1997 Sb. ve znalecké praxi

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Problematika zákona č. 151/1997 Sb. ve znalecké praxi Bakalářská práce - Část II Přílohy

Autor:

Vítězslav Pantl Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek CSc.

Červen 2011

Přílohy Seznam příloh: Příloha č. 1: Definice obvyklé ceny podle práva Evropské unie a ISVC/TEGoVA Příloha č. 2: Sdělení stavebních, investorských a projekčních firem k aktuálním cenám stavebních objektů dosahovaným při výstavbě Příloha č. 3: Ukázky znaleckých posudků a odhadů obvyklé ceny nemovitostí

89

Příloha č. 1 Definice obvyklé ceny

Příloha č. 1: Definice obvyklé ceny podle:3) - práva Evropské unie: Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednání o prodeji. - IVSC/TEGoVA: Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle.

3)

ORT P, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha:BIVŠ a.s., 2007, str. 12 90

Příloha č. 2 Sdělení stavebních, investorských a projekčních firem k aktuálním cenám stavebních objektů dosahovaných při výstavbě

Příloha č. 2: Sdělení stavebních, investorských a projekčních firem k aktuálním cenám stavebních objektů dosahovaným při výstavbě 1) STAVITELSTVÍ BLÁBOLIL s.r.o., KE Škole 23, Radouňka. 377 01 Jindřichův Hradec 2) RBB INVEST, a.s., Nová Kolonie 1448/6, 155 00 Praha 5 – Stodůlky 3) Eduard Janát, stavební firma, Svobody 279, 379 01 Třeboň 4) Ateliér Svět s.r.o., Daskabát 268, 379 01 Třeboň

91

92

93

94

95

Příloha č. 3 Ukázky znaleckých posudků a odhadů obvyklé ceny nemovitostí

Příloha č.3: Ukázky znaleckých posudků a odhadů obvyklé ceny nemovitostí Po dohodě s vedoucím práce prof. Ing. Josefem Michálkem CSc. si dovoluji předloţit několik znaleckých posudků a odhadů obvyklých cen nemovitostí, které jsem vypracoval ve své znalecké praxi k dokumentování vztahů mezi odhady obvyklých cen nemovitostí a zjištěnými cenami podle oceňovacího předpisu. Zde předloţené znalecké posudky a odhady obvyklé ceny nemovitosti na tři různé objekty hájenek byly vyhotovené od června do srpna roku 2010. Na přání objednatele byly vyhotoveny znalecké posudky podle oceňovacího předpisu, které byly následně pouţity pro daňové účely při prodejích. Odhady obvyklé ceny nemovitosti byly poţadovány pro zjištění obvyklé ceny pro účel prodeje zájemcům o koupi těchto hájenek. Pro lepší přehled jsou ceny srovnány v následující tabulce (ceny jsou v Kč): Pomezí pod Landštejnem Lásenice Krtely

Cena dle předpisu

Obvyklá cena

2 429 780 1 773 160 2 659 860

2 100 000 770 000 1 900 000

Z předloţených odhadů obvyklých cen nemovitostí a znaleckých posudků vyplývá, ţe v malých obcích je cena zjištěná podle cenového předpisu vyšší neţ odhadnutá obvyklá cena nemovitosti. A to i kdyţ se pouţije moţnost úpravy koeficientu prodejnosti Kp podle § 44, odstavec 11), jak je doloţeno při ocenění hájenky v Pomezí pod Landštejnem. Poznámka: Výpočet jednotlivých znaleckých posudků a odhadů obvyklé ceny nemovitostí je proveden pomocí programu NEM 3000 od firmy PLUTO-OLT, s.r.o. Pro výpočet obvyklé ceny nemovitosti je v programu pouţit modul trţního ocenění.

96

ZNALECKÝ POSUDEK č. 830/10/02

o ceně nemovitosti, kterou představuje hájenka č.p.11, vč. pozemků st.p.č. 45 - zastavěná plocha a nádvoří a p.p.č. 670 - trvalý travní porost s dalším příslušenstvím a trvalými porosty, zapsané na LV 253 pro k.ú. Pomezí pod Landštejnem, obec Staré město pod Landštejnem, okres Jindřichův Hradec. Objednatel posudku:

LESY ČR - lesní správa Český Rudolec Český Rudolec 15 378 83 Český Rudolec

Účel posudku:

stanovení ceny nemovitosti pro převod

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 29.4.2010 Posudek vypracoval:

Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň

Datum místního šetření:

20.5.2010

Znalecký posudek je vyhotoven ve 3 vyhotoveních a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jedno vyhotovení znaleckého posudku zůstává v archivu znalce. Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu vč. 2 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Pomezí pod Landštejnem, ze dne 19.1.2010, 1x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Pomezí pod Landštejnem, 1x A4 V Třeboni 14.6.2010 97

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, zapsaných na LV č. 253, pro k.ú. Pomezí pod Landštejnem, obec Staré město pod Landštejnem, okres Jindřichův Hradec. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Hájenka č.p.11 Adresa nemovitosti: Pomezí pod Landštejnem 11 378 82 Staré město pod Landštejnem Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Staré Město pod Landštejnem Katastrální území: Pomezí pod Landštejnem Počet obyvatel: 518 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.5.2010 za přítomnosti paní Miroslavy Dolníkové a Luďka Fábese zástupců objednatele a současného nájemce pana Ing. Josefa Pavézky. 4. Podklady pro vypracování posudku - objednávka č. 535/2010 ze dne 9.5.2010 - výpis z Katastru nemovitostí ze dne 19.1.2010, pro LV č. 253, k.ú. Pomezí pod Landštejnem, obec Staré město pod Landštejnem, okres Jindřichův Hradec, vypracovaný Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, - kopie katastrální mapy ze dne 21.1.2010, mapový list č.: VS XI-31-11, v měřítku 1: 2880, k.ú. Pomezí pod Landštejnem, obec Staré město pod Landštejnem, okres Jindřichův Hradec, vypracovaná Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pod číslem ţádosti: PÚ 172/2010-303 - plán na stavbu nové lesovny v polesí Lanštýn - správy státních lesů v Českém Rudolci, ze dne 07/1935 - podklady na vodovodní přípojku vč. poloţkového rozpočtu - podklady a rozpočet na provedení instalace PB nádrţe, přípojky do domu a instalaci kotle ÚT - evidenční list nájemníka - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2010 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle předloţených podkladů, zejména z LV č. 253, je zřejmé, ţe vlastníkem a k ocenění určených nemovitostí je: Česká republika, IČ: 00000001-001 ..............................................1/1 právo hospodařit s majetkem státu Lesy České republiky,s.p., ..............................................IČ: 42196451 se sídlem: Přemyslova 1106/19, 501 68 Hradec Králové

98

6. Dokumentace a skutečnost Přestoţe byla znalci předloţena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru uţívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Provedením kontrolních měření bylo zjištěno, ţe předloţená projektová dokumentace odpovídá naměřeným hodnotám ve smyslu příl.č. 1, čl. oceňovacího předpisu. Přestoţe byl znalci předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je objekt hájenky č.p. 11 - jako hlavní stavba, která byla dokončena a uvedena do uţívání v roce 1937. Dále je předmětem ocenění bývalá stodola, kolna na palivo jako vedlejší stavby, kopaná studna umístěná za stodolou, venkovní úpravy - na poţadavek objednatele nejsou oceněny zjednodušeným způsobem, trvalé ovocné a okrasné porosty oceněné zjednodušeným způsobem a pozemkové parcely č. 45 a p.p.č. 670, které jsou v jednotném funkčním celku a jsou připojeny na veřejný rozvod vody, el. energie a jsou přístupné z veřejné komunikace se zpevněným asfaltovým povrchem. Jako hlavní stavba je oceněn objekt hájenky č.p. 11 se samostatnou bytovou jednotkou o velikosti 6+1. Hájenka byla postavena v roce 1937. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící rodinný dům, podsklepený v celém rozsahu zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí, s 1 nadzemním podlaţím a s obytným podkrovím přes 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Nemovitost je přístupná z místní veřejné komunikace se zpevněným povrchem a je napojena na veřejný rozvod vody a el. energie. Kanalizace je svedena do septiku a dům je připojen na PB z nádrţe umístěné u domu Rodinný dům je v dobrém technickém stavu, stavební údrţba není zanedbaná a je prováděna pravidelně Dispozičně je lesovna uspořádána následovně: 1.PP - suterén je přístupný po sestupném vnitřním schodišti do spojovací chodby, ze které je na pravé straně umístěná uhelna s kotelnou (s kotly na pevná paliva a na PB), proti bývalá prádelna a nalevo dva sklepy slouţící jako špajzy. 1.NP - přízemí je přístupné přes přistavenou zcela uzavřenou verandu po výstupním schodišti do předsíně, ze které je nalevo přístupná koupelna a WC, dále pak kuchyně se spíţí a pokoj, proti další pokoj a na pravé straně jsou umístěny další dva pokoje. 2.NP - podkroví je přístupné po dřevěném výstupním schodišti do spojovací chodby, která umoţňuje přístup do dvou pokojů na kaţdé straně štítu, zbytek je dosud volný půdní prostor. Jako vedlejší stavby jsou oceněny: - bývalá stodola Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící objekt, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a se střechou umoţňující zřízení podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. - kolna na palivo: Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící objekt, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a se střechou neumoţňující zřízení podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Rovněţ je oceněna studna kopaná o průměru 1,0 m umístěná za bývalou stodolou. Studna 99

slouţí svému účelu a není osazena ţádným čerpadlem. Na poţadavek objednatele jsou venkovní úpravy oceněny podle jednotlivých poloţek a nikoliv zjednodušeným způsobem. Rovněţ jsou oceněny ovocné dřeviny a okrasné rostliny. Ocenění je provedeno zjednodušeným způsobem. Dále jsou oceněny stavební pozemky st.p.č. 45 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1 394 m2 a p.p.č. 670 - trvalý travní porost o výměře 1 423 m2, které jsou v jednotném funkčním celku a které jsou připojeny na všechna v místě přístupná media. Poznámka: Vzhledem k tomu, ţe posuzovaná nemovitost se nachází zcela mimo obec, lze oprávněně předpokládat podstatně horší obchodovatelnost, nejen z důvodu odloučenosti, ale také horšího přístupu (příjezdu), zásobování apod. Proto je ve smyslu § 44, odst. 11 oceňovacího předpisu sníţen koeficient prodejnosti Kp o 15 %. 8. Obsah posudku 1) Hlavní stavby 1a) Hájenka č.p. 11 1b) Bývalá stodola 2) Vedlejší stavby 2a) Kolna na palivo 3) Studny 3a) Kopaná studna 4) Venkovní úpravy 4a) Přípojka vody 4b) Vodoměrná šachta 4c) Přípojka kanalizace - dešťová 4d) Přípojka kanalizace - splašková 4e) Septik 4f) Přípojka elektro 4g) Přípojka plynu 4h) Nádrţ na PB s příslušenstvím 4i) Zpevněná plocha - bet. dlaţba 4j) Oplocení - drátěné pletivo 4k) Oplocení - u silnice 4j) Podezdívka oplocení u silnice 4m) Vjezdová vrata 5) Porosty 5a) Ovocné a okrasné porosty 6) Pozemky 6a) Pozemkové parcely

100

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Poznámka: Z důvodů uvedených výše je při ocenění jednotlivých objektů upraven koeficient prodejnosti Kp. Pro zpřehlednění znaleckého posudku není výpočet úpravy koeficientu uváděn u kaţdé poloţky – s výjimkou poloţky 1b) Bývalá stodola. Způsob výpočtu úpravy koeficientu Kp je následující: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0770 Úprava koeficientu prodejnosti o: -15,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9155

1) Hlavní stavby 1a) Hájenka č.p. 11 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ N Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaţí Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: s jedním nadzemním podlaţím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: 1. PP: 15,26*10,76*2,30 1. NP: 14,84*10,34*3,20 Zastřešení + 14,84*10,34*4,50/2-(3,70*1,60/2*1,90/3)*2 podkroví: Veranda: 1,40*3,00*(2,30+0,18/2) Obestavěný prostor – celkem:

= = =

377,65 m3 491,03 m3 341,50 m3

= =

10,04 m3 1 220,22 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo:

betonové pasy izolované smíšené zdivo tl. aţ 60 cm dřevěné, roubené ţelezobetonové monolitické dřevěné krov dřevěný vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech

3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce:

101

Hodnocení standardu S S S S S S S S

Část [%] 100,00 30,00 70,00 30,00 70,00 100,00 100,00 100,00

7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

jednovrstvé vápenné nátěr sokl z kamene běţné obklady ţb monolitické s běţným povrchem dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová textilní krytiny běţná keramická dlaţba ÚT s kotlem na tuhá paliva a plyn světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky bojler propan butan plastové potrubí běţný elektrický sporák vana, umyvadlo standardní splachovací rozvod antén

S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient

Upravený obj. podíl 5,40 7,02 16,38 2,73 6,37 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 1,15 1,15 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S S 3. Stropy: S S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 5,40 23,40 23,40 9,10 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 102

Část [%] 100,00 30,00 70,00 30,00 70,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,0000

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP [%] 1. Základy: S 5,40 2. Zdivo: S 23,40 S 23,40 3. Stropy: S 9,10 S 9,10 4. Střecha: S 5,40 5. Krytina: S 3,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,10 8. Fasádní omítky: S 2,80 9. Vnější obklady: S 0,50 10. Vnitřní obklady: S 2,20 11. Schody: S 2,30 S 2,30 12. Dveře: S 3,20 13. Okna: S 5,10 14. Podlahy obyt. místností: S 2,10 15. Podlahy ostat. místností: S 1,30 16. Vytápění: S 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 18. Bleskosvod: S 0,60 19. Rozvod vody: S 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 21. Instalace plynu: S 0,50 22. Kanalizace: S 2,70 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: S 4,00 Součet upravených objemových podílů:

Část [%] 100,0 30,0 70,0 30,0 70,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 50,0 50,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 5,40 5,40 73 140 52,14 2,8156 7,02 7,02 73 130 56,15 3,9417 16,38 16,38 73 120 60,83 9,9640 2,73 2,73 73 100 73,00 1,9929 6,37 6,37 73 120 60,83 3,8749 5,40 5,40 73 110 66,36 3,5834 3,30 3,30 13 40 32,50 1,0725 0,80 0,80 13 40 32,50 0,2600 6,10 6,10 39 50 78,00 4,7580 2,80 2,80 2 30 6,67 0,1868 0,50 0,50 73 130 56,15 0,2808 2,20 2,20 13 40 32,50 0,7150 1,15 1,15 73 120 60,83 0,6995 1,15 1,15 73 100 73,00 0,8395 3,20 3,20 73 80 91,25 2,9200 5,10 5,10 73 90 81,11 4,1366 2,10 2,10 39 50 78,00 1,6380 1,30 1,30 13 40 32,50 0,4225 5,30 5,30 10 40 25,00 1,3250 4,20 4,20 52 60 86,67 3,6401 0,60 0,60 52 60 86,67 0,5200 2,90 2,90 13 40 32,50 0,9425 1,70 1,70 13 25 52,00 0,8840 0,50 0,50 7 40 17,50 0,0875 2,70 2,70 73 90 81,11 2,1900 0,50 0,50 13 73 17,81 0,0890 4,30 4,30 13 40 32,50 1,3975 0,30 0,30 13 40 32,50 0,0975 4,00 4,00 13 40 32,50 1,3000 100,00Opotřebení: 56,5748

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vyuţití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * * * *

1 925,- Kč/m3 1,0900 1,0000 0,8500 2,1730 0,9155

Základní cena upravená

=

3 548,09 Kč/m3

=

4 329 450,38 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 56,5748 % Úprava ceny za opotřebení

-

2 449 377,89 Kč

Hájenka č.p. 11 - zjištěná cena

=

1 880 072,49 Kč

Plná cena:

1 220,22 m3 * 3 548,09 Kč/m3

103

1b) Bývalá stodola - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zděná 12712

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 25,00*7,25

181,25 m2

=

Název podlaţí 1. NP: Součet

Zastavěná plocha 181,25 m2 181,25 m2

Konstrukční výška 6,93 m

Průměrná výška podlaţí: Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

PVP = 1 256,06 / 181,25 = 6,93 m PZP = 181,25 / 1 = 181,25 m2

Obestavěný prostor: 1. NP: (25,00*7,25)*3,13 = zastřešení: (25,00*7,25)*3,80/2-(3,80*1,70/2*2,00/3)*2 = Obestavěný prostor – celkem: =

Součin 1 256,06 m3 1 256,06 m3

567,31 m3 340,07 m3 907,38 m3


Provedení

1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 45 cm dřevěné 3. Stropy: dřevěné není 4. Krov, střecha: dřevěný vázaný 5. Krytiny střech: pálená taška 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů: impregnace 8. Úprava vnějších povrchů: spárované zdivo 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: nejsou 11. Dveře: hladké plné dveře 12. Vrata: dřevěná 13. Okna: jednoduchá 14. Povrchy podlah: cementový potěr 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: světelná 17. Bleskosvod: není 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 104

Hodnocení standardu S S S S C S S S S S X C S S S S X P C X X X X X

Část [%] 100,00 60,00 40,00 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: není 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

X X C X

100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient

Upravený obj. podíl 13,10 18,24 12,16 10,35 0,00 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 2,40 3,00 3,40 3,00 2,81 0,00 0,00 85,66


Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S S 3. Stropy: S C 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: C 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 16. Elektroinstalace: P 17. Bleskosvod: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 30,40 13,80 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 6,10 0,40 5,40


Část [%] 100,00 60,00 40,00 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00

0,8566

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Svislé konstrukce:

S S S 3. Stropy: S C 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnit. obklady keramické: X 10. Schody: C 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: X 16. Elektroinstalace: P 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: X 19. Vnitřní kanalizace: X

OP [%] 13,10 30,40 30,40 13,80 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00

Část [%] 100,0 60,0 40,0 75,0 25,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

K 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 105

UP [%] 13,10 18,24 12,16 10,35 0,00 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 0,00 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 2,81 0,00 0,00 0,00

PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] části celku 15,30 73 150 48,67 7,4465 21,29 73 140 52,14 11,1006 14,20 73 100 73,00 10,3660 12,08 73 100 73,00 8,8184 0,00 0,00 0,0000 8,17 73 100 73,00 5,9641 3,39 40 40 100,00 3,3900 0,82 40 40 100,00 0,8200 4,55 73 73 100,00 4,5500 3,15 73 80 91,25 2,8744 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,0000 2,80 73 73 100,00 2,8000 3,50 73 80 91,25 3,1938 3,97 73 80 91,25 3,6226 3,50 73 80 91,25 3,1938 0,00 0,00 0,0000 3,28 60 60 100,00 3,2800 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,0000

20. Vnitřní plynovod: X 0,00 21. Ohřev vody: X 0,00 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 23. Vnitřní hyg. vybavení: X 0,00 24. Výtahy: X 0,00 25. Ostatní: C 5,40 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 85,66Opotřebení:

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 71,4202

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3350 Úprava koeficientu prodejnosti o: -15,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,2848 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * * * * * *

2 115,- Kč/m3 0,9390 0,9564 0,6030 0,8566 0,8500 2,2110 0,2848


=

525,12 Kč/m3

=

476 483,39 Kč


-

340 305,39 Kč

Bývalá stodola - zjištěná cena

=

136 178,- Kč

Plná cena:

907,38 m3 * 525,12 Kč/m3

2) Vedlejší stavby 2a) Kolna na palivo - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaţí Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumoţňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: 1. NP: 5,12*4,85*(2,13+0,91)/2

=

37,74 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

37,74 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, 106

A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové patky jednostranně obíjené dřevěné

Hodnocení standardu S S S X S S P X P S P C

pozinkovaný plech ţlaby a svody s pozinku impregnace dřevěné svlakové nejsou hliněný mlat není

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů P 9. Dveře P 10. Okna S 11. Podlahy P 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,46 0,00


Upravený obj. podíl 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 2,76 1,70 1,40 4,97 0,00 84,93 0,8493

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0770 Úprava koeficientu prodejnosti o: -15,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9155 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * * *

970,- Kč/m3 0,8493 0,8500 2,1210 0,9155


=

1 359,72 Kč/m3

=

51 315,83 Kč

Plná cena:

37,74 m3 * 1 359,72 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 20 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 40 roků 107

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 20 / 40 = 50,000 %

-

25 657,92 Kč

Kolna na palivo - zjištěná cena

=

25 657,91 Kč

+ +

9 750,- Kč 2 667,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

12 417,- Kč 0,8500 2,2960 0,9155

Plná cena

=

22 185,33 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 73 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 27 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 73 / 100 = 73,000 %

-

16 195,29 Kč

Kopaná studna - zjištěná cena

=

5 990,04 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,00 m * 355,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

4 260,- Kč 0,8500 2,2960 0,9155

Plná cena:

=

7 611,30 Kč


-

1 065,58 Kč

Přípojka vody - zjištěná cena

=

6 545,72 Kč

3) Studny 3a) Kopaná studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m další hloubka: 0,70 m

Kopaná 5,70 m 2222

* *

1 950,- Kč/m 3 810,- Kč/m

4) Venkovní úpravy 4a) Přípojka vody - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.6.1 Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 12,00 m

108

4b) Vodoměrná šachta - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.2. Vodoměrná šachta - betonová s ocelovým poklopem Kód CZ - CC: 2222 Výměra: 1,20*1,10*1,40 = 1,85 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,85 m3 * 3 500,- Kč/m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

6 475,- Kč 0,8500 2,2960 0,9155

Plná cena:

=

11 568,82 Kč


-

1 619,63 Kč

Vodoměrná šachta - zjištěná cena

=

9 949,19 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 68,90 m * 1 180,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

81 302,- Kč 0,8500 2,2940 0,9155

Plná cena:

=

145 134,92 Kč


-

94 337,70 Kč

Přípojka kanalizace - dešťová - zjištěná cena

=

50 797,22 Kč

= *

38 586,- Kč 0,8500

4c) Přípojka kanalizace - dešťová - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 12,00+5,80+23,50+7,80+11,20+8,60 = 68,90 m

4d) Přípojka kanalizace - splašková - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 1,80+7,40+23,50 = 32,70 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 32,70 m * 1 180,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): 109

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

* *

2,2940 0,9155

Plná cena:

=

68 881,16 Kč


-

44 772,75 Kč

Přípojka kanalizace - splašková - zjištěná cena

=

24 108,41 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 19,01 m3 * 2 800,- Kč/m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

53 228,- Kč 0,8500 2,2940 0,9155

Plná cena:

=

95 019,08 Kč


-

61 762,40 Kč

Septik - zjištěná cena

=

33 256,68 Kč

4e) Septik - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.4.2. Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 2,40*3,60*2,20 = 19,01 m3

4f) Přípojka elektro - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 18,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,00 m * 140,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

2 520,- Kč 0,8500 2,2290 0,9155

Plná cena:

=

4 371,07 Kč


-

3 234,59 Kč

Přípojka elektro - zjištěná cena

=

1 136,48 Kč

110

4g) Přípojka plynu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Kód CZ - CC: 2221 Délka: 13,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 13,00 m * 305,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

3 965,- Kč 0,8500 2,2970 0,9155

Plná cena:

=

7 087,31 Kč


-

1 771,83 Kč

Přípojka plynu - zjištěná cena

=

5 315,48 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 kus * 71 945,- Kč/kus Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= *

71 945,- Kč 0,9155

Plná cena:

=

65 865,65 Kč


-

16 466,41 Kč

Nádrž na PB s příslušenstvím - zjištěná cena

=

49 399,24 Kč

4h) Nádrž na PB s příslušenstvím - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 kus

4i) Zpevněná plocha - bet. dlažba - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.6. Plochy z betonových dlaţdic 50/50/6 do loţe z MC Kód CZ - CC: 211 Výměra: 19,00 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 19,00 m2 * 255,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

4 845,- Kč 0,8500 2,2670 0,9155

Plná cena:

=

8 547,17 Kč

111


-

3 205,19 Kč

Zpevněná plocha - bet. dlažba - zjištěná cena

=

5 341,98 Kč

4j) Oplocení - drátěné pletivo - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.1.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Plocha: 102,50*1,50 = 153,75 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 153,75 m2 * 240,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

36 900,- Kč 0,8500 2,1730 0,9155

Plná cena:

=

62 396,95 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 5 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 35 / 40 = 87,500 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

53 037,41 Kč

Oplocení - drátěné pletivo - zjištěná cena

=

9 359,54 Kč

4k) Oplocení - u silnice - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.3. Plot z ocel. plotových rámů na zděné nebo bet. sloupky do bet. patek Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Plocha: 95,80*1,20 = 114,96 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 114,96 m2 * 720,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

82 771,20 Kč 0,8500 2,1730 0,9155

Plná cena:

=

139 963,97 Kč


-

116 636,18 Kč

Oplocení - u silnice - zjištěná cena

=

23 327,79 Kč

112

4j) Podezdívka oplocení u silnice - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.15. Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Délka: 95,80 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 95,80 m * 950,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

91 010,- Kč 0,8500 2,1730 0,9155

Plná cena:

=

153 895,57 Kč


-

96 184,73 Kč

Podezdívka oplocení u silnice - zjištěná cena

=

57 710,84 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 300,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * *

3 300,- Kč 0,8500 2,1730 0,9155

Plná cena:

=

5 580,22 Kč


-

2 232,09 Kč

Vjezdová vrata - zjištěná cena

=

3 348,13 Kč

4m) Vjezdová vrata - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks

5) Porosty 5a) Ovocné a okrasné porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: 101 700,62 2 Celková výměra pozemku [m ]: 2817 Celková pokryvná plocha porostů [m2]: 250 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 9 025,61 113

Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

*

0,065

=

586,66

Ovocné a okrasné porosty - zjištěná cena

=

586,66 Kč

6) Pozemky 6a) Pozemkové parcely - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] zastavěná plocha a nádvoří st. 45 1 394,00 35,00 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby -20 % Úprava ceny celkem -20 % Mezisoučet 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -7 % Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 48 790,48 790,-

9 758,39 032,-

-

2 732,24 36 299,76 0,9155 2,1730 72 214,07

* *

Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle § 32 odst. 2. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 423,00 35,00

trvalý travní porost 670 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby -20 % Úprava ceny celkem -20 % Mezisoučet 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -7 % Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 2: * Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * Pozemek oceněný dle § 32 odst. 2 - celkem Pozemkové parcely - zjištěná cena

Cena [Kč] 49 805,49 805,9 961,39 844,2 789,08 37 054,92 0,4000 0,9155 2,1730 29 486,55 = 101 700,62 Kč

114

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1) Hlavní stavby 1a) Hájenka č.p. 11 1b) Bývalá stodola Hlavní stavby - celkem 2) Kolna na palivo 3) Kopaná studna 4) Venkovní úpravy 4a) Přípojka vody 4b) Vodoměrná šachta 4c) Přípojka kanalizace - dešťová 4d) Přípojka kanalizace - splašková 4e) Septik 4f) Přípojka elektro 4g) Přípojka plynu 4h) Nádrţ na PB s příslušenstvím 4i) Zpevněná plocha - bet. dlaţba 4j) Oplocení - drátěné pletivo 4k) Oplocení - u silnice 4j) Podezdívka oplocení u silnice 4m) Vjezdová vrata Venkovní úpravy - celkem 5) Ovocné a okrasné porosty 6) Pozemkové parcely

= = = = =

1 880 072,49 Kč 136 178,- Kč 2 016 250,49 Kč 25 657,91 Kč 5 990,04 Kč

= = =

6 545,72 Kč 9 949,19 Kč 50 797,22 Kč 24 108,41 Kč 33 256,68 Kč 1 136,48 Kč 5 315,48 Kč 49 399,24 Kč 5 341,98 Kč 9 359,54 Kč 23 327,79 Kč 57 710,84 Kč 3 348,13 Kč 279 596,70 Kč 586,66 Kč 101 700,62 Kč

= = = = = = = = = = = = =

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

2 429 782,42 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

2 429 780,- Kč

slovy: Dvamilionyčtyřistadvacetdevěttisícsedmsetosmdesát Kč Tento znalecký posudek jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň

tel.: 605 163 148 e-mail: [email protected]

V Třeboni, 14.6.2010

Vítězslav Pantl

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 830/10/02 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţené likvidace. V Třeboni, 14.6.2010

Vítězslav Pantl 115

116

117

ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI č. 831/10/02

kterou představuje hájenka č.p.11, vč. pozemků st.p.č. 45 - zastavěná plocha a nádvoří a p.p.č. 670 - trvalý travní porost s dalším příslušenstvím a trvalými porosty, zapsaných na LV 253 pro k.ú. Pomezí pod Landštejnem, obec Staré město pod Landštejnem, okres Jindřichův Hradec. Objednatel odhadu:

LESY ČR - lesní správa Český Rudolec Český Rudolec 15 378 83 Český Rudolec

Účel odhadu:


Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 29.4.2010 Odhad vypracoval:



20.5.2010

Odhad je vyhotoven ve 3 vyhotoveních a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jedno vyhotovení odhadu zůstává v archivu znalce. Odhad obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu vč.4 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Pomezí pod Landštejnem, ze dne 19.1.2010, 1x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Pomezí pod Landštejnem, 1x A4 3. Fotodokumentace 4. Mapa širších vztahů V Třeboni, 14.6.2010 118

A. Nález 1. Úkol Odhad obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, zapsaných na LV č. 253, pro k.ú. Pomezí pod Landštejnem, obec Staré město pod Landštejnem, okres Jindřichův Hradec. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Hájenka č.p.11 Pomezí pod Landštejnem 11 378 82 Staré město pod Landštejnem Region: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Katastrální území: Pomezí pod Landštejnem 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.5.2010 za přítomnosti paní Miroslavy Dolníkové a Luďka Fábese zástupců objednatele a současného nájemce pana Ing. Josefa Pavézky. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - objednávka č. 535/2010 ze dne 9.5.2010 - výpis z Katastru nemovitostí ze dne 19.1.2010, pro LV č. 253, k.ú. Pomezí pod Landštejnem, obec Staré město pod Landštejnem, okres Jindřichův Hradec, vypracovaný Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, - kopie katastrální mapy ze dne 21.1.2010, mapový list č.: VS XI-31-11, v měřítku 1: 2880, k.ú. Pomezí pod Landštejnem, obec Staré město pod Landštejnem, okres Jindřichův Hradec, vypracovaná Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pod číslem ţádosti: PÚ 172/2010-303 - plán na stavbu nové lesovny v polesí Lanštýn - správy státních lesů v Českém Rudolci, ze dne 07/1935 - podklady na vodovodní přípojku vč. poloţkového rozpočtu - podklady a rozpočet na provedení instalace PB nádrţe, přípojky do domu a instalaci kotle ÚT - evidenční list nájemníka - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2010 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle předloţených podkladů, zejména z LV č. 253, je zřejmé, ţe vlastníkem a k ocenění určených nemovitostí je: Česká republika, IČ: 00000001-001 .............................................1/1 právo hospodařit s majetkem státu Lesy České republiky,s.p., .............................................IČ: 42196451 se sídlem: Přemyslova 1106/19, 501 68 Hradec Králové 6. Dokumentace a skutečnost: Přestoţe byla znalci předloţena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru uţívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Provedením kontrolních měření bylo zjištěno, ţe předloţená projektová dokumentace odpovídá naměřeným hodnotám ve smyslu příl.č. 1, čl. oceňovacího předpisu. 119

Přestoţe byl znalci předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je objekt hájenky č.p. 11 - jako hlavní stavba. Dále je předmětem ocenění bývalá stodola a kolna na palivo - jako vedlejší stavby. Rovněţ jsou oceněny pozemkové parcely st.p.č. 45 a p.p.č. 670, které jsou v jednotném funkčním celku a jsou připojeny na veřejný rozvod vody, el. energie a jsou přístupné z veřejné komunikace se zpevněným asfaltovým povrchem. Předmětem samostatného ocenění nejsou venkovní úpravy - přípojky vody vč. vodoměrné šachty, kanalizace, elektro, plynu, oplocení, plotová vrátka a vrata, zpevněné plochy apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství resp. součásti nemovitosti a pozemku, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavenosti. Jako hlavní stavba je oceněn objekt hájenky č.p. 11 se samostatnou bytovou jednotkou o velikosti 6+1. Hájenka byla postavena v roce 1937. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící rodinný dům, podsklepený v celém rozsahu zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí, s 1 nadzemním podlaţím a s obytným podkrovím přes 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu při ocenění stavby. Nemovitost je přístupná z místní veřejné komunikace se zpevněným povrchem a je napojena na veřejný rozvod vody a el. energie. Kanalizace je svedena do septiku a dům je připojen na PB z nádrţe umístěné u domu Rodinný dům je v dobrém technickém stavu, stavební údrţba není zanedbaná a je prováděna pravidelně Dispozičně je lesovna uspořádána následovně: 1.PP - suterén je přístupný po sestupném vnitřním schodišti do spojovací chodby, ze které je na pravé straně umístěná uhelna s kotelnou (s kotly na pevná paliva a na PB), proti bývalá prádelna a nalevo dva sklepy slouţící jako špajzy. 1.NP - přízemí je přístupné přes přistavenou zcela uzavřenou verandu po výstupním schodišti do předsíně, ze které je nalevo přístupná koupelna a WC, dále pak kuchyně se spíţí a pokoj, proti další pokoj a na pravé straně jsou umístěny další dva pokoje. 2.NP - podkroví je přístupné po dřevěném výstupním schodišti do spojovací chodby, která umoţňuje přístup do dvou pokojů na kaţdé straně štítu, zbytek je dosud volný půdní prostor. Jako vedlejší stavby jsou oceněny: - bývalá stodola Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící objekt, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a se střechou umoţňující zřízení podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. - kolna na palivo: Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící objekt, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a se střechou neumoţňující zřízení podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Dále jsou oceněny stavební pozemky st.p.č. 45 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1 394 m2 a p.p.č. 670 - trvalý travní porost o výměře 1 423 m2, které jsou v jednotném funkčním celku a které jsou připojeny na všechna v místě přístupná media.

120

8. Obsah posudku: I. Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. 1) Hlavní stavby 1a) Hájenka č.p. 11 1b) Bývalá stodola 2) Vedlejší stavby 2a) Kolna na palivo II. Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Pozemkové parcely III. Porovnávací metoda

121

B. Odhad Definice ceny obvyklé Stanovení ceny obvyklé podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda věcné hodnoty jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. c) metoda výnosová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy.

122

I. Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Poznámka: Pro zjednodušení a zpřehlednění výpočtu věcné hodnoty není uváděn při ocenění jednotlivých objektů výpočet koeficientu K4 a výpočet opotřebení je počítán lineární metodou.

1) Hlavní stavby 1a) Hájenka č.p. 11 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ N Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaţí Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: s jedním nadzemním podlaţím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: 1. PP: 15,26*10,76*2,30 1. NP: 14,84*10,34*3,20 Zastřešení + podkr. 14,84*10,34*4,50/2-(3,70*1,60/2*1,90/3)*2 Veranda: 1,40*3,00*(2,30+0,18/2) Obestavěný prostor – celkem:

= = = = =

377,65 m3 491,03 m3 341,50 m3 10,04 m3 1 220,22 m3


Provedení

1. Základy: 2. Zdivo:

betonové pasy izolované smíšené zdivo tl. aţ 60 cm dřevěné, roubené ţelezobetonové monolitické dřevěné krov dřevěný vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné nátěr sokl z kamene běţné obklady ţb monolitické s běţným povrchem dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová textilní krytiny

3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností:

123

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S S S S S

Část [%] 100,00 30,00 70,00 30,00 70,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00

15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

běţná keramická dlaţba ÚT s kotlem na tuhá paliva a plyn světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky bojler propan butan plastové potrubí běţný elektrický sporák vana, umyvadlo standardní splachovací rozvod antén

S S S S S S S S S S S S


100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 1,0000

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vyuţití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * *

1 925,- Kč/m3 1,0900 1,0000 0,8500 2,1730


=

3 875,57 Kč/m3

1 220,22 m3 * 3 875,57 Kč/m3

=

4 729 048,03 Kč


-

3 452 205,06 Kč


=

1 276 842,97 Kč

Plná cena:

1b) Bývalá stodola - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:


Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 25,00*7,25 Název podlaţí 1. NP: Součet

=


Konstrukční výška 6,93 m

181,25 m2 Součin 1 256,06 m3 1 256,06 m3

Průměrná výška podlaţí: PVP = 1 256,06 / 181,25 = 6,93 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 181,25 / 1 = 181,25 m2 Obestavěný prostor: 1. NP: (25,00*7,25)*3,13 zastřešení: (25,00*7,25)*3,80/2-(3,80*1,70/2*2,00/3)*2 Obestavěný prostor – celkem: 124

= = =

567,31 m3 340,07 m3 907,38 m3


Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce:

betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm dřevěné dřevěné není dřevěný vázaný pálená taška pozinkovaný plech impregnace spárované zdivo

3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

nejsou hladké plné dveře dřevěná jednoduchá cementový potěr světelná není

není

Hodnocení standardu S S S S C S S S S S X C S S S S X P C X X X X X X X C X

Část [%] 100,00 60,00 40,00 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod:

Hodnocení standardu S S S S C S S S S S C S S S S P C

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 30,40 13,80 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 6,10 0,40 125

Část [%] 100,00 60,00 40,00 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 13,10 1,00 18,24 1,00 12,16 1,00 10,35 0,00 0,00 1,00 7,00 1,00 2,90 1,00 0,70 1,00 3,90 1,00 2,70 0,00 0,00 1,00 2,40 1,00 3,00 1,00 3,40 1,00 3,00 0,46 2,81 0,00 0,00

25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

C

5,40

100,00

0,00

0,00 85,66


0,8566

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 115,- Kč/m3 0,9390 0,9564 0,6030 0,8566 0,8500 2,2110


=

1 843,82 Kč/m3

907,38 m3 * 1 843,82 Kč/m3

=

1 673 045,39 Kč


-

1 221 323,13 Kč

Bývalá stodola - zjištěná cena

=

451 722,26 Kč

Plná cena:

2) Vedlejší stavby 2a) Kolna na palivo - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaţí Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:


Obestavěný prostor: 1. NP: 5,12*4,85*(2,13+0,91)/2 Obestavěný prostor – celkem:

= =

37,74 m3 37,74 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště

Provedení betonové patky jednostranně obíjené dřevěné pozinkovaný plech ţlaby a svody s pozinku impregnace

126

Hodnocení standardu S S S X S S P X

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

dřevěné svlakové nejsou hliněný mlat není

P S P C

100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů P 9. Dveře P 10. Okna S 11. Podlahy P 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,30 1,00 31,90 1,00 21,20 1,00 11,10 1,00 1,60 0,46 2,76 0,46 1,70 1,00 1,40 0,46 4,97 0,00 0,00 84,93


0,8493

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

970,- Kč/m3 0,8493 0,8500 2,1210


=

1 485,23 Kč/m3

=

56 052,58 Kč


-

28 026,29 Kč

Kolna na palivo - zjištěná cena

=

28 026,29 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení 1) Hlavní stavby 1a) Hájenka č.p. 11 1b) Bývalá stodola 2) Kolna na palivo

= = =

1 276 840,- Kč 451 720,- Kč 28 030,- Kč

Plná cena:

37,74 m3 * 1 485,23 Kč/m3

Cena objektů činí celkem

1 756 590,- Kč

II. Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Pozemkové parcely Popis porovnávaných pozemků: Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích 127

ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu pouţity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 0,8 - tzn. jsou sníţeny o 20%. Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou určené k zastavění rodinnými domy. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Slavonice Peč Slavonice

Výměra [m2]

885 000,395 000,847 890,-

Jedn.cena [Kč/m2]

1800 905 2323

491,67 436,46 365,00

Kp 0,80 0,80 0,80

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost

Váha

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 1,00 393,33 1,00 349,17 1,00 292,00 1 034,50 / 3,000 344,83 Kč/m2 292,00 Kč/m2 393,33 Kč/m2

1394 m2 1423 m2

p.č. st. 45 p.č. 670

Výměra oceňovaných pozemků: 2817 m2 2 2 2 817,00 m á 344,83 Kč/m = 971 386,11 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem

=

Cena pozemků činí celkem

971 386,11 Kč 971 390,- Kč

III. Porovnávací metoda Poznámka: Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu pouţity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 1,20 - tzn. jsou sníţeny o 20%. Jako porovnávací jednotka je pouţita cena za 1 m2 podlahové plochy všech podlaţí v porovnávaných objektech. Popis oceňované stavby Název: Hájenka č.p. 11 Adresa Pomezí pod Landštejnem 11, 378 82 Staré Město pod Landštejnem Popis: viz výše Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 73 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 2817 m2 Zastavěná plocha 153 m2 Garáţ mimo objekt Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce dřevěné srubové Přípojky voda, kanalizace do septiku, elektro, PB, zpevněný přístup Příslušenství bývalá stodola, kolna na palivo, kopaná studna

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Obestavěný prostor OP Zastavěná plocha podlaţí celkem ZP 128

Výměra

m3 m2

Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha Čistá uţitná plocha

238,00 m2 m2 m2

PP PUH PUČ

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: RD 6+2 Adresa 378 82 Staré Město pod Landštejnem Popis: RD je samostatně stojící, částečně podsklepený, se 2 NP a bez obytného podkroví. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 60 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 660 m2 Zastavěná plocha 124 m2 Garáţ v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný příjezd Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 2 140 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetové inzerce * 1,20 / 1,20 Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: 1 783 333,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

m3 m2 232,00 m2 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 9 224,14 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 7 686,78 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: RD 4+1 Adresa Vlastkovec Popis: Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost s obytnou částí a uzavřeným dvorem. Objekt je samostatně stojící, s jedním NP a bez obytného podkroví. Částečná rekce v roce 2002. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 90 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 0 Výměra pozemku 2189 m2 Zastavěná plocha 262 m2 Garáţ v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace do jímky, elektro, zpevněný příjezd Příslušenství hospodářská stavení Požadovaná nebo kupní cena 2 000 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetové inzerce * 1,20 / 1,20 Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: 1 666 666,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3

Obestavěný prostor: 129

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3

Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

m2 195,00 m2 m2 m2

0,- Kč/m2 10 256,41 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

0,- Kč/m2 8 547,01 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: RD 3+1 Adresa 378 81 Vlastkovec Popis: Samostatně stojící RD, částečně podsklepený, s 1 NP a bez obytného podkroví. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 80 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 0 Výměra pozemku 2855 m2 Zastavěná plocha 220 m2 Garáţ v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace do septiku, elektro, zpevněný příjezd Příslušenství uzavřený dvůr s hospodářskými staveními, zahrada Požadovaná nebo kupní cena 1 260 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetové inzerce * 1,20 / 1,20 Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: 1 050 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

m3 m2 165,00 m2 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 7 636,36 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 6 363,64 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD 6+2 0,00 0,00 7 686,78 0,00 0,00 2. RD 4+1 0,00 0,00 8 547,01 0,00 0,00 3. RD 3+1 0,00 0,00 6 363,64 0,00 0,00 SJC – průměr 7 532,00 JCO = SJC * IO 9 038,00 Výměry oceňované stavby 238,00 CO: 2151044 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 2 151 044,- Kč Hájenka č.p. 11 - výsledná cena

=

2 151 044,- Kč

IV. Výnosová hodnota V dané lokalitě - malých obcích v příhraniční oblasti - nedochází běţně k pronájmům rodinných domků jako celku. Z tohoto důvodu není moţné zjistit v místě obvyklé nájemné za pronájem rodinného domu. Na základě tohoto rozboru je od výpočtu výnosové hodnoty upuštěno.

130

C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty, porovnávací metody a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněţ tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována na polosamotě (aţ samotě) a je přístupná z veřejné komunikace se zpevněným asfaltovým povrchem. Klady: Nemovitost je v dobrém stavebně technickém stavu, stavební údrţba je prováděna pravidelně není nijak viditelně zanedbaná. Zápory: Odlehlá poloha od občanské vybavenosti. I. Věcná hodnota objektů:

1 756 590,- Kč

II. Porovnávací hodnota pozemků:

971 390,- Kč

III. Porovnávací metoda objektů:

2 151 040,- Kč

Závěrečná analýza Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuci) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako váţený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu ......... 10 % = 175 659 Kč 2) Porovnávací hodnota celku........................... 90 % = 1 935 936 Kč 3) Výnosová hodnota .......................................... 0 % C e l k e m:

2 111 595 Kč

Obvyklá cena: 2 100 000,- Kč slovy: dvamilionyjednostotisíc Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů, omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 131

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná obvyklá cena nemovitosti je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 2. Zpracovaný odhad obvyklé ceny nemovitosti zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu obvyklé ceny nemovitosti byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.



V Třeboni, dne 14.6.2010

Vítězslav Pantl

132

Znalecká doloţka: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 831/10/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţené likvidace.


Vítězslav Pantl

133

134

135

136

137


o ceně nemovitosti, kterou představuje hájenka č.p. 14, vč. příslušenství a pozemků parc.č. 82/2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 731/4 - zahrada a parc.č. 731/13 - trvalý travní porost, vše zapsané na LV 566 pro k.ú. Lásenice, obec Lásenice, okres Jindřichův Hradec. Objednatel posudku:

LESY ČR, s.p. lesní správa Jindřichův Hradec Mládeţnická 77/IV 377 01 Jindřichův Hradec

Účel posudku:





15.7.2010

Posudek je vyhotoven ve 3 vyhotoveních a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jedno vyhotovení znaleckého posudku zůstává v archivu znalce. Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu vč. 2 příloh, kterými jsou: 1. Geometrický plán pro rozdělení pozemku, ze dne 9.12.2009, 2x A4 2. Potvrzení o existenci stavby, ze dne 14.1.2010, 1x A4 V Třeboni 24.7.2010 138

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, zapsaných na LV č. 566, pro k.ú. Lásenice, obec Lásenice, okres Jindřichův Hradec. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Hájenka Adresa nemovitosti: Lásenice č.p. 14 378 01 Lásenice Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Lásenice Katastrální území: Lásenice Počet obyvatel: 561 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.7.2010 za přítomnosti zástupce objednatele paní Hany Duškové a stávajícího nájemce pana Milana Mašáta. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z Katastru nemovitostí pro LV č. 566, k.ú. Lásenice, obec Lásenice, okres Jindřichův Hradec, vypracovaný Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec - kopie katastrální mapy, v měřítku 1: 1000, k.ú. Lásenice, obec Lásenice, okres Jindřichův Hradec, - kopie geometrického plánu pro rozdělení pozemku ze dne 9.12.2009, vyhotovený pod číslem 459-153/2009 - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2010 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle předloţených podkladů, zejména z LV č. 566, je zřejmé, ţe vlastníkem a k ocenění určených nemovitostí je: Česká republika, IČ: 00000001-001 ................................................1/1 správa nemovitosti ve vlastnictví státu Lesy České republiky, s.p., IČ: 42196451 se sídlem: Přemyslova 1106/19, 501 68 Nový Hradec Králové 6. Dokumentace a skutečnost Protoţe nebyla znalci předloţena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru uţívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Přestoţe byl znalci předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost tvořená hájenkou č.p. 14 (která má charakter rodinného 139

domu) jako hlavní stavbou a vedlejšími stavbami, které mají zastavěnou plochu v součtu do 25 m2 a jsou zahrnuty v ocenění, nově oddělenou stavební parcelou č. 82/2 - zastavěná plocha a nádvoří a p.p.č. 731/4 - zahrada, které tvoří jednotný funkční celek. Dále je pak oceněna p.p.č. 731/13 - trvalý travní porost a ovocné a okrasné dřeviny. Nemovitost je přístupná z místní lesní komunikaci se zpevněným povrchem, která u Novoveského dvora odbočuje vpravo ze silnice III. třídy č. 149 ve směru z Lásenice na Číměř. Oceňovaná nemovitost je připojena na vodovod z jímacího objektu v lesním porostu přes domácí vodárnu, která je umístěna v č.p. 47 a dále pak přes společný dvůr vodovodní přípojkou. Kanalizace je svedena kanalizační přípojkou do společné vyváţecí jímky s č.p. 47. Tato jímka je umístěna na p.p.č. 731/13 západně od oceňované nemovitosti. Jako hlavní stavba je oceněn rodinný dům se samostatnou bytovou jednotkou o velikosti 3+1. Rodinný dům vznikl přestavbou původní stodoly tehdejší zemědělské usedlosti, postavené kolem roku 1900 (bliţší údaj se nepodařilo dohledat a stáří je stanoveno odborným odhadem) a jejíţ obytná část má č.p. 47. Tato přestavba byla provedena v roce 1975 a při ní vznikla bytová jednotka, navazující garáţ a dřevník v jednom pořadí (stejný krov a krytina střechy). Zachoval se i původní přístavek chléva na východní straně směrem do společného dvora. Rodinný dům je delší dobu poněkud stavebně zanedbávaný a je předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící rodinný dům, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a bez obytného podkroví. Základy jsou mělké, bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo je smíšené tl. aţ 60 cm, stropy jsou rovné dřevěné, střecha je tvořena sedlovým dřevěným krovem umoţňující zřízení podkroví, které však není řízeno jako obytné, krytiny střechy je z osinkocementových tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu kompletní. Vnitřní a fasádní omítky jsou vápenné jednovrstvé, vnější obklady nejsou, vnitřní obklady jsou běţné keramické, schody nejsou, dveře jsou dřevěné plné i prosklené, okna jsou dřevěné zdvojená, podlahy obyt. místností jsou z PVC, ostat. místností jsou z keramické dlaţby. Vytápění je etáţové na pevná paliva, elektroinstalace je světelná i motorová s jističi, bleskosvod není, rozvod vody je teplá i studená voda v potrubí z pozinku, zdroj teplé vody je el. boiler, instalace plynu není, kanalizace je provedena v plastovém potrubí do ţumpy, v kuchyni je běţný el. sporák, vnitřní hygien. vybavení je vana a umyvadlo, záchod standardní splachovací, ostatní konstrukce pouze rozvod STA. Rovněţ jsou oceněny ovocné dřeviny a okrasné rostliny. Ocenění je provedeno zjednodušeným způsobem. Dále jsou oceněny stavební pozemky p.p.č. 82/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 359 m2, p.p.č. 731/4 - zahrada o výměře 169 m2 a p.p.č. 731/13 - trvalý travní porost o výměře 725 m2, které jsou v jednotném funkčním celku. 8. Obsah posudku 1) Ocenění porovnávacím způsobem 1a) Hájenka č.p. 14 2) Pozemky 2a) Pozemky

140

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1) Porovnávací hodnota 1a) Hájenka č.p. 14 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

Rodinný dům Jihočeský kraj - do 2 000 obyvatel 100 roků 3 168,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: Zastřešení:

23,50*7,60 23,50*7,60

Název podlaţí 1. NP: Zastřešení:


Obestavěný prostor: 1. NP: (23,50*7,60)*(2,90) Zastřešení: (23,50*7,60)*(2,20) Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 2,90 m 2,20 m 517,94 m3 392,92 m3 910,86 m3

= = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost

178,60 m2 178,60 m2

= =

ZP1 = 178,60 m2 ZP = 357,20 m2

ZP / ZP1 = 2,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlaţnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do ţumpy nebo septiku - Studna na cizím pozemku (v lese) 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 141

č.

Vi

III III III II III

0,00 0,00 0,03 0,01 0,00

III III I III III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

III

0,01

12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně sniţující cenu - Problematická přístupnost k nemovitosti - hlavně v zimním období. 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údrţbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

II

-0,03

III

0,85

č.

Pi

I I

0,00 -0,01

III

0,05

III

0,03

III II I

0,03 0,00 -0,04

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12

Index vybavení IV = (1 +

Vi ) * V13 * 0,60 = 0,546 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - více obchodů nebo sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - ţádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů - Samota v lese, problematická dostupnost - hlavně v zimě 11

Index polohy IP = (1 +

Pi ) = 1,060 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Společný vodovod, kanalizační jímka a přípojka

č.

Ti

IV

0,05

II

0,00

I

-0,02

3

Index trhu IT = (1 +

Ti ) = 1,030 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,546 * 1,060 * 1,030 = 0,596 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 168,- Kč/m3 * 0,596 = 1 888,13 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 888,13 Kč/m3 * 910,86 m3 = 1 719 822,09 Kč Hájenka č.p. 14 - zjištěná cena = 1 719 822,09 Kč

142

2) Pozemky 2a) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] zastavěná plocha a nádvoří 82/2 259,00 35,00 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 20 % Úprava ceny celkem 20 % Mezisoučet 2.2. není-li v místě moţnost napojení na veř. vodovod -5 % 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veř. kanalizaci -7 % Úprava ceny celkem -12 % Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 9 065,9 065,+

1 813,10 878,-

-

1 305,36 9 572,64 1,0770 2,1730 22 403,05

* *

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 169,00 35,00

zahrada 731/4 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 20 % Úprava ceny celkem 20 % Mezisoučet 2.2. není-li v místě moţnost napojení na veřejný -5 % vodovod 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Cena [Kč] 5 915,5 915,+

1 183,7 098,-

-

851,76 6 246,24 0,4000 1,0770 2,1730 5 847,28

* * *

Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle § 32 odst. 2. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 725,00 35,00

trvalý travní porost 731/13 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 143

20 %

Cena [Kč] 25 375,25 375,-

Úprava ceny celkem 20 % Mezisoučet 2.2. není-li v místě moţnost napojení na veřejný -5 % vodovod 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 2: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Pozemek oceněný dle § 32 odst. 2 - celkem Pozemky - zjištěná cena

+

5 075,30 450,-

-

3 654,26 796,0,4000 1,0770 2,1730 25 084,50

* * * =

144

53 334,83 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1) Hájenka č.p. 14 2) Pozemky

= =


1 719 822,09 Kč 53 334,83 Kč 1 773 156,92 Kč


1 773 160,- Kč

slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesáttřitisícjednostošedesát Kč

Tento znalecký posudek jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen.




Vítězslav Pantl

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 862/01/02 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţené likvidace.


Vítězslav Pantl

145

146

147

148


kterou představuje hájenka č.p. 14, vč. příslušenství a pozemků parc.č. 82/2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 731/4 - zahrada a parc.č. 731/13 - trvalý travní porost vše zapsané na LV 566 pro k.ú. Lásenice, obec Lásenice, okres Jindřichův Hradec. Objednatel odhadu:

LESY ČR, s.p. lesní správa Jindřichův Hradec Mládeţnická 77/IV 377 01 Jindřichův Hradec

Účel odhadu:





15.7.2010

Odhad je vyhotoven ve 3 vyhotoveních a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jedno vyhotovení odhadu zůstává v archivu znalce. Odhad obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a vč. 4 příloh, kterými jsou: 1. Geometrický plán pro rozdělení pozemku, ze dne 9.12.2009, 2x A4 2. Potvrzení o existenci stavby, ze dne 14.1.2010, 1x A4 3. Fotodokumentace V Třeboni, 24.7.2010 149

A. Nález 1. Úkol Odhad obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, zapsaných na LV č. 566, pro k.ú. Lásenice, obec Lásenice, okres Jindřichův Hradec. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Hájenka Lásenice č.p. 14 378 01 Lásenice Region: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Katastrální území: Lásenice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.7.2010 za přítomnosti zástupce objednatele paní Hany Duškové a stávajícího nájemce pana Milana Mašáta. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z Katastru nemovitostí pro LV č. 566, k.ú. Lásenice, obec Lásenice, okres Jindřichův Hradec, vypracovaný Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec - kopie katastrální mapy, v měřítku 1: 1000, k.ú. Lásenice, obec Lásenice, okres Jindřichův Hradec, - kopie geometrického plánu pro rozdělení pozemku ze dne 9.12.2009, vyhotovený pod číslem 459-153/2009 - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2010 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle předloţených podkladů, zejména z LV č. 566, je zřejmé, ţe vlastníkem a k ocenění určených nemovitostí je: Česká republika, IČ: 00000001-001 ...........................................................1/1 správa nemovitosti ve vlastnictví státu Lesy České republiky, s.p., IČ: 42196451 se sídlem: Přemyslova 1106/19, 501 68 Nový Hradec Králové 6. Dokumentace a skutečnost: Protoţe nebyla znalci předloţena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru uţívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Přestoţe byl znalci předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost tvořená hájenkou č.p. 14 (která má charakter rodinného domu) jako hlavní stavbou, vedlejšími stavbami, nově oddělenou stavební parcelou č. 82/2 zastavěná plocha a nádvoří a p.p.č. 731/4 - zahrada, které tvoří jednotný funkční celek. Dále je pak oceněna p.p.č. 731/13 - trvalý travní porost a ovocné a okrasné dřeviny. Nemovitost je přístupná z místní lesní komunikaci se zpevněným povrchem, která u Novoveského dvora odbočuje vpravo ze silnice III. třídy č. 149 ve směru z Lásenice na 150

Číměř. Oceňovaná nemovitost je připojena na vodovod z jímacího objektu v lesním porostu přes domácí vodárnu, která je umístěna v č.p. 47 a dále pak přes společný dvůr vodovodní přípojkou. Kanalizace je svedena kanalizační přípojkou do společné vyváţecí jímky s č.p. 47. Tato jímka je umístěna na p.p.č. 731/13 západně od oceňované nemovitosti. Jako hlavní stavba je oceněn rodinný dům se samostatnou bytovou jednotkou o velikosti 3+1. Rodinný dům vznikl přestavbou původní stodoly tehdejší zemědělské usedlosti, postavené kolem roku 1900 (bliţší údaj se nepodařilo dohledat a stáří je stanoveno odborným odhadem) a jejíţ obytná část má č.p. 47. Tato přestavba byla provedena v roce 1975 a při ní vznikla bytová jednotka, navazující garáţ a dřevník v jednom pořadí (stejný krov a krytina střechy). Zachoval se i původní přístavek chléva na východní straně směrem do společného dvora. Rodinný dům je v poměrně solidním technickém stavu bez zjevných známek zanedbání stavební údrţby. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící rodinný dům, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a bez obytného podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Jako vedlejší stavba je oceněn bývalý chlívek, který je přistavěn k zadní části rodinného domu. Z hlediska oceněn se jedná o nepodsklepenou stavbu s 1 NP a bez obytného podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Předmětem ocenění nejsou venkovní úpravu - přípojky medií, zpevněné plochy, oplocení vč. vrat apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství, resp. součásti nemovitostí a pozemků, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavení stavebního objektu. Dále jsou oceněny stavební pozemky p.p.č. 82/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 359 m2, p.p.č. 731/4 - zahrada o výměře 169 m2 a p.p.č. 731/13 - trvalý travní porost o výměře 725 m2, které jsou v jednotném funkčním celku. 8. Obsah odhadu: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. 1) Hlavní stavby 1a) Hájenka č.p. 14 2) Vedlejší stavby 2a) Chlívek B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Pozemky C) Porovnávací metoda

151


152

A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1) Hlavní stavby 1a) Hájenka č.p. 14 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: s jedním nadzemním podlaţím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: 1. NP: 16,45*7,60*2,90 Zastřešení: 16,45*7,60*(0,57+3,30/2) Obestavěný prostor – celkem:

= = =

362,56 m3 277,54 m3 640,10 m3


Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení:

mělké zaloţení bez izolace smíšené zdivo min. tl. 60 cm dřevěné dřevěný sedlový osinkocementové šablony pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné vápenné omítky nejsou běţné obklady nejsou typové plné a prosklené dřevěná zdvojená okna PVC běţná keramická dlaţba ÚT s kotlem na tuhá paliva světelná třífázová není ocelové trubky bojler není plastové potrubí běţný elektrický sporák vana, umyvadlo 153

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S C S S S S S S C S S C S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

25. Záchod: 26. Ostatní:

standardní splachovací rozvod antén není

S S C

100,00 30,00 70,00


Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: C 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 3,40


Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 30,00 70,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 0,00 0,00 1,00 2,30 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 1,90 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 1,00 1,02 0,00 0,00 90,59 0,9059

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna:

P S S S S S S S C S C S S

OP [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20

Část [%] 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 154

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 3,77 4,17 100 130 76,92 3,2076 21,20 23,40 100 120 83,33 19,4992 7,90 8,72 100 110 90,91 7,9274 7,30 8,06 100 110 90,91 7,3273 3,40 3,75 35 60 58,33 2,1874 0,90 0,99 35 40 87,50 0,8663 5,80 6,40 35 50 70,00 4,4800 2,80 3,09 35 50 70,00 2,1630 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,30 2,54 35 40 87,50 2,2225 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,20 3,53 35 50 70,00 2,4710 5,20 5,74 35 50 70,00 4,0180

14. Podlahy obyt. místností: S 2,20 15. Podlahy ostat. místností: S 1,00 16. Vytápění: S 5,20 S 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: C 3,40 C 3,40 S 3,40 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 60,0 40,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 49,0 21,0 30,0

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

2,20 2,43 35 1,00 1,10 35 3,12 3,44 35 2,08 2,30 13 4,30 4,75 35 0,00 0,00 3,20 3,53 35 1,90 2,10 2 0,00 0,00 3,10 3,42 35 0,50 0,55 2 4,10 4,53 35 0,30 0,33 35 0,00 0,00 0,00 0,00 1,02 1,13 90,59Opotřebení:

40 40 40 20 50 40 20 60 15 40 40

87,50 87,50 87,50 65,00 70,00 0,00 87,50 10,00 0,00 58,33 13,33 87,50 87,50 0,00 0,00 0,00

2,1263 0,9625 3,0100 1,4950 3,3250 0,0000 3,0888 0,2100 0,0000 1,9949 0,0733 3,9638 0,2888 0,0000 0,0000 0,0000 76,9081

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

2 290,- Kč/m3 0,9059 0,8500 2,1730


=

3 831,73 Kč/m3

=

2 452 690,37 Kč


-

1 886 317,56 Kč


=

566 372,81 Kč

Plná cena:

640,10 m3 * 3 831,73 Kč/m3

2) Vedlejší stavby 2a) Chlívek - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaţí Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví umoţňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: chlívek: 4,70*2,85*(2,40+0,80/2) Obestavěný prostor – celkem:

37,51 m3 37,51 m3

= =


Provedení

Hodnocení 155

Část


standardu P S S S S S S C P C S C

kamenné bez izolace zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný umoţňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech vápenná omítka není dřevěné svlakové nejsou betonová není

[%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště C 9. Dveře P 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90


Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 2,85 1,00 30,40 1,00 19,30 1,00 10,80 1,00 6,90 1,00 1,90 1,00 4,90 0,00 0,00 0,46 1,43 0,00 0,00 1,00 6,80 0,00 0,00 85,28 0,8528


OP Část [%] [%] 1. Základy P 6,20 100,0 2. Obvodové stěny S 30,40 100,0 3. Stropy S 19,30 100,0 4. Krov S 10,80 100,0 5. Krytina S 6,90 100,0 6. Klempířské konstrukce S 1,90 100,0 7. Úprava povrchů S 4,90 100,0 8. Schodiště C 3,80 100,0 9. Dveře P 3,10 100,0 10. Okna C 1,00 100,0 11. Podlahy S 6,80 100,0 12. Elektroinstalace C 4,90 100,0 Součet upravených objemových podílů:

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 0,00

156

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 2,85 3,34 80 90 88,89 2,9689 30,40 35,65 80 90 88,89 31,6893 19,30 22,63 80 90 88,89 20,1158 10,80 12,66 80 90 88,89 11,2535 6,90 8,09 35 50 70,00 5,6630 1,90 2,23 80 0,00 0,0000 4,90 5,75 80 85 94,12 5,4119 0,00 0,00 0,00 0,0000 1,43 1,68 80 85 94,12 1,5812 0,00 0,00 0,00 0,0000 6,80 7,97 80 85 94,12 7,5014 0,00 0,00 0,00 0,0000 85,28Opotřebení: 86,1850


= * * *

1 250,- Kč/m3 0,8528 0,8500 2,1210


=

1 921,84 Kč/m3

=

72 088,22 Kč


-

62 129,23 Kč

Chlívek - zjištěná cena

=

9 958,99 Kč

37,51 m3 * 1 921,84 Kč/m3

Plná cena:

Věcná hodnota objektů činí celkem

574 720,- Kč

B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou přístupné po zpevněných veřejných komunikacích a jsou určené k zastavění rodinnými domy. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Lásenice Bílá Číměř

550 000,265 000,225 000,-

Výměra [m2]

Jedn.cena [Kč/m2]

1223 915 874

449,71 289,62 257,44

Kp

Váha

1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 82/2 zahrada p.č. 731/4 trvalý travní porost p.č. 731/13

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 449,71 289,62 257,44 996,77 / 3,000 332,26 Kč/m2 257,44 Kč/m2 449,71 Kč/m2

359 m2 169 m2 726 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1254 m2 1 254,00 m2 á 332,26 Kč/m2 = 416 654,04 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Porovnávací hodnota pozemků činí celkem

416 654,04 Kč 416 650,- Kč

C) Porovnávací metoda objektů: Popis oceňované stavby Název: Adresa

=

Hájenka č.p.14 Lásenice 14, Lásenice 157

Popis: Viz výše Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 100 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 1253 m2 Zastavěná plocha Garáţ v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný příjezd Příslušenství Chlívek

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Obestavěný prostor OP Zastavěná plocha podlaţí celkem ZP Podlahová plocha podlaţí celkem PP Hrubá uţitná plocha PUH Čistá uţitná plocha PUČ

samostatně stojící 0 192 m2 Podkroví

ne

Výměra

m3 192,00 m2 m2 m2 88,00 m2

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: RD 5+1 Adresa Lásenice, 378 01 Lásenice Popis: Jedná se o RD starý cca 100 roků. RD je nepodsklepený s 1 NP a bez obytného

podkroví. V roce 1980 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce, při níţ byly vyměněny všechny prvky krátkodobé ţivotnosti. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 100 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 1265 m2 Zastavěná plocha Garáţ mimo objekt Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný přístup Příslušenství stodola, garáţ Požadovaná nebo kupní cena

samostatně stojící dobrý 0 Podkroví

357 m2

ne

1 180 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 357,00 m2 m2 m2 102,00 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 0,- Kč/m 0,- Kč/m3 3 305,32 Kč/m2 3 305,32 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2 2 11 568,63 Kč/m 11 568,63 Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: RD 4+1/T Adresa Bílá, 378 32 Bílá Popis: Jedná se o nepodsklepený RD s 1 NP a bez obytného podkroví. Objekt můţe slouţit i

jako rekreační chalupa. Stáří cca 100 roků. V roce 1995 byla provedena částečná rekonstrukce. Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu 100 roků Počet nadz. podlaţí 1 Výměra pozemku 2148 m2 Garáţ mimo objekt Svislé konstrukce zděné

Poloha Stav objektu Počet podzemních podlaţí Zastavěná plocha Výtah ne 158


ne

257 m2

Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný přístup Příslušenství stodola, kolna s garáţí Požadovaná nebo kupní cena

1 050 000,- Kč



Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 0,- Kč/m 0,- Kč/m3 4 085,60 Kč/m2 4 085,60 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2 2 12 500,- Kč/m 12 500,- Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: RD 4+1/T Adresa Sedlo, 378 32 Sedlo Popis: Jedná se o RD (původně drobná zemědělská usedlost), půdorysně do tvaru „U” s

uzavřeným vnitřním dvorem. Stáří cca 100 roků, stavební údrţba poněkud zanedbaná. Předpoklad rekonstrukčních prací. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 100 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 2 Výměra pozemku 1834 m Zastavěná plocha Garáţ mimo objekt Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný přístup Příslušenství stodola, kolna, garáţ s dílnou Požadovaná nebo kupní cena

samostatně stojící špatný 0 Podkroví

357 m2

ne

815 000,- Kč



Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m3 2 2 282,91 Kč/m 2 282,91 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2 2 9 157,30 Kč/m 9 157,30 Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD 5+1 0,00 3 305,32 0,00 0,00 11 568,63 2. RD 4+1/T 0,00 4 085,60 0,00 0,00 12 500,00 3. RD 4+1/T 0,00 2 282,91 0,00 0,00 9 157,30 SJC – průměr 3 225,00 11 075,00 JCO = SJC * IO 3 225,00 11 075,00 Výměry oceňované stavby 192,00 88,00 CO: 619200 974600 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 796 900,- Kč Hájenka č.p.14 - výsledná cena

=

159

796 900,- Kč

D) Výnosová hodnota V dané lokalitě - malých městech v příhraniční oblasti - nedochází běţně k pronájmům rodinných domků jako celku. Z tohoto důvodu není moţné zjistit v místě obvyklé nájemné za pronájem rodinného domu. Na základě tohoto rozboru je od výpočtu výnosové hodnoty upuštěno.

160

C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty, porovnávací metody a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněţ tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována na samotě ve vzdálenosti cca 2,5 km od středu obce. Klady: Jedná se o samotu, v čistém ekologicky téměř nezatíţeném prostředí lesa s dobrým příjezdem v letním období. Zápory: Vše se musí dopravně obslouţit os. automobilem (nákupy, děti do školy, pracovní povinnosti, návštěva lékaře, návštěva úřadů, kulturních akcí apod.). V zimních měsících můţe být problém se sjízdností přístupové lesní zpevněné komunikace. A) Věcná hodnota objektů:

576 300,- Kč

B) Porovnávací hodnota pozemků:

416 650,- Kč

C) Porovnávací metoda celku:

796 900,- Kč

Závěrečná analýza: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuci) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako váţený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu .........10 % = 57 633 Kč 2) Porovnávací hodnota celku........................... 90 % = 717 210 Kč 3) Výnosová hodnota ......................................... 0 % C e l k e m:

= 774 843 Kč

Obvyklá cena: 770 000,- Kč slovy: sedmsetsedmdesáttisíc Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů, omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé 161

ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná obvyklá cena nemovitosti je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 2. Zpracovaný odhad obvyklé ceny nemovitosti zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu obvyklé ceny nemovitosti byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň



Vítězslav Pantl

162

Znalecká doloţka: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţené likvidace.


Vítězslav Pantl

163

164

165

166

167


o ceně nemovitosti, kterou představuje hájenka č.p. 46, se samostatnou bytovou jednotkou o velikosti 4+1, vč. příslušenství a pozemků st.p.č. 53, p.p.č. 456/28 a p.p.č. 456/44, k.ú. Krtely, obec Malovice, okres Prachatice. Objednatel posudku:

LESY ČESKÉ REPUBLIKY, s.p. Krajské ředitelství České Budějovice Rudolfovská 202/88 371 36 České Budějovice

Účel posudku:





12.8.2010

Posudek je vyhotoven ve 3 vyhotoveních a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jedno vyhotovení znaleckého posudku zůstává v archivu znalce. Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu vč. 2 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Krtely, ze dne 2.6.2010, 1x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Krtely, 1x A4 V Třeboni 25.8.2010 168

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice, zapsaných na LV č. 22, pro k.ú. Krtely, obec Malovice, okres Prachatice. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Hájenka Adresa nemovitosti: Krtely 46 384 11 Malovice Kraj: Jihočeský Okres: Prachatice Obec: Malovice Katastrální území: Krtely Počet obyvatel: 626 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.8.2010 za přítomnosti Ing. Josefa Veláta, zástupce Lesů ČR, lesní správa Vodňany a pana Bohumila Káše, stávajícího nájemníka.. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z Katastru nemovitostí ze dne 2.6.2010, pro LV č. 22, k.ú. Krtely, obec Malovice, okres Prachatice, vyhotovený dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy v měřítku 1: 500, k.ú. Krtely, obec Malovice, okres Prachatice, vyhotovená náhledem na www stránky ČÚZK - objednávka ze dne 3.08.2010, - smlouva o dílo č. 102/928/2010, ze dne 11.03.2010, - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2010 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle předloţených podkladů, zejména z LV č. 22, je zřejmé, ţe vlastníkem a k ocenění určených nemovitostí je: Česká republika, IČ: 00000001-001 ....................1/1 správa nemovitosti ve vlastnictví státu Lesy České republiky, s.p., IČ: 42196451 se sídlem: Přemyslova 1106/19, 501 68 Nový Hradec Králové 6. Dokumentace a skutečnost Protoţe nebyla znalci předloţena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru uţívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Přestoţe byl znalci předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost tvořená hájenkou - s charakteristikou rodinného domu, 169

hospodářským příslušenstvím (stájí a stodolou), kolnou jako vedlejší stavbou, trvalými porosty a pozemkovými parcelami st.p. č. 53 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 721 m2 a p.p.č. 456/28 - zahrada o výměře 235 m2, které jsou v jednotném funkčním celku. Oceňovaná nemovitost je umístěná na samotě ve vzdálenosti cca 4 km severozápadně od Netolic a je přístupná po veřejné komunikaci se zpevněným povrchem vedoucí z Netolic do Krtel. Na nemovitosti nejsou - dle sdělení zástupce objednatele a dle LV 22 - ţádná omezení ani věcná břemena. Je zde uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou. Oceňovaná nemovitost byla údajně postavena v roce 1942, stavební údrţba není zanedbaná a je prováděna pravidelně. V roce 1975 bylo provedeno ústřední vytápění, v roce 1996 byla vyměněna většina stávajících dřevěných oken za plastová. Hájenka splňuje podmínky pro zatřídění jako rodinný dům se samostatnou bytovou jednotkou o velikosti 4+1. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící rodinný dům, který je podsklepený do 1/2 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí, s 1 nadzemním podlaţím a s obytným podkrovím mezi 1/3 a 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí, které je moţné vyuţívat pouze v letních měsících vzhledem k tomu, ţe obě štítové stěny jsou provedeny dřevěné bez dostatečné izolace. Základy jsou mělké, bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo je cihelné tl. 45 cm, stropy jsou nad 1. PP cihelné klenuté do I profilů, nad 1. NP jsou rovné dřevěné, střecha je tvořena sedlovým dřevěným krovem umoţňující zřízení podkroví, krytiny střechy jsou z bobrovky na korunku, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu kompletní. Vnitřní a fasádní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, je proveden sokl z kamene, vnitřní obklady jsou běţné keramické, schody jsou z 50% ţb monolitické, z 50% dřevěné, dveře jsou dřevěné plné i prosklené s obloţkami, okna jsou z 90% plastová z 10% dřevěná zdvojená, podlahy obyt. místností jsou textilní + PVC, podlahy obytných místností jsou z keramické dlaţby. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva, elektroinstalace je světelná i motorová s jističi, bleskosvod je proveden, rozvod vody je teplá i studená voda, zdroj teplé vody je el. boiler, instalace plynu je PB ke sporáku, kanalizace je provedena v plastovém potrubí do trativodu, v kuchyni je sporák na PB, vnitřní hygien. vybavení je vana a umyvadlo, záchod standardní splachovací, ostatní konstrukce pouze pevná telefonní linka a STA. Hospodářské příslušenství tvoří stáj se stodolou. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící objekt, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a se střechou umoţňující zřízení podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Jako vedlejší stavby je oceněna kolna stojící jako přístavek na západní straně stáje. Z hlediska ocenění se jedná o objekt navazující na stáj, který je nepodsklepený s 1 nadzemním podlaţím a se střechou neumoţňující zřízení podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Rovněţ jsou oceněny ovocné dřeviny a okrasné rostliny rostoucí na p.p.č. 456/44. Ocenění je provedeno zjednodušeným způsobem. 8. Obsah posudku 1) Ocenění porovnávacím způsobem 1a) Hájenka 4+1 2) Hlavní stavby 2a) Hospodářské příslušenství 3) Vedlejší stavby 3a) Kolna 4) Porosty 4a) Porosty 5) Pozemky 5a) Pozemky 170

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1) Porovnávací hodnota a) Hájenka 4+1 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

Rodinný dům Jihočeský kraj - do 2 000 obyvatel 68 roků 3 168,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP : 1. NP:

12,75*5,15 12,75*8,90

Název podlaţí 1. PP : 1. NP:


Obestavěný prostor: 1. PP: (12,75*5,15)*(2,57) 1. NP: (12,75*8,90)*(3,60) Zastřešení: (12,75*8,90)*(1,08+5,27/2) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost

65,66 m2 113,48 m2

= =

Konstrukční výška 2,57 m 3,60 m 168,75 m3 408,51 m3 421,56 m3 998,82 m3

= = = = ZP1 = 113,48 m2 ZP = 179,14 m2

ZP / ZP1 = 1,58

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlaţnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do ţumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 171

č.

Vi

III III II II III

0,00 0,00 0,00 0,01 0,00

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III

0,01

12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou

III II

0,00 1,05

Koeficient pro stáří 68 let: 0,70 12

Index vybavení IV = (1 +

Vi ) * V13 * 0,70 = 0,750 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality - Zemědělské a lesní pozemky 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I I

0,00 -0,01

III

0,05

II

0,00

II II II II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 +

Pi ) = 1,040 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce - Na trhu se nevyskytují objekty obsazené nájemníkem s regulovanou nájemní smlouvou na dobu neurčitou 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Regulovaná nájemní smlouva na dobu neurčitou.

č.

Ti

III

0,00

II

0,00

I

-0,05

3

Index trhu IT = (1 +

Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,750 * 1,040 * 0,950 = 0,741 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 168,- Kč/m3 * 0,741 = 2 347,49 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 2 347,49 Kč/m3 * 998,82 m3 = 2 344 719,96 Kč Hájenka 4+1 - zjištěná cena = 2 344 719,96 Kč

2) Hlavní stavby 2a) Hospodářské příslušenství - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce:


Kód CZ - CC:

12712

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Stáj: 14,10*6,30 Stodola: 9,65*6,00

88,83 m2 57,90 m2

= =

Název podlaţí Stáj: Stodola: Součet

Zastavěná plocha 88,83 m2 57,90 m2 146,73 m2

Konstrukční výška 3,82 m 7,70 m

Průměrná výška podlaţí: Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

PVP = 785,16 / 146,73 = 5,35 m PZP = 146,73 / 2 = 73,36 m2

Obestavěný prostor: Stáj: 14,10*6,30*3,82 Stáj - zastřešení: 14,10*6,30*3,88/2 Stodola: 9,65*6,00*3,82 Stodola 9,65*6,00*3,88/2 zastřešení: Obestavěný prostor – celkem:

Součin 339,33 m3 445,83 m3 785,16 m3

= = = =

339,33 m3 172,33 m3 221,18 m3 112,33 m3

=

845,17 m3


Provedení

1. Základy včetně zemních prací: mělké zaloţení bez izolace 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy: klenuté dřevěné 4. Krov, střecha: dřevěný vázaný 5. Krytiny střech: bobrovka - korunka 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů: jednovrstvé vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: nejsou 11. Dveře: dřevěné svlakové 12. Vrata: dřevěná 13. Okna: jednoduchá nejsou 14. Povrchy podlah: cementový potěr 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: světelná 17. Bleskosvod: bleskosvod 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 173

Hodnocení standardu P S S S S S S S S X C P S S C S X P S X X X X X X X

Část [%] 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

S X

100,00 100,00

Koeficient

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 8,28 5,52 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,10 3,00 2,04 0,00 3,00 2,81 0,40 5,40 85,18


Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: P 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: C 11. Dveře: P 12. Vrata: S 13. Okna: S C 14. Povrchy podlah: S 16. Elektroinstalace: P 17. Bleskosvod: S 25. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 1,80 2,40 3,00 3,40 3,40 3,00 6,10 0,40 5,40


Část [%] 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00

0,8518

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy:

P S S S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obkl. keramické: X 10. Schody: C 11. Dveře: P 12. Vrata: S 13. Okna: S C 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: X 16. Elektroinstalace: P 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: X 19. Vnitřní kanalizace: X 20. Vnitřní plynovod: X 21. Ohřev vody: X

OP [%] 13,10 30,40 13,80 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100,0 100,0 60,0 40,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 60,0 40,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 174

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 6,03 7,08 68 175 38,86 2,7513 30,40 35,69 68 140 48,57 17,3346 8,28 9,73 68 140 48,57 4,7259 5,52 6,48 68 140 48,57 3,1473 7,00 8,22 68 110 61,82 5,0816 2,90 3,40 68 73 93,15 3,1671 0,70 0,82 68 73 93,15 0,7638 3,90 4,58 68 73 93,15 4,2663 2,70 3,17 68 73 93,15 2,9529 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 1,10 1,29 68 73 93,15 1,2016 3,00 3,52 68 73 93,15 3,2789 2,04 2,39 68 73 93,15 2,2263 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,00 3,52 68 73 93,15 3,2789 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,81 3,30 68 73 93,15 3,0740 0,40 0,47 68 73 93,15 0,4378 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000

22. Vybavení kuchyní: X 0,00 23. Vnitřní hyg. vybavení: X 0,00 24. Výtahy: X 0,00 25. Ostatní: S 5,40 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

0,00 0,00 0,00 1,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 6,34 68 0,00 0,00 85,18Opotřebení:

73

0,00 0,00 0,00 93,15 0,00

0,0000 0,0000 0,0000 5,9057 0,0000 63,5940

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * * * * * *

2 115,- Kč/m3 0,9390 1,0100 0,6925 0,8518 0,8500 2,2110 0,3450


=

767,15 Kč/m3

=

648 372,17 Kč


-

412 325,80 Kč

Hospodářské příslušenství - zjištěná cena

=

236 046,37 Kč

845,17 m3 * 767,15 Kč/m3

Plná cena:

3) Vedlejší stavby 3a) Kolna - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaţí Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:


Obestavěný prostor: 1. NP: 6,18*6,05*2,16 Zastřešení: 6,18*6,05*1,66/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

80,76 m3 31,03 m3 111,79 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina

Provedení betonové pásy jednostranně obíjené dřevěné osinkocementové 175

Hodnocení standardu S S S X S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

ţlaby a svody s pozinku nátěry

S S X S C C C

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient

Upravený obj. podíl 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 0,00 0,00 0,00 83,80

dřevěné svlakové nejsou hliněný mlat není


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy C 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00


0,8380

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * * *

970,- Kč/m3 0,8380 0,8500 2,1210 0,3450


=

505,59 Kč/m3

=

56 519,91 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 68 roků Opotřebení: 85,000 %

-

48 041,92 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

8 477,99 Kč

Plná cena:

111,79 m3 * 505,59 Kč/m3

4) Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: 70 039,75 Celková výměra pozemku [m2]: 956 Celková pokryvná plocha porostů [m2]: 120 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 8 791,60 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,065 porostů: Cena smíšeného porostu: = 571,45

176

5) Pozemky 5a) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] zastavěná plocha a nádvoří st.53 721,00 35,00 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -7 % Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 25 235,25 235,-

1 766,45 23 468,55 1,2150 2,1730 61 961,55

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 235,00 35,00

zahrada 456/44 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 8 225,8 225,-

-7 % -7 % -

575,75 7 649,25 0,4000 1,2150 2,1730 8 078,20

* * * =

177

70 039,75 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1) Hájenka 4+1 2) Hospodářské příslušenství 3) Kolna 4) Porosty 5) Pozemky

= = = = =


2 344 719,96 Kč 236 046,37 Kč 8 477,99 Kč 571,45 Kč 70 039,75 Kč 2 659 855,52 Kč


2 659 860,- Kč

slovy: Dvamilionyšestsetpadesátdevěttisícosmsetšedesát Kč Tento znalecký posudek jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen.

Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň tel.: 605 163 148 e-mail: [email protected]


Vítězslav Pantl

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 867/10/02 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţené likvidace.


Vítězslav Pantl

178

179

180


kterou představuje hájenka č.p. 46, se samostatnou bytovou jednotkou o velikosti 4+1, vč. příslušenství a pozemků st.p.č. 53, p.p.č. 456/28 a p.p.č. 456/44, zapsaných na LV 22 pro k.ú. Krtely, obec Malovice, okres Prachatice. Objednatel odhadu:

LESY ČESKÉ REPUBLIKY, s.p. Krajské ředitelství, České Budějovice Rudolfovská 202/88 371 36 České Budějovice

Účel odhadu:





12.8.2010

Odhad je vyhotoven ve 3 vyhotoveních a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jedno vyhotovení odhadu obvyklé ceny zůstává v archivu znalce. Odhad obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu vč. 4 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Krtely, ze dne 2.6.2010, 1x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Krtely, 1x A4 3. Fotodokumentace 4. Mapa širších vztahů s vyznačením oceňované nemovitosti V Třeboni, 25.8.2010 181

A. Nález 1. Úkol Odhad obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice, zapsaných na LV č. 22, pro k.ú. Krtely, obec Malovice, okres Prachatice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Hájenka Krtely 46 384 11 Malovice Region: Jihočeský Okres: Prachatice Katastrální území: Krtely 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.8.2010 za přítomnosti Ing. Josefa Veláta - zástupce Lesů ČR, lesní správa Vodňany a pana Bohumila Káše stávajícího nájemníka.. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z Katastru nemovitostí ze dne 2.6.2010, pro LV č. 22, k.ú. Krtely, obec Malovice, okres Prachatice, vyhotovený dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy v měřítku 1: 500, k.ú. Krtely, obec Malovice, okres Prachatice, vyhotovená náhledem na www stránky ČÚZK - objednávka ze dne 3.08.2010, - smlouva o dílo č. 103/928/2010, ze dne 11.03.2010, - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2010 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle předloţených podkladů, zejména z LV č. 22, je zřejmé, ţe vlastníkem a k ocenění určených nemovitostí je: Česká republika, IČ: 00000001-001 ....................1/1 správa nemovitosti ve vlastnictví státu Lesy České republiky, s.p., IČ: 42196451 se sídlem: Přemyslova 1106/19, 501 68 Nový Hradec Králové 6. Dokumentace a skutečnost: Protoţe nebyla znalci předloţena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru uţívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Přestoţe byl znalci předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost tvořená hájenkou - s charakteristikou rodinného domu, hospodářským příslušenstvím (stájí a stodolou), kolnou jako vedlejší stavbou, trvalými porosty a pozemkovými parcelami st.p. č. 53 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 721 m2 a p.p.č. 456/28 - zahrada o výměře 235 m2, které jsou v jednotném funkčním celku. Oceňovaná nemovitost je umístěná na samotě ve vzdálenosti cca 4 km severozápadně od Netolic a je přístupná po veřejné komunikaci se zpevněným povrchem vedoucí z Netolic do 182

Krtel. Na nemovitosti nejsou - dle sdělení zástupce objednatele a dle LV 22 - ţádná omezení ani věcná břemena. Je zde uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou. Oceňovaná nemovitost byla údajně postavena v roce 1942, stavební údrţba není zanedbaná a je prováděna pravidelně. V roce 1975 bylo provedeno ústřední vytápění, v roce 1996 byla vyměněna většina stávajících dřevěných oken za plastová. Hájenka splňuje podmínky pro zatřídění jako rodinný dům se samostatnou bytovou jednotkou o velikosti 4+1. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící rodinný dům, který je podsklepený do 1/2 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí, s 1 nadzemním podlaţím a s obytným podkrovím mezi 1/3 a 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí, které je moţné vyuţívat pouze v letních měsících vzhledem k tomu, ţe obě štítové stěny jsou provedeny dřevěné bez dostatečné izolace. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Hospodářské příslušenství tvoří stáj se stodolou. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící objekt, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a se střechou umoţňující zřízení podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Jako vedlejší stavby je oceněna kolna stojící jako přístavek na západní straně stáje. Z hlediska ocenění se jedná o objekt navazující na stáj, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlaţím a se střechou neumoţňující zřízení podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Předmětem samostatného ocenění nejsou venkovní úpravu - přípojky medií, zpevněné plochy, oplocení vč. vrat apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství, resp. součásti nemovitostí a pozemků, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavení stavebního objektu. Rovněţ nejsou oceněny ovocné dřeviny a okrasné rostliny rostoucí na p.p.č. 456/28. Dále jsou oceněny pozemkové parcely st.p. č. 53 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 721 m2 a p.p.č. 456/28 - zahrada o výměře 235 m2, které jsou v jednotném funkčním celku jako stavební parcely. 8. Obsah odhadu: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. 1) Hlavní stavby 1a) Hájenka 2) Vedlejší stavby 2a) Stáj 2b) Kolna B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky 1b) Zemědělský pozemek C) Porovnávací metoda D) Výnosová hodnota

183


184

A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1) Hlavní stavby 1a) Hájenka - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaţí Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: s jedním nadzemním podlaţím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: 1. PP: 12,75*5,15*2,57 1. NP: 12,75*9,90*3,60 Podkroví: 12,75*9,90*1,31 Zastřešení: 12,75*9,90*5,27/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = = = =

168,75 m3 454,41 m3 165,35 m3 332,60 m3 1 121,11 m3


Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy:

mělké zaloţení bez izolace zděné tl. 45 cm ţelezobetonové monolitické dřevěné dřevěný sedlový bobrovka - na korunku pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky kamenný sokl běţné obklady ţelezobet. monolitické s běţným povrchem dřevěné dřevěné plné a prosklené s obloţkami dřevěná zdvojená okna plastová PVC + textilní krytiny běţná keramická dlaţba ÚT s kotlem na tuhá paliva světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky

4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody:

185

Hodnocení standardu P S S S S S S S S S S S S S S N S S S S S P

Část [%] 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 10,00 90,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

bojler jen PB pro kuchyni plastové potrubí PB sporák vana, umyvadlo standardní splachovací rozvod antén

S P S S S S P

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S S 12. Dveře: S 13. Okna: S N 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: P 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: P 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: P Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 1,00 3,20 5,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40


Část [%] 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 10,00 90,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 21,20 1,00 3,95 1,00 3,95 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 2,30 1,00 0,50 1,00 0,50 1,00 3,20 1,00 0,52 1,54 7,21 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 1,00 0,60 0,46 1,47 1,00 1,90 0,46 0,23 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 0,46 1,56 94,26 0,9426

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce:

P S S S S S S

OP Část [%] [%] 8,20 100,0 21,20 100,0 7,90 50,0 7,90 50,0 7,30 100,0 3,40 100,0 0,90 100,0

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

186

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 3,77 4,00 68 175 38,86 1,5544 21,20 22,50 68 140 48,57 10,9283 3,95 4,20 68 140 48,57 2,0399 3,95 4,19 68 140 48,57 2,0351 7,30 7,74 68 110 61,82 4,7849 3,40 3,61 35 60 58,33 2,1057 0,90 0,95 35 55 63,64 0,6046

7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody:

S 5,80 S 2,80 S 0,50 S 2,30 S 1,00 S 1,00 12. Dveře: S 3,20 13. Okna: S 5,20 N 5,20 14. Podlahy obyt. místností: S 2,20 15. Podlahy ostat. místností: S 1,00 16. Vytápění: S 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 18. Bleskosvod: S 0,60 19. Rozvod vody: P 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 21. Instalace plynu: P 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: P 3,40 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0 50,0 50,0 100,0 10,0 90,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

5,80 6,15 35 2,80 2,97 35 0,50 0,53 68 2,30 2,44 35 0,50 0,53 68 0,50 0,53 68 3,20 3,39 68 0,52 0,55 68 7,21 7,65 10 2,20 2,33 25 1,00 1,06 35 5,20 5,52 35 4,30 4,56 35 0,60 0,64 68 1,47 1,56 35 1,90 2,02 15 0,23 0,24 35 3,10 3,29 35 0,50 0,53 35 4,10 4,35 35 0,30 0,32 35 1,56 1,65 35 94,26Opotřebení:

65 45 175 40 140 140 73 73 65 30 47 40 37 73 40 30 40 45 40 45 45 55

53,85 77,78 38,86 87,50 48,57 48,57 93,15 93,15 15,38 99,93 74,47 87,50 94,59 93,15 87,50 50,00 87,50 77,78 87,50 77,78 77,78 63,64

3,3118 2,3101 0,2060 2,1350 0,2574 0,2574 3,1578 0,5123 1,1766 2,3284 0,7894 4,8300 4,3133 0,5962 1,3650 1,0100 0,2100 2,5590 0,4638 3,3834 0,2489 1,0501 60,5248

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vyuţití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * *

2 290,- Kč/m3 1,1200 0,9426 0,8500 2,1730


=

4 465,39 Kč/m3

Plná cena: 1 121,11 m3 * 4 465,39 Kč/m3 Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 60,5248 % Úprava ceny za opotřebení

=

5 006 193,38 Kč

-

3 029 988,53 Kč

Hájenka - zjištěná cena 1b) Hospodářské příslušenství - § 3

=

1 976 204,85 Kč

Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 12712 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Stáj: 14,10*6,30 = 88,83 m2 Stodola: 9,65*6,00 = 57,90 m2 Název podlaţí Stáj: Stodola:

Zastavěná plocha 88,83 m2 57,90 m2 187

Konstrukční výška 3,82 m 7,70 m

Součin 339,33 m3 445,83 m3

Součet

146,73 m2

785,16 m3

Průměrná výška podlaţí: PVP = 785,16 / 146,73 = 5,35 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 146,73 / 2 = 73,36 m2 Obestavěný prostor: Stáj: 14,10*6,30*3,82 = Stáj - zastřešení: 14,10*6,30*3,88/2 = Stodola: 9,65*6,00*3,82 = Stodola - zastřešení: 9,65*6,00*3,88/2 = Obestavěný prostor – celkem: = Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: mělké zaloţení bez izolace 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy: klenuté dřevěné 4. Krov, střecha: dřevěný vázaný 5. Krytiny střech: bobrovka - korunka 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů: jednovrstvé vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: nejsou 11. Dveře: dřevěné svlakové 12. Vrata: dřevěná 13. Okna: jednoduchá nejsou 14. Povrchy podlah: cementový potěr 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: světelná 17. Bleskosvod: bleskosvod 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

339,33 m3 172,33 m3 221,18 m3 112,33 m3 845,17 m3

Hodnocení standardu P S S S S S S S S X C P S S C S X P S X X X X X X X S X

Část [%] 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha:

Hodnocení standardu P S S S S

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 13,80 7,00 188

Část [%] 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 8,28 5,52 7,00

5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S C P S S C S P S S

2,90 0,70 3,90 2,70 1,80 2,40 3,00 3,40 3,40 3,00 6,10 0,40 5,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00


2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,10 3,00 2,04 0,00 3,00 2,81 0,40 5,40 85,18 0,8518


OP Část [%] [%] 1. Základy: P 13,10 100,0 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,0 3. Stropy: S 13,80 60,0 S 13,80 40,0 4. Krov, střecha: S 7,00 100,0 5. Krytiny střech: S 2,90 100,0 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 7. Úprava vnitřních povrchů: S 3,90 100,0 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,70 100,0 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100,0 10. Schody: C 1,80 100,0 11. Dveře: P 2,40 100,0 12. Vrata: S 3,00 100,0 13. Okna: S 3,40 60,0 C 3,40 40,0 14. Povrchy podlah: S 3,00 100,0 15. Vytápění: X 0,00 100,0 16. Elektroinstalace: P 6,10 100,0 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 18. Vnitřní vodovod: X 0,00 100,0 19. Vnitřní kanalizace: X 0,00 100,0 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100,0 21. Ohřev vody: X 0,00 100,0 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: X 0,00 100,0 24. Výtahy: X 0,00 100,0 25. Ostatní: S 5,40 100,0 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 Součet upravených objemových podílů:

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 6,03 7,08 68 175 38,86 2,7513 30,40 35,69 68 140 48,57 17,3346 8,28 9,73 68 140 48,57 4,7259 5,52 6,48 68 140 48,57 3,1473 7,00 8,22 68 110 61,82 5,0816 2,90 3,40 68 73 93,15 3,1671 0,70 0,82 68 73 93,15 0,7638 3,90 4,58 68 73 93,15 4,2663 2,70 3,17 68 73 93,15 2,9529 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 1,10 1,29 68 73 93,15 1,2016 3,00 3,52 68 73 93,15 3,2789 2,04 2,39 68 73 93,15 2,2263 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,00 3,52 68 73 93,15 3,2789 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,81 3,30 68 73 93,15 3,0740 0,40 0,47 68 73 93,15 0,4378 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,40 6,34 68 73 93,15 5,9057 0,00 0,00 0,00 0,0000 85,18Opotřebení: 63,5940

= * 189

2 115,- Kč/m3 0,9390

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

* * * * *

1,0100 0,6925 0,8518 0,8500 2,2110


=

2 223,63 Kč/m3

Plná cena: 845,17 m3 * 2 223,63 Kč/m3 Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 63,5940 % Úprava ceny za opotřebení

=

1 879 345,37 Kč

-

1 195 150,89 Kč

Hospodářské příslušenství - zjištěná cena

=

684 194,48 Kč

2) Vedlejší stavby 2a) Kolna - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaţí Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:


Obestavěný prostor: 1. NP: 6,18*6,05*2,16 Zastřešení: 6,18*6,05*1,66/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

80,76 m3 31,03 m3 111,79 m3


Provedení


betonové pásy jednostranně obíjené dřevěné

Hodnocení standardu S S S X S S S X S C P C

osinkocementové ţlaby a svody s pozinku nátěry dřevěné svlakové nejsou hliněný mlat není

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy

Hodnocení standardu S

Obj. podíl [%] 8,30 190

Část [%] 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,30

2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S C P C

31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00


31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 0,00 4,97 0,00 88,77 0,8877


OP [%] 1. Základy S 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 3. Stropy S 21,20 4. Krov X 0,00 5. Krytina S 11,10 6. Klempířské konstrukce S 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 8. Schodiště X 0,00 9. Dveře S 3,70 10. Okna C 1,40 11. Podlahy P 10,80 12. Elektroinstalace C 4,00 Součet upravených objemových podílů:

Část [%] 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

K 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 0,00

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 8,30 9,35 68 118 57,63 5,3884 31,90 35,94 68 80 85,00 30,5490 21,20 23,88 68 80 85,00 20,2980 0,00 0,00 0,00 0,0000 11,10 12,50 68 73 93,15 11,6438 1,60 1,80 68 73 93,15 1,6767 6,00 6,76 68 73 93,15 6,2969 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,70 4,17 68 73 93,15 3,8844 0,00 0,00 0,00 0,0000 4,97 5,60 68 68 100,00 5,6000 0,00 0,00 0,00 0,0000 88,77Opotřebení: 85,3372


= * * *

970,- Kč/m3 0,8877 0,8500 2,1210


=

1 552,38 Kč/m3

=

173 540,56 Kč


-

148 094,65 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

25 445,91 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení 1) Hlavní stavby 1a) Hájenka 1b) Hospodářské příslušenství 2) Kolna

= = =

1 976 200,- Kč 684 190,- Kč 25 450,- Kč

Plná cena:

111,79 m3 * 1 552,38 Kč/m3

Cena objektů činí celkem

2 685 840,- Kč

191

B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky Popis porovnávaných pozemků: Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu pouţity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 0,80 - tzn. jsou sníţeny o 20%. Dále je pouţit koeficient zohledňující velikost a významnost obce o velikosti 0,80 - tzn. úprava o 20%. Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou určené k zastavění rodinnými domy. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] Netolice, Zahradní 2 150 572,4828 445,44 Svojnice 1 796 058,9071 198,00 Netolice, Grejanov 350 000,789 443,60 Obora 1 650 000,8715 189,33

Kp

Váha

0,80 0,80 0,80 0,80

0,80 1,00 0,80 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří st. 53 zahrada p.č. 456/44

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 356,35 158,40 354,88 151,46 878,85 / 3,600 244,12 Kč/m2 151,46 Kč/m2 356,35 Kč/m2

751 m2 235 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 986 m2 986,00 m2 á 244,12 Kč/m2 = 240 702,32 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Stavební pozemky - výsledná cena

= =

Cena pozemků činí celkem

240 702,32 Kč 240 702,32 Kč 240 700,- Kč

C) Porovnávací metoda Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu pouţity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 1,20 - tzn. jsou sníţeny o 20%. Dále je pouţit koeficient zohledňující velikost a významnost obce o velikosti 1,20 - tzn. úprava o 20%. Jako porovnávací jednotka je pouţita cena za 1 m2 zastavěné plochy všech podlaţí v porovnávaných objektech. Popis oceňované stavby Název: Hájenka 4+1 Adresa Krtely 46, 384 11 Malovice Popis: Viz výše 192

Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 68 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 5200 m2 Zastavěná plocha Garáţ mimo objekt Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný přístup Příslušenství stáj, stodola, kolna

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Obestavěný prostor OP Zastavěná plocha podlaţí celkem ZP Podlahová plocha podlaţí celkem PP Hrubá uţitná plocha PUH Čistá uţitná plocha PUČ

samostatně stojící 1 126 m2 Podkroví

ano

Výměra

m3 318,00 m2 m2 m2 m2

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům 4+1/T Adresa Holečkov, 384 11 Malovice Popis: RD je samostatně stojící, nepodsklepený s 1 NP a s obytným podkrovím. Postavená

kolem roku 1930. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 80 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 1174 m2 Zastavěná plocha Garáţ v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný přístup Příslušenství garáţ, dílna, kolna, studna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetové inzerce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


180 m2

ano

1 990 000,- Kč * /

1,20 1,20 1 658 333,33 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

m3 280,00 m2 m2 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 7 107,14 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 5 922,62 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 6+1 Adresa Vítějovice, 383 01 Vítějovice Popis: RD je samostatně stojící, částečně podsklepený s 1 NP a s obytným podkrovím. Byl

postaven v roce 1985, rekonstrukce v roce 2010. Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaţí

Rodinné domy Poloha 25 roků Stav objektu 1 Počet podzemních podlaţí 193

samostatně stojící dobrý 1

Výměra pozemku 797 m2 Zastavěná plocha Garáţ v objektu Výtah ne Podkroví Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn, zpevněný přístup Příslušenství garáţové stání, kolna, sklad nářadí Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetové inzerce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

133 m2 ano

1 990 000,- Kč * /

1,20 1,20 1 658 333,33 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

m3 260,00 m2 m2 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 7 653,85 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2


Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 3+1 a 4+1/L Adresa Mírové náměstí, 384 11 Netolice Popis: RD je samostatně stojící, podsklepený se 2 NP a bez obytného podkroví (je

připravena vestavba). Jedná se dvougenerační rodinný dům. Dům byl postaven v roce 1989. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 21 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 527 m2 Zastavěná plocha 144 m2 Garáţ v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn, zpevněný přístup Příslušenství pergola s venkovním krbem, psí kotec Požadovaná nebo kupní cena 2 760 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetové inzerce * 1,20 Koeficient K2: velikost obce * 1,20 / 1,44 Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: 1 916 666,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

m3 400,00 m2 m2 m2 m2

194

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 6 900,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2


Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům 4+1/T 0,00 5 922,62 0,00 0,00 0,00 2. Rodinný dům 6+1 0,00 6 378,21 0,00 0,00 0,00 3. Rodinný dům 3+1 a 0,00 4 791,67 0,00 0,00 0,00 4+1/L SJC – průměr 5 698,00 JCO = SJC * IO 5 698,00 Výměry oceňované stavby 318,00 CO: 1811964 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 1 811 964,- Kč Hájenka 4+1 - výsledná cena

=

1 811 964,- Kč

D) Výnosová hodnota Popis: V dané lokalitě nedochází běţně k pronájmům rodinných domků jako celku. Z tohoto důvodu není moţné zjistit v místě obvyklé nájemné za pronájem rodinného domu. Na základě tohoto rozboru je od výpočtu výnosové hodnoty upuštěno.

195

C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty, výnosové hodnoty a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněţ tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována na polosamotě s poměrně dobrou dopravní obsluţností. Klady: Oceňovaná nemovitost je dobrém stavebně technickém stavu, tvar a velikost pozemků. Zápory: Umístění na polosamotě, horší dopravní obsluţnost. A) Věcná hodnota objektů:

1 778 290,- Kč

B) Porovnávací hodnota pozemků:

268 290,- Kč

C) Porovnávací metoda objektů:

1 811 960,- Kč

Závěrečná analýza Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuci) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako váţený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu ......... 10 % = 268 583 Kč 2) Porovnávací hodnota celku........................... 90 % = 1 630 768 Kč 3) Výnosová hodnota .......................................... 0 % Celkem:

1 899 351 Kč

Obvyklá cena: 1 900 000,- Kč slovy: jedenmiliondevětsettisíc Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů, omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 196

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná obvyklá cena nemovitosti je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 2. Zpracovaný odhad obvyklé ceny nemovitosti zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu obvyklé ceny nemovitosti byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.




Vítězslav Pantl

197

Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 868/10/02 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţené likvidace.


Vítězslav Pantl

198

199

200

Pohled od silnice

Hospodářské příslušenství

1. PP - kotelna

1. NP - kuchyně

1. NP - pokoj

Podkroví - chodba

201

202

1997 Sb. ve znalecké praxi

Recommend Documents