ZNALECKÝ POSUDEK č. 227-7342/2014 O ceně obvyklé nemovitých věcí: stavební 754/36 včetně součástí- stavba Občanské vybavenosti čp. 1041 Zruč nad Sázavou a p.p.č.754/7 ostatní plocha a p.č.758/1 vodní plocha , vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí.
Objednatel znaleckého posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD Nymburk soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20 28802 Nymburk 070EX 2340/14-15
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitosti včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 29.7.2014 znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové telefon: 603203065 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních+1x elektronicky. V Hradci Králové 12.9.2014
-2-
OBSAH POSUDKU :
Zadání pro znalce ......................................................................................................................... 3 Nález ............................................................................................................................................ 3 1. Prohlídka a šetření nemovité věci ............................................................................................. 3 2. Podklady pro vypracování posudku .......................................................................................... 3 2.1. Podklady předložené objednatelem ...................................................................................... 3 2.2. Podklady zajištěné znalcem: ................................................................................................. 3 C. Posudek ........................................................................................................................................ 4 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí ............................................................................................................................... 4 2. Definice ........................................................................................................................................ 4 3. Popis objektu,hodnocení ........................................................................................................... 5 3.1. Situace ................................................................................................................................... 6 3.2. Popis jednotlivých staveb...................................................................................................... 6 3.3. Pozemky ................................................................................................................................ 7 3.4. Věcná břemena ...................................................................................................................... 7 3.5. Výměry čp. 1041 ................................................................................................................... 7 3.6. Součásti ceny obvyklé ........................................................................................................... 8 3.7. Fotodokumentace .................................................................................................................. 8 4. OCENĚNÍ ................................................................................................................................. 9 4.1. Věcná hodnota - Cena pozemků srovnávacím způsobem .................................................... 9 4.2. Věcná hodnota - nákladovým způsobem za pomoci vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb ... 10 Věcná hodnota celkem: .............................................................................................................. 10 4.3. Porovnávací cena nemovité věci - Cena obvyklá: .............................................................. 10 4.4. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: ............................................................ 11 4.5. Práva a závady spojené s nemovitostí ................................................................................. 12 4.6. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství ..................................................................... 12 4.7. Závěr ................................................................................................................................... 12 D. Znalecká doložka ....................................................................................................................... 12 E. Seznam příloh ............................................................................................................................ 12 A. B.
-3-
A. Zadání pro znalce Stanovit cenu obvyklou nemovitých věcí, a to stavební p.č. 754/36 včetně součástí- stavba Občanské vybavenosti čp. 1041 Zruč nad Sázavou a p.p.č.754/7 ostatní plocha a p.č.758/1 vodní plocha , vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí.
B. Nález 1. Prohlídka a šetření nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena 15.srpna 2014 za přítomnosti znalce, na místě samém od 9,00h. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, objekt byl povinným a oprávněnou zpřístupněn, byly podány informace týkající se předmětu ocenění.
2. Podklady pro vypracování posudku 2.1. Podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí LV č.1645 ze dne 29.7.2014 Usnesení 070 EX 2340/14-15 ze dne 29.7.2014
2.2. Podklady zajištěné znalcem: internetové stránky http://mestaobce.cz www.mapy.cz - nabídka www.sreality.cz - zjištění na místě samém – 15.8.2014 - kolaudační rozhodnutí ze dne 21.7.2003 vydané MěÚ Zruč n/Sázavou pod čj. Výst.502126/2003/Dr - znalecký posudek vyhotovený Ing. Lubošem Bočákem znalcem z Kutné Hory pod č. 3569/119/08 ze dne 6.10.2008 - internetový obchod s nemovitostmi - Kopie katastrální mapy z www.cuzk.cz - telefonické konzultace s realitními kancelářemi v daném regionu - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - fotodokumentace pořízená na místě samém - Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH - Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech - Informace podané tajemníkem Měst Úřadu panem Kloudou Josefem -
-4-
C. Posudek 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Cena obvyklá byla stanovena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozd. předpisů. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Časové omezení – stanovená tržní hodnota nemovitých věcí je vypočtena z podkladů dostupných v tomto čase, za změny po datu vyhotovení ocenění odhadce nepřebírá zodpovědnost. Za běžných podmínek lze cenu uvedenou v tomto ocenění považovat za udržitelnou po dobu 6ti měsíců.
2. Definice Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. Jiným způsobem oceňování stanoveným zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,
-5b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit . Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se tvoří až při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně a od zjištěné tržní hodnoty nemovité věci se může výrazně odlišovat.
3. Popis objektu,hodnocení Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
pozemky Průmyslová 1041 285 22 Zruč nad Sázavou Středočeský Kutná Hora Zruč nad Sázavou Zruč nad Sázavou 4 875
Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Kutná Hora Pošta: ano Škola: ano Mateřská škola: ano
-6Zdravotní zařízení: ano Policie: ano Kanalizace (ČOV): ano Vodovod: ANO Plynofikace: ano
3.1. Situace Přehled oceňovaných pozemek st.č.754/36 zastavěná plocha a nádvoří, včetně součásti: staveb a pozemků budova občanské vybavenosti čp.1041 na st.754/36 pozemek p.č.754/7 a 758/1 včetně příslušenství porosty - neošetřované Přehled všech Drudík Jaroslav, sad Míru 790, 28522 Zruč nad Sázavou 1/2 vlastníků Neužil Filip, Na Výsluní 754, 28522 Zruč nad Sázavou 1/6 Neužil Jakub, Na Výsluní 754, 28522 Zruč nad Sázavou 1/6 Neužilová Renata, Na Výsluní 754, 28522 Zruč nad Sázavou 1/6 Ochrana Není známa Omezení vlastnických Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti práv Zahájení exekuce - Drudík Jaroslav Od okresního města je vzdáleno 30 km a od hlavního města ČR Prahy 57 km. Město s dobrou občanskou vybaveností. Dopravní spojení spojení linkovými autobusy, zastávka v místě, příjezd po zpevněné komunikaci, vlaková stanice Zruč nad Sázavou Poloha nemovité věci Okrajová část města Průmyslová ulice, inženýrské sítě - elektro, obecní vodovod a plyn a kanalizace. Pozemky rovinaté, nepravidelného tvaru. Přístup na pozemek je z komunikace ulice Průmyslová . Smíšená zástavba v obci. Nemovitost pronajata Ne rizika rizika nejsou známa ani nebyla povinným sdělena, vyjma závazků uvedených v oddíle C na LV. Charakteristika obce
3.2. Popis jednotlivých staveb Základní popis domu
Stavba občanské vybavenosti – jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží s využitým podkrovím. 1. Základy Betonové pasy 2. Zdivo Plynovsiláktové tvárnice 3. Stropy Žel.betonové panely 4. Střecha Plochá a sedlová 5. Krytina Tašková a plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky Vápenné 8. Fasádní omítky Břízolitové omítky 12. Dveře Hladké plné 13. Okna Dřevěná 16. Vytápění Ústřední kotlem na zemní plyn
-7-
Druh stavby - účel využití Dokumentace
17. Elektroinstalace Světelná i motorová 18. Bleskosvod Je 19. Rozvod vody Studené i teplé 20. Zdroj teplé vody El. bojler 21. Instalace plynu Je 22. Kanalizace Do žumpy 23. Vybavení kuchyně Bez vybavení 24. Vnitřní vybavení WC muži, WC ženy, umyvadla Stavba je užívána jako brusírna s občerstvením. Stavba je trvale užívána.
Dokumentace je dle Kolaudačního rozhodnutí v zásadě totožná s provedením stavby. Dispozice IPP – 1x pivní sklep INP – vstup, schodiště, výčep slokálem, kuchyň, sklad, 3x WC, 2x sprcha 2x sklad, dílna IINP – 3x pokoj, kancelář, chodba, hospodářská místnost, 2x sklad, terasa Podkroví – 2x pokoj- nedokončené. Popis tech. stavu Stavba započata v roce 1992, v roce 2003 kouladace objekt brusírny s stavby - Údaje o stáří a občerstvením. Převládající účel využití restaurační činnost. provedených Stavba bez pravidelné údržby, není prováděn ani úklid objektu rekonstrukcích v pravidelných intervalech. Stavba vykazuje morální opotřebení.
3.3. Pozemky Základní popis každého pozemku
Zastavěný pozemek stavbou občanské vybavenosti Stp.č.754/36 – o výměře 693m2 p.p.č.754/36 ostatní plocha o výměře 235m2 vodní plocha p.č.758/1 o výměře 391m2 pozemky jsou dostačující rozlohy,porosty nejsou ošetřované.
3.4. Věcná břemena Omezení vlastnického práva – není evidováno, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví (příloha)
3.5. Výměry čp. 1041 Užitná plocha: IPP sklep INP lokál výčep kuchyň sklad hala chodba soc zař denní místnost úklid salonek dílna
II.NP chodba šatna pokoj pokoj úklid WC
15,54 51,65 2,74 19,74 9,54 15,79 6,12 14,1 15,99 2 16,4 34,03
188,1
29 6,28 12,5 12,5 1,43 1,81 63,52
-8-
celkem
267,16
Podlaží
Zastavěná plocha 24,54 m2 215,44 m2 124,74 m2 80,30 m2 445,02 m2
IPP INP IINP podkorví Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. Součin výška 2,27 m 55,71 3,30 m 710,95 2,60 m 324,32 3,34 m 268,20 1 359,18
1 359,18 / 445,02 445,02 / 4
= 3,05 m = 111,26 m2 1 475,95 m3 1 475,95 m3
čp 1041 Obestavěný prostor - celkem:
3.6. Součásti ceny obvyklé Pozemek st.č.754/36 Budova čp. 1041 na st.754/36 Ostatní plocha 754/7 Vodní plocha 758/1 studna trvalé porosty
3.7. Fotodokumentace
Pohled na dům
Pohled z terasy
Pohled na komunikaci u domu
chodba
-9-
4. OCENĚNÍ 4.1. Věcná hodnota - Cena pozemků srovnávacím způsobem Ocenění - pozemky město nemá cenovou mapu stavebních pozemků, jde o pozemek v průmyslové části města. Běžně se obchoduje s pozemky pro bytovou výstavbu za cenu 800Kč/1m2. Pozemky oceňuji částkou 500Kč - okraj obce, průmyslová část, při silnici. Vodní plochu uvažuji cenu 50Kč/1m2. Ocenění Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
Parcelní číslo 754/7 754/36
Výměra [m2] 693,00 235,00
Jedn. cena [Kč/m2] 500,00 500,00
Cena [Kč] 346 500,117 500,-
- 10 vodní plocha celkem
758/1
391,00
Pozemky - zjištěná cena
50,00
=
19 550,483 550,483 550,- Kč
4.2. Věcná hodnota - nákladovým způsobem za pomoci vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 475,95 m3 * 4 775,05 Kč/m3
= * * * * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 89 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 100 = 11,0 % Koeficient opotřebení: (1- 11,0 % / 100)
*
Objekt občanské vybavenosti – věcná hodnota
=
2 669,0,9390 0,9793 0,9885 0,9284 1,0000 2,1200 4 775,05 7 047 735,05 Kč
0,890 6 272 484,19 Kč
Věcná hodnota celkem: pozemky
483 550,- Kč
Budova Občanské vybavenosti čp. 1041
6 272 484,19 Kč
Celkem
6 756 034,19 Kč
4.3. Porovnávací cena nemovité věci - Cena obvyklá: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci.
- 11 -
POROVNÁNÍ S TRHEM: Při šetření místního trhu bylo zjištěno, že v současné době jsou v obci a okolí nabízeny objekty k podnikání. Popis oceňované nemovité věci Účel využití – služby a občerstvení Stavba zkolaudována v r 2003, je užívána, avšak bez běžné údržby a bez pravidelného úklidu, vykazuje značné morální opotřebení. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 267,00 m2 Obestavěný prostor: 1 475,95 m3 Zastavěná plocha: 215,30 m2 Plocha pozemku: 928,00 m2 Popisy porovnatelné nemovité věci Restaurace v Okružní ulici ve Zruči n/S objekt po rekonstrukci z r 2007, bydlení a podnikání v centru města, starší objekt po rekonstrukcí Srovnatelné nemovité věci Název: restaurace Lokalita: Okružní - Zruč n/S Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,15 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC Upravená j. cena Nabídková cena 0,97 2 503 505 2 587 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Výsledná porovnávací hodnota
2 503 505 Kč
Obvyklou cenu stanovuji: 2 , 5 0 0 . 0 0 0 , - Kč 4.4. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci:
Využití nemovité věci - objekt k podnikání Stavebně technický stav objekt bez pravidelné údržby Vlastnictví pozemků – zastavěný pozemek s ostatní plochou dostačují rozlohy pozemky rovinaté Poloha - okrajová část města, ulice Průmyslová Doprava – linková autobusová doprava a ČD Vybavenost obce – dobrá, infrastruktura v místě vodovod, plynovod, elektro síť,kanalizace Nabídka v lokalitě a okolí s obdobnými nemovitostmi je vyšší než poptávka stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR
- 12
vlastník se nachází v exekučním řízení
Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností uvádím následující :
4.5. Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.1645 oddíl C
4.6. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč
4.7. Závěr
Cena obvyklá nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to: stavební 754/36 včetně součástí- stavba občanské vybavenosti čp. 1041 Zruč nad Sázavou a p.p.č.754/7 ostatní plocha a p.č.758/1 vodní plocha, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zruč nad Sázavou obec Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí., k 29.7.2014
2 , 5 0 0 . 0 0 0, - Kč, slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím pomocí porovnání a vlastním odhadem.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 227-7342/2014 znaleckého deníku. V Hradci Králové, 12.9.2014. René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1645 ze dne 29.7.2014 Kopie katastrální mapy z www.cuzk.cz Mapa letecká z www.mapy.cz Mapa umístění obce z www.mapy.cz Nabídka nemovitostí z www.sreality.cz Kolaudační rozhodnutí
počet stran A4 v příloze: 2 2 1 2 2 2
