1997 Sb. ve znalecké praxi

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Problematika zákona č. 151/1997 Sb. ve znalecké praxi Bakalářská práce

Autor:

Vítězslav Pantl Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek CSc.

Červen 2011

Prohlášení: Prohlašuji,ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Třeboni dne 15.6. 2011

Vítězslav Pantl

Poděkování Rád bych poděkoval vedoucímu práce prof. Ing. Josefu Michálkovi CSc. za konzultace a pomoc při vedení práce. Poděkování samozřejmě mé rodině za pomoc, podporu a trpělivost po celou dobu studia.

Anotace Cílem této bakalářské práce je rozbor některých poznatků a zkušeností se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a jeho prováděcí vyhlášky. K provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (dále jen zákon o oceňování majetku) vydává kaţdoročně ministerstvo financí ČR podle § 33 odstavec 1 tohoto zákona, prováděcí vyhlášku (dále jen oceňovací vyhláška). Tato oceňovací vyhláška nabývá zpravidla účinnosti od 1.ledna kaţdého roku. V době tvorby této bakalářské práce platila vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jak vyplývalo ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. Vyhláška MF ČR č. 364/2010 Sb. nabyla účinnost od 1. ledna 2011.

Annotation The main aim of this bachelors thesis is the analasis of some knowledge and experience with the law number 151/1997 code of laws about property estimate and about alteration of some laws (The properte estimate law), supported with the alterations in the laws number 121/2000, 237/2004, 257/2004 and 296/2007 code of laws and its notices. To put some regulations into effect, the Ministry of Finance annually release executive notice according to the law 151/1997 code of law, paragraph 33. This notice comes usually in to force on January 1st each year. At the time of writing this thesis the notice 3/2008 about some regulations of the law 151/1997, was in force supported with the akterations in notice 456/2008, 460/2009 and 364/2010. The notice 364/2010 code of law came into force on January 1st 2011.

4

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 1. Teoretická část ........................................................................................................................ 8 1.1 Historický vývoj ................................................................................................................... 8 1.1.1 Úplné počátky .................................................................................................................... 8 1.1.2 Období před rokem 1939 ................................................................................................... 8 1.1.3 Období „Stopcen“ .............................................................................................................. 9 1.1.4 Období „Třídy kvality“...................................................................................................... 9 1.1.5 Období „Bodů“ .................................................................................................................. 9 1.1.6 Období „Účel a standard“ ................................................................................................ 10 1.2 Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ..................................................................... 11 1.2.1 Obecně o zákoně č. 151/1997 Sb. ................................................................................... 11 1.2.2 Část první zákona č. 151/1997 Sb. .................................................................................. 12 1.3 Prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb. ................................................................... 13 1.3.1 Obecně o oceňovací vyhlášce č. 364/2010 Sb. ................................................................ 13 1.3.2 Část první základní ustanovení ........................................................................................ 14 1.3.3 Část druhá oceňování staveb a bytů ................................................................................ 15 1.3.4 Část třetí oceňování pozemků ......................................................................................... 20 1.3.5 Část pátá oceňování trvalých porostů .............................................................................. 21 1.3.6 Část šestá oceňování majetkových práv vyplývajících z průmyslových práv a práv na označení a výrobně technických a obchodních poznatků ......................................................... 22 1.3.7 Část sedmá společná, závěrečná a zrušovací ustanovení ................................................ 22 1.4 Vybrané problémy z oceňovací praxe ................................................................................ 23 1.4.1 Zákon o oceňování majetku............................................................................................. 23 1.4.2 Oceňovací vyhláška č. 364/2010 Sb. ............................................................................... 23 1.4.3 Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb. ............................................................. 30 1.5 Závěr teoretické části .......................................................................................................... 31 2. Praktická část ........................................................................................................................ 33 2.1 Rezidenční nemovitost ....................................................................................................... 33 2.2 Komerční nemovitost ......................................................................................................... 49 3. Analytická část ..................................................................................................................... 79 3.1 Popis okresu........................................................................................................................ 79 3.2 Regionální segmentace ....................................................................................................... 80 3.3 Trh s nemovitostmi ............................................................................................................. 80 3.3.1 Město Třeboň................................................................................................................... 80 3.3.2 Zbývající města................................................................................................................ 83 3.3.3 Venkovské obce............................................................................................................... 85 3.4 Celkový marketingový výhled ........................................................................................... 86 Seznam pouţité literatury ......................................................................................................... 88 Přílohy - Část II

5

Úvod Cílem bakalářské práce je rozbor poznatků a zkušeností se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky ve znalecké praxi. Práce je pro větší přehlednost rozdělena do dvou samostatně svázaných částí, které obsahují: -

část I. vlastní bakalářskou práci rozdělenou na teoretickou, praktickou a analytickou část

-

část II. přílohy k dokumentaci některých závěrů obsaţených v teoretické části

Ve své práci se budu zabývat některými problémy zákona č. 151/1997 Sb., v platné znění (zákon o oceňování majetku) a jeho prováděcí vyhlášky (oceňovací vyhláška - v době tvorby této práce to byla vyhláška č. 364/2010 Sb.), tak jsem se těmito problémy setkal ve své praxe soudního znalce a kvalifikovaného odhadce nemovitého majetku. Samotná práce je rozdělena do tří částí:na: -

teoretickou část

-

praktickou část

-

analytickou část

V úvodu teoretické části krátce zrekapituluji vývoj předpisů podle kterých se oceňovaly nemovitostí do současné doby. Samostatně v krátkosti rozeberu zákon č. 151/1997 Sb. definicí obvyklé ceny, obsah jeho jednotlivých částí a hlav. V části věnované oceňovací vyhlášce č. 364/2010 Sb. se pokusím vysvětlit postupy při oceňování podle jednotlivých metod uvedených v oceňovací vyhlášce, tak jak jsou předepsané pro oceňování příslušných nemovitostí. Závěrem teoretické části rozeberu a zhodnotím některé své poznatky a zkušenosti ze své praxe se shora uvedenými oceňovacími předpisy. V praktické části předkládám dva odhady obvyklé ceny nemovitostí a to: -

rezidenční nemovitost prezentovanou oceněním bytové jednotky

-

komerční nemovitost představenou odhadem skladového areálu

V analytické části rozebírám situaci na realitním trhu z oblast Třeboňska, kde ve své praxi převáţně působím. Pro podporu některých svých tvrzení uvedených v teoretické části přikládám v příloze č. 1 dopisy se sdělení několika firem působících na území okresu Jindřichův Hradec k současným cenám dosahovaným při soutěţích na výstavbu stavebních objektů.

6

V příloze č. 2 jsou uvedeny celkem tři znalecké posudky a tři odhady obvyklé ceny nemovitosti na tři totoţné nemovitosti pro zdokumentování rozdílu mezi cenami zjištěnými podle oceňovacího předpisu a odhady obvyklých cen nemovitostí.

7

1. Teoretická část 1.1 Historický vývoj 1.1.1 Úplné počátky Pravděpodobně nejstarší oceňovací předpis lze nalézt v Bibli ve Starém zákoně, Třetí kniha Mojţíšova, 27:1) „Kdyţ někdo zasvětí svůj dům jako svatý Hospodinu, odhadne jej kněz, je-li dobrý nebo špatný. Zůstane při odhadu, jak jej provedl kněz. Jestliţe však ten, kdo svůj dům zasvětil, jej chce vyplatit, přidá k odhadnímu obnosu pětinu stříbra navíc a bude jeho. Oddělí-li někdo kus pole ze svého vlastnictví jako svatý pro Hospodina, odhadneš jej podle osevu. Plocha osetá jednoho chómeru ječmene bude mít cenu padesát šekelů stříbra. Oddělí-li své pole jako svaté jiţ od milostivého léta, zůstane při tomto obnosu. Oddělí-li své pole jako svaté po milostivém létě, vypočítá mu kněz cenu podle počtu let zbývajících do dalšího milostivého léta a ubere se z obnosu. Jestliţe však ten, kdo oddělil pole jako svaté, je chce vyplatit, přidá k tvému odhadnímu obnosu pětinu stříbra navíc a bude patřit jemu. Veškeré tvé odhadní výnosy budou v šekelech podle váhy určené svatyní. Šekel je dvacet zrn.“

1.1.2 Období před rokem 1939 Dne 9. srpna 1854 vstoupil v platnost patent ř.z.č. 208 týkající se soudních odhadů (tento patent měl poslední právní úpravu v roce 1949), dále pak nařízení ze dne ř.z.č. 175/1897 ze dne 25.července 1897 o odhadu nemovitostí (odhadní řád), který byl zrušen 16. července 1933. Tyto předpisy byly na svou dobu vzniku poměrně velice moderní a podrobné. Dne 16.července1933 bylo vydáno vládní nařízení č. 100/1933 Sb. z. a n., kterým se vydaly předpisy o provedení odhadu nemovitostí v exekučním řízení(odhadní řád).

1)

Otr,P. Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha: BIVŠ a.s., 2007, s.52 8

1.1.3 Období „Stopcen“ Dne 20.7.1939 bylo vydáno Nařízení předsedy vlády č. 175 o zákazu zvýšení cen – tzv. stopceny. Tento předpis reguloval ceny nemovitostí postavených před 20.červnem1939. Je celkem zajímavé, ţe tento předpis měl poměrně dlouhou platnost. Pro převod staveb v osobním vlastnictví mezi občany na území České republiky platilo toto nařízení aţ do 1.května 1964, kdy nabyla účinnosti vyhláška č. 73/1964 Sb. Pro převod pozemků platilo toto nařízení aţ do 1.dubna 1979, od kdy platil výměr č. 120/47/79 O cenách pozemků, u trvalých porostů platilo toto nařízení aţ do 1.června 1978, od kdy platil výměr č. 315/126/78 O cenách porostů. Pro převod staveb v soukromém vlastnictví mezi občany platilo toto Nařízení aţ do 1.ledna 1985, kdy nabyla účinnost vyhláška č. 128/1984 Sb.

1.1.4 Období „Třídy kvality“ V návaznosti na nově vydaný Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.), byla vydána dne 1.dubna 1964 vyhláška Ministerstva financí č. 73/1964 Sb. o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Tato vyhláška platila s účinností od 1. května 1964. V roce 1969 byla vydána novela vyhlášky č. 73/1964 Sb. Tato novela vyšla dne 25.dubna 1969 pod číslem 43/1969 Sb. s účinností od 1.června 1969. Tyto vyhlášky vycházely při oceňování nemovitostí z tzv. „třídy kvality stavby“. U staveb v osobním vlastnictví stavuje oceňovací předpis ceny za m2 obytné (event. zastavěné) plochy dle třídy kvality stavby. Přitom se zařazení do příslušné třídy provede podle charakteristických znaků kvality uvedených v příslušné tabulce pro dané třídy. Pro zařazení do příslušné třídy musela mít oceňovaná nemovitost alespoň 2/3 znaků kvality poţadovaných pro danou třídu. Ceny za třídy byly pevné, opotřebení se počítalo lineární metodou, zcela mimořádně bylo povoleno stanovení opotřebení odborným odhadem.

1.1.5 Období „Bodů“ S účinností od 1.ledna 1985 začala platit vyhláška č. 128/1984 Sb. o cenách

staveb,

pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků, ze dne 20.července 1984. V roce 1984 byla ještě vydána novela vyhlášky č. 43/1969 Sb., která upravovala náhradami za nemovitosti při vyvlastnění ve veřejném zájmu.

9

Jako další byla vyhláška č. 182/1988 Sb., ze dne 13. října 1988 o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. tato vyhláška byla platná od 1. ledna 1989. Vyhlášky č. 128/1984 Sb. a č. 182/1988 Sb. se od sebe lišili pouze v detailech (např. zvýšená cena za bod). Další důleţitou novelou vyhlášky č. 182/1988 Sb. byla vyhláška č. 316/90 Sb. s platností od 1. září 1990. V roce 1990 byla dále novelizována vyhláškou č. 569/1990 s platností od 1. ledna 1991 (jedná se pravděpodobně o vyhlášku s nejkratší platností a to 21 dní) a v roce 1991 vyhláškou 40/1991 Sb. s platností od 21. ledna 1991. Vyhláška č. 316/1990 Sb. sjednotila oceňování všech obytných domů (rodinných domků a ostatních obytných domů), další změny se týkaly oceňování jiných staveb (administrativních budov, obchodních budov, atd.). Dále má tato vyhláška souvislost se zákonem č. 87/1991 Sb. o mimosoudních rehabilitacích a se zákonem č. 229/1991 Sb. o úpravě vlastnických vztahů půdě a jinému zemědělskému majetku (zákon o půdě). Vyhláška č. 589/1990 Sb. řešila problémy při ocenění nemovitostí při převodu na domácí osobu se zahraniční účastí nebo jinou neţ domácí osobu. V těchto případech se cena zjištěná v cenové úrovni zahraniční trhu přepočetla na domácí měnu. Cena v zahraničí se většinou zjišťovala podle předpisů platných v SRN nebo Rakousku (např. podle „Brachmanna“). Jako poslední byly vydány vyhlášky č. 393/1991 Sb. ze dne 5. září 1991 o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků s platností od 1. listopadu 1991 a dále pak novela této vyhlášky č. 110/1992 Sb. a č. 611/1992 Sb. Principem oceňovacích vyhlášek zaloţených na bodovacím systému bylo ocenění podle počtu bodů, který byl závislý na počtu podlaţí a na typu konstrukčního systému stavby a na způsobu provedení oceňované stavby.

1.1.6 Období „Účel a standard“ Dnem 1. listopadu 1994 nastala platnost vyhlášky č. 178/1994 ze dne 25. srpna 1994 o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, která měla novelu vyhláškou č. 295/1995 Sb. ze dne 17. listopadu 1995. Tato vyhláška platila aţ do 31. prosince 1997. Dne 1. ledna 1998 nabyl účinnosti zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který byl k 1.lednu 2011 pozměněn zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb.

10

Zároveň od 1. ledna 1998 vstoupila v platnost vyhláška č. 279/1997 Sb. ze dne 31. října 1997, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, která se tak stala první prováděcí vyhláškou tohoto zákona. Od 1. července 1999 nabyla platnosti vyhláška č. 127/1999 Sb., jako novela vyhlášky č. 279/1997 Sb., od 1. července 2000 nabyla platnosti další novela č. 173/2000 Sb. původní vyhlášky č. 279/1997 Sb., od 1. října 2001 pak nabyla platnosti další novela č. 338/2001 původní vyhlášky č. 279/1997 Sb. a konečně poslední novela č. 325/2002 Sb. s platností od 19. července 2001. Od 1. ledna 2003 nabyla platnosti nová oceňovací vyhláška č. 540/2002 Sb. ze dne 10. prosince 2002, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Od 1. ledna 2004 nabyla platnosti vyhláška č. 452/2003 Sb. jako novela vyhlášky č. 540/2002 Sb., od 1. ledna 2005 nabyla platnosti vyhláška č. 640/2004 Sb. jako novela vyhlášky č. 540/2002 Sb., od 1. ledna 2007 nabyla platnosti vyhláška č. 617/2006 Sb. jako novela vyhlášky č. 540/2002 Sb. a od 13. dubna 2007 nabyla platnosti vyhláška č. 76/2007 Sb. jako novela vyhlášky č. 540/2002 Sb., která platila do 31. ledna 2008. Od 1. února 2008 nabyla platnosti opět nová vyhláška č. 3/2008 Sb., ze dne 3. ledna 2008, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Od 1. ledna 2009 nabyla platnosti vyhláška č. 456/2008 Sb. jako novela vyhlášky č. 3/2008 Sb., od 1. ledna 2010 nabyla platnosti vyhláška č. 460/2008 Sb. jako novela vyhlášky č. 3/2008 Sb. a od 1. ledna 2011 nabyla platnosti vyhláška č. 364/2010 Sb., jako prozatím poslední novela vyhlášky č. 3/2008 Sb. Principem pro ocenění nemovitostí všech shora uvedených vyhlášek platných po vyhlášce č. 178/1994 Sb. je ocenění na základě metodiky pouţívající jednotkovou cenu závislou na účelu budovy. Tato jednotková cena je vynásobena obestavěným prostorem budovy a následně upravena různými koeficienty. Dále takto koncipované vyhlášky zavedly – u vybraných typů nemovitostí - kromě zjištění ceny nákladovým způsobem, také zjištění ceny kombinací nákladového a výnosového způsobu a porovnávacím způsobem.

1.2 Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. 1.2.1 Obecně o zákoně č. 151/1997 Sb. Vydáním zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. byla do našeho právního řádu začleněna právní norma, která určuje základní způsoby oceňování jednotlivých druhů majetku, práv a sluţeb. Mnoho zákonných norem našeho právního řádu se odkazuje na

11

oceňování podle cenových předpisů. Jsou to zákony pro daňové účely, zákon insolventní, zákony o majetku státu, zákon o investičních fondech atd. Vydání zákona o oceňování majetku bylo nutné také kvůli odstranění rozporu při výběru některých daní a Listinou základních práv a svobod. Před přijetím zákona o oceňování bylo stanovení výše daňové povinnosti stanoveno pouze vyhláškou, ale ne zákonem.

1.2.2 Část první zákona č. 151/1997 Sb. Dále se budu zabývat pouze Částí první, hlavou první aţ třetí zákona o oceňování majetku. Zbývající hlavy (4 aţ 6) Části první se zabývají oceněním cenných papírů, ostatního majetku a oceněním podniku a nemají ţádný podstatný význam pro vlastní ocenění nemovitostí. Oceněním těchto druhů majetku se zabývají specialisté na tuto problematiku. Ostatní Části (2 aţ 10) se týkají změn jiných zákonů a pro vlastní oceňovací praxi nejsou nijak podstatné. Část první zákona o ocenění majetku (s vlivem na ocenění nemovitosti) je dělena na: - hlavu první – základní ustanovení §§ 1 a 2, kde jsou v §§1 a 2 zakotveny základní ustanovení. Zvláště je nutné zdůraznit §2 a jeho odstavec 1) kde je definice obvyklé ceny:2) „Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim“. - hlava druhá – nemovitosti, díl první – stavby - §§ 3 až 8 – v §3 jsou pro účely oceňování rozčleněny stavby na stavby pozemní (budovy a venkovní úpravy), na stavby inţenýrské,

2)

Úplné znění, číslo 815 – OCEŇOVÁNÍ, zákon a vyhláška o oceňování majetku, podle stavu k 1.1. 2011, str.3 12

vodní nádrţe a rybníky a na jiné stavby. Paragrafy 4 – 7 se zabývají oceněním stavby podle jednotlivých metod oceňování. V § 8 je popsán způsob jak se oceňuje bytový a nebytový prostor. - díl druhý – pozemky §§ 9 až 13 – v §9 je popsáno dělení pozemků na stavební pozemky (nezastavěné ale určené k zastavění, pozemky vedené v Katastru nemovitostí jako pozemky stavební, pozemky, které jsou s nimi ve funkčním celku a na pozemky skutečně zastavěné bez ohledu na jejich evidenci v Katastru nemovitostí), zemědělské pozemky, lesní pozemky, pozemky evidované jako vodní plocha a vodní tok a na jiné pozemky. Důleţitý je odstavec 3) tohoto paragrafu, kde je uvedeno jak se oceňovaný pozemek posoudí a následně ocení při nesouhlasu mezi stavem evidovaným v Katastru nemovitostí a skutečností. V §§ 10 aţ 13 je určeno jak se ocení jednotlivé typy pozemků. - díl třetí – trvalé porosty §§ 14 až 16 – v § 14 jsou pro účel ocenění rozčleněny trvalé porosty na lesní porosty, ovocné dřeviny, vinnou a chmelovou révu a okrasné rostliny. V paragrafech 15 a 16 je popsáno ocenění jednotlivých typů dřevin. - hlava třetí – majetková práva §§ 17 a 18 – v § 17 je určeno jak se oceňují některá nehmotná práva k majetku (např. průmyslová práva, autorská práva apod.) V § 18 je popsáno jak se oceňují práva odpovídajících věcným břemenům.

1.3 Prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb. 1.3.1 Obecně o oceňovací vyhlášce č. 364/2010 Sb. V době dokončení této bakalářské práce byla v platnosti oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., která nabyla platnosti k 1. lednu 2011. Novela oceňovací vyhlášky si klade za úkol, stejně jako předcházející novely, pokud moţno co nejvíce přiblíţit cenu zjištěnou podle oceňovací vyhlášky k cenám, které byly dosaţeny při transakcích s nemovitostmi. Ministerstvo financí proto provádí analýzu podkladů z prodejů nemovitostí (prodejní ceny z kupních smluv), tak jak mu je předávají finanční úřady. Po vyhodnocení těchto podkladů jsou potom prováděny patřičné úpravy stávající oceňovací vyhlášky. Oceňovací vyhláška je formálně členěna následovně: část první – základní ustanovení §§ 1 a 2

13

část druhá – oceňování staveb a bytů §§ 3 aţ 26a, která se dále člení na hlavu I – oceňování staveb nákladovým způsobem - §§3 aţ 21 hlavu II – oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu - §§ 22 a 23 hlavu III – oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem §§ 24 aţ 26a část třetí – oceňování pozemků §§ 27 aţ 32 část čtvrtou – oceňování souboru staveb a pozemků kombinací nákladového a výnosového způsobu §§ 33 a 34 část pátou – oceňování trvalých porostů §§ 35 aţ 42 část šestou – oceňování majetkových práv vyplývajících z průmyslových práv a práv na označení a výrobně technických a obchodních poznatků §43 část sedmou – společná, závěrečná a zrušovací ustanovení §§ 44 aţ 49 Dále je součástí oceňovací vyhlášky celkem 39 příloh.

1.3.2 Část první základní ustanovení V paragrafu 2 jsou vymezeny pojmy pouţívané pro účely ocenění podle oceňovací vyhlášky a to následovně: v písmenu a) je definována hala v písmenu b) je definována vedlejší stavba v písmenu c) je definováno jak určit stáří oceňované stavby v písmenu d) jsou v odstavcích 1) aţ 4) definovány stavby pro rodinnou rekreaci v písmenu e) je definován soubor staveb ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby v písmenu f) je definován funkční celek tvořený stavbou a pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně uţívanými pozemky v písmenu g) je definován pozemek vodní plochy, s výjimkou pozemku rybníku a malé vodní nádrţe v písmenu h) je definován rybník jako uměle vytvořená vodní nádrţ určená především k chovu ryb v písmenu i) je definována malá vodní nádrţ v písmenu j) je definováno jak je stanoven počet obyvatel obce ke dni ocenění. K této části oceňovací vyhlášky se úzce váţe příloha č.1, kde je stanoven způsob měření a výpočet výměr staveb a jejich částí.

14

1.3.3 Část druhá oceňování staveb a bytů Tato část oceňovací vyhlášky je rozdělena dále na hlavu I – oceňování staveb nákladovým způsobem, hlavu II – oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu a hlavu III – oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem. Hlava I Oceňování staveb nákladovým způsobem Principem této metody je stanovení ceny stavby vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou za m3 stanovenou v příslušné příloze oceňovací vyhlášky v závislosti na účelu uţití a upravenou koeficienty K1 aţ K5 , Ki a u nepronajatých staveb i Kp. Obecně lze nákladový způsob ocenění vyjádřit takto: CN = m3OP x ZCU, kde CN … cena stavby zjištěná nákladovým způsobem, m3OP … obestavěný prostor stavby určený způsobem uvedeným v příloze č.1 ZCU … základní cena upravená, která se stanoví jako ZCU = ZC x K, kde ZC … základní cena podle příslušné přílohy vyhlášky v závislosti na typu stavby K … jsou koeficienty, kterými se upravuje základní cena v závislosti na odlišnosti stavby Přitom koeficienty: K1 … koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, K2 … koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, případně samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce K2 = 0,92 + (6,60/PZP), kde PZP je součet ploch všech podlaţí dělený počtem podlaţí, K3 … koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části se vypočte podle vzorce K3 = 0,30 + (2,10/PVP) pro budovy K3 = 0,30 + (2,80/PVP) pro haly. ne však méně neţ 0,60, kde PVP je součet násobků zastavěných ploch všech podlaţí a jejich výšek, dělený součtem zastavěných ploch všech podlaţí, K4 … koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n),

15

kde n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v příslušných tabulkách, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek. Dále platí, ţe: a) není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle 8 písmeno a) této přílohy. Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočet se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění, b) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Výše koeficientu K4 je omezena na rozpětí od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen vynímečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním, respektive s nadstandardním provedením. To znamená, ţe v případě kdy konstrukce nebo vybavení chybí, se celý objemový podíl odebírá. Naopak v případě, ţe jsou zjištěny konstrukce nebo vybavení neuvedené v příslušné tabulce přílohy č. 15, tak se celý objemový podíl přidává. Pro výpočet objemových podílů konstrukcí a vybavení neuvedených v příslušných tabulkách (některými autory nazvané jako „absolutní nadstandard“) platí následující vztahy: pro budovy a haly: PK = CK/(OP x ZC x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki) pro rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, rekreační chaty, zahrádkářské chaty, vedlejší stavby, garáţe: PK = CK/(OP x ZCK x K5 x Ki) pro byty (kromě dokončených bytů v domě vícebitových typu J a K, které se oceňují porovnávacím způsobem): PK = CK/(PPK x PC x K1 x K5 x Ki), kde: CK – výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění OP – obestavěný prostor, ZC – základní cena za 1 m3, ZCK – základní cena (Kč/m3) popřípadě vynásobená příslušným koeficientem vyjadřujícím náklady na účelové vyuţití podkroví, PPK – podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru (m2), jedná-li se o konstrukci nebo vybavení, které je součástí oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru nebo celková podlahová plocha všech bytů a nebytových prostorů v budově nebo hale (m2), ve které se

16

oceňovaný byt nebo nebytový prostor nachází, jedná-li se o konstrukci nebo vybavení, které je společnou částí stavby, K1, K2, K3 viz výše K5 … koeficient polohový se zjistí z přílohy č. 14, Ki … koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni roku 1994 (nazývaný také jako „koeficient inflace“), Kp … koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. Koeficienty K1, K2, a K3 se pouţijí pouze při stanovení ceny budovy a haly oceňovaných podle §3. Při stanovení ceny staveb oceňovaných podle § 5 (rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku) se v případě, ţe tyto objekty mají střechu umoţňující zřízení podkroví a toto podkroví je zřízeno jako obytné, pouţije koeficient vyjadřující náklady na účelové vyuţití podkroví. Tento koeficient je uveden v příloze č. 6 a stanovuje se v závislosti na velikosti podkroví vzhledem k zastavěné ploše 1. nadzemního podlaţí. Obdobně se pouţije koeficient vyuţití podkroví také při ocenění rekreačních a zahrádkářských chat – příloha č. 7 , vedlejších staveb – příloha č. 8 a garáţí – příloha č. 9. V paragrafu 14 je stanoveno ocenění rybníku, malé vodní nádrţe a ostatních vodních děl. Jedná se o specifickou problematiku, kterou se zabývají specializovaní znalci, které je moţné si podle zákona č. 36/1967 Sb. (zákon o znalcích a tlumočnících) přizvat jako spolupracovníky. Paragraf 17 stanovuje postup při ocenění jiných staveb, které nejsou výslovně uvedeny ve vyhlášce. Lze ho pouţít např. při ocenění rekreačních chat, které svojí velikostí jsou větší neţ stanovuje jejich definice v §2, písmeno d). Pouţije konstrukčně obdobná chata podle přílohy č. 7. Ocenění bude provedeno podle § 16 („za vyuţití § 6 a přílohy č. 7“). Paragraf 21 stanovuje postup při výpočtu opotřebení stavby. Od 1. ledna 2011 je zde nově stanovena povinnost připočíst cenu technologického zařízení určujícího účel uţití stavby. Hlava II Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu Obecně lze kombinaci nákladového a výnosového způsobu ocenění vyjádřit takto: CK(N+V) = CV + (konstanta x R), kde CK(N+V) … cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění CV … cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem

17

CN … cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp, konstanta … konstanty uvedené v příloze č. 17 R … absolutní hodnota rozdílu CV - CN CV = (N/p-) x 100, kde CV … cena zjištěná výnosovým způsobem N … upravené roční nájemné p- … míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16 Tato metoda řeší ocenění pronajaté stavy, popř. souboru staveb obsahující alespoň dvě stavby, které jsou pronajaty buďto z části nebo jako celek, které se oceňují podle paragrafu 3 nákladovým způsobem. Je zde nutné pečlivě zatřídit typ stavby podle přílohy č. 2, nebo přílohy č. 3, protoţe ne všechny stavby oceňované podle paragrafu 3 se takto oceňují. Takto se oceňují i stavby, které nejsou pronajaté, ale jejich stavebně technický stav pronájem umoţňuje. V případě, ţe nejsou stavby pronajaté v celém rozsahu, dopočte se zbytek nepronajatých ploch podle v místě obvyklého nájemného – pokud lze toto nájemné zjistit. Hlava III Oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem Principem této metody je stanovení ceny stavby vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru indexovanou průměrnou cenou a upravenou indexem cenového porovnání. CP = m3OP x CU, kde CP … cena stavby zjištěná porovnávacím způsobem m3OP … obestavěný prostor stavby určený způsobem uvedeným v příloze č.1 CU … cena upravená za m3 obestavěného prostoru, která se stanoví jako CU = IPC x I kde IPC … indexovaná průměrná cena I … index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I = I T x IP x IV kde IT … index trhu se stanoví podle vzorce 3

18

IT = 1 +

ΣT

i

i=1

kde Ti … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu IP … index polohy se stanoví podle vzorce 5

IP = 1 +

ΣP i=1

i

kde Pi … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy IV … index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce

5

( ΣV )xV

IV = 1 +

i

n

i=1

kde Vi … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení Vn platí jako: V6 … pro garáţe V10 … pro byty, rekreační chatu a zahrádkářskou chatu V13 … pro rodinný dům, rekreační chalupu a rekreační domek Hodnota indexované průměrné ceny a hodnoty příslušných znaků kvalitativních pásem jsou uvedeny v přílohách č. 18 aţ 20a oceňovací vyhlášky. V takto stanovených cenách je zahrnuto standardní vybavení oceňovaných staveb uvedené v příslušných přílohách oceňovací vyhlášky. Jedná se o ocenění vybraných typů dokončených staveb a to: garáţí, bytu ve vícebytovém domě, rekreační a zahrádkářské chaty, rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku. Ze shora uvedených typů staveb se porovnávacím způsobem neoceňují: - garáţ tvořící příslušenství jiných staveb (mimo staveb oceňovaných porovnávacím způsobem dle této hlavy oceňovací vyhlášky). Jako základní oceňovaná jednotka se bere 1 m3 obestavěného prostoru garáţe.

19

- takto oceňovaný byt musí být ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb.), musí být v bytové budově typu J nebo K podle přílohy č. 2. Jako základní oceňovaná jednotka se 1 m2 podlahové plochy bytu. - rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky jejichţ obestavěný prostor je větší neţ 1 100 m3. Tímto způsobem se také neoceňují rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky patřící k původní zemědělské usedlosti. Jako základní oceňovaná jednotka se bere 1 m3 obestavěného prostoru stavby. Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle části třetí a páté oceňovací vyhlášky.

1.3.4 Část třetí oceňování pozemků Cena pozemku se stanoví obecně jako součin výměry pozemku a základní ceny pozemku, která je upravená koeficienty a přiráţkami nebo sráţkami. CPoz = Σm2 x ZC x K kde CPoz … cena pozemku Σm2 … výměra pozemku ZC … základní cena pozemku stanovená v oceňovacím předpise pro příslušný typ pozemku K … jsou koeficienty, kterými se upravuje základní cena Přitom platí pro: - paragraf 27 – cenová mapa stavebních pozemků – ocenění se provede pouze v případě, ţe obec má platnou cenovou mapu. Cena za 1 m2 stavebního pozemku vyznačená v cenové mapě se pouţije pro ocenění bez jakýchkoliv dalších úprav - paragraf 28 – stavební pozemek, který není uveden v cenové mapě, event. cenová mapa v obci není - se stanoví základní cena následovně: ZC = Cp x konstanta x K kde ZC … základní cena uvedená v patřičném odstavci vyhlášky pro vybraná města Cp … cena pozemku v Kč/m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle vzorce Cp = 35 + (a – 1000) x 0,007414 kde a … počet obyvatel v obci, pro a vţdy platí a ≥ 1000, je-li počet obyvatel v obci niţší neţ 1000, pouţije se a = 1000 konstanta: 20

1) konstanta uvedená v patřičném odstavci pro obce jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím vybraného města 2) konstanta podle druhu stavebního pozemku uvedeného v odstavcích 3 aţ 8 K … koeficienty 1) Kp a Ki … stanovené podle stavby nacházející se na oceňovaném pozemku 2) KP+S … koeficient přiráţek a sráţek pouţitých podle přílohy č. 21 - paragraf 29 – zemědělský pozemek – základní cena se stanoví jako: ZC = BPEJ x K kde ZC … základní cena uvedená v patřičném odstavci vyhlášky pro vybraná města BPEJ … bonitovaná půdně ekologická jednotka uvedená v příloze č. 22 K … koeficienty 1) Kp … stanovené podle přílohy č. 39 2) KP+S … koeficient přiráţek a sráţek pouţitých podle přílohy č. 23 - paragraf 30 – lesní pozemek a nelesní pozemek s lesním porostem je vhodnější nechat ocenit specialistou na oceňování tohoto typu nemovitostí. Jedná o ocenění nemovitosti, ke kterému je zapotřebí poměrně velké mnoţství specifických podkladů (např. lesní hospodářský plán, lesní hospodářská osnova apod.). Tyto podklady mají pracovníci lesních správ nebo odborní lesní hospodáři, kteří tyto podklady potřebují pro výkon své profese. - paragraf 31 – pozemek vodní plochy – ocenění se provede obdobně jako ocenění stavebního pozemku podle paragrafu 28 paragraf 32 – jiný pozemek – převáţně se oceňuje jako stavební pozemek podle paragrafu 28. Výjimkou je ocenění pozemku prokazatelně hospodářsky nevyuţitelného uvedeného v odstavci 3), který se ocení jako zemědělský pozemek, ale jako základní cena se nebere BPEJ, ale průměrná cena základní cena zemědělských pozemků v daném katastrálním území upravená podle přílohy č. 23, poloţky č. 1, koeficientem Kp a konstantou 0,25.

1.3.5 Část pátá oceňování trvalých porostů Lesní a nelesní porosty – paragrafy 35 aţ 40, je opět vhodnější nechat ocenit specialistou – podobně jako lesní a nelesní pozemek s lesním porostem. Při oceňování ovocných dřevin je nutné rozlišit mezi intenzivní výsadbou (ta se oceňuje v Kč/m2) a jedná se o ocenění pěstitelských sadů o výměře větší neţ 1 000 m2 a zahrádkovou výsadbu (ta se vesměs oceňuje v Kč/kus).

21

Podobné rozlišení platí i pro ocenění vinné révy. Chmelnice se oceňují v cenách Kč/m2. Okrasné rostliny se oceňují cenou v Kč/kus (s výjimkou neprodukčních trávníků - cena v Kč/m2 a ţivých plotů – cena v Kč/m). Pro tyto trvalé porosty jsou v příslušných přílohách oceňovací vyhlášky stanoveny základní ceny, které se následně upravují přiráţkami a sráţkami, koeficienty vegetační pokryvnosti Kvp, sadovnického významu KSV, a koeficientem typu zeleně a stanoviště Kz. Při nejasnostech se zatříděním jednotlivých rostlin do rodů a druhů je lepší přizvat jako konzultanta odborníka dendrologa. V paragrafu 42 je popsán zjednodušený výpočet ocenění ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů. Tento způsob ocenění bezesporu v běţné znalecké praxi jednoznačně převaţuje.

1.3.6 Část šestá oceňování majetkových práv vyplývajících z průmyslových práv a práv na označení a výrobně technických a obchodních poznatků Jedná se o specifickou problematiku, kterou se zabývají specializovaní znalci.

1.3.7 Část sedmá společná, závěrečná a zrušovací ustanovení Zde je důleţitý paragraf 44, který specifikuje pouţívání koeficientu prodejnosti, jeho výši v případě oceňování souboru staveb, venkovních úprav, pozemků, pozemků ve funkčním celku, pozemků určených k zastavění a pozemků příslušejících bytu nebo nebytovému prostoru. Poměrně významný je odstavec 11), podle kterého je moţnost zvýšit nebo sníţit výši koeficientu prodejnosti uvedenou v příloze č. 39 aţ o 30% hodnoty. Tato úprava musí být důkazně podloţena příslušnými podklady, fotodokumentací a mapami, popřípadě jinými archivovanými důkazními materiály. Bez řádného zdůvodnění nelze tento postup uplatnit. Tato úprava koeficientu prodejnosti nelze pouţít pro stavby oceňované podle § 14, pozemky oceněné podle § 29, 30, a § 32 odstavec 3 aţ 5 a trvalé porosty oceněné podle paragrafů 35 aţ 42. V paragrafu 45 se pojednává o sníţení zjištěné ceny nemovitosti o cenu věcného břemena na nemovitosti váznoucí a v paragrafu 46 je stanoven způsob zaokrouhlení celkové zjištěné ceny a to na desetikoruny.

22

1.4 Vybrané problémy z oceňovací praxe 1.4.1 Zákon o oceňování majetku Definice obvyklé ceny uvedená v paragrafu 2, odstavec 1) je vysoce pravděpodobně nejsloţitější a asi nejméně srozumitelnou definici obvyklé ceny. Kdyţ srovnáme jak obvyklou cenu definuje např. právo Evropské unie nebo ISVC/TEGoVA (znění těchto definic obvyklé ceny je uvedeno v příloze č. 1), tak definice uvedená v zákoně č. 151/1997 Sb. se jeví nutně jako poněkud krkolomná. Jako jistý nedostatek lze shledat, ţe v tomto zákoně není definován pojem „stavba“ ve smyslu „objekt“, ani neodkazuje kde by tento pojem byl definován. Pokládám to za dosti závaţný nedostatek našeho právního systému.

1.4.2 Oceňovací vyhláška č. 364/2010 Sb. 1) Koeficient vybavení stavby K4 Při výpočtu koeficientu vybavení stavby K4 se při výskytu konstrukcí nebo vybavení, které jsou provedeny jako nadstandardní (jsou provedeny lépe, kvalitněji, neţ popsáno standardní provedení v příslušné tabulce přílohy č. 15) se přidává 54% jejich objemových podílů. Přidá se tedy k základní ceně 54% ceny, kterou se příslušné konstrukce a vybavení podílejí na těchto základních cenách. V případě výskytu podstandardních vybavení a konstrukcí se 54% ubírá. Nikde však není vysvětleno, proč je to právě 54%. Snad se jedná o nějaký dlouhodobě zjišťovaný průměr, který můţe být v některých případech nesprávný. Např. u popisu klempířských konstrukcí je uveden pozinkovaný plech jako standardní provedení. Při provedení těchto konstrukcí z měděného plechu, bude tato konstrukce posouzena jako nadstandardní a její objemový podíl se zvýší o 54% (cca o polovinu). Ve skutečnosti je rozdíl mezi pozinkovaným plechem a měděným plechem zhruba 3,5 násobný.3) 2) Koeficient změny cen Ki Významným způsoben ovlivňuje zjištěnou cenu. Tento koeficient byl stanoven na základě zprůměrňovaných cen pro tzv. „velké stavebnictví“ organizacemi URS Praha a TRS Brno při vzniku první vyhlášky typy „účel a standard“ č. 178/1994 Sb. Tyto velké stavební firmy převáţně pocházející z bývalých národních podniků (např. Pozemní stavby, IPS, Ingstav apod.) měly vysoká procenta reţijních nákladů, které byly započteny do kalkulačních vzorců 3)

Bradáč A., Fiala J., Hlavinková V., Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání, Linde Praha a.s., s. 196

23

pro stanovení cen stavebních prací v jednotlivých cenících. Dále v době vzniku základních cen uvedených v oceňovací vyhlášce dobíhaly stavby rozpočtované podle ceníků stavebních prací. Je pravdou, ţe v době vzniku takto koncipovaného oceňovacího předpisu jiné podklady nebyly k dispozici. V současné době jsou v drtivé většině stavební firmy schopny stavět za výrazně niţší ceny, neţ jak vycházejí podle výpočtu základní ceny upravené (ZCU), která se vypočte ze základní ceny (ZC) uvedené v příslušné příloze podle typu oceňovaného objektu a následně upravené příslušnými koeficienty nebo podle sestavených rozpočtů od projektanta stavebního díla. Stavební firmy jsou schopny při tendrech vysoutěţit zakázku cca o 20 aţ 30% níţe neţ je cena díla stanovená poloţkovým rozpočtem. Jednak je to dáno větší konkurenční schopností firem, dále pak doznívající finanční krizí, kdy se v soutěţích účastní více uchazečů. Samostatnou kapitolou jsou malé lokální stavební firmy, které jsou u menších zakázek schopny (rodinné domy, menší bytové domy, krátké úseky komunikací, zasíťování lokalit pro další výstavbu apod.) stlačit ceny za stavební díla ještě níţe neţ velké stavební firmy (jako např. Skanska, Metrostav apod.). Dokumenty potvrzující toto tvrzení jsou uvedeny v příloze č. 2. 3) Koeficient prodejnosti Kp Ovlivňuje zjištěnou cenu nejpodstatněji. Bohuţel nezahrnuje specifika v jednotlivých obcích ani rozdíly mezi obcemi stejných velikostí v rámci okresu. Je pravdou, ţe tvůrci vyhlášky umoţňují tyto rozdíly kompenzovat pouţitím úpravy velikosti tohoto koeficientu podle § 44, odstavec 11. Ale ne vţdy je moţné prokazatelně zdůvodnit pouţití úpravy koeficientu Kp. Dalším problémem je, v době vydání oceňovací vyhlášky je výše tohoto koeficientu jiţ poněkud zastaralá. Výše koeficientu je určována sběrem údajů o realizovaných cenách prodejů nemovitostí z kupních smluv a jejich porovnáním se znaleckými posudky na finančních úřadech. Jde pravděpodobně o statisticky největší databázi prodejů. Poměr mezi zjištěnými cenami nemovitostí podle oceňovacího předpisu a obvyklými cenami je dokumentován ve znaleckých posudcích a odhadech obvyklé ceny nemovitosti uvedených v příloze č. 3. 4) Ocenění rodinných domů Je nutno pečlivě rozlišit co se ocení nákladovým způsobem a se ocení porovnávacím způsobem. Všechny rozestavěné nemovitosti se oceňují nákladovým způsobem, od 1. ledna 2011 také obytná část bývalé zemědělské usedlosti a rodinné domy s obestavěným prostorem větším jak 1 100 m3. 24

5) Stavby určené k demolici U staveb určených k demolici je konečně v odstavci 3) připuštěna moţnost pouţít nulovou cenu stavby. V současné době se téměř jiţ nedá uvaţovat s moţným dalším pouţitím vybouraných stavebních materiálů. Náklady na demolici, odvoz a uloţení stavebních sutí na skladku je jednoznačně finančně náročnější neţ hodnota vybouraného materiálu. Dokonce i kdyţ se pouţije k násypům recyklovaný stavební materiál jsou náklady spojené s jeho odvozem, recyklací a zpětným dovozem vyšší neţ hodnota nového násypového materiálu (např. kamenivo z lomu). Je to především závislé na dopravních vzdálenostech. 6) Stavby bez základů. Typickým příkladem jsou např. mobilní buňky, plechové garáţe, stavby v záplavových územích. V případě, ţe se odečte chybějící základová konstrukce při výpočtu koeficientu konstrukcí a vybavenosti K4, nelze pak pouţít úpravu ceny koeficientem 0,90. 7) Stavby z více konstrukčních systémů U staveb provedených z více konstrukčních systémů můţe někdy být problém s přesným určením, kde přesně na sebe rozdílné konstrukce navazují. Na zjištěnou cenu stavby tento problém však nemá nijak zásadní vliv. Moţná chyba je v řádu jednotek procent. 8) Technologické zařízení určující účel užití stavby Oceňovací vyhláška č. 364/2009 Sb. zavedla v § 21, odstavec 1) povinnost připočítat ke zjištěné ceně sníţené o opotřebení připočíst cenu technologického zařízení určujícího účel uţití stavby, zjištěné podle výše nákladů na jeho pořízení, sníţenou o opotřebení a upravenou koeficientem prodejnosti Kp. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o nově zavedenou oceňovací povinnost, je zatím nejednoznačný výklad např. následujících problémů: -

kdo a jak určí co se má oceňovat (co je ještě součástí technologické části strojního vybavení a co je jiţ součástí stavby?),

-

kdo a jak provede ocenění (jedná se v podstatě o strojní zařízení a drtivá většina znalců má vzdělání stavební a tudíţ nerozumí strojním zařízením, zde je to otázka pro člověka se strojním vzděláním, event. strojního technologa),

-

jak a podle čeho se určí náklady na pořízení tohoto technologického zařízení, apod.

Jsem toho názoru, ţe tato povinnost jednoznačně komplikuje vypracování znaleckého posudku. Další moţností jak ocenit technologické zařízení - podporovanou některými znalci - je zjistit hmotnost tohoto zařízení, vynásobit to aktuální výkupní cenou ve výkupně sběrných surovin a

25

odečíst náklady na demontáţ a dopravu. I kdyţ se osobně domnívám, ţe vynaloţené náklady při tomto postupu budou vyšší neţ utrţená cena za šrot. 9) Analytická metoda výpočtu opotřebení Výpočet opotřebení pomocí analytické metody povaţuji za jednu z největších výhod zavedenou do běţné praxe při oceňování nemovitostí. Tato metoda umoţňuje naprosto exaktně zhodnotit veškeré provedené stavební práce na oceňované nemovitosti ke dni místního šetření. Umoţňuje rozdělit posuzovanou konstrukci nebo vybavení na téměř nekonečný počet dílů a tyto jednotlivé díly pak posuzovat kaţdý samostatně. A to jak co do jejich stáří, tak i co do doby jejich dalšího předpokládaného trvání. Při pouţití analytické metody výpočtu opotřebení je však jistá nutnost a povinnost posuzovat neustále celý oceňovaný stavební objekt jako celek. Není dost dobře moţné stanovit další předpokládanou ţivotnost např. keramickému obkladu na 50 roků a následně vnitřnímu vodovodu stanovit další ţivotnost na 10 roků. Při výměně vnitřního rozvodu vody pro jeho nefunkčnost dojde zcela jistě ke zničení stávajícího obkladu a jeho pochopitelné následné výměně. 10) Upuštění od výpočtu ceny pomocí nákladového a výnosového způsobu Vyhláška č. 364/2009 Sb. zavedla moţnost upustit od zjištění ceny pomocí kombinace nákladového a výnosového způsobu při nemoţnosti zjistit v místě obvyklé nájemné, pak se stavba ocení pouze nákladovým způsobem. Tato moţno bude zcela jistě hojně vyuţívána při oceňování v obcích, kde ještě není běţné pronajímat mnoho typů celých staveb (např. kancelářské budovy, výrobní a skladové haly) 11) Stavebně technický stav umožňující pronajmutí Není docela jasné jak je definován „stavebně technický stav umoţňující pronajmutí“. Můţeme mít např. objekt bývalé restaurace, který je dlouhodobě neuţíván a kde se jiţ část kuchyňské technologie demontovala. Pro provoz restaurace tento objekt není jistě ve „stavebně technickém stavu umoţňujícím pronajmutí“. Tento objekt ale můţe být pronajat jako např. skladový prostor bez váţnějším problémů. 12) Ocenění pronajatých staveb Je nutné velmi pečlivě zkoumat nájemní smlouvy co, za jakých podmínek a komu je pronajato. Je zde několik moţných „reţimů“ pronájmu: -

odst. 1) celá stavba popř. s příslušenstvím a pozemkem

-

odst. 2) celá stavba popř. její převaţující část stavbou vyjmenovaných typů a je částečně pronajata popř. s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem uţití

26

-

odst. 3) pronajatý soubor staveb bez pozemku za nerozlišené nájemné, pouze za předpokladu, ţe všechny nemovitosti, které obsahuje nájemní smlouva jsou předmětem ocenění

-

odst. 4) pronájem příslušenství bez rozlišení nájemného, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového ocenění. Pokud příslušenství slouţí i stavbám oceňovaným pouze nákladovým způsobem, zahrne se do ocenění pouze tehdy, převaţuje-li jeho uţití pro stavbu oceňovanou tímto způsobem, není-li v nájemní smlouvě stanoveno jinak.

13) Míra kapitalizace u staveb s víceúčelovým užitím Míra kapitalizace publikovaná v oceňovací vyhlášce je zpoţděná oproti skutečnosti (sběr dat na finančních úřadech, zpracování, tisk vyhlášky). Při ocenění pomocí kombinace nákladového a výnosového způsobu ji lze však upravit zvýšením o 0,5%. 14) Porovnávací způsob ocenění Oceňují se takto pouze dokončené stavby. Nedokončené stavby se oceňují nákladovým způsobem. Při stanovení stáří a následně opotřebení stavby se „pohybujeme“ skokově nikoliv plynule, jak to umoţňuje buďto lineární nebo analytická metoda výpočtu opotřebení při ocenění nákladovým způsobem. Tento problém povaţuji za poměrně podstatný. Dále není moţné tak dokonale podchytit jednotlivé stavební opravy, modernizace, rekonstrukce apod. Je umoţněno pouze upravit cenu v případě, ţe je stavba po celkové rekonstrukci. Jak velká musí rekonstrukce být je pro kaţdý typ takto oceňované nemovitosti rozdílné a je to stanoveno v oceňovací vyhlášce za příslušnými tabulkami. Ve zjištěných cenách je zahrnuto i standardní vybavení z příslušné přílohy pouţívané při nákladovém ocenění. Pozemky se vţdy oceňují samostatně podle části třetí. Pokud jsou předmětem ocenění trvalé porosty, ocení se podle části páté. Ve zjištěných cenách je zahrnut i podíl na vedlejších stavbách u rekreačních a zahrádkářských chat, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků do součtu zastavěných ploch 25 m2. V případě, ţe je součet výměr zastavěných ploch větší neţ 25 m2 ocení se tyto vedlejší stavby samostatně nákladovým způsobem. Osobně si myslím, ţe tento způsob zjištění ceny je poněkud nešťastný. Směšujeme při jednom ocenění dvě metody dohromady (porovnávací pro hlavní stavbu a nákladovou pro případnou vedlejší stavbu nebo stavby). Podle mých zkušeností s oceňováním nemovitostí je více jak

27

90% oceňovaných rodinných domů s vedlejšími stavbami o součtu zastavěných ploch více jak 25 m2. Jedná se především o rodinné domy stavěné do roku 1989. Moţná by stálo za úvahu rozšířit moţnost ocenit vedlejší stavby ve více „pásmech“ součtu zastavěných ploch. Je to – podle mého názoru – pouze otázka volby správných indexů. Pro garáţ platí, ţe zastavěná plocha můţe být maximálně 100 m2. Pokud je plocha garáţe větší ocení se garáţ nákladovým způsobem. Porovnávacím způsobem se oceňuje garáţ: -

která tvoří příslušenství hlavní stavby oceňované porovnávacím způsobem (např. rodinného domu)

-

nebo netvoří příslušenství ţádné stavby

Při ocenění bytové jednotky je ve zjištěné ceně zahrnut i příslušný podíl na příslušenství, které není stavebně její součástí (venkovní úpravy, studna, vedlejší stavby) slouţící výhradně společnému uţívání. U bytové jednotky je plocha lodţie započítána do ocenění celou výměrou – na rozdíl od např. balkonu – viz příloha č. 1, bod 4, odst. 2) oceňovací vyhlášky. Jsem toho názoru, ţe podlahová plocha lodţie není plnohodnotná s podlahovou plochou ostatních místností bytové jednotky. Myslím si, ţe plocha lodţie by měla být upravena podobně jako např. plocha balkonu – tzn. vynásobena např. koeficientem 0,17. Vţdyť lodţie je v podstatě balkon „obalený“ bočními stěnami. Je to zřejmě snaha tvůrce oceňovací vyhlášky dodrţet „obalovou čáru“ vedenou po vnějším líci budovy, který tvoří ortogonální průměty svislých konstrukcí všech nadzemních podlaţí do vodorovné roviny a takto určuje zastavěnou plochu objektu. S výjimkou katastrálních území Praha 1, Praha 2, Praha 3, Brno 1 (chaty v těchto katastrálních územích se ocení nákladovým způsobem – pokud se zde vůbec vyskytují) se všechny dokončené rekreační a zahrádkářské chaty oceňují porovnávacím způsobem. 23) S výjimkou katastrálních území Praha 1, Praha 2, Brno 1, Ostrava1 (rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky se v těchto katastrálních územích ocení nákladovým způsobem – pokud se zde vůbec vyskytují) se všechny dokončené rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti) o obestavěném prostoru do 1 100m3 ocení porovnávacím způsobem. 15) Stavba určená nebo užívaná k podnikání Je-li na pozemcích, které jsou ve funkčním celku se stavbou rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku stavba určená nebo uţívaná k podnikání, zjistí se cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku nákladovým způsobem. 28

Toto je nutné pečlivě zkoumat v případě ocenění např. rodinného domu, kde má majitel např. malou truhlářskou dílnu jako místo svého podnikání. Potom reţim ocenění je nákladovým způsobem. 16) Cenové mapy stavebních pozemků Pro vypracování dobré a hlavně funkční cenové mapy pozemků je zapotřebí obrovské mnoţství hodnověrných podkladů, dlouhodobě sbíraných a vyhodnocovaných. Dále je nutná neustálá aktualizace těchto podkladů a následně i opravy stanovených cen v mapě. Dobrá cenová mapa vzniká aţ 30 roků, kdy se mnohdy opakovaně prodávají konkrétní parcely. 17) Pozemky a územní plán Územní plány pracují s plochami pro vyuţití území. Tyto plochy mnohdy nerespektují skutečné hranice jednotlivých parcel. Navíc je grafická část územního plánu většinou vypracována na geodetické mapě v měřítku 1 : 5000 a větším. Zde není moţnost zjistit jak a kudy vede hranice jednotlivých ploch. Bohuţel ani v textové části územního plánu není pro jednotlivé plochy seznam parcel leţících v těchto plochách. Navíc územní plán podléhá častým změnám – mnohdy i účelovým. Dalším problémem je to, ţe územní plány nejsou většinou „vystaveny“ např. na webových stránkách obcí. Pokud je poţádán příslušný odbor o územní informaci (většinou se jedná o odbory výstavby) má ze zákona lhůtu na odpověď 30 dnů – tato lhůta je zhusta vyuţívána v maximální moţné délce. Jak to potom lze skloubit s poţadavkem objednatele znaleckého posudku na rychlém zhotovení? 18) Pozemky ve funkčním celku Podle § 28, odst. 5 jsou oceňovány pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odst. 2 téhoţ paragrafu. Pokud bude se stavebním pozemkem a stavbou ve funkčním celku např. pozemek vedený v evidenci Katastru nemovitostí jako trvalý travní porost s přiřazenou BPEJ, musí se tento pozemek ocenit podle § 32, odst. 2. Výsledná cena tohoto pozemku však bude stejná jako kdyby se ocenil podle § 28, odst. 5. Domnívám se, ţe toto mnohdy vede k chybám ve znaleckých posudcích, které by vůbec nemusely být, kdyby se tento problém přesunul do § 28, odst. 5. 19) Ocenění okrasných rostlin Na ceny okrasných rostlin uvedených v příloze č. 37 (je jich 732!) osobně pohlíţím jako na ceny určené pro výpočet škody na těchto porostech. Nedovedu si například představit jak je moţné ocenit cibuloviny (tulipány, narcisy apod.) v době od června do března – dubna, kdy jsou listy opadané a cibulky jsou v zemi.

29

Dále je pak i pro zkušeného dendrologa velkým problémem v době vegetačního klidu přesně určit v rámci rodu jednotlivé druhy (např. dub bahenní a dub zimní).

1.4.3 Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb. I přes své jednoznačné stáří platí s drobnými změnami dodnes. Tento zákon upravuje komplexně problematiku znalecké a tlumočnické činnosti. K jeho provedení byla vydána vyhláška č. 37/1967 Sb., která byla opět několikrát doplněna a změněna. V současné době je v projednávání nový zákon o znalcích a tlumočnících. V paragrafu 4 zákona č. 36/1967 Sb. se uvádí, jaké musí znalec splňovat poţadavky na jmenování znalcem v příslušném oboru: - je občanem ČR - má potřebné zkušenosti a znalosti z oboru, v němţ má jako znalec působit, především toho, ţe absolvoval speciální výuku pro znaleckou činnost, jde-li o jmenování pro obor, v němţ je taková výuka zavedena - má takové osobní vlastnosti, které dávají předpoklad pro to, ţe znaleckou činnost můţe řádně vykonávat - se jmenováním souhlasí Vzhledem k tomu, ţe zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky řeší v převáţné míře oceňování nemovitého majetku, tzn. převáţně stavebních objektů a pozemků, je drtivá většina znalců vybavena vzděláním stavebního směru. Je pro mne dosti nepochopitelná představa, jak můţe znaleckou činnost vykonávat např. osoba s právním vzděláním – jistě bude perfektně umět nazpaměť jednotlivé paragrafy zákona o oceňování a oceňovací vyhlášky, ale dosti pochybuji o tom, ţe tento „znalec“ bude schopen při místním šetření např. rozlišit jak podstatné jsou zjištěné vady některých konstrukcí na další ţivotnost prvku event. celé nemovitosti. V případě, ţe znalec při své činnosti narazí na problém z jemu neznámého – nebo vzdáleného - oboru, můţe si přizvat k vyřešení tohoto problému specialistu na tuto problematiku jako odborného konzultanta. Například při ocenění pro dědické řízení se mohou vyskytnout jako předmět znaleckého posudku pozemky určené pro plnění funkce lesa s lesními porosty. Vzhledem k tomu, ţe ocenění lesních porostů s pozemky je značně specializovaná problematika, bude vhodné nechat provést toto ocenění specialistou např. odborným lesním hospodářem, který pro toto ocenění má všechny potřebné podklady a hlavně příslušné vzdělání. Kaţdopádně znalec musí

30

ve svém znaleckém posudku uvést, ţe toto ocenění provedl jím zvolený odborný konzultant a za jím zjištěnou cenu plně zodpovídá.

1.5 Závěr teoretické části Zákon o oceňování majetku má pouze obecnou povahu, vymezuje základní pojmy, způsoby a metody oceňování. Proto v podrobnostech, u některých přesně vyjmenovaných ustanovení, odkazuje na prováděcí předpis – oceňovací vyhlášku, kterou je moţné poměrně jednoduše novelizovat rozhodnutím příslušného ministerstva (zde Ministerstva financí), bez nutnosti absolvovat náročný legislativní schvalovací proces v poslanecké sněmovně a senátu. Tento zákon stanovuje způsob ocenění věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. V zákoně je také definována obvyklá cena jako základní způsob ocenění majetku. Jinými způsoby ocenění jsou způsob nákladový, způsob výnosový, způsob porovnávací, ocenění dle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty a oceňování sjednanou cenou. Zákon umoţňuje ocenit téměř veškerý majetek, práva a jiné majetkové hodnoty, se kterými se můţeme v praxi setkat. Nevztahuje se však na sjednávání cen a ocenění přírodních zdrojů s výjimkou lesů. Zákon o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhláška zajišťují tzv. „daňovou spravedlnost“ při výběru daní. To znamená, ţe umoţňují dosaţení takového stavu, aby všichni plátci příslušné daně platili ve stejné výši a za stejných podmínek. Tvůrce oceňovací vyhlášky si je v posledních letech vědom, ţe administrativně stanovené ceny neodpovídají cenám dosahovaným na realitních trzích. V posledních letech je zcela evidentní snaha o pokud moţno co největší přiblíţení cen zjištěných podle oceňovacího předpisu cenám dosahovaným na realitním trhu. Zatím se tato snaha o sblíţení cen příliš nedaří. Tento rozpor je patrný především v malých obcích, kde cena realizovaná na trhu je menší neţ cena zjištěná podle oceňovacího předpisu (příklady jsou uvedeny v příloze č. 3). Tvůrce oceňovacího předpisu má pro tuto svoji snahu o sblíţení cen k dispozici obrovské mnoţství dat jednak z realizovaných převodů nemovitostí a jednak ze znaleckých posudků, které shromaţďuje prostřednictvím finančních úřadů. Tyto data zpracovává a následně je zapracovává do tvorby nového oceňovacího předpisu. Není bohuţel v silách tvůrce tohoto předpisu pruţně reagovat na kaţdou výchylku realitního trhu, tak jak ji zjistí ze sběru shora uvedených dat. A zde naráţíme v oceňovací praxi na jisté časové zpoţdění mezi situací na realitním trhu a zněním oceňovacího předpisu, který je vydávám téměř pravidelně k 1.lednu příslušného roku. 31

Je naprosto pochopitelné, ţe tvůrce oceňovacího předpisu nemůţe podchytit a kodifikovat veškeré myslitelné problémy, které přináší běţný ţivot znalecké praxe. Záleţí potom pouze na erudici znalce, zda a jak je schopen se s těmito problémy vypořádat. Nikdo mu nemůţe poskytnout univerzální návod jak případné problémy řešit.

32

2. Praktická část 2.1 Rezidenční nemovitost

ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI č. 910/10/08 kterou představuje bytová jednotka o velikosti 2+1, č. 332/2, vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu pozemku o velikosti 5636/54700, zapsaných na LV 1200 pro k.ú. Stachy, obec Stachy, okres Prachatice. Objednatel odhadu:

Pan Ing. Pavel Vlček 28. října 1476/10 370 01 České Budějovice

Účel odhadu:

stanovení obvyklé insolventní řízení

ceny

nemovitosti

pro

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 28.12.2010 Odhad vypracoval:

Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň

Datum místního šetření:

28.12.2010

Odhad je vyhotoven ve 3 vyhotoveních a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jedno vyhotovení odhadu zůstává v archivu znalce. Odhad obsahuje 1588 stran textu včetně titulního listu a 4 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Stachy, ze dne 29.7.2010, 1x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Stachy, 1x A4 3. Fotodokumentace 4. Mapa širších vztahů s vyznačením oceňované nemovitosti V Třeboni, 2.1.2011

33

A. Nález 1. Úkol Odhad obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice, zapsaných na LV č. 1200, pro k.ú. Stachy, obec Stachy, okres Prachatice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 332/2 Sídliště 332 384 73 Stachy Region: Jihočeský Okres: Prachatice Katastrální území: Stachy 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.12.2010. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z Katastru nemovitostí ze dne 29.7.2010, pro LV č. 1200, k.ú. Stachy, obec Stachy, okres Prachatice, vypracovaný Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice, vedený v knize o poskytnutých údajích pod poloţkou řízení PÚ: 3777/08-301 - kopie katastrální mapy pro k.ú. Stachy, obec Stachy, okres Prachatice, vyhotovená náhledem na www stránky ČÚZK - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2010 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle předloţených podkladů, zejména z LV č. 1200, je zřejmé, ţe vlastníky a k ocenění určených nemovitostí jsou: SJM Vlastimil Fišer, r.č.: 730224/1650 a Miroslava Fišerová, r.č.: 686105/1483 oba bytem: Sídliště 332, 384 73 Stachy 6. Dokumentace a skutečnost: Protoţe nebyla znalci předloţena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru uţívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Přestoţe byl znalci předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v 2. nadzemním podlaţí bytového domu s celkem 2 nadzemními podlaţími, s obytným podkrovím, s 1 podzemním podlaţím a s celkem 9 bytovými jednotkami a bez nebytových jednotek. Bytový dům je postavený na Sídlišti, ve vzdálenosti cca 500 m od centra obce v bytové zóně, je napojen na veškerá v místě přítomná media a je přístupný z veřejné místní komunikace se zpevněným povrchem. Přehled a výměry jednotlivých místností je uveden při výpočtu ocenění bytové jednotky. Bytová budova je v solidním technickém stavu a nevykazuje ţádné znatelné známky zanedbané stavební údrţby. Budova byla postavena v roce 1979, částečná rekonstrukce spočívající ve výměně stávajících oken za plastová byla provedena v roce 2004. Základy jsou z betonových pasů s izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce 34

jsou zděné tl. 45 cm, stropy jsou rovné panelové, konstrukce střechu je sedlový dřevěný krov, střešní krytina je z eternitových šablon, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úprava vnějších povrchů je ze škrabaného břízolitu, vnitřní povrchy jsou z vápenocementové malty se štukovým povrchem, vnitřní obklady jsou běţné keramické (původní), schody jsou typové prefabrikované, dveře jsou typové plné a prosklené, okna jsou nová plastová, povrchy podlah jsou z PVC a textilních krytin. Vytápění je z elektrických přímotopů, el. instalace je v provedení 230/400 V, bleskosvod je instalován, vnitřní vodovod je rozvod teplé a studené vody v plastovém potrubí, kanalizace je z kuchyně, koupelny a WC a je v plastovém potrubí. Vnitřní plynovod není, ohřev teplé vody je v el. boileru, v kuchyni je linka a el. sporák. Jako vnitřní hygienické vybavení je umyvadlo, vana a splachovací WC, výtah není a ostatní konstrukce jsou STA, odvětrání a vestavěná skříň. Rovněţ je oceněn spoluvlastnický podíl o velikosti 5635/54700 na společných částech budovy. a pozemcích st..p.č. 460 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 255 m2 a p.p.č. 1167/33 - trvalý travní porost o výměře 1060 m2, které jsou v jednotném funkčním celku. 8. Obsah odhadu: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem a) Bytová jednotka 332/2 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Stavební pozemky B) Porovnávací metoda

35

B. Odhad Definice ceny obvyklé Stanovení ceny obvyklé podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda věcné hodnoty jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. c) metoda výnosová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy.

36

A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a) Bytová jednotka 332/2 - § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

J. domy vícebytové (typové) 2+1 zděná 1122

Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: pokoj: pokoj: kuchyně: předsíň: koupelna: WC: Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:

= = = = = = =

18,65 m2 16,82 m2 5,03 m2 3,66 m2 2,31 m2 0,89 m2 47,36 m2

Podlahové plochy se zkoseným stopem, místností sklepů: sklep 1: sklep 2: Podlahové plochy se zkoseným stopem, místností sklepů - celkem:

= = =

5,86 m2 2,30 m2 8,16 m2

Započítaná podlahová plocha jednotky: Započítaná podlahová plocha sklepů: Podlahové plochy - celkem:

= = =

47,36 m2 6,53 m2 53,89 m2

8,16 m2 * 0,80

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata:

betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více ţelezobetonové montované dřevěný vázaný umoţňující podkroví osinkocementové šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové škrábané běţné obklady ţelezobet. montované s běţným povrchem typové plné a prosklená

37

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefa. jádra:

plastová textilní povrchy a ker. dlaţby přímotopy světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí není bojler běţný elektrický sporák WC, umyvadla, vana není STA, veř. a dom. TLF, odvětrání, digestoř není

S S P S S S S C S S S C S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: P 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: C 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: S 26. Instalační prefabrikovaná jádra: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 18,20 1,00 8,40 1,00 4,90 1,00 2,30 1,00 0,70 1,00 5,70 1,00 2,90 1,00 1,30 1,00 2,90 1,00 3,30 1,00 5,30 1,00 3,00 0,46 2,21 1,00 5,10 1,00 0,40 1,00 3,20 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 2,20 1,00 1,90 1,00 3,90 0,00 0,00 1,00 5,70 1,00 3,70 95,71

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9571

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * *

8 020,- Kč/m2 0,9390 0,9571 0,8500 2,1620

Základní cena upravená

=

13 245,61 Kč/m2

38

53,89 m2 * 13 245,61 Kč/m2

=

713 805,92 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 69 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 31 / 100 = 31,000 %

-

221 279,84 Kč

Bytová jednotka 332/2 - zjištěná cena bez podílu na přísl.

=

492 526,08 Kč

Plná cena:

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 68 241,92 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 636 / 54 700 Hodnota spoluvlast. podílu: 68 241,92 Kč * 5 636 / 54 700 = + 7 031,29 Kč Bytová jednotka 332/2 - zjištěná cena včetně podílu na přísl.

=

499 557,37 Kč

Cena bytů a nebytových prostor činí celkem

499 560,- Kč

Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor a) Stavební pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] zastavěná plocha a nádvoří 460 255,00 36,62 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 9 338,10 9 338,10 1,2630 2,1730 25 628,41

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 36,62 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1 060,00 36,62

trvalý travní porost 1167/33 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Stavební pozemky - zjištěná cena

* * * =

Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem

Cena [Kč] 38 817,20 38 817,20 0,4000 1,2630 2,1730 42 613,51 68 241,92 Kč 68 240,- Kč

B) Porovnávací metoda Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu pouţity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 1,20 - tzn. jsou sníţeny o 20%. Jako porovnávací jednotka je pouţita cena za 1 m2 podlahové plochy bytu.

39

Popis oceňované stavby Název: Bytová jednotka č. 332/2 Adresa Sídliště 332, 384 73 Popis: viz výše Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha domech Stáří objektu 31 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 1315 m2 Zastavěná plocha Garáţ není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, el. energie, kanalizace, zpevněný přístup Příslušenství

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Obestavěný prostor OP Zastavěná plocha podlaţí celkem ZP Podlahová plocha podlaţí celkem PP Hrubá uţitná plocha PUH Čistá uţitná plocha PUČ

samostatně stojící 1 255 m2 Podkroví

ano

Výměra

m3 m2 m2 m2 55,79 m2

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Byt 2+1 Adresa Vimperská, 341 92 Kašperské Hory Popis: Jedná se byt v OV, ve zděném bytovém domě s nízkými provozními náklady. K bytu

přísluší zděný sklep. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaţí 3 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáţ není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný přístup Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z internetu Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 1

0 m2

Podkroví

ano

950 000,- Kč * /

1,20 1,20 791 666,67 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

m3 m2 m2 m2 53,00 m2

40

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 17 924,53 Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 14 937,11 Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: Byt 2+1 Adresa Sídliště, 384 73 Stachy Popis: Jedná se o byt v druţstevním vlastnictví v bytovém zděném, domě. Rekonstrukce

vnitřního vybavení bytu (rozvody, jádro) provedena v roce 2003. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu 30 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáţ není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný přístup Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z internetu Koeficient K2: druţstevní vlastnictví Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 1

0 m2

Podkroví

ano

850 000,- Kč * * /

1,20 1,10 1,32 643 939,39 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

m3 m2 m2 m2 50,00 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 17 000,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 12 878,79 Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: Byt 2+1 Adresa 384 72 Zdíkov Popis: Byt je v druţstevním vlastnictví, po částečné rekonstrukci (zateplená fasáda, nová

plastová okna a balkon, nové plovoucí podlahy a korek). Bytové jádro původní. Druh nemovitosti

Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu 30 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 4 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáţ není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný přístup Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z internetu Koeficient K2: druţstevní vlastnictví Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 0

0 m2

Podkroví

ne

620 000,- Kč * * /

1,20 1,10 1,32 469 696,97 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: 41

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2

Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

m2 m2 57,00 m2

0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 10 877,19 Kč/m2

0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 8 240,30 Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Byt 2+1 0,00 0,00 0,00 0,00 14 937,11 2. Byt 2+1 0,00 0,00 0,00 0,00 12 878,79 3. Byt 2+1 0,00 0,00 0,00 0,00 8 240,30 SJC – průměr 12 019,00 JCO = SJC * IO 12 019,00 Výměry oceňované stavby 55,79 CO: 670540 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 670 540,- Kč Bytová jednotka č. 332/2 - výsledná cena

=

42

670 540,- Kč

C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněţ tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené k bydlení s dobrou dopravní obsluţností a s dobrou návazností na občanskou vybavenost. Klady: Bytová jednotka je umístěna do obytné zóny, je dobře přístupná a v okolí je dostatek parkovacích moţností. Zápory: Není provedeno zateplení fasády a rekonstrukce bytového jádra. Věcná hodnota objektů:

499 560,- Kč

Porovnávací metoda objektů:

670 540,- Kč

Závěrečná analýza: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuci) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako váţený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu ......... 10% = 49 956 Kč 2) Porovnávací hodnota celku............................ 90% = 603 486 Kč 3) Výnosová hodnota ........................................... 0% Celkem = 653 442 Kč

Obvyklá cena: 650 000,- Kč slovy: šestsetpadesáttisíc Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

43

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Znalecká doloţka: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 910/10/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţené likvidace. V Třeboni, 2.1.2011

Vítězslav Pantl 44

45

46

Celkový pohled

kuchyně

pokoj

pokoj

koupelna

WC

47

48

2.2 Komerční nemovitost

Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 884/10/08

kterou představuje provozní areál firmy EUROSPEDITION TŘEBOŇ spol. s r.o., vč. příslušenství a pozemků zapsaných na LV 1306 a 4279, Za Nádraţím 816, k.ú. Třeboň, obec Třeboň, okres Jindřichův Hradec. Objednatel odhadu:

Ing. Pavel Vlček 28. října 1476/10 370 01 České Budějovice

Účel odhadu:

stanovení obvyklé insolventní řízení

ceny

nemovitosti

pro

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 22.10.2010. Odhad vypracoval:

Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň

Datum místního šetření:

22.10.2010

Odhad je vyhotoven ve 3 vyhotoveních a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jedno vyhotovení odhadu zůstává v archivu znalce. Odhad obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 4 příloh, kterými jsou: 1. Výpisy z katastru nemovitostí pro k.ú. Třeboň, ze dne 6.9.2010, 2x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Třeboň, 1x A4 3. Fotodokumentace, 2x A4 4. Mapa širších vztahů s vyznačením oceňované nemovitosti, 1x A4 V Třeboni, 31.10.2010 49

A. Nález 1. Úkol Odhad obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Třeboň, zapsaných na LV č. 1306 a 4279, pro k.ú. Třeboň, obec Třeboň, okres Jindřichův Hradec. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Areál firmy EURO SPEDITION TŘEBOŇ spol. s r.o. Za Nádraţím 816 379 01 Třeboň Region: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Katastrální území: Třeboň 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.10.2010 za přítomnosti pana Bílka, majitele firmy. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z Katastru nemovitostí ze dne 6.9.2010, pro LV č. 1306 a 4279, k.ú. Třeboň, obec Třeboň, okres Jindřichův Hradec, vypracovaný Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Třeboň, vedený v knize o poskytnutých údajích pod poloţkou řízení PÚ: 713/2010-333 - kopie katastrální mapy ze dne 22.10.2010, mapový list č.: TŘEBOŇ 3-2/12, v měřítku 1: 1000, k.ú. Třeboň, obec Třeboň, okres Jindřichův Hradec, vypracovaná Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Třeboň, pod číslem ţádosti: PU-848/2010-333 - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2010 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle předloţených podkladů, zejména z: 1) LV č. 1306, je zřejmé, ţe vlastníkem a k ocenění určených nemovitostí je: EURO SPEDITION TŘEBOŇ spol. s r.o., IČ: 48200689...................1/1 se sídlem: Za Nádraţím 816, 379 01 Třeboň 2) LV č. 4279, je zřejmé, ţe vlastníky a k ocenění určených nemovitostí jsou: EURO SPEDITION TŘEBOŇ spol. s r.o., IČ: 48200689...................1/1 se sídlem: Za Nádraţím 816, 379 01 Třeboň a Josef Komárek, r.č.: 371011/025 ......................................................... 1/2 bytem: Ţiţkovo nám. 53, 379 01 Třeboň a Miloslava Outlá, r.č.: 355516/010..........................................................1/2 bytem: Tyršova 802, 379 01 Třeboň U LV č. 4279 se jedná o duplicitní zápis vlastnictví. 6. Dokumentace a skutečnost: Protoţe nebyla znalci předloţena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru uţívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Přestoţe byl znalci předloţen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel 50

ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaný provozní areál je umístěn na severním okraji obce Třeboň, v těsné blízkosti manipulačního skladu dřeva se ţelezniční vlečkou a je dobře přístupný po místní veřejné komunikaci se zpevněným povrchem. Areál má tvar obdélníka s mírným sklonem směrem na východ (ke Zlaté stoce). Zásobování vodou je zajištěno z veřejného rozvodu, kanalizace je svedena přes septik a LAPOL (pod umývárnou vozidel) s vyústěním do Zlaté stoky, el. energie je odebírána z veřejného rozvodu. Vytápění je zajištěno z místních zdrojů. Celý areál je oplocen s vjezdovými vraty a vstupní brankou. Dále jsou v areálu zpevněné manipulační a odstavné plochy s povrchem z asfaltu nebo betonu. Samostatně oceňované stavební objekty: Poznámka: Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu konstrukcí a vybavení K4 u výpočtu věcné hodnoty jednotlivých stavebních objektů. - výrobní hala je samostatně stojící přízemní nepodsklepený objekt se zděnou konstrukcí a s přistavenou rampou. Je umístěn ve spodní polovině areálu na jeho jihovýchodním okraji. Hala má ústřední vytápění s kotlem na tekutá paliva (LTO). Hala byla postavena v roce 1998. - administrativní budova je koncová řadová budova umístěna vlevo od vstupu do areálu. Jedná se o nepodsklepenou budovu s jedním NP a se sedlovou střechou. V budově je kotelna s kotlem na tuhá paliva. Tato budova byla postavena v roce 1970. - garáže jsou umístěny východně (směrem dolů) od administrativní budovy, ke které jsou přistavěny. Z hlediska ocenění se jedná o nepodsklepenou budovu s 1 NP a sedlovou střechou. Tento objekt není vytápěn. Garáţe byly postaveny zároveň s administrativní budovou v roce 1970, stavba není doloţena ţádným dokumentem. Z těchto důvodů tato stavba není zapsána v Katastru nemovitostí. - umývárna vozidel je postavena pod garáţemi (východním směrem) jako koncový objekt v tomto pořadí. Z hlediska ocenění se jedná o nepodsklepený objekt s 1 NP a se sedlovou střechou. Tato stavba směrem na jih nemá stěnu (jedná se v podstatě o přístřešek, který má však zastavěnou plochu větší neţ 100 m2 a proto se musí ocenit podle §3 jako budova. Proto také koeficient konstrukcí a vybavení K4 nedosahuje povolené spodní hranice 0,80). Stavba byla postavena kolem roku 1985 - přesné stáří se nepodařilo zjistit. V době místního šetření tato stavba byla provozována jako sklad pouţitých pneumatik. - sklad s vrátnicí tento objekt je postaven vpravo od vstupu do areálu. Jedná se o nepodsklepenou budovu s 1 NP a s pultovou střechou, stavebně upravenou tak, ţe v cca 1/5 zastavěné plochy je vrátnice a ve zbytku je umístěn nevytápěný sklad náhradních dílů na automobily. Objekt byl postaven shodně s administrativní budovou v roce 1970. Dále jsou předmětem samostatného ocenění stavební pozemky zapsané na LV č. 1306 a č. 4279, které jsou v jednotném funkčním celku. Pozemkové parcely zapsané na LV č. 4279 mají zapsáno v evidenci nemovitostí vedené Katastrálním úřadem duplicitní vlastnictví. Předmětem samostatného ocenění nejsou venkovní úpravu - přípojky medií, zpevněné plochy, oplocení vč. vrat apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství, resp. součásti nemovitostí a pozemků, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavení stavebních objektů. 51

8. Obsah odhadu: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. 1) Hlavní stavby 1a) Výrobní hala 1b) Administrativní budova 1c) Garáţe 1d) Umývárna vozidel 1e) Sklad s vrátnicí B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky C) Porovnávací metoda D) Výnosová hodnota

52

B. Odhad Definice ceny obvyklé Stanovení ceny obvyklé podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda věcné hodnoty jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. c) metoda výnosová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy.

53

A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1) Hlavní stavby 1a) Výrobní hala - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: drah) Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových zděná 125111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 60,00*11,00 Rampa: 19,60*1,90 Dílna: 10,00*11,00 Název podlaţí 1. NP: Rampa: Dílna: Součet

660,00 m2 37,24 m2 110,00 m2

= = =

Zastavěná plocha 660,00 m2 37,24 m2 110,00 m2 807,24 m2

Konstrukční výška 5,25 m 0,90 m 8,05 m

Součin 3 465,00 m3 33,52 m3 885,50 m3 4 384,02 m3

Průměrná výška podlaţí: PVP = 4 384,02 / 807,24 = 5,43 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 807,24 / 3 = 269,08 m2 Obestavěný prostor: 1. NP: (60,00*11,00)*(5,25) Rampa: (19,60*1,90)*(0,90) Dílna: (10,00*11,00)*(8,05) Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

3 465,00 m3 33,52 m3 885,50 m3 4 384,02 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé nosné konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře:

betonové pasy tvárnicové tl. 30 cm nejsou ocelové příhradové vazníky pozinkovaný vlnitý plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky nejsou hladké plné dveře 54

Hodnocení standardu S S C S S N S S X C S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienická vybavení: 24. Výtahy (u více podlaţních hal): 25. Ostatní:

kovová dřevěná zdvojená okna cementový potěr ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí

S S S N S S S S X S X S X C

bojler WC, umyvadla, sprchové kouty není

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé nosné konstrukce: S 3. Stropy: C 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: N 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: C 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: N 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 21. Ohřev vody: S 23. Vnitřní hygienická vybavení: S 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 9,40 20,30 8,20 10,20 2,90 0,70 6,90 3,90 0,80 3,20 2,30 5,20 4,80 1,30 8,30 0,40 0,90 0,80 0,40 2,20 6,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 9,40 1,00 20,30 0,00 0,00 1,00 10,20 1,00 2,90 1,54 1,08 1,00 6,90 1,00 3,90 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 2,30 1,00 5,20 1,00 4,80 1,54 2,00 1,00 8,30 1,00 0,40 1,00 0,90 1,00 0,80 1,00 0,40 1,00 2,20 0,00 0,00 85,18

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,8518

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

1 620,- Kč/m3 1,0750 0,9445 0,8157 0,8518 1,1000 2,1510

Základní cena upravená

=

2 704,12 Kč/m3

=

11 854 916,16 Kč

Plná cena:

4 384,02 m3 * 2 704,12 Kč/m3

55

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 68 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 12 / 80 = 15,000 %

-

1 778 237,42 Kč

Výrobní hala - zjištěná cena

=

10 076 678,74 Kč

1b) Administrativní budova - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

F. budovy pro administrativu zděná 122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 23,70*7,00 Název podlaţí 1. NP: Součet

165,90 m2

=

Zastavěná plocha 165,90 m2 165,90 m2

Konstrukční výška 3,90 m

Součin 647,01 m3 647,01 m3

Průměrná výška podlaţí: PVP = 647,01 / 165,90 = 3,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 165,90 / 1 = 165,90 m2 Obestavěný prostor: 1. NP: (23,70*7,00)*(3,90) Obestavěný prostor – celkem:

= =

647,01 m3 647,01 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod:

betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm rovné dřevěný sbíjený hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běţné obklady nejsou hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna PVC a ker. dlaţba ÚT s kotlem na tuhá paliva světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí není

56

Hodnocení standardu S S S S S S S S S C S X S S S S S S S C

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

bojler

S X S C C X

umyvadla + WC není není

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: C 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: C 21. Ohřev vody: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 3,00 1,40 5,90

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 17,40 1,00 9,30 1,00 7,30 1,00 2,10 1,00 0,60 1,00 6,90 1,00 3,30 1,00 1,80 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 4,20 1,00 5,70 1,00 0,30 1,00 3,20 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 1,70 1,00 3,00 0,00 0,00 0,00 0,00 89,60

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,8960

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 807,- Kč/m3 0,9390 0,9598 0,8385 0,8960 1,1000 2,1450

Základní cena upravená

=

4 484,56 Kč/m3

=

2 901 555,17 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 39 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 41 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 39 / 80 = 48,750 %

-

1 414 508,15 Kč

Administrativní budova - zjištěná cena

=

1 487 047,02 Kč

Plná cena:

647,01 m3 * 4 484,56 Kč/m3

57

1c) Garáže - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

R. garáţe zděná 1242

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 29,30*9,04 Název podlaţí 1. NP: Součet

264,87 m2

=

Zastavěná plocha 264,87 m2 264,87 m2

Konstrukční výška 4,25 m

Součin 1 125,70 m3 1 125,70 m3

Průměrná výška podlaţí: PVP = 1 125,70 / 264,87 = 4,25 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 264,87 / 1 = 264,87 m2 Obestavěný prostor: 1. NP: (29,30*9,04)*(4,25) Obestavěný prostor – celkem:

= =

1 125,71 m3 1 125,71 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

betonové pasy zděné tl. 30 cm ţelezobetonové panelové pultová azbestocementová vlnitá deska pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky kovové plechové kovová kovová bez přeruš. tepel. mostu cementový potěr není světelná třífázová bleskosvod není není není není není

58

Hodnocení standardu S S S S S S S S X P S S S S C S S C C X C X C X C X

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 10. Schody: P 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: C 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 10,90 25,80 12,00 6,30 2,30 0,70 4,30 3,00 2,20 2,30 2,70 3,30 3,10 1,20 7,20 0,30 2,20 1,90 0,50 2,00 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 10,90 1,00 25,80 1,00 12,00 1,00 6,30 1,00 2,30 1,00 0,70 1,00 4,30 1,00 3,00 0,46 1,01 1,00 2,30 1,00 2,70 1,00 3,30 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 7,20 1,00 0,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 85,21

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,8521

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 460,- Kč/m3 0,9390 0,9449 0,7941 0,8521 1,1000 2,1670

Základní cena upravená

=

3 520,50 Kč/m3

=

3 963 062,06 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 39 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 41 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 39 / 80 = 48,750 %

-

1 931 992,75 Kč

Garáže - zjištěná cena

=

2 031 069,31 Kč

Plná cena:

1 125,71 m3 * 3 520,50 Kč/m3

1d) Umývárna vozidel - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

R. (oprava, údrţba) zděná 123

59

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 12,00*10,38 Název podlaţí 1. NP: Součet

124,56 m2

=

Zastavěná plocha 124,56 m2 124,56 m2

Konstrukční výška 5,70 m

Součin 709,99 m3 709,99 m3

Průměrná výška podlaţí: PVP = 709,99 / 124,56 = 5,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 124,56 / 1 = 124,56 m2 Obestavěný prostor: 1. NP: (12,00*10,38)*(5,70) Obestavěný prostor – celkem:

= =

709,99 m3 709,99 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce:

betonové pasy zděné tl. 30 cm nejsou není sedlová - neumoţňující podkroví azbestocementová vlnitá deska pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky

3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

nejsou nejsou nejsou dřevěná zdvojená okna cementový potěr není světelná třífázová není plastové trubky, jen studená plastové potrubí není není není

Hodnocení standardu S S C C S S S S S X C C C S S C S C P S X C X C X C X

Část [%] 100,00 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce:

Hodnocení standardu S S C

Obj. podíl [%] 10,90 25,80 25,80 60

Část [%] 100,00 75,00 25,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 10,90 1,00 19,35 0,00 0,00

3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 21. Ohřev vody: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

C S S S S S C C C S S C S C P S C C C

12,00 6,30 2,30 0,70 4,30 3,00 2,20 2,30 2,70 3,30 3,10 1,20 7,20 0,30 2,20 1,90 0,50 2,00 5,80

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,00 6,30 2,30 0,70 4,30 3,00 0,00 0,00 0,00 3,30 3,10 0,00 7,20 0,00 1,01 1,90 0,00 0,00 0,00 63,36 0,6336

Poznámka: Jedná se v podstatě o přístřešek, který má však zastavěnou plochu větší neţ 100 m2 a proto se musí ocenit podle §3 jako budova. Proto také koeficient konstrukcí a vybavení K4 nedosahuje povolené spodní hranice 0,80 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 460,- Kč/m3 0,9390 0,9730 0,6684 0,6336 1,1000 2,1630

Základní cena upravená

=

2 264,72 Kč/m3

=

1 607 928,55 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 68 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 12 / 80 = 15,000 %

-

241 189,28 Kč

Umývárna vozidel - zjištěná cena

=

1 366 739,27 Kč

Plná cena:

709,99 m3 * 2 264,72 Kč/m3

1e) Sklad s vrátnicí - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252

61

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 24,00*4,60 Název podlaţí 1. NP: Součet

110,40 m2

=

Zastavěná plocha 110,40 m2 110,40 m2

Konstrukční výška 3,20 m

Součin 353,28 m3 353,28 m3

Průměrná výška podlaţí: PVP = 353,28 / 110,40 = 3,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 110,40 / 1 = 110,40 m2 Obestavěný prostor: 1. NP: (24,00*4,60)*(3,20) Obestavěný prostor – celkem:

= =

353,28 m3 353,28 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy:

betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm rovné rovné pultová azbestocementová vlnitá deska pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky

4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah:

nejsou hladké plné dveře kovová dřevěná zdvojená okna PVC cementový potěr

15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: světelná 17. Bleskosvod: není 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: není 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

Hodnocení standardu S S S S S S S S S X C S S S S S X P C X X X X X X X C X

Část [%] 100,00 100,00 20,00 80,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 20,00 80,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce:

Hodnocení standardu S S

Obj. podíl [%] 13,20 30,40 62

Část [%] 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 13,20 1,00 30,40

3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S C S S S S S P C C

13,80 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 2,90 5,80 0,40 5,20

20,00 80,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 20,00 80,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

2,76 11,04 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 2,40 3,00 3,40 0,58 2,32 2,67 0,00 0,00 89,47 0,8947

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 231,- Kč/m3 0,9390 0,9798 0,9563 0,8947 1,1000 2,1600

Základní cena upravená

=

4 172,73 Kč/m3

=

1 474 142,05 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 39 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 41 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 39 / 80 = 48,750 %

-

718 644,25 Kč

Sklad s vrátnicí - zjištěná cena

=

755 497,80 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení 1) Hlavní stavby 1a) Výrobní hala 1b) Administrativní budova 1c) Garáţe 1d) Umývárna vozidel 1e) Sklad s vrátnicí

= = = = =

10 076 680,- Kč 1 487 050,- Kč 2 031 070,- Kč 1 366 740,- Kč 755 500,- Kč

Plná cena:

353,28 m3 * 4 172,73 Kč/m3

Cena objektů činí celkem

15 717 040,- Kč

63

B) Porovnávací hodnota 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky V této lokalitě obce Třeboň jsou stavební pozemky určené pro vyuţití jako výrobní a skladové areály a o takovéto výměře (ať jiţ takto uţívané nebo určené platným územním plánem k zastavění pro tyto účely) prodávány v cenách od 500,- do 800,- Kč/m2. Porovnáním s jiţ uskutečněnými prodeji, na základě znalosti místního trhu s pozemky a s přihlédnutím k stupni zasíťování oceňovaných pozemků (chybí napojení na veřejné rozvody kanalizace a plynu), stanovuji obvyklou cenu na 600,- Kč/m2. Na LV 4279 je zapsáno duplicitní vlastnictví. Pokud nedojde ke vzájemné dohodě mezi zapsanými vlastníky, bude muset o vlastnictví rozhodnout soud. V kaţdém případě do vyřešení tohoto duplicitního zápisu nelze nemovitosti zapsané na tomto LV převádět. Oceňované pozemky: LV 1306 ostatní plocha LV 1306 ostatní plocha LV 1306 zastavěná plocha a nádvoří LV 1306 zastavěná plocha a nádvoří LV 1306 zastavěná plocha a nádvoří LV 1306 zastavěná plocha a nádvoří LV 1306 ostatní plocha LV 4279 ostatní plocha LV 4279 zastavěná plocha a nádvoří LV 4279 zastavěná plocha a nádvoří LV 4279 zastavěná plocha a nádvoří LV 4279 ostatní plocha

p.č.1810/26617 m2 p.č.1810/3 112 m2 p.č.1810/4 20 m2 p.č.1810/5 13 m2 p.č.1810/6 30 m2 p.č.1810/28 816 m2 p.č.1810/39 65 m2 p.č.1810/34 958 m2 p.č.1810/35 97 m2 p.č.1810/36 269 m2 p.č.1810/37 151 m2 p.č.1810/38 134 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 9 282,00 m2 á 600,- Kč/m2 = 5 569 200,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem

9282 m2 =

Cena pozemků činí celkem

5 569 200,- Kč 5 569 200,- Kč

C) Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Areál EURO SPEDITION Adresa Za Nádraţím 816, 379 01 Třeboň Popis: Viz výše. Druh nemovitosti Budovy a haly pro garáţování, Poloha opravy a údrţbu Stáří objektu 39 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 9282 m2 Zastavěná plocha Garáţ v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, elektro. zpevněný přístup Příslušenství odstavné a manipulační plochy

64

samostatně stojící 0 1473 m2 Podkroví

ne

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Obestavěný prostor OP Zastavěná plocha podlaţí celkem ZP Podlahová plocha podlaţí celkem PP Hrubá uţitná plocha PUH Čistá uţitná plocha PUČ

Výměra

m3 1 473,00 m2 m2 m2 m2

Přehled porovnatelných nemovitostí:

Objekt č.: 1 Název: Skladová hala Adresa Táboritská, 379 01 Třeboň Popis: Jedná se samostatně stojící přízemní skladovou halu. Objekt je částečně zateplen -

prostor kanceláří, soc. zázemí, šaten. Zbytek je nezateplený. Hala je připojena na media a je přístupná po zpevněné místní komunikaci. Hala byla postavena v roce 1975. Datum prodeje 05/2008. Druh nemovitosti

Budovy a haly pro skladování a Poloha samostatně stojící manipulaci Stáří objektu 35 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 0 Výměra pozemku 1000 m2 Zastavěná plocha 748 m2 Garáţ není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn, telefon, zpevněný příjezd Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 2 850 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 748,00 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

65

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m3 2 3 810,16 Kč/m 3 810,16 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: Oblouková hala Adresa Táboritská, 37901 Třeboň Popis: Jedná se přízemní skladovou halu bez zateplení a bez soc. zázemí. Hala byla

postavena v roce 1970 a je přístupná po místní komunikaci se zpevněným povrchem. Hala slouţí jako sklad s velko a maloobchodní prodejnou. Prodána v 07/2008. Druh nemovitosti

Budovy a haly pro skladování a Poloha manipulaci Stáří objektu 40 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 1867 m2 Zastavěná plocha Garáţ není Výtah ne Svislé konstrukce kovové Přípojky voda, elektro, zpevněný příjezd Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena

samostatně stojící dobrý 0 Podkroví

1050 m2 ne

3 760 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

m3 1 050,00 m2 m2 m2 m2

66

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m3 2 3 580,95 Kč/m 3 580,95 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: Administrativní budova Adresa Rybářská, 379 01 Třeboň Popis: Jedná se o samostatně stojící administrativní budovu postavenou v roce 1980. Budova

je připojena na všechna v místě přístupná media a je přístupná v místní veřejné komunikace se zpevněným povrchem. Jako příslušenství jsou parkovací místa na vlastním pozemku. Prodána v 10/2009. Druh nemovitosti

Objekty pro sluţby a Poloha administrativu Stáří objektu 30 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 330 m2 Zastavěná plocha Garáţ není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn Příslušenství parkovací místa Požadovaná nebo kupní cena

samostatně stojící dobrý 0 Podkroví

130 m2 ne

2 400 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 260,00 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

67

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m3 2 9 230,77 Kč/m 9 230,77 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 4 Název: Prodejní a skladová hala Adresa Nádraţní, 379 01 Třeboň Popis: Jedná se o prodejní a skladovací halu, pozemek oplocený. V hale jsou kanceláře,

prodejna, soc. zázemí, kuchyňka a šatny. Parkovací místa v areálu na vlastním pozemku. Prodáno v 04/2010. Druh nemovitosti

Budovy a haly pro skladování a Poloha manipulaci Stáří objektu 35 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 3985 m2 Zastavěná plocha Garáţ v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn Příslušenství manipulační plochy Požadovaná nebo kupní cena

samostatně stojící dobrý 0 Podkroví

630 m2 ne

4 500 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 630,00 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaţí celkem: Podlahová plocha podlaţí celkem Hrubá uţitná plocha: Čistá uţitná plocha:

Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m3 2 7 142,86 Kč/m 7 142,86 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 2 0,- Kč/m 0,- Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Skladová hala 0,00 3 810,16 0,00 0,00 0,00 2. Oblouková hala 0,00 3 580,95 0,00 0,00 0,00 3. Administrativní budova 0,00 9 230,77 0,00 0,00 0,00 4. Prodejní a skladová hala 0,00 7 142,86 0,00 0,00 0,00 SJC – průměr 5 941,00 JCO = SJC * IO 5 941,00 Výměry oceňované stavby 1 473,00 CO: 8751093 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 8 751 093,- Kč Areál EURO SPEDITION - výsledná cena = 8 751 093,- Kč 68

D) Výnosová hodnota Nahlédnutím do účetní evidence byly zjištěny následující skutečnosti: - celý areál byl ke dni místního šetření pronajat za 60 000,- Kč měsíčního nájmu jiné firmě - pojištění bylo placeno ve výši 12 000,- Kč/rok - daň z nemovitosti byla placena ve výši 24 000,- Kč/rok Procento pronajmutí stanovuji - vzhledem k typu nemovitosti - na 85%. Dá se odůvodněně předpokládat, ţe u tohoto typu nemovitostí bude výpadek z nepronajmutí poněkud větší neţ u např. bytů. Náklady na opravu a údrţbu nemovitosti stanovuji ve výši 0,50% z reprodukční ceny a to vzhledem k tomu, ţe celý areál je v poměrně dobrém stavebně technickém stavu a stavební údrţba není nijak podstatně zanedbaná. Vzhledem k tomu, ţe si správu nemovitosti provádí stávající vlastník sám – tuto agendu vykonává účetní – je tato poloţka stanovena odborným odhadem ve výši 500,- Kč/měsíc. Míra kapitalizace je stanovena ve výši 6%. V dané lokalitě není dostatek relevantních podkladů pro vlastní výpočet míry kapitalizace (prodeje a pronájmy tohoto typu nemovitostí) a proto její výše byla převzata z oceňovacího předpisu. Výměry pronajímaných prostor: Areál jako celek: Podlahová plocha všech prostor celkem: 1 473,00 m2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Ostatní plocha: areál jako celek 1 473,00 m2 *

=

1 473,00 m2

488,80 Kč/m2 =

720 000,- Kč

Výnos z ostatní plochy celkem = Výnosy celkem: 720 000,- Kč Dosahované procento pronajmutí prostor: 85 % Upravené výnosy celkem: 720 000,- Kč * 85 % = 612 000,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na údrţbu nemovitosti stanoveny ve výši 0,50 % z reprodukční ceny stavby. 15 717 032,14 Kč * 0,50 % Náklady na pojištění: Náklady na pojištění činí 0,08 % z reprodukční ceny stavby. Výpočet amortizace: (15 717 032,14 Kč * 0,0100) / (1,010040 - 1) Daň z nemovitosti: Ostatní náklady: Náklady celkem: 442 086,- Kč

720 000,- Kč

= =

78 585,16 Kč 12 000,- Kč

= = =

321 501,- Kč 24 000,- Kč 6 000,- Kč

Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Kapitalizační míra: 6,00 % Výnosová hodnota: (169 914,- / 0,0600)

=

2 831 900,- Kč

Výnosová hodnota

=

2 831 900,- Kč

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 612 000,- Kč - 442 086,- Kč = 169 914,- Kč

69

C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty, výnosové hodnoty a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněţ tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována do průmyslové zóny, s dobrou dopravní obsluţností a s dobrou návazností na občanskou vybavenost. Klady: Jedná se o uzavřený, ucelený areál s dostatkem odstavných a manipulačních ploch. Areál je umístěný na okraji plánované průmyslové zóny. Je moţnost dalšího rozvoje jednak uvnitř areálu, jednak v budoucí průmyslové zóně Zápory: Nejasnosti ohledně vlastnictví pozemků zapsaných na LV č. 4279 - duplicitní zápis vlastnictví. Není doloţena stavba postavená na p.p.č. 1810/5 a 1810/36. A) Věcná hodnota objektů:

15 717 029,- Kč

B) Porovnávací cena pozemků:

5 569 200,- Kč

C) Porovnávací metoda:

8 751 090,- Kč

D) Výnosová hodnota:

2 831 900,- Kč

Závěrečná analýza: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuci) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako váţený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu .........10 % = 1 571 703 Kč 2) Porovnávací hodnota celku........................... 60% = 5 250 654 Kč 3) Výnosová hodnota ....................................... 30% = 849 570 Kč Celkem:

7 671 927 Kč

Obvyklá cena: 7 700 000,- Kč slovy: sedmmilionůsedmsettisíc Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za pouţití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých sluţeb.

70

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

71

Znalecká doloţka: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 884/10/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţené likvidace.

V Třeboni, dne 13.10.2010

Vítězslav Pantl

72

73

74

75

sklad s vrátnicí

sklad náhradních dílů

administrativní budova

kotelna v admin. budově

kanceláře

šatna zaměstnanců

garáže

umyvárna aut

76

odstavná plocha pod garážemi

odstavná plocha proti kancelářím

skladová hala s rampou

skladová hala

dílna u skladové haly

WC ve sklad. hale

umývárna ve sklad. hale

kotelna ve sklad. hale

77

78

3. Analytická část Analýza trhu s nemovitostmi na Třeboňsku 3.1 Popis okresu Okres Jindřichův Hradec leţí ve východní části Jihočeského kraje. na východě sousedí s okresem Znojmo (Jihomoravský kraj) a s okresem Třebíč, na severovýchodě s okresem Jihlava, na severu s okresem Pelhřimov (posledně jmenované patří do kraje Vysočina), na západě s okresy Tábor a České Budějovice. Jiţní hranici má společnou s Rakouskem. Stávající hranice okresu nerespektují historickou zemskou hranici Čech a Moravy. Zatímco převáţná část okresu leţí v Čechách, jeho východní část v okolí Dačic je součástí Moravy. Na území okresu je 7 hraničních přechodů s Rakouskem – 4 přechody jsou silniční (České Velenice, Halámky, Nová Bystřice, Slavonie), jeden je ţelezniční (České Velenice) a dva jsou otevřeny pouze pro pěší a cyklisty (České Velenice – Lávka, Chlum u Třeboně). Okres Jindřichův Hradec je rozlohou největším okresem v České republice. Rozloha okresu činí 1 944 km2, coţ je 19,3% z rozlohy kraje. Ze 47,2% je to zemědělská půda (toho 69,0% zabírá orná půda a 28,8% jsou trvale zatravněné porosty). Lesy pokrývají 38,6% plochy okresu, tj. třetí největší zalesněná plocha v Jihočeském kraji. K 1.1. 2011 měl okres celkem 106 obcí, z toho 13 měst, 1 městys a 289 částí obcí. Počet obyvatel byl 92 893, z toho 47 084 ţen. Počet obyvatel v produktivním věku (15 – 64 roků) byl 70,8%. Průměrná hustota zalidnění byla 48 obyvatel na km2 (www csú.cz). Sídlem okresu je město Jindřichův Hradec s 16 078 obyvateli, dalšími městy jsou: České Velenice – 3 424 obyvatel, Dačice – 7 882 obyvatel, Deštná – 700 obyvatel, Kardašova Řečice – 2 246 obyvatel, Lomnice nad Luţnicí – 1 694 obyvatel, Nová Bystřice – 3 298 obyvatel, Nová Včelnice – 2 407 obyvatel, Slavonice – 2 674 obyvatel, Stráţ nad Neţárkou – 843 obyvatel, Strmilov – 1 402 obyvatel, Suchdol nad Luţnicí – 3 614 obyvatel, Třeboň – 8 866 obyvatel a městys Chlum u Třeboně - 2 159 obyvatel (údaje převzaty z Malého lexikonu obcí, platný od 1.2.2011, vydal ČSÚ). Okres Jindřichův Hradec je převáţně zemědělským okresem. Průmyslová výroba zde nebyla nijak podstatně rozvinuta jiţ v historii. Ve druhé polovině 20. století byla průmyslová výroba převáţně soustředěna do větších měst (Jindřichův Hradec, Dačice). Po roce 1990 byla část průmyslu buďto úplně nebo z větší části utlumena (Jitka Otín v Jindřichově Hradci, Mlékárna V Jindřichově Hradci a Dačicích, Uranové doly v Radouňce, Alma Nová Bystřice, Textilní závod SUKNO – závod Nová Bystřice, Dřevařské závody Suchdol nad Luţnicí, Otavan Třeboň, apod.) Naproti tomu vznikly nové závody zabývající se zpracováním zemědělských produktů, vytěţeným dřevem – pily a truhlárny. Velký rozkvět v tomto období zaznamenal rozvoj turistiky s tím souvisejících sluţeb – pohostinství, ubytovací kapacity. Dále se pak rozvíjely další sluţby a prodejní plochy pro obchody. Z komerčního hlediska je podstatné, ţe okres Jindřichův Hradec leţí poněkud stranou od dopravních tahů – dálnic a ţelezničních koridorů. Na území celého Jihočeského kraje je hotovo cca 15 km dálnic (D3 u Tábora) a v současné době se staví ţelezniční koridor, který však neprochází okresem Jindřichův Hradec.

79

Průmyslové zóny zde vznikaly s jistým zpoţděním proti ostatním částem České republiky. Nyní jsou budovány většinou u větších měst (Jindřichův Hradec, Dačice, Třeboň, České Velenice).

3.2 Regionální segmentace Z historické vývoje území okresu Jindřichův Hradec lze okres rozdělit podle tzv. „malých“ okresů platných do roku 1960. Byly to oblasti Jindřichova Hradce, Dačic a Třeboně. Toto neformální dělení platí v podstatě dodnes. Protoţe bydlím v Třeboni, budu se nadále zabývat trhem s nemovitostmi v oblasti Třeboňska, kde nám k dispozici nejvíce podkladů pro vyhodnocení trhu. Třeboňsko lze rozdělit na následující oblasti: - město Třeboň a jeho nejbliţší okolí - města Lomnice nad Luţnicí, Suchdol nad Luţnicí, České Velenice a městys Chlum u Třeboně - venkovské obce V podstatě celá oblast Třeboňska leţí v CHKO Třeboňsko. Převládá zde zemědělská výroba a na ni navazující zpracovatelský průmysl. Průmyslová výroba je soustředěna do Třeboně, Suchdola nad Luţnicí a Českých Velenic. Po roce 1990 zde začíná rozvoj individuální rekreace (výstavba cyklistických tras) s tím spojený rozvoj sluţeb (ubytování, restaurace). Třeboň je lázeňským městem s lázněmi na léčbu poruch pohybového ústrojí (lázně Aurora a Berta).

3.3 Trh s nemovitostmi Po roce 1990 lze zhruba vysledovat na trhu s nemovitostmi následující etapy: - díky politické stabilitě přišly banky s nabídkou úvěrů a hypoték dostupných i pro střední a niţší příjmové skupiny obyvatelstva, dále pak i na různé developerské projekty na výstavbu převáţně residenčních nemovitostí (bytové domy a rodinné domy) - po vstupu České republiky do Evropské unie lze vysledovat určité navýšení cen u všech typů nemovitostí, které bylo podpořeno moţností získání dotací z Evropské unie na různé typy projektů zabývajících se nemovitostmi (stavby inţenýrských sítí, ČOV, infrastruktura apod.) - zhruba od konce 90. let po současnost bylo na trh dodáno poměrně hodně bytových jednotek v osobním vlastnictví (jedná se o byty z privatizovaného bytového fondu měst a obcí), které byly následně z části prodány.

3.3.1 Město Třeboň Pozemky: V historickém centru a nejbliţším okolí se volné stavební pozemky v podstatě nevyskytují. Navíc je historické jádro města vyhlášeno MPR, stavební činnost zde podléhá regulaci ze strany orgánů památkové péče. Toto území zabírá v podstatě plochu vymezenou zčásti dochovanými hradbami města. Moţnost nové výstavby zde prakticky není moţná – jediná moţnost je rekonstrukce a modernizace stávajících objektů za předem stanovených podmínek. Lze se důvodně domnívat ţe případný prodej takto získaného stavebního pozemku by byl realizován za značně vysoké ceny od 5 000,- Kč/m2 výše. V ostatních částech města jsou k dispozici stavebně připravené pozemky (zasíťované, s přístupovými komunikacemi) v následujících lokalitách určených pro výstavbu rodinných domů: - „Na Číně“, „Na Kopečku“, kde se realizované ceny pohybují v úrovni 1 200,- Kč/m2

80

- v průmyslové zóně „Za nádraţím“ se pozemky určené pro průmyslovou výstavbu pohybují v rozmezí 500,- až 800,- Kč/m2. Pozemky v okolí Třeboně (katastrální území spadající pod obec Třeboň) se pozemky určené pro výstavbu rodinných domů pohybují v rozmezí od 800,- do 1 100,- Kč/m2. Byty: Ve městě i nadále přetrvává celkový převis poptávky nad nabídkou bytů. Tato skutečnost má samozřejmě podstatný vliv na cenu bytů. Tato zvýšená poptávka je pravděpodobně z části způsobena i tím, ţe část bytů – jejichţ vlastníci mnohdy nejsou trvalými obyvateli Třeboně je pronajímána jako ubytovací zařízení pro lázeňské hosty. Ze shora uvedených důvodů jsou ceny za byty srovnatelné s cenami bytů v některých lokalitách Českých Budějovic. Většinou se na trhu obchodují byty v panelových bytových domech postavených v letech 1975 – 1989. Byty v bytových domech postavených z cihelných materiálů se obchodují minimálně (ceny v Kč). Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

650 000 - 900 000 800 000 - 950 000 900 000 - 1 300 000 1 250 000 - 1 800 000

Rodinné domy: Poptávka po starších rodinných domech je výrazně vyšší neţ nabídka těchto nemovitostí. Realizované ceny se pohybují – v závislosti na lokalitě – od 3 000 000,- do 5 500 000,Kč/m2. Větší zájem je rodinné domy postavené mezi válkami (1920 – 1940), které stojí v lokalitě „Stará vilovka“ ve vzdálenosti cca 500 m od centra obce. Další lokality s rodinnými domy postavenými po roce 1960 jsou „Daskabát“, „Na Kopečku“ a „Na Číně“. Rovněţ v obcí spadajících pod Třeboň byly postaveny rodinné domy. A to buď jako nové po roce 1950 a nebo přestavbou bývalých zemědělských usedlostí. Po roce 1990 bylo postaveno poměrně mnoho nových rodinných domů v lokalitách „U francouzů“, v místní části Břilice, Branná a ve Staré a Nové Hlíně. Objekty individuální rekreace: Tyto objekty lze rozdělit z hlediska trhu na tři samostatné segmenty: - zahrádkářské chaty - rekreační chaty - rekreační chalupy a rekreační domky Zahrádkářské chaty se vyskytují na trhu poměrně málo. Realizované ceny jsou v rozmezí od 300 000,- do 650 000,- Kč. V městě Třeboň jsou lokalizovány prakticky do jediné lokality mezi historickým centrem a „Kopečkem“ na „Mokrých lukách“. Toto území je z hlediska nemovitostí značně problematické – jedná se o zátopovou oblast. Rekreační chaty, rekreační chalupy a rekreační domky se na území města nevyskytují. Bytové domy: Zatím se bytové domy jako celek na území města neobchodovaly. Byly však prodány jednotlivé byty do osobního vlastnictví.

81

Administrativní objekty: Objekty tohoto typu nemovitostí se v nabídce na trhu v podstatě zatím nevyskytly. Jedná se spíše o trh s pronájmy jednotlivých prostor. Průmyslové objekty: V nabídce se objevilo několik skladových a výrobních hal (např. bývalý Otavan). Vzhledem k celkovému útlumu průmyslové výroby je spíše přebytek nabídky nad poptávkou. Obchodují se spíše menší objekty jednotlivých drobných provozoven (prodejny, drobné řemeslné dílny, autoopravny apod.). Tyto objekty se prodávají do 5 000 000,- Kč. NÁJMY Byty: Doposud není trh s nájmy ve městě tak rozvinutý jako např. Jindřichově Hradci nebo Českých Budějovicích. Přesto však jiţ po zrušení regulace nájmů pomalu dochází k pronájmům bytů. Tyto pronájmy se mohou rozdělit na dva typy: - dlouhodobý pronájem bytů, kde se ceny nájmu pohybují takto (ceny jsou bez poplatků za energie a sluţby a jsou v Kč/měsíc): Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

4 500 - 6 000 5 000 - 7 500 5 500 - 8 500 6 000 - 10 000

- krátkodobé pronájmy se pohybují v rozmezí od 250,- do 400,- Kč/noc/lůžko. Zde se jedná o pronájmy pro lázeňské hosty, turisty apod. Provozní prostory: Po počátečním převisu poptávky po nabídce v současné době převaţuje nabídka nad poptávkou (ceny jsou Kč/m2/měsíc) Centrum města Širší okolí

25 – 40 15 – 30

Kanceláře: V poslední době je zřetelný převis nabídky nad poptávkou. Lze předpokládat, ţe s rozvojem internetového obchodování bude tento typ pronájmu ještě klesat. Jistou výjimkou můţe být potřeba mít tzv. „dobrou adresu“ pro advokátní kanceláře, ordinace lékařů, obchodní organizace apod. (ceny jsou Kč/m2/měsíc) Centrum města Širší okolí

40 - 60 25 - 45

Průmyslové objekty: Vzhledem k útlumu průmyslové výroby ve městě je nabídka pronájmu průmyslových objektů relativně vysoká. V podstatě je větší část původních výrobních prostor vyuţívána k pronájmům jako sklady nebo sklady a prodejny v jednom. Tyto typy pronájmů se v centru města nevyskytují – pronajímají se pouze objekty na okraji města (ceny jsou Kč/m2/měsíc). Širší okolí

10 - 25 82

3.3.2 Zbývající města Dalším segmentem trhu s nemovitostmi jsou zbývající města Třeboňska: Lomnice nad Luţnicí, Suchdol nad Luţnicí, České Velenice a městys Chlum u Třeboně. Pozemky: Obecně zde platí to samé jak bylo uvedeno u Třeboně. V centrech se téměř volné stavební pozemky nevyskytují, města mají zpracovány územní plány pro svůj další rozvoj, mají připravené zasíťované pozemky pro stavbu rodinných domů a v Českých Velenicích je jiţ provozována průmyslová zóna, vybudovaná ve spolupráci s Rakouskem (ceny jsou Kč/m2). Pro stavební pozemky platí následující ceny: Lomnice nad Luţnicí Suchdol nad Luţnicí Chlum u Třeboně České Velenice

400 - 800 450 - 900 350 - 700 500 - 1 000

Byty: Tak jako u Třeboně se na trh dostaly byty aţ po privatizaci bytového fondu měst. Před touto dobou se v podstatě s byty neobchodovalo (ceny v Kč). 1+1 2+1 3+1 4+1

Lomnice nad Luţ. 350 000 - 500 000 400 000 - 550 000 450 000 - 600 000 500 000 - 750 000

Suchdol nad Luţ. 400 000 - 550 000 450 000 - 600 000 500 000 - 650 000 600 000 - 850 000

Chlum u Třeboně 350 000 - 550 000 400 000 - 600 000 450 000 - 600 000 500 000 - 750 000

České Velenice 450 000 - 650 000 550 000 - 700 000 600 000 - 750 000 650 000 - 950 000

Rodinné domy: Ve městech a jejich nejbliţším okolí je mírný převis nabídky nad poptávkou. Rodinné domy se zde obchodují v rozmezí od 1 000 000,- Kč do 4 500 000,- Kč. Samozřejmě záleţí na lokalitě, stáří a technickém stavu nemovitosti. Při spodní hranici jsou obchodovány rodinné domy dále od center měst, potřebující značné finanční náklady na uvedení do uţivatelného stavu, s poměrně malým pozemkem. Při horní hranici jsou obchodovány domy ve středu měst, po rekonstrukci nebo modernizaci, mnohdy s prostory umoţňující další krátkodobý pronájem (turisté, letní hosté) nebo mají i nebytové prostory (obchody). Objekty individuální rekreace: - zahrádkářské chaty se zde obchodují minimálně. Pokud jsou jiţ obchodovány pak se realizovaná cena pohybuje v rozmezí od 150 000,- Kč do 500 000,- Kč. - rekreační chaty se zde nevyskytují - rekreační chalupy a rekreační domky se v těchto městech prodávají za obdobné ceny jako rodinné domy, tzn. 1 000 000,- Kč do 4 500 000,- Kč. Bytové domy: Zatím se bytové domy jako celek na území měst neobchodovaly. Byly však prodány jednotlivé byty z majetku obcí do osobního vlastnictví.

83

Administrativní objekty: Objekty tohoto typu nemovitostí se v nabídce na trhu v podstatě zatím nevyskytly. Jedná se spíše o trh s pronájmy jednotlivých prostor. Průmyslové objekty: V nabídce se objevilo několik skladových a výrobních hal (např. areál Skláren v Chlumu u Třeboně, Dřevařské závody Suchdol nad Luţnicí apod.). Vzhledem k celkovému útlumu průmyslové výroby je spíše přebytek nabídky nad poptávkou. Obchodují se spíše menší objekty jednotlivých drobných provozoven (prodejny, drobné řemeslné dílny, autoopravny apod.). Tyto objekty se prodávají do 5 000 000,- Kč. NÁJMY Byty: Doposud není trh s nájmy ve městě tak rozvinutý jako např. Jindřichově Hradci nebo Českých Budějovicích. Přesto však jiţ po zrušení deregulace dochází k pronájmů bytů. Tyto pronájmy se mohou rozdělit na dva typy: - dlouhodobý pronájem bytů, kde se ceny nájmu pohybují takto (ceny jsou bez poplatků za energie a sluţby, ceny jsou Kč/měsíc): 1+1 2+1 3+1 4+1

Lomnice nad Luţ. 2 500 – 3 000 3 000 – 3 500 3 500 – 4 500 3 500 – 5 000

Suchdol nad Luţ. 3 000 – 4 500 3 500 – 5 500 4 000 – 6 000 4 000 – 7 500

Chlum u Třeboně 2 500 – 3 000 3 000 – 3 500 3 500 – 4 500 3 500 – 5 000

České Velenice 3 000 – 4 500 3 500 – 5 500 4 000 – 6 000 4 000 – 7 500

- krátkodobé pronájmy se pohybují v rozmezí od 350,- do 450,- Kč/noc/lůžko. Zde se jedná o pronájmy pro letní hosty, turisty apod. Nebytové prostory: Jedná se pronájmy pro drobné obchody, kanceláře a drobné provozovny ţivnostníků. I zde po počátečním převisu poptávky nad nabídkou se začíná pomalu trh srovnávat a nabídka začíná být v rovnováze s poptávkou (ceny v Kč/m2/měsíc). Lomnice nad Luţ. 15 - 30

Suchdol nad Luţnicí 15 - 35

Chlum u Třeboně 10 - 15

České Velenice 15 - 35

Průmyslové objekty: Vzhledem ke značnému útlumu průmyslové výroby ve městech je nabídka pronájmu průmyslových objektů relativně vysoká. V podstatě je větší část pronajatých původních výrobních prostor vyuţívána jako sklady nebo sklady a prodejny v jednom. Tyto typy pronájmů se v centrech měst nevyskytují – pronajímají se pouze objekty na okraji města (ceny v Kč/m2/měsíc). Širší okolí

10 - 20

84

3.3.3 Venkovské obce Poslední segment trhu s nemovitostmi na Třeboňsku. Obecně je moţné konstatovat, ţe aktivnější je prodej v blízkosti Třeboně a dalších měst Třeboňska. Čím dále je lokalita od těchto lokalit, tím je trh menší a dosahované ceny jsou niţší. Pozemky: - stavební pozemky: prodejní ceny těchto pozemků, které jsou mnohdy pouze částečně zasíťované se pohybují v rozmezí od 150 ,- Kč do 550,- Kč/m2. - zemědělské pozemky: 1) v blízkosti obcí a v územním plánu vedené jako zastavitelné se prodávají v cenách od 50,- Kč do 250 ,- Kč/m2 2) nezastavitelné pozemky v cenách od 8 ,- Kč do 30,- Kč/m2. Byty: Většinou se jedná o byty v bytových domech postavených bývalým Statním statkem Třeboň, armádou nebo zaniklými průmyslovými podniky. Realizované ceny jsou následující (ceny v Kč). Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

250 000 - 400 000 300 000 - 450 000 400 000 - 550 000 450 000 - 600 000

Rodinné domy: Starší rodinné domy charakteru venkovských chalup nebo bývalých zemědělských usedlostí se prodávají v cenách nad 800 000,- Kč. Pokud jsou po celkové rekonstrukci, v dobrém stavebně technické stavu pak v cenách od 1 500 000,- Kč. Moderní rodinné domy se solidním technickým standardem vnitřního vybavení pak v cenách od 1 750 000,- Kč. Objekty individuální rekreace: - zahrádkářské chaty se zde v podstatě nevyskytují - rekreační chaty se zde objevují v rekreačních lokalitách především u rekreačních rybníků (Dvořiště, Podřezaný, Krvavý apod.). Jedná se objekty postavené převáţně v letech 1960 – 1975, mnohde na výtopě rybníků – zde hrozí moţnost zatopení. Tyto objekty se prodávají v závislosti na lokalitě, dopravní dostupnosti, technickém stavu, vybavení a velikosti pozemku od 350 000,- Kč do 900 000,- Kč. - rekreační chalupy a rekreační domky (viz rodinné domy výše) Ostatní objekty: Jedná se nabídky značně různorodých objektů – od bývalých zemědělských stájí, seníků, kravínů apod. přes drobné provozovny ţivnostníků, autodílny, stráţní domky u tratě aţ po bývalé tvrze a kostelíky. Většina těchto objektů se prodává ve veřejných draţbách – často za zlomek ceny stanovené dle oceňovacího předpisu (vyhlášky). NÁJMY V tomto segmentu trhu s nemovitostmi se prakticky nevyskytují – s jedinou výjimkou a to jsou krátkodobé pronájmy rekreačních objektů pro turisty nebo letní hosty. Tyto nájmy se pohybují rozmezí od 250,- do 400,- Kč/noc/lůžko. 85

Dále se občas objeví pronájem bývalého zemědělského seníku nebo ocelokolny pro skladové účely.

3.4 Celkový marketingový výhled Převis poptávky nad nabídkou jiţ nějakou dobu ceny nemovitostí ovlivňuje a i nadále ovlivňovat bude. Před počátkem ekonomické a finanční krize bylo rozestavěno velké mnoţství bytových jednotek, pro které pak v době krize nebyli kupci. Bude jistě ještě nějakou dobu trvat, neţ se realitní trh od těchto nemovitostí „vyčistí“. Podmiňujícím faktorem potom bude, jak se podaří vrátit důvěru na stranu kupujících, která byla v době krize provázené zvýšením nejistoty poněkud ztracena. Jistou výjimkou z tohoto stavu je situace v městě Třeboň, kde je stále poměrně velká poptávka po rezidenčních nemovitostech převaţující nad nabídkou. Situace nápadně připomíná „realitní bublinu“. Je podle mého názoru pouze otázkou času kdy tato „bublina“ praskne. Podmiňujícím faktorem potom bude, jak se podaří vrátit důvěru na stranu kupujících, která byla v době krize provázené zvýšením nejistoty poněkud ztracena. Poptávku můţe ovlivnit především navrácení sebedůvěry kupujícím. Poroste-li ekonomika, firmy budou přijímat, pokud se zmenší počet apokalyptických zpráv uveřejňovaných v mediích, pokud se zajistí daňová stabilita – týkající se především vlastnického bydlení, pak se zcela jistě (i kdyţ s jistým zpoţděním) vzpamatuje také realitní trh. Mírně pozitivně můţe realitní trh ovlivnit i avízované zvýšení DPH. Kupující se budou jistě snaţit realizovat plánované investice do nemovitostí ještě za niţší sazbu DPH. Plánované zvýšení DPH z ceny rezidenčních nemovitostí tyto ceny mírně zvýší, ale lze předpokládat, ţe to nebude o celou část zvýšení. Developerské firmy budou muset jistou část zvýšené DPH pohltit samy. Dalším problémem je velký rozdíl mezi kapacitami stavebních firem a reálnou poptávkou. Tento rozpor stlačuje celkem podstatně ceny nově zahajovaných staveb směrem dolů. Trh hledá novou dlouhodobě udrţitelnou absorpční úroveň. A to i díky tomu, ţe kulminace silných ročníků je jiţ za námi. Přílohy: 1) Mapa okresu Jindřichův Hradec 2) Mapa Třeboňska

Třeboň, červen 2011

Vítězslav Pantl

86

1) Mapa okresu Jindřichův Hradec

2) Mapa Třeboňska

87

Seznam použité literatury 1) BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVĚNKOVÁ, Vítězslava : Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání, Praha : LINDE 2007, ISBN 978-807201-679-2 2) KOKOŠKA Jiří, Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů I. díl, Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, 1. dotisk 1. vydání, 2010, ISBN 978-80245-1572-4, Skripta 3) KOKOŠKA Jiří, Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů II. díl, Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, 1. dotisk 1. vydání, 2010, ISBN 978-80245-1572-5, Skripta 4) ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: Bankovní institut, 2007, Skripta 5) Úplné znění, číslo 815 – OCEŇOVÁNÍ, zákon a vyhláška o oceňování majetku, podle stavu k 1.1. 2011, Ostrava: Nakladatelství Sagit a.s., 2011, ISBN 978-80-7208-828-7

88