1994 Sb. s komentářem

Svaz českých a moravských bytových družstev

Vzor smlouvy o převodu jednotky („B“) vymezené podle zákona 72/1994 Sb. s komentářem

SMLOUVA O PŘEVODU [DRUŽSTEVNÍHO BYTU / NEBYTOVÉHO PROSTORU] [A POZEMKU] DO VLASTNICTVÍ ČLENA DRUŽSTVA Bytové družstvo: ……………………………………… se sídlem: ……………………………………… IČ: ……………………………………… zapsáno ve veřejném rejstříku vedeném ……………………………., v oddíle Dr …………….. (dále jen „převádějící“) na straně jedné a Člen družstva (jméno a příjmení): ……………………………………… datum narození: ……………………………………… r.č.: ……………………………………… bytem: ……………………………………… manželka, společný člen (jméno a příjmení): ……………………………………… datum narození: ……………………………………… r.č.: ……………………………………… bytem: ……………………………………… (dále jen „nabyvatel“) na straně druhé uzavírají v souladu s ustanovením § 3063 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) tuto smlouvu o převodu vlastnického práva k jednotce v domě s byty a nebytovými prostory, v němž bylo nabyto vlastnického práva alespoň k jedné jednotce podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění účinném do 31.12.2013 (zákon o vlastnictví bytů, dále jen „BytZ“), tuto smlouvu o úplatném převodu [bytové / nebytové jednotky] (dále jen „jednotka“) [a pozemku] do vlastnictví nabyvatele v souladu s ustanovením § 6 a související BytZ: Komentář: Tento vzor je připraven pro převody jednotek, které byly vymezeny podle BytZ. (Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě bylo vloženo do katastru nemovitostí do konce r. 2013) a zároveň jsou to jednotky vzniklé v jiných domech než v domech vystavěných s pomocí státu v družstevní bytové výstavbě (DBV). Tento vzor se použije např. na převody jednotek ve vlastnictví družstev vzniklých za účelem koupě domu – tzv. „privatizační družstva“. Vzor je připraven speciálně pro převody družstevních bytů do vlastnictví člena družstva. Po určitých úpravách je možné ho využít i pro převody jednotek mezi jinými osobami. Pro převody jednotek vzniklých v DBV využijte jiný vzor SČMBD o převodu jednotky – označený jako vzor „A“. Podle přechodného ustanovení NOZ existuje po účinnosti NOZ dvojí pojetí jednotek, což znamená, že vlastnické právo k jednotkám vymezeným podle dosavadních předpisů (BytZ) má i nadále vznikat podle dosavadních předpisů, tj. podle BytZ (§ 3063 NOZ). Z toho důvodu bude zřejmě při převodech těchto „starých“ jednotek nutné dodržet také náležitosti smlouvy o převodu jednotky uvedené v § 6 BytZ. 30. 6. 2014

verze 1

1



Smlouvu je nutné přizpůsobit individuální situaci. Pozornost věnujte zejména modrému textu, který, stejně jako u našich předchozích vzorů, upozorňuje na možnost výběru z více možností nebo na text smlouvy, který může být vypuštěn. Každé převádějící bytové družstvo by si proto na základě tohoto vzoru, který obsahuje více různých alternativ, mělo připravit individuální vzor vhodný pro konkrétní situaci dotyčného družstva. Údaje týkající se popisu bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, vybavení, určení společných částí domu, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo jiných práv, práva a závazky týkající se domu přecházející z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky, jakož i půdorys (schémata) všech podlaží, jsou povinnými náležitostmi smlouvy, pouze pokud jde o první převod jednotky. U druhého a dalšího převodu jednotky tyto náležitosti smlouva obsahovat nemusí, jestliže nedošlo k podstatné změně v charakteru jednotky (§ 6 odst. 3 BytZ).

I. Označení nemovitostí a převáděné jednotky 1.

Převádějící je alternativa č. 1: vlastníkem nemovité věci: domu č.p. ……………………, č. orientační ………………….…………………………, pro který bylo vydáno povolení k trvalému užívání č.j. …………………., které vydal: ……………………………… dne: ………………………………………., který je součástí pozemku, zastavěná plocha č. parc. ……………………, o výměře: ……………………. alternativa č. 2: budovy: Číslo popisné Číslo orientační …………………….. …………………….. …………………….. …………………….. …………………….. …………………….. pro kterou bylo vydáno povolení k trvalému užívání č.j. …………………., které vydal: ……………………………… dne: ………………………………………. postavené na pozemku jiného vlastníka, parc. č. ……………….. (pozemek zapsán na listu vlastnictví č. ………………), zapsané na listu vlastnictví ………………, vše pro obec: ……………………………….. katastrální území: ………………………………………………………………………. zapsáno Katastrálním úřadem pro ……………., Katastrální pracoviště ………….. (dále také jen „budova“ a „pozemek“).

2.

Prohlášením vlastníka podle § 4 BytZ byly v budově vymezeny jednotky. Prohlášení bylo vloženo do katastru nemovitostí dne …………….pod č.j. ………………….

30. 6. 2014

verze 1

2

Vzor smlouvy o převodu jednotky („B“)


3.

vymezené podle zákona 72/1994 Sb. s komentářem

V domě ke dni uzavření této smlouvy alternativa č. 1: vzniklo společenství vlastníků v souladu s § 9 odst. 3 BytZ dne ……………… Společenství vlastníků [bylo / nebylo] zapsáno do rejstříku společenství. alternativa č. 2: vzniklo společenství vlastníků v souladu s § 1204 NOZ dne ……………… zápisem do veřejného rejstříku. alternativa č. 3: nevzniklo společenství vlastníků.

Komentář: k odst. 1: Alternativa č. 1 se použije v situacích, kdy došlo ke splynutí domu i pozemku, neboť mají stejného vlastníka. Alternativa č. 2 se použije, pokud je dům postaven na pozemku jiného vlastníka. Nemovitosti je vždy nutné popsat způsobem uvedeným pro konkrétní nemovitosti v katastru nemovitostí. V současné době se setkáváme s tím, že katastrální úřady evidují bytové domy jak „postaru“, tj. budovy odděleně od pozemků, tak „ponovu“ tj. budovy jako součást nemovité věci - pozemku. k odst. 3: Ve smlouvě je vhodné uvést, zda v domě vzniklo SVJ ze zákona podle dosavadních předpisů, nebo po 1.1.2014 rozhodnutím vlastníků a zápisem do rejstříku, nebo SVJ dosud nevzniklo.

II. Předmět převodu 1.

Předmětem převodu podle této smlouvy je bytová jednotka č. ……………., v ……… podlaží budovy uvedené v čl. I. této smlouvy. 1.1

Byt se skládá z: kuchyně …………….m2, pokoje …………….m2, koupelny …………….m2, WC …………….m2, komory …………….m2, předsíně …………….m2 a sklepu (místnosti) ……..m2. [S bytem jsou užívány tyto společné části domu: balkon o ploše …..m2 sklepní kóje o ploše …..m2].

30. 6. 2014

verze 1

3


2.


1.2

Celková výměra podlahové plochy bytu je …..m2, přičemž v této výměře je v souladu s ustanovením § 2 písm. i) BytZ zahrnuta plocha všech místností.

1.3

Vybavení bytu: kuchyňská linka ……ks, sporák ….. ks, vana ….ks, WC mísa s nádrží … ks, míchací baterie … ks a umyvadlo … ks.

1.4

Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, elektroinstalace, odpady apod.) včetně uzavíracích ventilů. Součástí bytu není stoupací vedení ani rozvody ústředního topení včetně topných těles a zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo a podružné vodoměry.

1.5

Předmět převodu vlastnictví je ohraničen a) vstupními dveřmi do bytu a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep, komora) včetně zárubně, b) hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a elektrickými pojistkami pro byt (jističe), c) vnitřními plochami stěnových plášťů a vnitřních stavebních konstrukcí, které ohraničují jednotku.

Předmětem převodu je dále spoluvlastnický podíl v rozsahu …………….. / …………. id., stanovený v poměru velikosti podlahové plochy převáděné jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek domě: 2.1

na společných částech domu, které jsou popsány v části III. této smlouvy;

[2.2

na pozemku popsaném v čl. I. této smlouvy.]

Komentář: Popis bytu nebo nebytového prostoru, příslušenství, podlahová plocha a popis vybavení bude odpovídat konkrétnímu bytu nebo nebytovému prostoru a zejména pak obsahu prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě (v podstatě se do této smlouvy přepisují části prohlášení vlastníka). Popis jednotky uvedený v této části smlouvy odpovídá bytové jednotce. Převádí-li se jednotka nebytová, bude třeba uvést popis nebytového prostoru, podlahovou plochu nebytového prostoru podle § 2 písm. j) BytZ, a dále příslušenství a vybavení nebytového prostoru. Podíl na pozemku se musí s jednotkou převádět v případě, kdy bude převodce vlastníkem tohoto podílu (k tomu viz také čl. IV. smlouvy).

30. 6. 2014

verze 1

4



III. Společné části domu Společnými částmi domu jsou: a) společné konstrukční části: základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, průčelí, vchody, schodiště, chodby, střecha, okna, terasy, balkony a lodžie, domovní dveře, vodovodní, kanalizační, elektrické, plynovodní přípojky apod. (i jsou-li umístěny mimo dům), b) společné prostory a jejich vybavení: prostory pro ukládání kol a kočárků, prádelny, sušárny, žehlírny, listovní schránky, stanoviště pro odvoz odpadků, zařízení pro čištění a klepání koberců, úklidové komory, c) společná technická zařízení: domovní, zdravotně technická zařízení, hlavní rozvody plynu, vody a kanalizace, domovní elektroinstalace, hromosvody, větrání (odsávání), společné televizní antény, výtahy, ústřední vytápění, rozvody ústředního vytápění včetně topných těles napojených na rozvody ústředního vytápění a zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo, domovní a bytová měřidla dodávaných médií včetně podružných vodoměrů, strojovna výtahu. Komentář: Opět se jedná o informace, které bude obsahovat pouze první smlouva o převodu jednotky (viz § 6 odst. 3 BytZ) a které budou odpovídat obsahu prohlášení vlastníka.

IV. Práva k pozemku 1.

Pozemek alternativa č. 1: (podíl na tomto pozemku spojený s jednotkou) je ve vlastnictví převádějícího a převádí se na nabyvatele touto smlouvou (čl. II., odst. 2.2 této smlouvy). alternativa č. 2: je ve vlastnictví ……………... Právo vlastníka jednotky spoluužívat pozemek vyplývá [ze smlouvy o úpravě práv k pozemkům ze dne …………. / z věcného břemene vzniklého na základě § 21 odst. 5 BytZ].

2.

Spoluvlastnický podíl k pozemku (právo užívání pozemku) je odvozen od vlastnictví jednotky a nemůže být samostatným předmětem převodu na jinou osobu.

Komentář: k odst. 1: Alternativa č. 1 se použije, pokud je příslušný podíl na pozemku převáděný společně s jednotkou ve vlastnictví převádějícího. Alternativa č. 2 se použije, pokud je pozemek ve vlastnictví jiné osoby. V takovém případě by mělo právo vlastníků jednotek spoluužívat pozemek vyplývat ze smlouvy uzavřené s vlastníkem pozemku. Pokud byly jednotky v domě na pozemku cizího vlastníka vymezeny do 31.12.2000 a nedošlo zároveň do tohoto termínu k dohodě s vlastníkem pozemku, vzniklo dnem 1.1.2001 ve prospěch vlastníků jednotek věcné břemeno 30. 6. 2014

verze 1

5



k pozemku ze zákona (§ 21 odst. 5 ZByt), a to za náhradu. Toto zákonné věcné břemeno se netýká jednotek vymezených v domě po 1.1.2001.

V. Kupní cena 1. Cena jednotky včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu podle čl. II odst. 2.1 této smlouvy činí ……… Kč. Na úhradu ceny se nabyvateli započítává jeho další členský vklad k převáděné jednotce ve výši ….. Kč, který převodem jednotky zaniká. [K úhradě zbývá částka ….. Kč, kterou je nabyvatel povinen uhradit převádějícímu nejpozději ke dni podpisu této smlouvy.] . 2. Cena spoluvlastnického podílu na pozemku podle čl. II odst. 2.2 této smlouvy činí ……… Kč. Na úhradu ceny se nabyvateli započítává jeho další členský vklad k převáděnému pozemku ve výši ….. Kč, který tímto zaniká. [K úhradě zbývá částka ….. Kč, kterou je nabyvatel povinen uhradit převádějícímu nejpozději ke dni podpisu této smlouvy. Potvrzení o úhradě je přílohou č. [2] této smlouvy.] Komentář: V případě, kdy bezúplatný převod jednotky ani spoluvlastnického podílu na pozemku neukládá zákon, doporučujeme převod úplatný, a to za cenu odpovídající účetní hodnotě převáděných nemovitých věcí (zpravidla pořizovací cena jednotky a příslušného podílu na pozemku). Po započítání dalších členských vkladů na její úhradu již nebude nabyvatel nic doplácet. Je-li převádějícím družstvo plátce DPH, je vhodné kupní cenu navýšit o náklady spojené s převodem (zejména vypracování prohlášení a smlouvy o převodu); nabyvatel uhradí rozdíl mezi započteným členským vkladem a touto cenou. Pokud by byly uvedené náklady hrazeny odděleně – poplatkem za převod, muselo by z této platby odvést družstvo DPH. Pokud by družstvo realizovalo převod bezúplatně, ovlivnilo by to výsledek hospodaření (ztráta) a navíc by vlastníkovi zůstal v družstvu pořizovací další členský vklad k jednotce a pozemku.

VI. Práva a závazky přecházející na nabyvatele

1.

1.

alternativa č. 1: [Dnem nabytí vlastnictví přecházejí z převádějícího jako dosavadního vlastníka budovy na nabyvatele následující práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku: a) …………………. vyplývající ze smlouvy ………………. a b) …………………. vyplývající ze ……………….] alternativa č. 2: [Na nabyvatele nepřechází dnem nabytí vlastnictví podle této smlouvy z převádějícího jako dosavadního vlastníka budovy žádná práva a závazky týkající se domu nebo jeho společných částí, ani žádná jiná práva k pozemku než práva uvedená v této smlouvě.]

30. 6. 2014

verze 1

6



Komentář: Alternativa č. 1 se použije v případech, kdy na nabyvatele přechází určitá práva a závazky spojená s domem nebo jeho společnými částmi nebo práva spojená s pozemkem. Bude se jednat zejména o zástavní práva a věcná břemena (tj. věcná práva – viz § 20 odst. 3 BytZ), případně také jiná než věcná práva (mají-li jiné osoby než vlastníci jednotek např. právo užívání k prostorám v domě – kotelny, výměníkové stanice apod. – viz § 13 odst. 6 BytZ). Tato práva a závazky jsou uvedena rovněž v prohlášení vlastníka budovy. Alternativa č. 2 se použije v případech, kdy žádné třetí osoby nemají výše uvedená práva k domu nebo jeho společným částem, ani původní vlastník budovy obdobným způsobem nevyužívá dům jiného vlastníka (jeho společné části), ani neexistují jiná práva k pozemku než práva uvedená v čl. IV., odst. 1 této smlouvy.

VII. Finanční vypořádání 1.

[Nabyvatel uhradil převádějícímu na jeho účet nesplacenou část úvěru poskytnutého převádějícímu bankou v částce ………Kč na opravy a stavební úpravy domu, připadající na převáděnou jednotku.]

2.

Nabyvatel se zavazuje uhradit převádějícímu: a) dluh na nájemném a úhradách za plnění poskytovaná s užíváním bytu s příslušenstvím ve výši …………,- Kč, a to v termínu do ……………., b) vnitrodružstevní půjčku poskytnutou na opravy a stavební úpravy domu připadající na převáděnou jednotku ve výši …………….,- Kč, a to v termínu do ………, c) …………………………

3.

Nesplní-li nabyvatel své závazky uvedené v odstavci 2 tohoto článku smlouvy do ………………, zakládá tato skutečnost možnost jednostranného odstoupení od smlouvy ze strany převádějícího.

4.

Nevyčerpané prostředky z dlouhodobé zálohy určené na financování oprav a technického zhodnocení domu a jednotky, připadající na převáděnou jednotku, převede převádějící na účet [společenství vlastníků pro účely příspěvků na správu domu a pozemku / na účet nabyvatele] č.ú. ………………………. do ………………………...

5.

Převádějící dokládá nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku, kterou je [Bytové družstvo ………….. / Společenství vlastníků ……………..], jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, případně že takové dluhy nejsou. Potvrzení je přílohou č. [3] této smlouvy.

Komentář: Povinnost družstva vypořádat s nabyvatelem jednotky, resp. se společenstvím vlastníků zůstatek nevyčerpaných prostředků z nájemného určených na opravy a technické zhodnocení nevyplývá ze zákona. Je-li zdrojem těchto prostředků dlouhodobá záloha – závazek družstva, je možné je bez daňových dopadů na družstvo i nabyvatele vypořádat: se souhlasem nabyvatele a tento závazek a příslušné prostředky převést na SVJ nebo závazek 30. 6. 2014

verze 1

7



vypořádat přímo s nabyvatelem. Potvrzení uvedené v odstavci 5 není sice nutné ve smlouvě zmiňovat, má být však při převodech jednotek podle § 1186 NOZ nabyvateli předkládáno.

VIII. Zajišťování správy, provozu a oprav společných částí domu 1.

Pravidla pro přispívání vlastníků jednotek na náklady spojené se správou, provozem, opravami, údržbou a investicemi ve společných částech domu a pravidla pro správu společných částí domu jsou součástí [prohlášení vlastníka / stanov Společenství ………..]. Nabyvatel k těmto pravidlům přistupuje.

2.

Podrobnosti o správě, provozu a opravách společných částí domu stanovuje/í [smlouva o správě domu / stanovy, vnitřní předpisy a rozhodnutí orgánů Společenství ………..].

3.

Nabyvatel bere na vědomí, že správcem domu je [převádějící / …………].

Komentář: Pravidla pro přispívání na správu domu a pozemku budou součástí prohlášení tam, kde společenství dosud nevzniklo, nebo budou součástí stanov v domech, kde společenství již vzniklo (uvede se název společenství). Podrobnosti týkající se správy jsou upraveny buď ve smlouvě o správě domu (kde společenství dosud nevzniklo) nebo ve stanovách společenství a jeho vnitřních předpisech a usneseních shromáždění vlastníků, příp. statutárního orgánu SVJ.

IX. Závěrečná ustanovení 1.

Nabyvatel prohlašuje, že je mu znám stav předmětu převodu a v tomto stavu jej také bez připomínek přejímá.

2.

[Nabyvatel je členem bytového družstva a nájemcem předmětného bytu, na jehož pořízení se on sám nebo jeho právní předchůdce podílel prací nebo majetkovou účastí ve smyslu ustanovení § 1188 odst. 1 NOZ].

3.

Účastníci smlouvy žádají, aby byl u Katastrálního úřadu pro ………………, katastrální pracoviště ………… proveden zápis změny vlastnického práva k předmětu převodu. Práva z této smlouvy vznikají vkladem do katastru nemovitostí s účinky ke dni, kdy bude návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu.

4.

Tato smlouva se vyhotovuje ve 3 stejnopisech, z nichž každá smluvní strana obdrží po jednom a zbývající stejnopis bude použit pro účely řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

5.

Veškeré změny nebo doplňky k této smlouvě mohou být prováděny jen písemnou formou.

30. 6. 2014

verze 1

8



6.

Smluvní strany si smlouvu přečetly a s jejím obsahem souhlasí. Potvrzují, že si mezi sebou ujednaly všechny náležitosti, které považují za nezbytné pro uzavření této smlouvy. Na důkaz toho připojují ke smlouvě své podpisy.

7.

Náklady na výmaz zástavního práva banky k převáděné jednotce nese nabyvatel.

8.

Součástí této smlouvy jsou následující přílohy: Příloha č. 1: [Půdorys všech podlaží / Schemata všech podlaží] určující polohu jednotek s údaji o podlahových plochách jednotek Příloha č. 2: Potvrzení převodce o úhradě kupní ceny Příloha č. 3: Potvrzení o dluzích přecházejících na nabyvatele

Komentář: k odst. 2: Je-li nájemcem člen družstva, lze jednotku převést jen do vlastnictví tohoto člena (§ 1188 odst. 1 NOZ). Jestliže bude převodcem jiná osoba než bytové družstvo, má nájemce bytu předkupní právo při jejím prvním převodu podle § 1187 odst. 1 NOZ. k odst. 3: Listina, na jejímž základě se provádí v katastru nemovitostí zápis, se katastrálnímu úřadu nově předkládá již jen v jednom vyhotovení. k odst. 6: Výmaz zástavního práva je nově zpoplatněn správním poplatkem ve výši 1.000,- Kč, výmaz zástavních práv lze však navrhnout i hromadně pro více jednotek jedním podáním (v tomto případě podléhá hromadné podání jednomu správnímu poplatku).

V .................... dne …………

V …………………….. dne ……………

převádějící:

nabyvatel:

……………………………….. předseda člen představenstva

……………………………….. člen – nájemce (v případě společného členství oba manželé)

Komentář: Ověření podpisů: Podpisy na listině musí být úředně ověřené nebo musí být u katastrálního úřadu založen podpisový vzor jednající osoby. Zánik členství: Při převodu jednotky na člena družstva v případech podle této smlouvy (nejedná se o převody jednotek podle § 24 BytZ, tj. o převody jednotek v domech pořízených v DBV), nezaniká členství v družstvu. Členství v družstvu v souvislosti s převodem jednotky zanikne, jestliže se na tom družstvo s nabyvatelem jednotky dohodnou. Dohoda o ukončení členství v družstvu může být obsažena i v této smlouvě o převodu jednotky.

30. 6. 2014

verze 1

9



vypracováno: SČMBD: Mgr. Kateřina Horáková (legislativně-právní odd.) a Ing. Lenka Haráková (ekonomické odd.) © Svaz českých a moravských bytových družstev Tento vzor je určen členům SČMBD a dalším osobám, které za poskytnutí vzoru uhradily SČMBD příslušnou úplatu, k jejich vlastnímu použití. Pro tyto účely jsou uvedené osoby oprávněny zasahovat do textu bez omezení podle svých potřeb a uvážení. Jiné užití tohoto vzoru, zejména jeho poskytnutí dalším osobám, není dovoleno. V případě porušení tohoto omezení budou uplatňována autorská práva, včetně nároku na náhradu škody a na vydání bezdůvodného obohacení.

30. 6. 2014

verze 1

10

1994 Sb. s komentářem

Recommend Documents