Znalecký posudek č. 120-3165/11 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Jiřího Krále Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti id ½ na nemovitostech, a to na: Budově č.p. 1123 na pozemcích parc.č. St. 3145 a St. 3148, budově bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 2766 a pozemcích parc.č. St. 2766, St. 3145, St. 3148, 173/1, 173/2, 173/4, 203/3 a 1303. Ulice: Na Náhonu Obec : Ostrava Okres: Ostrava-město Katastrální území: Přívoz Sídlo katastr. úřadu v Ostravě
č.p. 1123 PSČ 702 00 Kraj: Moravskoslezský Identifikační kód: 713767
Vlastník staveb a pozemků: Hasala Radovan Sedláčková Petra Objednatel:
podíl: ½ podíl: ½
Mgr. Jiří Král soudní exekutor Poděbradova 41 702 00 Ostrava-Moravská Ostrava
Znalecký posudek je zpracován ke dni 1.6.2011. Vypracoval:
Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě, dne 1.6.2011
2
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov ............................................................................................... 6 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Výnosové ocenění ................................................................................................................ 10 E. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací .......................................................... 13 F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených ............................................... 14
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 043 EX 222/11-39 ze dne 29.4.2011 Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 043 EX 222/11-39 ze dne 29.4.2011 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1296 pro k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 1296, a to: − − − − − − − − − −
budova č.p. 1123 n apozemcích parc.č. St. 3145 a St. 3148, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 2766, pozemek parc.č. St. 2766 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 496 m2, pozemek parc.č. St. 3145 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 509 m2, pozemek parc.č. St. 3148 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1 640 m2, pozemek parc.č. 173/1 - ostatní plocha, o výměře 8 300 m2, pozemek parc.č. 173/2 – trvalý travní porost, o výměře 2 366 m2, pozemek parc.č. 173/4 - ostatní plocha, o výměře 103 m2, pozemek parc.č. 203/3 - ostatní plocha, o výměře 5 m2, pozemek parc.č. 1303 - ostatní plocha, o výměře 140 m2
Znalci se dále ukládá ocenit jednotlivé závady na nemovitostech váznoucích, zapsaných v oddíle C listu vlastnictví č. 1296.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 18.5.2011. Nemovitosti byly zpřístupněny. Přítomni: vykonavatel soudního exekutora Ing. Dluhoš, soudní znalec Ing. Vlček.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Přívoz, obec Ostrava, list vlastnictví č. 1296 ze dne 29.4.2011 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Přívoz, mapový list č. BOHUMÍN 8-9/14,2,3 ze dne 1.6.2011 v měřítku 1:1000 - zákres katastrální mapy z databáze www.cuzk.cz 3. Projektové podklady - projektová dokumentace „Novostavby areálu technického parku servisu nákladních vozidel v Ostravě-Přívoze“ z července roku 2007 - kolaudační rozhodnutí stavby „Novostavby areálu technického parku servisu nákladních vozidel v Ostravě-Přívoze“ ze dne 30.6.2008 4. Ostatní podklady - Smlouva o nájmu nemovitostí ze dne 1.8.2007 - Znalecký posudek č. 2605-6/2011 vyhotovený Ing. Petrem Ivančicem ze dne 4.2.2011 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 18.5.2011 - údaje sdělené účastníky místního šetření
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Předmětem ocenění je průmyslový areál servisu nákladních vozidel, který se nachází v městském obvodě Moravská Ostrava a Přívoz, ve městě Ostrava (310 913 obyvatel) při ulici Na Náhonu. Areál je umístěn v průmyslové zóně, která je tvořena převážně skladovacími a výrobními objekty. Centrum města se nachází ve vzdálenosti cca 3,5 km. Dopravní dostupnost areálu osobními i nákladními vozidly je dobrá, v blízkosti (cca 2 km) se nachází mimoúrovňová křižovatka dálnice D1 a komunikace č. I/56 (ul. Místecká), napojení na frekventovanou komunikaci č. I/56 (ul. Hlučínská) je možné ve vzdálenosti 150 m. Ve vzdálenosti do 500 m se nachází autobusová i tramvajová zastávka MHD. Z pohledu oceňované nemovitosti se v rámci města Ostravy jedná o polohu velmi dobrou, protože objekt se nachází v atraktivní průmyslové zóně s dobrou dopravní dostupností. Údaje o oceňovaném areálu Předmětem ocenění je třípodlažní budova č.p. 1123, která je provozně rozdělena na dvě části – administrativně-provozní část a servisní dílny nákladních vozidel, dále pak dvoupodlažní halový objekt pneuservisu na pozemku parc.č. St. 2766. Oceňované nemovitosti jsou v podílovém vlastnictví povinného Radovana Hasaly a Petry Sedláčkové, spoluvlastnické podíly jsou o velikosti id. ½. Nemovitosti jsou na základně nájemní smlouvy ze dne 1.8.2007 pronajaty společnosti AXA Truck a.s. Budova č.p. 1123 byla postavena v letech 2007-2008, užívána je na základě kolaudačního rozhodnutí ze dne 30.6.2008. Objekt pneuservisu byl dle dostupných informací postaven v roce 1970. Oceňované nemovitosti jsou na základě nájemní smlouvy ze dne 1.8.2007 pronajaty společnosti AXA Truck a.s. na dobu 15-ti let, tj. do 31.8.2022. Okolní pozemky tvoří zpevněné manipulační plochy, parkovací a odstavná stání. Areál je oplocen. Areál je napojen na všechny inženýrské sítě (veřejná kanalizace, vodovod, elektro a plyn). V areálu se nachází dostatek zpevněných ploch pro parkování, manipulaci a skladování. Nemovitosti jsou přístupné z jižní strany ze zpevněné komunikace ul. Na Náhonu, která je ve vlastnictví Statutárního města Ostrava (pozemky parc.č. 895/3 a 894/1) V jižní části areálu se na pozemku parc.č. 173/1 se nachází objekt čerpací stanice pohonných hmot. Objekt není zapsán v katastru nemovitostí, k ocenění byly předloženy doklady určující jeho vlastnictví. Objekt je ve vlastnictví společnosti Croft s.r.o. Vzhledem k této skutečnosti není objekt čerpací stanice pohonných hmot předmětem ocenění. Souhrnné informace o nemovitostech Souhrnná výměra pozemků v areálu činí 13 559 m2, z toho rozvojová plocha areálu je o velikosti 5 000 m2. Zastavěná plocha servisem nákladních vozidel (budova č.p. 1123) je 2 160 m2. Zastavěná plocha pneuservisem (budova bez č.p. na pozemku parc.č. St. 2766) činí 476 m2. Užitná plocha administrativní části budovy č.p. 1123 činí 1 689 m2. Užitná plocha servisní části budovy č.p. 1123 činí 1 339 m2. Užitná plocha pneuservisu činí 500 m2.
6
B. Nákladové ohodnocení budov Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Ke stanovení jednotkové ceny staveb bylo použito ukazatelů THU firmy RTS Brno. 1.Budovy: 1.1. Budova č.p. 1123 (na pozemcích parc.č. St. 3145 a St. 3148) 1.2. Budova bez č.p. (na pozemku parc.č. St. 2766) 1.1 Budova č.p. 1123 (na pozemcích parc.č. St. 3145 a St. 3148) Jedná se o objekt servisu nákladních vozidel, který je provozně i funkčně rozdělen do dvou částí – třípodlažní administrativní část a jednopodlažní servisní část s jeřábovými dráhami. V administrativní části se nachází kancelářské prostory, zázemí servisu, zákaznické centrum a obchod, v servisní části se kromě dílen nachází myčka automobilů a technické zázemí. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Celá budova je založena na betonových patkách a betonových prazích s izolací proti zemní vlhkosti z asfaltových pásů. Nosnou konstrukci servisní části tvoří montovaný železobetonový skelet se sloupy o rozměrech 400x600 mm. Vodorovná konstrukce je tvořena železobetonovými vazníky a na ně uloženými vaznicemi. Nosnou konstrukci administrativní části tvoří rovněž železobetonový skelet se sloupy o rozměrech 400x400 mm. Příčky v administrativní části jsou vyzděny tvárnic. Stropy nad jednotlivými podlažími v administrativní části jsou z dutých betonových panelů Spiroll a z průvlaků tvarů L a T. Střešní plášť servisní části je tvořen trapézovým plechem s tepelnou izolací a hydroizolačními pásy. Nad servisní části jsou umístěny střešní světlíky. Střešní konstrukci nad administrativní části tvoří dřevěné příhradové vazníky, střešní krytina je živičná. Obvodový plášť objektu je ze sendvičových zateplených panelů, který je kotven na roznášecí rošt a nosný skeletový systém. Schodiště je montované železobetonové. Podlahy v servisní části jsou lité betonové. V administrativní části jsou podlahy provedeny dle provozu v jednotlivých místnostech – v kancelářích a v šatnách je podlaha z marmolea, v komunikačních prostorech a v hygienickém zařízení je z keramické dlažby. Podlaha zákaznické části (příjem oprav) a obchodu je rovněž z keramické dlažby. Ve skladovacích prostorech je podlaha tvořena betonovou mazaninou. Úpravy vnitřních povrchů stěn tvoří vápenné štukované omítky, v hygienickém zařízení je proveden keramický obklad. Stropní konstrukce jsou opatřeny podhledy ze sádrokartonu. Klempířské konstrukce jsou z titanzinkovaného plechu. Okna jsou vyklápěcí, plastová s izolačním dvojsklem, atypických rozměrů. Vnitřní dveře jsou dřevěné, některé z nich jsou prosklené, vstupní dveře do skladu jsou kovové. Vstupní dveře do obchodu a do zákaznického centru jsou prosklené, automatické. Vrata jsou plastová sekční. Objekt je napojen na veřejnou vodovodní, kanalizační, plynovodní a elektrickou síť a na centrální ohřev vody. V objektu se nachází výměníková stanice, objekt je vytápěn z centrálního zdroje tepla s rozvody ÚT. Administrativní část Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 22,64*32,08 2.NP: 22,64*32,08
= =
726,29 m2 726,29 m2
7
3.NP:
32,08*16,45
Název podlaží 1.NP: 2.NP: 3.NP:
= Zastavěná plocha 726,29 m2 726,29 m2 527,72 m2
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.NP: (726,29)*(4,00) 2.NP (726,29)*(3,85) 3.NP (527,72)*(4,95) Jednotkové množství – celkem: Ocenění: Základní cena: 4 971,- Kč/m3 8 313,59 m3 * 4 971,- Kč/m3
527 72 m2 Konstrukční výška 4,00 m 3,85 m 4,95 m
= = = =
=
2 905,16 m3 2 796,22 m3 2 612,21 m3 8 313,59 m3
41 326 855,- Kč
Servisní část část Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 32,08*44,68 Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 1 433,33 m2
1 433,33 m2 Konstrukční výška 8,90 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.NP: (1 433,33)*(8,90) Jednotkové množství – celkem: Ocenění: Základní cena: 4 071,- Kč/m3 12 756,64 m3 * 4 071,- Kč/m3
=
51 932 281,- Kč
Nákladová cena stavby bez opotřebení – celkem:
=
93 259 136,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 3 roky Opotřebení: 5,000 %
-
4 662 956, 80 Kč
Budova č.p. 1123 - výsledná cena
=
88 596 179,20 Kč
= =
12 756,64 m3 12 756,64 m3
1.2. Budova bez č.p. (na pozemku parc.č. St. 2766) Jedná se o dvoupodlažní, nepodsklepenou budovu, která je umístěna při severovýchodním okraji areálu. V budově se nachází pneuservis s vestavěnými kancelářskými prostory a šatnami, v části objektu se nacházejí skladovací prostory a garáže pro nákladní automobily. K objektu je z pravé strany přistaven objekt skladu olejů. Převažující provedení konstrukcí a vybavení:
8
Objekt je založen na základových pásech, nosné konstrukce jsou provedeny z montovaných železobetonových dílců a železobetonových stropů, stropy jsou panelové. Zastřešení je provedeno železobetonovými panely, střešní krytina je z asfaltových pásů. Podlaha pneuservisu je tvořena keramickou dlažbou, v garážích a skladovacích prostorech je podlaha betonová. Schodiště je betonové se stupni z keramické dlažby. Vnitřní omítky jsou vápenné. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře jsou dřevěné náplňové. V roce 2008 byla provedena částečná rekonstrukce objektu, bylo provedeno zateplení objektu, byla vyměněná nová plastová okna, byla provedena nová keramická dlažba a byla osazena nová vrata s elektrickým pohonem. Objekt je napojen na veřejnou vodovodní, plynovodní a elektrickou síť. Vytápění objektu je zajištěno centrálně s rozvody ÚT. Ohřev teplé vody zajišťuje elektrický bojler. V objektu se nacházejí rozvody stlačeného vzduchu. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (16*31) Název podlaží 1.NP:
=
796 m2
Zastavěná plocha 796 m2
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.NP: (16*31*3,4)+(10,5*31*3,6) Jednotkové množství – celkem:
= =
2 858,20 m3 2 858,20 m3
Ocenění: Základní cena: 4 084,- Kč/m3 2 858,20 m3 * 4 084,- Kč/m3
=
11 672 888,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 31 roků Opotřebení: 30,000 %
-
3 501 866,40,- Kč
Budova bez č.p. - výsledná cena
=
8 171 021,60,- Kč
Rekapitulace nákladových cen: Reprodukční hodnota staveb činí (po zaokrouhlení) 104 932 124 Kč, věcná hodnota ke dni ocenění činí (po zaokrouhlení) 96 767 200 Kč.
9
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Ostrava Katastrální území: Přívoz Parcela č. Výměra m2 Druh St. 2766 496 zastavěná plocha a nádvoří St. 3145 509 zastavěná plocha a nádvoří St. 3148 1640 zastavěná plocha a nádvoří 173/1 8300 ostatní plocha 173/2 2366 trvalý travní porost 173/4 103 ostatní plocha 203/3 5 ostatní plocha 1303 140 ostatní plocha
Využití prům. obj. bez č.p. budova č.p. 1123 budova č.p. 1123
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku
m2 Kč/m2 Kč
13 559 900 12 203 100
Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky, obdobné velikosti v rozmezí od 800 do 1 200 Kč/m2 Rekapitulace ocenění pozemků Pozemky celkem
Kč
12 203 100
10
D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto
11
trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: Zdrojem pro stanovení této hodnoty je obvyklé nájemné komerčních prostor obdobného charakteru. Nemovitosti obdobného charakteru se v regionu pronajímají, obvyklé nájemné se u objektů obdobné velikosti, s obdobným vybavením a v obdobném stavebně-technickém stavu pohybuje v rozmezí 1.000 až 1.400 Kč na m2, v případě administrativních a prodejních až 1.800 Kč na m2. Při pronájmu prostor je nutno vycházet z předpokladu, že prostory nejsou pronajaty ze 100% všech pronajímatelných ploch, a je tedy nutno snížit maximálně možný dosažitelný výnos z nájmu na 80 – 90 %. Souhrnná velikost zpevněných manipulační ploch činí 5 000 m2 a souhrnná velikost vnitřních užitných ploch ke dni ocenění činí 3 528 m2 a tyto jsou určeny především pro: -
administrativní plochy v budově č.p. 1123 - 1 689 m2
-
servisní plochy v budově č.p. 1123 - 1 339 m2
-
servisní plochy včetně zázemí v budově bez č.p. na pozemku parc.č. St. 2766 - 500 m2
12
Výpočet výnosové hodnoty Roční příjmy Administrativní plochy Nájemné Servisní hala Nájemné Zpevněné plochy Nájemné Pneuservis vč. zázemí Nájemné Koeficient snížení nájemného Nájemné (celkem za rok) Hrubé roční příjmy Reprodukční cena staveb Roční výdaje Daň z nemovitosti Pojistné z budov Běžná údržba a opravy Odpisy Výdaje celkem Stabilizovaný výnos * 100 % Úroková míra kapitalizace Výnosová hodnota
RC
1,5 promile*RC 0,3 % * RC 0,3 % * RC P-V
m2 Kč/m2/rok m2 Kč/m2/rok m2 Kč/m2/rok m2 Kč/m2/rok % Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč %
Cv
1 689 1 800 1 339 1 000 5 000 150 500 800 0,85 5 529 310 4 699 914 118 554 377 41 169 177 832 355 663 355 663 930 326 3 769 587 100 9,0 41 884 301 Kč
Výnosovou hodnotu nemovitostí stanovuji na základě výše uvedených předpokladů a výpočtu na částku celkem (po zaokrouhlení): 41,9 mil. Kč
13
E. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. průmyslových areálech a komerčních objektech, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím jejich technickému stavu, vybavení, současnému způsobu využití a zejména umístění jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zobchodovány nebo inzerovány tyto objekty pro výrobu a skladování:
Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Užitná plocha [m2]
Obchodní objekt, ul. Novinářská, Ostrava – Mar.Hory
dobrý
1 648
Autosalon JAGUAR, ul. U Staré elektrárny, Ostrava
dobrý
1 000
Obchodní centrum, ul. Hlavní třída, Ostrava – Poruba
dobrý
Výrobní a skladovací hala, ul. Novoveská, Ostrava-Mariánské hory,
průměrný
Nebytové jednotky, U Staré elektrárny, Slezská Ostrava
velmi dobrý
839
Výrobní areál, ul. Šenovská, Ostrava-Bartovice
průměrný
1 370
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč] 29 820 000
Datum nabídky / prodeje
18 095
2009
12 000 000 2005 12 000 14 400 000 792
2009 18 182 10 000 000
1 774
2011 5 636 10 800 000 2009 12 880 11 160 000 2011 8 146
Komerční objekt, ul. Horní, Ostrava – Dubina
24 640 000 dobrý
1 425
17 291
2009
Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem k srovnatelným nemovitostem: Oceňované nemovitosti jsou srovnatelné s obdobnými srovnatelnými průmyslovými objekty a areály v regionu a okolí. Velikostí, vybavením a umístěním se řadí do vyšší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Kladný vliv na cenu obvyklou má atraktivita lokality a dobré dopravní napojení, dostatečná výměra přilehlých pozemků sloužících pro manipulaci a parkování. Podle provedeného průzkumu a analýzy trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obdobné průmyslové a komerční objekty, obdobné velikosti a vybavení v průměru od 10 000 do 16 000 Kč za 1 m2 užitné plochy.
14
Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu budov dle jednotlivých prostor v objektech takto: 14 000 Kč/m2 za plochy v administrativní části budovy č.p. 1123 (1 689 m2) 23 646 000 Kč 13 000 Kč/m2 za užitnou plochu servisní části budovy č.p. 1123 (1 339m2) 17 407 000 Kč 9 000 Kč/m2 za užitnou plochu budovy pneuservisu (500 m2) 4 500 000 Kč 900 Kč/m2 za volné pozemky areálu (5 000 m2) 4 500 000 Kč
tj. celkem 50 053 000 Kč F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle §2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Za závady se v tomto případě považuje věcné břemeno užívání pozemku parc.č. 173/4. Oprávněným z věcného břemene je společnost Dalkia Česká republika, a.s. Toto omezení oceňuji hodnotou práva odpovídajícího za zřízení věcného břemene užívání. Toto ocenění je provedeno cenou obvyklou dle §2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena nájemného pozemku parc.č. 173/4 by stanovena ve výši 50 Kč/m2/rok. Rozsah věcného břemene užívání pozemku parc.č. 173/4 je uvažován v celé výměře pozemku, tj. 103 m2. Pro výpočet obvyklé ceny závazků tedy bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. Výše ročního nájemného se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni užívání pozemku dle § 18 zákona č. 151/1997 Sb.: Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy. Obvyklé nájemné: Věcné břemeno užívání: Výměra: 103,00 m2 Jednotková cena: 50,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 103,00 m2 * 50,- Kč/m2/rok = 5 150,- Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 5 150,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 5 150,- Kč * 5 let = 25 7500,- Kč Ocenění věcného břemene činí:
25 750,- Kč
Zjištěná obvyklá cena věcného břemene užívání pozemku parc.č. 173/4 činí celkem 25 750 Kč.
15
Další omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 30 045 000 Kč a zajištění budoucích pohledávek do celkové výše 30 045 000 Kč ve prospěch Česká spořitelna a.s. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 331 716 Kč ve prospěch Finančního úřadu Ostrava II, Ostrava-Jih. Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 1296 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
16
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 043 EX 222/11-39 ze dne 29.4.2011 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1296 pro k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 1296, a to: − − − − − − − − − −
budova č.p. 1123 n apozemcích parc.č. St. 3145 a St. 3148, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 2766, pozemek parc.č. St. 2766 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 496 m2, pozemek parc.č. St. 3145 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 509 m2, pozemek parc.č. St. 3148 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1 640 m2, pozemek parc.č. 173/1 - ostatní plocha, o výměře 8 300 m2, pozemek parc.č. 173/2 – trvalý travní porost, o výměře 2 366 m2, pozemek parc.č. 173/4 - ostatní plocha, o výměře 103 m2, pozemek parc.č. 203/3 - ostatní plocha, o výměře 5 m2, pozemek parc.č. 1303 - ostatní plocha, o výměře 140 m2
Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. Budova č.p. 1123 ( na pozemcích parc.č. St. 3145 a 3148) 1.2. Budova bez č.p. (na pozemku parc.č. St. 2766) 1. Budovy
Kč Kč Kč
93 259 235 11 672 889 104 932 124
1. Budovy 1.1. Budova č.p. 1123 ( na pozemcích parc.č. St. 3145 a 3148) 1.2. Budova bez č.p. (na pozemku parc.č. St. 2766) 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
88 596 200 8 171 000 96 767 200 96 767 200 12 203 100 108 970 300
Výnosová hodnota (po zaokrouhlení)
Kč
41 900 000
Srovnávací hodnota (po zaokrouhlení)
Kč
50 000 000
Nákladová cena staveb po opotřebení
17
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je přihlédnuto zejména k metodě srovnávací a výnosové, které nejlépe odráží tržní podmínky v daném místě. Věcná hodnota je stanovena pro představu o cenách nákladů na výstavbu obdobných objektů se zohledněním opotřebení. Výhodou je umístění nemovitostí ve velmi atraktivní lokalitě, z hlediska dostupnosti se jedná o dobře dostupnou lokalitu, s dobrým napojením na centrum města a na dálnici D1, vybavením se objekt řadí do vyšší cenové kategorie. K oceňovanému objektu náleží dostatečná plocha přilehlých pozemků pro parkování a manipulaci. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé, tedy tržní ceně, a to:
50 mil. Kč Cenu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 stanovuji ve výši:
25 mil. Kč 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Ocenění práva věcného břemene užívání pozemku parc.č. 173/4 v obci Ostrava, k.ú. Přívoz. Hodnota práva za zřízení věcného břemene užívání pozemku
Kč
25 750
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
18
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 120-3165/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě, dne 1.6.2011
