Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
1/18
Complex 208 Facts
Middenniveau renovatie met minimale middelen
Bouwjaar
1960
Architect
Architecten- en ingenieursbureau Vermeer en Van Herwaarden
Locatie
Rotterdam, Lombardijen Petrarcastraat, Pirandellostraat, Leopardistraat, Goldonistraat, Lorcastraat en Cervantestraat
Aantal woningen
320 drie- en vierkamerwoningen
Aantal gebouwen
12 flats met 3 of 4 portieken
Bouwsysteem
1e verdiepingsvloer: kwaaitaalvloer overige verdiepingsvloeren en dak: cusvellervloer dragende wanden: kalkzandsteen blokken, in het werk gestort beton en metselwerk
Complex 208 is de verzamelnaam voor 12 portiekflats met sociale huurwoningen van corporatie Havensteder in Rotterdam Lombardijen. De flats zijn in 1962 volgens een hybride bouwmethode gebouwd (Kwaaitalvloer; Cusvellervloeren, wanden uit kalkzandsteenblokken, in het werk gestort beton en metselwerk). In 1996 wordt het complex voor het eerst verbeterd. De bewoners kunnen zelf uit een aantal pakketten kiezen, zoals dubbel glas, extra radiatoren bij een moederhaard en vernieuwde badkamers. De woningen verschillen hierdoor nogal van elkaar. Omwille van een systematische uitvoering is bij de huidige middenniveau renovatie doorgaans naar één renovatieniveau toegewerkt. In 2010 staan de flats opnieuw boven aan de lijst om gerenoveerd te worden. Er zijn grootse plannen: gedeeltelijk hoogniveau renovatie en gedeeltelijk sloop en nieuwbouw. Eind 2012 wordt duidelijk dat die plannen financieel niet haalbaar zijn. Voor veel bewoners is dit slecht nieuws, omdat zij ondertussen op een verhuisvergoeding van €5.000,- rekenen. Bovendien raakt hun geduld op, omdat zij al langere tijd in een ondermaatse portiekflat wonen. Het vertrouwen in een spoedige verbetering neemt af.
Eerdere renovatie
1996
Renovatie
2013 -2014
Opdrachtgever
Havensteder
Architect
HP architecten
Aannemer
Dura Heijma
Verlenging exploitatie
25 jaar
Energielabel
label E/F > label C
Toestand renovatie
bewoond of in logeerwoning, ruim aantal logeerwoningen binnen project beschikbaar
Planning
12 dagen per woning, twee strangencusveller vloer
Ingrepen
• • • • • •
Door de toenemende bewonersonrust en de media aandacht hiervoor voelt Havensteder zich genoodzaakt in korte tijd een nieuw plan met de insteek ‘verbeteronderhoud’ te ontwikkelen. Het gaat met name om bouwtechnische verbeteringen als het vernieuwen van de installaties, badkamers, toilet en keuken. Het energielabel moet van E/F naar minimaal C worden verbeterd. De ramen worden vervangen. De investering van de renovatie wordt voor een termijn van minimaal 25 jaar gedaan. Deze renovatie kan het beste gekenmerkt worden als een minimale middenniveau renovatie met architectonische zorg. De meeste ingrepen zijn technisch noodzakelijk, maar dan met architectonische zorg ingepast. Er is nauwelijks sprake van een surplus budget om de architectuur van het complex op te krikken.
http://www.joostdevree.nl/bouwkunde2/cus
vernieuwing installaties vernieuwing badkamer, toilet en keuken
Isoleren vloeren
Laat uw (tussen)vloeren isoleren Bespaar energie, meer wooncomfort!
vervanging kozijnen vernieuwing portieken en trappenhuizen aanpak gevels verplaatsing deur badkamer
www.isoprofs.nl/vloer-isoleren
cusveller vloer Ook wel: cusveller ribvloer. Cusveller vloeren zijn ribbenvloeren van prefab betonliggers opgev met wapening en gestort beton. Deze vloeren kwamen bijvoorbeeld voor in woningen die betrekkelijk kort na de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd, tot ca. 1965 waarschijnlijk. "Cusveller vloeren zijn ribbenvloeren opgebouwd uit prefab ongewapend hollith-bimsbetonblok met een klein eigengewicht (1140 kg/m3) en (voor die tijd) een gunstige geluidsisolatie. Naar gelang de overspanning en de toelaatbare spanning hebben de normale blokken een hoogte 15 en 18 cm, een lijfbreedte van 13 cm, een lijflengte van 45 respectievelijk 55 cm, en in de lengterichting een rug van 5 cm. De blokken werden nauw aansluitend gelegd op een houten bekisting, zodanig dat tussen de rijen blokken in de lengterichting de hoofdwapening en in dwarsrichting de verdeelwapening werd aangebracht. Deze sleuven hebben een T-vormige doors door de smalle ruggen op de blokken. De wapeningsstaven werden gelegd op betonnen steunblo (afstandhouders)." kwaaitaalvloerDe blokken werden met de open zijde tegen elkaar gelegd waardoor de holle ruimten tijdens het storten dus niet vollopen met beton. principe
ondersteuning "wapening"
detailtekening dwarsrichting
"De plaats van de lichtpunten werden vooraf op de bekisting afgetekend. Na het leggen van de blokken werd de vloer rondom het lichtpunt passend gemaakt door middel van een houten plank cusvellervloer en vervolgens na het leggen van de wapening de pvc-leidingen in de sleuven aangebracht. Ook w het mogelijk de pvc-leidingen in de afwerklaag (dekvloer) aan te brengen. Bij de buitenbalkons was het mogelijk door lagere blokken de balkonwapening door te laten lop
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
juni
Start haalbaarheidsstudie diverse scenario’s voor 12 flats
september
Keuze voor scenario sloop&nieuwbouw i.c.m. hoog niveau renovatie
februari
Start uitwerking renovatie 4 flats
juli
Fusie com.wonen & PWS tot Havensteder
oktober
Vier gevelvarianten worden doorgerekend
januari februari
LEAN-planning wordt gemaakt Conclusie: plannen alleen financieel haalbaar als bestaande gevel wordt hergebruikt
april
Project hoogwaardige renovatie wordt ‘on hold’ gezet
oktober november december
Besluit Havensteder tot verandering naar ‘verbeteronderhoud’ Start uitwerking verbeteronderhoud Presentatie nieuwe voornemens aan de bewoners
mei juni
Oplevering modelwoning 1 WABO binnen en 70% akkoordverklaringen gehaald
augustus september oktober
Oplevering modelwoning 2 Start uitvoering Start uitvoering 1e portiek
november
Afronding werkzaamheden
2015
2014
2013
2012
2011
2010
Tijdlijn complex 208
2/18
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
3/18
Organogram
bouwkosten
constructie bouwfysica
programma van eisen
communicatie
onderaannemer
beleid
aannemer
projectleider
onderaannemer
beheer
onderaannemer
bewoners begeleider
architect
gemeente Rotterdam
corporatie
kern projectteam sturend bij beslissingen
kern projectteam uitgebreid tijdens ontwerpfasen, daarna bij behoefte
Organigram Complex 208
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
4/18
Contactmomenten
Extern planteam
LEAN sessie
Extern en intern planteam gecombineerd
Havensteder Dura Vermeer hp architecten
Havensteder Dura Vermeer ketenpartners (hp architecten)
Havensteder Dura Vermeer hp architecten
Evaluatie modelwoning 1
Evaluatie modelwoning 2
Klankbordgroep bijeenkomsten
Dura Vermeer ketenpartners
Havensteder Dura Vermeer hp architecten
Klankbordgroep Havensteder Dura Vermeer hp architecten
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
5/18
Verdeling bouwkosten
portiek € 2.600 6,3 % natte groep € 9.000 21,8 % installaties € 8.900 21,5 % afwerking woningen € 900 2,3 %
balkons € 1.100 2,7 % gevels € 10.400 25,3 % entreehal € 2.200 5,4 %
asbest € 3.700 9,1 % dak & kopgevels isoleren € 1.100 2,6 %
asbest totaal met extra vrijgemaakt budget € 7.100
mutatiewoning € 1.000 2,4 % BOUWKOSTEN TOTAAL PER WONING € 41.200
COMPLEX 208
portiek € 1.200 1,8 % installaties € 14.100 21,4 % natte groep € 5.600 8,6 %
afwerking woningen € 300 0,5 %
gevels € 18.400 28,1 %
balkons € 1.800 2,8 % entreehal € 9.400 14,3 %
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
6/18
Rotterdam Alexandrium Rotterdam Airport
Rotterdam CS Rotterdam Blaak Schiedam
Rotterdam Lombardijen
Rotterdam, Lombardijen
Dantestra at
Tassopad
toh of
8
18 0-1
tra at
16 2-1 7
2-1
8
14
12
24 10 8-1
96
7
2-1
72 - 88
18 - 34 20
-53 38
20
1-1
Go l do
37 -53
56 38
19
2-1
37
-53
st r a Lo r ca
20
-36
-53 38
lw eg
8
at
19 -35
Pa s ca
-54 1-1
56
37
Pa s ca
lw eg
7
-72 19
12 flats schaal 1:2000
-35
7
-72
37
7
-72
-54 1-1
56
-54
-36
18 - 34
raa t
-35
ni s t
19
-36
N
37
-53
-35
N
-72
8
str aa t
2-1
Ce36 r v- 5a2 nt es
7
8
str aa t
1-1 56
raa t
-54
2-1
ca st
19 -35
90 - 10 Lo r6
38
7
-72
36 - 52
1-1 56
Le -53
-54
-36
nt es
38
54 - 70
raa t
78
37 -53
24
20
-36
10 8-1
ist raa op ard
-35
20
6- 1 42
8
t
-72
37
8
12
2-1
Go144 l d-o160 ni s t
7
-35
16 2-1
19
-54
19
90 - 10 6
1-1 -72
Ce r va
o1p4 ard
19 Le8-2
-54
54 - 70
32 21 6-2
38
-36
1-1 56
-36
18 0-1
tra at Pir an de llo s
-53
56 38
20
tr a at
37
rca s
20
8
-35
tr a at
2-1
rca s
19
ist raa
t
6- 1 42
-72
72 - 88
1-1 56
4- 1 60
-54
Pe t ra
38
-36
78
Pir an de llo s
20
Pe t ra
toh of
Tassopad
Ar io s
Dantestra at
96
2-1
19 8-2
14
21 6-2
32
Ar io s
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
7/18
1 1.170 +P
1 1.170 +P
8 .400 +P
8 .400 +P
5 .600 +P
5 .600 +P
2 .800 +P
2 .800 +P
P EIL = 0
P EIL = 0
2 .50 0 -P
2 .50 0 -P
hofzijde blok C
kopgevel zuid-oost blok C
1 1.170 +P
1 1.170 +P
8 .400 +P
8 .400 +P
5 .600 +P
5 .600 +P
2 .800 +P
2 .800 +P
P EIL = 0
P EIL = 0
2 .50 0 -P
2 .50 0 -P
straatzijde blok C
kopgevel noord-west blok C
1 1.170 +P
310
3570
220
2970
220
2200
220
480
1880
480
2970
220
3500
220
3500
3490
240
3490
220
2970
220
2200
220
480
1880
480
2970
220
3500
220
3500
3490
240
3490
220
2970
220
2200
220
480
1880
480
2970
220
3570
310
8 .400 +P 390
3490
1550
1540
1540
1550
1550
1540
1540
1550
1550
1540
1540
1550
3490
390
C
5500
4710
5 .600 +P
2 .800 +P
1780
B
2380
4950
P EIL = 0
2 .50 0 -P
A 380
3500 960
2920
220 220
3990
1
2970 1570
220 1750
2200
220
1940
3190
2
2970 1750
2420
3
220 1570
220
3190
4
3500
220
2920
1380
3720
3500 2920
220 220
3720
5
6
2970 1570
220
2200
1750
220
1940
3190
7
2970 1750
2420
8
220 1570
220
3190
9
3500 2920
220 1380
3720
10
3500 2920
220 220
2970 1570
3720
11
220 1750
2200
220
1940
3190
12
2970 1750
2420
13
220 1570
220
3190
14
3500 2920
380 960
3990
15
4950
16
A
eerste verdieping
4710
B
C
doorsnede AA'
1 1.170 +P
A' 310
3580
200
2980
220
2200
220
2980
200
3520
B' 200
3520
200
2980
220
2200
220
2980
200
3520
200
3520
200
2980
220
2200
220
2980
200
3580
310
8 .400 +P
C
4710
5 .600 +P
2 .800 +P 9660
B
4950
P EIL = 0
N 2 .50 0 -P
A 320
3570
200
3990
1
2980
220
3190
2
2200
220
2420
3
2980
200
3190
4
3520
200
3720
3520
200
3720
5
6
A
2980
220
2200
3190
7
220
2420
8
2980
200
3190
9
3520
200
3720
10
3520
200
3720
11
2980
220
3190
12
2200
220
2420
13
2980
200
3190
14
3570
320
3990
15
4950
16
A
B
begane grond
Bestaande situatie: aanzichten, plattegronden en doorsnedes schaal 1:500
doorsnede BB'
4710
B
C
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
1 1.170 +P
MER K 04
MER K 02
MER K 04
MER K 04
3
MER K 04s
MER K 04
MER K 02
MER K 02
MER K 04s
MER K 04
MER K 02
MER K 04s
MER K 04
3
8/18
3
MER K 04s
MER K 04
MER K 02
MER K 02
MER K 04s
MER K 04
MER K 02
MER K 04s
MER K 02
MER K 04s
MER K 04
MER K 02
MER K 04s
1 1.170 +P
MER K 04s
MER K 08
8 .400 +P
8 .400 +P
MER K 08
5 .600 +P
5 .600 +P
1A
1A
MER K 08
2 .800 +P
MER K 04
MER K 04s
MER K 02
MER K 04
MER K 04s
MER K 02
MER K 04
2 .800 +P
MER K 04s
MER K 02
MER K 08
P EIL = 0
P EIL = 0 MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07
MER K 07 1 B
1B
2 .50 0 -P
2 .50 0 -P
hofzijde blok C
1 1.170 +P
kopgevel zuid-oost blok C
3
MER K 01
4
MER K 03
MER K 03s
MER K 01s
MER K 01
3
4
MER K 03
MER K 03s
MER K 01s
MER K 01
3
4
MER K 03
MER K 03s
MER K 01s
1 1.170 +P
3
MER K 08
8 .400 +P
MER K 01
MER K 03
MER K 03s
MER K 01s
MER K 01
MER K 03
MER K 03s
MER K 01s
MER K 01
MER K 03
MER K 03s
MER K 01s
MER K 01
MER K 03
MER K 03s
MER K 01s
MER K 01
MER K 03
MER K 03s
MER K 01s
MER K 01
MER K 03
MER K 03s
MER K 01s
8 .400 +P
MER K 08
5 .600 +P
5 .600 +P
1A
1A
MER K 08
2 .800 +P
MER K 03
MER K 01
MER K 03s
MER K 01s
MER K 03
MER K 01
MER K 03s
MER K 01s
MER K 03
MER K 01
2 .800 +P
MER K 03s
MER K 01s MER K 08
P EIL = 0
P EIL = 0 MER K 07
MER K 07
MER K 06s
MER K 07
MER K 05
MER K 07
MER K 07
MER K 06s
MER K 07
MER K 05
MER K 07
MER K 07
MER K 06s
MER K 07
MER K 05
MER K 071 B
1B
2 .50 0 -P
2 .50 0 -P 2
1C
2
1C
2
1C
straatzijde blok C
kopgevel noord-west blok C
1 1.170 +P
310
3570
220
2970
220
2200
220
2970
220
3500
220
3500
220
2970
220
2200
220
2970
220
3500
220
3500
220
2970
220
2200
220
2970
220
3570
3
310
8 .400 +P 390
3490
1550
1540
480
1880
480
1540
1550
3490
240
3490
1550
1540
480
1880
480
1540
1550
3490
240
3490
1550
1540
480
1880
480
1540
1550
3490
390
C
5500
4710
5 .600 +P
2 .800 +P
1780
B
4950
P EIL = 0 1B
2380
1B
2 .50 0 -P
A 380
3500 960
2920
220 220
3990
1
2970 1570
220 1750
220
1940
3190
2
2200
1750
2420
3
2970
220 1570
3500
220
2920
3190
4
220 1380
3720
3500 2920
220 220
3720
5
6
2970 1570
220
2200
1750
1940
3190
7
220 1750
2420
8
2970
220 1570
3500
220
2920
3190
9
220 1380
3720
10
3500 2920
220 220
3720
11
2970 1570
220 1750
220
1940
3190
12
2200
1750
2420
13
2970
220 1570
3500
220
2920
3190
14
380 960
3990
15
4950
16
A
eerste verdieping
4710
B
C
doorsnede AA' 1 1.170 +P 3
A' 310
3580
200
2980
220
2200
220
2980
200
3520
B' 200
3520
200
2980
220
2200
220
2980
200
2
200
3520
200
2980
220
2200
2
220
2980
200
3580
310
8 .400 +P
4A
5 .600 +P
4A
2 .800 +P
4A
2
2
4710
C
3520
9660
B
4950
P EIL = 0
4B
N
1B
2 .50 0 -P
A 320
3570
200
3990
1
2980
220
3190
2
2200
220
2420
3
2980
200
3190
4
3520
200
3720
3520
200
3720
5
6
A
2980
220
2200
3190
7
220
2420
8
2980
200
3190
9
3520
200
3720
10
3520
200
3720
11
2980
220
3190
12
2200
220
2420
13
2980
200
3190
14
3570
320
3990
15
4950
16
A
4710
B
C
B
begane grond
Nieuwe situatie: aanzichten, plattegronden en doorsnedes schaal 1:500
doorsnede BB'
Werkzaamheden gevel 1. GEVELOPENINGEN A. alle kozijnen van de 1e, 2e, 3e en 4e verdieping worden vervangen door kunststof kozijnen met een nieuwe vlakverdeling en kleur B. de bergingsramen op de begane grond worden voorzien van een nieuw paneel aan de buitenzijde C. de garagedeuren worden vervangen 2. ENTREE A. de nieuwe entreepui wordt 0,6 meter terug geplaatst ten opzichte van de gevel B. de kunststof luifel wordt verwijderd C. vloer, plafond en wanden worden opnieuw bekleed D. het naastgelegen betonpaneel wordt opnieuw bekleed
WERKZAAMHEDEN GEVEL 1. Gevelopeningen A Kozijnen vervangen door kunststof kozijnen B Vast paneel voor bergingramen plaatsen C Vervangen garagedeuren 2. Entree A Nieuwe entreepui 0,6 m terugliggend B Kunststof luifel verwijderen C Vloer, wanden en plafond opnieuw bekleden D Naastgelegen paneel opnieuw bekleden 3. Balkons A Kozijnen vervangen door kunststof kozijnen B Hekwerken schilderen C Badkamerraam dichtzetten 4. Trappenhuis A Betonlateien afdekken met een aluminium zetstuk B Gootelementen afdekken met een aluminium zetstuk
3. BALKONS A. alle kozijnen worden vervangen door kunststof kozijnen met een nieuwe vlakverdeling en kleur B. de hekken worden behouden en opnieuw geschilderd C. de badkamerraampjes worden dichtgezet en voorzien van een paneel aan de buitenzijde 4. PUI TRAPPENHUS A. betonlateien worden afgedekt met een aluminium zetstuk B. goot-element wordt opnieuw bekleed
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam 1140
9/18
1700
1700
1140
3500
600 1200
1700
850 1140
1700 3110
720
1256
plaatselijk is de scheidingswand verwijderd
600
1036
600
1200
2010 3110
1120 720
850
1810 3110
850
2200
3247
3220 820
1800
3500
plaatselijk is de deur dicht gezet en de wasbak verplaatst plaatselijk is de scheidingswand verwijderd
720920
1200
3220 820
3247 plaatselijk is de deur dicht gezet en de wasbak verplaatst
1800
1257
3500
plaatselijk is de deur dicht gezet en de wasbak verplaatst
720
1140850
3110
1200
3220
600
3220
plaatselijk is de deur dicht gezet en de wasbak verplaatst
1800
1800
3500
1256
1257
3247
820
820
3247
2970 2970
plaatselijk is de scheidingswand verwijderd
920
2010
1120
plaatselijk is de scheidingswand verwijderd
1810
1036
2200 2970
3190
3190
2420
3720
3720
3190
5030
5030
3840
4040
3597
3720
5030
5030
3840
4040
3597
2970
3190
2420
3720
Bestaande situatie: 4- en 3-kamerwoning, schaal 1:100 glasoppervlak = 1,6 m² balkon
balkon 1
balkon wm
wm
glasoppervlak = 4,5 m²
6 7
glasoppervlak = 1,6 m²
5
balkon badkamer
balkon 1
kt
balkon badkamer
wm
kt kk
wm cv 3 kast
keuken
keuken
kk
cv
glasoppervlak = 4,5 m²
kast
4 MV
slaapkamer 2
7
toilet
MV
6 5
2
slaapkamer 2
toilet 1
kt
badkamer
badkamer
kt kk hal
cv
hal
cv 3 kast
keuken
keuken
kk
kast
4 MV
MV
slaapkamer 2
toilet
toilet
2
slaapkamer 2
1
hal hal
slaapkamer 3
woonkamer
slaapkamer 1
slaapkamer 1
woonkamer
balkon 2 glasoppervlak = 1,9 m²
Nieuwe situatie: 4- en 3-kamerwoning, schaal 1:100
glasoppervlak = 4,0 m²
slaapkamer 3
type VK
Werkzaamheden woning 1. Nieuwe voordeur in bestaand kozijn 2. woonkamer Mechanisch afzuigsysteem met afzuigpunten in woonkamer, keuken, slaapkamer 1 toilet en badkamer 3. Moederhaard en geizer of boiler worden vervangen door een CV ketel balkon 2 4. Lichtschakelaar keuken wordt naar de andere zijde van de wand verplaatst 5. Vervanging keukenblok en tegewerk 6. Verplaatsing deur keuken-badkamer (optioneel) 7. Wanneer de deur tussen slaapkamer en badkamer nog niet in 1996 dicht is gezet, wordt dit gedaan (optioneel)
slaapkamer 1
type DT
type VT
type DT type VT
woonkamer
WERKZAAMHEDEN WONING
1. Nieuwe voordeur nieuw 2. Mechanische ventilatie Werkzaamheden woning 3. Moederhaard en geizer vervangen door CV glasoppervlak = 1,6 m² 1. Nieuwe voordeur in bestaand kozijn 4.2. Lichtschakelaar verplaatst Mechanisch afzuigsysteem metkeuken afzuigpunten in woonkamer, keuken, toilet en badkamer 3. Moederhaard en geizer of boiler worden vervangen door een CV ketel 5.4. Keukenblok Lichtschakelaar keuken en wordttegelwerk naar de andere zijde vervangen van de wand verplaatst Vervanging keukenblok en tegewerk 6.5.6. Deur keuken-badkamer verplaatst (optie) Verplaatsing deur keuken-badkamer (optioneel) 7. Wanneer de deur tussen slaapkamer en badkamer nog niet in 1996 dicht is gezet, wordt dit gedaan (optioneel) 7. Deur badkamer-slaapkamer dichtgezet (optie)
glasoppervlak = 1,9 m²
balkon wm glasoppervlak = 4,5 m²
glasoppervlak = 4,0 m²
type DK
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
10/18
straatgevel bestaand
straatgevel nieuw
tuingevel bestaand
tuingevel nieuw
kozijn bestaand
kozijn nieuw
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
11/18
entree bestaand
entree nieuw
entreehal bestaand
entreehal nieuw
trappenhuis bestaand
trappenhuis nieuw
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
bergingraam bestaand schaal 1:5
bergingraam bestaand
12/18
bergingraam met nieuw paneel schaal 1:5
bergingraam met nieuw paneel
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
13/18
pui trappenhuis bestaand schaal 1:5
pui trappenhuis met aluminium zetstukken schaal 1:5
betonrand bestaand
nieuw aluminium zetwerk
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
14/18
Voorbeeldwoning als huiskamer van de corporatie Om het vertrouwen van de bewoners te winnen heeft Havensteder zich open opgesteld, door zichtbaar te zijn in de wijk en over de gemaakte keuzes in gesprek te gaan. De modelwoning waarin alle geplande ingrepen uitgevoerd waren, werd hierbij slim ingezet. Deze woning werd het tijdelijke kantoor van de sociaal projectleider van Havensteder en alle bewoners werden uitgenodigd om te komen kijken. Vanaf buiten werd de woning goed zichtbaar gemaakt, zodat ook de bewoners die geen nieuwsbrieven lezen, zouden zien dat er daar iets gaande was. Bij aanvang van het project werd er binnen Havensteder over de bewoners gesproken als over een onberekenbare groep die wellicht ieder moment opnieuw de publiciteit op zou kunnen zoeken. Met de opening van de modelwoning werden dit individuele verhalen, vragen, klachten en complimenten. Een voorbeeld: Op een bepaald moment in het proces werd overwogen om de balkonhekken te vervangen. Na grondige inspectie door de aannemer bleek de kwaliteit van de hekken nog zo hoog dat er geen reden was tot vervanging. Hiermee was de beslissing om te vervangen echter zeker niet van de baan. Er was tijdens een eerdere bewonersbijeenkomst namelijk verteld dat de hekken vervangen zouden worden. Dat het belachelijk is om bijna 500 kwalitatief goede hekken weg te gooien, leek het op dat moment niet te winnen van de angst om de bewoners opnieuw teleur te moeten stellen. Gelukkig is het vertrouwen tussen bewoners en Havensteder daarna snel gegroeid en daarmee ook de durf om de gemaakte keuzes uit te leggen.
de modelwoning met herkenbare raamstickers
planteam vergadering in de modelwoning
aankondiging in de portieken
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
15/18
Uitverhuispremie stimuleert diversificatie van de bewonerssamenstelling
Het verbeteronderhoud nam per woning 12 dagen in beslag en bewoners kregen de keuze om in hun woning te blijven of voor deze dagen in een logeerwoning in één van de flats te blijven. Ook is er een uitverhuis-premie aangeboden van 3.000 euro. Voor veel bewoners bleek dit een aantrekkelijk aanbod en 195 van de 320 huishoudens heeft hier gebruik van gemaakt. Dit betekende voor Havensteder een tijdelijke terugloop van de huurinkomsten, maar na het verbeteronderhoud kon er een huurverhoging doorgevoerd worden. De mutatie-woningen hebben een hoger afwerkingsniveau dan de overige woningen gekregen. Buiten de financiële winst betekent dit ook een verandering in de sociale samenstelling van de wijk. Een deel van de bewoners is bewust gebleven en daar kwamen nieuwe bewoners bij, waarschijnlijk met meer uiteenlopende inkomens.
spandoeken op de flats
bewonersbijeenkomst december 2012
bewonersbijeenkomst december 2012
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
16/18
Architectonische kwaliteit hoeft niet meer te kosten Eén van de uitgangspunten bij de renovatie was dat de gebouwen zo onderhouds-vrij mogelijk gemaakt. Dit betekent dat alle houten kozijnen werden vervangen door kunststof kozijnen. De kozijnleverancier biedt op aanvraag de oorspronkelijke kozijnen aan in kunststof. Ook varianten worden desgevraagd aangeleverd, waarbij bijvoorbeeld uitzet-bovenramen of kalven vervallen. Er wordt inzichtelijk gemaakt wat de (aanzienlijke) prijsverschillen zijn, waarbij de benodigde ‘kozijnlengte’ bepalend is. Bij Complex 208 liep de zoektocht van hp architecten naar een efficiënter en meer eigentijdse raamindeling parallel met het aanvragen van offertes voor alternatieve kozijnen door de hoofdaannemer. Al snel bleek dat zowel de architect als de opdrachtgever voorkeur gaven aan een vereenvoudigde raamindeling, om twee verschillende redenen; architectonisch leverde het een mooi en eigentijds beeld op én het bleek veruit de goedkoopste optie. Dit betekende op projectbasis een grote winst.
nieuw kozijn modelwoning naast bestaande kozijnen
11.170 +P
8.400 +P
5.600 +P
2.800 +P
PEIL = 0
2.500 -P
straatzijde blok B
11.170 +P
8.400 +P
5.600 +P
2.800 +P
PEIL = 0
2.500 -P
tuinzijde blok B
gevels bestaande situatie 11.170 +P
8.400 +P
5.600 +P
2.800 +P
PEIL = 0
2.500 -P
11.170 +P
8.400 +P
5.600 +P
2.800 +P
PEIL = 0
2.500 -P
gevels nieuwe situatie
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
17/18
Het verschuiven van een deur; een minimale plattegrondaanpassing is een grote verbetering In dit type flats zijn de badkamer en keuken vaak relatief klein en niet berekend op de wasmachines, drogers, vaatwassers en tosti-apparaten die we tegenwoordig in huis hebben. Ingrijpende aanpassingen waren vanwege budgetaire en constructieve beperkingen niet haalbaar. Er waren dus kleine slimmigheden nodig om de bestaande ruimtes optimaal te kunnen gebruiken. Een kleine ingreep in de plattegrond die veel comfort opleverde was het verplaatsen van een deur. De flats zijn gebouwd in een tijd dat men nog met de hand waste. Er is in de oorspronkelijke plattegrond dus geen rekening gehouden met een wasmachine. Later is er een wasmachineaansluiting in de badkamer geplaatst, maar wanneer de machine hier werd neergezet bleef er vanuit de keuken een doorgang van circa 50 cm over om de badkamer in te komen.
woning in gebruik
De bewoners hebben de keuze gekregen om de deur uit de hoek te laten halen en de deur tussen badkamer en slaapkamer dicht te laten zetten. Zo werd de badkamer meteen bruibaarder en ruimtelijker.
de bestaande wasmachineaansluiting
bestaande situatie
bestaande situatie
nieuwe situatie
nieuwe situatie
Onderzoek naoorlogse portiekflats / Compex 208 Rotterdam
18/18
Het verplaatsen van een lichtschakelaar
Buiten de zorg voor het architectonische beeld, wilde hp architecten voor de bewoners een zo groot mogelijke verbetering in de bruikbaarheid van hun woning bereiken. Er is gezocht naar kleine ingrepen die het gebruikscomfort flink kunnen vergroten. In een kozijn kan dit bijvoorbeeld net het toegevoegde tussenkalf zijn in het keukenraam, waardoor de vensterbank bruikbaar blijft om keukenspullen neer te zetten. Een simpel voorbeeld van de lichtschakelaar in de keuken: Deze was naast de deur op een hoogte van 1500 mm geplaatst, precies boven de voordehandliggende plek om een koelkast neer te zetten. Als bewoners een hoge koelkast hebben, dan komt deze voor de schakelaar te staan. De schakelaar zou met wat moeite wel te bedienen zijn, maar voor hetzelfde geld plaatst de electricien de nieuwe schakelaar aan de andere zijde van de wand, net om de hoek van de deur.
de lichtschakelaar van de keuken
bestaande situatie
nieuwe situatie
