Zpráva vedoucího technického útvaru Okresního stavebního bytového družstva Teplice přednesená pro jednání Shromáždění delegátů dne
19. listopadu 2009
Petr Kofer
TU SD 19. listopad 2009
1 z celkem 8
Zpráva technického úseku pro podzimní zasedání SD OSBD Teplice roku 2009 1) Postup celkových rekonstrukcí našich panelových domů. V letošním roce byly dokončeny komplexní rekonstrukce našich objektů v Teplicích a Krupce. V Teplicích se jedná o dům Rovná 250 – 254, 265 a 266, který byl zrenovován nákladem téměř 55 mil. Kč a o dům Pražská 3009 – 3011, který byl opraven nákladem 26 mil. Kč.
V Krupce se jednalo o objekt Dukelských hrdinů 289 – 293 za 43 mil. Kč …
TU SD 19. listopad 2009
2 z celkem 8
… a o dům Dukelských hrdinů 287 a 288 za 19 mil. Kč.
Pro tyto rekonstruce byl poprvé použit zcela nový typ lodžiového zábradlí, které je z robustního hliníkového profilu ošetřeného vypalovanou práškovou barvou. Na výplně je použito bezpečnostní sklo po celé ploše zábradlí. Použitý materiál a technologie ukotvení zábradlí jsou zárukou dlouhodobé životnosti tohoto konstručního prvku, a to bez jakékoliv údržby.
TU SD 19. listopad 2009
3 z celkem 8
Výše uvedené rekonstrukce byly v historii tohoto družstva zatím nejobsáhlejší v množství výměny jedotlivých prvků. Prostavěnost ve výši 142 mil. v časovém úseku 11 měsíců byla rovněž rekordní a proto kontrola prací na stavbách vyžadovala větší pozornost technického úseku než v letech předchozích. Na každé z těchto staveb proběhlo v režii technického úseku 37 kontrolních dnů za účasti autora projektu, dodavatelů a za občasného dohledu bankou najatého experta. Takto vysokou investici, prováděnou za plného provozu domu provázela řada každodenních technických problémů a provozních omezení, které naši technici průběžně řešili, a za což jim patří můj dík. Chtěl bych touto cestou poděkovat a také všem lidem, kteří byli výstavbou omezeni v užívání svého bytu a museli téměř rok poslouchat nekonečné vrtání a bouchání, za to že to vydrželi, a jsem přesvědčen, že se dnes s námi shodnou na tom, že výsledek za ty drobné útrapy stál. 2) Výtahy Jak jsem Vás již na minulé SD v roce 2008 informoval, byly ve smyslu výběrového řízení podepsány smlouvy o dílo a zahájena výměna výtahů. V současné době již fungují nové výtahy ve třech lokalitách. V Teplicích 19 ks, Krupce 7 ks a dva v Duchcově. V současné době se dokončují rozvody datové sítě, která umožní elektronické spojení mezi výtahy a družstvem, a tím umožní i použití aplikací na přístupová práva pro naše uživatele bytů. Tento systém si ještě vyžádá hodně příprav, ale předpokládáme, že už začátkem roku 2010 bychom zahájili tento provoz v některém z našich domů. V uvádění do provozu budeme určitě preferovat ty domy, kde je znám zvýšený pohyb cizích osob a s tím související potíže.
Výtahy Vaněrka s.r.o.
TU SD 19. listopad 2009
Krupka, Dukelských hrdinů 289
4 z celkem 8
3) „Zelená úsporám“ pro panelové domy. Od září tohoto roku se ministerstva životního prostředí a pro místní rozvoj dohodly na způsobu, jak jak uvolnit čerpání těchto prostředků také pro panelové domy. V současné době bychom mohli čerpat státní podporu ze třech dotačních titulů. Nově ze Zelené úsporám, Panel a De minimis, které už tu několik let fungují a z obou systémů jsme ji čerpali. Jak se dají využít jednotlivé dotační programy je poměrně složité vysvětlit a je lépe, v případě Vašeho zájmu, tomuto tématu věnovat samostatný technicko-ekonomický seminář. Jde o poměrně obsáhlé téma, kde v některých věcech ještě nemají ani ministerští úředníci shodný názor. Přesto, že to asi není předmětem výroční zprávy pokusím se princip použití dotací popsat hodně zjednodušeně. Jde o to, že dotace se mohou kombinovat, ale lze je použít pouze na stavební části, kterým přísluší. Nelze tedy krýt část úrokové míry poskytnutého úvěru z dotace Panel na zatelení pláště budovy a zárověň na toto zateplení použít dotaci ze zelené úsporám. Investor musí před podáním žádosti dobře zvážit, jakou kombinaci dotačních titulů nastaví, a která pro něj bude mít největší přínos. V každém případě jde díky zelené dotaci dosáhnout až 20% úspory z celkých rozpočtových nákladů. Vždy tu však zůstává základní podmínka abychom požadované úspory dosáhli. Žádné stavební práce nesmí být zahájeny dřív, než je žádost schválena a musí jít vždy o komplexní rekonstrukci najednou. Nelze postupovat po nějakých etapách. Proč zateplujeme, si prohlédněte na následujících obrázcích z infra fotoaparátu.
Jedná se o náš zděný objekt v Zabrušanech. Je snímán povrch fasády při venkovní teplotě –5°C (tmavě modrá barva). Jsou zde krásně patrné tepelné mosty. Nezateplené ztužující věnce, ostění a nadpraží oken se blíží k jasně žluté, tedy teplotě +9°C. Za povšimnutí stojí za-
TU SD 19. listopad 2009
5 z celkem 8
sklení okna s koeficientem prostupu tepla 1,1. Nové okno funguje v deklarovaných hodnotách, ale i na dalších snímcích jsou jasně patrné tepelné mosty. Právě po těchto mostech cestuje v závislosti na užívání bytu teplota velikosti 0°C (tzv. rosný bod) a ve chvíli, kdy venkovním teplotám přestaneme čelit vytápěním, přesune se tato nula na vnitřní stranu obvodové stěny a vlhkost v místnosti se na ní začne srážet a měnit v kapičky vody. Ty jsou pak základní podmínkou pro tvorbu plísní.
4) Jak budou pokračovat další rekonstrukce? Vzhledem k potížím se získáváním úvěrů, které nás provázejí celý letošní rok, není zatím jasné, kdy budou pokračovat komplexní rekonstrukce na dalších objektech. Osobně jsem přesvědčen, že se nám podaří zahájit další rekonstrukce již v létě 2010. Zahájili bychom regenerací domů Prosetická 238 – 241, 261 – 264 za 65 mil. Kč souběžně s objetkty Karolíny Světlé 556 – 561 za 38 mil. Kč, Na Konečné 202 – 207 za 45 mil. Kč a Krajní 267 – 271 za 32 mil. Kč. V další etapě budou následovat, Na Konečné 196 – 201 (43 mil.Kč), Pražská 2996, 2997, 3000 – 3005 (59 mil. Kč), Prosetická 235 – 235 ( 17 mil. Kč) a Pražská 2986 – 2988 ( 21 mil. Kč). Na všechny výše uvedené stavby máme zpracované dokumentace a pravomocné stavební povolení. Cílem technického úseku bylo zpracovat technicky i administrativně co nejvíce staveb a podat žádosti o vydání stavebního povolení do 1.5.2009. V České republice platí od května letošního roku úpravy stavebních legislativních předpisů ČSN 73 0810 a ČSN 73 0802, které ukládají povinnost používat požární pásy u zateplovacích systémů z hořlavých materiálů a rekonstrukce domů samozřejmě zdražují. ( V sousedním Polsku a na Slovensku se tyto normy nepodařilo prosadit.) Součástí všech výše jmenovaných rekonstrukcí bude také nově kompletní rekonstrukce rozvodů elektro ve společných prostorách domu, včetně osvětlení na pohybové senzory.
TU SD 19. listopad 2009
6 z celkem 8
5) Závazná pravidla. V souvislosti se vzrůstajícími životními náklady vznikají stále častěji dohady a spory s uživateli o to, co je hrazeno z rezervního fondu, a co je hrazeno uživatelem bytu. V současné době existující závazná pravidla pro hospodaření s rezervním fondem obsahují dvě části. V první je výčet prací, které jsou plně hrazeny z rezervního fondu, a druhá obsahuje položky, které hradí uživatel. Bohužel se již několikrát stalo, a stále více stává, že uživatelé nárokují úhrady za položky, které nejsou obsaženy ani v jedné ze dvou částí. Je to zcela pochopitelné, protože dům se skládá z tolika konstručních prvků, že by bylo nepřehledné je všechny specifikovat a určitě by se nikomu dokonale nepovedlo. Proto technický úsek jiné pojetí závazných pravidel pro hospodaření s rezervním fondem. Pro jednudušší pochopení i jednoznačný právní výklad jsme navrhli pouze jeden soupis prací. Jedná se pouze o položky, které budou hrazeny z rezervního fondu domu. Ostatní položky, které v tomto seznamu obsaženy nejsou, budou plně hrazeny uživatelem. Představenstvo OSBD Teplice tato pravidla schválilo na svém zasedání 22.října 2009 a jsou platná od 1.listopadu 2009 v následujícím znění: Opravy hrazené ze společných prostředků 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.
plášť objektu – panely, zdi, fasáda apod. střecha komíny v celé délce, jejich čistění, frézování a vložkování, včetně odtahu od topidla hromosvody balkony a lodžie, vč. zábradlí, izolace podlah, povrchové úpravy podlah výtahy schodišťové konstrukce včetně zábradlí nájezdy na venkovním schodišti pro kočárky, invalidní vozíky apod. rozvody společného vytápění včetně radiátorů , odvzdušňovacích ventilků a ovládacích ventilů v bytě, mimo poškození vinou uživatele domovní plynovod včetně uzávěru před plynoměrem až po uzávěry před jednotlivými spotřebiči stoupačky a rozvody teplé a studené vody včetně hlavních uzavíracích ventilů v bytě rozvody elektřiny a osvětlení ve společných prostorách přípojky elektřiny do bytu až k bytovým jističům (bez jističů) zvonkové rozvody a rozvody domácích. telefonů včetně venkovního zvonkového tabla zařízení a údržba společných prostor konstrukce oken, zasklení (pokud k rozbití tabule došlo rozlomením křídla okna), nátěr, venkovní parapety udržovací nátěry a malby společných prostor a konstrukcí zasklení společných prostor (okna, dveře, portály apod.) obklady, dlažby, příp. jiná podlahová krytina ve společných prostorách odpadové potrubí od přípojky v bytě až po napojení na veřejný řad požární vodovody, suchovody, hydrantové skříně vč. výbavy a hasící přístroje kontroly a odstraňování porevizních závad ve společných prostorách společná zařízení jako septiky, studny a ostatní technické vybavení, pokud je ve správě družstva společná technická zařízení spojená s regulačním systémem rozvodů ústředního vytápění odstraňování plísní, které byly způsobeny vadami panelové výstavby
TU SD 19. listopad 2009
7 z celkem 8
26. listovní schránky 27. škody vzniklé poškozením, statickou poruchou nebo vadou spol. technického zařízení, za které uživatel neodpovídá Pokud bude zjištěn viník poškození jakéhokoliv společného zařízení, bude po něm požadována úplná náhrada škody. Dlužníkům na nájemném nebudou poskytovány žádné servisní služby.
Petr Kofer vedoucí technického úseku OSBD Teplice
TU SD 19. listopad 2009
8 z celkem 8
