20 jaar toptaxateur van golfbanen
20 jaar toptaxateur van golfbanen
Vincent Schmutzer en Junior Zegger van Troostwijk Groep zijn expert op het gebied van de taxatie van
exploitatie-gerelateerd onroerend goed. Zo’n twintig
jaar geleden kregen zij voor de eerste keer opdracht een golfbaan te taxeren. Inmiddels gelden zij als autoriteit
Schmutzer begon zijn carrière bij Troostwijk met het taxeren van immateriële activa, waaronder goodwill. Momenteel is hij binnen de organisatie verantwoordelijk voor de afdeling Business Valuations. Hij vult aan: “Wij hebben ons er vanaf dag één fanatiek op gestort. Het is
op dit gebied. “Onze taxatierapporten zijn niet een
een enorm boeiende en dynamische markt.”
gebreide onderbouwing, met achtergronden,financiële
exploiTaTie-gerelaTeerd onroerend goed
droge samenvatting met een prijs eronder. Er is een uitverantwoording en een duidelijke visie.”
Bijzondere Tak van sporT
Zegger omschrijft in heldere stappen het proces van de taxatie van een golfbaan. “Naast het analyseren van de beschikbare data, brengen wij altijd een bezoek aan
Junior Zegger, Senior Consultant bij Troostwijk, is fana-
de betreffende baan. Je moet een baan zien, voelen en
tiek golfer. Hij is met regelmaat te vinden op verschil-
ruiken om er een goed beeld van te krijgen. De ligging
lende banen in Europa en daarbuiten. “Om dit vak goed
is natuurlijk een cruciale eerste factor. Daarnaast kijk
uit te kunnen oefenen moet je verstand hebben van het
je naar de opstallen, de horeca- en trainingsfaciliteiten,
golfspel”, stelt Zegger. “Dat moet verder gaan dan wel
de afwatering en drainage, de staat van het gras en
eens een borrel in het clubhuis drinken. Je moet snappen
uiteraard naar het onderhoud. In samenwerking met een
wat golfers willen en hoe zij denken. En natuurlijk zien
onderhoudsdeskundige rekenen we uit wat de kosten
dat er verschillende typen golfers zijn met uiteenlopende
daarvan zijn en kijken we of er achterstallig onderhoud
wensen.” Hij is al meer dan 40 jaar actief in de vastgoed-
is. Zijn collega Schmutzer legt uit: “Een golfbaan is een
wereld, onder meer als makelaar en taxateur. “Toen ons
voorbeeld van exploitatiegerelateerd onroerend goed, net
voor het eerst werd gevraagd een golfbaan te taxeren,
als bijvoorbeeld voetbalstadions, hotels, vakantieparken
hield ik mij bezig met de taxatie van onroerend goed
of industriële complexen die specifiek voor een bepaalde
en mijn collega Vincent Schmutzer met bedrijfswaarde-
productie zijn ingericht. Denk daarbij bijvoorbeeld aan
taxatie. We kwamen er al snel achter dat het taxeren van
verbrandingsinstallaties, energiecentrales of een suiker-
golfbanen een bijzondere tak van sport is.” Vincent
fabriek. Je moet dan ook kennis hebben van fysieke ken-
merken, de aanleg van banen en van het golfspel, maar
voor het creëren van een bepaalde sfeer, maar ook met de
zeker ook van exploitatie en commercie. Waarom is een
landschappelijke en golf-technische kwaliteit van de baan.
baan goed bespeelbaar? Hoe kan ik een bepaalde omzet
Wij adviseren dan bijvoorbeeld hoe het aantal gelopen
genereren met deze baan en wat kan er worden verbeterd
rondjes kan worden verhoogd, zonder verlies van kwaliteit
om die omzet te verhogen?” Beiden onderstrepen de
van het geheel. Ook kan het natuurlijk zijn dat wij met
enorme variatie in golfbanen, ook waar het gaat om het
een voorstel komen hoe de omzet of winstgevendheid kan
exploitatiepotentieel. Zegger: “Op sommige banen wil je
worden verhoogd zonder dat er vaker wordt gespeeld.”
golfers niet meer dan een x-aantal rondjes per jaar laten lopen. Dat kan te maken hebben met veiligheid, de keuze
G olf ban en
in N e d erla n d - Fa ct s & Fi g ure s golfbanen • R uim 20 0 golf banen • R uim 3 .40 0 hole s • Circa 35 h ec tare p er g olf ba an omze t • R uim € 50 0 miljo en • R uim € 2 ,5 miljo en p er golf ba an • Circa € 1 .2 80 p er golf er • Ver w a chte omze tgro ei 0 -3% p er ja ar spelers • Circa 39 0 .0 0 0 golfer s • 45% met h omecours e • 55% zond er homeco urs e o f lid S Golf sp ort tichting • 51% v an d e golfer s is ou d er d an • 67% v an d 50 ja ar e golfer s is man Br onne n: N G
F, Rabo bank
, PB L
ConTaCT meT exploiTanT
experTise
wil hebben met de exploitant. “Wat is zijn propositie, hoe
banen, verenigingsbanen en privébanen - zijn niet een
staat hij er financieel voor, hoe heeft hij zijn organisatie
droge samenvatting met een prijs eronder. Er is een
ingericht, hoe is de relatie met de leden en klanten?
uitgebreide onderbouwing, met achtergronden, finan-
Dat bepaalt niet alleen de reële financiële status van een
ciële verantwoording en een duidelijke visie. Zeker bij
baan, maar ook van het exploitatiepotentieel. En daar-
exploitatie-gerelateerd onroerend goed is dat erg belang-
mee de waarde.” Troostwijk wordt ook met regelmaat
rijk. Wij moeten een antwoord kunnen formuleren op de
ingeschakeld bij het taxeren van de waarde van aandelen
vraag: wat moet ik doen aan de propositie om de product-
of certificaten van een golfbaan. “Het kan zijn dat leden
marktcombinatie die ik heb gedefinieerd tot stand te
willen verkopen, maar ook dat het gewenst is de waarde
brengen?” Hij legt uit dat het met name bij financiële
van aandelen of certificaten bij te stellen. Zo’n herijking
instellingen belangrijk is dat je als koper of verkoper met
kan nodig zijn, bijvoorbeeld bij herfinanciering.”
een adviserende partij aankomt die verstand van zaken
Zegger stelt dat hij onder alle omstandigheden contact
logisCh snijpunT
Schmutzer: “Onze taxatierapporten - van commerciële
heeft. Een professional die snapt wat de discounted cash flow methode is en hoe je een balans leest. Zegger: “Een
“De reden dat wij besloten hebben ons te storten op dit
taxateur en adviseur moeten niet met een oppervlakkige
specifieke deel van de markt, was onze kennis van exploi-
beoordeling van het object komen.
tatiezaken in het algemeen”, zegt Schmutzer. “Wij kijken op twee manieren naar een golfbaan: enerzijds vanuit
TransparanTie
het typische onroerend goed denken en daarnaast vanuit
Naast een grote mate van expertise hechten beiden ook
een commercieel, bedrijfsmatig perspectief. Die twee
sterk aan transparantie. “Wij laten onze klant stap voor
vormen een logisch snijpunt, met exploitatie-gerelateerd
stap zien waar we mee bezig zijn”, zegt Schmutzer. “Wat
onroerend goed in het midden.” De laatste twintig jaar
onze overwegingen zijn, waar wij mogelijkheden zien
hebben Schmutzer en Zegger veel ervaring opgedaan in
en waar wij onze bedenkingen hebben. Logisch, maar is
Europa en op andere continenten. Zegger: “Wij kunnen
niet altijd vanzelfsprekend. Je moet tegen een klant ook
ons vak uitoefenen op iedere plaats waar er data over de
gezond-kritisch durven zijn. Die is er niet bij gebaat als je
golfmarkt beschikbaar is. De afgelopen jaren zijn wij met
nalaat hem erop te wijzen dat hij ernaast zit. Sterker nog,
name actief geweest in Nederland, België, Luxemburg,
daar hoor je hem op te wijzen.” De Troostwijk-taxateurs
Frankrijk, Duitsland en Spanje.” De specialisten van
voorzien hun klanten van een analyse van de bestaande
Troostwijk waren onder meer verantwoordelijk voor de
markt en van een marktprognose. Zegger: “Wij leveren de
initiële taxatie van de eenentwintig banen van golf-
klant zoveel mogelijk data, cijfers en calculaties. Daar zit
franchise Blue Green in Frankrijk en België. In een later
dus een bepaalde controleerbaarheid in. Ons uitgangs-
stadium bemiddelden zij bij de verkoop van de banen aan
punt is altijd: wat zou een goed geïnformeerde koper aan
de huidige exploitant.
informatie willen hebben op een bepaald moment?”
InternatIonale ervarIng Nederland
Troostwijk heeft ruime internationale
ervaring in het taxeren van golfbanen. Inmiddels hebben wij golfbanen getaxeerd in:
België Duitsland Frankrijk Luxemburg Portugal Spanje
ToekomsTvisie
“Ondanks afwaarderingen van 10 tot 15% en een ver-
nog zo’n 150.000 met regelmaat op de baan te vinden
mindering van het aantal gelopen rondjes, zijn heel veel
zijn. De gevolgen van de crisis zijn ook in de golfsport
golfbanen nog steeds in staat om een vrij constante
zichtbaar. Mensen gaan minder vaak naar de golfbaan
stroom van inkomsten te genereren”, zegt Schmutzer.
en worden niet snel meer lid van een club. Zegger: “De
“Als je kijkt naar de gigantische afwaarderingen die we
markt is op dit moment erg depressief. Mensen houden
zien in nogal wat commerciële onroerend goed projec-
de hand vaker op de knip. Toch stemt het aantal golfers -
ten, dan doen golfbanen het op dit moment tamelijk
en de mate waarin golfbanen financieel presteren - mij
goed. Op die plekken waar het fout is gegaan, was er
erg gunstig.” Schmutzer vult aan: “Het economisch her-
sprake van hedgefund-constructies, overfinanciering
stel heeft zich op een aantal onderdelen al ingezet, maar
of een vorm van financieel mismanagement.” Zegger:
dat gaat nu eenmaal langzaam. Het is goed om te zien
“Golfbanen zijn op dit moment, zeker daar waar ze op
dat golfbanen tegen een stootje kunnen en bovendien
de juiste plek liggen, heel redelijk waardevast gebleven.
nog veel groeipotentieel laten zien.”
” Er zijn in Nederland zo’n 390.000 golfers, waarvan er
Vincent Schmutzer (Luxemburg, 1956) is sinds 1989 werkzaam bij Troostwijk als taxateur van bedrijfsbelangen. In de loop der jaren is hij als taxateur en adviseur betrokken geweest bij een groot aantal grotere en kleinere bedrijven, waaronder golfbanen, hotels , vakantieparken, dierentuinen, stadions, productiebedrijven, bedrijven die actief zijn in de tankoverslag, de energievoorziening en de afvalverwerking en consumentengoederen, zoals parfum en mode. Hij taxeert onder meer ondernemingen, exploitatievastgoed en immateriële activa zoals octrooien en merknamen. Schmutzer studeerde wijsbegeerte in Leiden en behaalde een MBA aan de Rotterdam School of Management. Junior M.N.R. Zegger (Den Haag, 1949) is sinds 1969 werkzaam in het vastgoed. Hij was onder meer afgevaardigd bestuurder van Zadelhoff Belgium N.V. en van Troostwijk Belgium N.V. In 1989 werd hij directeur-grootaandeelhouder van Troostwijk Makelaars B.V. Van 1994 tot 1996 was hij directeur-grootaandeelhouder van Troostwijk International Property Advisors N.V. Sinds 1996 is Zegger taxateur van golfbanen en beleggingsporte feuilles. Hij is als senior-adviseur verbonden aan Troostwijk Taxaties. Hij is al tientallen jaren een enthousiast golfer en heeft een handicap van 7.
Anderlechtlaan 181 1066 HM Amsterdam 020 666 66 66 www.troostwijk.nl
