschappelijke doelstellingen, focus op rendement, waarborging werkgelegenheid, aansluiting bedrijfscultuur, synergiemogelijkheden en financierbaarheid. Tevens wordt een indicatieve inschatting gemaakt van de aansluiting van de bedrijfsactiviteiten van potentiele kopersgroepen bij die van Woningbeheer. Voor een inzicht hierin verwijzen wij naar de vertrouwelijke bijlage. Na afronding van de besluitvorming over ons voorgenomen besluit de aandelen van Woningbeheer en Stedelijk Belang te verkopen, zullen op basis van de informatie over de potentiele kopersgroepen specifieke marktpartijen voor deelname aan de controlled auction worden geselecteerd. In het verlengde van bovenstaande wordt vanuit het management van Woningbeheer / Stedelijk Belang een aantal aandachtspunten geformuleerd. Voor het management vormt bedrijfscontinuiteit en toekomstperspectief voor de totale organisatie, met name met het oog op behoud van werkgelegenheid, de voornaamste doelstelling, op grond waarvan het management destijds heeft aangedrongen op de verkoop van de aandelen. Het management van Woningbeheer / Stedelijk Belang acht deze doelstelling het best realiseerbaar met een nieuwe aandeelhouder die beschikt over affiniteit met maatschappelijk ondernemen in de binnenstedelijke, particuliere vastgoedvoorraad, beschikt over het imago en het netwerk van een landelijke vastgoedorganisatie met goede ingangen in (grote) steden en over kapitaal beschikt dat risicodragend en acceptabel ingezet kan worden in de vastgoedactiviteiten zoals Woningbeheer die kent. Wij zullen deze aandachtspunten, zoveel mogelijk, naast de uitgangspunten en randvoorwaarden van de gemeente betrekken bij onze besluitvorming over de te selecteren partijen en de inhoud van het informatiememorandum, dat aan potentiele kopers zal worden verstrekt. Wij tekenen daarbij wel aan, dat aandachtspunten, die naar onze opvatting niet passen in een marktconforme opstelling de aantrekkelijkheid van de onderneming voor potentiele kopers en daarmede ook de potentiele opbrengst in aanzienlijke mate kan verminderen. Dit achten wij niet in het belang van de
16
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
gemeente en uiteindelijk evenmin in het belang van de onderneming. Immers een marktconforme opstelling is voorwaarde voor het toekomstperspectief voor de onderneming. 7. Conclusie Op basis van relevante ontwikkelingen binnen Woningbeheer / Stedelijk Belang en de uitkomsten van de financiële, fiscale en juridische boekenonderzoeken, concluderen wij dat het risicoprofiel van de onderneming stijgt. De strategie van de onderneming voor de komende jaren is, mede als gevolg van de afkalvende omzet vanuit de gemeente Den Haag, gericht om op het realiseren van substantiele omzet buiten Den Haag. Analyse van de strategie van de onderneming geeft aan dat de strategie in beginsel kansrijk is, maar dat de risico’s voor gemeente Den Haag als aandeelhouder toenemen. Wij concluderen dat voortzetting van de benoemde maatschappelijke activiteiten en taken, waaraan door Woningbeheer / Stedelijk Belang invulling wordt gegeven, zijn te waarborgen door effectuering van de geformuleerde randvoorwaarden. Wij zijn dan ook voornemens het gehele aandelenbezit in Woningbeheer NV en de NV Stedelijk Belang in principe te verkopen met inachtneming van de gestelde randvoorwaarden en volgens de uitgewerkte verkoopmethodiek van controlled auction, waarbij vooraf geselecteerde commerciële ondernemingen als maatschappelijk georiënteerde instellingen zullen worden uitgenodigd.
17
RIS106132a_10-06-2003
DSO/2003.1630
18
