-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2153-110/2015 o odhadu ceny obvyklé pozemku parc.č. 1332/2, v k.ú. Lázně Kundratice, obci Osečná, okresu Liberec (LV 70)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek – Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00321/14
Podle stavu ke dni 12.3.2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 27.3.2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
stavební pozemek p.č. 1332/2, Březový háj Liberecký Liberec Osečná Lázně Kundratice
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 70 pro k.ú. Lázně Kundratice ze dne 26.2.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00321/14-073 o ustanovení znalce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 70 zapsán: Bajan Slavomír, Březový háj 156, Lázně Kundratice, 46352 Osečná Omezení vlastnického práva na LV č. 70: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno Na LV 70 v části C je uvedeno: 1) Věcné břemeno v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem č. 411-2528/2013 (zřízeno ve prospěch ČEZ distribuce, a.s., vázne na pozemku parc.č. 1332/2 blíže viz LV v příloze 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází v obci Osečná, k.ú. Lázně Kundratice, při ul. Březový háj, cca 310 m jihovýchodně od autobusové zastávky „Lázně Kundratice, křiž.“, v sousedství stavby č.p. 116. Pozemek se nachází v zastavěném území obce. Na pozemku se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy, ani trvalé porosty. Pozemek je veden v Územním plánu obce Osečná jako stavební (pozemky pro zástavbu rodinných domů), je oceněn jako stavební pozemek. Přístup k pozemku je z místní komunikace
-3(pozemku parc.č.1343/9 - pozemek ve vlastnictví Města Osečná). Obr.1: Výřez z územního plánu
Výčet pozemků na LV č. 70 parc.č. 1332/2 druhu ostatní plocha-jiná plocha
6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 70
o celkové výměře 1 178 m2
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v Osečné a okolí běžně obchoduje se stavebními pozemky. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí stavební pozemky v rozmezí cca 270 -650 Kč/m2 dle velikosti, umístění v lokalitě, napojení IS, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
pozemek 1 pozemek 2 pozemek 3 pozemek 4
lokalita
Křižany, okr.Liberec Osečná-Druzcov Osečná-Chrastná Křižany, okr.Liberec
cena
korekce ceny na pramen
výměra
redukovaná cena za m2
446 408 599 000 370 250
0,85 0,85 0,85
1 361 893 745
990 000
0,85
2 816
Výměra v m2 1 178
279 570 422
Objektivizační výsledná koeficient (tvar, cena za m2 umístění, velikost, názor znalce)
1,00 1,05 1,05
278,80 598,66 443,55
299 1,00 průměrná indexovaná hodnota
298,83 404,96
Průměrná indexovaná hodnota 404,96
Srovnávací hodnota celkem
477 045,- Kč
Srovnávací hodnota celkem (zaokrouhleno)
477 000,- Kč
Cena pozemku zjištěná srovnáním 477 045
-5Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 477 000,- Kč.
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č. 1332/2 (LV 70) v k.ú. Lázně Kundratice, obci Osečná, okresu Liberec, včetně součástí a příslušenství je stanovena ke dni 12. 3.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, napojení na IS, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši
477 000,- Kč. Ocenění závad váznoucích na nemovité věci: Na LV 70 v části C je uvedeno: 1) Věcné břemeno v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem č. 411-2528/2013 (zřízeno ve prospěch ČEZ distribuce, a.s., vázne na pozemku parc.č. 1332/2 Jelikož nelze zjistit roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu se zákonem paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Ocenění věcného břemene
- 10 000,- Kč
-6-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá, nemovité věci - pozemku parc.č. 1332/2, v k.ú. Lázně Kundratice, obci Osečná, okresu Liberec (LV 70)činí
477 000,- Kč Slovy: čtyřistasedmdesátsedmtisíc Kč
2) Ocenění závad váznoucích na nemovité věci (které prodejem v dražbě nezaniknou)
- 10 000,- Kč
Slovy: desettisíckorunčeských Znalci nejsou známy žádné další práva a závady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
3) Cena obvyklá, za níž je nemovitost v dražbě prodejná
467 000,- Kč Slovy: čtyřistašedesátsedmtisíc Kč
V Ostravě, 27.3.2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2153-110/2015 znaleckého deníku.
-7-
Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 3) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 70
-8Příloha č.1: Mapa širších vztahů
-9Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek Křižany, okr. Liberec Cena: 446 408,- Kč Velikost pozemku: 1 361 m2 Stavební pozemek v Křižanech, okr. Liberec Rovinatý pozemek (1361 m2) se nachází v klidné části obce. Orientace na jih. Veškeré sítě na hranici pozemku. Vhodné k výstavbě rodinného domu či objektu k rekreaci. V obci je plná občanská vybavenost s přímým spojem do Liberce. Vzdálenost do krajského města Liberec 7 km.
Nemovitá věc č. 2 Pozemek Osečná - Druzcov Cena: 599 000,- Kč Velikost pozemku: 893 m2 Rovinatý pozemek ve vyhledávané rekreační oblasti pod Ještědem. Na pozemek vede z hlavní komunikace vlastní zatravněná cesta. Přímo na pozemku je umístěna nová vodovodní přípojka, elektřina na hranici. Pozemek je vzhledem k poloze slunný, výhledem na Ještěd. Možnost přikoupení sousedních pozemků. Pozemek je určený k výstavbě rodinného domu nebo rekreační chaty.
Nemovitá věc č. 3 Pozemek Osečná-Chrastná Cena: 370 250,- Kč Velikost pozemku: 745 m2 Pozemek, který je určen územním plánem k výstavbě RD nebo rekreační stavby. Pozemek je rovinatý, slunný s obecní příjezdovou cestou 100m od rybníka,4km obec Hamr na Jezeře, 25 km Liberec,1,5km vyhlášené Lázně Kundratice. V okolí je krásná příroda, ideální na rekreaci i bydlení. Veškerá občanská vybavenost je v obci Osečná, která je vzdálena 2km,autobusová zastávka je cca 100m od pozemku. IS - elektřina je na hranici pozemku, vodovod cca 100m,vodu lze řešit vrtanou studnou do 10m.
Nemovitá věc č. 4 Pozemek Křižany, okr. Liberec Cena: 990 000,- Kč Velikost pozemku: 2 816 m2 Stavební pozemek s výhledem na Ralsko, Ještěd a Krkavčí skály. Výhodou pozemku je vlastním zdroj vody - kopaná studna s čerpadlem, která prošla v r. 2008 rekonstrukcí, čištěním a prohloubením na 14,5 m. Na hranici pozemku je elektrická přípojka. Pracovní zázemí je zajištěno štábním vozem a dřevěnou boudou. Na pozemku jsou vzrostlé stromy jako např. ořešáky vlašské, jilm, rododrendrony a azalky. K pozemku náleží též zahrada s ovocnými stromy - jabloně, hrušky, aronie, rakytníky, třešeň, blumy a rybízy. V místě je základní občanská vybavenost. V okolí jsou lesy s trasami pro turistiku i pro houbaření, cykloturistiku. Vzdálenost od Liberce 19 km.
