2 a.d. 2 8 OKT Bericht Page 1 of 1

Page 1 of1

Bericht

Van:

Melenhorst, D(Dennis)

Verzonden: donderdag27oktober201116:54 Aan:

OldeBijvank, M(Marcelle)

Onderwerp:SER Overijssel advies Leegstandopdekantorenmarkt DagMarcelle,

*

Bijgevoegd hetSER Overijssel advies Leegstandopdekantorenmarktdigitaal. Metvriendelijkegroet, Dennis Melenhorst SecretarisSER Overijssel

PROVING IALESTATEN VAN OVE RIJSSEL Reg.nr. p

2 a.d.

Dat. ontv.: Routing

28-10-2011

2 8 OKT 2011 Bijl.:

Leegstand op de kantorenmarkt in Oost-Nederland De rol van de provincie Overijssel

SER Overijssel Adviesnr: S 1856 Oktober 2011

2

Inhoudsopgave Samenvatting Leegstand op de kantorenmarkt in Oost-Nederland en de mogelijke rol van de provincie Leegstand kantoren in Nederland De omvang en ontwikkeling van de kantorenmarkt in Oost-Nederland De kantorensteden van Oost-Nederland Leegstand in Oost-Nederland

pag. 4 pag. 6 pag. 7 pag. 9 pag. 12 pag. 13

Een nadere blik op de grootste kantorensteden van Overijssel

pag. 16

- Zwolle - Enschede - Deventer - Hengelo - Almelo

pag. pag. pag. pag. pag.

16 18 20 22 24

De rol van de provincie Overijssel

pag. 25

Bijlage 1 Literatuurlijst

pag. 36

Bijlage 2 Enquête uitgezet onder ontwikkelaars, beleggers, makelaars en consultants

pag. 38

Bijlage 3 Expertmeeting leegstand kantoren, de mogelijke rol van de provincie(s)

pag. 41

Bijlage 4 Met dank aan

pag. 42

Bijlage 5 Beoordeling lokale leegstand/kantorenmarkt vastgoedsector Oost-Nederland

pag. 44

3

Samenvatting De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een hoge leegstand. Begin 2011 stond in Nederland 14 procent van de kantorenvoorraad leeg. De verwachting is dat de leegstand nog verder toeneemt dit jaar. De leegstand verschilt sterk per gemeente. In Overijssel is in bijvoorbeeld Hengelo (17,2%), Almelo (16,1%), Zwolle (15,9%) en Deventer (15,5%) de leegstand hoger dan gemiddeld in Nederland. De leegstand is niet alleen een direct probleem voor de eigenaar of belegger. Gemeenten ondervinden de gevolgen en ook de economie wordt geschaad. Ruimtelijk betekent de omvangrijke leegstand een te groot beslag op de schaarse ruimte. De leegstand vraagt van alle betrokken partijen het nemen van verantwoordelijkheid. Marktpartijen en overheden zijn gezamenlijk aan zet, met voor ieder een eigen verantwoordelijkheid. SER Overijssel adviseert de provincie vanuit de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening een actieve regierol richting gemeenten te vervullen en een heldere visie vast te leggen. Daar is breed draagvlak voor vanuit de markt. In tegenstelling tot de bedrijventerreinenmarkt en de woningbouwmarkt gaat het niet om regionale afstemming, maar over het maken van afspraken met de belangrijkste kantorengemeenten in Overijssel (Zwolle, Enschede, Hengelo, Almelo en Deventer). Er moeten afspraken worden gemaakt over het reduceren van de (plan)voorraad in deze steden. SER Overijssel wil benadrukken dat het hierbij zeer van belang is dat nauwkeurig naar de aard en schaal van de betreffende kantorenmarkten wordt gekeken. Soms is er in de regio sprake van een redelijk afgebakende kantorenmarkt (bijv. Twente), soms “concurreren kantorenmarkten over de provinciegrenzen” (bijv. Zwolle). In sommige kantoormarktsegmenten (met name het hoge segment/hoofdkantoren) is de vraag dermate mobiel dat er sprake is of kan zijn van bovenregionale effecten. Dit vraagt dus tevens afstemming tussen provincies over de provinciegrenzen wat betreft de nietlokale kantorenmarkten. SER Overijssel pleit nadrukkelijk niet voor een bouwstop. Dit haalt alle dynamiek weg en voorkomt dat de voorraad zich kan verjongen. Maatregelen mogen de concurrentiepositie van de steden in Overijssel als vestigingslocatie niet aantasten. Door verkeerd afremmen van nieuwbouw kan er een tekort ontstaan aan met name toplocaties voor zakelijke dienstverleners en hoofdkantoren. Het doel van de regie dient primair te zijn gericht op het creëren van een gezonde kantorenmarkt. Een belangrijk aandachtspunt vormt de bouw van overheidskantoren. Bijna de helft van de nieuwbouw in 2010 was in opdracht van de overheid. Gemeenten, waterschappen, belastingdienst, etc, lijken zich minder aan te trekken van de leegstand en ten koste van toenemende leegstand, nieuwe kantoren te laten bouwen voor zichzelf. De regierol van de provincie Overijssel kan alleen goed worden ingevuld indien de provincie beschikt over kennis en inzicht in de voorraad, de vraag, het aanbod, zowel in kwalitatieve als in kwalitatieve zin en het functioneren van de kantorenmarkt. Dit vraagt specialistische vastgoedkennis bij de provincie. Verminderde grondopbrengsten en minder OZB-inkomsten hebben reeds nu, maar zeker op termijn, een sterke negatieve invloed op de gemeentefinanciën. De provincie zou een rol kunnen vervullen om de gevolgen van de kantorenmarkt op de gemeentefinanciën in beeld te brengen. Hier ligt geen wettelijke verantwoordelijkheid, omdat de provincie pas verantwoordelijk wordt voor financiële positie van gemeenten als de begroting niet meer sluitend is. Maar de provincie zou in de ogen van SER Overijssel wel een signaalfunctie kunnen vervullen. SER Overijssel wijst in dit verband ook op de financiële consequenties

4

voor het bedrijfsleven wanneer gemeenten hun, door daling van de marktwaarde van kantoren, lagere OZB-opbrengsten op peil willen houden door de tarieven te verhogen. Een generieke oplossing voor het leegstandsprobleem bestaat niet. Per stad en per locatie zullen er oplossingen moeten worden gezocht. In andere steden en provincies zijn al veel goede ervaringen bekend. De provincie kan een rol vervullen in het verspreiden van kennis, het bij elkaar brengen van belanghebbenden, het procesmatig ondersteunen van transformatieprocessen en het bevorderen van het wegnemen van belemmeringen in bestemmingsplannen. Investeren door de provincie in het verminderen van leegstand is geen begaanbare weg. Maar de provincie kan wel in het belang van de economie, de werkgelegenheid en in het belang van energietransitie (klimaat) bijdragen aan een gezonde kantorenmarkt door het verduurzamen van kantoren te stimuleren. Dit is ook in lijn met het eerder door SER Overijssel uitgebrachte advies “De winst van CO2-reductie”. Samengevat adviseert SER Overijssel het volgende: 1. 2. 3.

4.

5.

6. 7.

Pak de regierol en leg de provinciale visie vast in specifiek beleid; Maak met de belangrijkste kantorengemeenten in Overijssel afspraken over de omvang en kwaliteit van de kantorenprogramma‟s; Zorg voor een scherp zicht op ontwikkelingen in voorraad, vraag en aanbod in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. Hiervoor dient voldoende specialistische vastgoedkennis in huis te zijn. De (decentrale) overheden hebben een voorbeeldfunctie. De provincie Overijssel mag de gemeenten hierop aanspreken en daarnaast kritisch kijken naar hun eigen investeringsprogramma‟s met kantoorruimte; De provincie Overijssel kan een rol vervullen om de gevolgen van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt op de gemeentefinanciën in beeld te brengen (bewustwording); Leer van andere provinciale initiatieven, als voorbeeld kan “De Wasstraat” van de provincie Utrecht worden genoemd; Leg verbinding tussen het Overijssels duurzaamheidsbeleid/energie- en klimaatbeleid en de transformatieopgave van leegstaande kantoren.

5

Leegstand op de kantorenmarkt in Oost-Nederland en de mogelijke rol van de provincie De kantorenmarkt heeft per definitie een grote relatie met de ruimtemarkt. Het toezien op het ruimtelijk gebruik is één van de kerntaken van de provincie. In een land waar ruimte schaars is en veel functies concurreren om dezelfde locaties is het van belang dat de overheid zorgdraagt voor een maatschappelijk gewenste inrichting van de ruimte. Ruimte is een collectief goed. Het verantwoordt overheidsparticipatie en de kantorenmarkt is dan ook onderdeel van het ruimtelijk-economisch beleid bij zowel gemeenten, provincies als Rijk. In Nederland is de leegstand van kantoren opgelopen tot 13 tot 16 procent van het totaal aan kantoorruimte (DTZ Zadelhoff, EIB). Hoewel de cijfers uiteenlopen, is duidelijk dat er sprake is van een omvangrijke structurele leegstand van kantoren, die de laatste jaren schrikbarend is gestegen. De omvangrijke structurele leegstand van kantoren is in de ogen van SER Overijssel in meerdere opzichten problematisch. Ten eerste is leegstaande kantoorruimte negatief voor de omgeving en het investeringsklimaat, de leefbaarheid en de veiligheid. Ten tweede is de omvangrijke leegstand van kantoorruimte ongewenst, omdat schaarse ruimte niet optimaal wordt benut. Door leegstaande panden te hergebruiken of te vervangen, kan worden voorkomen dat er nieuwe (kantoor)panden worden gerealiseerd op onbebouwd (buiten)gebied. Ook is de omvangrijke leegstand van kantoren onwenselijk vanuit de woningmarkt bezien: er is een tekort aan woningen, terwijl tegelijkertijd een grote hoeveelheid kantoren leegstaat. Werkgevers en werknemers wijzen ook op eventuele financiële consequenties voor het bedrijfsleven. Bijvoorbeeld wanneer gemeenten hun, door daling van de marktwaarde van kantoren, lagere OZB-opbrengsten op peil willen houden door de tarieven te verhogen. Dit alles roept vragen op: moet hier iets aan worden gedaan? En zo ja: door wie en op welke manier? In bijna alle publicaties over kantorenleegstand wordt benadrukt dat ingrijpen in het aanbod nodig is, omdat de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte in de toekomst „gezond‟ moet blijven. Meerdere partijen uit het veld wijzen op een wenselijke bovenregionale coördinerende rol van de provincies. Vanuit het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (voorheen Ministerie van VROM) is de aandacht voor de kantorenmarkt het afgelopen jaar sterk toegenomen en onderkennen zij steeds meer het belang van provinciale sturing en coördinatie in de kantorenmarkt (vergelijkbaar als bij de bedrijventerreinenmarkt). Ook binnen de provincies zelf is de aandacht voor de kantorenmarkt stijgende (zie bijvoorbeeld de aanzet voor een kantorenmarktstrategie in Zuid-Holland en de Taskforce Transformatie Utrecht). De Sociaal Economische Raad van Overijssel (SER Overijssel) adviseert de Gedeputeerde Staten van de provincie over het te voeren provinciaal beleid. SER Overijssel heeft de problematiek van de kantorenmarkt en de eventuele rol van de provincies hierin besproken in hun recente vergadering in het vroege najaar van 2011. Als input voor de advisering heeft SER Overijssel zich, gezamenlijk met SER Gelderland, een beeld van de markt en gemeenten gevormd. Dit is gedaan door middel van individuele gesprekken met marktpartijen en gemeenten en door middel van een enquête1 die is uitgezet onder ontwikkelaars, beleggers, makelaars en vastgoedconsultants. Verder is 15 juni 2011 in Arnhem een expertmeeting2 georganiseerd dat tot doel had aanbevelingen te formuleren voor het voorliggende advies. 1 2

Zie bijlage 2, uitgezet onder 59 deskundigen (n=44). Zie bijlage 3 6

Leegstand kantoren in Nederland De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een hoge leegstand. Begin 2011 staat in Nederland zo‟n 14 procent van de kantorenvoorraad leeg. De leegstand strekt verder dan de natuurlijke of frictieleegstand en is voor een groot deel structureel. Het structurele overaanbod wordt geraamd op ongeveer 4 miljoen vierkante meter, zo‟n 10 procent van de voorraad3. Tussen 1995 en 2010 is de kantorenvoorraad in Nederland toegenomen van 33,3 miljoen vierkante meter naar 47,8 miljoen vierkante meter4. De kantorenvoorraad in gebruik neemt tegelijkertijd toe van ruim 31 miljoen vierkante meter naar ruim 41 miljoen vierkante meter. Het betekent dat in dezelfde perioden zowel absoluut als relatief het aantal leegstaande kantoren fors is gestegen. De leegstand gaat van 2,2 miljoen vierkante meter naar 6,7 miljoen vierkante meter aan het eind van 2010 – wat betekent dat 14% van de kantorenvoorraad leegstond. Op basis van nog op te leveren nieuwbouw en een verdere krimp in de werkgelegenheid neemt de leegstand dit jaar naar verwachting nog verder toe tot 16% van de voorraad. Een dergelijke grote leegstand strekt verder dan een evenwichtige marktsituatie. Voor een goede marktwerking is het gewenst dat enige leegstand bestaat. Het maakt het mogelijk dat verhuisbewegingen van kantoorhoudende bedrijven soepel kunnen verlopen. Een gangbaar percentage voor deze frictieleegstand is zo‟n 4% tot 5% van de kantorenvoorraad in gebruik. Afgezet tegen de huidige marktsituatie betekent het dat een frictieleegstand van ruim 2 miljoen vierkante meter gewenst zou zijn. Het restant van de leegstand is als overcapaciteit te zien. Het gaat dan om een overcapaciteit van ruim 4 miljoen vierkante meter. Figuur 1: Kantorenvoorraad in gebruik en leegstand

Bron: EIB, Bak (EIB 2010) 3

Economisch Instituut voor de Bouw (2010), Kantorenleegstand – Probleemanalyse en oplossingsrichtingen, Amsterdam. 4

Bak R.L. (2011), Kantoren in Cijfers 2010, Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt, Zeist. 7

Figuur 2: Leegstand versus nieuwbouw

Bron: presentatie dhr. drs. M.V. Zuidema (EIB) tijdens expertmeeting SER Overijssel/SER Gelderland 15-6-2011, Arnhem.

De leegstand laat met name rond de eeuwwisseling en de afgelopen jaren een sterke toename zien. Rond de eeuwwisseling was vooral de omvangrijke oplevering van nieuwbouw hier verantwoordelijk voor. Na een periode van schaarste en terughoudendheid bij gemeenten, beleggers en ontwikkelaars wordt naar einde van de jaren negentig op grote schaal het initiatief genomen om „op risico‟ nieuwe kantoren te ontwikkelen. Tot 80% van de nieuwe kantoren wordt ontwikkeld zonder dat voor oplevering een gebruiker is gevonden.

Figuur 3 Leegstand naar nieuwbouw en bestaande bouw, in miljoen vierkante meter

Bron: EIB (2010)

8

De lege nieuwbouw is verantwoordelijk voor bijna de gehele toename in de leegstand tot 2002. Pas na 2002 neemt het aantal lege nieuwbouwkantoren weer af en neemt de leegstand in de bestaande voorraad sterk toe. Bedrijven en organisaties stromen door naar de nieuwbouw waarbij de oude kantoren aan de leegstand worden toegevoegd. Opmerkelijk is dat het aandeel nieuwbouw in de leegstand wel afneemt maar niet tot onder de 10% daalt. Deels komt het omdat (hoewel beperkt) nog steeds op risico nieuwbouw wordt gebouwd, deels omdat voor een aantal van de opgeleverde nieuwbouwkantoren eenvoudig nog geen gebruiker is gevonden. De omvang en ontwikkeling van de kantorenmarkt in Oost-Nederland Begin 2010 kende Oost-Nederland een kantorenvoorraad5 van 6,2 miljoen m2. Met voorraad wordt het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren bedoeld. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Kortom, de hier gepresenteerde voorraadgegevens zeggen nog niets over de hoeveelheid leegstand. Tegenover de voorraadgegevens kunnen ook aanbodgegevens worden gezet: de hoeveelheid kantoorruimte die op de vrije markt te huur of te koop wordt aangeboden. Dit geeft een indicatie van de gezondheid van de kantorenmarkt, hoewel ook hier voorzichtig moet worden gedaan met harde uitspraken omtrent leegstand: immers kan op de markt aangeboden kantoorruimte nog in gebruik zijn en hoeft zodoende dus niet tot de leegstand worden gerekend. Over aanbod en leegstand in Oost-Nederland later meer. Om een indruk te krijgen van de omvang en de concentratie van de kantorenmarkt(en) in Oost-Nederland zal eerst ingegaan worden op de kantorenvoorraad. De genoemde 6,2 miljoen m2 kantorenvoorraad in Oost-Nederland vertegenwoordigt 13 procent van de totale voorraad in Nederland (47,8 miljoen m2). Dit is een relatief laag percentage. Om te vergelijken: het aandeel inwoners in Overijssel en Gelderland omvat 19 procent van Nederland aantal inwoners en 16 % van het BNP wordt in Oost-Nederland verdiend door 18 procent van het Nederlandse arbeidsvolume werkzame personen.6 Het relatief lage percentage van de kantorenvoorraad kan worden verklaard door een laag aandeel dienstverlening, de grootste kantorengebruikers, in de regionaal economische structuur van Oost-Nederland. De meeste kantoorruimte in Nederland is te vinden in West-Nederland, in de provincies Zuiden Noord-Holland en Utrecht. Zuid-Holland is koploper met 13,1 miljoen m2, voornamelijk geconcentreerd in Den Haag (4,1 miljoen m2) en Rotterdam (3,3 miljoen m2). Van de 11,4 miljoen m2 kantoren in de provincie Noord-Holland is ruim 6 miljoen m2 te vinden in de kantorenstad van Nederland: Amsterdam. Daarmee is de omvang van de kantorenvoorraad in Amsterdam dus net zo groot als die in Gelderland en Overijssel samen en heeft bijvoorbeeld Den Haag een grotere kantorenvoorraad dan de provincie Gelderland. Overigens heeft de provincie Noord-Brabant met 5,2 miljoen m2 ook een grotere 5

Onder een kantoor wordt een ruimtelijk zelfstandige eenheid verstaan die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de hier genoemde statistiek worden gelaten. Verder worden alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter geïnventariseerd. Als oppervlakteeenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen (bron: Bak 2011). 6

Bron: CBS Statline, Regionale kerncijfers. 9

kantorenmarkt dan Overijssel en Gelderland, voornamelijk geconcentreerd in Eindhoven, Den Bosch en Breda. Figuur 4 en 5: De omvang van de kantorenvoorraad in Overijssel en Gelderland, vergeleken met andere provincies

Bron: bewerking van Bak 2011, presentatie drs. DGB. Melenhorst (SER Overijssel) tijdens expertmeeting SER Overijssel/SER Gelderland 15-6-2011, Arnhem

10

Het aandeel van Oost-Nederland in de totale kantorenvoorraad is vanaf 2001 wel licht stijgende, van 12,6 procent naar 13,0 procent. De groei is met 18,5 procent in Overijssel het grootst, maar ook Gelderland heeft met 16,3 procent een groei van de kantorenvoorraad die boven de landelijke groei ligt (figuur 6). Overigens heeft veruit het grootste gedeelte van deze toevoeging, conform het landelijke beeld, vooral plaats gevonden in het begin van afgelopen decennium (figuur 7). Figuur 6 en 7: De toename van de kantorenvoorraad 2002-2010

Bron: bewerking van Bak 2011, presentatie drs. DGB. Melenhorst (SER Overijssel) tijdens expertmeeting SER Overijssel/SER Gelderland 15-6-2011, Arnhem

11

De kantorensteden van Oost-Nederland De kantoorruimte is in Oost-Nederland niet gelijkelijk verdeeld over de regio. Er is sprake van een sterke concentratie van de kantorenvoorraad in een aantal steden in Overijssel en Gelderland. Zo is in Overijssel ruim 85 procent van de provinciale kantoorruimte gesitueerd in de vijf grote steden (Zwolle, Enschede, Deventer, Hengelo en Almelo). Ook in Gelderland is een dergelijke concentratie, zij het in iets mindere mate, zichtbaar. In Arnhem, Apeldoorn, Nijmegen, Ede en Wageningen is bijna 70 procent van de Gelderse kantorenmarkt gelegen. De kantorenstad van Oost-Nederland is Arnhem met bijna 1,1 miljoen m2 kantoorruimte, op de tweede plek gevolgd door Zwolle met bijna 800.000 m2 en Apeldoorn met bijna 700.000 m2. In de volgende paragraaf zal nader worden ingegaan op de situatie van de afzonderlijke grootste kantorensteden in Overijssel. Figuur 8: Kantorensteden in Overijssel

Bron: Bak 2011

Figuur 9: Kantorensteden in Gelderland

Bron: Bak 2011

12

Niet alleen in absolute zin, maar ook wanneer de omvang van de kantorenvoorraad wordt gerelateerd aan het aantal inwoners blijken de twee provinciehoofdsteden de echte kantorensteden van Oost-Nederland. Arnhem en Zwolle zitten beide boven 6 m2 kantoorruimte per inwoner. Wageningen en Apeldoorn mogen in Gelderland met ruim 4 m2 ook het predicaat kantorenstad dragen, terwijl Deventer en Hengelo in Overijssel met ruim 3 m2 ook nog een relatieve grote voorraad hebben. Steden als Nijmegen, Almelo en Enschede staan niet echt bekend als echte kantorensteden. Dit blijkt ook uit het feit dat het aantal vierkante meters kantooroppervlak per inwoner met respectievelijk 2,85 m2, 2,65 m2 en 2,55 m2 ver onder dat van Arnhem (7,35) en Zwolle (6,55) ligt (figuur 10). Figuur 10: Kantooroppervlak (m2) per inwoner in Oost-Nederlandse steden

Bron: Bak 2011

Leegstand in Oost-Nederland Niet alle gemeenten worden in dezelfde mate geconfronteerd met de problematiek van leegstaande kantoren. Er zijn zelfs gemeenten waar niet of nauwelijks van leegstand sprake is. Vaak is in deze gemeenten geen echte kantorenmarkt tot ontwikkeling gekomen. Het aanwezige kantorenbestand beperkt zich vaak tot enkele lokaal verzorgende functies (gemeentelijke diensten, politie, banken) en enige zakelijke dienstverlening. Voor zover kan worden nagegaan heeft bijna de helft van de gemeenten geen kantorenleegstand7. Nog eens 10 procent van de Nederlandse gemeenten heeft een zeer kleine leegstand, min of meer vergelijkbaar met de frictieleegstand. Een groot deel van de leegstand concentreert zich dus in een beperkt aantal gemeenten en/of stedelijke regio‟s. Het zijn gemeenten die ook een relatief omvangrijke kantorenvoorraad hebben. De leegstandspercentages in deze steden variëren van 12,6 procent in Groningen tot 32,9 procent in Maarssen. In figuur 11 t/m 13 zijn de 30 gemeenten in Nederland weergegeven met de hoogste percentages leegstand in de kantorenmarkt.

7

Bron: NVM Business (2011) 13

Figuur 11: Top 30 Leegstand in Nederland, nr 1-10

Figuur 12: Top 30 Leegstand in Nederland, nr 11-20

Figuur 13: Top 30 Leegstand in Nederland, nr 21-30

Bron: NVM Business (2011)

14

In de top 10 komen geen Oost-Nederlandse steden voor. Het betreffen voornamelijk “satelliet”gemeenten van Amsterdam (Almere, Diemen, Haarlemmermeer, Amstelveen) en Utrecht (Maarssen, Nieuwegein, Vianen, Veenendaal). Koploper in de lijst is Maarssen met maar liefst 32,9 procent leegstand. In de categorie 11 t/m 30 is Oost-Nederland met 7 steden echter wel goed vertegenwoordigd. De meeste leegstand in Oost-Nederland kent Apeldoorn op de 12e plaats met 18 procent leegstand, op de voet gevolgd door Barneveld op plaats 13 (17,5%), Hengelo op plaats 14 (17,2%) en Almelo op plaats 19 (16,1%). Beide provinciehoofdsteden Zwolle en Arnhem ontlopen elkaar met beide 15,9 procent niet, terwijl Deventer met 15,5 procent op plaats 25 de laagst genoteerde Oost-Nederlandse stad in deze lijst is. Bouwfonds REIM heeft een model ontwikkeld om beter inzicht te verkrijgen in de karakteristieken van de Nederlandse kantorenmarkt. Dit model is statistisch onderbouwd, geeft voorspellingen op regionaal (COROP of NUTS-3) niveau en wordt gebruikt om het onder meer het tactische inzicht ten behoeve van aan- en/of verkoopbeslissingen te vergroten. Leegstand heeft, voornamelijk onder invloed van de macro-economische ontwikkelingen, een duidelijk cyclisch karakter. Voor 2011 raamt Bouwfonds REIM nog een lichte stijging van de leegstand in en pas in 2012 zal de leegstand gaan dalen. Deze daling wordt veroorzaakt door de combinatie van een toenemende vraag naar kantoorruimte als gevolg van het ingezette economisch herstel én de door de crisis veroorzaakte scherpe terugval van nieuwbouw. Op COROP-niveau wordt in Oost-Nederland in de periode tot 2014 alleen in de Achterhoek en in de regio Betuwe een verdere stijging van de leegstand verwacht (figuur 14). Figuur 14: Verwachte ontwikkeling regionale leegstandspercentages (2010-2014)

Bron: Bouwfonds REIM Research (2010)

15

Een nadere blik op de grootste kantorensteden van Overijssel Zwolle Zwolle is de belangrijkste kantorenmarkt in Overijssel. Met ruim 777 duizend m2 is maar liefst een derde van het Overijsselse kantooroppervlak hier gelegen. De Zwolse kantorenmarkt is traditioneel sterk en gezond. Toch is ook in Zwolle te merken dat de kantorenmarkt sterk veranderd is in de laatste jaren. De groeimarkt voor kantoren van de laatste decennia is veranderd in een verplaatsings- en vervangingsmarkt. Het aantal vierkante meters verhuurde kantoren in Nederland kan in totaal niet meer groeien, alleen verplaatsen. Dat betekent dat toevoegingen van nieuwe gebouwen in de meeste gevallen zullen zorgen voor het leegtrekken van andere kantoren elders. Dat proces voltrekt zich op landelijk niveau maar ook binnen de kantorenmarkt van Zwolle. Zwolle heeft de ambitie als toplocatie voor hoofden regiokantoren van (inter)nationale bedrijven in het beleid neergelegd. STEC geeft in een quick-scan naar de kantorenbehoefte aan dat nog een extra vraag van 15 procent naar kantoren vanuit de regio gegenereerd zou kunnen worden8. Gelijk aan de ontwikkeling op de landelijke kantorenmarkt, heeft de gemeente Zwolle sinds 2007 te maken met een dalende opname in combinatie met een oplopend aanbodniveau. Het sterk gegroeide aanbod heeft op de eerste plaats te maken met een onstuimige voorraadontwikkeling van het afgelopen decennium. Doordat de markt in omvang is toegenomen, zorgt dat blijvend voor meer aanbod. De kantorenmarkt in Zwolle kenmerkt zich door een grote mate van centralisering9. Grote gebruikers als Electrabel en Essent hebben diverse kantoren samengevoegd in één vestiging. Electrabel heeft dit gedaan in kantoorpand „De stoel‟ in het gebied Voorsterpoort Essent heeft haar huisvesting gecentraliseerd in de IJsseltoren, eveneens in het gebied Voorsterpoort. Ook heeft de Rijksgebouwendienst de wens om alle activiteiten zoveel mogelijk te concentreren in een nieuw te bouwen kantoor van 40.000 m2 bvo in de Spoorzone. Momenteel gebruikte de RGD reeds 80.000 m² op Hanzeland en nog eens 40.000 m² op locaties elders in de gemeente Zwolle10. Het gebied Hanzeland maakt deel uit van de directe invloedsfeer van de Spoorzone. Veel gebouwen in Hanzeland zijn inmiddels 10 jaar en ouder en verwacht mag worden dat er in dit gebied huurcontracten gaan aflopen. Dit levert de komende jaren meer aanbod op dan Zwolle gewend was in Hanzeland. Bij nieuwbouw van 40.000 m2 b.v.o. RGD kantoren in de Spoorzone is het vrijwel zeker dat bestaande panden in Hanzeland weer op de markt komen. Vanwege de gunstige ligging en het goede vestigingsmilieu zal Hanzeland aantrekkelijk blijven voor een brede doelgroep. De locatie Oosterenk aan de oostzijde van de stad heeft een omvang van ca. 160.000 m2 kantoren. De leegstand is inmiddels opgelopen tot boven de 60.000 m2 (38%). Kenmerkend voor de locatie is het nieuwe Isala ziekenhuis dat het gebied in 2 delen verdeelt. Oosterenk I (tussen Stadion en Isala) is het zorgenkindje van de Zwolse kantorenmarkt in de komende jaren. Een deel van de gebouwen is modern maar een

8

STEC (2010), Quick-scan kantorenbehoefte Zwolle. Dynamis (2011), Sprekende Cijfers, Kantorenmarkten 2011. 10 DTZ Zadelhoff (2011), Vastgoedmonitor Zwolle 2011. 9

16

aanzienlijk deel is van matige kwaliteit. Oosterenk II (ten zuiden van Isala) is jonger en van betere kwaliteit maar ook hier speelt de problematiek reeds. Figuur 15: Aanbod, leegstand kantoorruimte in Zwolle naar deelgebied (in m2)

Bron: DTZ Zadelhoff (2011)

De gemeente Zwolle heeft recent een kadernota kantorenlocaties opgesteld waarin een stedelijke kantorenstrategie wordt uitgezet voor de periode tot 202011. In deze kadernota wordt het huidige totale kantoren(nieuwbouw)programma naar beneden bijgesteld. Drie scenario‟s zijn uitgewerkt waarbij de afname van het kantorenprogramma voor de periode 2011 tot 2030 varieert van 69.290 m2 in het “mooi-weer scenario” tot 223.290 m2 in het “slecht-weer scenario”. Zwolle onderscheidt drie ontwikkellocaties (Voorsterpoort, Spoorzone en OosterenkWatersteeg). Om een gezonde kantorenmarkt te krijgen is het noodzakelijk om de genoemde ontwikkellocaties onderling af te stemmen in programma, fasering, maar vooral ook in doelgroep en product. Hierdoor dienen de afzonderlijke locaties niet met elkaar te concurreren en hun eigen doelgroep te bedienen. Daarnaast wordt in principe niet meer meegewerkt aan nieuwe kantoorontwikkelingen buiten deze locaties.

11

Gemeente Zwolle (2010), Kadernota kantorenlocaties Zwolle 2011-2020, strategie bestaande en nieuwe locaties. 17

Enschede Enschede heeft met een voorraad van 400.000 m2 na Zwolle de grootste hoeveelheid kantoorruimte in Overijssel. Desondanks staat Enschede niet bekend als kantorenstad, iets wat ook blijkt uit het relatief lage aantal m2 kantoorruimte per inwoner (2,55 m2). De kantorenmarkt van Enschede kent een sterk lokaal en regionaal karakter. Begin 2011 wordt in Enschede ruim 85 duizend m2 kantoorruimte aangeboden. Ten opzichte van een jaar eerder betekent dit een stijging van 20%. Daarmee is voor het tweede jaar op rij sprake van een forse toename van het aanbodcijfer. Figuur 16 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte >250 m2 v.v.o. in Enschede 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2007

2008

2009

2010

2011

Bron: Dynamis (2011)

In iedere deelregio (figuur 17) is sprake van een aanbodstijging, waarbij de grootste stijging voor rekening komt van het centrum. De belangrijkste grote recente transacties vonden allen plaats in Enschede Zuiderval. Het betreft de nieuwbouwontwikkelingen van de Rabobank (5.500 vierkante meter), Ten Kate & Huizinga (5.000 vierkante meter) en Arke (4.700 vierkante meter).

18

De Zuiderval moet de nieuwe entree worden van Enschede, tussen de A35 en de binnenstad. Een aansprekende locatie voor kantoren met een hoogwaardige uitstraling. Het plangebied omvat circa 40 hectare en is daarmee één van de grootste binnenstedelijke herstructureringsgebieden in Nederland. Zuiderval is overigens meer dan alleen een kantoorlocatie, want het heeft ook een woonfunctie en er zijn talrijke voorzieningen. Zuiderval bestaat uit zes deelgebieden: Kotmanpark, Kotmanplaats, Cromhoffpark, Eeftink, Janninkkwartier en Hofkwartier. Ieder deel heeft zijn eigen specifieke functie. Figuur 17 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in deelgebieden Enschede 60.000 Enschede Centrum Business & Science Park Zuiderval Overig

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 2007

2008

2009

2010

2011

Bron: Dynamis (2011), bewerking SER Overijssel

Het Business & Science Park (BSP) is een hoogwaardig bedrijventerrein en kantorenpark, zowel voor kennisintensieve bedrijven en firma's in de zakelijke dienstverlening als voor de eveneens op het park gesitueerde Universiteit Twente (UT). Het BSP-terrein meet ruim 40 hectare en is gelegen aan de rand van Enschede, tussen de twee grootste Twentse steden Enschede en Hengelo in. Kennispark Twente is de innovatiecampus waar kennisintensieve ondernemers zich succesvol kunnen ontwikkelen. Hier zijn diverse voorzieningen waar kennisintensieve ondernemers gebruik van kunnen maken als het BTC Twente, incubator voor bedrijven die klein beginnen en flexibel willen omgaan met hun huurcontract, de High Tech Factory, een gedeelde productiefaciliteit voor micro- en nanotechnologie bedrijven en The Corridor: een gebouw voor innovatieve ondernemers met kantoorruimte en diverse mogelijkheden voor grote en kleine conferenties. The Corridor dient als voorloper voor het in herontwikkeling zijnde „Gebouw Langezijds‟ op de campus: The Gallery.

19

Deventer Deventer is met een kantorenvoorraad van 346.500 m2 de derde kantorenstad van Overijssel. Regionaal gezien kan de kantorenmarkt in Apeldoorn en Zwolle als de voornaamste concurrenten van Deventer worden beschouwd. In 2010 is het aanbodcijfer in Deventer voor het derde opeenvolgende jaar gestegen. Op 1 januari 2011 wordt in totaal 88.700 vierkante meter kantoorruimte te koop of te huur aangeboden. Hiermee is sprake van een aanbodstijging van 17%. Figuur 18 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte >250 m2 v.v.o. in Deventer 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2007

2008

2009

2010

2011

Bron: Dynamis (2011)

Deventer heeft globaal gezien vier grotere kantoorlocaties12: - Het Hanzepark (Keulenstraat, Munsterstraat e.o.) - De Zuid-As (Zutphenseweg, mr. H.F. de Boerlaan) - De As Binnenstad - Colmschate (Holterweg/Hunneperweg/Snippelingsdijk) - Het stationsgebied (Buitensingel, Verzetslaan, Leeuwenbrug, Boreel) De grootste is kantorenlocatie Hanzepark vlak bij de A1. Dit kantorenpark is gerealiseerd in de jaren negentig en is 12 hectare groot. Het Hanzepark kent echter ook sinds jaar en dag het hoogste aanbodcijfer in Deventer. Afgelopen jaar is het aanbod gestegen tot 59.200 vierkante meter. Op Hanzepark kent Deventer een aanzienlijke leegstand in vooral verouderde kantoorpanden op locaties met een matige bereikbaarheid en zonder duidelijk zakelijk profiel. Als voorbeeld van deze problematiek kan de Keulenstraat dienen13. Een groot aantal vierkante meters kantoorruimtes staat al geruime tijd te huur en er is geen uitzicht op een snelle verbetering. 12

Doets, B, T. van Raaij en S. Mulder (2009), Kantorenonderzoek Deventer 2009. Ter illustratie (eigen raadpleging RealNext 23 augustus 2011): kantoren met verhuurbare meters aan de Keulenstraat: nr. 1 (gebouw IJsselpoort, huurbaar: 2.265 m2 ) nr. 5 (IJsselstroom, 2.365 m2) nr.6 (IJsselveer, 2.689 m2), nr 8 (IJsselwinde, 1.764 m2) nr 9 (Poorter, 915 m2), nr. 10 13

20

Figuur 19 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in deelgebieden Deventer 60.000 Centrum Hanzepark Overig

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 2007

2008

2009

2010

2011

Bron: Dynamis (2011), bewerking SER Overijssel

Belangrijkste toevoeging aan de markt in Deventer betreft de nieuwbouwontwikkeling van het kantorencomplex “Olympus” op het voormalige Tedecoterrein aan de Hanzeweg. Het complex bestaat uit een drietal kantoortorens (Zeus, Hera en Hercules), variërend van 7 tot 9 bouwlagen. Het nieuwbouwproject omvat een totale metrage van 15.000 m2. In het Kantorenonderzoek van de gemeente Deventer uit 2009 wordt een vergelijking tussen vraag en aanbod van nieuwbouwkantoren gemaakt. Hieruit blijkt dat vanaf 2011 het aanbod de vraag ruimschoots overstijgt. Louw (2011) constateert echter dat de vraagramingen die in dit onderzoek zijn gehanteerd ook nog eens onrealistisch hoog zijn14. De conclusie die hij trekt is dan ook dat er sprake is van een duidelijk overaanbod. In het Kantorenonderzoek wordt dit ook geconstateerd en wordt een gematigd kantorenprogramma van 110.000 m² voorgesteld. Maar volgens Louw overstijgt het aanbod dan nog alle realistische vraagprognoses. In Deventer ontbreekt het volgens de gemeente op dit moment aan een locatie met een uitstekende bereikbaarheid. Met de ontwikkeling van het bedrijvenpark A1 wil de gemeente Deventer in deze behoefte voorzien. Een duidelijke keuze voor de uitvoer van het kantorenprogramma op het bedrijvenpark A1 houdt in dat met overige nieuwe ontwikkelingen (publiek en privaat) in de rest van Deventer uiterst terughoudend wordt omgegaan waarbij de gemeente aanvullende eisen stelt aan de ontwikkeling15. (IJsselsluis, 2.794m2), nr. 12 (2.810 m2), nr. 14 (1.034 m2), nr 15 (Para Part, 1.440 m2), nr. 18 (215 m2) en nr. 21 (887 m2). 14

E. Louw (2011), Nut en noodzaak van Bedrijvenpark A1 te Deventer, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft 15

Doets, B, T. van Raaij en S. Mulder (2009), Kantorenonderzoek Deventer 2009, Gemeente Deventer, pag 21/22.

21

Hengelo Hengelo heeft een kantorenvoorraad van 277.000 vierkante meter. De kantorenmarkt in Hengelo kan worden getypeerd als een lokale/regionale markt die voornamelijk concurrentie ondervindt van Enschede. De grotere kantoortransacties in de afgelopen jaren betreffen voornamelijk lokale (overheids)partijen zoals de gemeente en woningbouwcorporaties. Hengelo lijkt minder in trek voor grote zakelijke gebruikers16. Het aanbod van kantoorruimte in Hengelo is vooral in 2010 sterk toegenomen, van ruim 47.000 m2 naar 84.200 m2. Begin 2011 was dit licht teruggelopen naar 80.800 m2, maar het aanbod is nog altijd zeer fors te noemen. Hengelo is de stad in Overijssel met het hoogste leegstandspercentage in Overijssel (zie ook figuur 12). De meest recente aanbodcijfers van 1 juli 2011 laten overigens een verdere daling zien naar 61.300 m2.17 Figuur 20 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte >250 m2 v.v.o. in Hengelo 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2007

2008

2009

2010

2011

Bron: Dynamis (2011)

Het meeste aanbod van kantoorruimte is in Hengelo te vinden in de binnenstad en in Westermaat (figuur 21). In het centrum is het aanbod voornamelijk geconcentreerd rondom de Bornsestraat/Oldenzaalsestraat. Het aanbod in Westermaat is in 2010 fors toegenomen, voornamelijk veroorzaakt door toevoeging van grote metrages aan de Welbergweg en de Wegtersweg.

16 17

PropertyNL (2009), Het grote gemeentenboek 2009, pag. 126 Vastgoedrapportage Twente 2011, pag. 27.

22

De sterke stijging van het aanbod in deelgebied “overig”, werd in 2010 veroorzaakt door het voor verhuur aangeboden opleidingsgebouw van ROC Twente van ruim 12.000 vierkante meter aan de Sportlaan Driene18. Figuur 21 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in deelgebieden Hengelo 50.000 Hengelo Centrum Hart van Zuid Westermaat Campus Westermaat Overig

45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2007

2008

2009

2010

2011

Bron: Dynamis 2011

De harde planvoorraad in Hengelo bedraagt 30.000 vierkante meter kantoorruimte. Deze plannen zijn zowel binnen als buiten de stadsring gelegen. Een belangrijke ontwikkeling die vorig jaar is gestart, betreft de bouw van een kantoorpand van 10.000 vierkante meter door Siemens in het herstructureringsgebied Hart van Zuid. Deze nieuwbouw wordt onderdeel van het WTC Twente Business District te Hengelo en maakt tevens onderdeel uit van een van Nederlands grootste binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, Hart van Zuid. In het nieuwe Siemens kantoorgebouw, gelegen naast het Centraal Station Twente, wordt het onderdeel Siemens Industrial Turbomachinery gehuisvest. Siemens zal daarnaast een aantal andere onderdelen concentreren in dit regiokantoor. Hiermee wordt Hengelo de hoofdlocatie van Siemens in Oost-Nederland. Het kantoor krijgt een oppervlakte van circa 10.000 m2 in een hoogwaardige stationsomgeving, samen met het WTC Twente, het ROC van Twente en cultuurvoorzieningen als Pop- en Cultuurpodium Metropool en Twents Techniekmuseum HEIM. Het pand wordt eind dit jaar opgeleverd. Siemens trekt medio 2012 met ruim 500 medewerkers in. Het WTC krijgt een centrale plek in de stationsomgeving van Hengelo, het toekomstige Centraal Station Twente. Vanaf 2013 zal de bouw van het WTC gefaseerd aanvangen.

18

Dynamis (2011), Sprekende Cijfers, Kantorenmarkten 2011.

23

Almelo De vijfde kantorenstad van Overijssel is Almelo met een kantorenvoorraad van ruim 191.000 m2. Almelo kent met ruim 16 procent leegstand na Hengelo het hoogste leegstandpercentage in Overijssel (figuur 12). Het opnameniveau in Almelo is in 2010 ten opzichte van 2009 met 82% gestegen19. Door enkele grote huurtransacties van onder meer de Raad van de Kinderbescherming (3.000 m2 aan de Burgemeester Raveslootsingel) en het Werkplein (3.000 m2 in het Twenthe Centrum) kwam het opnameniveau in 2010 uit op 14.200 m2. Het Twenthe Centrum wordt gerekend tot het Twentse industrieel erfgoed. Naast het eerder genoemde Werkplein Noord-Twente huren overigens ook advocatenkantoor Ten Cate, Catalpa Kinderdagverblijf, een apotheek en MICaffe club ruimte. Op de eerste verdieping komt een medisch centrum en op de tweede verdieping vestigen zich de Arbo Unie en Bureau Triquid20. Het aanbod kantoorruimte is door het verhoogde opnameniveau in 2010 dan ook met 11 procent afgenomen tot 31.800 m2.21 In 2009 werd er nog 35.900 m2 aangeboden. Het aanbod zit voornamelijk geconcentreerd in het centrum (24.700 m2), waar enkele gebouwen leegstaan met metrages van meer dan 1.500 m2. De financiële afdeling van Urenco Ltd is in mei 2011 van het Urenco-complex aan de Drienemansweg in Almelo naar de Javatoren in het centrum van de stad verhuisd. De Javatoren telt 14 bouwlagen en is met een hoogte van 55 meter het hoogste kantoorgebouw van Almelo. In totaal is het gebouw 6.600 m² groot. In de Javatoren zijn ook Nijverdal ten Cate en de gemeente Almelo gevestigd. In het deelgebied Twentepoort wordt nog 5.900 m2 aangeboden22. Dit is een forse daling van het aanbod hier, halverwege 2009 werd op Twentepoort nog 8.900 m2 aangeboden23. Twentepoort is gelegen aan de op- en afritten van de A35 en heeft bijvoorbeeld met bedrijfsverzamelgebouw Magna Porta (54 meter hoog) een blikvanger.

19

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars (2011), Vastgoedcourant Oost, april 2011. Bron: “Van Wijnen verbouwt Twenthe Centrum” in TC Tubantia (27-6-2011) 21 De recent uitgekomen Vastgoedrapportage Twente 2011 laat een verdere daling van het aanbod in Almelo zien tot 24.800 m2. 22 Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars (2011), Vastgoedcourant Oost, april 2011. 23 Stichting Vastgoedrapportage Twente (2010), Vastgoedrapportage Twente 2010, de stand van zaken. 20

24

De rol van de provincie Overijssel De omvang van de leegstand van kantoren neemt in Overijssel problematische proporties aan. De situatie is (nog) niet te vergelijken met andere regio‟s (met name de Randstad) maar ook hier is de situatie in de voornaamste kantorensteden zorgelijk te noemen. SER Overijssel heeft, gezamenlijk met SER Gelderland, via een enquête hierover ook het bedrijfsleven geconsulteerd. De vastgoedsector (ontwikkelaars, beleggers, makelaars en consultants) bestempelt de situatie in de grote kantorensteden in Oost-Nederland bijna zonder uitzondering (96%) als zijnde een met een “onacceptabel leegstandsniveau”, of als “zorgelijk”. De situatie verschilt daarbij licht van stad tot stad. Negatieve uitschieters zijn Arnhem (71 procent van de respondenten noemt het leegstandsniveau hier “onacceptabel”), Ede / (Veenendaal) (67%), Deventer (62%), Hengelo (61%) en Apeldoorn (60%). Voor een totaaloverzicht van de mening van de vastgoedsector over de grotere kantorensteden in Oost-Nederland wordt verwezen naar bijlage 5. 1. De provincie dient een rol te spelen in de regionale kantorenmarkt en de aanpak van leegstand, en haar visie vast te leggen in specifiek beleid SER Overijssel adviseert de provincie Overijssel op korte termijn specifiek kantorenbeleid te ontwikkelen. De provincie heeft in een recent verleden reeds aangegeven hun (boven-) regionale regierol te nemen in de aanpak van de kantorenleegstand. In het Hoofdlijnenakkoord van Overijssel wordt ten aanzien van kantoorlocaties een aanscherping van het beleid aangekondigd dat er op is gericht de leegstand te beteugelen24. Voorlopig laat de uitwerking in de vorm van daadwerkelijk beleid nog op zich wachten. SER Overijssel vindt de tijd voor actie nu wel gekomen. Figuur 22

Is het wenselijk dat de provincie een (regie)rol gaat spelen op de kantorenmarkt van Oost-Nederland?

Bron: SER Overijssel / SER Gelderland, Enquête vastgoedsector

24

Provincie Overijssel (2011), “De Kracht van Overijssel, inspireren, innoveren en investeren”, Hoofdlijnenakkoord 2011-2015. 25

De roep om een steviger rol van provincies op de vastgoedmarkt neemt ondertussen wel toe25. Ook het geconsulteerde bedrijfsleven in Oost-Nederland is het vrijwel unaniem eens over het feit dat de provincie Overijssel op dit terrein dient te acteren. 90 procent van de respondenten geven aan dat er een rol ligt voor de provincie (figuur 22), driekwart vindt daarbij dat de provincie haar visie op de kantorenmarkt moet vastleggen in specifiek beleid (figuur 23). Dit ligt ook in lijn met consultaties in andere regio‟s. Bij bijvoorbeeld een bijeenkomst in Utrecht in februari 2011 gaf maar liefst 97 procent van de aanwezigen aan een rol te zien voor de provincie met betrekking tot de leegstand van kantoren26. Figuur 23

Dient de provincie haar visie op de kantorenmarkt in apart beleid vast te leggen?

Bron: SER Overijssel / SER Gelderland, Enquête vastgoedsector

Ook vanuit het Rijk staat de kantorenmarkt op de agenda en wordt een provinciale rol gewenst: “De grote omvang van de structurele leegstand van kantoren in Nederland neemt problematische vormen aan. Een hoge structurele leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal en is ook voor de ruimtelijke en economische ontwikkeling nadelig. Dit moet met vereende krachten worden aangepakt!” Dat waren de conclusies van de Kantorentop van 25 mei 2010 in Rijswijk tussen minister Huizinga (VROM), en o.a. de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), vertegenwoordigers van beleggers, ontwikkelaars, huurders, het Rijk, de provincie Utrecht en enkele gemeenten. In de slotverklaring van de Kantorentop werd kort aangegeven waar elk van de betrokken partijen, incluis de provincies, met betrekking tot de kantorenmarkt aan bij konden dragen27.

25

Lees ook bijv. de opiniecolumn van 3 maart 2011 van Hans de Jonge (hoogleraar Vastgoed TU Delft) en Michel van Rhee (manager Vastgoedadvies & Gebiedsontwikkeling bij Brink Groep) op www.fd.nl, “Provinciale coördinatie op de vastgoedmarkt?” 26 Bijeenkomst in Nieuwegein 17 februari 2011: “Pak leegstand van kantoren aan!” 27 Slotverklaring Kantorentop 25 mei 2010, Rijswijk. 26

Het actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren van maart 2011 maakt de vorig jaar bij de Kantorentop uitgesproken intenties concreet door acties en verkenningen te formuleren, gericht op vermindering van de grote structurele kantorenleegstand en het voorkómen van verdere leegstand28. Het is de gezamenlijk geformuleerde inzet om de komende jaren een beter werkende markt voor kantoren te bewerkstelligen, die inspeelt op de kwantitatieve én kwalitatieve vraag, het economisch vestigingsklimaat versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn. En dat niet alleen op het niveau van individuele vastgoedobjecten, maar op gebiedsniveau. Het gemeenschappelijk streven is een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en kapitaal. Een beter werkende kantorenmarkt vergt een afgewogen mix van overheids- en marktacties en van generieke en gebiedsgerichte oplossingen. Eigenaren met leegstaand vastgoed moeten gestimuleerd worden om kantoren te transformeren of te herontwikkelen . De (decentrale) overheden zijn verantwoordelijk voor de fiscale, bestuurlijke en ruimtelijke afbakening van het speelveld. Op regionaal niveau betekent dat betere planning en bestuurlijke samenwerking. Binnen dat speelveld zijn het marktpartijen die op gebiedsniveau aan de slag gaan om op marktgerichte en creatieve wijze de gebruiker van kantoorruimten te bedienen, maximaal gebruik makend van de bestaande voorraad. Het Rijk kan op generiek niveau zijn bijdrage leveren. Bijvoorbeeld door knelpunten op gebied van (bouw)regelgeving aan te pakken, en door transformatie naar een andere (tijdelijke) bestemming beter mogelijk te maken. Ook zijn er signalen uit de markt dat de huidige fiscale regelgeving weinig prikkels bevat om leegstand van kantoren tegen te gaan en actief te gaan transformeren. De aanpak in het actieprogramma berust op drie pijlers:   

de markt zet in op voortvarende herontwikkeling en transformatie van leegstaande kantoren in gebiedsgerichte pilots de markt zet in op het gezond maken van de kantorenmarkt door het verleggen van de focus van quick wins naar lange termijn betrokkenheid gemeenten en provincies zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod van kantorenlocaties door betere regionale planning en samenwerking.

In een gezamenlijke brief vanuit het IPO geven de provincies aan zich op hoofdlijnen te kunnen vinden in het Actieprogramma29. Zij onderschrijven dat de structurele leegstand van kantoren een gezamenlijke aanpak vereist van marktpartijen en overheden. Omdat de kantorenmarkt voor een belangrijk deel een regionale markt is, willen provincies op dit terrein dan ook een belangrijke rol vervullen en zien zij uitvoering van het actieprogramma als een prima voorbeeld voor de uitoefening van hun kerntaak in het ruimtelijk-economisch domein. De provincies zijn bereid om - daar waar in hun ogen sprake is van een structureel leegstandsprobleem - hun rol in het Actieprogramma voortvarend op te pakken. 2. De provincie dient met de belangrijkste kantorengemeenten afspraken te maken over de omvang en kwaliteit van de kantorenprogramma’s SER Overijssel adviseert de provincie Overijssel met de belangrijkste gemeenten qua kantorenmarkt afspraken te maken over de omvang en kwaliteit van de kantorenprogramma‟s. Deze lijn sluit aan bij de aangegeven mogelijke provinciale rol vanuit de Kantorentop en het daaruit voortvloeiende Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. SER Overijssel vindt echter dat dergelijke afspraken, vanwege de sterke concentratie in 28

Bijlage bij Brief van Minister Infrastructuur en Milieu, mw. drs. M.H. Schultz van Haegen aan de Tweede Kamer, 7 maart 2011, betreft Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, kenmerk 2011039614 29 IPO (2011), Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, 15 februari 2011. Kenmerk ROW 04441/2011. 27

Overijssel, louter met de eerder in dit advies aangegeven steden/gemeenten30 gemaakt dienen te worden. De omgevingsvisie kan hierbij als kapstok dienen om dergelijke afspraken in te bedden. SER Overijssel wil benadrukken dat het hierbij zeer van belang is dat nauwkeurig naar de aard en schaal van de betreffende kantorenmarkten wordt gekeken. Soms is er in de regio sprake van een redelijk afgebakende kantorenmarkt (bijv. Twente), soms “concurreren kantorenmarkten over de provinciegrenzen” (bijv. Zwolle). In sommige kantoormarktsegmenten (met name het hoge segment/hoofdkantoren) is de vraag dermate mobiel dat er sprake is of kan zijn van bovenregionale effecten. In dat geval kunnen ingrepen (toevoegingen en onttrekkingen) in de ene regio een direct merkbaar effect hebben in andere regio‟s. Het is in de ogen van SER Overijssel essentieel dat de provincie zich hiervan bewust is en voldoende afweegt in hoeverre vraag en aanbod zich per regio tot elkaar verhouden. Tot nu toe heeft het echter ontbroken aan wat voor regionale regie op voorraad en kwaliteit dan ook. Planning en programmering dienen op grond van een grondige regionale analyse plaats te vinden. Dit vraagt dus tevens afstemming tussen provincies over de provinciegrenzen wat betreft de niet-lokale kantorenmarkten! Bij dit alles dient in de ogen van SER Overijssel niet zozeer het bestrijden van leegstand an sich, maar het streven naar een gezonde kantorenmarkt het uitgangspunt voor beleid te zijn. SER Overijssel wil hierbij wel duidelijk benadrukken niet te pleiten voor een bouwstop. Dit haalt alle dynamiek weg en voorkomt dat de voorraad zich kan verjongen. Maatregelen mogen de concurrentiepositie van de steden in Overijssel als vestigingslocatie niet aantasten. Door verkeerd afremmen van nieuwbouw kan er een tekort ontstaan aan met name toplocaties voor zakelijke dienstverleners en hoofdkantoren. Steden kunnen zodoende bedrijven verliezen. Rekening dient te worden gehouden met het feit dat leegstand zich grotendeels voordoet in oudere en gedateerde panden. En de verwachting is dat deze structurele leegstand zal verdubbelen. Daarentegen bestaat slechts een zeer klein deel van het aanbod uit nieuwbouw; dit kleine aandeel nieuwbouw in de leegstand zal bovendien de komende tijd verder afnemen tot uiteindelijk een schamele 2% in 201331. Bovendien is het zichtbaar dat voor een gedeelte de markt zichzelf corrigeert. De bouwproductie van kantoren was in 2010 al met 25 procent gedaald. Toezichthouders en de financiële wereld zijn over de hele linie strenger geworden, zeker in het vastgoed. Daar waar in de afgelopen jaren van „loan to value‟, (voor)financiering van 85 of zelfs 90% mogelijk was, dient de ontwikkelaar nu minimaal 30 procent eigen geld mee te nemen, iets dat alleen al een enorme rem op nieuwe ontwikkelingen heeft veroorzaakt. Een regionale en gecoördineerde ruimtelijke ontwikkeling door de provincie is in de ogen van SER Overijssel belangrijk voor het functioneren van de steden/stedelijke regio‟s. Daarom dienen gemeenten hun beleid op elkaar af te stemmen. In het geval van nieuwbouw van kantoren beseft SER Overijssel dat dit niet eenvoudig is, omdat gemeenten uiteenlopende belangen hebben en de baten en lasten van ontwikkeling ongelijk verdeeld zijn32. Feit is dat gemeenten door middel van hun bestemmingsplannen het overschot aan kantoren hebben toegestaan. Bovendien is, ondanks de leegstand, in diverse bestemmingsplannen nog steeds een forse plancapaciteit voor kantoren aanwezig33. Het is echter niet zo dat gemeenten gericht zijn op een onbeperkte uitgifte van grond met kantoorbestemming, dit blijkt bijvoorbeeld ook uit de eisen die sommige gemeenten al stellen in termen van voorverhuur. Conclusie is wel dat de uitgifte van grond onvoldoende wordt gecoördineerd. 30

Zwolle, Enschede, Hengelo, Almelo en Deventer. NVB (2011), Thermometer Kantoren 2011 32 Janssen-Jansen, L. (2010), Ruimte Ruilen – Regionale samenwerking als oplossing voor de aanpak van leegstaande kantoren, Nicis: Den Haag. 33 Taskforce transformatie (2010), Conclusies, bevindingen en aanbevelingen van de Taskforce transformatie, Provincie Utrecht: Utrecht. 31

28

Gemeenten hebben belang bij het uitgeven van grond voor kantoorfuncties, omdat op deze manier hun gemeente op de kaart staat als aantrekkelijk vestigingsgebied en de werkgelegenheid wordt gestimuleerd, en daarnaast, zeker niet onbelangrijk, gemeenten ook direct inkomsten ontvangen uit de gronduitgifte voor kantoren. Figuur 24

De oorzaken van de omvangrijke leegstand volgens de vastgoedsector in Oost-Nederland

Bron: SER Overijssel / SER Gelderland, Enquête vastgoedsector

29

Figuur 25

Welke rol ziet de vastgoedsector voor de provincie op de kantorenmarkt weggelegd?

Bron: SER Overijssel / SER Gelderland, Enquête vastgoedsector

3. De faciliterende en regisserende rol van de provincie kan alleen wanneer een scherp zicht is op ontwikkelingen in voorraad, vraag, aanbod zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. De provincie dient hiervoor een monitor te ontwikkelen en specialistische vastgoedkennis in huis te hebben/halen. SER Overijssel ziet een belangrijke faciliterende en regisserende rol op de kantorenmarkt voor de provincie. Essentieel om bijvoorbeeld de onder punt 2 genoemde actie te kunnen realiseren is het dan wel om een goed en algemeen inzicht te hebben in de marktvraag naar kantoorruimte, zowel in vierkante meters, als kwaliteit, als prijscategorie. Zinvol is het om vandaar uit ook verschillende scenario‟s uit te werken en rekening te houden met regionaal uiteenlopende ontwikkelingen als demografie, economie en invloeden als “het nieuwe werken”, iets wat ook is aangegeven in het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren.

30

Op basis van deze scenario‟s kan de provincie Overijssel afspraken maken met gemeenten over de regionale planningsopgave voor kantoren inclusief eventuele fasering, kwalitatieve segmentering en locatiekeuze voor nieuwe / te herontwikkelen kantoorlocaties in de betreffende steden voor de komende periode. De provincie heeft daarbij een belangrijke taak voor de afstemming tussen de kantorensteden en ook onderling wanneer er sprake is van provinciegrensoverschrijdende concurrerende steden. Deze regionaal afgestemde afstemming kan eventueel opgenomen worden in de omgevingsvisie. SER Overijssel vindt het echter van groot belang dat er flexibiliteit wordt ingebouwd. Periodiek dienen de regionale opgaven, wanneer aantoonbaar regionaal tekorten of overschotten zich aandienen, geactualiseerd te worden. Een rigide strikte houding bij tekort kan immers de economische ontwikkeling van een regio laten stagneren. Een belangrijk punt van zorg bij SER Overijssel is dat tijdens de consultatie zowel vanuit het bedrijfsleven, als vanuit gemeenten als vanuit de wetenschap meerdere malen naar voren is gebracht dat de momenteel aanwezige vastgoedkennis over de kantorenmarkt (in tegenstelling tot bijvoorbeeld bedrijventerreinen en woningen) bij de provincie nog als ontoereikend wordt ingeschat. Niet geheel onlogisch, aangezien dit een nieuw provinciaal beleidsterrein betreft. Toch vraagt dit aspect in de ogen van SER Overijssel wel enige aandacht. 4. De (decentrale) overheden hebben een voorbeeldfunctie, de provincie mag de gemeenten hierop aanspreken In het crisisjaar 2009 werd er voor 945 miljoen euro aan bouwvergunningen voor nieuwe kantoorpanden verleend. In 2010 was dat al afgenomen tot 664 miljoen euro, maar bijna de helft (!) kwam daarbij op naam van de overheid. In 2010 steeg de waarde van de verstrekte bouwvergunningen voor overheidskantoren tot 301 miljoen euro. Dat was het hoogste (!) niveau sinds dit in 1990 voor het eerst werd gemeten34. SER Overijssel vindt dat de overheden in eerste instantie een juist voorbeeld moeten geven en niet dient bij te dragen aan een verdere verhoging van de leegstand in Overijssel door het achterlaten van leegstaande gebouwen door nieuwbouwactiviteiten wanneer deze niet strikt noodzakelijk zijn. De provincie mag gemeenten hierop aanspreken, maar de provincie dient eveneens hun eigen investeringsprogramma‟s (wanneer die een substantiële hoeveelheid kantoormeters omvat) kritisch te heroverwegen. Naast het eigen gebruik zou de (gemeentelijke) overheid in de ogen van SER Overijssel ook meer de quartaire sector kunnen “sturen” richting bestaande leegstaande kantoorpanden in plaats van continu te voldoen aan de wensen van nieuwbouw (onderwijsinstellingen, rechtbanken etc.).

34

ING Economisch Bureau (2011), Kwartaalbericht Vastgoed, mei 2011. 31

Figuur 26

Aandeel waarde bouwvergunningen overheidskantoren van totaal per jaar, 1990 - 2010

Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau

Dat de overheid belangrijk is in de discussie over de kantorenmarkt blijkt ook uit figuur 27 Gemeenten en het Rijk zijn “by far” de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte in Nederland. Ze zijn de grootste huurders van kantoorruimte, waarbij overigens een duidelijke voorkeur voor centrumlocaties blijkt. Traditioneel komt ook het bank- en verzekeringswezen als belangrijke gebruiker naar voren. De impact van de economische crisis is in de financiële sector echter duidelijk voelbaar, waardoor de uitbreidingsbehoefte beperkt blijft35. Figuur 27

Top 10 kantoorgebruikers

35

ABN AMRO (2011), Kansen voor kwaliteit, De Nederlandse kantorenmarkt in beeld, Amsterdam.

32

5. De provincie kan een rol vervullen om de gevolgen van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt op de gemeentefinanciën in beeld te brengen. Verminderde grondopbrengsten en minder OZB-inkomsten hebben reeds nu, maar zeker op termijn, een sterke negatieve invloed op de gemeentefinanciën. De provincie zou een rol kunnen vervullen om de gevolgen van de kantorenmarkt op de gemeentefinanciën in beeld te brengen. Hier ligt geen wettelijke verantwoordelijkheid, omdat de provincie pas verantwoordelijk wordt voor financiële positie van gemeenten als de begroting niet meer sluitend is. Maar de provincie zou in de ogen van SER Overijssel wel een signaalfunctie kunnen vervullen en de bewustwording kunnen versterken. De grondopbrengsten vanuit kantorenontwikkeling worden regelmatig gebruikt als belangrijke kostendrager bij gebiedsontwikkeling of andere minder rendabele projecten zoals sociale woningbouw. Juist daarom is het ontwikkelen van kantoren voor gemeenten zo aantrekkelijk. Janssen-Jansen (2010) stelt zelfs vast dat op dit moment het individuele belang van gemeenten – verdienen aan gronduitgifte om dit te herinvesteren in de gemeente – vóór het regionale belang – een gezonde kantorenmarkt – gaat. Door de crisis lopen de gemeenten volgens een onderzoek van Deloitte in opdracht van de VNG nu al 2,4 tot 3 miljard euro mis door de tegenvallende grondopbrengsten door vertraagde ontwikkelingen36. Lege kantoren betekenen echter ook minder OZB-inkomsten voor gemeenten. De financiële schade van de leegstand valt voorlopig mee. Anders dan bij woningen incasseren gemeenten bij kantoren OZB van zowel de eigenaar als de gebruiker. Bij leegstand zijn er geen gebruikers en kan er dus ook geen gebruikersheffing worden geheven. Maar wanneer in absolute zin nog niet concreet minder kantoorruimte wordt verhuurd is er nog geen teruggang te merken. Sterker nog, de OZB die wordt geheven bij eigenaren van kantoorruimte profiteert van de groei in het aantal (lege) kantoren. De huidige WOZ-waarde houdt immers geen rekening met onverhuurde meters. De verwachting is echter dat ook de WOZ-waarde zal dalen door de lagere marktwaarde van alle kantoren als gevolg van de leegstand, waardoor ook de OZB uiteindelijk zal dalen37. SER Overijssel wijst in dit verband op de financiële consequenties voor het bedrijfsleven wanneer gemeenten hun, door daling van de marktwaarde van kantoren, lagere OZB-opbrengsten op peil willen houden door de tarieven te verhogen. 6. Leer van andere provinciale initiatieven. Een voorbeeld: “De Wasstraat” van de provincie Utrecht. Ook andere provincies zijn bezig met het ontwikkelen van provinciaal kantorenbeleid, velen echter nog in de beginfase. De provincie Utrecht loopt voorop. SER Overijssel wil de provincie Overijssel wijzen op een initiatief van deze provincie, geheten “De Wasstraat”. De provincie Utrecht helpt via dit programma gemeenten, woningbouwcorporaties, eigenaren van kantoorpanden of projectontwikkelaars op weg bij transformatieprocessen. Deskundigen, met verschillende specialisaties, verkennen het transformatiepotentieel van kantoorlocaties. Zij maken samen de actoren een plan van aanpak voor de uitvoering van de transformatie en leveren specialistische deskundigheid bij technische, financiële en verbouwingsvraagstukken of bij het vinden van eindgebruikers. De provincie Utrecht levert informatie over wet- en regelgeving en 'best practices' die het project kunnen vergemakkelijken, informatie die de juiste afweging tussen sloop, renovatie en transformatie ondersteunt, quick scans, mediation en ondersteuning bij het doorlopen van procedures. Ook wordt ondersteuning gegeven bij 36

Deloitte Financial Advisory Services (2010), Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven, onderzoek in opdracht van VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu (november 2010). 37

Minder OZB door lege kantoren, in: Binnenlands Bestuur 2 april 2011. 33

het zo duurzaam mogelijk uitvoeren van het project38. SER Overijssel vraagt bij een dergelijke ondersteuning vooral aandacht voor het wegnemen van knelpunten in wet- en regelgeving en voor de inflexibiliteit van bestemmingsplannen. 7. Leg verbindingen tussen provinciaal duurzaamheidsbeleid/energie- en klimaatbeleid en de transformatieopgave van leegstaande kantoren. Duurzaam renoveren zal de leegstand aanzienlijk kunnen verminderen vergeleken met doorgaan zoals nu. Vooral in het middensegment, zo‟n 60 tot 70 procent van de markt kan een grote slag worden geslagen39. Juist in dit segment geldt een uitgesproken voorkeur voor nieuwbouw. SER Overijssel ziet hier een kans om, net als eerder gepleit in het SER-advies “De winst van CO2-reductie, advies sociaal economische effecten energie- en klimaatbeleid Gelderland en Overijssel” van november 2010, provinciaal economisch beleid aan provinciaal klimaatbeleid te koppelen. De kantorenmarkt bestaat voor 99 procent uit bestaande bouw. Het renoveren van deze kantoren naar duurzame, toekomstbestendige gebouwen vormt dus een uitdaging voor de komende jaren. Renoveren is duurzamer dan nieuwbouw, mits het op de goede manier gebeurt- met de focus op energiebesparende maatregelen40. Bijkomend voordeel is dat via deze weg ook de regionale bouwsector gesteund wordt en dergelijke ondersteuning een gering financieel weglekeffect kent naar buiten de regio (zie ook het genoemde SER-advies). Ook vanuit financieel oogpunt (beleggers) is het verstandig te investeren in een duurzaam kantoorpand. Zo heeft Troostwijk bijna 250 kantoorpanden met een energielabel met elkaar vergeleken; ongeveer de helft hiervan zit in de energiezuinige klasse (energielabel A-C) en het overige deel is energie- onzuinig (energielabel D t/m G). Dit onderzoek is uitgevoerd binnen een vergelijkbare reeks beleggingstransacties tussen 2007 en 2010. Op basis hiervan blijkt dat bij panden met een energielabel A de gemiddelde koopsom per vierkante meter ruim 30 procent hoger is en de gemiddelde huurprijs per vierkante meter ruim 25 procent hoger ligt dan bij panden met label D41. Ook Triodos omschrijft nog een aantal voordelen van duurzame kantoren42. Zo kennen duurzame kantoren een betere afzetmarkt en een beter imago van belegger, ontwikkelaar en gebruiker. Omdat een gebouw met een groen label een beter imago uitstraalt voor alle bij de exploitatie van kantoorpanden betrokken partijen zal de verhuurbaarheid positief beïnvloed worden. Uit buitenlandse studies blijkt dat de verhuurprijs gemiddeld 3 procent hoger ligt per vierkante meter en door de hogere en stabielere bezetting kan de hogere huuropbrengst op jaarbasis oplopen tot 6 procent. Door de Universiteit van Maastricht is samen met de Universiteit van Berkeley onderzocht wat de waarde is van duurzame kantoorpanden in de USA t.o.v. gewone panden op gelijkwaardige locaties. De verkoopwaarde steeg met ca. 17 procent, onder andere vanwege de hogere huur en betere bezetting. Verder kan er tot 45 procent bezuinigd worden op de energierekening. Bij een gemiddeld kantoor bedraagt deze circa 30 procent van de totale exploitatiekosten. Daarbij komt het grootste deel van deze besparing ten gunste van de huurder.

38

Bron: provincie Utrecht. Hans Copier, fondsmanager Dutch Office Fund bij ING Real Estate en bestuurslid IVBN in Building Business Duurzaam, juni 2010 “Bestaande Kantoren in de herkansing” 40 Dit blijkt ook uit onderzoek: W/E adviseurs (2010), Kiezen voor nieuwbouw of het verbeteren van het huidige kantoor, Agentschap-NL referentienummer KP33091013 41 Boef M. en J. Kleemans (2011), Verduurzamen van kantoorpanden loont. In: Vastgoedmarkt januari 2011. 42 „Groen Goud’, Triodos Vastgoedreeks, 2009. 39

34

Figuur 28

Welke maatregelen kunnen volgens de vastgoedsector in OostNederland een positief effect sorteren?

Bron: SER Overijssel / SER Gelderland, Enquête vastgoedsector

35

Bijlage 1 Literatuurlijst ABN AMRO (2011), Kansen voor kwaliteit, De Nederlandse kantorenmarkt in beeld, Amsterdam. Bak R.L. (2011), Kantoren in Cijfers 2010, Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt, Zeist. Boef M. en J. Kleemans (2011), Verduurzamen van kantoorpanden loont. In: Vastgoedmarkt januari 2011 Bouwfonds REIM (2010), De Nederlandse kantorenmarkt tot 2014. Deloitte Financial Advisory Services (2010), Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven, onderzoek in opdracht van VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu (november 2010). Doets, B, T. van Raaij en S. Mulder (2009), Kantorenonderzoek Deventer 2009, Gemeente Deventer DTZ Zadelhoff (2011), Vastgoedmonitor Zwolle 2011 Dynamis (2011), Sprekende Cijfers, Kantorenmarkten 2011. Economisch Instituut voor de Bouw (2010), Kantorenleegstand – Probleemanalyse en oplossingsrichtingen, Amsterdam. Gemeente Zwolle (2010), Kadernota kantorenlocaties Zwolle 2011-2020, strategie bestaande en nieuwe locaties. ING Economisch Bureau (2011), Kwartaalbericht Vastgoed, mei 2011 IPO (2011), Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, 15 februari 2011. Kenmerk ROW 04441/2011 Janssen-Jansen, L. (2010), Ruimte Ruilen – Regionale samenwerking als oplossing voor de aanpak van leegstaande kantoren, Nicis: Den Haag NVB (2011), Thermometer Kantoren 2011 NVM Business (2011), Structurele leegstand van kantoren, een analyse van het probleem en mogelijke oplossingen, Nieuwegein. NVM Business (2011), Kantorenmarkt regio’s 2010, Nieuwegein. NVM Business (2011), Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt, Nieuwegein. PropertyNL (2009), Het grote gemeentenboek 2009 Provincie Overijssel (2011), “De Kracht van Overijssel, inspireren, innoveren en investeren”, Hoofdlijnenakkoord 2011-2015. Slotverklaring Kantorentop 25 mei 2010, Rijswijk Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars (2011), Vastgoedcourant Oost, april 2011.

36

STEC (2010), Quick-scan kantorenbehoefte Zwolle Stichting Vastgoedrapportage Twente (2010), Vastgoedrapportage Twente 2010, de stand van zaken. Stichting Vastgoedrapportage Twente (2011), Vastgoedrapportage Twente 2011 Taskforce transformatie (2010), Conclusies, bevindingen en aanbevelingen van de Taskforce transformatie, Provincie Utrecht: Utrecht Viersen, F. (2011), Bedrijven en werkgelegenheid in kantoren, regionale toepassing van een bedrijvenregister. In: Lisa nieuws 23, Jaargang 16, juni 2011 W/E adviseurs (2010), Kiezen voor nieuwbouw of het verbeteren van het huidige kantoor, Agentschap-NL referentienummer KP33091013 Zuidema M.V. en M. van Elp (2010), Kantorenleegstand, analyse van de marktwerking, Economisch Instituut voor de Bouw, Amsterdam. “Van Wijnen verbouwt Twenthe Centrum” in TC Tubantia (27-6-2011) “Landbouwreus bij snelweg”, in De Stentor (9-11-2010). “Donkere wolken boven kantorenmarkt”. In: De Stentor (19-4-2011) H. de Jonge en M. van Rhee, 3-3-2011 op www.fd.nl, “Provinciale coördinatie op de vastgoedmarkt?” Bijlage bij Brief van Minister Infrastructuur en Milieu, mw. drs. M.H. Schultz van Haegen aan de Tweede Kamer, 7 maart 2011, betreft Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, kenmerk 2011039614 Minder OZB door lege kantoren, in: Binnenlands Bestuur 2 april 2011 Building Business Duurzaam, juni 2010 “Bestaande Kantoren in de herkansing” „Groen Goud’, Triodos Vastgoedreeks, 2009.

37

Bijlage 2 Enquête uitgezet onder ontwikkelaars, beleggers, makelaars en consultants

Persoonsgegevens: naam: organisatie: functie:

1. Is er in uw ogen sprake van een onacceptabel leegstandsniveau op de kantorenmarkt in de steden in Oost-Nederland (algemeen)? O ja O nee 2. Welke steden vallen onder uw werkgebied en hoe bestempelt u het leegstandsniveau in deze steden? Overijssel: O Zwolle: - onacceptabel hoog leegstandsniveau - veel leegstand, maar niet onoverkomelijk - gezonde kantorenmarkt - weet niet O Hengelo: - onacceptabel hoog leegstandsniveau - veel leegstand, maar niet onoverkomelijk - gezonde kantorenmarkt - weet niet O Almelo: - onacceptabel hoog leegstandsniveau - veel leegstand, maar niet onoverkomelijk - gezonde kantorenmarkt - weet niet O Enschede: - onacceptabel hoog leegstandsniveau - veel leegstand, maar niet onoverkomelijk - gezonde kantorenmarkt - weet niet O Deventer: - onacceptabel hoog leegstandsniveau - veel leegstand, maar niet onoverkomelijk - gezonde kantorenmarkt - weet niet Gelderland O Apeldoorn: - onacceptabel hoog leegstandsniveau - veel leegstand, maar niet onoverkomelijk - gezonde kantorenmarkt - weet niet

38

O Arnhem: - onacceptabel hoog leegstandsniveau - veel leegstand, maar niet onoverkomelijk - gezonde kantorenmarkt - weet niet O Nijmegen: - onacceptabel hoog leegstandsniveau - veel leegstand, maar niet onoverkomelijk - gezonde kantorenmarkt - weet niet O Ede (Veenendaal): - onacceptabel hoog leegstandsniveau - veel leegstand, maar niet onoverkomelijk - gezonde kantorenmarkt - weet niet 3. Wie is verantwoordelijk voor het oplossen van de leegstand van kantoren? O zowel overheid als markt O vooral de overheid O vooral de markt O weet niet 4. Is het wenselijk dat de provincie een (regie)rol gaat spelen op de kantorenmarkt in Oost-Nederland? O ja O nee 5. Dient de provincie haar visie op de kantorenmarkt in apart beleid vast te leggen? O ja O nee 6. Welke mogelijke rol op de kantorenmarkt ziet u voor de provincie weggelegd? O geen O informatievoorziening kantorenmarkt (in kaart brengen vraag, aanbod, voorraad, plancapaciteit etc.) O coördinerende rol, afspraken met gemeenten over nieuwbouw en transformatie O schrappen plancapaciteit O mede investeren in transformatie (via subsidie of anders) O anders, nl. …….. 7. Wat zijn volgens u de oorzaken van de (omvangrijke) leegstand van kantoren? O afname vraag kantoorruimte (crisis/efficiënte werkvormen) O levensduur langer dan kwaliteitseisen O geen prikkel transformeren (weinig expertise bij gemeente, geen/kleine kostenpost) O inkomsten grondexploitatie/concurrentie gemeenten hebben geleid tot te groot aanbod O anders nl …………

39

8. Welke maatregelen kunnen volgens u een positief effect sorteren? O het beperken van de gronduitgifte door gemeenten (restrictief uitgiftebeleid) O het verhogen van de grondprijzen O het schrappen van plancapaciteit door coördinatie provincie O het opkopen/vorderen van leegstaande kantoren door overheid O leegstandtaks O een intermediair (kantorenloods) aanstellen O marktpartijen informeren over transformeren O fiscale stimuleringsmaatregelen O transformatiesubsidies O verwijderingsbijdrage (indien kantoorruimte aan de voorraad wordt toegevoegd op een nieuw te ontwikkelen locatie. De ontvangen verwijderingsbijdrage wordt vervolgens gebruikt als subsidie indien bestaande kantoorruimte wordt gesloopt, herontwikkeld of herbestemd)

40

Bijlage 3 Expertmeeting leegstand kantoren, de mogelijke rol van de provincie(s) (programma) Woensdag 15 juni 2011, 9.30-12.30 uur Locatie: gebouw Kamer van Koophandel Centraal Gelderland, Kronenburgsingel 525 Gehanteerd programma: 9.30 uur Opening door voorzitter SER Overijssel, de heer drs. A. Peters 9.40 uur De heer drs. M.V. Zuidema, programmaleider utiliteitsbouw en vastgoed bij het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB): “De kantorenmarkt, overheidsoptreden en het landelijke actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren” 10.10 uur De heer drs. D.G.B. Melenhorst, secretaris SER Overijssel: “Situatieschets kantorenmarkt in de steden van Oost-Nederland en de vastgoedsector over de mogelijke rol van de provincie (uitkomsten van een enquête onder marktpartijen)” 10.40 uur Mevrouw drs. M. Hoefsloot, coördinator Ruimtelijke Kwaliteit provincie Utrecht: “Leegstand kantoren en de aanpak van de provincie Utrecht” 11.10 uur De heer ir. B. van der Veen, programmadirecteur Stichting Pioneering / Lector vernieuwend ondernemen in de bouw Saxion Hogeschool “Leegstand kantoren, conversie en hergebruik, (Innovatieplatform Twente)” 11.40 uur Discussie 12.15 uur Samenvatting en afsluiting door de heer R.W. Heinen, voorzitter SER Gelderland

41

Bijlage 4 Met dank aan (hetzij via individuele raadpleging en/of genodigden expertmeeting) Dhr. A. Jacobs Dhr. B. van der Veen

MRE Partners Saxion Hogeschool/Pioneering

Dhr. E.H. Mulder Dhr. F. van der Sluys Dhr. G. ten Have † Dhr. H. van Loon Dhr. P. Olde Rikkert Mevr. H. Remøy Dhr. J. Jansen Dhr. J. Spriensma Dhr. A. Klaver Dhr. J.H.M. Leenders Dhr. M. Wolters Dhr. M. Smelt Dhr. R. Splinter Dhr. R. Barmentloo Dhr. W. Tijhuis Mevr. A. van Buren Dhr. H. van Norel Dhr. B. van ‟t Hag Dhr. A.E.W. Verschoor Dhr. M. Windels Dhr. M. Zuidema Dhr. T. Mulder Dhr. B.P. van Dijk Dhr. C. Wortmann Dhr. D. Sosef Dhr. W. Ising Dhr. A. van den Brenk Dhr. V. van Esch Mevr. M. Hoefsloot Dhr. J. Nabers Dhr. D. Jansen Mevr. A. Bronsema Mevr. J. Ordelman Dhr. H. Bakker Mevr. A. Huethorst Dhr. W. van Dalfsen Dhr. P. Bruil Dhr. R. Oostermeijer Dhr. P. Belo Dhr. M. Bruil Dhr. A. Verschuren Dhr. E. Veldhuis Dhr. A. van Kessel Dhr. A. Peters Dhr. DGB Melenhorst Dhr. D. Boer Dhr. J. Vonhof Dhr. B. van Moorsel Dhr. C. de Boer Dhr. L. de Hoop Dhr. A. Meijer Dhr. W. Heinen Dhr. C.J. Pronk Mevr. J. van Rensch Mevr. J. Rensen

Velderberg Vastgoed DTZ Zadelhoff Bel Have/Realty-4-you Rodenburg Makelaars Bramer Bedrijfsmakelaars TU Delft Savills Consultancy AM Bouwfonds Ontwikkeling RéBM Bedrijfsmakelaardij oz CB Richard Ellis Thoma Bedrijfsmakelaars RealXL Vastgoedspecialisten Barmentloo Vastgoed BV Snelder Zijlstra Bedrijfsmak Colliers International Van Norel Bouwgroep BAM Utiliteitsbouw Grontmij APF International Ec. Instituut voor de Bouw DTZ Zadelhoff Enschede Altera Vastgoed NV Ovidius Vastgoed/gebiedsontw Cushman & Wakefield Kadans Vastgoed Van Wijnen Arnhem BV Provincie Utrecht Provincie Utrecht Gemeente Zwolle Gemeente Zwolle Provincie Overijssel Gemeente Hengelo MKB Midden MKB Midden KvK Oost-Nederland STEC groep VNO NCW Midden KvK Centraal Gelderland Provincie Gelderland Gemeente Arnhem Ballast-Nedam Midden Ned. JC van Kessel BV SER Overijssel SER Overijssel FNV VNO NCW Midden SER Gelderland KvK Oost-Nederland Gemeente Apeldoorn FNV SER Gelderland Mondra Groep Stadsregio Arnhem-Nijmegen Unie MHP

Projectleider Lector Vernieuwend Ondernemen in de Bouw Directeur Hoofd Research Eigenaar/directeur Directeur Bedrijfsmakelaars/partner Register makelaar/taxateur o.z. Assistant Professor Hoofd Research Senior Vastgoedontwikkelaar Marktonderzoeker regio Noord Oost Bedrijfsmakelaar Hoofd Research Partner/eigenaar Eigenaar Eigenaar Vastgoedconsultant Hoofd Research Algemeen directeur Senior vastgoedontwikkelaar Commercieel directeur Asset manager & acquisitions Manager Research Makelaar Portefeuille-analist Eigenaar Hoofd Research Directeur Bedrijfsleider Beleidsadviseur Coördinator Ruimtelijke kwaliteit Hoofd Economische Zaken Adviseur kantoren Beleidsadviseur Afdelingshoofd RO/EZ Regiomanager Regiomanager Adviseur regionale economie Partner Manager beleidszaken Adviseur regionale economie Senior beleidsadviseur economie Beleidsadviseur economie Directeur Directeur/Eigenaar Voorzitter Secretaris Vice voorzitter SER Overijssel Voorzitter regio IJssel Vecht Secretaris Vice voorzitter Beleidsadviseur economie Bestuurder Voorzitter Directeur Adviseur regionale economie Bestuurder

42

Speciale notie: In de voorbereiding van voorliggend advies heeft SER Overijssel gebruik gemaakt van de expertise van George ten Have. Enkele dagen na raadpleging in het kader van dit advies is de voormalige partner en directeur van Colliers-voorloper, Boer Hartog Hooft, op 59-jarige leeftijd overleden. In PropertyNL heeft hoofdredacteur Wabe van Enk een in memoriam geschreven, die we op deze plaats graag weergeven. SER Overijssel betreurt het verlies van deze markante persoonlijkheid, als behulpzaam deskundige maar zeker als betrokken persoon. Dennis Melenhorst (secretaris SER Overijssel, en oud collega van George) George ten Have, het geweten van de vastgoedtaxatie, overleden Datum: 01-04-2011, Bron: PropertyNL AMSTERDAM - De voormalige partner en directeur van Colliers-voorloper Boer Hartog Hooft George ten Have (59) is gisteren overleden. Ten Have kreeg landelijke bekendheid als voorvechter voor transparantie in het vastgoed. Talloze publicaties heeft hij op zijn naam gezet, hij heeft meegewerkt aan vele organisaties die transparantie in het vaandel hadden. George ten Have werd geboren met een chronische leverafwijking waardoor hij geen lager en middelbaar onderwijs kon volgen. Bij zijn afscheid in 2009 bij Boer Hartog Hooft toonde hij zijn eerste diploma: het kruideniersvakdiploma, inclusief vlees, vleeswaren, groeten en fruit. Dit diploma was het begin van een carrière waar hij elke professional en wetenschapper verbaasd liet staan over zijn kennis. Hij heeft zijn hele leven moeten vechten tegen zijn ziekte. Een combinatie met kanker is hem uiteindelijk toch nog vrij plotseling fataal geworden. De toenmalige Amsterdamse burgemeester Cohen verbaasde zich in 1999 bij het opspelden van de Ridderorde over deze bijzonder selfmade man die les gaf aan professoren, maar zelf geen toestemming had de universiteit te bezoeken vanwege zijn vooropleiding. George ten Have kon zijn loopbaan beginnen na een avondcursus makelaardij in 1975 bij een makelaar in Zeist. Al snel bleek zijn bijzondere inzicht, waardoor hij in 1985 kon toetreden tot de directie van het veel grotere makelaarskantoor - Rodenburg, Mulder Ten Kate in Apeldoorn. Hij stapte in 1995 over naar een van de bekendste kantoren op het gebied van commercieel vastgoed, Boer Hartog Hooft in Amsterdam. Hij bleef zich tot zijn overlijden sterk verbonden voelen met het kantoor dat onder de naam Colliers International verder is gegaan. De huidige CEO van Colliers, Jaap van Rhijn, zei in een reactie vanochtend op het verlies: „We zijn nog te zeer verslagen door het bericht om iets te kunnen zeggen wat het betekent voor de Nederlandse onroerend goedmarkt of ons kantoor. Wij hebben alleen oog voor een vriend die ons is ontvallen.‟ George ten Have had nog volop plannen om bij te dragen aan verdere ontwikkeling van het vak. Hij wilde nog een follow up maken van de artikelenserie over transparantie in PropertyNL Magazine. Een serie die werd bekroond met de Vogonprijs. Sinds 1982 behoort Ten Have tot de bekendste publicisten over vastgoed. Tot de bekendste horen zijn boeken over taxatieleer, zijn bijdrage aan het handboek Vastgoed (onder redactie van De Kousemaeker), de internationale uitgave European Valuation Practice met GerJan Vos, het boek Waardebepaling Vastgoed onder redactie van Leo Uittenbogaard. Samen met Piet Korteweg, Robert Das en Sander Sijm publiceerde hij al in oktober 2003 in Property Research Quarterly een artikel waarom de kantoorleegstand zo voorspelbaar was. Pas na acht jaar zou zijn artikel de landelijke aandacht krijgen die het verdiende. In 2006 was hij opnieuw zijn tijd vooruit door te waarschuwen voor luchtbellen in vastgoedwaardering in een artikel samen met Peter van Gool in de Property Research Quarterly. Ten Have was behalve publicist ook actief in veel organisaties. Vanaf 1986 was hij docent taxatieleer bij de opleiding van de NVM. De NVM gaf hem mede daarvoor de hoogste onderscheiding. Vanaf 1989 was hij als docent taxatieleer betrokken bij de Amsterdam School of Real Estate ASRE en tegelijk ook bij Tias Nimbas Business School, later ook bij de Hanzehogeschool in Groningen. In 1997 werd hij voorzitter van de vakgroep van taxateurs van het samenwerkingsverband van makelaars Dynamis te Amersfoort. In 1999 trad hij toe tot het bestuur van de Stichting Register Taxateurs in Rotterdam. Sinds het begin van deze eeuw werd Ten Have vrijwel overal ingeschakeld waar waardebepaling een rol speelde: of het ging om de vastgoedindex Aedex, de stichting WOZ-register, de stichting Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs of de Stichting Vastgoedcert. Door zijn bijzonder persoonlijke en integere aanpak was hij een stimulans voor velen die de markt voor vastgoed verder in Nederland willen ontwikkelen.

43

Bijlage 5

Beoordeling lokale leegstand/kantorenmarkt vastgoedsector Oost-Nederland

44

45

46

47

48

49