12-50

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2678 – 52 / 2014 dle Usnesení č.j. 067 EX 4818/12-50

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 4818/12-50 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 18.9.2013.

Posudek obsahuje:

38 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

21.01.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 2678 – 52 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................27

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................28

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................28

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................29

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 4818/12-50: - ocenit nemovitosti včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. Jedná se o ocenění budovy rodinného domu č.p. 184, část obce Tanvald, stojící na pozemku parc.č. St. 347 a pozemků parc.č. St. 347, 994/2, 995, 996, 999/1 a 999/3, k.ú. Tanvald, obec Tanvald, zapsáno na LV č. 426 vedeném KÚ pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou. Hlavní stavba: budova rodinného domu č.p. 184. Příslušenství věci hlavní: vedlejší stavby: garáž pro osobní vozidlo, kůlna, stodola, vše na pozemku parc.č. St. 347, venkovní úpravy: oplocení, vstupní branka, věšák tvaru T, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka vodovodu ze studny, přípojka kanalizace do septiku, studna na pozemku parc.č. 996. Součástí pozemků jsou trvalé porosty: pozemek parc.č. 996: ovocné stromy (4 kusy), okrasné keře listnaté (2 kusy), pozemek parc.č. 995: okrasné stromy listnaté (1 kus), pozemek parc.č. 994/2: ovocné stromy (1 kus), okrasné stromy listnaté (1 kus). Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 9.12.2013 za přítomnosti paní Miloslavy Kremlíkové. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 30.12.2013, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 426, k.ú. Tanvald, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 18.9.2013 Snímek katastrální mapy Územní plán města Tanvald Usnesení č.j. 067 EX 4818/12-50 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb.

3



- vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování

5 5.1

majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,

4



spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

5



- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití

6



-

kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



Komentář k ocenění příslušenství: Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění: Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva: § 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. § 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění: § 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství (ve smyslu §121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší. Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů.

9



2

OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící s přístavbou kůlny a garáže, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Tanvald je ve vzdálenosti 4,8 km, do Jablonce nad Nisou je vzdálenost 9 km. Přístup k objektu je možný přes vstupní branku, oplocení je částečně provedeno včetně zahrady. V zimním období se přístupová cesta neupravuje. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 184: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 100 lety; údržba: zanedbaná

Počet podlaží:

částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví)

Základy:

kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel; podezdívka kamenná; zatepleno Stropy:

dřevěné trámové; s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí

Střecha:

tvar sedlový, krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

zatepleno, chybí dodělat vnější plášť (fasádu); obklad soklu není proveden

Schody:

nosná část dřevěná; zábradlí dřevěné, madlo dřevěné

Dveře:

dřevěné hladké plné, s dřevěnými a ocelovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné – částečně prosklené

Okna:

dřevěná s dvojitým jednoduchým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, koberce, betonová mazanina, parkety, dřevěné z prken

Krytina střechy:

Vrata:

živičná – kanadský šindel

nejsou

10



Vytápění: Ohřev teplé vody: Vnitřní vodovod:

ústřední do plechových radiátorů, kotel je na tuhá paliva zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, vana, sprch. kout Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Dispozice: 1.PP: schodišťový prostor, skladová místnost 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, koupelna, WC, obývací pokoj, ložnice, technická místnost 2.NP: chodba, schodišťový prostor, pokoj – 2x

Konstrukční řešení a technické vybavení stodoly na pozemku parc.č. St. 347: Stodola je půdorysně postavena ve tvaru čtverce, samostatně stojící. Nosná konstrukce stodoly je zděná z tvárnic, vrata jsou plechová dvoukřídlá, okna jsou dřevěná s dvojitým jednoduchým zasklením, dveře jsou dřevěné částečně prosklené (chybí zasklení). Střecha je sedlová, krov je dřevěný a krytinu střechy tvoří trapézové plechy. Podlaha je betonová mazanina, strop dřevěný trámový, podlahu tvoří prkna, do patra vede dřevěný žebřík, výlez opatřen záklopem ze dřeva. Je provedena instalace el.proudu. Přístup k objektu je možný ze zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení přístavby kůlny na pozemku parc.č. St. 347: Kůlna je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka, přistavena k rodinnému domu. Základy jsou kamenné. Nosná konstrukce je z dřevěné konstrukce s jednostranným pobitím, dveře jsou dřevěné plné svlakové posuvné, okna jsou dřevěná s jednoduchým zasklením. Střecha je pultová, krov je dřevěný a krytina střechy je živičná. Rozvod instalace el.proudu. Z kůlny je přístup do sklepa. Přístup k objektu je možný ze zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení garáže na pozemku parc.č. St. 347: Garáž je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka, přistavena k rodinnému domu. Základy jsou kamenné. Nosná konstrukce je část z dřevěné konstrukce s jednostranným pobitím, druhá část je zděná z cihel, vrata jsou dřevěná plná dvoukřídlá, okna jsou dřevěná s dvojitým jednoduchým zasklením. Střecha je pultová, krov je dřevěný a krytina střechy je živičná. Rozvod instalace el.proudu. Přístup k objektu je možný z přístupové cesty.

11



Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dům č.p. 184

486,72

104,70

134,83

Stodola na pozemku parc.č. St. 347

198,00

42,71

60,51

Přístavba kůlny na pozemku parc.č. St. 347

23,20

11,50

9,78

Garáž na pozemku parc.č. St. 347

51,89

27,72

23,56

-

187

7 682

Název

Pozemky po zaokrouhlení

Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 6 706, z toho 4 596 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie; ostatní v Jablonci nad Nisou 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň 7 Zdravotnictví poliklinika 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování nedostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu (v zimě se neudržuje) 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo obtížně před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti č.

12


23 24 25 26 27 28 29 30

Regulace nájemného Výskyt radonu Další možnosti ohrožení Příslušenství nemovitosti Možnosti dalšího rozšiřování Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky celkem


žádná neměřeno velmi omezené až náhodné vhodné (identifikace viz výše) jsou (po vlastních pozemcích) viz níže zanedbaná 7 869 m2

Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. Je zapotřebí dokončit venkovní plášť – fasádu, nutné provést podříznutí domu a provedení izolace proti zemní vlhkosti, okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Oplocení, které je z převážné části tvořeno drátěným pletivem na kovových sloupcích, je již na hranici životnosti.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 426 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

13



Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dům Lokalita: Šumburk nad Desnou Nabídková cena: 2 600 000,- Kč Popis: Zděná chalupa v Tanvaldě, části zvané Český Šumburk s výhledem do okolí. Chalupa se nachází na jižním svahu s celodenním slunečním svitem. Dispozice: 1.NP. - kuchyň, obývací pokoj, chodba, koupelna, WC, dílna, kůlna, sauna. 2.NP. - 2 pokoje. Vytápění ústřední el. kotlem i na tuhá paliva. V zimě udržovaná příjezdová silnice. Budova: cihlová Stav objektu: udržovaný Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 117 m2 Plocha užitná: 245 m2 Plocha pozemku: 6 586 m2

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz 2) Rodinný dům Lokalita: Jelení kout, Smržovka Nabídková cena: 2 590 000,- Kč Popis: Rekreační nemovitost 4+1 zastavěné plochy 128m2 situovaná na jižním svahu. Chalupa je dostupná po udržované obecní cestě. Dvoupodlažní objekt má ve sníženém přízemí garáž. V prvním patře, kde jsou hlavní vchodové dveře, se nachází vstupní chodba, dále obývací pokoj s krbem, obytná kuchyň s jídelnou a sociální zázemí (koupelna se sprchovým koutem a 2x WC). Ve druhém patře (s možností samostatného přístupu po venkovním schodišti) jsou tři pokoje, každý s vlastním sprchovým koutem a oddělenou toaletou. Vytápění krb, el. přímotopy, voda – vlastní studna, kanalizace - septik, plyn - není. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 128 m2 Plocha užitná: 230 m2 Plocha pozemku: 4 940 m2

14



Zdroj: Realitní kancelář STING, s.r.o. Fügnerova 667/7, 46001 Liberec Telefon: 800 103 010 www.rksting.cz

3) Rodinný dům Lokalita: Dolní Maxov Nabídková cena: 2 849 000,- Kč Popis: Rodinný dům o obytné ploše 210m2, v obci Dolní Maxov - Josefův Důl, okres Jablonec nad Nisou. Nemovitost je po celkové vnitřní rekonstrukci, před finálním dokončením obkladů, podlah a malování. V přízemí se nachází obývací pokoj, jídelna, kuchyň, koupelna s vanou, bidetem a toaletou. V podkroví tři ložnice. Chalupa je podsklepená, zavedena elektřina 220/400V, voda z vlastní studny na pozemku, odpadní vody řešeny jímkou s vlastní ČOV. Topení ústřední. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 97 m2 Plocha užitná: 210 m2 Plocha pozemku: 6 240 m2

Zdroj: Realitní kancelář RealExpert, s.r.o. Slezská 949/32, 12000 Praha www.real-expert.cz

15



4) Rodinný dům Lokalita: Lučany nad Nisou Nabídková cena: 2 890 000,- Kč Popis: Rodinný dům v Lučanech nad Nisou v Jizerských horách, celoroční příjezd, 4+1, 2 garáže, celý objekt po rekonstrukci (nová střecha, voda, odpady, elektřina, plynové topení, soc. zařízení, dřevěné obložení, interiéry), koupelna s vanou a sprch. koutem (plyn.ohřívač), 3x splachovací WC, obecní voda a vlastní studna, septik, ÚT plynové + krb.kamna, el.220/380 V. Budova: smíšená Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha užitná: 263 m2 Plocha pozemku: 3 435 m2

Zdroj: Realitní kancelář OLYMP Jungmannova 855/7 46601 Jablonec nad Nisou Telefon: 483 300 702 www.realityolymp.cz

16



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4

Index odlišnosti IO

Cena ke srovnání [Kč]

zdroj

2 600 000 2 590 000 2 849 000 2 890 000

0,85 0,85 0,85 0,85

tech. stav a velikost poloha velikost vybavenost pozemku 0,95 1,00 0,95 1,05 1,05 0,95 0,90 1,10 1,05 1,00 0,95 1,05 0,95 0,90 0,90 1,10 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč] 2 094 251 2 174 036 2 536 376 2 079 304 4 2 220 992 2 200 000

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO]

214 329

Minimální hodnota

2 079 304

AP - SO

1 985 671

Aritmetický průměr [AP]

2 200 000

AP + SO

2 414 329

Maximální hodnota

2 536 376

Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.

17



2.2

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Rodinný dům č.p. 184 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 100 let 4 075,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 1.NP: Podkroví: Název podlaží 1.PP: 1.NP: Podkroví:

= = = Zastavěná plocha 10,38 m2 104,70 m2 80,53 m2

Konstrukční výška 2,11 m 3,08 m 3,72 m

Obestavěný prostor OP celkem: Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,87

10,38 m2 104,70 m2 80,53 m2

= =

ZP1 ZP

486,72 m3 486,72 m3

104,70 m2 195,61 m2

= =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu

č. I

Vi typ A

III III II II II III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III III

0,01 0,00

18



13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60

III

0,85

č. I II

Pi 0,00 0,02

II III II

-0,01 0,00 0,00

II

0,00

II

0,00

III

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II I

0,00 -0,05

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,495 i=1

Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,010 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení ?i vyst?hování, doba do výmazu omezení práv z LV 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,495 * 1,010 * 0,900 = 0,450 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 075,- Kč/m3 * 0,450 = 1 833,75 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 833,75 Kč/m3 * 486,72 m3 = 892 522,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

892 522,80 Kč

19



b) Příslušenství b1) Stodola na pozemku parc.č. St. 347 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží 1274

Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 6,504*6,567 Podkroví 42,71

[m2] 42,71 42,71

= =

Zastavěné plochy Název 1.NP Podkroví

Zastavěná. plocha 42,71 m2 42,71 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor OP celkem 198

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název OP celkem Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

[m3] 198,00 m3

Obestavěný prostor 198,00 m3 198,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy

Provedení betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný umožňující podkroví pozinkovaný plech chybí chybí chybí dřevěné jednoduchá betonová

Hodnocení standardu S S S S S C C C S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

20



12. Elektroinstalace

světelná

S

100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S C C C S S S S

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 0,00 0,00 0,00 3,10 1,00 6,80 4,90 89,40 0,8940

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

1 250,1,0900 0,8940 1,0000 2,0930 1,3120

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 198,00 m3 * 3 344,85 Kč/m3

= =

3 344,85 662 280,30 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,000 %

-

165 570,08 Kč

Stodola na pozemku parc.č. St. 347 - zjištěná cena

=

496 710,23 Kč

b2) Garáž na pozemku parc.č. St. 347 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP:

6,172*4,492

Garáž § 24 porovnávací metoda Liberecký kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 80 let 1 830,- Kč/m3

=

27,72 m2

21



Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 27,72 m2

Obestavěný prostor OP celkem: Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukční výška 1,87 m

= =

51,89 m3 51,89 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70

č. II

Vi typ B

II II II III III III

0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,85

5

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V6 * 0,70 = 0,583 i=1

Index polohy Převzatý index polohy IP = 1,010 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,900 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,583 * 1,010 * 0,900 = 0,530 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 1 830,- Kč/m3 * 0,530 = 969,90 Kč/m3 CP = CU * OP = 969,90 Kč/m3 * 51,89 m3 = 50 328,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

50 328,11 Kč

b3) Přístavba kůlny na pozemku parc.č. St. 347 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

22



Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 2,176*5,283

[m2] 11,50

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 11,50 m2

Název 1.NP

Konstr. výška 2,02 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor OP celkem 23,2

[m3] 23,20 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název OP celkem Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 23,20 m3 23,20 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu P S C X S S S X S S S S

Provedení kamené pasy jednostranně obíjené chybí svařované pásy chybí nátěry dřevěné svlakové jednoduchá betonová světelná

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů

Obj. podíl [%] P S C X S S S

8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,82 31,90 0,00 0,00 11,10 1,60 6,00

23



8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X S S S S

0,00 3,70 1,40 10,80 4,00

100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,00 3,70 1,40 10,80 4,00 74,32 0,7432

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 23,20 m3 * 1 979,61 Kč/m3

= =

1 979,61 45 926,95 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 %

-

30 618,12 Kč

Přístavba kůlny na pozemku parc.č. St. 347 - zjištěná cena

=

15 308,83 Kč

970,0,7432 1,0000 2,0930 1,3120

c) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.9.5. Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem: Úprava cen: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: zátopové území Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 77,30 1,00 2,1460 1,3120 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 77,30 0,40 2,1460 1,3120 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 77,30 0,40 2,1460 1,3120

-25 % -25 %

1,3120 2,1460

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

-25,00

163,23

-25,00

65,29

-25,00

65,29

24



Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 ostatní plocha - ostatní komunikace § 32 odstavec 2 trvalý travní porost § 32 odstavec 2 trvalý travní porost § 32 odstavec 2 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo St. 347

Výměra [m2] 711,00

Jedn. cena [Kč/m2] 163,23

Cena [Kč] 116 056,53

996 999/3

1 047,00 374,00

65,29 65,29

68 358,63 24 418,46

995 994/2 999/1

1 050,00 3 756,00 931,00

65,29 65,29 65,29

68 554,50 245 229,24 60 784,99 583 402,35

Pozemky - zjištěná cena

=

583 402,35 Kč

d) Trvalé porosty Ovocné dřeviny: příloha č. 34. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] jabloň - nízkokmen 20 na středně vzrůst. podnoži hrušeň - nízkokmen 20 na středně vzrůst. podnoži třešeň - nízkokmen 20 Součet: Koeficient prodejnosti Kp Celkem - ovocné dřeviny:

Počet / Výměra 2 Ks

Cena [Kč] 316,-

2 Ks

316,-

- 50 %

158,-

316,-

1 Ks

842,-

- 50 %

421,= * =

421,1 053,- Kč 1,00 1 053,- Kč

Okrasné rostliny: příloha č. 37. Název Typ

Listnaté stromy I Listnaté keře opadavé a stálezelené I Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient prodejnosti Kp Celkem - okrasné rostliny Trvalé porosty - zjištěná cena

Jedn. cena [Kč / Úprava Upr. cena [Kč / jedn.] [%] jedn] 316,- 50 % 158,-

Jedn. cena [Kč / jedn.] 19 650,520,-

Stáří Úpravy [%] 30 roků - 50 % 10 roků - 50 %

Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 2,00 ks 9 825,19 650,2,00 ks 260,520,20 170,* * * =

0,750 1,000 1,000 15 127,50 Kč 16 180,50 Kč

25



Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:

a) Rodinný dům č.p. 184 b) Příslušenství b1) Stodola na pozemku parc.č. St. 347 b2) Garáž na pozemku parc.č. St. 347 b3) Přístavba kůlny na pozemku parc.č. St. 347 c) Pozemky d) Trvalé porosty

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

892 522,80 Kč 496 710,20 Kč 50 328,10 Kč 15 308,80 Kč 583 402,30 Kč 16 180,50 Kč

2 054 452,70 Kč

2 054 450,- Kč

26



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

2 200 000,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

2 054 450,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 2 200 000,- Kč

27



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu budovy rodinného domu č.p. 184, část obce Tanvald, stojící na pozemku parc.č. St. 347 a pozemků parc.č. St. 347, 994/2, 995, 996, 999/1 a 999/3, k.ú. Tanvald, obec Tanvald, zapsáno na LV č. 426 vedeném KÚ pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

2 200 000,- Kč slovy: Dvamilionydvěstětisíc korun českých Poznámka: Příslušenstvím věci hlavní jsou: vedlejší stavby: garáž pro osobní vozidlo, kůlna, stodola, vše na pozemku parc.č. St. 347, venkovní úpravy: oplocení, vstupní branka, věšák tvaru T, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka vodovodu ze studny, přípojka kanalizace do septiku, studna na pozemku parc.č. 996.

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2678 – 52 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 21.01.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

28



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 426, k.ú. Tanvald, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 18.9.2013 3. Snímek katastrální mapy 4. Výřez z ÚP Tanvald

29


Příloha: Fotodokumentace







VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 18.09.2013 15:55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067 EX 4818/12 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.

Okres: CZ0512 Jablonec nad Nisou

Obec: 563820 Tanvald

Kat.území: 765023 Tanvald

List vlastnictví: 426

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

(St. = stavební parcela)

A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo SJM Kremlík Radek a Kremlíková Miloslava, Údolí Kamenice 184, 46841 Tanvald SJM = společné jmění manželů

710318/3593 715821/2479

B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 347 994/2

711 zastavěná plocha a nádvoří 3756 trvalý travní porost

995

1050 trvalý travní porost

996

1047 zahrada

999/1

931 trvalý travní porost

999/3

374 ostatní plocha

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Tanvald, č.p. 184 Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Způsob využití

Způsob ochrany

ostatní komunikace

rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond, rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond, rozsáhlé chráněné území rozsáhlé chráněné území

Způsob využití Způsob ochrany rod.dům rozsáhlé chráněné území

B1

Podíl

Na parcele St. 347

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

k zajištění pohledávek do celkové výše Kč 2.100.000,-- a příslušenství Raiffeisenbank a.s., Hvězdova Parcela: St. 347 V-4161/2008-504 1716/2b, Nusle, 14078 Praha, Parcela: 994/2 V-4161/2008-504 RČ/IČO: 49240901 Parcela: 995 V-4161/2008-504 Parcela: 996 V-4161/2008-504 Parcela: 999/1 V-4161/2008-504 Parcela: 999/3 V-4161/2008-504 Stavba: Tanvald, č.p. 184 V-4161/2008-504 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. 602/811/08/2/01 ze dne 21.08.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.08.2008. V-4161/2008-504 o Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 3.458,52 Kč s příslušenstvím Apston Capital Ltd., id. č. Parcela: St. 347 Z-1573/2013-504 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou, kód: 504. strana 1


Okres: CZ0512 Jablonec nad Nisou

Obec: 563820 Tanvald

Kat.území: 765023 Tanvald

List vlastnictví: 426

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

00408579, 4th Floor, The Hanover Building, Windmill Lane, Dublin 2, Irsko

Parcela: 994/2 Z-1573/2013-504 Parcela: 995 Z-1573/2013-504 Parcela: 996 Z-1573/2013-504 Parcela: 999/1 Z-1573/2013-504 Parcela: 999/3 Z-1573/2013-504 Stavba: Tanvald, č.p. 184 Z-1573/2013-504 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 5 067 EX-4818/2012 -18 ze dne 21.02.2013. Z-1573/2013-504 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorský úřad Praha 5 067 EX-4818/2012 -18 ze dne 21.02.2013. Právní moc ke dni 07.03.2013. Z-3608/2013-504 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: St. 347 Z-3696/2013-504 Parcela: 994/2 Z-3696/2013-504 Parcela: 995 Z-3696/2013-504 Parcela: 996 Z-3696/2013-504 Parcela: 999/1 Z-3696/2013-504 Parcela: 999/3 Z-3696/2013-504 Stavba: Tanvald, č.p. 184 Z-3696/2013-504 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 067 EX4818/2012 -34 ze dne 25.04.2013. Z-3696/2013-504 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva kupní

ze dne 04.12.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.07.2009. V-2750/2009-504 RČ/IČO: 710318/3593 715821/2479

Pro: Kremlík Radek a Kremlíková Miloslava, Údolí Kamenice 184, 46841 Tanvald F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 994/2 995 996 999/1

BPEJ 85800 85800 85800 85800

Výměra[m2] 3756 1050 1047 931

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou, kód: 504. strana 2


Okres: CZ0512 Jablonec nad Nisou Kat.území: 765023 Tanvald

Obec: 563820 Tanvald List vlastnictví: 426

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách


Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou, kód: 504. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

18.09.2013

16:11:44

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou, kód: 504. strana 3

12-50

Recommend Documents