ZNALECKÝ
PO SUDEK
číslo: 5767 - 46 / 15 o obvyklé ceně pozemku p.č.St.270, jehož součástí je rodinný dům č.p.239 a pozemku p.č. 47/7, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Vojnův Městec, obec Vojnův Městec, kraj Vysočina
Vlastník nemovitých věcí dle KN: Dobiášová Milada, č.p. 10, 539 01 Studnice Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Spolupracovali:
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. Ing. Jiří Fiala
V Brně dne 10.4.2015
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 2152/11-187 ze dne 9.2.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.St.270, jehož součástí je rodinný dům č.p.239 a pozemku p.č. 47/7, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Vojnův Městec, obec Vojnův Městec, Vysočina. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věci spojenými, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou movitou věc. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 2152/11-187 ze dne 9.2.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Výpis z KN, LV č. 382 pro k.ú. Vojnův Městec, ze dne 13.2.2015 c) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz d) Místní šetření provedené dne 10.3.2015 Ing. Lukášem Dřínovským, Ph.D. ze znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. e) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 10.3.2015 f) Informace ohledně stáří a jiných informací sdělené paní Dobiášovou g) Internetové stránky www.mapy.cz h) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění i) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze j) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. 3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 10.3.2015. Na tomto místním šetření byla přítomna povinná paní Milada Dobiášová, která oceňovaný majetek zpřístupnila a sdělila informace týkající se oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného majetku a byla pořízena fotodokumentace. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za případné rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi.
2
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitých věcí dle KN: Dobiášová Milada, č.p. 10, 539 01 Studnice Nemovitosti dle LV č.382 pro k.ú. Vojnův Městec: - pozemek p.č.St.270 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p.239, způsob ochrany: chráněná krajinná oblast – II.- IV. zóna - pozemek p.č.47/7 vedený v KN jako trvalý travní porost, způsob ochrany: chráněná krajinná oblast – II.- IV. zóna, zemědělský půdní fond 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.St.270, jehož součástí je rodinný dům č.p.239 a pozemku p.č. 47/7, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Vojnův Městec, Vojnův Městec, kraj Vysočina. Níže uvedený text popisuje nemovitosti s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření. Rodinný dům č.p. 239 je samostatně stojící, situovaný uprostřed Městysu Vojnův Městec, v zástavbě dalších rodinných domů s přilehlými zahradami, je nepodsklepený, přízemní, zastřešený polovalbovou střechou bez obytného podkroví. K rodinnému domu patří i garáž (kolna) s pultovou střechou přiléhající přímo k domu. Obvodové zdivo ze smíšeného zdiva (pálené cihly a kámen). Venkovní úpravy tvoří pouze betonová podezdívka, pletivové oplocení, zatravněná plocha, skleník (situován však již na cizím pozemku) a přípojka el. a vody. Rodinný dům je ve velmi špatném, resp. dezolátním stavu, dle paní Dobiášové se v domě 11 let nebydlí, a tudíž je dům bez pravidelné údržby, je vybydlen, neboť jak bylo také sděleno, naposledy objekt užívali méně přizpůsobiví občané. Na oceňovaném pozemku p.č. 47/7 se nachází neudržovaný porost vzniklý náletem. Zákres objektu v katastrální mapě souhlasí se skutečným stavem zjištěným při místním šetření, nesouhlasí však skutečně provedené oplocení, kde plot (také ve špatném technickém stavu) okolo rodinného domu zasahuje i do cizího pozemku p.č. 47/1, který je ve vlastnictví Městysu Vojnův Městec. Vojnův Městec je městys ležící na Vysočině v Chráněné krajinné oblasti Žďárské vrchy, přibližně 5 km jihovýchodně od Ždírce nad Doubravou a 14 km severozápadně od Žďáru nad Sázavou. Vojnův Městec se rozkládá na 16,5 km² a v obci žije více jak 700 obyvatel. Občanská vybavenost - základní škola, mateřská škola, zdravotnické zařízení, pošta, řada spolků a dále obchůdky a typické venkovské pohostinství. Městys je obsluhován autobusovou dopravou. Přístup a příjezd k oceňovanému majetku je bezproblémový, a to ze zpevněné veřejné komunikace na pozemcích p.č. 1555/2 a p.č. 47/1, oba pozemky jsou 3
v katastru nemovitosti vedeny jako ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Městyse Vojnův Městec. Na LV č.382 pro k.ú. Vojnův Městec ze dne 13.02.2015 jsou uvedena v části CLV tato omezení vlastnického práva: • 13x Zástavní právo exekutorské • 5x Zástavní právo soudcovské • 5x Zahájení exekuce • 9x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti • 9x Nařízení exekuce • 2x Zástavní právo smluvní • 3x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného domu vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 4, tedy v území s nejvyšší pravděpodobností vzniku povodně nebo záplavy – odpovídá zátopovému území 20-ti leté vody. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Objekt k bydlení č.p.239 3.2. Příslušenství 3.3. Pozemky 4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Objekt k bydlení č.p.239: Objekt k bydlení je přízemní dům, nepodsklepený, s polovalbovou střechou bez obytného podkroví. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Základy Svislé konstrukce Stropy a podhledy Zastřešení mimo krytinu Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky
Popis Pravděpodobně kamenné + betonové, bez izolace proti zemní vlhkosti (případně s nefunkční izolací) Smíšené (cihla, kámen) Dřevěné trámové, rovný podhled (omítka na rákos), v části objektu propadné stropy - velmi havarijní stav Střecha polovalbová, dřevěný krov, nad garáží pultová Tašková betonová Z pozinkovaného plechu s nátěrem Vápenné omítky a malby Vápenocementová, na větší části fasády odpadaná 4
Stavební prvek Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace
Popis Bělninový obklad u kuchyňské linky a koupelně Cihlové schody na půdu Dřevěné dveře, dřevěné zárubně Dřevěná kastlová Beton, dlažba, PVC, lité teraco Chybí Světelná Pouze rozvod studené vody do bývalé kuchyně a do Rozvod vody koupelny Zdroj teplé vody Chybí Instalace plynu Chybí Pouze do trativodu, tedy není napojení na veřejnou Kanalizace kanalizaci nebo jímku Vybavení kuchyní Pouze torzo původní části KL s dřezem Vnitřní hygienické vybavení Vana, jinak bez dalšího vybavení Ostatní Chybí Dispozice domu : 1.NP (původně 3+1): zádveří (veranda), chodba, koupelna, 3x pokoj, kuchyně Stáří, technický stav : Objekt k bydlení byl dle sdělení při místním šetření postaven v roce 1936. Od té doby nejsou zaznamenány žádné větší rekonstrukce nebo opravy rodinného domu. Objekt je bez využití téměř 11 let, dle sdělení paní Dobiášové byl před naposledy dům obýván bezdomovci a tudíž je objekt v dezolátním (havarijním) a vybydleném stavu bez jakékoliv údržby. V celém objektu jsou opadané omítky a malba, především právě z důvodu vlhkosti celého objektu, celý interiér je s velmi zanedbanou údržbou a vysokým stupněm opotřebení. Ve dvou místnostech došlo k propadnutí stropní konstrukce a hrozí propadnutí dalších stropů, vytápění chybí, vyjma původní vany bez jakéhokoliv vybavení, podlahy jsou též ve špatném stavu. Vedlejší stavba kolny sloužila dříve velmi pravděpodobně pro garážování, nyní pouze jako skladovací prostor a je rovněž ve velmi špatném stavu. Půdní prostor je neobytný, nachází se zde pouze pozůstatky osobních věcí, střešní tašky jsou značně poničené povětrnostními a klimatickými vlivy. Zastavěná plocha (m 2) Popis 1.NP
Celkem m2 123,12
Výpočet / komentář 12,43*9,0+3,75*3,0
Zastavěná plocha celkem:
123 m2
Podlahová plocha (m 2) Popis 1.NP
Výpočet / komentář 17,68+17,86+1,35+6,99+15,86+15,25+8,55
Podlahová plocha celkem:
84 m2 5
Celkem m2 83,54
Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Vrchní stavba Zastřešení
Výpočet / komentář 12,43*9,0*4,40+3,75*3,0*2,95 (12.43*9,0*3,20)/2
Celkem:
Celkem 525,42 178,99
704,41 m3 obestavěného prostoru
4.2. Příslušenství : Příslušenství objektu k bydlení tvoří vedlejší stavba (kolna, dříve sloužící pravděpodobně pro garážování), která slouží nyní pouze pro skladování dřeva. Jedná se o zděnou přízemní stavbu navazující na rodinný dům (zděná zeď z pálených cihel a kamene, bez fasádní omítky, dřevěný krov, zastřešena pultovou střechou, okno dřevěné kastlové, vrata plechová, krytina betonová taška). Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:
9,20*3,70+1,30*1,23=35,64m2 9,20*3,70*3,80+1,23*1,30*2,80=133,83 m3
Další venkovní úpravy - betonový sokl, plotové pletivo s ocelovými sloupky, přípojka elektro a vody a skleník (situován na cizím pozemku). Příslušenství je v podprůměrném stavu se zanedbanou údržbou. Jedná se o příslušenství, které je samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny.
4.3. Pozemky : Předmětem ocenění jsou dva pozemky, a to pozemek p.č.St. 270 a p.č. 47/7. Pozemek p.č.St.270 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 165 m 2 a je zcela zastavěn objektem k bydlení č.p. 239 včetně navazující kolny (garáže). Pozemek p.č. 47/7, který je v KN veden jako trvalý travní porost se způsobem ochrany - chráněná krajinná oblast II.-IV. zóny, zemědělský půdní fond o výměře 257 m 2, tvoří zahradu kolem domu. Na pozemku p.č. 47/7 se nachází travnatá zcela neudržovaná plocha s náletovým a naprosto neudržovaným porostem, která je oplocena plotovým pletivem. Pozemek je rovinatého charakteru a je jako celek ve tvaru čtverce. Při místním šetření bylo zjištěno, že pozemek zahrada je, resp. dříve byla využívána ve větší části, než je vedeno v KN, a to na úkor části pozemku p.č. 47/1, který je ve vlastnictví Městyse Vojnův Městec.
6
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 10.3.2015. Na tomto místním šetření byla přítomna povinná paní Milada Dobiášová, která oceňovaný majetek zpřístupnila a sdělila informace týkající se oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného majetku a byla pořízena fotodokumentace. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 10.3.2015. 1. Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody 7
ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty – reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota – vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda – stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2] - obestavěný prostor [m 3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků 8
- předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv 9
na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto případě bude vzhledem k charakteru a stavu nemovitých věcí stanovena pouze hodnota porovnávací, která má však nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku. 2. Ocenění majetku : 2.1. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o obdobné nemovitosti situované v obdobných lokalitách okresu Vysočina. V případě níže uvedených 10
nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. V současné době lze spatřovat dostatek obdobných nemovitostí nabízených na trhu v blízkých lokalitách. Srovnávací nemovitost č.1: Rodinný dům v Krucemburku, okres Žďár nad Sázavou o dispozičním řešení 2+1. Dle RK je dům nabízen za cenu 250.000,- Kč, tj. 1.174,Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
11
Srovnávací nemovitost č.2: Rodinný dům v Sobíňově, okres Žďár nad Sázavou, dispoziční řešení bytu 5+1. Dle RK je dům nabízen za cenu 360.000,- Kč, tj. 3.000,Kč/m 2 plochy domu se zohledněním sklepa s koef. 0,5 včetně pozemkového zázemí.
12
Srovnávací nemovitost č.3: Rodinný dům v České Bělé, okres Havlíčkův Brod. Dle RK je dům nabízen za cenu 269.000,- Kč, tj. 2.242,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
13
Srovnávací nemovitost č.4: Rodinný dům ve Žďánicích, nabídka RK za 390.000,Kč, tj. 3.545,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
14
Srovnávací nemovitost č.5: Rodinný dům v Rožné, nabídka RK za 290.000,- Kč, tj. 1.355,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
15
Srovnávací nemovitost č.6: Rodinný dům ve Vilémově, nabídka RK za 300.000,Kč, tj. 4.109,- Kč/m 2 zastavěného plochy včetně pozemkového zázemí.
16
Srovnávací nemovitost č.7: Rodinný dům v obci Strážek, nabídka RK za 224.200,Kč, tj. 2.076,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
17
Srovnávací nemovitost č.8: Prodej rodinného domu v obci Velká Bíteš za 500.000,Kč, tj. 4.907,- Kč/m 2 plochy domu včetně pozemkového zázemí.
18
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena na základě výše použitých srovnávacích nemovitostí. Odlišnosti jednotlivých nemovitostí spočívají zpravidla v lokalitě umístění, užitné ploše a velikosti objektů, dispozičním řešení, míře opotřebení objektů, standardu vybavení a provedení, rozsahu příslušenství a pozemků, apod. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti a v neposlední řadě se zohledněním situování pozemku v povodňové zóně IV. a z tohoto vyplývající omezení v případě nové výstavby, je porovnávací hodnota odvozena ve výši 2.000,- Kč/m 2, kdy v této ceně je již zohledněno pozemkové zázemí, velikost užitné plochy domu, stavebně-technický stav domu a lokalita umístění domu. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je takto stanovena ve výši 167.080,- Kč. Výpočet : (2.000,- Kč/m 2 x 83,54 m 2) = 167.080,- Kč Pozn.: S ohledem na skutečnost, že u oceňovaného pozemku p.č.47/7 se jedná o přístupový pozemek k rodinnému domu č.p.239 na stavebnímu pozemku p.č.St. 270, kdy není možné tento pozemek p.č.47/7 samostatně odprodat, není možné a účelné stanovení hodnoty pro každou nemovitost zvlášť (viz. náhled katastrální mapy + ortofoto). Pozemky p.č. 47/7 a p.č.St.270, jehož součástí je rodinný dům č.p.239, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Vojnův Městec, obec Vojnův Městec, Vysočina: Oceňovaný majetek - celkem: Porovnávací hodnota
167 080 Kč
2.2. Obvyklá cena oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Obvyklou cenu pozemku p.č.St.270, jehož součástí je rodinný dům, č.p.239, a pozemku p.č. 47/7, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Vojnův Městec, obec Vojnův Městec, kraj Vysočina, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena
150 000 Kč
Na LV č.382 pro k.ú. Vojnův Městec ze dne 13.02.2015 jsou uvedena v části C-LV tato omezení vlastnického práva: • 13x Zástavní právo exekutorské • 5x Zástavní právo soudcovské • 5x Zahájení exekuce 19
• • • •
9x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 9x Nařízení exekuce 2x Zástavní právo smluvní 3x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Příslušenství a trvalé porosty spojené s oceňovanými nemovitostmi jsou vyjmenovány v části B.4.2. a B.4.4. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost hlavního objektu. Toto příslušenství a trvalé porosty jsou samostatně v podstatě neobchodovatelné, jejich existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku.
D. Z Á V Ě R : Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX EX 2152/11-187 ze dne 9.2.2015 bylo uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.St.270, jehož součástí je rodinný dům č.p.239 a pozemku p.č. 47/7, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Vojnův Městec, obec Vojnův Městec, kraj Vysočina. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věci spojenými, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou movitou věc. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu pozemku p.č.St.270, jehož součástí je rodinný dům, č.p.239, a pozemku p.č. 47/7, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Vojnův Městec, obec Vojnův Městec, kraj Vysočina, stanovujeme ke dni 10.3.2015 ve výši:
150.000,- Kč Slovy: jednostopadesáttisíc korun českých
20
Úkolem znaleckého ústavu bylo dále provést ocenění cenou obvyklou samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Vzhledem ke skutečnosti, že u oceňovaného pozemku p.č.47/7 se jedná o přístupový pozemek k rodinnému domu č.p.239 na stavebnímu pozemku p.č.St. 270, kdy není možné tento pozemek p.č.47/7 samostatně odprodat, není proto tento pozemek oceněn samostatně zvlášť cenou obvyklou.
Pozn.: 1) Příslušenství objektu k bydlení vedlejší stavba kolny (garáže), která slouží pro skladování dřeva, dále venkovní úpravy (betonový sokl, plotové pletivo s ocelovými sloupky, přípojka elektro a vody a skleník. 2) Nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky ani žádná nájemní, pachtovní či předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. 3) Ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nejsou zohledněny zástavní práva exekutorská a soudcovská, zahájení a nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, zástavní práva smluvní a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. Jiná omezení vlastnického práva nebyla k oceňovanému majetku zjištěna.
V Brně dne 10.4.2015
Seznam příloh :
1. Fotodokumentace ze dne 10.3.2015 2. Situační mapy 3. Výpis z KN 4. Náhled katastrální mapy + ortofoto
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 39 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 21
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 46/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
22
