183

Znalecký posudek č. 14/11/183 O ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 551 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 277 - bydlení, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 314, pro k.ú. Vítkovice, obec Ostrava, okres Ostrava-město.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: [email protected] www.ozkbest.cz

Posudek obsahuje 18 stran a 21 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 24. 11. 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/11/183

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 22. 8. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 00968/06-204, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 551 o výměře 617 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 277, bydlení, stojící na pozemku parc. č. 551 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Ostrava, katastrální území Vítkovice, okres Ostrava-město, na listu vlastnictví č. 314. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. 551 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 277 bydlení, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 314, pro k.ú. Vítkovice, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Rodinný dům je situovaný na adrese ul. Erbenova č.p. 277/58, Vítkovice, 703 00 Ostrava. Rodinný dům se nachází v zastavěné části obce Vítkovice, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní. Dle informací ČSÚ má město Ostrava 297 421 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Ostrava nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 16. 11. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníků a povinné, paní Moniky Korcové. Povinná, paní Monika Korcová neumožnila kompletní prohlídku oceňovaných nemovitých věcí, neumožnila prohlídku nebytových prostor situovaných I. nadzemním podlaží stavby vlevo (pohled z přístupové chodby).

4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 00968/06-204, ze dne 22. 8. 2014. - Výpis z katastru nemovitostí č. 314, vyhotovený objednavatelem dne 26. 9. 2014. - Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne 16. 11. 2014. - Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 16. 11. 2014.

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Ostrava Vítkovice (714071)

List vlastnictví číslo: Vlastník:

314

Korcová Monika Erbenova 277/58, Vítkovice, 70300 Ostrava

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, ze smíšeného zdiva, sedlová střecha je kryta standardní krytinou. Stavba je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří stavby je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení vlastníka 114 roků. Vytápění stavby je ústřední pomocí plynového kotle (proveden 3x). V roce 1997 byly nově provedeny rozvody elektra, vody, plynového vedení a hloubkové kanalizace. Dále v roce 1997 bylo kompletně rekonstruováno II. nadzemní podlaží stavby v podobě bytového prostoru „č.1“ s dispozičním uspořádáním 4+1. V průběhu celkové životnosti stavba dále procházela běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v poslední době zanedbána. Při místním šetření bylo zjištěno, že stavba k datu ocenění tohoto znaleckého posudku není trvale obydlena. Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako mírně zhoršený. Údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako podprůměrnou. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení stavby: I. podzemní podlaží - schodiště (2x), sklepní prostory I. nadzemní podlaží - chodba, schodiště, nebytové prostory (nebyla umožněna prohlídka), nebytové prostory (místnost (3x), komora), nebytové prostory (místnost 2x)) Mezipatro (mezi I. NP a II. NP) - schodiště, šatna, koupelna II. nadzemní podlaží - bytový prostor „č.1“ - schodiště, chodba, kuchyně, koupelna, WC, obytný pokoj (4x), komora (3x) - bytová jednotka „č.2“ - chodba, kuchyně, sociální zázemí (koupelna, WC), obytný pokoj (3x)

stránka č. 3


- bytová jednotka „č.3“ - chodba, kuchyně, koupelna, WC, obytný pokoj (2x) Parkování je možné v průjezdu stavby a na veřejné komunikaci před stavbou. Pozemek je situován v rovinném terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1201/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Statutární město Ostrava, Prokešovo náměstí 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava. Stavba je napojena na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Na stavbu, při její horní, levé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přístřešek. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (přístupový chodník betonový, venkovní schody betonové, dvorní trakt ze zámkové dlažby a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 277 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 314 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 277 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 314 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 277 - bydlení – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,112 Podlaží: Název I. PP I. NP II. NP Součet:

Výška 2,40 m 4,05 m 4,45 m

10,90 m

Zastavěná plocha 15,85×10,50+7,99×10,50+3,80×3,80+5,9 0×16,70 = 19,85×10,50+3,65×3,05+7,99×10,50+3,8 0×3,80+5,90×16,70+1,20×3,90 = 19,85×10,50+3,65×3,05+7,99×10,50+3,8 0×3,80+5,90×16,70+1,20×3,90+7,80× 3,05 =

363,29 m2 421,10 m2 444,89 m2 1 229,28 m2

stránka č. 5


Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 15,85×10,50×2,40+7,99×10,50×2,40+3,80×3,80×2,40+ 5,90×16,70×2,40 Vrchní stavba 19,85×10,50×8,50+3,65×3,05×5,99+7,99×10,50×8,50+ 3,80×3,80×8,50+5,90×16,70×8,50+1,20×3,90×8,80+7,8 0×3,05×1,00 Zastřešení 19,85×10,50×3,70×0,5+3,65×3,05×1,00×0,5+7,99×10,5 0×3,70×0,5+3,80×3,80×3,70×0,5+5,90×16,70×3,70×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

=

871,90 m3

=

3 576,62 m3

= =

755,35 m3 5 203,87 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené 4,30 % 2. Zdivo – smíšené 24,30 % 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem, rákos, 9,30 % sádrokartonové 4. Střecha – vaznicová sedlová 4,20 % 5. Krytina 3,00 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 6,40 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 3,30 % 9. Vnější obklady 0,40 % 10. Vnitřní obklady – keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC) - 2,40 % vše 3x 11. Schody – betonové s povrchem Teraco, betonové, dřevěné (na 3,90 % půdu) 12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových a do dřevěných zárubní 3,40 % 13. Okna – dřevěná zdvojená, dřevěná kastlová 5,30 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, dřevěné, keramická 2,30 % dlažba, PVC, textilní krytiny 15. Podlahy ostatních místností – betonové, PVC, textilní krytiny 1,40 % 16. Vytápění – ústřední pomocí plynového kotle (3x) 4,20 % 17. Elektroinstalace – 240/400V 4,00 % 18. Bleskosvod 0,50 % 19. Rozvod vody – studená i teplá 2,80 % 20. Zdroj teplé vody – plynový kotel (současně pro vytápění) 1,60 % 21. Instalace plynu – je provedena 0,50 % 22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 2,90 % 23. Vybavení kuchyně – kuchyňská linka (2x), dřez (2x), digestoř 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo (4x), sprchový kout (4x) 5,00 % 25. Záchod – splachovací WC (3x) 0,40 % 26. Ostatní 3,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 4,30 % 2. Zdivo –0,54 × 24,30 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,50 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

1,0000 – – – –

0,0232 0,1312 0,0040 0,0050 stránka č. 6


26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– 0,0300 = 0,8066

Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8066 Polohový koeficient K5: × 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1120 3 884,07 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 5 203,87 m3 × 3 884,07 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní opotřebení: 114 / (114 + 36) × 100 = 76,000 % 76,000 % × 4,30 % × 0,46 / 0,8066 2. Zdivo – podstandardní opotřebení: 114 / (114 + 36) × 100 = 76,000 % 76,000 % × 24,30 % × 0,46 / 0,8066 3. Stropy – standardní opotřebení: 114 / (114 + 36) × 100 = 76,000 % 76,000 % × 9,30 % / 0,8066 4. Střecha – standardní opotřebení: 114 / (114 + 36) × 100 = 76,000 % 76,000 % × 4,20 % / 0,8066 5. Krytina – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 3,00 % / 0,8066 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 40 / (40 + 40) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 0,70 % / 0,8066 7. Vnitřní omítky – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 6,40 % / 0,8066 8. Fasádní omítky – standardní opotřebení: 50 / (50 + 10) × 100 = 83,333 % 83,333 % × 3,30 % / 0,8066 10. Vnitřní obklady – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 2,40 % / 0,8066 11. Schody – standardní opotřebení: 114 / (114 + 36) × 100 = 76,000 % 76,000 % × 3,90 % / 0,8066 12. Dveře – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 3,40 % / 0,8066 13. Okna – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 5,30 % / 0,8066 14. Podlahy obytných místností – standardní

+

=

20 212 195,35 Kč

1,864 %

+ 10,532 %

+

8,763 %

+

3,957 %

+

2,789 %

+

0,434 %

+

5,951 %

+

3,409 %

+

1,984 %

+

3,675 %

+

3,161 %

+

4,928 %

stránka č. 7


opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 2,30 % / 0,8066 15. Podlahy ostatních místností – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 1,40 % / 0,8066 16. Vytápění – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 4,20 % / 0,8066 17. Elektroinstalace – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 4,00 % / 0,8066 19. Rozvod vody – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 2,80 % / 0,8066 20. Zdroj teplé vody – standardní opotřebení: 30 / (30 + 10) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 1,60 % / 0,8066 21. Instalace plynu – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 0,50 % / 0,8066 22. Kanalizace – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 2,90 % / 0,8066 23. Vybavení kuchyně – standardní opotřebení: 25 / (25 + 5) × 100 = 83,333 % 83,333 % × 0,50 % / 0,8066 24. Vnitřní vybavení – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 5,00 % / 0,8066 25. Záchod – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 0,40 % / 0,8066 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 20 212 195,35 Kč × 72,308 % Cena po odečtení opotřebení:

+

2,139 %

+

1,302 %

+

3,124 %

+

2,975 %

+

2,083 %

+

1,488 %

+

0,372 %

+

2,397 %

+

0,517 %

+

4,133 %

+ 0,331 % = 72,308 % – =

14 615 034,21 Kč 5 597 161,14 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi –0,03 0,00 0,00 0,00

1,00

stránka č. 8


4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,970 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska II. Výhodná – možnost komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 –0,01 0,00 –0,02 0,04 –0,40 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 0,630 i=2

Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

Stavba č.p. 277 - bydlení – určená cena:

5 597 161,14 Kč 0,611 3 419 865,46 Kč 3 419 865,46 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 314 – § 2 § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 551 zastavěná plocha a 617 950,– nádvoří Pozemky na LV číslo 314 – určená cena:

Cena [Kč] 586 150,– 586 150,– Kč

stránka č. 9


c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Koperníkova, Zábřeh-Ostrava, okres Ostrava-město Jedná se o rodinný dům o vnitřní dispozici 6+2 s terasou a pozemkem o výměře 700 m 2. Dům je samostatně stojící, zděný vhodný k bydlení i ke komerčním účelům (sídlo firmy). Objekt je v zachovalém stavu (střecha 8 let, nová zateplená fasáda). V přízemi bytová jednotka o dispozici 1+1, koupelna a WC, v I. nadzemním podlaží se nachází dva obytné pokoje a koupelna a ve II. nadzemním podlaží je byt o dispozici 3+1 po kompletní rekonstrukci s plastovými okny. Dům je podsklepený. Dům je napojen na obecní kanalizaci, vodovod, elektroinstalaci, vytápění plynem nebo tuhými palivy. Na pozemku se nachází plechová garáž a dílna. U objektu je udržovaná zahrada. Umístění domu v klidné lokalitě se zelení a přitom s veškerou občanskou vybaveností. V místě také dobrá dopravní dostupnost. Nabídková CENA: 2 449 000,- Kč

stránka č. 10


2) RD ul. Kořenského, Vítkovice-Ostrava, okres Ostrava-město Objekt se nachází v atraktivní vilové čtvrti poblíž ulice Ruská v Ostravě. V domě se nacházejí dvě samostatné bytové jednotky, které jsou přístupné ze společného schodiště. V podkroví se navíc nacházejí dvě obytné místnosti. Dům je podsklepený. Na pozemku se nachází garáž. Dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, nicméně dílčí rekonstrukce vyžaduje. Obytná plocha objektu činí v I. nadzemním podlaží 86,13 m2, v II. nadzemním podlaží 86,13 m2, v obytném podkroví 41,47 m2. Zahrada u domu o výměře 665 m2. Jedná se o klidné místo. V místě je dobrá dopravní dostupnost, 100 metrů od domu se nachází gymnázium. Nabídková CENA: 2 500 000,- Kč 3) RD Vítkovice-Ostrava, okres Ostrava-město Jedná se o samostatně stojící dvougenerační rodinný dům o vnitřní velikosti 2x 2+1 se zahradou. Objekt je podsklepený, cihlový s plastovými okny a sedlovou střechou krytou šindeli. Zastavěná plocha činí 93 m2, obytná je cca 160 m2. Dům prošel v roce 2006 částečnou rekonstrukcí, mimo jiné okna, střecha a rozvody. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, toaleta a komora. V patře je chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta a komora. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. Vytápění je společné pro oba bytové prostory, voda a elektřina je samostatně. K domu náleží udržovaná zahrada s dřevinami o rozloze 251 m2. Pozemky jsou oploceny. Objekt slouží k trvalému bydlení, ale je zde také možnost komerčního využití. V blízkosti domu se nachází kompletní občanská vybavenost. Nabídková CENA: 2 699 000,- Kč 4) RD ul. Vrázova, Vítkovice-Ostrava, okres Ostrava-město Jedná se o patrovou vilu o vnitřní velikosti 4+2, se zahradou o celkové výměře 607 m2. Dům je vytápěn ústředním topením pomocí plynového kotle a kotle na tuhá paliva - topení po rekonstrukci z roku 1991. V přízemí domu se nachází samostatná bytová jednotka se vstupem z centrálního schodiště. V této bytové jednotce je vstupní chodba se samostatným WC, dále obývací pokoj, ložnice, koupelna s jídelnou, komora a koupelna s vanou. V patře se nachází další samostatná bytová jednotka se vstupní chodbou, samostatnou toaletou, obývacím pokojem a ložnicí, dále je zde kuchyně a koupelna s vanou a komora. Z centrálního schodiště je vstup do podkroví, kde je možné vybudovat další obytné pokoje. Dům je podsklepený, suchý, rozvody elektřiny v mědi, ohřev vody zajišťuje plynový průtokový ohřívač vody. U domu je zahrada se samostatně stojící zděnou garáží a venkovním posezení. Objekt je v udržovaném a dobrém stavu. Objekt je možno využít pro bydlení, pro komerční využití nebo jako sídlo firmy. Nabídková CENA: 2 950 000,- Kč 5) RD ul. Bratrská, Zábřeh-Ostrava, okres Ostrava Jedná se o zděný, dvougenerační rodinný dům, který je situován v klidné části města. Dispozičně je dům řešen jako 2x 3+1, o obytné ploše 190 m2. Objekt je podsklepený, rekonstruovaný v roce 2009 (koupelny v obou patrech, kotel, komíny, rekonstrukce horního bytu). Objekt je vytápěný kotlem na tuhá paliva i plynovým kotlem. Oba byty mají samostatný vchod, možnost pronájmu jednoho patra nebo využití jako sídlo firmy a bydlení. V přízemí jsou tři samostatné pokoje, kuchyň, koupelna, toaleta, vstupní hala, v patře je obývací pokoj, ložnice s dětským koutkem, dětský pokoj, koupelna a toaleta. Součástí je dvougaráž pod domem, zahrada o výměře 600 m2 s grilem, pískovištěm pro děti, ohniště, ovocné stromy. Jedná se o klidné, bezpečné místo s ideální dostupností na MHD, do nákupních center. V blízkosti také škola a školka. Nabídková CENA: 3 200 000,- Kč

stránka č. 11


Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Koperníkova, Zábřeh-Ostrava, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 449 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 2 332 380,95 Kč Váha (V): 1,0 2) RD ul. Kořenského, Vítkovice-Ostrava, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 2 380 952,38 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Vítkovice-Ostrava, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 699 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 0,95 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 2 705 764,41 Kč Váha (V): 1,0 4) RD ul. Vrázova, Vítkovice-Ostrava, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 950 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 2 809 523,81 Kč Váha (V): 1,0 5) RD ul. Bratrská, Zábřeh-Ostrava, okres Ostrava Výchozí cena (VC): 3 200 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek

stránka č. 12


Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 2 902 494,33 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstrukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

2 332 380,95 Kč 2 626 223,18 Kč 2 902 494,33 Kč

× =

2 625 000,– Kč 1,00 celek 2 625 000,– Kč 2 625 000,– Kč

stránka č. 13


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 14


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost statutárního města Ostravy - dopravní dostupnost města Ostravy je zajištěna pomocí vlakové, autobusové dopravy a MHD - stavba je napojena na kompletní IS - možnost rozšíření prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - v okolí jsou sociálně nepřizpůsobiví občané - údržba a stavebně-technický stav nemovitých věcí na horší úrovni - omezený počet potencionálních klientů - nebyla umožněna kompletní vnitřní prohlídka - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech nižší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nízké úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu omezená nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za hůře obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými, se Zástavními právy soudcovskými a se Zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč

0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcná břemena Ostatní movité věci

3 419 870,– Kč 586 150,– Kč 4 006 020,– Kč 2 625 000,– Kč 0,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 2 625 000,– Kč Cena slovy: dvamilionyšestsetdvacetpěttisíc Kč

stránka č. 15


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 24. 11. 2014

................................................................. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 16


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/11/183 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 17


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 18

Fotodokumentace

stránka č. 1

stránka č. 2

stránka č. 3

stránka č. 4

stránka č. 5

Erbenova 277/58, Ostrava Erbenova 277/58 703 00 OstravaVítkovice Vítkovice okres Ostravaměsto Firmy na této adrese: Velmantrade.cz Velman trade, s.r.o.

g GPS 49.8096808N, 18.2655100E

`

Erbenova 277/58, Ostrava Erbenova 277/58 703 00 OstravaVítkovice Vítkovice okres Ostravaměsto Firmy na této adrese: Velmantrade.cz Velman trade, s.r.o.

g GPS 49.8096808N, 18.2655100E

`

183

Recommend Documents