ZNALECKÝ POSUDEK č. 616-11/2015 O obvyklé ceně bytu v Praze, Záběhlicích, ul. Mikanova 3260/1.
Objednatel znaleckého posudku:
Mgr. Jan Beneš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/14 169 00 Praha 6, Břevnov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.05.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Táboře 27.05.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka Mikanova 3260/1 110 00 Praha, Záběhlice Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Záběhlice 1 243 201
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 19.05.2015 za přítomnosti Anatolye Popova a jeho manželky.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí Elektronický snímek katastrální mapy Mapa povodňových rizik Místní šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou vlastnictvím tak, jak je toto vlastnictví zapsáno na přiloženém výpisu z katastru nemovitostí ČR.
6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění vycházejí z místního šetření provedeného znalcem a z místní znalosti území.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o bytovou jednotku se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a dále užívací právo či jiný druh oprávnění nezapsaného v kat. nem. k uzavřenému parkovacímu stání č. UPS 16 a k parkovacímu stání č. PS 79 v domě č. p. 3260, který je součástí poz. parc. č. 669/84, vše v k. ú. Záběhlice.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 3260/99, Záběhlice 1.1.2. Parkovací stání
-2-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost prodávána v rámci exekučního řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I V
Pi -0,04 0,00
II I
0,00 -0,02
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
S Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -3-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
S Pi) = 1,060 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,996
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 3260/99, Záběhlice Netypový byt 4+kk, 109,3 m2 , v 8. N.P. bytového domu, plastová okna, 2 x koupelna a WC, komora v bytě, 3 x balkon, sklep. Vytápění a ohřev teplé vody v domovní předávací stanici, teplovodní, radiátory deskové, termoregulační hlavice, napojení na veškeré inž. sítě mimo zemního plynu. Stáří stavby 8 roků. Opotřebení mírně vyšší než odpovídá stáří stavby.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Stavební pozemek zastavěný stavbou BD a pozemky ve fčním celku oceněné dle cenové mapy Pozemek zastavěný stavbou byt. domu a pozemky ve fčním celku, oceněné dle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ § 2 cen. mapa
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa orná půda § 2 cen. mapa orná půda § 2 cen. mapa orná půda § 2 cen. mapa ostatní plocha § 2 cen. mapa ostatní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 669/84 669/89 669/90 669/91 669/95 669/96
Výměra [m2 ] 1 685,00
Jedn. cena Cena [Kč/m2 ] [Kč] 6 790,00 11 441 150,-
101,00 6 790,00 634,00 6 790,00 357,00 6 790,00 513,00 6 790,00 133,00 6 790,00 3 423,00 m2
Stavební pozemek zastavěný stavbou BD a pozemky ve fčním celku oceněné dle cenové mapy - zjištěná cena Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Stavební pozemek zastavěný stavbou BD a pozemky ve fčním celku oceněné dle cenové mapy
685 790,4 304 860,2 424 030,3 483 270,903 070,23 242 170,-
=
23 242 170,- Kč
=
23 242 170,-Kč 23 242 170,- Kč
-4-
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
23 242 170,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 10 8 let 35 452,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 106 * 1,00 = 106,00 m2 3,3 * 0,80 = 2,64 m2 5,2 * 0,17 = 0,88 m2 5,7 * 0,17 = 0,97 m2 4,3 * 0,17 = 0,73 m2 111,22 m2
Podlahové plochy bytu Byt: Sklep: Balkon: Balkon: Balkon: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - III s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství nadstandardního vybavení V (vířivé vany, masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II Koeficient pro stáří 8 let: s = 1 - 0,005 * 8 = 0,960 9
Index vybavení
IV = (1 +
S
Vi) * V10 * 0,960 = 1,181
i=1
-5-
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,10
0,00 0,00 0,00 1,00
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 35 452,- Kč/m2 * 1,181 = 41 868,81 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 111,22 m2 * 41 868,81 Kč/m2 * 0,940 * 1,060= 4 639 885,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
4 639 885,11 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 23 242 170,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 093 / 74 590 Hodnota spoluvlastnického podílu: 23 242 170,- Kč * 1 093 / 74 590 = 340 577,72 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
340 577,72 Kč
Byt 3260/99, Záběhlice - zjištěná cena
=
4 980 462,83 Kč
1.1.2. Parkovací stání Dle prohlášení účastníka místního šetření je s vlastnictvím bytové jednotky spojeno také blíže neurčené právo, na jehož základě výlučně užívá část společných prostor budovy, a to uzavřené parkovací stání a neuzavřené parkovací stání, která však nejsou samostatnou jednotkou ani podílem na nebytové jednotce. Zatřídění pro potřeby ocenění Stavba jednotek oceněných dle § 21: Ocenění jednotlivých jednotek Uzavřené parkovací stání Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. domy vícebytové (netypové) - garážová stání zděná 1122
Podlahové plochy nebytového prostoru Uzavřené parkovací stání: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:
koeficient dle typu podlahové plochy 14 * 1,00 = 14,00 m2 14,00 m2
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, -6-
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4 :
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S X
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2 ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2 ] Plná cena:
14,00 m2 * 9 962,04 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00 100,00 1,0000
= * * * * =
4 210,0,9390 1,0000 1,2000 2,1000 9 962,04
=
139 468,56 Kč
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,0 % Koeficient opotřebení: (1- 8,0 % / 100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB
* = * =
0,920 128 311,08 Kč 0,996 127 797,84 Kč
Uzavřené parkovací stání - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
127 797,84 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1/1 Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 1 / 1 + Uzavřené parkovací stání - zjištěná cena
=
0,127 797,84Kč
Otevřené parkovací stání Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. domy vícebytové (netypové) - garážová stání zděná 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 12 * 1,00 = 12,00 m2 12,00 m2
Podlahové plochy nebytového prostoru Parkovací stání: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů
Obj. podíl [%] S S S S S S S S
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10
9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4 :
S S S X S S S S S S S S S S S S S X
2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2 ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2 ]
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00 100,00 1,0000
= * * * * =
4 210,0,9390 1,0000 1,2000 2,1000 9 962,04
=
119 544,48 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,0 % Koeficient opotřebení: (1- 8,0 % / 100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB
* = * =
0,920 109 980,92 Kč 0,996 109 541,- Kč
Otevřené parkovací stání - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
109 541,- Kč
Plná cena:
12,00 m2 * 9 962,04 Kč/m2
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1/1 -9-
Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 1 / 1
+
Otevřené parkovací stání - zjištěná cena
=
Přehled jednotek Uzavřené parkovací stání Otevřené parkovací stání
0,109 541,-Kč
127 797,80 Kč 109 541,- Kč
Parkovací stání - zjištěná cena
=
- 10 -
237 338,80 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 3260/99, Záběhlice 1.1.2. Parkovací stání
4 980 462,80 Kč 257 977,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
5 238 439,80 Kč
Celkem
5 238 439,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
5 238 439,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 3260/99, Záběhlice 1.1.2. Parkovací stání
4 980 462,80 Kč 237 338,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
5 217 801,60 Kč
Celkem
5 217 801,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
5 217 801,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
slovy: Pětmilionůdvěstěsedmnácttisícosmset Kč
- 11 -
5 217 800,- Kč
Stanovení obvyklé ceny S ohledem na způsob stanovení administrativní (vyhláškové) ceny, který je proveden porovnávacím způsobem a má tedy pro stanovení obvyklé ceny významnou váhu, s přihlédnutím k dostatečnému množství srovnatelných nemovitostí na relevantním trhu v daném území a k poměrně nízkému rozpětí nabídkových cen porovnávacích nemovitostí, a také s ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být prodávána v rámci exekučního řízení, stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši
5.900.000,- Kč slovy: pět-milónů-děvět-set-tisíc-korun-českých. Příslušenství nemovitostí jsou popsána v ocenění a jejich cena je v ocenění zohledněna. Znalci nebyla doložena ani nebyla zjištěna žádná práva k oceňovaným nemovitostem, která by měla vliv na jejich cenu a nebyla zohledněna v tomto ocenění. Věcné břemeno č. j. V-34764/2006, zapsané ve veřejné listině, v katastru nemovitostí, nemá vliv na výši obvyklé ceny nemovitostí. V Táboře 27.05.2015
Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. - 12 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 616-11/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 616-11/2015.
- 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 2 1 1 2 4
El. výpis z kat. nem. El. snímek kat. mapy Info z cenové mapy pozemků a povodňové mapy Inzerce nabízených porovnávacích nemovitostí Fotodokumentace
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
