In uw e-mails van 17 juli 2015 heeft u mij om advies gevraagd in bovenstaande zaak. Hierna treft u mijn bevindingen aan. Het advies is als volgt opgebouwd: 1.
relevante feiten en omstandigheden;
2. 3.
vraagstelling; verhouding koopovereenkomsten en bestemmingsplan;
4. 5.
erfafscheidingen; afwijkingsbevoegdheid en herziening bestemmingsplan;
6. 7.
kans van slagen (preventief) verzoek om handhaving; schadevergoeding (voor periode tot bestemmingsplanherziening);
8.
overige civielrechtelijke vragen uit tweede e-mail van 17 juli 2015.
1.
Relevante feiten en omstandigheden
De gemeente Bunnik is begin 2015 gestart met de verkoop van stroken snippergroen. Recent heeft de gemeente in dit kader zeven koopovereenkomsten gesloten, te weten met de bewoners van de Gildenring 18 t/m 30 te Bunnik. De betreffende gronden zijn nog niet in eigendom overgedragen. U merkt op dat in de koopovereenkomsten staat dat de gronden zijn verkocht als tuingrond. Omdat er na de verkoop van de gronden onrust is ontstaan bij omwonenden, is de gemeente vooralsnog gestopt met de verkoop van snippergroen. De gemeenteraad wil éérst het bestemmingsplan herzien en pas dan verder gaan met de verkoop van gronden. Dit om verdere commotie bij omwonenden te kunnen voorkomen. In lijn hiermee heeft de gemeenteraad het college verzocht geen gebruik te maken van zijn afwijkingsbevoegdheid ten aanzien van de locaties waar grond is verkocht (in totaal 55 locaties). Na de raadsvergadering waar dit onderwerp aan de orde was, hebben omwonenden een preventief handhavingsverzoek ingediend ter zake de uitbreiding van de tuinen (lees: het gebruik van de stroken snippergroen als tuin) vóór een eventuele bestemmingsplanherziening. 2.
Vraagstelling
De vragen die u mij in uw eerste e-mail van 17 juli 2015 heeft voorgelegd, luiden als volgt: -
Als de gemeente de gronden aan de bewoners van de Gildenring 18 t/m 30 te Bunnik zal hebben geleverd, mogen deze bewoners de gronden dan gebruiken als tuin (conform de koopovereenkomsten) ondanks dat deze gronden de bestemming ‘Groen’ hebben?
-
Heeft het (preventieve) verzoek om handhaving kans van slagen zolang de bestemming nog niet is aangepast?
-
Hebben de kopers mogelijkheden om zonder afwijking van het bestemmingsplan een erfafscheiding te plaatsen?
-
Kan het college, gelet op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, weigeren om van het bestemmingsplan af te wijken als er in de koopovereenkomsten staat dat de
pagina 2
gronden als tuin mogen worden gebruikt en er in de koopovereenkomsten staat dat een schutting mag worden gebouwd? Hebben de kopers recht op schadevergoeding indien zij de gronden (al dan niet tot het
-
moment van herziening van het bestemmingsplan) niet mogen gebruiken als tuin? -
In hoeverre kan de gemeenteraad weigeren om de bestemming te herzien indien er een goede ruimtelijke onderbouwing aanwezig is?
De vragen die u mij in uw tweede e-mail van 17 juli 2015 heeft voorgelegd, luiden als volgt (afgezien van in uw tweede e-mail genoemde vragen die reeds in uw eerste e-mail stonden): -
Wanneer aankoop en aanvaarding hebben plaatsgevonden, maar er nog geen schriftelijke overeenkomst is, is er dan al sprake van een koopovereenkomst? In het verlengde hiervan: kan de gemeente weigeren deze koopovereenkomsten te ondertekenen? De gemeente heeft potentiële kopers bericht dat het aanbod tot koop (tijdelijk) wordt
-
ingetrokken. Komt hiermee het recht van koop voor deze personen te vervallen? Wat voor acties kunnen deze personen ondernemen en hebben deze acties kans van slagen (bijvoorbeeld gelet op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur)? -
Bepaalde mensen hebben de gemeente bericht dat zij grond willen kopen. De gemeente heeft hen laten weten dat de verkoop van snippergroen tijdelijk is stilgelegd in afwachting van een raadsbeslissing over het bestemmingsplan. Kan de gemeente dit zonder risico’s doen?
3.
Verhouding koopovereenkomsten en bestemmingsplan
3.1
Relevante bepalingen standaard koopovereenkomst
Artikel 4 van de standaard koopovereenkomst snippergroen heeft betrekking op de feitelijke levering, de staat van het verkochte en het gebruik. Artikel 4, zesde lid, van de standaard koopovereenkomst snippergroen luidt als volgt: “(…) Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als tuin. (…)”.
Artikel 4, zevende lid, van de standaard koopovereenkomst snippergroen luidt als volgt: “(…) Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper mede: -
dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan; dat het verkochte is verkocht als tuingrond; dat een omgevingsvergunning is vereist voor het plaatsen van een erfafscheiding, tenzij het een haag of andere natuurlijke, groene erfafscheiding is. (…)”. (onderstrepingen mijnerzijds, TL)
Artikel 13, eerste lid, van de standaard koopovereenkomst snippergroen (kwalitatieve verplichting) luidt als volgt:
978056/1
pagina 3
“(…) Het verkochte mag alleen worden gebruikt voor de aanleg van een tuin. (…)”.
3.2 Relevante bepalingen bestemmingsplan Ter plaatse vigeert het op 27 juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan “Dorp Bunnik 2012” (hierna: “het bestemmingsplan”). Aan de onlangs verkochte stroken snippergroen is de bestemming ‘Groen’ toegekend. Artikel 10 van de planregels van het bestemmingsplan heeft betrekking op deze bestemming. Artikel 10.1 van de planregels luidt als volgt: “(…) 10.1 Bestemmingsomschrijving De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. plantsoenen; b. c. d. e. f. g. h. i.
groenvoorzieningen; beplantingen; objecten van beeldende kunst; fiets- en voetpaden; toegangswegen en -paden naar percelen; water en waterberging; speelvoorzieningen, speelveldjes; ondergrondse vuilcontainers;
alsmede voor: j. k. l.
3.3
ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden', de instandhouding en ontwikkeling van de landschappelijke waarden; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - paardenstal', een paardenstal; ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein', een parkeerterrein met bijbehorende voorzieningen. (…)”. (onderstrepingen mijnerzijds, TL)
Analyse
Op de verkochte gronden rust de bestemming ‘Groen’. De vraag rijst of gebruik als tuin in overeenstemming is met de bestemming. Naar mijn oordeel is dat niet het geval. Een dergelijk ruime uitleg van de bestemming ‘Groen’ is in strijd met de plansystematiek. Het bestemmingsplan bevat namelijk ook de bestemming ‘Tuin’. Binnen deze bestemming is het beoogde gebruik als tuin toegestaan. De bestemming ‘Groen’ heeft betrekking op openbaar groen. Vergelijk in dit verband het onderscheid tussen beide bestemmingen dat ook in de Standaard Regels voor Bestemmingsplannen (SVBP) wordt gemaakt. De omstandigheid dat in de koopovereenkomsten staat dat de gronden als tuin mogen worden gebruikt, maakt het voorgaande niet anders. Hetgeen in de koopovereenkomsten is bepaald, laat de strijd met het bestemmingsplan immers onverlet.
978056/1
pagina 4
Voor de civielrechtelijke consequenties van het voorgaande verwijs ik naar paragraaf 7 van dit advies. In uw aanvullende e-mail van 22 juli 2015 heeft u mij de vraag gesteld of (openbaar) groen wel in particuliere handen kan zijn en wat particulieren met deze grond kunnen, meer in het bijzonder hoe zij deze gronden mogen inrichten (en wat zij na de herziening van het bestemmingsplan mogen). Ook heeft u gevraagd met welke procedure het snelst tuinen kunnen worden gerealiseerd. Zoals ik hiervoor reeds heb aangegeven, laat hetgeen civielrechtelijk is overeengekomen, de publiekrechtelijke gebruiksmogelijkheden onverlet. Stroken openbaar groen kunnen dus gewoon in particuliere handen zijn, maar de publiekrechtelijke mogelijkheden en beperkingen blijven hierdoor onveranderd. Particuliere eigenaren mogen deze gronden dus slechts gebruiken conform de doeleindenomschrijving uit artikel 10.1 van de planregels. In de praktijk zullen deze gronden echter bij de tuinen worden getrokken en dus feitelijk als tuin worden gebruikt. De gronden zijn immers met het oog hierop aangekocht. Zolang de aangekochte gronden min of meer openbaar toegankelijk zijn, zal er van een illegale situatie geen sprake zijn. Bebouwing van de gronden ten behoeve van de woning waartoe de gronden behoren, is niet mogelijk, omdat de gronden vanwege de bestemming niet als erf in de zin van artikel 1 van Bijlage 2 bij het Bor kunnen worden aangemerkt. Voor het antwoord op de vraag met welke procedure het snelst tuinen kunnen worden gerealiseerd, is van belang dat het bestemmingsplan hiervoor geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid bevat en dat hiervoor evenmin een kruimelomgevingsvergunning kan worden verleend (zie paragraaf 5 van dit advies). Tuinen kunnen dus slechts planologisch mogelijk worden gemaakt met een projectomgevingsvergunning of door het bestemmingsplan te herzien. Beide procedures duren ongeveer even lang. Zowel een projectomgevingsvergunning als een bestemmingsplan wordt namelijk voorbereid met afdeling 3.4 van de Awb (zienswijzenprocedure) en bij beide dient een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld. Gelet op het feit dat tegen een projectomgevingsvergunning rechtsbescherming in twee instanties openstaat en tegen een bestemmingsplan in eerste en enige aanleg beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling, geniet het echter de voorkeur te kiezen voor een bestemmingsplan. Belangrijk bijkomend voordeel is dat door middel van een bestemmingsplanherziening de bestemming wordt gewijzigd, wat bij een projectomgevingsvergunning niet het geval is. 4.
Erfafscheidingen
4.1
Relevante bepalingen standaard koopovereenkomst
Artikel 4, zevende lid, van de standaard koopovereenkomst snippergroen luidt zoals gezegd als volgt (nu een ander gedeelte onderstreept): “(…) Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper mede:
978056/1
pagina 5
-
dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is
-
toegestaan; dat het verkochte is verkocht als tuingrond; dat een omgevingsvergunning is vereist voor het plaatsen van een erfafscheiding, tenzij het een haag of andere natuurlijke, groene erfafscheiding is. (…)”. (onderstreping mijnerzijds, TL)
Artikel 13, tweede lid, van de standaard koopovereenkomst snippergroen (kwalitatieve verplichting) luidt als volgt: “(…) Het plaatsen van een erfafscheiding is vergunningsplichtig, tenzij het een haag of andere natuurlijke, groene erfafscheiding is. (…)”.
4.2 Relevante planregel Artikel 10.2 van de planregels luidt als volgt: “(…) 10.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: a. Op de voor Groen aangewezen gronden zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen toegestaan met een bouwhoogte van niet meer dan 3 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte voor speeltoestellen maximaal 4 meter mag bedragen; b. In afwijking van het bepaalde onder a. is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - paardenstal' een gebouw ten behoeve van de stalling van paarden toegestaan met een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter. (…)”. (onderstreping mijnerzijds, TL)
4.3 Bor Ingevolge artikel 2, onderdeel 12, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (hierna: “Bor”) is geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en evenmin een omgevingsvergunning voor de activiteit planologisch strijdig gebruik vereist ingeval van: “(…) een erf- of perceelafscheiding, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a. niet hoger dan 1 m, of b. niet hoger dan 2 m, en 1°. op een erf of perceel waarop al een gebouw staat waarmee de erf- of perceelafscheiding in functionele relatie staat, 2°. achter de voorgevelrooilijn, en 3°. op meer dan 1 m van openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn; (…)”.
4.4
Analyse
Erfafscheidingen kunnen worden aangemerkt als bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Op pagina 95 van de plantoelichting (bij de toelichting op artikel 10 van de planregels) wordt dit zelfs expliciet benadrukt. Ingevolge artikel 10.2, onder a, van de planregels zijn bouwwerken,
978056/1
pagina 6
geen gebouwen zijnde, ter plaatse toegestaan, mits deze niet hoger zijn dan 3 meter. Indien en voor zover de gronden als tuin zouden worden gebruikt, zijn erfafscheidingen naar mijn mening echter niet toegestaan, ook niet als deze lager zijn dan 3 meter (tenzij aan de voorwaarden van artikel 2, onderdeel 12, van bijlage II bij het Bor voldaan wordt). Er zal dan weliswaar niet in strijd met de bouwregels worden gehandeld (artikel 10.2 van de planregels), maar wel in strijd met de gebruiksregels (artikel 10.1 van de planregels). Voor erfscheidingen die hoger zijn dan 3 meter, is hoe dan ook een omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik benodigd wegens strijd met de bouwregels, temeer nu artikel 2, onderdeel 12, van bijlage II bij het Bor slechts ziet op erfscheidingen met een hoogte van maximaal 2 meter. Voor erfscheidingen die niet hoger zijn dan 1 meter, is geen omgevingsvergunning nodig voor de activiteiten bouwen en planologisch strijdig gebruik (zie artikel 2, onderdeel 12, onder a, van bijlage II bij het Bor). Erfafscheidingen tussen de 1 en 2 meter zijn onder omstandigheden omgevingsvergunningvrij voor deze activiteiten (zie artikel 2, onderdeel 12, onder b, van bijlage II bij het Bor). Voor erfafscheidingen die hoger zijn dan 2 meter, is hoe dan ook een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen benodigd. Gelet op het voorgaande staat vast dat het antwoord op de vraag of een omgevingsvergunning nodig is (en dat het antwoord op de vraag op welke activiteiten die omgevingsvergunning betrekking dient te hebben), afhankelijk is van de hoogte van de erfafscheidingen en van het beoogde gebruik van de gronden. De omstandigheid dat in de koopovereenkomsten staat dat voor ‘normale’ erfafscheidingen altijd en voor hagen of voor andere natuurlijke, groene erfafscheidingen nooit een omgevingsvergunning nodig is, doet daar niet aan af. Een koopovereenkomst kan de publiekrechtelijke regels niet opzij zetten. Voor de civielrechtelijke consequenties van het voorgaande verwijs ik naar paragraaf 7 van dit advies. In uw aanvullende e-mail van 22 juli 2015 heeft u mij de vraag gesteld het bovenstaande te concretiseren (ook voor wat betreft de omgevingsvergunningvrije mogelijkheden). U heeft mij daarnaast de vraag gesteld of de erfscheidingen gesloten hekken moeten zijn of transparant moeten zijn (dit laatste vanwege het ‘openbare’ karakter van het groen). Ervan uitgaande dat de stroken grond zullen worden gebruikt als tuin (hetgeen zoals gezegd strijd met het bestemmingsplan oplevert), zullen de erfafscheidingen slechts mogen worden geplaatst als ze omgevingsvergunningvrij zijn voor de activiteit bouwen èn voor de activiteit planologisch strijdig gebruik. Dit zal het geval zijn als de erfafscheidingen ofwel niet hoger zijn dan 1 meter, ofwel als deze niet hoger zijn dan 2 meter en: -
in een functionele relatie staan met de woningen;
-
achter de voorgevelrooilijn zijn geplaatst; op meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied zijn geplaatst (tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn).
978056/1
pagina 7
De schuttingen zullen bij het gebruik van de gronden als tuin weliswaar in een functionele relatie met de woningen staan (zie Stb. 2010, 143, p. 150) en zullen zich weliswaar achter de voorgevelrooilijn bevinden, maar de erfafscheidingen zullen op minder dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied worden geplaatst. Het aangrenzend openbaar groen kan ingevolge de definitie van ‘openbaar toegankelijk gebied’ uit artikel 1 van bijlage II bij het Bor namelijk als openbaar toegankelijk gebied worden aangemerkt. Gelet hierop staat vast dat de erfafscheidingen bij het gebruik van de gronden als tuin slechts omgevingsvergunningvrij zullen zijn als deze ofwel niet hoger zijn dan 1 meter, ofwel als deze tussen de 1 en 2 meter hoog zijn en geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn. Of dit laatste het geval is, is mij niet bekend. Wel zal het voorgaande de strijd met het bestemmingsplan voor wat betreft het gebruik van de gronden (als tuin) volledig onverlet laten (zie paragraaf 6 van dit advies inzake handhaving). Artikel 2, onderdeel 12, van bijlage II bij het Bor ziet immers niet op die gronden. Het antwoord op de vraag of de erfscheidingen gesloten hekken moeten zijn of transparant moeten zijn (dit laatste vanwege het ‘openbare’ karakter van het groen), is niet van belang. Zodra de gronden als tuin worden gebruikt, worden de gronden immers niet meer als openbaar groen gebruikt. Het uiterlijk van de schuttingen, laat dit onverlet. 5.
Afwijkingsbevoegdheid en herziening bestemmingsplan
Artikel 10 van de planregels (de bestemming ‘Groen’), noch de algemene afwijkingsbevoegdheid uit artikel 34 van de planregels, noch de algemene wijzigingsbevoegdheid uit artikel 35 van de planregels, bevat de mogelijkheid om een binnenplanse omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van de bestemming ‘Groen’. Gelet op het feit dat op basis van artikel 4, onderdeel 11, van bijlage II bij het Bor ander gebruik van gronden (ander gebruik dan het in de onderdelen 1 t/m 10 van dat artikel genoemde gebruik) slechts voor ten hoogste 10 jaar planologisch mogelijk kan worden gemaakt, dient een projectomgevingsvergunning te worden verleend (of dient het bestemmingsplan te worden herzien). Het door u overgelegde kruimelbeleid is in zoverre dus niet van belang. Ondanks het feit dat in de koopovereenkomsten is opgenomen dat de gronden met de bestemming ‘Groen’ als tuin mogen worden gebruikt, kan het college in beginsel weigeren een omgevingsvergunning te verlenen en kan de gemeenteraad in beginsel weigeren het bestemmingsplan in zoverre te herzien, namelijk indien in het geval van vergunningverlening of in het geval van een bestemmingsplanherziening geen sprake zou zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij hecht ik eraan op te merken dat uit de jurisprudentie van de Afdeling volgt dat een overeenkomst wel in het kader van de belangenafweging moet worden betrokken. Burgemeester en wethouders hebben koopovereenkomsten gesloten waaruit volgt dat de gronden als tuin gebruikt mogen worden. Daarmee hebben zij naar mijn oordeel het vertrouwen gewekt dat dit gebruik is toegestaan, althans zal worden toegestaan. Gelet op het gewekte vertrouwen zullen er zwaarwegende ruimtelijke argumenten moeten zijn om geen medewerking te verlenen. Voor de gemeenteraad ligt dat anders, omdat hij geen vertrouwen heeft gewerkt (ervan uitgaande dat de gemeenteraad bij de totstandkoming van de koopovereenkomsten niet betrokken is geweest). Niettemin blijkt uit de jurisprudentie dat ook in
978056/1
pagina 8
dat geval op de gemeenteraad een verzwaarde motiveringsplicht kan liggen. Voor zover het gebruik als tuin een beperkte planologische impact zou hebben, zullen de verplichtingen die de gemeente in het kader van de koopovereenkomsten op zich heeft genomen, zwaarder wegen. Voor de volledigheid merk ik nog op dat uit artikel 3.2, laatste gedachtestreepje, van de door u overgelegde Beleidsregels Snippergroen volgt dat indien de grond verkocht wordt, de bestemming bij een integrale herziening van het bestemmingsplan wordt gewijzigd in de bestemming tuin onbebouwd. Van dit beleid kan slechts goed gemotiveerd worden afgeweken. 6.
Kans van slagen (preventief) verzoek om handhaving
Ingevolge artikel 5:7 van de Awb kan een herstelsanctie worden opgelegd zodra het gevaar voor de overtreding klaarblijkelijk dreigt. Vroeger was hier volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: “de Afdeling”) sprake van indien met een grote mate van waarschijnlijkheid vaststaat dat de overtreding zal plaatsvinden (vgl. AbRS 24 februari 1995, AB 1995, 527). Tegenwoordig moet volgens de Afdeling sprake zijn van een gevaar van een overtreding die met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal plaatsvinden en moet voldaan worden aan de voorwaarde dat de overtreding in het besluit kan worden omschreven met een mate van duidelijkheid die uit het oogpunt van rechtszekerheid is vereist (vgl. AbRS 11 januari 2006, AB 2006, 240; AbRS 25 januari 2006, AB 2006, 229). Inhoudelijk komt dit echter op hetzelfde neer. De gronden in kwestie zijn nog niet geleverd en de eigendom van de gronden is dus nog niet overgedragen. Gelet hierop is er naar mijn mening op dit moment geen sprake van een gevaar van een overtreding die met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal plaatsvinden. Er behoeft dus niet preventief handhavend te worden opgetreden (dit kan zelfs niet). Indien en voor zover de gronden nu wèl reeds in gebruik zouden worden genomen als tuin, is uiteraard gewoon sprake van een overtreding. In dat geval heeft de hoofdregel te gelden dat het college in beginsel handhavend dient op te treden tegen overtredingen, tenzij concreet zicht op legalisatie bestaat of handhavend optreden zodanig onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien (vgl. AbRS 30 juni 2004, JB 2004, 293, r.o. 2.2). Van onevenredigheid is niet snel sprake, terwijl concreet zicht op legalisatie pas wordt aangenomen zodra er een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd waarbinnen het gebruik als tuin past (vgl. AbRS 1 juli 2015, zaaknummer 201405885/1/A1, r.o. 6.1, www.raadvanstate.nl). Aan deze laatste eis is op dit moment niet voldaan. Uit een recente uitspraak van de Afdeling blijkt dat er onder bijzondere omstandigheden sprake kan zijn van onevenredigheid indien er weliswaar nog geen sprake is van een ontwerpbestemmingsplan, maar burgemeester en wethouders hebben aangegeven dat het strijdige gebruik in een komende herziening van het bestemmingsplan zal 1
worden meegenomen. Of in uw geval van deze uitzondering kan worden geprofiteerd, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. 1
ABRvS 29 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3885.
978056/1
pagina 9
Tot slot wijs ik er nog op dat uitsluitend een besluit op een verzoek om handhaving dat is gedaan door een belanghebbende, appellabel is. Het is de vraag of degenen die het verzoek om (preventieve) handhaving indienen een voldoende betrokken rechtstreeks belang hebben (zie artikel 1:2 van de Awb). 7.
Schadevergoeding (voor periode tot bestemmingsplanherziening)
Voor zover de kopers het gekochte niet kunnen gebruiken als tuin, schiet de gemeente tekort in de nakoming van de verplichtingen die zij op grond van de koopovereenkomst heeft. In de koopovereenkomst is bepaald dat de gronden worden verkocht als tuingrond. De gemeente moet er rekening mee houden dat zij hiermee (impliciet) de garantie heeft afgegeven dat de 2
gronden ook als tuin gebruikt mogen worden. Indien gebruik als tuin niet is/wordt toegestaan, handelt de gemeente in strijd met deze garantie. Zij is gehouden de schade die de kopers daardoor lijden te vergoeden. De vraag wat de omvang van de schadevergoedingsverplichting is, valt buiten het bestek van dit advies. 8.
Overige civielrechtelijke vragen uit tweede e-mail van 17 juli 2015
Er resteert nog een drietal vragen. Deze vragen zullen hieronder worden weergegeven. Per vraag wordt een antwoord geformuleerd. -
Wanneer aankoop en aanvaarding hebben plaatsgevonden, maar er nog geen schriftelijke overeenkomst is, is er dan al sprake van een koopovereenkomst? In het verlengde hiervan: kan de gemeente weigeren deze koopovereenkomsten te ondertekenen? Dat hangt ervan af. Voor zover er uitsluitend ambtelijke gesprekken zijn gevoerd door een ambtenaar die niet krachtens mandaat bevoegd was de gemeente te binden, is de gemeente over het algemeen bevoegd de onderhandelingen af te breken tot het moment waarop burgemeester en wethouders besluiten de overeenkomst aan te gaan.
-
De gemeente heeft potentiële kopers bericht dat het aanbod tot koop (tijdelijk) wordt ingetrokken. Komt hiermee het recht van koop voor deze personen te vervallen? Wat voor acties kunnen deze personen ondernemen en hebben deze acties kans van slagen (bijvoorbeeld gelet op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur)? Ja, zolang een aanbod niet is aanvaard, kan dit ingetrokken worden, tenzij sprake is van een onherroepelijk aanbod (bij voorbeeld: de gemeente doet dit aanbod gedurende 4 weken gestand). De gemeente kan de onderhandelingen staken, zonder dat zij schadeplichtig wordt. Dat ligt anders als burgemeester en wethouders het vertrouwen zouden hebben gewekt dat een overeenkomst tot stand komt.
2
HR 9 oktober 1992, NJ 1994, 289.
978056/1
pagina 10
-
Bepaalde mensen hebben de gemeente bericht dat zij grond willen kopen. De gemeente heeft hen laten weten dat de verkoop van snippergroen tijdelijk is stilgelegd in afwachting van een raadsbeslissing over het bestemmingsplan. Kan de gemeente dit zonder risico’s doen? Ja, zie het antwoord op de vorige vraag.
Met vriendelijke groet, Hekkelman Advocaten N.V.
978056/1
