2 rup sprietstraat okt. 13 wvi

toelic h ti n g sn ot a

2

rup sprietstraat | okt. ‘13 | wvi

in leid ing 1. beslissing tot opmaak De gemeente Ardooie beschikt over een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan [G.R. 26|12|2007, Besluit Bestendige Deputatie 08|05|2008, Belgisch Staatsblad 10|06|2008]. De gemeente Ardooie besliste tot opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan “Sprietstraat”1, zijnde één van de projecten die deel uitmaken van het actieprogramma van het GRS en ook opgenomen in het bindend gedeelte van het GRS. Ardooie belastte wvi met de ontwerpopdracht voor dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

2. motivering tot opmaak Meer specifiek worden met de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Sprietstraat volgende doelstellingen nagestreefd: versterken van de woonstructuur in de kern Ardooie op een compacte wijze om zo te kunnen voorzien in het noodzakelijke aanbod aan woongelegenheden onderhavig plangebied is binnen het huidige planinstrumentarium bestemd als agrarisch gebied. Een bestemmingswijziging is bijgevolg noodzakelijk om verdichting in functie van huisvesting mogelijk te maken. het voorzien in een gediversifieerd aanbod waaronder een aandeel aan sociale huisvesting het combineren van de inpassing in het bestaande morfo-typologisch weefsel met het nastreven van een dichtheid van 15 woningen per hectare

1 gemeenteraadsbeslissing dd. 10 januari 2005

wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

het voorzien in een kwalitatieve afwerking van de kern van Ardooie het voorzien van een goede verbinding voor langzaam verkeer naar het centrum het aanleggen van gemeenschappelijke voorzieningen op wijkniveau [speelplein, publieke ruimte als ontmoetingsplaats, enz.].

3. in uitvoering van GRS Onderhavig uitvoeringsplan wordt opgemaakt conform de ruimtelijke visievorming en ontwikkelingsperspectieven van het plangebied binnen het GRS [goedgekeurd door de Bestendige Deputatie in zitting van 08|05|2008 [B.S. 10|06|2008]]. Het RUP kadert binnen en is concreet in uitvoering van het GRS onder de noemer: specifieke en gebiedsgerichte ruimtelijke kernbeslissingen: Versterken van de woonstructuur in de kernen De woonstructuur in de kern Ardooie wordt versterkt door het ontwikkelen van een nieuw woongebied in de kern van Ardooie [ter hoogte van de Beverensestraat]

4. inhoud van het plan Artikel 2.2.2. § 1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dd. 27|03|2009 omschrijft wat een ruimtelijk uitvoeringsplan [RUP] bevat; een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is; de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het be-

heer, en, desgevallend, de normen, vermeld in artikel 4.1.12 en 4.1.13 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid; een weergave van de feitelijke en juridische toestand; de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waarvan het een uitvoering is; in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden; in voorkomend geval een overzicht van de conclusies van: het planmilieueffectenrapport, de passende beoordeling, het ruimtelijk veiligheidsrapport, andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten; in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid.

3

5. leeswijzer Dit GRUP bestaat uit een tekst- en een kaartenbundel. De tekstbundel is samengesteld uit 3 delen: de toelichtingsnota de bijlage de stedenbouwkundige voorschriften De kaartenbundel bestaat uit: een informatief plan, met name de kaart feitelijke en juridische toestand een grafisch verordenend plan: het bestemmingsplan

situering plangebied [bron: Stratenatlas W-Vl] 4


f eitelijke ruimt elijke c on te x t 1. situering Ardooie is centraal gelegen binnen de provincie WestVlaanderen en is gelegen in de nabijheid van het regionaalstedelijk gebied Roeselare. Ardooie bestaat uit de deelgemeentes Ardooie en Koolskamp. De gemeente grenst: in het noorden aan Wingene, in het oosten aan Pittem en Meulebeke, in het zuiden aan Izegem en Roeselare, in het westen aan Lichtervelde. De gemeente wordt doorsneden door een aantal regionale verbindingswegen tussen stedelijke gebieden. De N37 als verbindingsweg tussen de stedelijke gebieden Roeselare en Tielt en de N35 als verbindingsweg tussen Diksmuide en Tielt doorsnijden Ardooie in oostwestelijke richting. Daarnaast zijn ten oosten en ten westen van de gemeente de verbindingswegen N50 en A17 gelegen, deze verbinden de stedelijke gebieden Brugge en Kortrijk met elkaar. Het plangebied situeert zich ten westen van de kern Ardooie en sluit morfologisch onmiddellijk aan bij de kern. Het is gelegen op ca. 500m van de markt. Het plangebied zelf wordt begrensd door: ten N: het Duivelstraatje en de Hellestraat met aanpalend woonlint en akker- en weiland ten O: de Sprietstraat ten Z: de Beverensestraat ten W: aanliggend akkerland Het RUP heeft een oppervlakte van ca. 06ha 66a 77ca. wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

situering van het plangebied [bron: orthofoto W.-Vl. [N.V. Eurosense, 2008]] 5

ruimtelijke context 6


2. bestaande ruimtelijke structuur

2.1. ruimtelijke context Het plangebied situeert zich op de overgang van de open ruimte naar de bebouwde ruimte, ten westen van de kern Ardooie. Het centrum van Ardooie, waar we een bundeling van voorzieningen en handelsactiviteiten aantreffen, ligt op wandelafstand. De Beverensestraat-Brugstraat vormt een oost-west gerichte as die samen met de noord-zuid as Stationstraat-Kortrijksestraat de kern structureert. De Beverensestraat is de verbindingsweg die vanaf het centrum van Ardooie westwaarts richting Beveren [Roeselare] loopt. De Sprietstraat vormt de verbinding tussen de N37 Roeselaarsestraat en de Brabantstraat. Begrepen tussen het centrum van Ardooie en onderhavig plangebied, zijn 2 verkavelingen gelegen. Het betreft enerzijds de sociale woonwijk “Bloemenwijk” ten oosten van het plangebied en anderzijds de nieuwbouwwijk “Fruitwijk” ten noordoosten. Ten zuidoosten van het plangebied heeft zich langsheen de N37 een parallel lint ontwikkeld waarin diverse functies zijn ondergebracht [kleinhandel, bedrijvigheid,...]. Aan de randen van dit gebied, met name langsheen de Sprietstraat en Beverensestraat betreft het voornamelijk residentiële bebouwing, de ruimte tussenin wordt ingenomen door 2 bedrijven, nl. Ova en De zetel. Langsheen de Beverensestraat zijn ook enkele handelsvoorzieningen gevestigd zoals bv. een Okay winkel. In het noorden, het zuiden en het westen sluit het plangebied aan op de open ruimte. Deze open ruimte kent

foto 1: Sprietstraat x Beverensestraat

foto 2: Beverensestraat richting Beveren

foto 3: Sprietstraat

foto 4: Hellestraat

foto 5: Brabantstraat x Rozenstraat met zicht op Hellestraat

foto 6: Hellestraat

x Sprietstraat wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

7

foto 7: Landbouwweg vanaf de Hellestraat

foto 8: Landbouwweg vanaf de Beverensestraat

foto 9: Beverensestraat richting Ardooie

foto 10: Beverensestraat richting Ardooie

foto 11: Noordelijk gebied, ter hoogte van Hellestraat

foto 12: Zicht op achterzijde woonweefsel Sprietstraat

foto 13: Zicht op het plangebied vanuit de Hellestraat

foto 14: Zicht op plangebied vanop landbouwweg richting

foto 15: Sprietstraat, woonweefsel

Hellestraat 8


welliswaar een sterk versnipperd karakter. Ten noorden treft men langsheen de Hellestraat - Duivelstraatje een uitwaaierend lint aan bestaande uit residentiële woningen en landbouwbedrijven. Ten westen van het plangebied situeren zich de bedrijven Ardia en Sportivision bvba, met verderop, ter hoogte van de autosnelweg A17/E403 en nabij de grens met Beveren het gehucht De Gapaard, met een plaatselijke concentratie van bebouwing. Aan de overzijde van de Beverensestraat - Vlasbloemstraat, ten zuidwesten van het plangebied is een serrebedrijf gelegen. Terwijl in het centrum de aaneengesloten bebouwing domineert, betreft het in de verkavelingen hoofdzakelijk halfopen en open bebouwing met een variatie aan bouwlijnen en dieptes. Aan de rand van het plangebied betreft het praktisch uitsluitend open bebouwing.

opnameplaats foto’s wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

9

foto 16: Plangebied vanaf Duivelstraatje - Hellestraat

foto 17: Plangebied vanaf de Beverensestraat

foto 18: Zicht op de aanpalende westelijke open ruimte 10


2.2. nederzettingsstructuur Op het eind van de 18e eeuw bestaat de Beverensestraat als een weg met een tamelijk bochtig en verscheiden tracé. Ter hoogte van het kruispunt met de Vlasbloemstraat maakt de weg een wijde bocht omheen een omwalde site met woning [Mote]. Het oostelijke straatdeel is dan nog quasi onbebouwd, met uitzondering van wat dorpsbebouwing aan het begin van de straat. De Beverensestraat wordt aangelegd als steenweg in 1887-1889, waarbij de weg wordt

Heden ten dage komt binnen de contour van het plangebied in de hoek gevormd door de Hellestraat en de Sprietstraat en langsheen de Sprietstraat residentiële bebouwing voor. Het weefsel wordt gekenmerkt door een open bebouwingstypologie bestaande uit hoofdzakelijk één bouwlaag met dak, een typologie die aansluit bij deze van de omliggende wijken. Binnen dit lint langs de Sprietstraat is een metaalbewerkend bedrijf en een koerierdienst gelegen. Meer zuidelijk op het terrein staat een elektriciteitscabine van Gaselwest ingeplant.

rechtgetrokken en verbreed en waarbij een nieuwe aansluiting wordt gemaakt met de Kortrijksestraat. In de jaren 1970-1980 wordt de weg onderbroken door de aanleg van de A17/E403, ten noorden naast het oorspronkelijke tracé wordt een brug aangelegd. De Vlasbloemstraat kent een kronkelend verloop en verbindt de Beverensestraat met de zuidelijker gelegen Roeselaarsestraat. De “Mote” wordt vermeld in de Atlas der Buurtwegen [1846] als toponiem voor de omwalde site die op de kruising van de Vlasbloemstraat met de Beverensestraat lag. Op de Ferrariskaart [1770-1778] wordt binnen deze vierkante omwalling nog een gebouw aangeduid. Op de Atlas der Buurtwegen [1846] is de walgracht gedempt aan de westzijde. Door de heraanleg van de Beverensestraat in 1889 is de site verdwenen. Het rechte tracé van de Sprietstraat wordt reeds op de Ferrariskaart weergegeven; het betreft een quasi onbebouwd straat, met uitzondering van hoevebebouwing in U-vorm. Langsheen de Hellestraat wordt al verspreide bebouwing weergegeven, voornamelijk aan noordzijde van straat. wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

Ferrariskaart 11

Voor wat betreft het onroerend erfgoed wordt de inventaris bouwkundig erfgoed2 geraadpleegd [Vioe].

foto 19: Kapel Onze-Lieve-Vrouw van Vrede

bouwkundig erfgoed - bron: VIOE

In het plangebied komt volgend erfgoed voor: Kapel Onze-Lieve-Vrouw van Vrede, gelegen aan de Hellestraat, opgericht door de wijkbewoners na de bevrijding in 1944 uit dankbaarheid voor bescherming tijdens de Tweede Wereldoorlog. Staakkapel bestaande uit betonpaal waarop betonnen mijtervormige beglaasde kapelnis, waarin beeld Onze-Lieve-Vrouw met Kind. Geruggensteund door beukenhaag. Aan weerszijde geflankeerd door betonnen hekwerk met vaasbekroning op de uiteinden.

2 Besluit van de administrateur-generaal d.d. 08|11|2012

12

Aan de rand van het plangebied is volgend erfgoed opgenomen: Onze-Lieve-Vrouwekapel, gelegen aan de erftoegang van de hoeve Sprietstraat nr. 7, naar verluidt opgericht circa 1920 uit dankbaarheid voor vaders terugkeer uit de Eerste Wereldoorlog. Wel komt op deze plaats al een kapel voor in het derde kwart van de 19de eeuw, zie aanduiding op de topografische kaart van het Dépôt de la Guerre uit 1875 [op basis van terreingegevens 1863]. Pijlerkapel in rode baksteenbouw onder zadeldakje in zwarte mechanische pannen, overgroeid met klimop. Gecementeerde plint. Rondboognis in dito verdiept muurveld, met polychroom gipsen beeld van de Piëta. IJzeren hekwerk en beglazing, onder meer met waaiervormige roedeverdeling in het bovenlicht. Hoeve, Hellestraat 14, Hoeve, grotendeels opgetrokken in 1946 op de plaats van oudere bebouwing, met resterende cichorei-ast uit 1873. Op de Ferrariskaart [1770-1778] weergegeven als drie volumes in U-vormige constellatie rondom het erf. In 1873 wordt ten zuiden aan de overkant van de straat een volgens kadaster een “suikerijdrogerij”

opgetrokken door landbouwer Ivo Callewaert-Perneel. In 1946 laat André Callewaert-Perneel op de plaats van het vroegere boerenhuis met stal een nieuwe woning bouwen met lagere stalvolumes, mogelijk met incorporatie van oudere delen. Het landgebouw wordt gesloopt. Langgevelboerderij van woonhuis met stal in het verlengde. Roodbakstenen woonhuis van twee bouwlagen en drie traveeën onder zadeldak in zwartgeglazuurde mechanische pannen, met rechthoekige muuropeningen, vooruitspringende begane grond met verdiepte inkom. Aan de westzijde daarvan een lager stalvolume in paarse en donkerrode baksteen onder zadeldak in zwartgeglazuurde mechanische pannen, voorzien van laadvensters onder haakse nok. Westelijk staldeel met resterende getoogde muuropeningen en tweeledig staldeurtje, oostelijk staldeel met rechte openingen onder betonlateien. Aan de overkant parallel met de straat een ouder roodbakstenen stalvolume onder zadeldak in mechanische pannen, de oostelijke zijgevel voorzien van een rondbogige kapelnis met zwartbakstenen omlijsting en kruisje, twee steunberen, kozijnconstructie en zolderluik onder houten latei.

foto 20: Hoeve Hellestraat 14 rup sprietstraat | okt. ‘13 | wvi

foto 21: Overzijde hoeve; “Suikerijdrogerij”

2.3. natuurlijke structuur Binnen het plangebied zijn de natuurlijke waarden eerder beperkt. De biologische waarderingskaart vermeld volgende waarderingen: het noordelijke deel van het plangebied is aangeduid als een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen, namelijk een soortenarm permanent cultuurgrasland [hp] en een bomenrij met dominantie van [al dan niet geknotte] wilg [kbs]. In het zuidwesten van het plangebied is een recente, eutrofe plas [aer] aangeduid als biologisch waardevol.

2.4. agrarische structuur De landbouwtyperingskaart geeft aan de landbouwgrond een waardering. Het plangebied is grotendeels aangeduid als gebied met een matige waardering voor de landbouw. Aan het noordelijk gelegen perceel ter hoogte van de hellestraat wordt een hoge waardering toegekend. Momenteel kent het overgrote deel van de terreinen een agrarisch gebruik als akkerland, deels voor mais, deels voor groententeelt. Percelen die aansluiten op het woonlint langsheen de Sprietstraat, worden gebruikt als weiland voor paardenhouderij. Het noordelijk gelegen perceel betreft een grasland.

biologische waarderingskaart - bron: IMBO, versie 2, 2007

landbouwtyperingskaart - bron: AMINAL, 2004

foto 22: Onze-Lieve-Vrouwekapel

foto 23: Eutrofe plas wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

Aansluitend op de eutrofe plas is een soortenrijk permanent cultuurgrasland met relicten van halfnatuurlijke graslanden aangeduid als biologisch waardevol. 13

op aansluiten. Ter hoogte van het plangebied loopt een niet verharde landbouwweg, in het verlengde van de Vlasbloemstraat. Het gebied is arm aan kle’s en kent weinig opgaande begroeiing. Uitzondering hierop vormt de wilgenrij langsheen het noordelijk perceel. Incidenteel komt een solitaire els ter hoogte van het weiland binnen het plangebied voor. Structurerende waterlopen of beekvalleien komen niet voor in de omgeving van het plangebied. Rond de recente eutrofe plas is geen opgaande begroeiing aanwezig.

gewenste agrarische structuur

Deze gewenste agrarische structuur werd opgemaakt in opdracht van de administratie ALT. Het volledige plangebied, met uitzondering van de bebouwing op de hoek Hellestraat - Sprietstraat die aangeduid wordt als structureel aangetast en bijgevolg uit te sluiten uit het agrarisch gebied, wordt aangeduid als agrarisch gebied. 2.5. landschappelijke structuur Volgens de landschapsatlas zijn er in of direct aansluitend op het plangebied geen lijnrelicten, ankerplaatsen, gave landschappen of relictzones aanwezig. De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een vlak tot licht golvend landschap met akkers en weilanden dat doorkruist wordt door verbindingswegen waarop landwegen met licht kronkelend verloop 14

2.6. fysisch systeem Het plangebied situeert zich binnen de zandleemstreek. De bodem betreft een matig natte zandleembodem met sterk gevlekte, verbrokkelde textuur B horizont. Ten noorden, ter hoogte van de wilgenrij, komt plaatselijk een zeer natte zandleembodem zonder profiel voor. Het plangebied betreft een relatief vlak terrein, met globaal gezien ca. 1meter reliëfsverschil tussen hoogste en laagste punt. Vanaf de hoek Beverensestraat x Sprietstraat met een hoogtepunt van 25,25m TAW loopt het terrein geleidelijk aan op naar het westen [27m TAW] en noordwesten [26,5m TAW]. 2.7. verkeerstructuur De Sprietstraat kent een vlotte ontsluiting naar het hogere wegennet via de Beverensestraat en/of de N37. Via de Beverensestraat zijn de centra van Ardooie en Beveren [en vervolgens Roeselare] vlot bereikbaar. Het centrum van Roeselare is in vogelvlucht op 5 km verwijderd van de site. Via de N37 is de A17 vlot bereikbaar.

In de Beverensestraat rijdt de buslijn 22 die Ardooie verbindt met Zwevezele en Roeselare. Op wandelafstand bevindt zich de bushalte Sprietstraat, aan de kruising van de Beverensestraat met de Sprietstraat. De buslijn heeft verschillende ritten per dag. Met de buslijn is tevens het station van Roeselare bereikbaar. In de Brabantstraat bevindt zich nog een gelijknamige belbushalte. Deze halte is op wandelafstand bereikbaar van het noordelijk gedeelte van de site. Aan deze halte passeert de belbus van Ardooie. De Sprietstraat is ingericht als een landelijke weg met een gemengde inrichting. Langsheen de Beverensestraat is een dubbelrijrichtingsfietspad voorzien aan de zuidelijke zijde van de weg. Komende van Beveren is er ter hoogte van het kruispunt Beverensestraat x Sprietstraat zowel in de richting van het centrum als richting Sprietstraat [noord] een tonnagebeperking opgelegd van +3,5 ton. Het bord dat de bebouwde kom van Ardooie aankondigt, staat op ca. 50m voor het kruispunt Beverensestraat x Sprietstraat. 2.8. lijninfrastructuur Ter hoogte van het plangebied zijn er geen hoogspanningsleidingen aanwezig. Er lopen geen water- en/of gasleidingen doorheen het plangebied.


ju rid isc he ruimt elijke s tru ctuur 1. juridisch kader

1.1. gewestplan De gronden gelegen binnen de grenzen van onderhavig RUP werden in het gewestplan Roeselare – Tielt [KB 17|12|1979] bestemd als agrarisch gebied. De gedeeltelijke wijzigingen van het gewestplan Roeselare – Tielt [MB 23|11|1994 en MB 15|12|1998], hielden voor betrokken plangebied geen wijzigingen in.

1.2. BPA’s Binnen de plancontour van onderhavig RUP zijn geen goedgekeurde bpa’s gelegen. Wel situeren er zich in de onmiddellijke omgeving 3 bpa’s. Onmiddellijk aansluitend op het plangebied begrepen in onderhavig RUP, situeert zich: ten oosten het BPA Centrum West - De Plaats ten zuiden het BPA Centrum Zuid-West ten westen een sectoraal BPA zonevreemde bedrijven [dd.16|04|2003].

Het BPA Centrum West - De Plaats betreft de herziening van het BPA Centrum West [MB 11|10|1993], BPA De Plaats [MB 27|03|1985] en de gedeeltelijke wijziging van het BPA Centrum West [MB 09|09|2002]. Deze herziening werd goedgekeurd dd. 24|10|2008.

BPA Centrum Zuid-West dd. 20|11|1984

gewestplan Roeselare - Tielt

BPA Centrum West - De Plaats dd. 24|10|2008 wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

BPA Centrum Zuid - West [dd. 20|11|1984 & 11|10|1988] betreft een detaillering van de kern Ardooie. In 2005 werd een gedeelte van dit BPA herzien: BPA Centrum Zuid West, herziening A [03|03|2005]. De herziening betrof het voorzien in de aanleg van een rond punt op de N37 x Kortrijksestraat door AWV. 15

1.6. habitatrichtlijngebied Er bevinden zich geen habitatgebieden binnen de contouren van het plangebied. 1.7. duinendecreetgebied Niet van toepassing. 1.8.

beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten Binnen het gebied bevinden zich geen beschermde monumenten, landschappen en/of dorpsgezichten.

SBPA Zonevreemde bedrijven dd. 16|04|2003 BPA Centrum Zuid - West dd. 11|10|1988

1.3. RUP’s Binnen de contour van onderhavig RUP zijn geen goedgekeurde rup’s gelegen. Het BPA Centrum Zuid - West, herziening A [dd. 03|03|2005] is momenteel in herziening gesteld; het oorspronkelijk gepland rond punt wordt niet uitgevoerd waardoor een herziening ten behoeve van de bestaande woningen die in een zone voor openbare weg kwamen te liggen, noodzakelijk is. Hiertoe wordt het RUP “Herziening Centrum Zuid-West, herziening A” opgemaakt. 1.4. vogelrichtlijngebieden Er bevinden zich geen vogelrichtlijngebieden binnen de contouren van het plangebied. 1.5. Geen. BPA Centrum Zuid - West, herziening A dd. 03|03|2005 16

RAMSAR

Bij Besluit van de administrateur-Generaal d.d. 08|11|2012 werd namens de Vlaamse Regering de inventaris van het Bouwkundig Erfgoed vastgesteld, conform de bepalingen van art. 12/1 van het Decreet van 03/03/1976 ter bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten, gewijzigd bij decreet d.d. 27|03|2009. Door de vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 08|11|2012 treden een aantal andere wettelijke bepalingen in de Vlaamse decreet- en regelgeving in werking. In toepassing van art. 12/2 van ditzelfde decreet kan een sloopvergunning van het betreffende erfgoed slechts worden afgeleverd na een onroerend erfgoedtoets. Dit geldt enkel voor constructies uit de vastgestelde inventaris die niet opgenomen zijn in de lijst van het beschermd erfgoed. In het plangebied is de Kapel Onze-Lieve-Vrouw van Vrede opgenomen in deze inventaris. 1.9. waterwingebied Binnen het plangebied bevinden zich geen waterwingebieden en beschermingszones type I, II of III, afgebakend volgens het Besluit van de Vlaamse Regering rup sprietstraat | okt. ‘13 | wvi

van 27-03-1985 houdende nadere regelen voor de afbakening van waterwingebieden en de beschermingszones. 1.10. VEN en IVON-gebied Het plangebied ligt niet in de omgeving van een gebied van het VEN/IVON. Het meest nabije VEN-gebied is het Ardooieveld [nr. 124, grote eenheid natuur] op ruim 6 km van het plangebied.

Door het plangebied lopen een aantal buurt- en voetwegen, zie het uittreksel uit de atlas der buurtwegen. Volgende chemins vallen samen met gemeentewegen: chemin n° 13: de Hellestraat chemin n° 14: de Beverensestraat volgt deels dit tracé chemin n° 33: de Sprietstraat Volgende sentier kwam voor in het plangebied: sentier n°67: deze werd in 1989 afgeschaft

1.12. VHA, Vlaams hydrologische atlas Het plangebied is volgens de VHA gelegen binnen het bekken van de Leie en het deelbekken van de Mandel. Binnen het plangebied van onderhavig RUP zijn geen bevaarbare waterlopen of geklasseerde onbevaarbare waterlopen gelegen. In het zuidwestelijke deel van het plangebied bevindt zich een eutrofe plas. Langs de zuidelijke grens, ter hoogte van de Beverensestraat is een gracht gelegen, evenals ter hoogte van het grasland gelegen aan de Hellestraat.

1.11. atlas der buurtwegen Het geheel der plannen, algemeen bekend als de Atlas der Buurtwegen[1840-45], wordt gevormd door: een algemeen plan van de gemeente met het geheel van buurtwegen [1:10.000] tabellen met gegevens per weg: lengte, breedte, eigenaar van de bedding aparte kaarten met latere toevoegingen en afschaffingen, eveneens met de toegevoegde tabellen. De kaartenleggers van de Atlas der Buurtwegen, die werden opgemaakt per deelgemeente, tonen twee types buurtwegen: chemin of weg waarvan de bedding aan de overheid toebehoort, werd in de atlas opgenomen met een dubbele volle lijn sentier of voetweg met een private bedding, maar met een publiekrechterlijke erfdienstbaarheid van doorgang, staan opgetekend met een dubbele stippellijn. Beide wegen zijn voor alle gebruikers vrij toegankelijk en mogen dus niet afgesloten worden. Sterker nog, de gemeente is in beide gevallen verplicht om ze te onderhouden. wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

Atlas der Buurtwegen 17

1.13. zoneringsplan Het zoneringsplan geeft weer in welke zuiveringszone een bepaald gebouw gelegen is en werd opgesteld in samenwerking tussen de gemeente en de Vlaamse Milieumaatschappij [VMM] in de periode 2006-2008. Per zuiveringszone is de burger, de gemeente, of de rioolbeheerder verplicht om bepaalde maatregelen te treffen. Het plangebied ligt binnen het zoneringsplan van Ardooie [09/06/2008 vaststelling van het definitief zoneringsplan door de minister, 28/08/2008 publicatie Belgisch Staatsblad].

zoneringsplan VMM

1.14. rooilijnplan Niet van toepassing.

sociale koopwoningen en sociale kavels. De drie categorieën samen vormen het sociaal objectief.

1.15. onteigeningsplan Niet van toepassing.

Het bindend gemeentelijk objectief gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen is 60. Deze verplichte toenameregeling geldt tot dat de procentuele verhouding tussen het aantal sociale huurwoningen en het in de nulmeting vermelde aantal huishoudens binnen de gemeente de drempel van 9% bereikt. Huidig aandeel sociaal huuraanbod volgens de nulmeting is in Ardooie 4,44%.

1.16. verordeningen gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater [BVR01|10|2004]: het opgevangen hemelwater dient in eerste instantie nuttig moet toegepast worden [hemelwaterput], indien dit niet kan, moet het resterende gedeelte van het hemelwater worden geïnfiltreerd of gebufferd zodat in laatste instantie slechts een beperkt debiet vertraagd wordt afgevoerd. provinciale stedenbouwkundige verordening inzake overwelven van baangrachten: legt op dat het verboden is baangrachten geheel of gedeeltelijk te dempen of afvalwaterleidingen aan te sluiten op de overwelging of inbuizing. Overwelvingen of inbuizingen mogen oa maximaal een diameter van 7,5m hebben of anders gemotiveerd. geen gemeentelijke verordening van kracht van toepassing voor het plangebied.

gemeentelijk objectief voor sociale koopwoningen: Het provinciaal objectief voor sociale koopwoningen bedraagt 3846 woningen. Dit objectief is door de deputatie verdeeld, na gemotiveerde voorstellen van de gemeenten op grond van het gemeentelijk woonoverleg. De gemeente Ardooie kreeg 27 sociale koopwoningen toegewezen. gemeentelijk objectief voor sociale kavels: Het provinciaal objectief voor sociale kavels bedraagt 183 kavels. Dit objectief is door de deputatie verdeeld, na gemotiveerde voorstellen van de gemeente op grond van het gemeentelijk woonoverleg. De gemeente kreeg 1 sociale kavel toegewezen.

1.17. grond en pandendecreet Volgens het goedgekeurde zoneringsplan van de gemeente Ardooie, bevinden de bestaande woningen langs de Sprietstraat zich in het centrale gebied [oranje gearceerd, bestaande aansluiting op een zuiveringsstation]. . De bestaande woningen langs de Hellestraat en de rest van deze straat zijn ingekleurd als collectief te optimaliseren buitengebied [groene cluster]. De rest van het plangebied is niet ingekleurd. 18

normen sociaal woonaanbod per uitvoeringsplan Ruimtelijke uitvoeringsplannen die een bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren, kunnen eigenstandig procentuele objectieven en voorschriften vaststellen met betrekking tot de verwezenlijking van en sociaal woonaanbod in de schoot van de verkavelingen, groepswoningbouw en appartementsbouw, voorzover voldaan is aan enkele voorwaarden. JJ

maatregelen betreffende het betaalbaar wonen Op 18 maart 2009 werd het decreet gronden pandenbeleid goedgekeurd door het Vlaams Parlement. JJ sociaal objectief Dit objectief legt een aantal te realiseren sociale woningen op per gemeente voor de periode 2009-2020. Het sociaal objectief bestaat uit sociale huurwoningen,


Onderhavig rup voldoet aan deze voorwaarden, het is namelijk een gemeentelijk rup dat landbouwgebied naar woongebied bestemd en het rup is groter dan een halve hectare. Het bindend sociaal objectief werd in Ardooie nog niet verwezenlijkt, een oplegging van het sociaal objectief in het rup is vanuit het GPD niet verplicht maar wel mogelijk. De provincie West-Vlaanderen nam hierover een standpunt en is van mening dat “kunnen” in deze gevallen gelezen wordt als “moeten”. Dit betreft: min 40% tot max. 50%, indien de gronden eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen min 20% tot max 25%, indien de gronden eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen 1.18. eigendomsstructuur Onderstaande figuur heeft een beeld van de eigendomsstructuur. Een private projectontwikkelaar heeft evenwel aankoopsovereenkomsten -onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een verkavelingsvergunning- afgesloten met de eigenaars van de landbouwgronden ten zuiden van de Hellestraat.

eigendomsstructuur plangebied wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

19

2. vergunningen

2.1. verkavelingsvergunning Binnen het plangebied komt 1 niet-vervallen verkavelingsvergunning voor met name: VK.007.390.3/64 tris /21.06.1999 - dd. 21/06/1991

2.2.

stedenbouwkundige vergunningen Volgnummers zie plan bestaande toestand. nr. op plan 1 2 3 4 5 6

adres Sprietstraat 18A Sprietstraat 18A Sprietstraat 18 Sprietstraat 16 Sprietstraat 14 Sprietstraat 12

dossiernummer. 1993/0070 2001/0109 1992/0066 1991/0020 1990/0075 1991/0062

7

Sprietstraat 8-10

8 9 10

Hellestraat 3 Hellestraat 3 Hellestraat 1

11 12 13 14 15

Sprietstraat 4 Sprietstraat 4 Sprietstraat 6 Hellestraat zn. Sprietstraat zn.

20

2.3. milieuvergunningen Op 15|01|1996 verleende de gemeente Ardooie een milieuvergunning klasse 2 voor een schrijnwerkerij gelegen te Sprietstraat 2, milieuvergunning welke eindigt op 15|01|2016. Op 19|10|1998 verleende de gemeente Ardooie een milieuvergunning klasse 2 voor een metaalschrijnwerkerij gelegen te Sprietstraat 2, milieuvergunning welke eindigt op 19|10|2018. ref. Agentschap RO

verlener gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente

09/08/1993 23/04/2001 17/07/1992 08/04/1991 20/08/1990 08/07/1991

bouwen van een woning plaatsen van houten tuinhuisje bouwen van een woonhuis bouwen woning bouwen van een woonhuis bouwen van een woonhuis

1999/0028

gemeente

03/05/1999

2002/0113 2010/0102 1995/0016 1965/0022

gemeente gemeente gemeente gemeente

05/08/2002 13/12/2010 15/05/1995 02/07/1965

bouwen van bedrijfswoning met stapelplaats en stallingen voor paarden wijzigen gevelmaterialen ééngezinswoning slopen garage/berging + nieuwbouw garage/berging verbouwen woning bouwen van een hok de woning wordt geacht vergund te zijn bouwen van een woonhuis verbouwen van woonhuis en werkplaats de woning wordt geacht vergund te zijn plaatsen van een schuilhok voor dieren bouwen elektriciteitscabine

8.11/37020/760.1

1965/0039 1977/0049

503.563/77

gemeente gemeente

17/09/1965 24/06/1977

1997/0121 1983/0072

503.591/83 MV/DD

gemeente gemeente

20/10/1997 02/02/1984


pla n n ingsc ont ext 1. op vlaams niveau

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen [RSV] Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen [RSV] is vastgesteld door de Vlaamse regering op 23 september 1997. Het omvat een informatief, richtinggevend en bindend gedeelte.

Het RSV vormt het kader voor de provinciale en gemeentelijke structuurplannen en werkt aldus door op het provinciale en gemeentelijke niveau.

1.1.

Het RSV geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling aan voor vier structuurbepalende elementen en componenten op Vlaams niveau: stedelijke gebieden en stedelijke netwerken; elementen van het buitengebied; economische knooppunten; lijninfrastructuren. De visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling wordt op kernachtige wijze uitgedrukt in de metafoor ‘Vlaanderen open en stedelijk’. Concreet is het ruimtelijk beleid op Vlaams niveau gericht op: het versterken van stedelijke gebieden en netwerken door bundelen van functies en activiteiten; het behoud en de versterking van het buitengebied door bundeling van wonen en werken in de kernen van het buitengebied; het concentreren van economische activiteiten in economische knooppunten; het optimaliseren van de bestaande verkeers- en vervoersstructuur en het verbeteren van het openbaar vervoer.


De gemeente behoort tot het buitengebied, beperkte delen van Ardooie zijn evenwel gelegen binnen het regionaalstedelijk gebied Roeselare. Het buitengebied is dit gebied waar de open en onbebouwde ruimte overweegt. Het RSV wil het bestaande buitengebied behouden en waar mogelijk versterken. De belangrijkste doelstellingen voor het buitengebied zijn: het ontwikkelen van landbouw, natuur en bossen in goed gestructureerde gehelen, het afstemmen van ruimtelijk beleid en milieubeleid op basis van het fysisch systeem en het tegengaan van versnippering van de open ruimte door landbouw-, bosbouw-, woon- en werkfuncties zoveel mogelijk te bundelen. Het RSV selecteert Ardooie omwille van zijn belangrijke industriële tewerkstelling als specifiek economisch knooppunt. Als economisch knooppunt komt het in aanmerking voor de ontwikkeling van nieuwe regionale bedrijventerreinen. Ardooie is gelegen in een aaneengesloten open- ruimtegebied met een specialisatie van groententeelt [het Roeselaarse] en een concentratie van intensieve veeteelt [omgeving Torhout-Tielt]. Open- ruimtegebieden zijn van belang voor het goed functioneren van buitengebiedfuncties als landbouw, natuur, bosbouw... De A17/E403 wordt in het RSV aangeduid als hoofdweg. De hoofdweg verbindt groot- en regionaalstedelijke gebieden in Vlaanderen met stedelijke gebieden

erbuiten. De Ring rond Roeselare, R32 [oorspronkelijk gedeeltelijk] en de N37 zijn geselecteerd als primaire weg II. Een primaire weg II heeft een verzamelfunctie tussen het stedelijke gebied naar het hoofdwegennet. Bij de herziening3 van het RSV werd het recent aangelegd deel van de R32 tussen de N32 en de E403, oprit 8 ook geselecteerd als primaire weg II. De spoorlijn Gent - De Panne wordt in het RSV naar voor geschoven als één van de twee alternatieven voor het verbinden van de IJzeren Rijn met de Chunnel. 1.2. herzieningen RSV Op 12 december 2003 heeft de Vlaamse regering de gedeeltelijke herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen definitief vastgesteld. In deze herziening komen er twee belangrijke aspecten aan bod: ruimte voor wonen enerzijds en ruimte voor bedrijvigheid anderzijds. Op 17 december 2010 heeft de Vlaamse regering de tweede herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen definitief vastgesteld. De tweede herziening gaat hoofdzakelijk over het actualiseren van het cijfermateriaal rond wonen, werken, open ruimte, recreatie en infrastructuur. Er is tevens een afstemming met het decreet gronden pandenbeleid.

3 Besluit Vlaamse regering 17 december 2010

21

1.3.

ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos In uitvoering van het RSV stelt de Vlaamse overheid een ruimtelijke visie op voor landbouw, natuur en bos voor de regio Leiestreek. De visie vormt de basis voor het opmaken van concrete afbakeningsplannen voor landbouw, natuur en bosgebieden. Op 14|11|2008 werd het afbakeningsvoorstel voor de Leiestreek goedgekeurd. Het plangebied van het GRUP Sprietstraat situeert zich in de deelruimte “Plateau van Tielt”. Globaal genomen is in de deelruimte Plateau van Tielt de landbouw ruimtelijk structurerend op Vlaams niveau. Het ruimtelijk beleid ondersteunt glastuinbouw [en intensieve veeteelt] in de concentratiegebieden van Vlaams niveau. Voor de natuurlijke structuur zijn vooral de beekvalleien ruimtelijk structurerend. Vooral de Poekebeek en de beekvallei bij de Egemse Veldekens hebben een regionaal belang. Meestal heeft de natuur in de beekvalleien een ondergeschikte functie. Ardooieveld is een belangrijke te ontwikkelen boskern met belangrijke natuurwaarden. Enkele stapsteenbosjes, verspreid over het plateau worden verder ontwikkeld. De structurerende reliëfelementen van het Plateau van Tielt en zijn uitlopers worden gevrijwaard.

gewenste ruimtelijke structuur Plateau van Tielt - Gebied West: Kortemark - Tielt | natuur en bos regio Leiestreek 22

bron: ruimtelijke visie voor landbouw,

Voor de omgeving van het plangebied is volgend ruimtelijk concept van toepassing: ruimtelijk-functioneel samenhangende gebieden vrijwaren voor land- en tuinbouw de hoofdfunctie van deze gebieden is landbouw. in deze aaneengesloten landbouwgebieden worden land- en tuinbouw als ruimtelijke drager erkend en gevrijwaard. rup sprietstraat | okt. ‘13 | wvi

er wordt gestreefd naar een bundeling van glastuinbouw. open historische kouters worden gevrijwaard. binnen het landbouwgebied komen kleine landschapselementen voor [dreven, houtkanten, hagen, knotbomen, beken, sloten, poelen, ...] die relicten vormen van het traditionele landschap. Er wordt gestreefd naar het behoud en het versterken van een netwerk van deze elementen. Aansluitend op de voor natuur belangrijke beekvalleien komen in het landbouwgebied verspreid kleinere beken en sloten voor waar een goede waterkwaliteit van het oppervlaktewater dient nagestreefd. Een betere landschapsecologische basiskwaliteit wordt bekomen. Het netwerk aan kleine landschapselementen functioneert als ecologische infrastructuur en draagt bij tot de regionale identiteit. Er gaat bijzondere aandacht naar de verbindende functie van dit netwerk tussen beekvalleien en tussen de schaarse bossen; in de overstromingsgevoelige gebieden worden de landbouwfunctie en de waterbeheerfunctie zoveel mogelijk op elkaar afgestemd.

JJ HAG-kaart Op 3 juni 2005 besliste de Vlaamse Regering over een methodiek voor het herbevestigen van samenhangende agrarische gebieden. Voor deze gebieden kan een formele beleidsbeslissing op het niveau van de Vlaamse Regering genomen worden waarin het planningsproces voor landbouw, natuur en bos afgerond wordt én gesteld wordt dat er geen initiatieven op gewestelijk niveau voor bijkomende natuur– of bosgebieden binnen deze agrarische gebieden genomen worden. Het bestaande gewestplan wordt voor deze gebieden op dit moment beschouwd als een voldoende juridisch-


planologische vertaling van de gewenste agrarische structuur. De bestaande regelgeving binnen deze gebieden blijft ongewijzigd. De agrarische gebieden binnen het plangebied van dit RUP werden door de Vlaamse regering herbevestigd. Concreet betekent dit dat er rekening moet worden gehouden met de randvoorwaarden voor het opmaken van ruimtelijke uitvoeringsplannen die opgenomen zijn in de omzendbrief RO/2005/01.

1.4.

afbakening regionaalstedelijkgebied Roeselare Delen van het deelgebied 7: gemengd stedelijk ontwikkelingsgebied Roeselare-Noord situeren zich op grondgebied Ardooie. De afbakening van het regionaalstedelijk gebied Roeselare werd goedgekeurd dd. 21|11|2008 en voor wat betreft deelplannen 6,7 en 11 dd. 29|10|2010. Het afbakeningsvoorstel bevat evenwel geen elementen van belang voor onderhavig GRUP.

2. op provinciaal niveau

2.1.

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen [PRSWV] Het PRS-WV4 is goedgekeurd bij Ministerieel Besluit van 06 maart 2002. Naast het RSV vormt het PRS een referentiekader voor het ruimtelijk beleid in de gemeente.

herbevestigd agrarisch gebied

De visie en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie West-Vlaanderen sluit aan bij het RSV en geeft verdere invulling aan elementen die vragen om een samenhangend beleid over de gemeentelijke grenzen heen. De bindende bepalingen vormen het kader voor maatregelen waarmee de provincie de gewenste structuur wil realiseren. De visie van de provincie gaat uit van de ruimtelijke verscheidenheid van de verschillende regio’s. De provincie kiest om deze ruimtelijke verscheidenheid te behouden en te versterken. Daarom worden voor

4 Het PRS West-Vlaanderen is momenteel in herziening

23

structuurbepalende componenten op provinciaal niveau ontwikkelingsperspectieven toegekend die verschillend zijn naargelang het gebied waarin deze elementen gelegen zijn. De visie op provinciaal niveau over de verschillende deelstructuren wordt gebiedsgericht vertaald naar verschillende deelruimten. Per deelruimte worden voor specifieke elementen ontwikkelingsperspectieven en beleidsdoelstellingen geformuleerd. De gemeente Ardooie behoort tot de Middenruimte waarbij volgende beleidsdoelstellingen worden vooropgesteld: dynamische activiteiten in de stedelijke gebieden en de specifieke economische knooppunten concentreren een multifunctioneel kanaal uitbouwen de stedelijke gebieden versterken het regelmatig verspreid rasterpatroon van kernen opwaarderen; door de historisch gegroeide linten en de verspreide bebouwing is het kernenpatroon vervaagd. De selectie van - op regelmatige afstand gelegen - structuurondersteunende hoofddorpen zal het wonen en werken sterker bundelen. de verkeersontsluiting optimaliseren structurerende heuvelruggen, open-ruimteverbindingen, beekvalleien en bosgebieden vrijwaren Deze beleidsdoelstellingen worden verder uitgewerkt per deelstructuur.

JJ nederzettingsstructuur Ardooie is geselecteerd als structuurondersteunend hoofddorp en Koolskamp als woonkern in het buitengebied. Structuurondersteunende hoofddorpen zijn structuurondersteunend voor wonen en werken in het buitengebied en hebben een bovenlokale verzorgende rol. Woonkernen zijn structurerend voor wonen in het buitengebied en hebben een lokale verzorgende rol. Ardooie is gesitueerd binnen het “bundelingsgebied van kernen gelegen op een rasterpatroon”. De toepassing van een strikte gedeconcentreerde bundeling moet het gebied ruimtelijk structureren tot een gelijkmatig verspreidingspatroon van hoofddorpen.

verkeer- en vervoersstructuur De provincie selecteert de secundaire wegen. De R32 [gedeeltelijk aan te leggen5], van de N32 [Roeselare-Noord] tot de E403/A17. wordt geselecteerd als secundaire weg categorie I: De N50, van de N50f Siemenslaan [Oostkamp] tot de N399 [Ingelmunster] als secundaire weg categorie II. JJ

natuurlijke structuur De provincie heeft de taak om natuurverbindingsgebieden en ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang aan te duiden. Voor Ardooie betreft het de volgende selecties: natuuraandachtszone: de omgeving van Ardooieveld en de Leie- en Mandelvallei [ten zuid-oosten van Ardooie] natuurverbindingsgebied: de Veldbeek, de Roobeek en de Ringbeek JJ

landschappelijke structuur Uitgangspunten voor de gewenste landschappelijke structuur zijn: het behoud en de ontwikkeling van de diversiteit en de herkenbaarheid van de West-Vlaamse landschappen; het landschap als raamwerk bij afweging; het formuleren van gedifferentieerde ontwikkelingsperspectieven voor en een indicatieve selectie van structurerende landschapselementen, -componenten en -eenheden. JJ

Het Ardooieveld wordt aanzien als een gaaf landschap; een landschap met een uitgesproken relictwaarde en met een samenhang tussen de landschapskenmerken. Het beleid is er gericht op het behoud en het versterken van de traditionele kenmerken en van de karakteristieke relicten. Het Land van Roeselare-Tielt, waartoe ook Ardooie behoort, wordt aangeduid als ‘nieuw landschap’. In nieuwe landschappen zijn de traditionele structuren gewist en staat het creëren van een nieuwe identiteit voorop. In de omgeving van Ardooie wordt volgend element indicatief [en niet limitatief] aangeduid als bovenlokale landschapscomponent en -element: structurerende reliëfcomponenten: Rug van Tielt [Pittemberg-Aarsele-Kanegem]; 2.2. herziening PRS-WV Momenteel loopt een herziening van het PRS. In zitting van 12 januari 2012 heeft de deputatie het adendum van PRS goedgekeurd ten behoeve van de plenaire vergadering.

5 reeds gerealiseerd

24


3. op gemeentelijk niveau

3.1.

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Ardooie Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Ardooie werd door de Deputatie in zitting van 8 mei 2008 goedgekeurd. De visie en elementen uit het goedgekeurd GRS Ardooie die van belang zijn voor het voorliggend RUP worden hier opgesomd.

Hierdoor wordt het wonen binnen de kernen gestimuleerd en verhoogt het draagvlak voor voorzieningen. Een verantwoord aanbod op maat van de gemeente moet een gunstige invloed hebben op de stijgende bouwgrondprijzen in de gemeente. De gebieden worden gedifferentieerd ingevuld, in functie van hun ligging en mogelijkheden. Een gedifferentieerd aanbod speelt in op de verschillende behoeften op het vlak wonen. Een goede verbinding voor langzaam verkeer [zwakke weggebruikers] met het centrum staat bij de invulling van de gebieden steeds voorop.

Het plangebied is gelegen in de entiteit “kern Ardooie”. Volgende concept heeft betrekking op onderhavig plangebied:

gewenste woonstructuur, RD p. 117 Volgende uitgangspunten worden voorgesteld m.b.t. het wonen, van toepassing op onderhavig RUP: een sociaal huisvestingsproject op maat van Ardooie Aangezien Ardooie reeds over een aanzienlijk aanbod aan sociale woningen beschikt [sociale huur- en koopwoningen vormen reeds de 15% van het totale woningaanbod die de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij als streefcijfer hanteert], wordt voor de resterende geraamde behoefte aan sociale huisvesting in de planperiode geopteerd voor gericht sociaal huisvestingsbeleid. De bijkomende sociale huisvestingsprojecten [te lokaliseren] worden beleidsmatig geschat op ongeveer 25 woongelegenheden. Dit wordt onder meer gerealiseerd door het volgen van het provinciaal beleidskader inzake het voorzien van sociale woongelegenheden bij het aansnijden van nieuwe woonzones [nieuw te bestemmen woongebied of aansnijden van woonuitbreidingsgebieden] groter dan 1 hectare. In functie van de sociale woningbouw zal overleg worden georganiseerd met de actoren in de sector.

kernversterking door ontwikkeling van goed gelegen binnengebieden en compacte uitbreiding van het woonweefsel De woonfunctie van de kern wordt versterkt door de ontwikkeling van goed gelegen binnengebieden en compacte uitbreiding van het woonweefsel. JJ

gewenste ruimtelijke structuur van de kern Ardooie | bron: GRS Ardooie


3.1.1.

differentiatie van de woningvoorraad Om de tendens van de gezinsverdunning te volgen zal er in toenemende mate behoefte zijn aan kleinere woningen. Er wordt hierop ingespeeld door een verdere verdichting van de gemengde woongebieden door het vervangen van woningen door meergezinswoningen en door het voorzien van kleinere betaalbare woningen in goed gelegen en nieuw te ontwikkelen binnengebieden. Binnen deze gebieden ligt de klemtoon op 25

kleinere betaalbare woningen. De woningen worden er verweven met ‘grotere’ hedendaagse woningen voor jonge gezinnen [met kinderen].

Een minimale dichtheid van 15 woongelegenheden per ha wordt gehanteerd. JJ

Bejaardenwoningen kunnen binnen de planperiode zowel door particulieren worden gerealiseerd [serviceflats] als door de overheid. Gemeente, OCMW en sociale huisvestingsmaatschappijen starten gezamenlijk kleinschalige huisvestingsprojecten voor bejaarden op. Plaatsen waar bejaardenwoningen worden voorzien, dienen aan volgende principes te voldoen: ontwikkeling van projecten in goed gelegen binnengebieden. Voorzieningen zijn op loopafstand te bereiken; kleinschalige projecten en een verweving met het geheel van de woningvoorraad. een duidelijke afbakening en begrenzing van de woongebieden in afstemming met de overige deelstructuren Om de leefbaarheid van de woonkernen te garanderen en de coherentie van de ruimtelijke, visuele en landschappelijke structuur te vergroten, worden de woongebieden duidelijk ruimtelijk gedefinieerd. De grenzen worden versterkt, rekening houdend met de nood aan buffering die de aanwezigheid van industrie en infrastructuur induceren. typologische differentiatie De differentiatie van het aanbod vertaalt zich in mogelijkheden tot verschillende typologieën: alleenstaande bebouwing, rijbebouwing, appartementen, enz. Gelet op de beperkte schaal van de kernen wordt geen gebiedsgerichte differentiatie van typologieën voorgesteld. De keuze van de gepaste typologie gebeurt in afstemming met de kwaliteiten en draagkracht van de kavel en omgeving [stedenbouwkundige inpassing]. 26

invulling van de taakstelling aan nieuwe woonomgevingen

Het cijfermateriaal is verouderd en niet meer van toepassing. Het werd ondertussen geüpdatet middels een geactualiseerde woonbehoeftenstudie. Zie onder 3.2. actualisatie woonbehoeftenstudie “Op basis van de confrontatie tussen de taakstelling [uit het provinciaal structuurplan West-Vlaanderen] en aanbod is er tot 2007 nood aan ruimte voor 11 nieuwe woongelegenheden in de kern Ardooie of 1 ha. De kern Ardooie heeft immers een tekort van 27 woongelegenheden. Het aanbod van 16 woongelegenheden in Koolskamp zal worden ingevuld door een deel van de behoefte van de kern Ardooie, waardoor in de kern Ardooie nog een behoefte van 11 nieuwe woongelegenheden overblijft. Uitgangspunten bij de afbakening van nieuwe woonomgevingen zijn: het aansluiten bij een bestaand woonweefsel; een goede ontsluiting; nabijheid bij het centrum en voorzieningen; beperking van de aantasting van de open ruimte. Voor de woon- en woonuitbreidingsgebieden waarvoor het niet opportuun wordt geacht ze aan te snijden planinitiatieven zullen worden genomen [in de vorm van een ruimtelijk uitvoeringsplan] in functie van bestemmingswijziging.

nieuwe woonomgeving in de kern Ardooie Naast het activeren van het bestaande aanbod [zie informatief deel] moeten nieuwe woonomgevingen worden ontwikkeld voor de realisatie van 11 wooneenheden [tot 2007]. De twee bestaande woonuitbreidingsgebieden van de kern Ardooie komen hiervoor niet in aanmerking [zie motivatie in het informatieve gedeelte]. Het woonuitbreidingsgebied Stationstraat-Watervalstraat-Oude Lichterveldestraat wordt niet aangesneden, omwille van de aanwezigheid van: een vuurwerkopslagplaats; een beekvallei; waardevolle kleine landschapselementen: een waardevolle open-ruimtevinger in de kern Ardooie. Het woonuitbreidingsgebied BerlingmolenstraatGroenboomgaardstraat bestaat hoofdzakelijk uit laaggelegen gronden nabij de waardevolle vallei van de Robeek [overstromingsgebied] en wordt bijgevolg ook niet aangesneden. Om de behoefte aan ruimte voor nieuwe wooneenheden [buiten het bestaande juridische aanbod] in te vullen, worden er verschillende zoekzones ten opzichte van elkaar afgewogen. De zoekzones zijn geselecteerd op basis van volgende criteria: aansluitend bij het bestaande morfologische weefsel van de kern Ardooie; vrijwaren van aaneengesloten open-ruimtegebieden [landbouw]; vrijwaren van waardevolle elementen van de natuurlijke en landschappelijke structuur. rup sprietstraat | okt. ‘13 | wvi

sestraat. Het reeds gefragmenteerde gebied sluit morfologisch aan bij het centrum van de kern Ardooie, op ca. 500m van de markt.

Bijgevolg wordt ter hoogte van gebied 1, 1 ha aan ruimte voor nieuwe woongelegenheden gegenereerd binnen de planhorizon tot 2007.

Gebied 2 vertoont gelijkaardige kenmerken, toch is minder ingesloten door woonlinten.

Om de behoefte aan ruimte voor nieuwe wooneenheden in te vullen wordt aldus het gebied begrensd door de Beverensestraat in het zuiden, de Sprietstraat in het oosten en de Hellestraat in het noorden [gebied 1 of zie [A]7 op kaart] aangesneden. De aangeduide zoekzone [1 ha] wordt ontwikkeld voor de realisatie van 11 woongelegenheden, met aandacht voor: de kwalitatieve afwerking van de rand van de kern Ardooie; het combineren van de inpassing in het bestaande morfo-typologisch weefsel met het nastreven van een dichtheid van 15 woningen per hectare;

Gebied 3 ligt ingesloten tussen kleinhandel, bedrijvigheid en woonlinten langsheen de N37. De N37 vormt een sterke barrière die gebied 3 afscheidt van het centrum van de kern Ardooie. Aansluitend op bestaande bedrijvigheid en gelet op de ontsluitingsmogelijkheden vertoont dit gebied eveneens potenties voor bedrijvigheid [af te wegen in het deelluik bedrijvigheid].

situering zoekzones voor nieuwe woonomgeving | bron: GRS Ardooie

Op basis van deze eerste selectie komen volgende gebieden in aanmerking: gebied 1: gebied ten tussen de Hellestraat, Sprietstraat en Beverensestraat; gebied 2: ten westen van de Sprietstraat en ten zuiden van de beverensestraat; gebied 3: ten zuiden van de Roeselaarsestraat en ten westen de Izegemsestraat; gebied 4: ter hoogte van de Meulebeeksestraat/ Snellestraat; gebied 5: ten oosten van de Stationsstraat en ten noorden van de Berlingmolenstraat. Deze gebieden worden onderling afgewogen. Gebied 1 is een ingesloten gebied tussen de woonlinten langs de Hellestraat, Sprietstraat en Beverenwvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

Gebied 4 is een ingesloten open-ruimtegebied tussen de bedrijvigheid van de Tombrugstraat en de versnipperde bedrijvigheid ter hoogte van Doelstok en Bergmolen. Het gebied is in het zuiden van de kern Ardooie de enige openruimtecorridor die penetreert tot aan de N37. Gebied 5 ligt ingesloten tussen de woonlinten langs de Stationsstraat, de Berlingmolenstraat en de Melkerijstraat. Het gebied wordt in het noorden begrensd door het gemeentelijk sportcomplex. De gemeente wenst dit gebied prioritair vrij te houden voor een mogelijke uitbreiding op lange termijn van het gemeentelijk sportcomplex. conclusie Uit de kwalitatieve evaluatie van de verschillende zoekzones blijkt gebied 1 het meest geschikt voor het opvangen van de behoefte aan nieuwe woongelegenheden tot 2007 [buiten het bestaande juridische aanbod].

gebied 1 gelegen ter hoogte van Beverensestraat - Sprietstraat - Hellestraat meest geschikt voor het opvangen van de behoeften aan nieuwe woongelegenheden 27

de ontwikkeling van een gediversifieerd aanbod [zie ook provinciaal beleidskader voor sociale huisvesting]; de aanleg van gemeenschappelijke voorzieningen op het niveau van de wijk [speelplein, publieke ruimte als ontmoetingsplaats, enz.].

Deze doelstellingen worden geïntegreerd benaderd. Als basis wordt een verkavelingstypologie gehanteerd met een plaatselijk beperkte verdichting die toelaat ruimte vrij te maken voor publieke ruimte en recreatief groen [speelplein] op wijkniveau. De rest van gebied 1 wordt behouden als zoekzone voor de opvang van de woonbehoefte na 2007. Een woonbehoeftestudie dient de ontwikkeling vooraf te gaan.” 3.1.2. gewenste open ruimte structuur, RD p. 129 Er wordt gestreefd naar de versterking en ontwikkeling van de open ruimte. Dit streefdoel is ruimtelijk vertaald in: een versterking van de draagkracht van de agrarische structuur; de ondersteuning van de natuurlijke structuur door de uitbouw van de ecologische infrastructuur; het in stand houden van de landschappelijke identiteit door het behoud en het versterken van de identiteitsbepalende landschapselementen; het ondersteunen van het toeristisch-recreatief medegebruik van de open ruimte. De verschillende activiteiten in de open ruimte [landbouw, natuur, toerisme, recreatie, bedrijvigheid …] worden met elkaar verweven. Hoofdfunctie is en blijft de landbouw, maar het ruimtelijk inpassen van de verschillende nevenfuncties 28

creëert een draagvlak voor een leefbare en duurzame open ruimte. De visie op de open ruimte doet daarom ook eveneens uitspraken over de gewenste verhouding tussen de verschillende functies en de ontwikkelingsperspectieven ten aanzien van zonevreemde functies. ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde functies, RD p. 134 Ardooie wordt net als elke andere Vlaamse gemeente geconfronteerd met het fenomeen van zonevreemde bebouwing in de open ruimte. Het is een belangrijk aandachtspunt gelet op het groot aandeel verspreide bebouwing in de regio Roeselare-Tielt. In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan moet een visie ontwikkeld worden in verband met de ontwikkelingsmogelijkheden voor zonevreemde bebouwing. JJ

woningen Voor bestaande vergunde zonevreemde woningen in de open ruimte kan de woonfunctie behouden blijven. De woningen hebben de mogelijkheid tot verbouwen, herbouwen en in beperkte mate uitbreiden. De mogelijkheden tot verbouwen, herbouwen en uitbreiden zijn die volgens het vigerende [decreet van 18.05.1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en latere wijzigingen] juridisch-planologisch kader. 3.1.3.

gewenste verkeers- en vervoersstructuur, RD p. 137

JJ wensstructuur fietsverkeer Voor wat betreft de wensstructuur fietsverkeer, worden hoofdfietsverbindingen, aanvullende fietsverbindigenen en toeristisch-recreatieve fietsverbindingen onderscheiden. De Beverensestraat wordt aangeduid

als alternatieve fietsverbinding. Alternatieve fietsverbindingen zijn een aanvulling op het net van hoofdfietsverbindingen en maken gebruik van bestaande landelijke wegen zonder veel verkeer en met zo weinig mogelijk storende omwegen. Aangezien gebruikgemaakt wordt van bestaande wegen zijn hiervoor geen ingrijpende financiële inspanningen nodig. Enkel een aangepaste bewegwijzering lijkt aangewezen. Tussen Ardooie, Koolskamp en de omliggende kernen zijn verschillende trajecten mogelijk. JJ verkeersstructuur kernen Op het niveau van de kernen vormt een duidelijke verkeersstructuur het uitgangspunt. Principes zijn: alle wegen krijgen een duidelijke plaats in de verkeershiërarchie. De functie van de weg moet duidelijk afleesbaar zijn in de inrichting ervan; voor doortochten wordt een samenhangend concept uitgewerkt, waarbij overgangs- en centrumgebieden worden afgebakend met elk hun eigen snelheidsregime. De snelheid wordt afgedwongen door de inrichting van de weg. De overgang tussen twee snelheidsregimes wordt bij voorkeur geaccentueerd door poorten; een verzorgde en kwaliteitsvolle aanleg van het openbaar domein vormt een onderdeel van de opwaardering en functioneel-ruimtelijke versterking; landelijke wegen en kerkwegels worden optimaal benut als voeten fietswegen die de kern verbinden met de omliggende ruimte. Sluikverkeer op deze landelijke wegen wordt zoveel mogelijk geweerd. In veel gevallen zijn deze landelijke wegen uitstekende alternatieve fietsroutes; woonstraten met enkel lokaal verkeer worden [op termijn] aangelegd als zone 30.


JJ wegcategorisering In het mobiliteitsplan6 van de gemeente Ardooie werd de Beverensestraat geselecteerd als een lokale weg categorie II.

gescheiden verkeer [autoverkeer/fietsers] naar gemengd verkeer aangeven.

Voor lokale wegen type II worden volgende inrichtingsprincipes geformuleerd: bij voldoende brede wegen, fietsstroken of fietssuggestiestroken, prioritair bij verbindingen waar geen alternatieve fietsroute voorhanden is; gemengd verkeer op smallere [landelijke wegen] met relatief minder verkeer.

acties op gemeentelijk niveau; JJ ruimtelijk uitvoeringsplan woongebied Beverensestraat [kern Ardooie], RD p. 145 “Voor het nieuwe woongebied ter hoogte van de Beverensestraat wordt een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt voor de herbestemming van agrarisch gebied als woongebied [circa. 5 ha]. Uitgangspunten hierbij zijn het voorzien in het noodzakelijke aanbod aan woongelegenheden, het voorzien in een aandeel aan sociale huisvesting [zie specifieke beleidskader van het provinciaal ruimtelijk structuurplan West-Vlaanderen] en een kwalitatieve afwerking van de rand van de kern Ardooie.”

Voor de vastlegging van de snelheidsregimes is rekening gehouden met de rol van de weg in de gewenste verkeersstructuur [categorisering] en met de ruimtelijke context [woonomgeving, open ruimte, enz.]. De inrichting van de weg moet het nagestreefde snelheidsregime ondersteunen. In het ideale geval wordt de snelheid afgedwongen door de inrichting van de weg. Volgende principes worden gehanteerd: Om de overgang tussen verschillende snelheidsregimes duidelijk te maken, kunnen ‘verkeerspoorten’ aangelegd worden. De belangrijkste situeren zich langs secundaire en lokale wegen, waar de overgang gemarkeerd wordt naar een lagere snelheidsklasse bij het binnenrijden van de bebouwde kom, wat samenhangt met de aanduiding van de verblijfsgebieden. Deze verkeerspoorten kunnen ook de overgang van

3.1.4.

6

synthesenota en beleidsplan van de ‘Mobiliteitsstudie Ardooie’ [2001, Belconsulting] zijn conform verklaard door de auditcommissie op 19 december 2002 en goedgekeurd door de gemeenteraad op 29 april 2002


acties, maatregelen en selecties

specifieke en gebiedsgerichte ruimtelijke kernbeslissingen; JJ versterken van de woonstructuur in de kernen, BD p. 152 “De woonstructuur in de kernen Ardooie en Koolskamp wordt versterkt door het activeren van het bestaand juridisch aanbod en door het ontwikkelen van een nieuw woongebied van 1 ha in de kern Ardooie [ter hoogte van de Beverensestraat], voor de realisatie van de taakstelling tot 2007.” 3.2.

De geactualiseerde woonbehoeftenstudie werd overgemaakt aan de Deputatie, ze wordt tevens toegevoegd als bijlage.

actualisatie woonbehoeftenstudie De woonbehoefte voor de gemeente Ardooie werd geactualiseerd en vervolgens goedgekeurd door de gemeenteraad van 24 oktober 2011.

Binnen de geactualiseerde woonbehoeftenstudie wordt een behoefte aangetoond van 78 woongelegenheden binnen de planhorizont 2008-2012. De gemeenteraadsbeslissing dd. 24 oktober 2011 met betrekking tot “goedkeuren van de woonbehoeftenstudie en de realisatie van 78 woningen in zoekzone 1”, luidt als volgt:

Gelet op het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, goedgekeurd door de Bestendige Deputatie van de provincie West-Vlaanderen op 8 mei 2008; Overwegende dat de woonbehoeftenstudie diende te worden geactualiseerd en aangepast; Overwegende dat de WVI de aanpassingen heeft doorgevoerd conform de bemerkingen van de provinciale planologische dienst; Overwegende dat het GRS voorziet om een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan op te maken voor het gebied aan de Sprietstraat; Overwegende dat een behoefte wordt geraamd om 78 nieuwe woningen te voorzien; Overwegende dat gelet op het GRS de zoekzone 1 [gebied 1 tussen de Hellestraat, Sprietstraat en Beverensestraat] de meest geschikte locatie is voor de opvang van de behoeften aan 78 nieuwe woningen; Overwegende dat gebied 1 een ingesloten gebied vormt tussen de woonlinten langs de Hellestraat, Sprietstraat en Beverensestraat; dat het reeds gefragmenteerde gebied morfologisch aansluit bij het centrum van de kern Ardooie op ca. 500 meter van het Marktplein; 29

Overwegende dat door het kiezen van zoekzone 1 de rand van de kern Ardooie kwalitatief zal worden afgewerkt; BESLIST: 21 ja-stemmen Art. 1: De aangepaste woonbehoeftenstudie zoals opgemaakt door de WVI [in bijlage] goed te keuren. Art. 2: De volledige behoefte van 78 woningen te realiseren in zoekzone 1 [ter hoogte van Sprietstraat] Art. 3: De gemeenteraadsbeslissing samen met de woonbehoeftenstudie ter goedkeuring over te maken aan de Bestendige Deputatie van de provincie West-Vlaanderen.

30


gewenste st ruc t uur | pla n opzet 1. concept JJ basislaag Binnen de plancontour zijn er zo goed als geen natuurlijke of groene elementen van een zekere waarde -met uitzondering van de eutrofe plas die als biologisch waardevol aangeduid wordt op de BWK en de knotbomenrij in het noorden- die bijzondere aandacht verdienen bij de opmaak van het stedenbouwkundig plan. Grenzend aan het plangebied is ter hoogte van de landbouwweg-Vlasbloemstraat de cirkelvormige structuur rond de vroegere omwalde mote nog waarneembaar in het landschap; dit uit zich in de aanwezigheid van een ietwat lager gelegen soortenrijk permanent cultuurgrasland met relicten van halfnatuurlijke graslanden. Aansluitend hierop, in het verlengde van de Vlasbloemstraat is een landbouwweg [zonder officieel statuut] gelegen. Deze omgeving sluit aan op het versnipperde open landschap. Langsheen de Beverensestraat is ter hoogte van het plangebied een langsgracht aanwezig, evenals langsheen de Hellestraat ter hoogte van het graslandperceel in het noorden.

Qua bebouwde elementen zijn er geen volumes op het terrein of aan de rand ervan aanwezig, die specifieke aandacht verdienen. Ter hoogte van het begin van de Sprietstraat staat een elektriciteitscabine ingeplant. Ter hoogte van de landbouwweg uitmondend op de Hellestraat, staat een “suikerijdrogerij” die opgenomen is in de erfgoedlijst van het VIOE [gelegen buiten het plangebied].


Op de hoek van de Hellestraat en de Sprietstraat staat de Kapel Onze-Lieve-Vrouw van Vrede, eveneens opgenomen in de erfgoedlijst van het VIOE. Deze kapel ondersteund met haag, zal blijvend deel uit maken van het openbaar domein. Wat betreft aansluiting op aanpalende infrastructuur is de zuidoostelijke zijde langsheen de Sprietstraat, ter hoogte van de elektriciteitscabine, nog onbebouwd. Meer naar het noorden toe, ligt een verkaveling langsheen de Sprietstraat. In het begin van de Hellestraat treft men eveneens bebouwing aan. Ter hoogte van het graslandperceel in het noorden, zijn zowel de oostelijke als de zuidelijke zijde van het terrein ontsluitbaar op de aanpelende wegenis, respectievelijk op de Brabantstraat of op de Hellestraat. Het kruispunt Beverensestraat x Sprietstraat is momenteel verkeerskundig niet optimaal ingericht; er gebeuren hier op regelmatige basis ongevallen. Het aanwezig dubbelrijrichtingsfietspad is minder opvallend aanwezig, waardoor er vaak ongevallen met zwakke weggebruikers gebeuren t.h.v. de Beverensestraat. Deze elementen vormen het vertrekpunt voor de ontwikkeling van het terrein en zullen geïntegreerd worden bij de inrichting van het publiek domein. Het vormen de aanknopingspunten voor het verweven van de nieuwe woonwijk in het bestaande verkavelings- en open ruimte weefsel van de gemeente Ardooie.

31

JJ

publieke ruimte en infrastructuur

publieke ruimte en [recreatief] groen De [welliswaar beperkt] aanwezige elementen binnen de basislaag sturen de inrichting van het openbare domein aan. De poel wordt aangegrepen als vertrekbasis voor de publieke ruimte en het integreren van groen op wijkniveau. Aansluitend op deze groene ruimte worden relaties uitgebouwd; enerzijds met bestaande structuren in het landschap, zoals bv. de vroegere mote die geaccentueerd kan worden, de landbouwweg en de afwerking van het plangebied naar het aanpalende westelijk gelegen open landschap. Anderzijds worden vanuit deze groene entiteit relaties uitgebouwd met de te ontwikkelen nieuwe woonomgeving. De private landbouwweg kan tevens verplaatst worden tot tegen aan de plancontour van onderhavig RUP, om zo de landbouwstructuur ten goede te komen. In het verlengde van de poel, richting Sprietstraat, wordt een ruimte voorzien waar de bedieningsinfrastructuur voor het te ontwikkelen gebied zich verknoopt. Ter hoogte van de elektriciteitscabine wordt aansluiting gezocht op de Sprietstraat. De elektriciteitscabine kan een plaats krijgen in het openbare domein en geïntegreerd worden door middel van groen. De berm met gracht ter hoogte van de Beverensestraat fungeert als natuurlijke begrenzing ten zuiden van het gebied en sluit aan op de landschappelijke structuur die uitgebouwd wordt ter hoogte van de landbouwweg. Waterberging, onder de vorm van bv. een wadi aansluitend op de poel, kan tevens een plaats krijgen in het openbare domein. Trage verbindingen worden als doorsteken in de wijk voorzien, ze krijgen een plaats in een natuurlijk ingerichte omgeving en verbinden onderling pleingehelen of parkeerhavens met elkaar. 32

ontsluiting De Beverensestraat, Sprietstraat en Hellestraat enerzijds zijn voor wat betreft het centraal gelegen te ontwikkelen gebied de aanpalende lokale wegen, voor wat betreft het noordelijk gelegen te ontwikkelen gebied zijn dit de Sprietstraat en Hellestraat. Er wordt geopteerd om de hoofdontsluiting van beide te ontwikkelen zones te richten op de Sprietstraat, aangezien dit verkeerskundig de meest aangewezen en meest logische ontsluiting vormt. Het gedeelte van de Sprietstraat richting Beverensestraat, zal plaatselijk verbreed worden vanaf de nieuwe hoofdontsluiting ten behoeve van een verkeersveilige inrichting en optimale afwikkeling van het kruispunt met de Beverensestraat. Ook de heraanleg van het kruispunt Sprietstraat x Beverensestraat wordt opgenomen in het ontwerp van de wijk. Langsheen de Beverensestraat kunnen maatregelen genomen worden inzake bv. het afremmen van de rijsnelheid door het aanleggen van een verkeersplateau of door het duidelijk markeren van de toegang tot de wijk / bebouwde kom door een poorteffect te creëren. Ter hoogte van de Hellestraat wordt een ondergeschikte ontsluiting voor het centraal gelegen te ontwikkelen gebied voorzien. De percelen palend aan de Beverensestraat kunnen geen toegang nemen via de Beverensestraat, dit dient te geschieden via de interne wegenis, langsheen de Hellestraat en de Sprietstraat is rechtstreekse ontsluiting van de individuele kavel wel mogelijk.


Parallel aan de Sprietstraat wordt intern in het gebied een woonstraat voorzien, deze woonstraat sluit aan op de centrale bedieningsinfrastructuur. Aantakkend op deze woonstraat wordt een erfstraat voorzien. Aansluitend op de erfstraten kunnen voetgangersdoorsteken gerealiseerd worden naar de pleinen en groene ruimtes. Het traag verkeer maakt tevens gebruik van de woonstraten en omliggende lokale wegen om zich op een veilige manier te verplaatsen naar het centrum. verkeersveilige en verkeersleefbare7 wijk Binnen de nieuw te ontwikkelen wijk primeert de woon -/ verblijfsfunctie en krijgt de verkeersfunctie een ondergeschikte rol toebedeeld. Gemotoriseerd verkeer dat hier geen bestemming heeft, wordt ontraden. De woonwijk kan bv. als een zone 30 of een woonerf worden ingericht. De inrichting van het openbaar domein maakt bijgevolg geen scheiding tussen weg, voetpad en fietspad. Ten aanzien van het ruimtegebruik worden voorzieningen ten behoeve van het verblijven ingericht; groen, speelruimte, ontmoetingsruimte, maar ook voor de lokale aspecten van verplaatsen wordt voldoende parkeerruimte voorzien.

7 op niveau van de woonwijk bedoelt men met de term ‘verkeersleefbaarheid’ dat de druk van het verkeer op de omgeving het kwaliteitsvolle functioneren van de mens in zijn directe omgeving niet in de weg mag staan


33

JJ

bebouwing

verdichtingsproject in relatie met de morfologie en typologie van de omgeving Beide projectzones liggen ingebed in een omgeving met een lage tot zeer lage dichtheid. Om geen schaalbreuk te veroorzaken wordt als basis een verkavelingstypologie gehanteerd met een plaatselijke verdichting die toelaat ruimte vrij te maken voor publieke ruimte en recreatief groen op wijkniveau. Hierbij wordt gestreefd naar een dichtheid van min. 15 woningen per ha. Zowel open, koppel-, als aaneengeschakelde bebouwing wordt toegelaten, waardoor een mix aan woontypologieën [onder de vorm van kleine kavels, gemiddelde kavels, koppelbebouwing, kangoeroewoningen, sociaal, ...] voorzien kan worden. Meergezinswoningen zijn binnen het plangebied niet toegelaten. Deze eerder stedelijke typologie is mogelijk binnen het centrumweefsel van Ardooie. De infrastructuur en de groenstructuur sturen de opdeling in bebouwingszones aan. De reeds bestaande bebouwing en typologie langsheen de Sprietstraat wordt als het ware gespiegeld langsheen de interne woonstraat. Centraal in het plangebied t.h.v. het pleingeheel, wordt een meer dense zone voorzien onder de vorm van geschakelde bebouwing. Ook langsheen de westelijke zijde wordt een geschakelde bebouwingstypologie met een uniforme architectuur en een landschappelijke inkleding op eigen perceel ten aanzien van de aanpalende open ruimte voorgesteld. Dit kan onder de vorm van een gemengde streekeigen houtkant, streekeigen gemengde haag,... Ter hoogte van de Beverensestraat wordt een gelijkaardige typologie voorgesteld zoals deze ter hoogte van de Sprietstraat. In functie van onder meer een optimale zonoriëntering worden de kavels ontsloten 34

via de nieuwe interne wegenis en niet via de Beverensestraat. Een maximale zuidgerichte oriëntatie van de tuinen wordt inzake duurzaam energiegebruik over het gehele plangebied nagestreefd. De ‘restgronden8’ gelegen tussen de plangrens van onderhavig RUP en de landbouwweg, kunnen ingericht worden als een gemengde houtkant in functie van een optimale landschappelijke integratie. Deze ‘restgronden’ blijven agrarisch gebied, maar kunnen ingeschakeld worden voor de integratie van de verkaveling in het landschap. differentiatie van de woningvoorraad Het gegeven van sociale en/of betaalbare huisvesting, zoals o.a. bepaald in het GRS, en tevens in uitvoering van het gronden pandendecreet, kan niet rechtstreeks vertaald worden binnen het RUP. Door ruimtelijke principes en randvoorwaarden vast te leggen rond maximaal bouwvolume en maximale kavelgrootte kan de gemeente dit gegeven binnen het RUP sturen. Dit gegeven wordt concreet vertaald naar de volgende maxima binnen de projectzone t.h.v. de Sprietstraat Beverensestraat: minstens 40% van de bouwvolumes < kleiner 550 m³ en minstens 40% van de kavels < 500 m². De verdichting wordt middels een uniforme architectuur ontwikkeld worden. Deze woningen worden verweven met ‘grotere’ woningen voor jonge gezinnen.

8 ontstaan naar aanleiding van voorafgaandelijke besprekingen met dienst Ruimtelijke Planning W-Vl. Eerdere inrichtingsvoorstellen die ter voorafgaandelijke bespreking met de dienst werden opgemaakt, handelden over het volledige gebied [zie bijlage] tot aan de landbouwweg. Echter, aangezien dit iets meer bedraagt dan 5,2ha [15w/ha], kon vanuit de dienst RP niet akkoord gegaan worden met het voorzien van de plangrens tot aan de landbouwweg - er diende een keuze gemaakt in noordelijk deel of inperken van de plangrens ten westen [zie voorstel in bijlage]



35

2. ontwerpend onderzoek JJ

projectzone t.h.v. Sprietstraat - Beverensestraat

binnen onderhavig projectvoorstel [indicatief]: 72 woongelegenheden | percelen oppervlakte projectzone: 4,74ha dichtheid: 15,20 w/ha gemiddelde oppervlakte per perceel: ca. 475m² aandeel publiek groen: min. 12%

algemene ontwerpprincipes, te vertalen in stedenbouwkundige voorschriften: dichtheid: min. 15 w/ha over beide projectzones heen oriëntatie percelen en inplanting gebouwen i.f.v. maximale licht- en zonbenutting. Voorschriften dienen bijgevolg bv. toe te laten dat sommige gebouwen op de perceelsgrens worden ingeplant. garages en bijgebouwen dienen deel uit te maken van het hoofdvolume of er fysisch één geheel mee te vormen, behoudens bijgebouwtjes < 12 m². aspect ontsluiting : hoofdontsluiting; Sprietstraat t.h.v. elektriciteitscabine aanvullende ontsluiting; Hellestraat er wordt binnen huidig projectvoorstel niet geopteerd voor een nieuwe ontsluiting op de Beverensestraat, gelet op de gebrekkige zichtbaarheid in westelijke richting en de nabijheid van het kruispunt Beverensestraat x Sprietstraat een rechtstreekse ontsluiting van woningen op de Beverensestraat, o.a. gelet op de verkeersveiligheid en een optimale zonoriëntatie

36

JJ

collectieve groene [speel]ruimte ter hoogte van de poel van min. 3.500m² landschappelijke integratie van de projectzone ten aanzien van de westelijk gelegen open ruimte en ten aanzien van het woonlint Sprietstraat het integreren van fiets- en voetgangersdoorsteken het voorzien van voldoende parkeergelegenheden ingebed in een groene context projectzone t.h.v. Sprietstraat - Hellestraat

binnen onderhavig projectvoorstel [indicatief]: 6 woongelegenheden | percelen oppervlakte projectzone: 0,46ha dichtheid: 13 w/ha gemiddelde oppervlakte per perceel: ca. 680m²

algemene ontwerpprincipes, te vertalen in stedenbouwkundige voorschriften: dichtheid: min. 15 w / ha over beide projectzones heen oriëntatie percelen en inplanting gebouwen i.f.v. maximale licht- en zonbenutting. Voorschriften dienen bijgevolg bv. toe te laten dat sommige gebouwen op de perceelsgrens worden ingeplant. garages en bijgebouwen dienen deel uit te maken van het hoofdvolume of er fysisch één geheel mee te vormen, behoudens bijgebouwtjes < 12 m². aspect ontsluiting : bij voorkeur aantakkend op de Sprietstraat, parallel met de bestaande bomenrij indien dit niet mogelijk is, kan een ontsluiting op de Hellestraat voorzien worden landschappelijke inkleding t.a.v. de achterliggende niet-bindend voorstel van inrichting dat de richting aangeeft waaraan open ruimte gedacht wordt inzake invulling van de projectzones rup sprietstraat | okt. ‘13 | wvi

3. uitleg planopbouw|zonering Hier voorafgaand werden de concepten verduidelijkt die de basis vormen voor de uitwerking van het plangebied. Deze concepten worden uitgewerkt in de voorschriften van het RUP. De verdere vertaling van de concepten zal gebeuren in de voorschriften van het verkavelingsplan. Over het volledige plan [met name binnen de projectzones] dient een globale dichtheid van min. 15 woningen / hectare gerealiseerd te worden. Het hoofddoel van het RUP Sprietstraat is het herbestemmen van agrarisch gebied tot woongebied, zodat het gebied ontwikkeld en ingericht kan worden met nieuwe verkavelingen ten behoeve van het wonen. Een deel van de omgeving wordt eveneens mee opgenomen in het RUP. Het betreft de zone voor residentieel wonen, waarin een aantal bestaande woningen en een bestaand bedrijf gelegen zijn. Deze zone is volledig bebouwd. Om het gebied te herbestemmen voor wonen, worden 2 projectzones voorzien. Een eerste projectzone voor wonen situeert zich ter hoogte van de Sprietstraat Beverensestraat. In deze zone wordt een deelaanduiding groenvoorziening ter hoogte van een bestaande poel voorzien en een indicatieve aanduiding van de hoofdontsluiting. In deze projectzone worden er volgens de eerste inrichtingsvoorstellen 72 woningen voorzien. Tenslotte is er nog een projectzone t.h.v. de Sprietstraat - Hellestraat, waar 6 woningen worden voorzien. De Kapel Onze-Lieve-Vrouw van Vrede wordt aangeduid als te behouden erfgoed.


JJ art. 1: residentiële woonzone De zone wordt bestemd voor residentieel wonen onder de vorm van eengezinswoning en/of meergeneratiewoningen. Voor de woningen en de andere constructies zijn [enkel] de decretale bepalingen van toepassing [en de bepalingen van de VK]. Het behoud van het uniforme, beeldbepalende straatweefsel door : het max. bouwvolume wordt beperkt tot 1.000m³ de bouwhoogte te beperken tot 2 bouwlagen een maximale verhardingsindex te voorzien afzonderlijke bijgebouwen van maximum 12m² toe te laten.

art. 2: projectzone t.h.v. Sprietstraat Beverensestraat Deze zone wordt bestemd voor wonen en voor openbare ruimtes. Wonen, in dit geval, onder de vorm van grondgebonden ééngezinswoningen en/of meergeneratiewoningen waarbij een gezonde mix inzake typologiëen wordt nagestreefd; geschakelde, gekoppelde, alleenstaande, ... woningen. Bij de ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met een optimale oriëntatie van woningen [incl. dakvlakken] en tuinen. Er werd een parkeernorm opgenomen in de voorschriften zodoende geen parkeeroverlast kan ontstaan in de aangrenzende straten. Parkeren kan voor bewoners ofwel op eigen terrein ofwel geclusterd. Het sociale objectief dient volledig binnen dit gebied gerealiseerd te worden. JJ

JJ deelaanduiding groenvoorziening In de omgeving van de bestaande poel wordt een groene ruimte voorzien, welke zich verder ontwikkeld en verweeft met het woonweefsel. 12% van de oppervlakte van de projectzone dient ingericht te worden als

37

publieke groenzone, waarvan min. 3.500m² zich dient te concentreren ter hoogte van de poel. deelaanduiding landschappelijke inkleding Ten aanzien van het aanliggende westelijk open ruimtegebied dient een permanente groenbuffer voorzien te worden in functie van de landschappelijke afwerking en integratie van de verkaveling naar het open ruimtegebied. JJ

JJ deelaanduiding ontsluiting Ter ontsluiting van de projectzone wordt een hoofdontsluiting van het gebied voorzien op de Sprietstraat ter hoogte van de elektriciteitscabine. Een nevengeschikte ontsluiting wordt voorzien richting Hellestraat. Belangrijk element bij de inrichting van de wegenis is het afstemmen van het profiel op de verblijfskarakter van het gebied. De flexibiliteit inzake asverschuiving wordt beperkt tot 15meter, tenzij omwille van technische redenen een grotere verschuiving noodzakelijk blijkt.

deelaanduiding fiets- en voetgangersverbinding Er dienen kwalitatieve aanknopingen in functie van de zwakke weggebruiker voorzien te worden onder de vorm van fiets- en voetgangersdoorsteken, zodat het gebied doorwaadbaar is voor de zwakke weggebruiker. JJ

deelaanduiding lineair groenscherm Ten aanzien van de bestaande, aanpalende bebouwing langsheen de Sprietstraat dient ter hoogte van de achterkavelgrens een permanent groenscherm voorzien te worden in functie van visuele afscherming en landschappelijke inpassing van de woonfunctie. JJ

38

art. 3: projectzone t.h.v. Sprietstraat Hellestraat Deze zone wordt bestemd voor wonen, in dit geval, onder de vorm van grondgebonden ééngezinswoningen en/of meergeneratiewoningen onder de vorm van open en/of half-open bebouwing. Bij de ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met een optimale oriëntatie van woningen [incl. dakvlakken] en tuinen. Er werd een parkeernorm opgenomen in de voorschriften zodoende geen parkeeroverlast kan ontstaan in de aangrenzende straten. Parkeren voor bewoners dient op eigen terrein georganiseerd te worden. JJ

deelaanduiding landschappelijke inkleding Ten aanzien van het aanliggende noordelijk open ruimtegebied dient een permanente groenbuffer voorzien te worden in functie van de landschappelijke afwerking en integratie van de verkaveling naar het achterliggende oepn ruimtegebied. JJ

art. 4: openbare wegenis Binnen onderhavige zone wordt de aanpalende wegenis, met name De Sprietstraat, de Hellestraat en de Beverensestraat opgenomen. De aanleg en eventuele noodzakelijke aanpassingswerken in functie van het bevorderen van de verkeersveiligheid en de verkeersleefbaarheid, behoren tot de mogelijkheden. Hiertoe wordt ook voorzien in een beperkte flexibele zonegrens ter hoogte van de projectzone 2 en 3, zodat in samenhang met de te ontwikkelen woonprojectsites, tot een optimale inrichting van het openbaar domein gekomen kan worden. JJ


toets i ng 1. watertoets De watertoets is een instrument van het integraal waterbeleid, zoals bepaald in het decreet van 18 januari 2003 betreffende het integraal waterbeleid. Art. 8 paragraaf 2 stelt o.m. dat de overheid bij het nemen van een beslissing [over een vergunning, een plan of een programma] rekening moet houden met de relevante door de Vlaamse regering vastgestelde waterbeheersplannen. Indien er nog geen waterbeheersplannen zijn vastgesteld door de Vlaamse regering, moet er eveneens rekening gehouden worden met art. 8, paragraaf 1 tweede lid. Bij twijfel dient advies gevraagd te worden aan de door de Vlaamse regering aangewezen instantie, de waterbeheerders.

1.1. kaarten Op de kaart met overstromingsgevoelige gebieden9 zijn geen ‘effectief overstromingsgevoelige gebieden’ aangeduid voor wat betreft het plangebied gelegen binnen onderhavig RUP. Het noordelijke deel van het plangebied is gedeeltelijk ‘mogelijk overstromingsgevoelig’. De zuidwestelijke hoek van het plangebied grenst aan een ‘mogelijk overstromingsgevoelig gebied’.

De kaart met de gebieden die gevoelig zijn voor grondwaterstroming ten behoeve van de watertoets werd opgemaakt om te kunnen nagaan in welke gebieden er minder of meer aandacht moet uitgaan naar de effecten van ingrepen op de grondwaterstroming. Deze stroming kan worden beïnvloed of verstoord door ondergrondse constructies: tunnels, schachten, kelders, ondergrondse garages, damwanden, kwelschermen, e.d. Onderstaande kaart situeert het plangebied t.o.v. de grondwaterstromingsgevoelige gebieden.

Het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006 voor de toepassing van de watertoets trad in werking op 1 november 2006. Sinds die datum moeten overheden die beslissen over een vergunning, plan of programma die een schadelijk effect kunnen veroorzaken op het watersysteem, voorwaarden, herstel- of compensatiemaatregelen opleggen of de vergunning weigeren zodanig dat er geen schadelijke effecten optreden. De voor de watertoets relevante kaarten zijn geactualiseerd. Er bestaan 6 watertoetskaarten, met name de kaart met overstromingsgevoelige gebieden, de kaart met grondwaterstromingsgevoelige gebieden, de hellingenkaart,de kaart met infiltratiegevoelige bodems, de kaart met erosiegevoelige gebieden en de winterbedkaart. wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

overstromingsgevoelige gebieden | bron: Vlaamse Milieu-

grondwaterstromingsgevoeligheidskaart | bron: Vlaamse Mi-

maatschappij - afdeling water, 2011

lieumaatschappij - afdeling water, 2006

9 op basis van de recentste kaart overstromingsgevoelige gebieden

39

De richtlijnen voor de watertoets houden rekening met een differentiatie van Vlaanderen in 3 types van gebieden, volgens hun graad van gevoeligheid voor grondwaterstroming. Het RUP maakt voor het overgrote deel deel uit van een zone die weinig gevoelig is voor grondwaterstroming [type 3]. Indien er in type 3 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 10 m en een horizontale lengte van meer dan 100m dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. Een beperkte strook ten noorden, welke samen valt met de aanduiding ‘mogelijks overstromingsgevoelig gebied’ wordt aangeduid als zeer gevoelig voor grondwaterstroming [type 1]. Indien er in een type 1 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3 meter of een horizontale lengte van meer dan 50 meter dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. De kaart met de infiltratiegevoelige bodems ten behoeve van de watertoets werd opgemaakt om te kunnen nagaan in welke gebieden er relatief gemakkelijk hemelwater kan infiltreren naar de ondergrond. Infiltratie van hemelwater naar het grondwater is belangrijk omdat daardoor de oppervlakkige afstroming en dus ook de kans op wateroverlast afneemt. Bovendien staat infiltratie in voor de aanvulling van de grondwatervoorraden en zodoende voor het tegengaan van verdroging van watervoerende lagen en waterafhankelijke natuur. De kaart met infiltratiegevoelige bodems ten behoeve van de watertoets werd afgeleid van de bodemkaart. 40

Ze bestaat uit twee types gebieden: de gebieden met de infiltratiegevoelige bodems [in bruin] de gebieden met de niet-infiltratiegevoelige bodems [in wit].

Het plangebied is gecategoriseerd als infiltratiegevoelig gebied, met uitzondering van een deel van het noorden van het plangebied.

Deze watertoetskaart met infiltratiegevoelige gebieden is richtinggevend voor individuele ingrepen op lokaal niveau. Bij dergelijke ingrepen moet beslist worden of de aanleg van infiltratievoorzieningen of waterdoorlatende verhardingen al dan niet zinvol zijn, en of er mogelijk schadelijke effecten kunnen optreden naar het grondwater toe, zowel kwantitatief als kwalitatief bij het al dan niet aanleggen van dergelijke voorzieningen.

Het plangebied is op de hellingenkaart aangeduid als een gebied met overwegend hellingen < 0,5% en hellingen tussen de 0,5 - 5%.

infiltratiegevoeligheidskaart | bron: Vlaamse Milieumaat-

hellingenkaart | bron: Vlaamse Milieumaatschappij - afdeling

schappij - afdeling water, 2006

water, 2006


1.2. watergerelateerde aspecten Zoals voorzien in het decreet op Integraal Waterbeheer werd het plangebied afgetoetst op de watergerelateerde aspecten. Hieronder wordt beschreven welke aspecten van het project een effect kunnen hebben op het integrale water- en natuursysteem. Op de erosiekaarten is het plangebied bijna integraal ingekleurd als niet erosiegevoelig.

Verder behoort het plangebied niet tot het winterbed van een grote rivier.

erosiegevoeligheidskaart | bron: Vlaamse Milieumaatschappij - afdeling water, 2006 wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

Wanneer de mogelijkheid zich voordoet ter ontwikkeling van de voorziene projectzones binnen onderhavig RUP, zal door de aanleg van bijkomende verhardingen en het oprichten van nieuwe gebouwen, er een deel van de infiltratiecapaciteit van de bodem verloren gaan. Hierdoor kan er enerzijds minder water in de bodem sijpelen, wat aanleiding geeft tot verdroging. Anderzijds zal het hemelwater versneld afgevoerd worden, wat aanleiding kan geven tot een hogere belasting van de ontvangende waterlopen. Dit zal echter deels gecompenseerd worden door de plaatsing van hemelwaterputten, in overeenstemming met de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake ‘hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater’, waardoor het hemelwater hergebruikt wordt.

toe ondermeer in het behoud van de aanwezige poel waarop aansluitend een groene ruimte voorzien wordt. Ook de bestaande gracht aan de zuidgrens van het plangebied blijft behouden. Waar mogelijk dient gewerkt te worden met waterdoorlatende materialen. Ook met betrekking tot de bebouwingstypologie, bebouwings- en verhardingsmogelijkheden zullen in die zin beperkingen opgelegd worden.

De stedenbouwkundige voorschriften voor de projectzones omschrijven tevens de aspecten waaraan het globaal inrichtingsplan getoetst dient te worden. Het aspect waterbeheersing is daar een element van. Het waterbergend vermogen van de terreinen moet zoveel mogelijk behouden worden en het overstromingsrisico dient zoveel als mogelijk te worden beperkt. Hiertoe wordt ondermeer omschreven dat delen een groene inrichting dienen te verkrijgen, waardoor het hemelwater nog steeds op een natuurlijke wijze in de ondergrond kan verdwijnen. Het RUP voorziet hier41

2. toetsing aan structuurplan

3. trage wegentoets

De doelstellingen van het RUP zijn in overeenstemming met de visie en de krachtlijnen zoals geformuleerd in het GRS van de gemeente, waarbij het RUP opgemaakt wordt ter uitvoering van de gewenste ruimtelijke structuur voor Ardooie. Het Rup Sprietstraat geeft uitwerking aan het element ‘versterken van de woonstructuur in de kernen’.

Er komen geen voetwegen meer voor in het plangebied. De buurtwegen werden omgevormd tot gemeentewegen. Er treden dus ook geen wijzigingen op t.o.v. de bestaande situatie.

Specifiek werd onder het hoofdstuk “Invulling van de taakstelling aan nieuwe woonomgevingen, nieuwe woonomgeving in de kern Ardooie”, onderhavige zone aangeduid als meest geschikt.

4.1. algemeen Er werd een ruimtelijke visie op natuur, landbouw en bos opgesteld voor de regio Leiestreek door de Vlaamse Overheid. De gebieden opgenomen in onderhavig GRUP, zijn gelegen in herbevestigd agrarisch gebied [HAG]. Conform de herziene omzendbrief RO/2010/01 betreffende de beleidsmatige herbevestiging van de gewestplannen zijn bestemmingswijzigingen op gemeentelijk niveau mogelijk. Ardooie beschikt over een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan goedgekeurd van vóór de beslissing van de Vlaamse Regering over de herbevestiging van het agrarisch gebied. Hier is dan ook de marge om, na grondige afweging, bestemmingswijzigingen door te voeren in herbevestigd agrarisch gebied op basis van het goedgekeurde GRS. Wanneer een GRUP opgemaakt wordt, gaat men uit van het herstel van het planologisch evenwicht en van een degelijk onderbouwde motivering.

Het RUP geeft uitwerking aan de visie en doelstellingen zoals opgesteld in het GRS, namelijk; het omzetten van agrarisch gebied volgens het gewestplan naar een zone voor wonen het versterken van de woonstructuur in de kern Ardooie op een compacte wijze om zo te kunnen voorzien in het noodzakelijke aanbod aan woongelegenheden het voorzien in een gediversifieerd aanbod waaronder een aandeel aan sociale huisvesting het combineren van de inpassing in het bestaande morfo-typologisch weefsel met het nastreven van een dichtheid van 15 woningen per hectare het voorzien in een kwalitatieve afwerking van de kern van Ardooie het voorzien van een goede verbinding voor langzaam verkeer naar het centrum het aanleggen van gemeenschappelijke voorzieningen op wijkniveau [speelplein, publieke ruimte als ontmoetingsplaats, enz.].

42

4. landbouwtoets

4.2. motivatie In uitvoering van de richtinggevende en bindende bepalingen van het goedgekeurd GRS Ardooie, maakt de gemeente onderhavig RUP Sprietstraat op. Als actie op gemeentelijk niveau wordt binnen het GRS het opmaken van een “ruimtelijk uitvoeringsplan woongebied Beverensestraat [kern Ardooie]”, RD p. 145, geformuleerd:

Voor het nieuwe woongebied ter hoogte van de Beverensestraat wordt een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt voor de herbestemming van agrarisch gebied als woongebied [circa 5ha]. Uitgangspunten hierbij zijn het voorzien in het noodzakelijke aanbod aan woongelegenheden, het voorzien in een aandeel aan sociale huisvesting [zie specifiek beleidskader van het provinciaal ruimtelijk structuurplan West-Vlaanderen] en een kwalitatieve afwerking van de rand van de kern Ardooie. Als specifieke en gebiedsgerichte ruimtelijke kernbeslissing, wordt binnen het GRS het “versterken van de woonstructuur in de kernen”, BD p. 152, geformuleerd: De woonstructuur in de kenrnen Ardooie en Koolskamp wordt versterkt door het activeren van het bestaand juridisch aanbod en door het ontwikkelen van een nieuw woongebied van 1ha10 in de kern Ardooie [ter hoogte van de Beverensestraat], voor de realisatie van de taakstelling tot 2007. JJ onderzoek naar alternatieve locaties 2 woonuitbreidingsgebieden binnen de gemeente Ardooie, met name het woonuitbreidingsgebied ‘Stationstraat - Watervalstraat - Oude Lichterveldestraat’ en het woonuitbreidingsgebied ‘Berlingmolenstraat Groenboomgaardstraat’ worden niet aangesneden.

Het woonuitbreidingsgebied ‘Stationstraat-Watervalstraat-Oude Lichterveldestraat’ wordt niet aangesneden, omwille van de aanwezigheid van: een vuurwerkopslagplaats; een beekvallei; waardevolle kleine landschapselementen; een waardevolle open-ruimtevinger in de kern Ardooie.

10 Inmiddels werd de woonbehoeftenstudie geactualiseerd


Het woonuitbreidingsgebied ‘Berlingmolenstraat Groenboomgaardstraat’ bestaat hoofdzakelijk uit laaggelegen gronden nabij de waardevolle vallei van de Robeek [overstromingsgebied] en wordt bijgevolg ook niet aangesneden. In het richtinggevend gedeelte van het GRS Ardooie worden 5 locaties die in aanmerking komen om de behoefte aan ruimte voor nieuwe wooneenheden op te vangen, ten opzichte van elkaar afgewogen [zie p. 34 ev. toelichtingsnota]. Ardooie is geselecteerd als structuurondersteunend hoofddorp en Koolskamp als woonkern. De behoeftenraming voor Ardooie is gebeurd volgens het kader aangegeven in het PRS W-Vl en conform de omzendbrief RO/2002/03, waarbij uitgegaan wordt van een gesloten bevolkingsprognose. De geactualiseerde woonbehoeftenstudie is toegevoegd als bijlage [zie p. 61]. Uit de confrontatie aanbod - vraag binnen de woonbehoeftenstudie blijkt dat er voor de volledige gemeente voor de planhorizont 2008-2012 er een tekort is van 78 woongelegenheden. Uit de kwalitatieve evaluatie [zie pg. 35] van de verschillende zoekzones, blijkt dat het gebied Sprietsraat het meest geschikt is voor het opvangen van de behoefte aan nieuwe woongelegenheden. JJ onderzoek naar de impact De terreinen situeren zich enerzijds ter hoogte van de Beverensestraat - Sprietstraat - Hellestraat, anderzijds is er een terrein gelegen op de hoek Hellestraat - Sprietstraat. De gronden gelegen binnen de projectzone t.h.v. Sprietstraat - Beverensestraat [ca. 4,74ha] zijn momenteel deels in gebruik als akker, deels als weiland


[private paardenhouderij]. De gronden kennen een afwisselend gebruik hetzij voor het telen van maïs, het kweken van groenten en het telen van granen. Het weiland gelegen binnen de projectzone t.h.v. Sprietstraat - Hellestraat [ca. 0,46ha] kent eveneens een privaat gebruik als paardenhouderij. Het bestaande woonweefsel langsheen de Sprietstraat - Hellestraat neemt 1,03ha in. De aanliggende openbare wegenis is goed voor ca. 0,44ha. Het plangebied ken een matig natte zandleembodem met sterk gevlekte, verbrokkelde textuur B horizont. Ter hoogte van het noordelijk gelegen perceel komt plaatselijk een zeer natte zandleembodem zonder profiel voor. Op de landbouwtyperingskaart krijgen de gronden gelegen binnen de projectzone t.h.v. Sprietstraat Beverensestraat een matige waardering. Het weiland ter hoogte van de Sprietstraat - Hellestraat krijgt een hoge waardering. De gronden gelegen binnen de projectzone t.h.v. Sprietstraat - Beverensestraat situeren zich op de overgang van bebouwd weefsel naar open ruimte. Deze open ruimte kent een vrij sterk versnipperd karakter: enerzijds door de aanwezigheid van infrastructuur, anderzijds door de aanwezigheid van verspreide bebouwing [met diverse functies]. Het weiland gelegen binnen de projectzone t.h.v. Sprietstraat - Hellestraat betreft een door bebouwing omgeven ingesloten perceel. Aan de noordzijde sluit het perceel deels aan op een open ruimtegebied. Door de inname van het landbouwgebied zal een deel landbouwareaal verloren gaan. Het gaat hier om 3ha 72a 73ca dat een effectief landbouwgebruik kent. 1ha 47a 67ca is in gebruik ten behoeve van paardenhouderij. De gronden die een effectief landbouwgebruik kennen, zijn voor ca. 70% in eigendom van het landbouw-

bedrijf Callewaert gelegen aan de overzijde van de Hellestraat dat zelf de gronden bewerkt. Het betreft een uitdovend of uitbollend landbouwbedrijf, dat vragende partij is om de gronden te verkopen. Voorts is er 1 pachter voor de overige gronden. De pachtverbrekingsbelofte wordt momenteel bekeken. Deze pachter zal vergoed worden volgens de pachtwetgeving. Voor wat betreft een oppervlakte van ca. 1,50ha heeft onderhavig RUP de intentie om enerzijds de bestaande vergunde zonevreemde toestand [bestaande woningen langsheen Sprietstraat - Hellestraat, zie p. 28] zone-eigen te maken, evenals het zone eigen maken van de bestaande openbare infrastructuur anderzijds. Het herbestemmen van de landbouwgronden ten behoeve van het wonen doet geen afbreuk aan de ruimtelijke functionele samenhang van de agrarische structuur, het aangrenzende landbouwgebied kan blijven functioneren, de landbouwpercelen blijven bereikbaar voor landbouwvoertuigen. onderzoek naar mogelijke flankerende maatregelen Het RUP ‘Roobeek-Eekhoutstraat’ dat goedgekeurd werd op 05|05|2011 heeft als hoofddoel het herbestemmen van ca. 6ha 15a 26ca woonuitbreidingsgebied volgens het gewestplan naar een zone voor natuurontwikkeling en recreatie. Binnen het RUP wordt tevens 1a 09ca gebied voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s volgens het gewestplan, omgezet naar agrarisch gebied. Voor het woonuitbreidingsgebied ‘Watervalstraat’ [ca. 3ha] is momenteel nog geen procedure opgestart voor de opmaak van een RUP ter herbestemming. Een herbestemming van dit gebied naar een gebied i.f.v. agrarisch gebruik is mogelijk. JJ

43

op te h ef fen vo orsc hriften grens RUP Sprietstraat

1. limitatieve opgaven van de voorschriften die worden opgeheven door het GRUP Volgende voorschriften en bepalingen worden, voor die percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan, opgeheven bij inwerkingtreding van onderhavig RUP Sprietstraat: JJ

JJ

gewestplan de bepalingen van het gewestplan Roeselare-Tielt vastgelegd bij KB van 17|12|1979, meer bepaald agrarisch gebied bpa de bepalingen van het BPA Centrum West - De Plaats dd. 24|10|2008 voor wat betreft die delen die gelegen zijn binnen het plangebied van het RUP Sprietstraat, meer bepaald zone 9: zone voor openbare wegenis de bepalingen van het BPA gedeeltelijke herziening Centrum Zuid-West dd. 11|10|1998 voor wat betreft die delen die gelegen zijn binnen het plangebied van het RUP Sprietstraat, meer bepaald zone 3: zone voor wegen en daarbijhorende vrije ruimten

niet opgenomen in het RUP Sprietstraat

verduidelijkende kaart ruimtebalans 44


ru imtebalans Het voorliggend RUP Sprietstraat heeft een oppervlakte van ongeveer 06ha 66a 77ca, waarvan 05ha 20a 40ca [ projectzones art. 2 en art. 3] wordt aangesneden in functie van nieuw te ontwikkelen woongebied. De plangrens werd [ten opzichte van een in een bilateraal overlegmoment met de provincie besproken voorstel] in oostelijke richting opgeschoven, en niet zoals in het voorafgaand voorstel [zie bijlage], op de private landweg gelegd [zie verduidelijking op naaststaande kaart]. De oppervlakte van het plangebied opgenomen in art. 2: projectzone t.h.v. Sprietstraat - Beverensestraat bedraagt 04ha 74a 29ca. De oppervlakte van art. 3: projectzone t.h.v. Sprietstraat - Hellestraat, bedraagt 00ha 46a 11ca. Samen zijn de projectzones dus 05ha 20a 40ca.

Binnen deze oppervlakte [05ha 20a 40ca] zijn de nieuw aan te leggen wegenis en de publieke groenvoorzieningen vervat. De 40m² in meer is het gevolg van het feit dat het ontwerpend onderzoek verricht werd op een opmetingsplan; bij projectie van de grens op de kadastrale onderlegger voor het RUP, wordt 40m² in meer bekomen. De overige oppervlakte 01ha 02a 82ca betreft bestaande, vergund [geachte] woningen, opgenomen in art. 1 residentieel wonen, en voor wat betreft 00ha 43a 55ca bestaande wegenis [art. 4]. Deze oppervlaktes worden niet meegerekend in het te ontwikkelen woongebied daar het bestaande functies betreffen.

In onderstaande tabel is de ruimtebalans vervat. bestemmingen voorzien in het RUP Sprietstraat


bos

ontginning en waterwinning

recreatie

gemeenschapsvoorzieningen en nutsvoorzieningen

lijninfrastructuur

wonen wonen wonen wonen

reservaat en natuur

01ha 02a 82ca 04ha 74a 29ca 00ha 46a 11ca 00ha 43a 55ca 06ha 66a 77ca

overig groen

art. 1: residentieel wonen art. 2: projectzone t.h.v. Sprietstraat - Beverensestraat art. 3: projectzone t.h.v. Sprietstraat - Hellestraat art. 4: openbare wegenis totaal

landbouw

categorie gebiedsaanduiding

bedrijvigheid

zonering

oppervlakte in ha

wonen

bestemmingen voor inwerkingtreding van het RUP

x x x x

45

disclaimer: deze figuur is ten informatieve titel, ze doet geen rechten of plichten ontstaan 46


reg is ter van plansc hade & pla n bat en Het register van de planschade, planbaten en compensatievergoeding wordt opgemaakt zoals bedoeld in artikel 2.2.2. §1, eerste lid, 7° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden. JJ planschade In toepassing van art. 2.6.1 van de Codex R.O. kan onder bepaalde voorwaarden een planschadevergoeding worden toegekend indien op basis van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan een perceel niet in aanmerking komt voor het afleveren van een vergunning tot bouwen of verkavelen, waar dat de dag voor de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan wel het geval was.

Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen geen gebieden voor die aanleiding kunnen geven tot planschade. JJ planbaten In toepassing van art. 2.6.4 van de Codex R.O. is onder bepaalde voorwaarden een planbatenheffing verschuldigd indien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan een in het art. 2.6.4 opgesomde bestemmingswijziging doorvoert, waardoor de ontwikke-


lingsmogelijkheden van de gronden verhogen. Deze heffing zal verschuldigd zijn bij een transactie of na het afleveren van een vergunning.

Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen geen gebieden voor die aanleiding kunnen geven tot een bestemmingswijzigings- of gebruikerscompensatie.

Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen volgende gebieden voor die mogelijks aanleiding kunnen geven tot een planbatenheffing, zie figuur hiernaast: gebieden die van de gewestplancategorie landbouw naar de RUP-categorie wonen gaan:

beschermingsvoorschriftencompensatie en/of gebruikerscompensatie In toepassing van art. 6.3.1. van het decreet gronden pandenbeleid is onder bepaalde voorwaarden een compensatie van de kapitaalschade verschuldigd indien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan op een zone, die onder de bestemmingcategorie ’landbouw’ valt, via een overdruk betreffende ‘ecologisch belang’, ‘ecologische waarde’, ‘overstromingsgebied’, reservaat’, ‘valleigebied’ of een [door de Vlaamse overheid aangewezen] vergelijkbare overdruk, meer beperkingen op het vlak van economische aanwending oplegt dan redelijker wijze moeten geduld worden.

RUP art. 1 art. 2 art. 3 art. 4

cat. gewestplan landbouw landbouw landbouw landbouw

cat. RUP wonen wonen wonen wonen

opp. 01ha 02a 82ca 04ha 74a 29ca 00ha 46a 11ca 00ha 43a 55ca

bestemmingswijzigingscompensatie en/of gebruikerscompensatie In toepassing van art. 6.2.1. van het decreet gronden pandenbeleid is onder bepaalde voorwaarden een compensatie van de kapitaalschade verschuldigd indien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan een zone, die onder de bestemmingcategorie ’landbouw’ valt, omzet naar een zone, die onder de categorie ‘reservaat en natuur’, ‘bos’ of ‘overig groen’ valt. JJ

JJ

Ingevolge het decreet inzake gebruikerscompensatie is er in dezelfde gevallen gebruikerscompensatie verschuldigd, indien er geen andere compensatieregeling [compensatie van kapitaalschade, e.a.] van toepassing is.

47

48


pla n pro c es 1. beslissing tot opmaak Bij gemeenteraadsbeslissing van 10 januari 2005 werd wvi aangesteld als ontwerper van het RUP Sprietstraat.

2. ontheffing plan_MER Het RUP Sprietstraat is niet van rechtswege onderworpen aan de plan-mer-plicht want het vormt niet het kader voor de toekenning van een vergunning voor een project opgesomd in bijlage I of II van het Besluit van de Vlaamse Regering van 10-12-2004, het regelt het gebruik van een relatief klein gebied op lokaal niveau [totale oppervlakte RUP is ca 6,67 ha, en beslaat de omgeving van Sprietstraat - Beverensestraat - Hellestraat i.f.v. de ontwikkeling van een woonprojectzone]. De officiële adviesvraag d.d. 06|09|2012 werd op verzoek van het departement LNE, dienst BGP gericht aan de volgende besturen: provinciebestuur West-Vlaanderen, Dienst Ruimtelijke Planning Agentschap voor Natuur en Bos, West-Vlaanderen Departement Landbouw en Visserij, Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling, West-Vlaanderen Ruimtelijke Ordening West-Vlaanderen Onroerend Erfgoed West-Vlaanderen Agentschap Wonen Vlaanderen, Afdeling Wonen Departement MOW OVAM, Afdeling Bodembeheer, Dienst Databeheer De adviezen worden vervolgens opgestuurd begeleid van een aanvullende verduidelijkende nota naar de cel MER. wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

Op 07|02|2013 heeft de dienst MER besloten dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke milieugevolgen en dat de opmaak van een planMER niet nodig is. De beslissing is terug te vinden in bijlage.

3. procedure RUP

3.1. voorontwerp, adviesvraag Het voorontwerp werd voor advies overgemaakt aan onderstaande instanties: Agentschap RO Vlaanderen, Directie CoördinatieWerking geen advies ontvangen Ruimte Vlaanderen West-Vlaanderen, gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar schriftelijk advies ontvangen Deputatie van de Provincie W.-Vl., Dienst RP schriftelijk advies ontvangen Gecoro Ardooie schriftelijk advies ontvangen Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, dienst Veiligheidsrapportering schriftelijk advies ontvangen Departement Landbouw en Visserij schriftelijk advies ontvangen Agentschap Wonen - Vlaanderen schriftelijk advies ontvangen Vlaamse Milieumaatschappij schriftelijk advies ontvangen Onroerend Erfgoed schriftelijk advies ontvangen

3.2. plenaire vergadering Het plan werd besproken met de adviserende instanties op een plenaire vergadering dd. 15 maart 2013. Het verslag van de plenaire vergadering is bijgevoegd in bijlage. JJ

bespreking adviezen

Ruimte Vlaanderen West-Vlaanderen, gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar vormvereisten: de verkavelingen die worden opgeheven, moeten minstens op het grafisch plan vermeld worden. Ze staan enkel op het plan van de bestaande toestand vermeld De bestaande verkaveling zal n.a.v. de opmerking m.b.t. de zonevreemde woningen [opm. provincie] niet opgeheven worden, waardoor ze dan ook niet op het grafisch plan weergegeven dient te worden. verenigbaarheid met RSV: de voorziene kernversterking van het hoofddorp Ardooie, zoals voorzien binnen de gewenste structuur voor de gemeente, kadert binnen het buitengebiedbeleid. cfr. de omzendbrief RO/2010/01 betreffende de beleidsmatige herbevestiging van de gewestplannen kunnen gemeenten op basis van goedgekeurde structuurplannen gemeentelijke RUP’s opmaken in uitvoering van de richtinggevende of bindende bepalingen van dat GRS. De gemeente Ardooie beschikt over een GRS van voor de beslissing van de Vlaamse Regering over herbevestigd agrarisch gebied.

49

toetsing aan GRS: Het plangebied is gelegen in de entiteit “kern Ardooie”, geselecteerd als structuurondersteunend hoofddorp. Het ontwerp volgt uit de gewenste structuur voor wonen zoals vastgesteld binnen het goedgekeurde GRS. De woonbehoeftestudie is opnieuw uitgevoerd zoals gevraagd binnen het goedkeuringsbesluit en het advies in het kader van de merscreening planinhoud en voorschriften: water: het noordelijke deel is gedeeltelijk “mogelijk overstromingsgevoelig”. Het waterbergend vermogen van de terreinen moet zoveel mogelijk behouden worden en het overstromingsrisico dient zoveel als mogelijk te worden beperkt, compenserende maatregelen zijn te voorzien. Op de plenaire vergadering werd door de gemeente aangegeven dat er zich hier geen problemen stellen met betrekking tot dit aspect en dat het geen correcte weergave is op de kaart, waardoor bijkomende maatregelen niet noodzakelijk zijn. mobiliteit: het plangebied ligt aan 3 bestaande wegen. Het ontsluiten van het gebied en het aansluiten op deze wegen stelt geen problemen. De Beverensestraat is overigens één van de assen die het centrum ontsluit. voorschriften: mogelijks is het herwerken van de voorschriften naar vooreerst algemene voorschriften voor alle zones en vervolgens voorschriften specifiek per zone, een handiger instrument Na overleg met de gemeente, blijkt dat naar leesbaarheid en gebruiksvriendelijkheid van de voorschriften, het het handigste is om de voorschriften per zone te formuleren.

50

conclusie: de planopties zijn niet strijdig met het RSV of het hoger verordenend beleidskader en behoeven geen verdere lokale afweging. Het RUP is in overeenstemming met het GRS voor wat betreft de gewenste woonstructuur Deputatie van de Provincie West-Vlaanderen, Dienst Ruimtelijke Planning juridische aspecten van het RUP: art. 2.2.3 § 2 bepaald dat een stedenbouwkundig voorschrift te allen tijde moet sorteren onder een categorie van gebiedsaanduiding. Deze vermelding binnen de voorschriften is onvoldoende gebeurd. Dit werd nader gespecificeerd bij ieder artikel i.p.v. enkel bij de algemene bepalingen. overeenstemming met het PRS-WV: globaal genomen wordt gesteld dat het GRUP invulling biedt aan de principes van het PRS WestVlaanderen. Wel is het aangewezen de dichtheden verordenend op te nemen als een minimumcijfer en niet als cijfer op zich. De dichtheid van 15 woningen / ha werd als minimum opgelegd, de voorschriften werden in die zin aangepast. wat betreft de actualisatie van de woonbehoeftestudie kan gesteld worden dat deze op basis van het PRS werd uitgewerkt. De aangetoonde behoefte van 78 woonentiteiten wordt hierbij aanvaard. Rekeninghoudende met de minimale vereiste dichtheid bij kernen in het buitengebied beslaat dit een oppervlakte van ca. 5,2ha te bestemmen woongebied.

overeenstemming met het GRS Ardooie: wat betreft de aanpak van de bestaande vergund [geachte] zonevreemde woningen langsheen de Sprietstraat zijn de aangeboden mogelijkheden ruimer dan de vigerende regelgeving. Zo ontbreekt het maximale volume van 1000m³, het verbod op opsplitsing en worden wel kleinschalige bedrijven in nevenbestemming mogelijk gemaakt. Naar aanleiding van deze opmerking, werd dit element gewijzigd binnen de stedenbouwkundige voorschriften. Binnen art. 1 zijn voor de woningen en de andere constructies gelegen in deze zone, [enkel] de decretale bepalingen van toepassing [en de bepalingen van de VK]. wat betreft bijkomend woonaanbod bouwt het RUP verder op de in het GRS aangegeven zoekzone 1. Hierbij wordt een plangebied bepaald dat ruimer is dan de aangetoonde behoefte in het GRS alsook ten opzichte van de geactualiseerde woonbehoeftenstudie uit 2011. De deputatie kan dan ook enkel akkoord gaan met de oppervlakte en behoefte [78 woningen, 5,2ha] zoals recentelijk aangetoond in de update van de woonbehoeftenstudie. Hierbij wordt wegenis, gemeenschapszone, openbaar groen etc. als onderdeel gezien van de uit te werken woonzone / projectzone. De plancontour dient hierop aangepast te worden. De plancontour werd reeds aangepast binnen het voorontwerp RUP [zoals besproken op de plenaire], zodat slechts 5,2ha aangesneden wordt in functie van nieuw te ontwikkelen woongebied [=projectzones]. De plangrens werd hiertoe in oostelijke richting opgeschoven, en niet zoals in een voorafgaand voorstel, op de private landweg gelegd. De totale oppervlakte van het RUP bedraagt 06ha 66a 77ca. rup sprietstraat | okt. ‘13 | wvi

De oppervlakte van het plangebied opgenomen in art. 2: projectzone t.h.v. Sprietstraat - Beverensestraat werd gereduceerd naar 04ha 74a 29 ca. De oppervlakte van art. 3: projectzone t.h.v. Sprietstraat - Hellestraat, bedraagt 00ha 46a 11ca. Samen zijn de projectzones dus 05ha 20a 40ca. Binnen deze oppervlakte zijn de nieuw aan te leggen wegenis en de publieke groenvoorzieningen vervat. De 40m² in meer is het gevolg van het feit dat het ontwerpend onderzoek verricht werd op een opmetingsplan, bij projectie van de grens op de kadastrale onderlegger voor het RUP, wordt 40m² in meer bekomen. De overige oppervlakte 01ha 02a 82ca betreft bestaande, vergund [geachte] woningen, opgenomen in art. 1 residentieel wonen, en voor wat betreft 00ha 43a 55ca bestaande wegenis. Deze oppervlaktes worden niet meegerekend in het te ontwikkelen woongebied daar het bestaande functies betreffen. Deze verduidelijking werd ook opgenomen onder het hoofdstuk ruimtebalans [zie pg. 52 & 53] inhoudelijke opmerkingen en aandachtspunten: met betrekking tot de doorvertaling van de voorgestelde concepten naar de voorschriften toe, worden volgende bemerkingen gemaakt: wat met de overgang tussen de projectzones en de bestaande aanpalende bebouwing? Er wordt geen “buffering” voorzien tussen de bestaande en de nieuwe woningen, daar het om eenzelfde functie gaat. Gezien de oppervlakte die ontwikkeld kan worden, wordt er geopteerd om effectief gebruiksgroen te kunnen voorzien die een meerwaarde biedt voor iedere gebruiker in plaats van te voorzien in schermgroen -eventueel in combinatie met een pad- aan de achter wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

zijde van percelen, waardoor mogelijks overlast kan ontstaan. het publieke groen doorvertalen naar het grafisch plan, de suggestie wordt gemaakt om 10 tot 15% aan publiek groen te voorzien. De minimale publieke groenindex wordt opgetrokken naar 12% [afgestemd op de verkavelingsvoorstellen], waarbij het zwaartepunt [ca. 3.500m²] van het publiek toegankelijke groen zich dient te situeren in de omgeving van de poel. De overige delen van het openbare domein, met name de wegenis, pleintjes en parkeerhavens, dienen begeleid te worden van groenelementen, zodat een structurele groene dooradering doorheen het gehele projectgebied aanwezig is. de landschappelijke overgangszone naar het open ruimtegebied is nergens minimaal uitgewerkt [bv. minimale vereiste breedte]. Met betrekking tot deze landschappelijke inkleding werden in de voorschriften [zie art. 2.3.8.] evenwel wel bepalingen opgenomen, nl.: ter hoogte van de indicatieve aanduiding wordt op de achterste perceelsgrens ten aanzien van het aanpalend landschap, een streekeigen groenscherm onder de vorm van een houtkant of gemengde haag met op regelmatige afstand hoogstammige bomen, aangelegd en in stand gehouden. De breedte bedraagt min. 3,00m. zowat elke landschappelijke inkleding en inrichtingselementen zijn als indicatief aangegeven. Het is wenselijk bepaalde zaken verordenend vast te leggen. Diverse zaken werden wel verordenend vastgelegd, zoals hoger omschreven; de landschappelijke inkleding, de minimale te realiseren publie-

ke groenzone,... In navolging van bovenstaande opmerking, werd de flexibiliteit van de zonegrens nader omschreven en beperkt. Zie onderstaand element de zonegrens van projectzone 2 is flexibel t.a.v. zone 4 openbare wegenis. De suggestie wordt gemaakt om een ruimere zone voor wegenis te voorzien, met een overdruk voor wonen voor die stroken waar eventueel de openbare weg kan/zal worden aangepast. Binnen het RUP wordt gewerkt met een flexibele zonegrens ter hoogte van de projectgebieden die grenzen aan de bestaande openbare wegenis. Dit houdt in dat deze grens flexibel is en bijgevolg verruimd / uitgebreid kan worden. Naar aanleiding van bovenstaande opmerking[en] wordt het voorschrift m.b.t. deze flexibele zonegrens [art. 2., 2.2. algemeen en art. 3., 2.1. algemeen] verder aangevuld met volgende bepaling: “Dit houdt bijgevolg in dat de voorzieningen begrepen binnen art. 4 openbare wegenis verruimd | uitgebreid kunnen worden met een breedte van 6meter binnen onderhavige zone.” . het noordelijk gelegen projectgebied is mogelijks overstromingsgevoelig. Dienen er geen bijkomende maatregelen voorzien te worden? Op de plenaire vergadering werd door de gemeente aangegeven dat er zich hier geen problemen stellen met betrekking tot dit aspect en dat het geen correcte weergave is op de kaart, waardoor bijkomende maatregelen niet noodzakelijk zijn.

51

Gecoro Ardooie het voorontwerp is in overeenstemming met het GRS en sluit aan bij de kern van de hoofdgemeente waardoor de woonstructuur in de kern versterkt wordt. De Gecoro verleent een gunstig advies op het voorontwerp RUP Sprietstraat en formuleert geen bijkomende opmerkingen. Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, dienst Veiligheidsrapportering gelet op het feit dat: volgens de gegeven van de dienst VR in het plangebied geen Seveso-inrichtingen aanwezig zijn; volgens de gegevens verstrekt in de toelichtingsnota in het plangebied geen bedrijvigheid, en dus ook geen Seveso-inrichtingen mogelijk zijn; volgens de gegevens van de dienst VR binnen een perimeter van 2km rond het plangebied geen Seveso-inrichting aanwezig is het plan geen relevante ruimtelijke ontwikkeling inhoudt voor wat betreft het aspect externe [mens] veiligheid, beslist de dienst veiligheidsrapportage dat er geen ruimtelijk veiligheidsrapport opgemaakt dient te worden en dat er voor wat betreft het aspect externe veiligheid, er geen verdere actie ondernomen dient te worden. Aan het advies van de dienst veiligheidsrapportage werd een advies van de afdeling Milieu, Natuur en Energiebeleid, dienst milieueffectrapportagebeheer toegevoegd.

52

Milieueffectrapportagebeheer: de milieumaatregelen die voorgesteld zijn tijdens de screeningsprocedure, zijn voldoende vertaald in het RUP en het flankerende beleid de dienst wijst erop dat, indien het plan wijzigt n.a.v. de plenaire vergadering, er nagegaan dient te worden of de wijzigingen voldoende gevat zijn door de reeds gemaakte plan-mer-screening. Als dit niet het geval is, dient aan de dienst Mer een nieuwe beslissing over de plan-mer-plicht aangevraagd. De beperkte wijzigingen die n.a.v. de plenaire vergadering doorgevoerd worden aan het ontwerp RUP, hebben betrekking op een verfijning van de voorschriften en zijn niet van die aard dat een wijziging m.b.t. de plan-mer-screening zich op dringt. de dienst raadt aan om rekening te houden met een aantal aanbevelingen om het plan en zijn voorschriften milieuvriendelijker en duurzamer te maken: duurzame mobiliteit: het is belangrijk om het langzaam verkeer voorrang te geven ten opzichte van de auto. Zo moeten bv. voetgangers en fietsers drukke verzamelwegen vlot en veilig over kunnen steken a.d.h.v. maatregelen zoals een wegversmalling duurzaam ruimte-, milieu-, en materialengebruik: het is noodzakelijk om de mogelijkheden te onderzoeken en ruimte te reserveren om hernieuwbare energievoorzieningen op individueel gebouwniveau en/of buurt- of bouwblokniveau in het plan te integreren en te stimuleren door middel van een flankerend beleid en ruimtelijke voorschriften. Binnen de voorschriften worden een aantal beoordelingscriteria voorzien m.b.t. duurzame

energie, waaraan toekomstige projecten dienen te voldoen. de aanwezigheid van groen- en/of waterstructuur: algemene groenbeheersvoorschriften voor de publieke ruimte kunnen opgelegd worden. Specifieke bepalingen werden opgenomen met betrekking tot het beheer aangaande het ecologisch aspect binnen het openbaar domein. de eutrofe poel en de oeverzone zijn biologisch waardevol. Om die natuurwaarde te behouden of te versterken, kunnen ondersteunende voorschriften nuttig zijn. Binnen de voorschriften werden reeds een aantal bepalingen opgelegd met betrekking tot dit aspect, zoals bv. het beperken en afstemmen van het materiaalgebruik van de verhardingen op de natuurlijke omgeving. Een verdere verfijning en aanvulling werd doorgevoerd.

Departement Landbouw en Visserij vanuit landbouwkundig oogpunt wordt een ongunstig advies verstrekt. De afdeling duurzame landbouwontwikkeling wenst dat het voorgestelde compensatiegebied voor het HAG, meer dwingend wordt opgenomen in het RUP. Met betrekking tot de voorgestelde flankerende maatregelen, meer bepaald het omvormen van het woonuitbreidingsgebied ‘Watervalstraat’ tot een agrarische bestemming, kunnen binnen onderhavig RUP geen verordenende bepalingen opgenomen worden aangezien dit gebied geen deel uit maakt van het RUP. Op de plenaire vergadering wordt voorgesteld om binnen de gemeenteraadsbeslissing tot goedkeuring van het RUP, een soort engagement te formuleren tot opmaak van een RUP Watervalstraat. De afdeling duurzame landbouwontwikkeling kan zich vinden in dit voorstel. rup sprietstraat | okt. ‘13 | wvi

met betrekking tot het onderzoek inzake alternatieve locaties, wordt gesteld dat dit onderzoek summier wordt weergegeven en dat niet duidelijk blijkt of ook de landbouwstructuur en het landbouwgebruik opgenomen werd in de afweging. Deze afweging werd uitgevoerd binnen het GRS en werd voornamelijk vanuit ruimtelijk oogpunt bekeken. met het onderzoek naar de ruimtelijk-functionele impact op de agrarische structuur, opgenomen in het RUP, kan de afdeling akkoord gaan, evenals met het onderzoek naar de flankerende maatregelen voor de landbouw, met name voor de landbouwers binnen het gebied. de afdeling vraagt dat de landbouwweg verplaatst wordt tot tegen aan de plancontour van het RUP, en dat de suggestie om d reststrook in te richten als gemengde houtkant i.f.v. een optimale landschappelijke inkleding, niet voorzien wordt. Beide mogelijkheden, met name het verplaatsen van de private landbouwweg [zie pg. 40] als het inrichten van de reststrook i.f.v. landschappelijke inkleding, zijn als vrijblijvende suggestie in de toelichtingsnota weergegeven. Dit enerzijds als reactie op het advies van duurzame landbouwontwikkeling i.k.v. de screening, anderzijds als reactie op het advies van Onroerend Erfgoed i.k.v. de screening. Verordenende bepalingen met betrekking tot deze landbouwweg of de “restgronden” zijn niet aan de orde, daar ze geen deel uitmaken van het RUP.

Agentschap Wonen-Vlaanderen het RUP neemt in het onderdeel ‘gewenste structuur | planopzet’ belangrijke principes op die de kwaliteit van het toekomstig wonen centraal zet. De kwaliteiten zijn echter niet vastgelegd in de voorschriften. wvi | okt. ‘13 | rup sprietstraat

In de voorschriften worden wel verordenende bepalingen opgenomen met betrekking tot minimale oppervlakte groen [opgenomen onder art. 2.3.4. ], ook met betrekking tot fiets- en voetgangersverbindingen staat verordenend bepaald dat er kwalitatieve aanknopingen met zachte verkeersassen voorzien te worden en dat het profiel van het openbaar domein plaatselijk verruimd kan worden ten behoeve van pleingehelen. het sociaal wonen krijgt plaats in het RUP. Er is echter consequent -zowel in het toelichtende gedeelte als in de voorschriften- sprake van ‘sociaal objectief’. Deze terminologie is foutief. Het gaat o.i. telkens over normen, beschrijving of bepalingen met betrekking tot de sociale last. [Het sociaal objectief is het te behalen resultaat aan bijkomend sociaal woonaanbod tegen 2020 die over de gehele gemeente kan gerealiseerd worden. Bij vergunningen of planinitiatieven spreekt men enkel over “sociale last”]. De tekst moet op dat vlak over het geheel gescreend worden en systematisch aangepast. Mits deze aanpassing zijn de bepalingen betreffende de sociale lasten gunstig voor het sociaal wonen en kunnen vanuit Wonen-vlaanderen de opgenomen bepalingen onderschreven worden. De formulering is naar analogie met de terminologie die in het decreet gronden pandenbeleid zelf is opgenomen. het advies van Wonen Vlaanderen luidt gunstig, mits de terminologie betreffende de sociale last consequent aangepast wordt.

Vlaamse Milieumaatschappij de VMM afdeling Operationeel Waterbeheer stelt dat ze niet bevoegd is om advies te geven over dit dossier

Onroerend Erfgoed de aanwezige kle in het noorden worden behouden en versterkt. Deze elementen vormen uiteindelijk de afwerking en integratie van de verkaveling. Dit is een goed voorbeeld van hoe het behoud van aanwezige landschapselementen kunnen bijdragen tot een verhoging van de ruimtelijke woonkwaliteit. in het gebied ten zuiden van de Hellestraat loopt de woonontwikkeling niet tot de aanwezige landweg. In het advies op de screening heeft Onroerend Erfgoed gewezen op de mogelijkheid om de zone tussen de woonwijk en de landweg in te schakelen voor de landschappelijke integratie | afwerking. Dit wordt beschreven en geschetst op p. 42, waar voorgesteld wordt om conform het advies van Erfgoed, een houtkant te realiseren. Deze visie krijgt echter geen verordenende vertaling. Het is dan ook niet duidelijk in welke mate dit bij de bouw van de woonwijk ook effectief zal gerealiseerd worden. Is het bv. mogelijk om een zone aan te duiden als agrarisch gebied met overdruk landschappelijke integratie? Het rup wordt opgemaakt in functie van het te realiseren programma, rekening houdend met de vooropgestelde oppervlakte [5,2ha] die aangesneden kan worden. discipline monumenten: in de screening werd vermeld dat er geen effecten te verwachten zijn t.a.v. het bouwkundig erfgoed. In het RUP werd het aanwezig erfgoed niet opgenomen. Het betreft enkel Kapel Onze-Lieve-Vrouw van de Vrede [ID207523]. Het is dan ook niet duidelijk wat hiermee zal gebeuren. Op basis van de plannen is het niet duidelijk in welke mate deze kapel nu reeds deel uit maakt van het openbaar domein, dan wel opgenomen wordt in de verkaveling. Het is aange53

JJ

wezen de kapel aan te duiden op het grafisch plan met bijhorende specifieke stedenbouwkundige voorschriften die het integrale behoud van zowel de kapel als de haag vooropstellen. De kapel werd op het grafisch plan als specifieke aanduiding ‘te behouden erfgoed’ aangeduid. In de voorschriften werden specifieke bepalingen opgenomen m.b.t. dit patrimonium [zie art. 0: begrippen, algemene en specifieke bepalingen]. gunstig advies, mits bovenvermelde opmerkingen mee te nemen gewijzigde elementen t.a.v. het plenair overleg, rekening houdend met de adviezen en de bespreking

Op basis van de uitgebrachte adviezen en het verslag van de plenaire vergadering, wordt het voorontwerp aangepast naar ontwerp, voor wat betreft volgende punten: met betrekking tot de bestaande vergund [geachte] zonevreemde woningen, opgenomen in art. 1 residentieel wonen, worden de mogelijkheden volgens het vigerend decreet voorzien de bestaande, goedgekeurde verkaveling wordt niet opgeheven de categorie van gebiedsaanduiding wordt gespecifieerd bij ieder artikel de dichtheid van 15 woningen /ha wordt als een minimum dichtheid opgelegd de minimale te realiseren publieke groenindex wordt verhoogd naar 12%, min. 3.500m² dient voorzien ter hoogte van de deelaanduiding ‘groenvoorziening’ [art. 2., 2.3.4.] de flexibiliteit met betrekking tot de flexibele zonegrens ter hoogte van art. 4 openbare wegenis

54

wordt nader gespecifieerd [art. 2, 2.2. algemeen en art. 3., 2.1. algemeen] bepalingen aangaande de beheersvoorschriften worden toegevoegd m.b.t. de publieke groenvoorzieningen [art. 2., 3.2.] de kapel Onze-Lieve-Vrouw van Vrede wordt aangeduid als “te behouden erfgoed” met bijhorende specifieke voorschriften [zie art. 0: begrippen, algemene en specifieke bepalingen] een verduidelijking aangaande de ruimtebalans wordt toegevoegd op pg. 52-53

3.3.

JJ advies Gecoro Behandeling bezwaren in de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (Gecoro):

ontwerp

voorlopige vaststelling Het ontwerp RUP werd op 27 mei 2013 door de gemeenteraad voorlopig vastgesteld. JJ

openbaar onderzoek Het plan lag ter inzage van 27 juni 2013 tot 28 augustus 2013. Tijdens dit openbaar onderzoek werden 6 schriftelijke bezwaren en opmerkingen ontvangen, alsook de adviezen van de Deputatie en Ruimte Vlaanderen. Het advies van de Deputatie is voorwaardelijk gunstig, het advies van Ruimte Vlaanderen gunstig. JJ

Het advies van de Deputatie stelt 3 voorwaarden: er dient bijkomend aandacht getoond te worden voor de mogelijke waterproblematiek in projectzone 3; de landschappelijke inkleding alsook de publieke ruimte dienen verder (verordenend) uitgewerkt te worden; voorts is het wenselijk rekening te houden met de geformuleerde opmerkingen en aandachtspunten.

Voorafgaandelijk wordt opgemerkt dat een aantal van de elementen uit het advies van de Deputatie ook deel uitmaakten van hun advies in de voorontwerpfase. In het kader van de verwerking van de opmerkingen in de voorontwerpfase, werd reeds op heel wat elementen ingegaan (vnl. met betrekking tot de elementen van inrichting). Zie ook de behandeling van de adviezen en bezwaren door de Gecoro.

Behandeling in zitting van 25 september 2013 (zie bijlage) - voorwaardelijk gunstig - voorwaarden: bij de definitieve vaststelling door de gemeenteraad dient de gemeente zich formeel te engageren om een herbestemming van het woonuitbreidingsgebied ‘Watervalstraat’ naar een gebied voor agrarisch gebruik door te voeren. het ontwerpplan dient te worden aangepast door een verplichte groenbuffer te voorzien op de privatieve percelen en de stedenbouwkundige voorschriften hieromtrent dienen waar mogelijk worden aangepast. de stedenbouwkundige voorschriften 2.3.6 dienen aangevuld te worden met ‘het voorzien van voldoende en kwalitatief gemeenschappelijk groen’. de stedenbouwkundige voorschriften voor projectzone 3 dienen te aangevuld/aangepast daar er slechts in beperkte mate aandacht is voor de waterproblematiek. er dient een openbaar onderzoek gehouden te worden naar aanleiding van de verkavelingsaanvaag en het wegenisdossier. het gedeelte van de weg tussen de Beverensestraat en de nieuw aan te leggen weg die rup sprietstraat | okt. ‘13 | wvi

aantakt op de Sprietstraat dient voldoende breed te zijn zodat de fietsers-en voetgangerstroken duidelijk gescheiden kunnen worden. Dit moet deel uitmaken van het wegenisdossier.

aanvullen van de toelichtingsnota, rekening houdend met de wijzigingen en aanvullingen waar nodig.

JJ definitief RUP Rekening houdend met de adviezen, bezwaren, het advies van de Gecoro en de beslissing van het CBS terzake, betreffen de belangrijkste wijzigingen t.o.v. het ontwerp-RUP: het voorzien van een indicatieve deelaanduiding lineair groenscherm (art. 2, 1.7.) op de privatieve percelen en aanvullen van de voorschriften (onder art. 2, 2.3.8. inrichting niet-bebouwde oppervlakte op perceelsniveau) met betrekking tot het lineair groenscherm; het aanvullen van de stedenbouwkundige voorschriften onder art. 2, 2.3.6. met het beoordelingscriteria ‘het voorzien van voldoende en kwalitatief gemeenschappelijk groen’; het aanvullen van de stedenbouwkundige voorschriften binnen projectzone 2 & 3 en onder de algemene bepalingen (2.6. bepaling i.f.v. waterbergend vermogen) i.f.v. waterbeheersing en waterbergend vermogen, het aanpassen van de titel onder respectievelijk art. 2, .2.3.6. en art. 3, 2.2.5. leefkwaliteit, duurzame ontwikkeling en waterbeheersing; het verplicht weergeven van de aanpak van maatregelen i.v.m. het waterbergend vermogen, als minimum weer te geven element binnen het globaal inrichtingsplan; het aanvullen van de voorschriften met een beperking inzake flexibiliteit asverschuiving van de ‘indicatieve aanduiding ontsluiting’ (onder art. 2, 2.3.5.)


55

56


2 rup sprietstraat okt. 13 wvi

Recommend Documents