Odhad tržní hodnoty č. 1997 / 37 / 2016 pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny) pro exekutora sp.zn. 017 EX 172/15-32
Předmět ocenění: pozemek ÚPD řešený jako zastavitelné území pro výstavbu, a to pozemek spoluvlastníků parcela č. 375/67 Ulice: extravilán obce č.p. Obec : Tábor PSČ 39003 Okres: Tábor Kraj: Jihočeský kraj Katastrální území: Klokoty Identifikační kód: 666513 Sídlo katastr. úřadu v pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Vlastník pozemku: Mládek Marek, Žižkovo nám. 3/3, 39001 Tábor 710921/1252 SJM Šafr Jiří a Šafrová Květa, K Lípě 276, 39001 Tábor 671018/0499, 745104/1488
podíl:
1/2 1/2 SJM
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 20.03.2016. Objednavatel: Exekutorský úřad Tábor Mgr. Martina Douchová, soudní exekutor Příběnická 1908, 390 01 Tábor Odhad je zpracován ke dni 18.4.2016 Vypracoval:
Ing. Kubíska Zdeněk, K Hájence 1200, 391 02 Sezimovo Ústí tel.č. 381291038, 602403465,
[email protected] licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139 verze ACONS 10.31, platná od 23.11.2015 Tento odhad obsahuje 14 stran textu (z toho 7 stran příloh) a předává se v jediném vyhotovení. V Sezimově Ústí, dne 18.4.2016
2
Obsah Úvod ........................................................................................................................................................................ 2 Podklady pro ocenění: ............................................................................................................................................. 2 A. Místopis, vstupní údaje: ....................................................................................................................................... 3 B. Metody zjištění hodnoty ....................................................................................................................................... 3 C. Pozemky ............................................................................................................................................................. 3 D. Výnosové ocenění ............................................................................................................................................... 4 E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................................................... 4 F. Marketing ............................................................................................................................................................. 5 G. Územní plán ........................................................................................................................................................ 5 H. Omezení vlastnických práv ................................................................................................................................. 5 I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ......................................................................................................... 5 Rekapitulace ............................................................................................................................................................ 6 Znalecká doložka, koncesní listina Přílohy výpis z KN kopie katastrální mapy Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 6175, vyhotovený dálkovým přístupem Zeměměřičským úřadem Praha dne 23.03.2016 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Klokoty, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor - doložena nebyla, znalec si údaje KN ověřil ze serveru www.cuzk.cz 3. Doklady o nabytí předložené objednatelem viz údaje dílu E výpisu z katastru nemovitostí 4. Ostatní podklady zajištěné odhadcem informace o obvyklém nájemném údaje sdělené objednatelem ocenění Úplné podklady pro zpracování odhadu byly objednatelem předány dne 01.04.2016.
3
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Tábor je významným městem regionu a má 35096 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Klokoty. Nejbližší správní centrum je v centru města, od kterého je nemovitost vzdálena cca 1.50 km. Tábor leží podíl silnicí první třídy č. I/3, I/19 a I/26, které spojují Prahu s Českými Budějovicemi, Plzeň a Písek s Jihlavou a Brnem, při silnicích II. třídy spojující Týn nad Vltavou a Bechyni s Mladou Vožicí. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca 250 m. Nejbližší železniční stanice je v místě. Pozemek č. 375/67 nachází bezprostředně za zónou rodinných domů severozápadně od centra Tábora poblíž silnice I/19 a I/26 směr Písek a Plzeň, v podle ÚPD Tábora v zastavitelné zóně zástavby Pražského sídliště sestávající z panelových bytových domů, škol, mateřských škol, jižně zástavba původně zemědělských stavení Klokot. Pozemek navazující na ostatní stavby zástavby Klokot a Tábora, dostupnost k úplné infrastruktuře Táborsko Sezimovo ústecké aglomeraci a tedy dobrá lokalita Údaje o oceňovaném pozemku Pozemek není napojen na inženýrské sítě. Přístupové komunikace k nim jsou zpevněné i nezpevněné. Tvar pozemku je přibližně lichoběžníkový. Pozemek je mírně sklonitý. Po roce 2009 k převodu pozemku nedošlo. Pozemek ke dni ocenění je běžně využíván k zemědělské rostlinné výrobě. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu, pozemek je v budoucnu možno využít k výstavbě. B. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, výnosové a srovnávací. C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Tábor Katastrální území: Klokoty Vlastník pozemku: podíl: Mládek Marek, Žižkovo nám. 3/3, 39001 Tábor 710921/1252 1/2 SJM Šafr Jiří a Šafrová Květa, K Lípě 276, 39001 Tábor 671018/0499, 745104/1488 1/2 SJM Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 375/67 997 orná půda Výměra pozemků celkem
m2
997.00
Výpočet ceny Výměra pozemku
m2
997.00
4
Směrná cena pozemku Kč/m2 50.00 Výchozí cena pozemku Kč 49 900.00 Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem - jedná se o pozemky v zastavitelném území. Pozemky celkem
Kč
49 900.00
D. Výnosové ocenění V daném případě není výnosová hodnota pozemků vypočtena, neboť jejich pronájem nekoresponduje s jejich obvyklou cenou, jedná se zde částky v obvyklé hodnotě kolem 1000,- až 1 500,- Kč za 1 hektar pozemků. E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Zemědělský pozemek s možností zástavby, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je přibližně stejná, jako nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti zemědělských pozemků, převážně orné půdy, v lokalitách Soběslavska, Slap u Tábora, Cetorazi, Borkovic, Nadějkova, Dírné, Makova, Jarošova nad Nežárkou, Nové Včelnice, Kardašovy Řečice, Dírné a dalších lokalit, kde byla zlikvidována Zemědělská družstva, a to za průměrnou hodnotu 17,50 – 19,50 Kč za 1 m2 za orné půdy, cena louky a pastviny se pohybuje kolem 13,- až 14,- Kč/m2. Nyní s dalšími rostoucími převody zemědělské půdy v důsledku jejich prodejů státem a jeho Správcem Pozemkovým fondem je konstatováno další zvýšení cen, a to až na 17,- až 21,- Kč/m2 orné půdy a za 14,50 – 16,50 Kč/m2 louky a pastviny, vše podle druhů pozemků a lokalit. Nyní jsou zjišťovány případy, že kupujícími jsou respektovány i úřední vyhláškové ceny pozemků. Tyto skutečnosti byly aplikovány i na současný stav, kde se jedná o klasickou zemědělskou půdu v návaznosti na intravilán Klokot na příznivém místě v místní části okresního města. Na rozdíl od předchozích mých ocenění neustálým vyhodnocováním realizovaných prodejů zemědělské půdy a s ohledem na kvalitu oceňované orné půdy, kde větší část pozemků je v lepších bonitách, lze konstatovat, že pro pozemky orné půdy bude reálnou cenou v případě nabízení těchto pozemků na trhu se zemědělskou půdou průměrná cena za 1 m2 ve výši 15,00 až 22,00 Kč. Takto vyhodnocenou průměrnou hodnotu pro oceňované pozemky orné půdy podporuje i vyhlášková cena pozemků. Prodejnost těchto pozemků oproti ceně vyhláškové je zde k datu ocenění již nižší, cena orné půdy se v místě a čase prodává v okruhu Chotovin již za 20,50 Kč/m2; pro oceňovaný případ pozemků orné půdy byla proto jako nejvíce objektivní tato hodnota použita viz část C. ocenění. Opět je na tomto místě uvedeno, že nyní a.s. Zemědělská společnost Slapy srovnatelné pozemky jižně od Tábora kolem Radimovic u Želče vykupuje od majitelů za ceny i 20,- až 25,- Kč/m2. Výkupy pozemků v okolí Chotovin také již v předchozím období i realizovali manželé Dvořákovi za ceny průměrných BPEJ v katastrálních území – tedy kolem 20,- až 23,50 Kč/m2 pozemků bez ohledu na jejich druh Obvyklá reálná cena nemovitosti, která by byla v současné době prodejná ve spoluvlastnictví Marka Málka a manželů Šafrových na listu vlastnictví 6175 v k.ú. Klokoty, označený jako pozemek k ocenění pro exekuční řízení viz výpočet v části C posudku, je tedy v rámci možnosti budoucí zástavby povýšena na rozdíl od výše uvedených na dvojnásobnou hodnotu a činí tedy po zaokrouhlení 50 000,- Kč. Oproti roku 2015 zaznamenán nárůst cen zemědělské půdy.
5
Odůvodnění srovnávací metody Za srovnání s nemovitostmi zemědělských pozemků byly použity obdobné případy realizovaných převodů zemědělských pozemků na Táborsku, Českobudějovicku, Jindřichohradecku a Pelhřimovsku, jejichž údaje z databáze znalce v daném případě již povyšuji za možnost zástavby, která by byla možná ale po odkoupení dalších sousedních pozemků a jejich zainvestování. F. Marketing Stávající plocha ja podle právního stavu využívána jako pozemek pro rostlinnou zemědělskou výrobu. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nemovitost s obdobným komerčním využitím a obdobné velikosti nachází. Jedná se o okolní zemědělské pozemky sousedící s oceňovanými pozemky. S náhradním, jiným využitím ploch se neuvažuje. G. Územní plán Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Odhadce nemá informace, ze kterých by bylo možno usoudit, že v okolí oceňované nemovitosti se nepřipravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. H. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : exekuční řízení Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění je pozemek, který podle výpisu z katastru nemovitostí je v něm zapsán a je vyznačen na snímku z katastru nemovitostí. Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou u oceňovaných nemovitostí uvedeny následující údaje o právních a jiných vztazích: poznamenává se pouze, že předmětem ocenění je zemědělský pozemek v zastavitelném území.
6
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění obvyklé ceny pozemku (pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny)) Typ č. 1.16. Pozemek v zastavitelném území Obec: Tábor Okres: Tábor Kat. území: Klokoty
ulice : extravilán obce č.p. -
Srovnávací hodnota
Kč
50 000.00
Rizika Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Jedná se o nyní již oproti minulosti částečně lépe prodejný zemědělský pozemek v extravilánu Klokot, kdy pro exekuční řízení byl označen pozemek č. 375/65 ve spoluvlastnictví p. Marka Málka a manželů Šafrových, který je evidován na listu vlastnictví 6175. Výsledná obvyklá cena byla určena empiricky z ceny, za kterou by bylo možno k datu ocenění nemovitost tohoto zemědělského pozemku realizovat kupujícímu s povýšením za jeho polohu v zastavitelném území. Výše obvyklé ceny tohoto pozemku z výše uvedeného listu vlastnictví tedy činí 50 000,- Kč viz zdůvodnění v srovnávací metodě. V praxi je reálné tuto hodnotu na trhu s nemovitostmi dosáhnout, zejména po následném uskutečnění dalších převodů okolních pozemků v rámci další možné jejich zástavby. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu celé oceňované nemovitosti ve výši: 50 000.00 Kč Slovy: padesát tisíc Korun českých Podíl povinného ve výši ideální 1/2 na těchto nemovitostech činí 25 000,- Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku a ocenění jsem osobou nezávislou. V Sezimově Ústí dne 18. dubna 2016. Vypracoval:
Znalecká doložka
Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200 391 02 Sezimovo Ústí licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem Hradec Králové č. j. Spr. 1124/85 ze dne 17.12.1985 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a
7
obor geodézie a kartografie. Posudek je zapsán pod poř.č. 1997-37/2016 evidence tržních ocenění. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace Koncesní listina Vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Tábor Číslo jednací: ŽÚ/2922/00/Hazml-T Dne: 28.8.2000 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 Certifikovaný dne 26.9.1996 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002013, ev.č. 013/96 s platností do 31.12.1999 a recertifikován dne 1.12.1999, 11.12.2004, 08.12.2009 a 02.12.2014, číslo certifikátu č. 19/14 s platností do 02.12.2019. Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200 391 02 Sezimovo Ústí
8
9
10
11
12
13
14
15
FAKTURA - DODACÍ LIST 37/2016 Dodavatel: Ing. Zdeněk Kubíska, K Hájence 1200, 391 02 Sezimovo Ústí IČO: 625 13 737, DIČ CZ5512281654 znalec jmenovaný Krajským soudem Hradec Králové č. j. Spr. 1124/85 ze dne 17.12.1985 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a obor geodézie a kartografie Koncesní listina - vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Tábor Číslo jednací: ŽÚ/2922/00/Hazml-T Dne: 28.8.2000 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 tel.č., fax 3812 91038, 602 403 465, č. běžného účtu 9971120217/0100 variabilní symbol 1997 Datum vystavení 18.04.2016 Datum uskutečnění zdanitelného plnění 18.04.2016 Datum splatnosti 05.05.2016 Forma úhrady: převodem Příjemce: Mgr. Martina Douchová, soudní exekutor Exekutorského úřadu Tábor, Příběnická 1908, 390 01 Tábor K 017 EX 172/15-32 Ocenění číslo Slovní popis Honorář je stanoven za ocenění pozemku č. 1997-37/2016
Částka
znalečné výpočtu obvyklé ceny za pozemky činí
2 500,- Kč
Odměna celkem bez DPH
2 500,- Kč
Náhrada: neúčtuji Odměna a náhrada bez DPH celkem
2 500,- Kč
DPH 21 % činí 525,- Kč Odměna a náhrada celkem Slovy: tři tisíce dvacet pět 0/100 Kč. Pozn.: jsem plátce DPH
3 025,- Kč ============
