1. Inleiding Het keren van de koets Van teugels en mennen Leeswijzer 6

JAAR PLAN 2012

JAAR PLAN 2012

Inhoudsopgave 1. Inleiding

5

1.1 Het keren van de koets

5

1.2 Van teugels en mennen

5

1.3 Leeswijzer

6

2. Terugblikken en vooruitkijken

9

2.1 Oog voor de omgeving

9

2.2 De staat van Ymere

2.3 Historische tijden

9 10

3. De strategische ambities

15

3.1 Wonen, leven, groeien

15

3.2 Goede woningen en diensten op maat (ambitie 1)

15

3.3 Woongenot in leefbare wijken (ambitie 2)

16

3.4 Keuzevrijheid en wooncarrière (ambitie 3)

17

3.5 Talentontwikkeling en sociale stijging (ambitie 4)

17

3.6 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken (ambitie 5)

18

3.7 Zelfleiderschap, goed werkgeverschap (ambitie 6)

19

3.8 Financierbaarheid, efficiëntie en transparantie (ambitie 7)

19

4. De accenten voor 2012

23

4.1 Breed bezig blijven door te versmallen

23

4.2 Customer intimacy als concurrentiestrategie

23

4.3 Duurzaamheid hogere prioriteit

23

4.4 Aandacht voor het middensegment

24

4.5 Brug slaan tussen strategie en operatie

24

4.6 Talent als turbo

24

4.7 Op niveau houden van investeringsvolume

25

Ymere

5. De activiteiten in 2012 concernbreed

27

5.1 Additioneel en generiek

27

5.2 Goede woningen en diensten op maat (ambitie 1)

27

5.3 Woongenot in leefbare wijken (ambitie 2) 29

5.4 Keuzevrijheid en wooncarrières (ambitie 3)

30

5.5 Talentontwikkeling en sociale stijging (ambitie 4)

32

5.6 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken (ambitie 5)

34

5.7 Zelfleiderschap, goed werkgeverschap (ambitie 6)

35

5.8 Financierbaarheid, efficiëntie en transparantie (ambitie 7)

35

6. De activiteiten in 2012 per vestiging

39

6.1 Amsterdam-Centrum

39

6.2 Amsterdam-Noord 43 6.3 Amsterdam-Oost

46

6.4 Amsterdam-West

49

6.5 Almere

53

6.6 Haarlem

56

6.7 Haarlemmermeer

59

62

6.8 Noord-Kennemerland

7. Tenslotte

67

69

Bijlage trends

Jaarplan 2012

1

1 Inleiding 1.1 Het keren van de koets In oude westerns is er altijd een moment dat de held te paard, vaak met koets, wegrijdt van een moeilijke situatie maar zich plots bedenkt en terugrijdt. Met gevaar voor eigen leven en meestal lijnrecht tegen het eigenbelang in − not for profit − gaat hij de moeilijke situatie te lijf. Natuurlijk overwint hij het kwaad en is een kus van de geredde schone zijn beloning. Het is duidelijk dat Ymere met de fusiebelofte ‘Van stenen voor mensen’ haar koets heeft gekeerd. De vastgoedonderneming Ymere veranderde in een corporatie met een brede oriëntatie en met maatschappelijk rendement als belangrijkste drijfveer. De nieuwe koers van Ymere werd vastgelegd in de ondernemingsstrategie ‘Met ziel en zakelijkheid’ (2010), maar is geen statisch gegeven. De buitenwereld verandert en ook binnen Ymere ontstaan continu nieuwe inzichten. De veranderende situatie werpt telkens een nieuw licht op onze ambities, die op basis daarvan kunnen worden bijgestuurd of aangescherpt. Daarom beschrijven we jaarlijks in het jaarplan zo concreet mogelijk waar wordt bijgestuurd, tot welke opgave dit generiek leidt voor de organisatie en welke specifieke activiteiten op de verschillende vestigingen daaraan in 2012 bijdragen.

1.2 Van teugels en mennen Ook na het keren van de koets blijft stuurmanskunst gevraagd om de kansen en bedreigingen die zich voordoen te benutten of te lijf te kunnen gaan. De organisatie moet gemend worden en er zijn teugels nodig om waar nodig te kunnen corrigeren. Een jaarplan is daarbij cruciaal. Het geeft sturing aan de bedrijfsvoering van alle bedrijfsonderdelen en afdelingen die Ymere rijk is. Het geeft aan wat in 2012 de focus van Ymere is, welke beoogde activiteiten daarbij horen en waaraan we succes afmeten (kritische prestatie-indica toren). Natuurlijk vraagt dit voor de verschillende afdelingen en vestigingen een nadere concretisering, met het jaarplan als basis. Om de visie van belanghouders tijdig in acht te kunnen nemen bij het maken van keuzen en het begroten van activiteiten, zijn de hoofdlijnen van dit jaarplan en de beoogde activiteiten besproken met onze huurders, met de gemeenten waar we actief zijn en met andere belanghouders. Alles gehoord en 5 – Jaarplan 2012

overwogen hebbend, heeft de Raad van Bestuur uiteindelijk dit Jaarplan Ymere 2012 vastgesteld. Aan het einde van dit jaar rapporteert Ymere in het jaarverslag over de mate waarin ambities zijn gerealiseerd, over de voortgang van projecten en eventueel over niet-gerealiseerde voornemens. In dit cyclische proces geeft Ymere haar belanghouders concreet invloed op haar koers en activiteiten zonder het stuur en de verantwoordelijkheid uit handen te geven.

1.3 Leeswijzer Ditmaal is niet gekozen voor een zo dun mogelijk jaarplan, maar voor een zo duidelijk mogelijk verhaal. In voorgaande jaren is gekozen voor zo min mogelijk herhalingen van de ondernemingsstrategie en eerdere jaarplannen. Bovendien werd ervoor gekozen de beschrijving van de situatie waarin we verkeren zo kort mogelijk te houden. De evaluatie van het jaarplan 2011 met enkele belanghouders leerde echter dat zij niet alleen willen weten welke keuzen Ymere maakt, maar ook waarom. Bij hen zit onze ondernemingsstrategie en het jaarplan van het jaar daarvoor vanzelfsprekend minder goed in het hoofd dan bij ons. Om de in hoofdstuk 5 en 6 gemaakte keuzen te kunnen begrijpen wordt daarom in hoofdstuk 2 eerst het kader van waaruit we werken beschreven. Het gaat zowel om de situatie bij Ymere zelf als om een beschrijving van de ontwikkelingen in de wereld om ons heen. In hoofdstuk 3 wordt de ‘Met ziel en zakelijkheid’ ingeslagen koers bondig herhaald. Hier wordt ook beknopt beschreven welke activiteiten bij Ymere tot het standaardpakket behoren. In hoofdstuk 4 worden vervolgens de voor 2012 gekozen accenten beschreven. Deze accenten zijn gebaseerd op de ontwikkelingen die we extern en intern zien. In hoofdstuk 5 worden de doelen voor 2012 beschreven en de activiteiten die Ymere in 2012 oppakt in aanvulling op de going-concernactiviteiten. Ze zijn geordend langs de zeven strategische ambities uit de ondernemingsstrategie. Hiermee wordt duidelijk waaraan de actie moet bijdragen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 per vestiging beschreven hoe de opgaven op vestigingsniveau worden doorvertaald. Ook deze opgaven zijn geordend op basis van de zeven ambities uit de ondernemingsstrategie.

6 – Ymere

2

2 Terugblikken en vooruitkijken 2.1 Oog voor de omgeving Van iedere serieuze onderneming mag worden verwacht dat ze niet alleen oog heeft voor de staat waarin ze zelf verkeert, maar dat ze ook de omgeving nauwlettend in de gaten houdt. Dat geldt zeker voor een maatschappelijke onderneming als Ymere. Het verzorgen van onderdak voor ruim 80.000 huishoudens en bedrijven is een enorme verantwoordelijkheid. Een groot deel van de bewoners kan onvoldoende op eigen kracht in goede huisvesting voorzien en Ymere heeft hierin een sociale opgave te vervullen. Die opgave stopt in deze regio niet bij de primaire doelgroep met een inkomen tot 1 33.641, maar betreft ook de middeninkomens. Het gaat daarbij om de bouw en het beheer van huurwoningen, maar ook van maatschappelijk vastgoed en koopwoningen. Van een maatschappelijke onderneming mag worden verwacht dat ze bewust is van wat speelt in de maatschappij en dat ze meer dan gemiddeld aandacht heeft voor de lange termijn.

2.2 De staat van Ymere Resultaatgerichtheid en efficiency Juist vanwege de maatschappelijke verantwoordelijkheid zijn resultaat gericht werken en efficiency belangrijk. Het visitatierapport uit 2011 gaf hiervoor waardevolle aanbevelingen.

Financiële situatie Zoals het zich nu laat aanzien, kan Ymere voor 2012 de bij belanghouders gewekte verwachtingen waarmaken. Zowel op de financiële markten als op de woningmarkt zijn het echter tumultueuze tijden. Niets is zeker en als de hele wereld verandert, kan het niet zo zijn dat Ymere gewoon doorgaat met wat ze deed. Daarom zijn langetermijngaranties momenteel niet te geven, maar we kunnen wel het maximale doen om ook op termijn aan onze missie te kunnen blijven werken. Dit wordt extra bemoeilijkt door een aantal ontwikkelingen die de financiële positie, de financierbaarheid en dus de investeringsruimte van Ymere sterk zullen beïnvloeden. Voorbeelden hiervan zijn een door de rijksoverheid aangekondigde heffing, een ruimer woningwaarderingsstelsel en de duurdere financiering van niet-WSW-geborgde commerciële activiteiten. Ymere anti 9 – Jaarplan 2012

cipeert hierop, maar een verdere verslechtering van de financiële condities waaronder we werken, zal ook gevolgen hebben voor de activiteiten die we kunnen ondernemen. Ook de laatste jaren heeft Ymere gestuurd op kasstromen en tijdig voor gesorteerd op externe ontwikkelingen. In de begroting 2010 en de begroting 2011 is ingezet op kostenbeheersing en -verlagingen. Dat blijven we ook doen. De investeringsruimte is momenteel vastgesteld op 1 335 miljoen voor huurwoningen, waarvan 1 265 miljoen bestemd is voor nieuwbouw en ingrijpende woningverbetering en 1 70 miljoen voor niet-ingrijpende woning verbetering. Daarnaast is er een verwachte omzet van 1 100 miljoen beschikbaar voor koopwoningen.

Vastgoedsturing Door een uitgekiende vastgoedsturing vaart Ymere een meer consistente en gerichte koers in vastgoedontwikkeling en -beheer. Die vastgoedsturing proberen we ook in 2012 te verbeteren, onder andere door belanghouders intensiever erbij te betrekken.

2.3 Historische tijden Met een aanhoudende en mondiale economische crisis, de wankele politieke en economische situatie in Europa en natuurlijk de ontwikkelingen in de Arabische landen leven we anno 2011 in historische tijden. Het is nog onduidelijk welke consequenties de verschillende gebeurtenissen zullen hebben op de wereldorde, de Europese Unie en de economie, maar het zal hoe dan ook invloed hebben op de trends die we nu kennen.

Economie Nederland is nog steeds een van de meest welvarende landen van Europa, de werkloosheid is vooralsnog relatief beperkt gebleven, maar de crisis gaat ook Nederland niet voorbij. Sterker nog: de crisis raakt de woningmarkt heel hard. Lenen voor kopers wordt moeilijker en er is onzekerheid over de ontwikkeling van de rente, hoewel deze op dit moment historisch laag is. Het verdienmodel van corporaties staat onder druk door dalende verkoop opbrengsten en stijgende lasten. Tegelijkertijd neemt het nieuwbouwaanbod af en ontbreekt aan de vraagkant het voor verhuizen noodzakelijke vertrouwen. Dit laatste is in 2011 zichtbaar in de koop. 10 – Ymere

Politiek Nederland heeft voor het eerst sinds 1918 een liberale premier, en ook een minderheidsregering is lang geleden. De VVD vormt een regering met het CDA en krijgt gedoogsteun van de PVV. Dat biedt nieuwe kansen en bedreigingen, ook voor de woningmarkt en de corporaties. Op één dossier is voorlopig zekerheid verkregen: de hypotheekrenteaftrek blijft gehandhaafd. De noodzakelijke veranderingen zullen deze kabinetsperiode niet plaatsvinden. In de huurmarkt en in de behandeling van corporaties is minister Donner meer veranderingsgezind. Hij wil een stevige financiële bijdrage van corporaties aan de staatskas en om dit te kunnen bekostigen wil hij ruimte geven. In Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer kunnen we door een wijziging in het woningwaarderingsstelsel woningen duurder verhuren bij nieuwe verhuringen. Bovendien maakt hij het mogelijk om aan hogere inkomens die een sociale huurwoning bewonen een huurverhoging van 5% boven inflatie te berekenen. Zeker in combinatie met de Europese regelgeving, die corporaties verplicht sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een jaarinkomen lager dan 1 33.641, zal dit de vraag in het middensegment doen toenemen. Dit blijkt in 2011 door het grote aantal inschrijvingen voor middeldure en dure huurwoningen bij Ymere. Verder heeft minister Donner aangekondigd nog in 2011 te komen met een wetsvoorstel ‘kooprecht voor huurders’.

Wijkaanpak De wijkaanpak heeft de wind tegen vanuit de landelijke politiek, de economie en de woningmarkt. In Den Haag draagt men de wijkaanpak een warm hart toe, maar geen geld. Er wordt meer verwacht van burgers zelf. ´Burgerschap´ is de nieuwe term in de wijkaanpak. De gemeente is een van de belangrijkste partners in transformatie en herstructurering, maar moet soms noodgedwongen − door de economie en de bezuinigingen − andere priori teiten stellen. Bovendien is het bijzonder moeilijk gemengde wijken te realiseren als de vraag naar marktwoningen wegvalt. Herontwikkelen kost tijd en het is de vraag of sloop nog wordt gerechtvaardig door wat we nieuw kunnen bouwen.

Demografie De kerngemeenten van Ymere vergrijzen net zoals heel Nederland. De ontgroening die in Nederland plaatsvindt, doet zich in het Ymere-werkgebied vooral voor in Alkmaar, Leiden en Haarlem. Amsterdam kent echter juist een 11 – Jaarplan 2012

groei van bijna 10% van het aantal jongeren in de leeftijd van 0-14 jaar. Deze laatste ontwikkeling is opmerkelijk en hangt samen met de veranderde migratie in en uit de stad. Steeds meer binnenlandse en buitenlandse hoog opgeleiden tussen de 20 en 30 jaar trekken naar de stad voor werk. Ze krijgen dikwijls binnen afzienbare tijd kinderen. Daar komt bij dat de stad met nieuwbouwlocaties tweeverdieners met kinderen trekt. Zeer belangrijk is verder de forse toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Deze groep bestaat voornamelijk uit ouderen, maar ook het aantal gescheiden mensen en ‘gewone’ alleenstaanden neemt toe. In Amsterdam bestaat nu al meer dan 50% van het aantal huishoudens uit deze zogenaamde ‘singles’, en dit percentage blijft voorlopig toenemen. Ook op technologisch en sociaal cultureel gebied zijn trends te onderscheiden die voor ons werk relevant zijn. In de bijlage zijn deze trends, evenals bovengenoemde trends, uitgebreid beschreven.

12 – Ymere

3

3 De strategische ambities 3.1 Wonen, leven, groeien Ymere werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspectief, waar bewoners willen wonen, leven en groeien. Het resultaat van onze inspanningen moet leiden tot aantoonbare toegevoegde waarde voor klanten en samenleving, met medewerkers die worden gewaardeerd en dat ook zo voelen. Onze kerntaak is lagere en middeninkomens te huisvesten in woningen en buurten van goede kwaliteit. We zien het als onze plicht om ervoor te zorgen dat al onze woningen in alle wijken (Woonwijken) op orde zijn, met passend beheer en adequate dienstverlening. In wijken waar we veel bezit hebben, gaan we verder dan de kerntaak. Hier zetten we ons actief in voor de kwaliteit van de openbare ruimte, en doen we fysieke investeringen en acquisities. In deze Leefwijken ontwikkelt Ymere onder andere maatschappelijk vastgoed. En dan zijn er nog onze Groeiwijken, waar onze ambitie nog verder gaat. Samen met onze partners creëren we routes waarlangs mensen zich kunnen ontplooien. Hierin investeren we niet alleen fysiek, maar ook sociaalmaatschappelijk en economisch. Hier komt ons motto ‘wonen, leven, groeien’ tot volle wasdom. De ondernemingsstrategie Met ziel en zakelijkheid beschrijft zeven strate gische ambities, waarmee Ymere invulling wil geven aan haar missie. Hieronder volgt een beschrijving van deze ambities, waarbij is aangegeven hoe we in de praktijk van alledag − going concern − invulling geven aan deze ambities. In de hoofdstukken 5 en 6 staat beschreven welke aanvullende activiteiten in 2012 worden opgepakt.

3.2 Goede woningen en diensten op maat (ambitie 1) Het realiseren en onderhouden van betaalbare, eigentijdse en duurzame woningen blijft voor Ymere onverminderd centraal staan. Daarbij horen een goede fysieke staat en een goede uitrusting van de woning. Ymere stelt zich ten doel om voor ieder complex een passend beheer te voeren. Met passend wordt bedoeld dat er een relatie is tussen de prijs en de kwaliteit, waarbij niet alleen de objectieve (technische) kwaliteit een rol speelt maar ook de kwaliteit zoals de bewoner die ervaart. Zo kunnen woningen in gebieden waar bewoners veel waarde hechten aan de staat van onderhoud anders worden beheerd dan woningen in gebieden waar bewoners vooral de identi15 – Jaarplan 2012

teit van het gebied of de woning zelf waarderen. Vanzelfsprekend mag hierbij de minimale conditie die een woning hoort te hebben nooit worden onderschreden. Ymere stuurt op de tevredenheid van bewoners over de staat van de woning en op de conditiescore. Omdat klantwensen sterk verschillen, streven we ook naar dienstverlening op maat. Dit betekent concreet dat we bij alles wat we doen, beginnen bij de wens van de individuele klant en dat we proberen daaraan tegemoet te komen, met de middelen die we hebben en binnen redelijke perken. Een werkwijze die uitgaat van ongelijke monniken en (dus) verschillende kappen, zonder te vervallen in een situatie waarin ‘men vraagt, en wij draaien’. De klant moet ervaren dat we er voor hem of haar zijn, dat we dienstbaar en klant gericht zijn.

3.3 Woongenot in leefbare wijken (ambitie 2) We vinden het belangrijk dat onze bewoners ongestoord woongenot ervaren. Meestal lukt dat goed, maar niet iedere klacht hierover kunnen we voor komen. Toch stellen we onszelf als doel om het aantal klachten te vermin deren. Dat betekent dat we gericht te werk moeten gaan bij terugkerende problemen. Maar het betekent ook dat we vooraf beter moeten nadenken over maatregelen die overlast kunnen reduceren. In ons nieuwe programma van eisen voor nieuwe en gerenoveerde woningen hebben we bijvoorbeeld hoge geluidsisolatienormen opgenomen (boven het bouwbesluit). Klanten willen prettig kunnen wonen en echt woongenot ervaren. Daarom zorgen we niet alleen voor goede woningen, maar ook voor een goede woonomgeving. De buren moeten het prettig maken, maar ook ‘de toestand van de wijk’ (schoon, heel en veilig) is belangrijk. Daarnaast wordt dit woongenot bepaald door de mate waarin we erin slagen om goede woonmilieus te creëren die passen bij een bepaalde levensstijl, inkomen en samenstelling van het huishouden. Dat vraagt iets van ons portefeuillebeleid, het voorzieningenniveau in de wijk, maar ook van de match tussen woningen en doel groepen. We vinden het belangrijk dat bewoners actief zijn in hun eigen woonomgeving en zich hiervoor verantwoordelijk voelen. Ymere faciliteert en stimuleert hen hierin, onder andere via de Betere Buurtprijs of via het samen schouwen van de buurt. In 2011 is ons participatiebeleid vernieuwd. In 2012 blijft dit een speerpunt, onder andere met een training voor onze mede16 – Ymere

werkers. Ook is Ymere grootaanbieder van goedkope kleine bedrijfsruimten. De vraag hiernaar, met name van allochtone ondernemers, is constant. Daarnaast blijkt groen een goed middel om leefbaarheidsproblemen in buurten aan te pakken, bijvoorbeeld met moestuinen, buurttuinen, het inrichten van braakliggende terreinen, om te bereiken dat bewoners elkaar vaker ontmoeten, g ezonder gaan eten en zich veiliger en prettiger voelen in de buurt.

3.4 Keuzevrijheid en wooncarrière (ambitie 3) Ymere wil klanten de mogelijkheid bieden om te verhuizen naar een woning die beter aansluit bij hun wensen, of dat nu een koopwoning is of een huurwoning. Dit noemen we: wooncarrière maken. In alle gevallen probeert Ymere zo veel mogelijk rekening te houden met wat klanten wensen. De tevredenheid van onze klanten wordt voor een groot deel bepaald door de mate waarin ze een woning kunnen betrekken die op dat moment past bij hun wensen en persoonlijke situatie; het kan bijvoorbeeld gaan om de wens om groter te gaan wonen, maar het kan ook gaan om ouderen die gelijkvloers willen gaan wonen. Ymere stelt de wensen van de klant centraal en zoekt naar mogelijkheden om daadwerkelijk iets voor de klant te betekenen. Om ook werkelijk een keuze te kunnen bieden, streeft Ymere naar een gevarieerd woningaanbod. Dat betekent concreet dat we woningen willen kunnen aanbieden van groot tot klein, van koop tot huur, van goedkoop tot middelduur, van gestapeld tot grondgebonden en van hoogstedelijk tot suburbaan. Een gevarieerde woningvoorraad alleen is echter niet genoeg. Er valt pas wat te kiezen voor klanten als er woningen vrijkomen. Met aantrekkelijke nieuwbouw, de Woonversnelling, dé Woonswitch, het Woonticket Middeninkomens, van Hoog naar Laag, Koopgarant en de starterslening verleiden we mensen om door te stromen. Hiermee komen uiteindelijk ook woningen vrij voor starters.

3.5 Talentontwikkeling en sociale stijging (ambitie 4) Groeiwijken zijn de wijken die onze aandacht het hardst nodig hebben. Naast de fysieke opgave investeren we daarbij in programma’s die bijdragen aan de sociaaleconomische dynamiek in de wijk. Het uiteindelijke doel is dat een vitale en stimulerende leefomgeving ontstaat, waarbij minimaal een 6 wordt gehaald op de Leefbaarometer. Hiervoor worden onze fysieke, sociale en economische activiteiten op elkaar afgestemd. 17 – Jaarplan 2012

Vooral de jeugd heeft onze aandacht. Het investeren in de keten wonen, leren en werken staat centraal, evenals ketensamenwerking met partners. Daarbij zijn er drie speerpunten benoemd: 1) wijkeconomie, ondernemerschap en werktoeleiding 2) bewoners in balans en talentontwikkeling, en 3) ontmoeten. Onze belanghouders en ketenpartners zien Ymere als een toegankelijke, betrokken en ondernemende samenwerkingspartner in de wijkaanpak.

3.6 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken (ambitie 5) Ymere wil dat zowel de oude als de nieuwe wijken waar zij substantieel bezit heeft of ontwikkelt voorbeelden zijn van sociaal duurzame wijken. Dat wil zeggen: wijken waar bewoners zelfredzaam, betrokken en ondernemend zijn. Het zijn leefbare wijken door de interactie en initiatieven van de bewoners en gebruikers zelf. Ymere voegt kwaliteit en identiteit toe aan buurten met beeldende kunst en bijzonder ontworpen openbare ruimten. Hierbij besteden we ook aandacht aan het groen. We zijn er namelijk van overtuigd dat dit kan bijdragen aan een prettige woonomgeving van hoge kwaliteit, en daarmee ook bijdraagt aan sociale duurzaamheid. En tot slot zijn het ook duur zame wijken in de klassieke betekenis van het woord (energie, materiaal en ecologie). Ymere ontwikkelt deze wijken vanuit een integrale aanpak en in coproductie met bewoners/gebruikers. De grootste opgave zit in de Groeiwijken, maar ook in Leefwijken willen we het stapje extra doen. Ook in nieuwe (Leef)wijken werkt Ymere aan sociaal duurzame wijken. Een goed voorbeeld is Nobelhorst in Almere. Natuurlijk dragen alle strategische ambities hun steentje bij aan sociaal duurzame wijken, maar hier gaat het primair om onze ontwikkelkracht. Het gaat om het toevoegen of verbeteren van wat we binnen onze filosofie als juist vastgoed beschouwen als onderdeel van een breder sociaal en economisch programma. Cruciaal is dat de toekomstige bewoners en andere gebruikers nadrukkelijk worden betrokken bij de totstandkoming ervan en bij het beheer na realisatie. Ons succes meten we af aan het aantal producten dat we toevoegen in onze Leef- of Groeiwijken en het aantal bewoners dat betrokken is bij de totstandkoming.

18 – Ymere

De vastgoedsturing bij Ymere, ook wel cockpitsturing genoemd, bestaat uit een cyclus waarin op drie niveaus debatten worden georganiseerd. In deze debatten wordt de vastgoedstrategie besproken op basis van data, kaart materiaal en kwalitatieve locatiespecifieke kennis. We beoordelen de situatie in samenhang, bezien vanuit klant-, vastgoed- en belanghoudersperspectief, maar ook vanuit financieel perspectief. Het doel is om een consistent beleid te voeren dat leidt tot sociaal duurzame wijken. De Strategische cockpit vindt eens per vijf jaar plaats. Hierbij wordt op metropoolniveau bepaald in welke gebieden welke woonmilieus passen bij onze missie, en dit leidt tot strategische keuzen in de ontwikkeling van onze vastgoedportefeuille. In de Tactische cockpit wordt een visie gevormd op onze rol in de wijken. Dit leidt concreet tot (des)investeringsvoorstellen. Deze ronde vindt tweejaarlijks plaats en is in 2011 afgerond. In de Operationele cockpit wordt bepaald wat op woningniveau de meest geschikte beheerstrategie is. Deze ronde vindt plaats in 2012.

3.7 Zelfleiderschap, goed werkgeverschap (ambitie 6) In onze organisatie staan mensen centraal. Het INK-managementmodel dat Ymere hanteert, veronderstelt daarbij een centrale rol voor het leiderschap in de organisatie. Daarom heeft Ymere leiderschap als een van de centrale ambities benoemd. Leiderschap wordt gekoppeld aan het zelfleiderschap van medewerkers, nodig voor een ondernemende en slagvaardige organi satie. Leiderschap veronderstelt stimulans, focus, richting en rugdekking. Onze kernwaarden Betrokken, Inspirerend, Ondernemend en Samenwerkend geven mede inhoud aan het zelfleiderschap.

3.8 Financierbaarheid, efficiëntie en transparantie (ambitie 7) Gelukkig is de financiële positie van Ymere zodanig dat bij belanghouders gewekte verwachtingen kunnen worden waargemaakt. De basis van dit financiële beleid is gelegd in het Financieel Meerjarenplan (FMP). Hierin is het beleid van Ymere financieel vertaald voor de komende tien jaar, inclusief diverse scenario’s. De belangrijkste uitkomsten van het FMP en de scenario’s worden vergeleken met de strategische pijlers van het financiële beleid van Ymere: de cashflowindicator en de solvabiliteit. Het financiële kader is dat de cashflowindicator de eerste vijf jaar groter is dan 2%, waarbij we stu-

19 – Jaarplan 2012

ren op 2,2% om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen, en een solvabi liteit groter dan 20%. In 2012 en 2013 sorteren wij voor op heffing huurtoeslag van 1 24 miljoen die vanaf 2014 geldt. Ook hebben wij de cfi-doelstelling verhoogd: de cfi ontwikkelt zich van 2,4% in 2012 tot 2,6% in 2013. Voor de jaren 2014 en 2015 is de cfi-doelstelling 2,2% en in 2016 2,3%. Als maatschappelijk ondernemer moeten we inzicht bieden in onze doelen, afwegingen en resultaten. Dat geeft onze klanten en coproducenten vertrouwen en ons een ‘license to operate’. We werken daarbij verder aan experimenten met participatie van bewoners en klanten en aan de dialoog met de maatschappelijke partners.

20 – Ymere


4

4 De accenten voor 2012 4.1 Breed bezig blijven door te versmallen De wijkaanpak is en blijft een van de belangrijkste strategische en meest onderscheidende onderdelen van Ymere. Het belangrijkste resultaat dat we in 2012 willen behalen is dan ook dat onze brede benadering van de wijkaanpak een succes wordt, ondanks de huidige tegenwind. De opgave is om in de wijkaanpak gericht te werk te gaan en te streven naar efficiëntie. Het aantal Groeiwijken wordt teruggebracht tot dertien. Er wordt nog beter gezocht naar een combinatie van fysieke, sociale en economische investeringen en we zoeken de oplossing vaker in beproefde recepten voor wijkaanpak.

4.2 Customer intimacy als concurrentiestrategie Ymere heeft geloof in de kracht en creativiteit van mensen en is ervan overtuigd dat klanten waarde toevoegen aan de missie van de organisatie. De keuze voor Customer intimacy betekent dat we een hechte en langdurige relatie willen opbouwen en onderhouden met klanten. Het betekent ook dat we ons niet zozeer richten op wat de markt als geheel wil, maar juist op wat specifieke klanten willen, en dat we willen proberen de wensen van de individuele klant en specifieke klantgroepen te vervullen. Om dit te kunnen bereiken moeten de operationele (verhuur)processen minimaal op basisniveau zijn. Verdere implementatie van ons nieuwe basissysteem ter ondersteuning van onze primaire processen (SAP) is daarbij cruciaal.

4.3 Duurzaamheid hogere prioriteit Ymere kiest ervoor om meer prioriteit te gaan geven aan technische duurzaamheid en duurzaamheid in de bedrijfsvoering. We willen ons samen met andere partijen richten op steeds duurzamere toepassingen. Deze ambitie komt voort uit de bij ons groeiende overtuiging dat we met onze 80.000 woningen met relatief beperkte investeringen veel kunnen betekenen voor het milieu (planet) en dat we hiermee de woonlasten voor onze bewoners kunnen beperken (people). Bovendien verwachten we dat op de lange termijn − en zo moeten we als maatschappelijke onderneming in vastgoed denken − een duurzame woning ook een hogere marktwaarde zal hebben (profit). Onze ambities richten zich vooral op de bestaande woningvoorraad.


4.4 Aandacht voor het middensegment De belangrijkste ontwikkeling ten opzichte van voorgaande jaren is dat zowel de economie als de politiek en de woningmarkt aansturen op het ontstaan van een middensegment in de huur (huurprijs vanaf huurtoeslaggrens tot circa 1 900). Dit biedt kansen voor Ymere. Het huisvesten van deze groep draagt niet alleen bij aan onze ondernemingsstrategie1 (ambitie keuze vrijheid en wooncarrière), maar opent tevens een nieuwe markt.

4.5 Brug slaan tussen strategie en operatie Ymere wil een betere verbinding leggen tussen de strategische doelen aan de ene kant en concrete activiteiten aan de andere kant. Dit past niet alleen uitstekend bij de fase waarin de organisatie zich bevindt, het is ook de belangrijkste aanbeveling uit het visitatierapport. De opgave is dan ook om die strategische thema’s te inventariseren en stuk voor stuk vorm en inhoud te geven, in de geest van de ondernemingsstrategie. Dit is in 2010 en 2011 al gebeurd met het opstellen van de nieuwe Programma’s van Eisen (PvE’s), de vastgoedsturing, het VvE-beleid en de vernieuwende participatie, maar er is nog veel te doen.

4.6 Talent als turbo Ymere zorgt voor een werkklimaat waarin goed presteren mogelijk is. Talent speelt vooralsnog een te beperkte rol in de inrichting van de organisatie, de rekrutering en beoordeling. Om talent te blijven aantrekken, inspireren en ontwikkelen zal Ymere de komende jaren inzetten op leiderschapsontwikkeling. Het nieuwe werken vraagt om leiders die inspireren in plaats van managers die beheersen. Sturen op talentontwikkeling en op resultaten staat daarbij centraal.

1

e gemeente Amsterdam wil corporaties ook middelen gaan aanbieden die ons verruimde D mogelijkheden geeft om woningen voor deze doelgroep te realiseren.

24 – Ymere

4.7 Op niveau houden van investeringsvolume De in 2010 en 2011 ingezette verbeteringen van de effectiviteit en efficiëntie van de organisatie zijn in 2012 gereed, maar nieuwe uitdagingen doemen op. Door de terugvallende koopmarkt in combinatie met handhaving van de verkoopeis van 70% van de koopwoningen vóór start bouw, staat ook de reali satie van de huurwoningen in hetzelfde complex onder druk. In lijn met de ambitie continuïteit en financierbaarheid uit de ondernemingsstrategie wil Ymere het investeringsvolume op niveau houden.


5

5 De activiteiten in 2012 concernbreed 5.1 Additioneel en generiek Dit hoofdstuk beschrijft de activiteiten die Ymerebreed worden opgepakt in 2012 in aanvulling op de alledaagse activiteiten zoals beschreven in hoofdstuk 3. Ook in dit hoofdstuk zijn de activiteiten − de doelen en beoogde resultaten − geordend langs de lijn van de strategische ambities. Bij elke ambitie staat beschreven hoe de in hoofdstuk 4 beschreven strategische accenten in de praktijk worden gebracht en met welke kritische prestatie-indicatoren we het resultaat beoordelen.

5.2 Goede woningen en diensten op maat (ambitie 1) Goede woningen Het meest passende beheer en de bijbehorende (financiële) consequenties zijn het belangrijkste resultaat van de operationele vastgoedsturing die in 2012 wordt geïmplementeerd. In 2012 willen we bij de helft van de complexen de beheerstrategie en het gewenste onderhoudsniveau opnieuw vastleggen in (vernieuwde) complexbeheerplannen. In 2012 focust Ymere op het verduurzamen van het bezit, bij voorkeur in relatie tot het besparen van kosten. Niet alleen reductie van energiegebruik en isolatie van woningen zijn van belang, ook het opwekken van energie is een thema waaraan Ymere in 2012 aandacht zal schenken. Ymere stelt zich de concrete en ambitieuze opgave om jaarlijks 7.000 labelstappen te maken. Wat betreft duurzaamheid is de grootste winst te behalen door woningverbetering van de bestaande voorraad. Het spreekt echter voor zich dat ook al onze nieuwbouw bij de tijd is op het gebied van duurzaamheid. Op nieuwbouwlocaties Nobelhorst in Almere en Toolenburg-Zuid in de Haarlemmermeer investeert Ymere zelfs extra in duurzaamheid.

Dienstverlening op maat We weten dat wonen heel persoonlijk is en dat verschillende klanten verschillende wensen en verwachtingen hebben. We kunnen niet iedereen zo persoonlijk kennen dat we daarop één-op-één kunnen inspelen. Dat is ook vaak niet nodig, want tussen de oogharen door zijn best groepen te onderscheiden van klanten die ongeveer hetzelfde van ons verwachten. We kunnen bijvoorbeeld gerust stellen dat jonge alleenstaanden over het algemeen 27 – Jaarplan 2012

andere wensen hebben dan gezinnen. Om die reden verdelen we onze klanten in groepen. Dat doen we op basis van onderzoek over wat klanten van onze dienstverlening verwachten (klantsegmentatie). We spitsen onze dienstverlening toe op de specifieke wensen van die klantgroepen. Vanaf het moment dat ons nieuwe administratieve systeem voldoende is geïmplementeerd − we verwachten dat dit begin 2012 het geval zal zijn − beginnen we bij drie belangrijke werkprocessen. Het gaat om ‘reparatieverzoeken’, ‘klachtenafhandeling’ en ‘woonruimteverdeling’. De keuze voor Customer intimacy beperkt zich niet tot een deel van het bedrijf. Het heeft eveneens consequenties voor onder meer ICT, de kennis en vaardigheden, de houding van mensen en de inzet van financiële middelen. Ook bij de ontwikkeling van woningen en gebieden krijgt de klant een meer prominente rol. We willen de toekomstige klant betrekken in het ontwikkelproces en we gaan verder met het uitwerken van co-makership.

Dienstverlening aan middeninkomens, kopers en VvE’s Bijzondere aandacht gaat in 2012 uit naar dienstverlening aan middeninkomens. Ymere wil meer gaan betekenen in dit segment. We bedienen deze groep al met het zogenaamde Woonticket, maar willen de dienstverlening aan deze doelgroep en dit segment verder verfijnen. Ymere maakt eind 2011 een quick scan van de verschillende producten die inmiddels voor dit segment zijn ontwikkeld. Het doel is om de effecten te meten van o.a. de starterslening, Koopgarant, vrije verkoop en de verhuur van vrijesectorwoningen. Nadat we de effectiviteit hebben vastgesteld, wordt één pakket ontwikkeld, dat tot operationeel niveau wordt toegesneden op middeninkomens. Ook kopers mogen een goede dienstverlening verwachten, evenals de huurders en kopers in een complex waarvan Ymere het VvE-beheer verzorgt. Ymere heeft ervoor gekozen een eigen VvE-beheer op te richten, die dermate goede dienstverlening biedt dat VvE’s waarin Ymere eigenaar is van de huurwoningen voor ons VvE-beheer kiezen. Het afgelopen jaar heeft Ymere haar beleid ten aanzien van VvE’s hernieuwd. We willen dat zowel huurders als kopers ons ervaren als een goede dienstverlener (op maat), dat de verkoop van woningen geen nadelig effect heeft op de waardeontwikkeling van de nog te verkopen woningen en dat de verkoop positief bijdraagt aan de door Ymere beoogde gebiedsontwikkeling. In 2012 wordt dit beleid geïmplementeerd, met onder andere een experiment voor huurdersparticipatie 28 – Ymere

binnen VvE’s. Daarnaast werkt de afdeling VvE-beheer aan een businessplan waarin de inzet, organisatie, positionering en activiteiten worden uitgewerkt.

Doelen en beoogde resultaten Doel 1: Ymere heeft een goede woningvoorraad met passend beheer – Gemiddelde conditiescore is minimaal 2,6. – Aantal ontruimingen in verband met huurschuld < 200. Doel 2: Dienstverlening op maat: Ymere bedient de klant op basis van de klantvisie Customer Intimacy. – Pilots Customer intimacy: reparatieverzoeken, klachtenafhandeling en woonruimte verdeling zijn uitgevoerd. Doel 3: Dienstverlening op maat: Ymere bedient ook de secundaire doelgroep op maat – My Home-concept is vernieuwd. Doel 4: Dienstverlening op maat: overige diensten – VvE-beleid is geïmplementeerd en er zijn minimaal twee experimenten uitgevoerd om huurdersparticipatie binnen een VvE vorm te geven. – Bij nieuwbouw maximaal vijf opleverpunten en makelaarsportal werkt. – Klanttevredenheidsonderzoek is uitgevoerd en Ymere scoort minimaal gelijk aan vorige meting. Doel 5: Verhoogde aandacht voor duurzaamheid – 7.000 labelstappen gezet. – Minimaal drie innovatieve projecten opgestart.

5.3 Woongenot in leefbare wijken (ambitie 2) In 2012 blijven we focussen op activiteiten die bijdragen aan de ervaring van ongestoord woongenot van onze bewoners. We willen voorkomen dat mensen geluids- en burenoverlast ervaren. Ook de leefbaarheid van wijken en het toekomstperspectief voor bewoners blijven focuspunten. De kern is om de woonomgeving op orde te hebben. Hiertoe bespreken we met de bewoners en andere maatschappelijke partners welke problemen er spelen in de buurt, wat mogelijke oplossingen zijn en hoe we die − vaak gezamenlijk − gaan aanpakken. Uitgangspunt is dat iedere buurt verschilt en dat maatwerk hierbij belangrijk is. De zorg voor de bloemkoolwijken, die in 2011 zowel intern als extern sterk opkwam, wordt in 2012 beantwoord door Ymerebreed te werken aan het tegengaan van verloedering en verval van deze woonwijken uit de jaren ’70 -’80. Ook implemen teren we ons nieuwe groenbeleid en werken we een programma Schoon, 29 – Jaarplan 2012

Heel en Veilig uit. Daarbij zetten we bewust in op de huismeesters als ‘ogen, oren en mond’ in de wijk, terwijl gebiedsbeheer wordt ondersteund bij handhaving bij overlast. Medewerkers dagen we uit om, in vervolg op De Uitdaging van 2011, samen met bewoners een wijk te schouwen en één dag de wijk in te trekken om dit programma samen vorm te geven.

Doelen en beoogde resultaten Doel 1: Woongenot realiseren en bestendigen – Pilot informatieverstrekking over leefstijlen bij verhuringen uitgevoerd in de regio’s Almere, Amsterdam-Noord en Amsterdam-Centrum. – Betere informatieverstrekking aan bewoners over hun juridische mogelijkheden om met geluids- en burenoverlast om te gaan (folder op de vestiging en website beschikbaar). Doel 2: Leefbare wijken: bewoners, huurders en kopers zijn tevreden over het woongenot in de buurt – Vergroenen van onze te renoveren daken: in 2020 is 20% van onze platte daken voorzien van een groen dak. – Beter toezicht op het onderhoud van privétuinen van bewoners en hulp aangeboden bij het onderhoud, eventueel tegen betaling. – Programma Schoon Heel en Veilig is uitgewerkt en uitgevoerd. – Gerichte aanpak voor de zogenaamde bloemkoolwijken is uitgewerkt in Almere en Haarlemmermeer. – Relatienetwerk bedrijfsmatig onroerend goed en parkeren is uitgebreid.

5.4 Keuzevrijheid en wooncarrières (ambitie 3) Ymere experimenteert al enkele jaren met nieuwe modellen van woonruimteverdeling. Met experimenten willen we aantonen dat we met andere manieren van toewijzen een resultaat bereiken dat beter aansluit bij de woonwensen van meer woningzoekenden. We willen in 2012 de bestaande experimenten op dit gebied, zoals de Woonversnelling, dé Woonswitch en Huur op Maat verder uitbreiden. Hierbij betrekken we de ervaringen die we opdoen en de lessen die worden geleerd uit Woonticket Middeninkomens. Daarnaast ontwikkelen we in samenwerking met belanghouders nieuwe experimenten. Gezien de vele verschillende experimenten en de ingewikkelde manier waarop het woonruimteverdeelsysteem is vormgegeven, verdient de informatie over de wijze waarop woningen toegewezen worden extra aandacht, ook omdat hierdoor verdere ontwikkeling mogelijk is. Voor de klanten

30 – Ymere

die willen kopen, biedt co-makership de mogelijkheden om de woning ‘op maat’ te maken. Een grote uitdaging voor 2012 is te voorzien in de toenemende vraag naar zowel koop- als huurwoningen in het middensegment. In 2011 schreven zich ruim meer dan 2.000 huishoudens met een inkomen tussen de 1 33.000 en 1 43.000 in bij Ymere. De meeste van deze mensen bewonen nu een sociale huurwoning − soms van Ymere − en zijn bereid meer dan 1 650 te betalen voor een beter passende woning. Ymere zet in 2012 alles op alles om het aanbod in dit segment te vergroten, zodat mensen de wooncarrière kunnen maken die ze graag willen. Dat doen we door woningen te verkopen, door woningen in Koopgarant aan te bieden, en met behulp van startersleningen. In Amsterdam en Haarlemmermeer zetten we daarbij steviger in op verkoop van bestaand bezit. De totale verkoopambitie komt daarmee op 850 woningen per jaar. Ymere wil ook in co-makership met financiers op zoek naar slimme en innovatieve constructies om (nieuwbouw)koopwoningen finan cieel aantrekkelijk te maken. Het aanbod voor middeninkomens wordt ook vergroot door sociale huur woningen die boven de liberalisatiegrens verhuurd mogen worden. Op basis van de definitieve nieuwe huurprijsregelgeving van de rijksoverheid stelt Ymere in 2012 een nieuw huurbeleid op. Uiteraard worden de huurder koepels hier nauw bij betrokken. Uitgangspunt blijft dat er een relatie moet zijn tussen de huurprijs en de marktwaarde én de waardering zoals huurders die ervaren. Tegelijkertijd moet er voldoende betaalbare woonruimte beschikbaar blijven voor mensen met lagere inkomens. In 2012 worden de effecten van al onze inspanningen op dit gebied geëvalueerd en wordt gekeken op welke manier onze inzet effectiever kan worden. Bijzondere aandacht krijgt in 2012 de groep tweeverdieners met twee lage inkomens. maar opgeteld meer dan 1 33.641. Zij kunnen over het algemeen geen hypotheek krijgen en de ervaring is dat middeldure huurwoningen voor deze groep vaak te hoog gegrepen zijn. In 2012 komt Ymere met een oplossing voor deze doelgroep. Hierin betrekken we de 10% toewijzingsruimte voor inkomens boven deze grens.


Doelen en beoogde resultaten Doel 1:Het aanbod is inzichtelijk voor woningzoekenden – Woonruimteverdeling past bij nieuwe Woningwet en biedt keuzevrijheid voor woning zoekenden. – Informatie over woonruimtebemiddeling is verbeterd en beschikbaar via de website en op de vestigingen. – Social media zijn ingezet bij verkoop nieuwbouw (alle projecten) en bestaand bezit. Doel 2: Vergroten van de mogelijkheden tot wooncarrière – Bestaande experimenten, zoals Woonversnelling, dé Woonswitch en Huur op Maat, zijn uitgebouwd. – Nieuw experiment ontwikkeld in samenwerking met belanghouders. – Onderzoek uitgevoerd naar woonbehoefte van specifieke doelgroepen in Almere, Haarlem en Haarlemmermeer. – Verkoopvijver Amsterdam en Haarlemmermeer is vergroot om tot 850 verkopen te komen. – Koopgarant is aangeboden aan zittende huurders in Amsterdam (onder voorwaarde dat de Belastingdienst akkoord is). – Cascoverkoop bij drie projecten aangeboden. Doel 3: Vergroten van het aanbod voor het middensegment – In de wijken waar we op basis van de vastgoedsturing langdurig willen blijven, is het verkoopbeleid opnieuw uitgewerkt. – Evaluatie en eventuele aanpassing Koopgarant is uitgevoerd. – Uitwerking van de nieuwe woningwaardering gereed voor de regio’s Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer. – Aanbod is vergroot door tegengaan van woonfraude: 530 huuropzeggingen gerealiseerd in verband met woonfraude. Doel 4: Het huurbeleid faciliteert keuzevrijheid en wooncarrière – Nieuw huurbeleid is geïmplementeerd na positief advies huurdersorganisatie.

5.5 Talentontwikkeling en sociale stijging (ambitie 4) Om de wijkaanpak succesvol te houden, brengen we in 2012 het aantal wijken terug van 16 naar 13 (focus), zijn we kritischer op het instrumentarium en optimaliseren we de samenwerking met partners. De succesvolle inves teringen van de afgelopen jaren maken het ook mogelijk om bijvoorbeeld een wijk als Landlust in Amsterdam-West met een gerust hart verder als Leefwijk te beschouwen. 2012 wordt het jaar van ‘meer halen uit minder’ door goede samenwerking. Onze wens om fysieke, sociale en economische elementen in één gemeenschappelijk programma te integreren willen we in 2012 stimuleren door in vijf vestigingen Wijkateliers te organiseren. Hierbij werken de medewerkers van de bedrijfsonderdelen Wonen en GP&O vanuit één opdrachtgever, één visie en één locatie samen aan één gezamenlijk programma voor de wijkaanpak. 32 – Ymere

Omwille van effectiviteit en efficiëntie wordt in de wijkaanpak geput uit projecten die zich hebben bewezen, zoals het Buurtbeheerbedrijf, dat voor zeven wijken is geïntroduceerd. Een van de manieren om dit te bewerk stelligen is toepassing van de MKBAcompact, een vereenvoudigde maatschappelijke kosten-en-batenanalyse. In 2012 wordt ter ondersteuning van de besluitvorming in ieder geval een MKBAcompact opgesteld van alle projectvoorstellen voor maatschappelijk vastgoed, voor buurtbeheerbedrijven en voor huismeesters. Nieuwe productvormen blijven mogelijk, maar als deze duurder zijn dan 1 100.000 worden ze zo opgezet dat achteraf een MKBA mogelijk is. Dat vraagt een nulmeting en een scherp plan van aanpak.

De 13 Groeiwijken van Ymere zijn in 2012: Amsterdam-West – Buurt 5/Geuzenbaan – Reimerswaal – De Punt Amsterdam-Oost – Indische Buurt – Transvaalbuurt – H-buurt Amsterdam-Noord – Van der Pekbuurt Haarlem – Zomerzone – Slachthuisbuurt – Schalkwijk Haarlemmermeer – Graan voor Visch Almere – Bouwmeesterbuurt – De Wierden/De Hoven


Doelen en beoogde resultaten Doel 1: Groeiwijken Ymere groeien toe naar de gemiddelde leefbaarometerscore van de gemeente – Wijkaanpakprogramma 2012 uitgevoerd in 13 wijken. Doel 2: Tevredenheid en erkenning van de samenwerkingspartners over de wijkaanpak – Tevredenheid van samenwerkingspartners over de wijkaanpak is gemeten. Doel 3: Effectief omgaan met middelen – Aanvullend instrumentarium wijkvernieuwing is ontwikkeld, waarbij ‘meer uit minder’ wordt gehaald door integrale samenwerking. – Best practices binnen de speerpunten zijn bekend. – MKBAcompact is toegepast bij grote wijkaanpakprojecten om een inschatting te maken van de effectiviteit.

5.6 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken (ambitie 5) Het realiseren van sociaal duurzame wijken vraagt het een en ander van onze planprocessen en medewerkers. Daarom wordt in 2012 een aantal medewerkers van Ymere verder geschoold in ‘projectmatig creëren’. Het doel is om de transformatie van het vastgoed effectiever te laten verlopen en beter af te stemmen op de wensen van de klanten en omgeving. Dit willen we bereiken door: ervaringsuitwisseling tussen relevante medewerkers te organiseren, en door competentieontwikkeling, het aanbrengen van meer structuur in de werkwijze (handleiding en tips), het organiseren van een herhuisvestingsmonitor voor de vestigingen in Amsterdam en Haarlem en de implementatie Kaderafspraken Amsterdam. Hierbij wordt natuurlijk de relatie gelegd met de implementatie van het vernieuwde participatiebeleid.

Start bouw en renovatie huurwoningen in 2012 naar gemeente Gemeente

Nieuwbouw

Grootschalige renovatie (met uitplaat sing bewoners)

Niet-ingrijpende woning renovatie (geen uitplaat sing bewoners)

Totaal start bouw 2012

Alkmaar

10

10

Almere

60

60

248

Amsterdam

168

521

471

Haarlem

200

200

108

Haarlemmermeer

10

10

342

Overig

32

32

Totaal

480

34 – Ymere

353

353

833

1.439

Doelen en beoogde resultaten Doel 1: Ymere realiseert sociaal duurzame wijken – Principes sociale duurzaamheid zijn toegepast bij de ontwikkeling van Nobelhorst en Toolenburg-Zuid. Doel 2: Evaluatie maatschappelijke effecten – MKBA-instrument uitgewerkt en ingezet bij pilots. Doel 3: Volledige implementatie strategische, tactische en operationele cockpit – Operationele cockpit is geïmplementeerd en uitgewerkt in complexbeheerplannen bij minimaal 50% van het bezit. – Onderzoek naar woonbehoeften en ontwikkelkansen maatschappelijk vastgoed voor zorgdoelgroepen en ouderen is uitgevoerd.

5.7 Zelfleiderschap, goed werkgeverschap (ambitie 6) We willen dat de buitenwereld Ymere beschouwt als een excellente werk gever. We willen dat mensen graag bij ons komen werken, dat medewerkers er trots op zijn dat ze bij Ymere werken en dat ze tevreden zijn over Ymere als werkgever. Om te weten wat we hiertoe kunnen verbeteren voeren we in 2012 wederom een medewerkerstevredenheidsonderzoek uit. We willen in 2012 voor de derde achtereenvolgende keer het CRF-keurmerk ‘Top employer’ behalen.

Doelen en beoogde resultaten Doel 1: Goed werkgeverschap – Medewerkerstevredenheidsonderzoek is uitgevoerd, verbetervoorstellen gereed. – CRF-keurmerk ‘Top employer’ is gehaald.

5.8 Financierbaarheid, efficiëntie en transparantie (ambitie 7) Een gezonde financiële positie en efficiency Behalve de mensen zijn financiële middelen van belang voor de continuïteit en groei van een maatschappelijke onderneming met ambities. De economische crisis toont aan hoe belangrijk een gezonde financiële positie is. We willen bij Ymere daarom efficiënter omgaan met onze middelen. Om de inves teringsruimte te behouden gaan we in 2012 de kosten verder terugdringen. Dit doen we via besparingen op onze personeelslasten en de beïnvloedbare overige bedrijfslasten.


In de komende periode doet zich een aantal ontwikkelingen voor die de financiële positie en de financierbaarheid en investeringsruimte van Ymere sterk beïnvloeden. Voorbeelden hiervan zijn een door de rijksoverheid aan gekondigde heffing, een ruimer woningwaarderingsstelsel en de duurdere financiering van niet-WSW-geborgde commerciële activiteiten. We moeten dus blijven anticiperen. Anticiperen kan op allerlei manieren door allerlei onderdelen van de organisatie. Zaak is wel dat een en ander met beleid, in samenhang en met een zeker realisme gebeurt. In 2012 zullen we verschillende initiatieven ontplooien om ervoor te zorgen dat Ymere ook in de toekomst een gezonde financiële positie en investeringsruimte behoudt.

Transparantie Begin 2012 stellen we een agenda op die de legitimiteit van het handelen van Ymere (de license to operate) verder versterkt. Dit onderwerp is mede geagendeerd vanwege de constatering van de visitatiecommissie dat Ymere − anders dan huurdersorganisaties − belanghouders beter zou kunnen betrekken bij de ontwikkeling van beleid en de keuze voor activiteiten. Voor een deel is dat reeds opgepakt met het betrekken van belanghouders in de beleidscyclus (o.a. bij het opstellen van dit bedrijfsplan). Verdere uitvoering van deze agenda krijgt vorm in 2012.

Doelen en beoogde resultaten Doel 1: financierbaarheid en efficiency – Gezonde financiële positie gerealiseerd door de cashflowindicator en de solvabiliteit de komende vijf jaar respectievelijk meer dan 2% en 20% te laten zijn; door een faciliterings volume van drie jaar van het WSW; door beoordeling Ymere door CFV als A1-corporatie. Doel 2: Transparantie – Belanghouders betrokken/legitimiteitsprogramma geïmplementeerd.

36 – Ymere


6

6 De activiteiten in 2012 per vestiging 6.1 Amsterdam-Centrum Het centrum van de hoofdstad van Nederland blijft een bijzonder werkgebied. Vooral in het centrum is de druk op de schaarse ruimte groot, conflicteren bewonersbelangen met andere stedelijke belangen en zijn er niet voldoende woningen voor alle mensen die er zouden willen wonen. Mensen accepteren kleine woningen en woningen met weinig comfort omdat de wens om juist daar te wonen, groot is. Het is tevens een intensieve en kostbare opgave om de kwaliteit van onze (vooroorlogse) woningvoorraad op peil te brengen en te houden. De meeste complexen zijn bovendien kleinschalig, liggen verspreid over het werkgebied en bestaan uit monumenten of maken deel uit van een beschermd stadsgezicht. Daarvoor gelden strenge welstandseisen bij het onderhoud.

Goede woningen en diensten op maat Het woningbezit van Amsterdam-Centrum bestaat voor een groot deel uit vooroorlogse complexen waarvan de fundering matig tot slecht is. Dat beperkt ons ook in het nemen van bijvoorbeeld energetische maatregelen, omdat we het complex niet mogen verzwaren. Relatief veel van onze complexen hebben een energielabel D of lager en ook de brandveiligheid is een aandachtspunt. Amsterdam-Centrum wil onderzoeken welke maatregelen genomen kunnen worden om haar bezit energetisch te verbeteren. Het bedienen van de klant blijft een belangrijk aandachtspunt. Op dit moment geven de huurders vestiging Amsterdam-Centrum een rapportcijfer van 6,6. We willen ervoor zorgen dat dit de komende jaren omhooggaat naar een 7. D aarvoor zullen we meerdere initiatieven ontplooien. Communicatie met bewoners over onze voornemens wordt op aanraden van onze belanghouders een belangrijk aandachtspunt in 2012. Evaluatie van processen rond bewonersparticipatie biedt andere aanknopingspunten om bewoners beter te betrekken bij onderhouds- en renovatieplannen, wat tot een hogere waardering moet leiden. Activiteiten 2012 •• Bij iedere ingreep (NIW en planmatig onderhoud) maken we een analyse van wat we in duurzaamheid kunnen verbeteren, welke labelstappen we kunnen zetten en welke veiligheidsmaatregelen we kunnen nemen. 39 – Jaarplan 2012

•• Bij mutatieplus krijgen we advies van Nuon over de mogelijkheden om labelstappen te zetten. Aan de hand van deze adviezen willen we in 2012 nagaan wat we in zijn algemeenheid bij mutatieonderhoud kunnen doen om de duurzaamheid te verbeteren. •• Bij nieuwe verhuringen verzorgen we betere buurtinformatie. •• We gaan andere manieren van communiceren uitproberen om de informatie uit de bewonersbrochures over te brengen (bijvoorbeeld via websites). •• We starten een project om huurders te benaderen die we nu niet of nauwelijks spreken (in navolging van fotoproject in de Jordaan en Haarlemmerbuurt). •• We starten een pilot huurdersopties. Bij ieder investeringsmoment (dat wil zeggen als inbouw aan vervanging toe is) willen we de huurder meer betrekken bij de keuzen, bijvoorbeeld voor een type keuken.

Woongenot in leefbare wijken In het Centrumgebied heeft Ymere geen Groeiwijken. Wel zijn er enkele buurten waar Ymere relatief veel bezit heeft, zoals de Jordaan en de Haarlemmerbuurt, het Hercules SeghersKwartier (HSK) en de Marathonbuurt. Dat zijn voor ons echte Leefwijken en daarom geven we hier extra aandacht aan. Activiteiten 2012 •• Afronden leefbaarheidsaanpak HSK (onderdoorgang Albert Cuypstraat en laatste portiek Govert Flinckstraat) en op basis van evaluatie uit najaar 2011 eventueel nadere acties benoemen. •• Meer inzichtelijk en bekendmaken aan onze huurders en belanghouders wat we op het gebied van Schoon, Heel en Veilig doen, door er o.a. in onze nieuwsbrief aandacht aan te besteden. •• Verder doorvoeren maatregelen uit Buurtvisie Jordaan & Haarlemmerbuurt en dit ook in een nieuwsbrief aan bewoners en belanghouders in de buurten terugkoppelen. •• In 2012 verder inzetten op sociale maatregelen voor de aanpak van geluids- en burenoverlast. Dit zijn de portiekposter met tips voor meer woonplezier, leefregels in huurcontract, A4’tje met praktische leefregels, en bij nieuwe verhuringen meer aandacht voor geluidsoverlast in het welkomstpakket. •• Bij complexen met extreme geluidsoverlast ook inzetten op fysieke maatregelen, zoals het beter isoleren van woningen, om geluidsoverlast te verminderen. Deze maatregelen opnemen in de complexbeheerplannen. 40 – Ymere

Keuzevrijheid en wooncarrières Keuzevrijheid is voor een woningzoekende geen automatisme. In het werkgebied van vestiging Amsterdam-Centrum is de vraag naar huurwoningen groter dan het aantal beschikbare woningen. De mensen uit deze grote groep woningzoekenden behoren tot verschillende inkomensklassen. De maatregel van minister Donner om 25 extra WWS-punten toe te kennen aan vrijwel de gehele huurwoningvoorraad in ons werkgebied, dwingt Ymere om na te denken in hoeverre hiervan gebruik moet worden gemaakt om huurwoningen uit de sociale woningvoorraad te halen ten gunste van de vrije sector. Het biedt kansen, want hierdoor kunnen er meer woningen beschikbaar komen voor woningzoekenden in het middensegment. Tegelijkertijd gaat dit ten koste van de woningvoorraad voor de lagere inkomens. Bij onze belanghouders blijkt grote ongerustheid te bestaan over deze mogelijke veranderingen. Voor het benutten van het hogere plafond voor de huurprijzen in Amsterdam zal Ymere een beleidslijn ontwikkelen, die na dialoog met de belanghouders wordt vastgesteld. Ons uitgangspunt daarbij is een goed functionerende woningmarkt en gemengde wijken met voldoende mogelijkheden voor diverse groepen om door te stromen. Er zijn signalen dat het maatschappelijk draagvlak voor gemengde buurten in stadsdeel Centrum afneemt. Tijdens een bijeenkomst met belanghouders in september 2011 viel te beluisteren dat het conserveren van bestaande panden in 2012 mogelijk meer gewicht gaat krijgen bij politieke belangen afwegingen. Het standpunt dat de woningvoorraad moet blijven zoals deze is, wint terrein, waarbij men nu lijkt te accepteren dat je niet in elke levensfase een passende woning in Amsterdam-Centrum kunt vinden. Ymere wil actief deelnemen in discussies die hierover ontstaan binnen de politiek en bij bewonersorganisaties. Er zijn geen signalen dat de opvattingen hierover ook in stadsdeel Zuid aan het schuiven zijn. Daar is de roep om andere woon producten, en dan vooral de levensloopbestendige woningen, onveranderd. Activiteiten 2012 •• Actieve rol en bijdrage in uitleg en gevolgen van nieuw huurbeleid (25 punten extra) voor ons werkgebied. •• In stadsdeel Centrum actief deelnemen aan discussies over gemengde buurten versus behoud huidige woningvoorraad.


Talentontwikkeling en sociale stijging Dat er in het Centrumgebied geen Groeiwijken zijn, betekent niet dat er op kleiner schaalniveau geen gevallen zijn met vergelijkbare problemen. Ook hier wonen huishoudens die kampen met grote zorgen. Een deel daarvan leeft zelfs onder de armoedegrens. We verwachten dit terug te zien in een groeiend aantal ingewikkelde huurincassozaken. Activiteiten 2012 •• Plan van aanpak maken voor een project voor de aanpak van en/of hulp aan mensen in ons werkgebied met ‘wijkaanpakachtige’ problemen. •• Door middel van MKBAcompact onderzoeken of het rendabel is een huismeester in de Nieuwe Houttuinen in te zetten.

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Een betere buurt staat of valt met een goede samenwerking met bewoners, het stadsdeel, huurdersorganisaties en andere instanties. Zeker in het Centrumgebied worden onze activiteiten nauwlettend in de gaten gehouden door bewoners, politiek en media. Vooral bij renovatie en sloop- of nieuwbouwprojecten is het verkrijgen van draagvlak zeer belangrijk. De recente aankondigingen van onze voornemens bij onder andere de Palmstraat en de Haarlemmerpoort zijn daarvan voorbeelden. Ook volgend jaar willen we daarom blijven investeren in ons relatienetwerk door onze relaties proactief te informeren en bij onze activiteiten te betrekken. Activiteiten 2012 •• Leereffecten uit de evaluatie van bewonerstrajecten bij de Palmstraat en Marnixkade implementeren in 2012. •• Politieke partijen en huurdersorganisaties actief uitnodigen om te vertellen hoe we werken en bewonersparticipatie vormgeven bij projecten. Samen met Eigen Haard verder uitwerken van een plan van aanpak/convenant met stadsdeel Centrum voor het versoepelen van met name Welstands regelgeving.

Beoogde woningbouwactiviteiten 2012 In 2012 gaan we verder met de verbetering van woningen binnen het project Olympia, starten we met de renovatie van Dijkstraat 47- 49, Prinsengracht 688 en een aantal projecten in het postcode 1012-gebied. Naar verwachting wordt eind 2012 ook gestart met de renovatie van Walenburg. 42 – Ymere

6.2 Amsterdam-Noord Amsterdam-Noord is een bijzonder stadsdeel, dat veel kansen biedt voor de toekomstige ontwikkeling van Amsterdam én van Ymere. Het bezit in Amsterdam-Noord is divers, maar het grootste deel bestaat uit vooroorlogse eengezinswoningen. In hoofdlijnen kan onderscheid gemaakt worden tussen de noordelijke IJ-oevers, de tuindorpen en naoorlogs Noord. Bij de noorde lijke IJ-oevers ligt onze prioriteit in beheer en qua investeringen vooral ten westen van het Noord-Hollands Kanaal, meer specifiek in de Van der Pekbuurt. In de tuindorpen doen we geen grootschalige ingrepen. Passend beheer en differentiatie van doelgroepen, onder meer door verkoop, zijn hier ons beleid. In naoorlogs Noord heeft Ymere een relatief kleine positie. Wij focussen in dit gebied met name op Nieuwendam-Noord (nieuwbouw) en Plan van Gool (renovatie). Een groot deel van de resterende woningen in dit gebied zal Ymere op termijn verkopen.

Goede woningen en diensten op maat We willen de dienstverlening aan de klant in 2012 verder verbeteren. Dat gaan we allereerst doen door nieuwe bewoners een welkomstpakket aan te bieden. Zo hopen we dat bewoners zich onmiddellijk bij ons thuis zullen voelen. Op het gebied van duurzaamheid willen we in 2012 veel activiteiten ontplooien. We willen niet alleen de nodige complexen aanpakken, maar willen ook onderzoeken hoe we woningen kunnen verduurzamen. Hier staat een huurverhoging tegenover. Dat is goed voor het milieu en voor de portemonnee van de huurder doordat hij kan besparen op de energierekening. Activiteiten 2012 •• Welkomstpakket nieuwe bewoner. •• Bewoners met twee maanden huurachterstand doorverwijzen naar Doras (vroeg eropaf). •• Woningbezit analyseren op geschiktheid voor middeninkomens en zo mogelijk verhuren. •• Bij voldoende draagvlak energiebesparende maatregelen aanbrengen bij aanleunwoningen in de Nadirstraat en omgeving. •• Onderzoeken van mogelijkheden om tijdelijke en toch duurzame IGLEOstudentenwoningen te ontwikkelen.


Woongenot in leefbare wijken Ook in 2012 blijft de focus gericht op activiteiten die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en het toekomstperspectief van onze bewoners. Deels betekent dit het initiëren van nieuwe projecten en deels het voortzetten van projecten die in voorgaande jaren al zijn opgestart. Dat doen we niet alleen. We zoeken daarbij nadrukkelijk de samenwerking met andere partijen die hierin een rol kunnen spelen. Met name de Van der Pekbuurt, de omgeving rond het Waterlandplein en het complex Het Breed zullen in verband met de daarvoor ontwikkelde toekomstplannen veel aandacht van ons vergen. Activiteiten 2012 •• Scherp handhaven van het schotelantennebeleid. •• Informatie verstrekken over leefstijlen bij nieuwe verhuringen. •• Voortzetten projecten in de nabijheid van de Van der Pekbuurt (Noorderpark, Tolhuistuin, Welcome2Amsterdam, straatportiers, voorleesservice, Buurtbeheerbedrijf Van der Pek Werkt) en flankerend aan de renovatie van Het Breed. •• Actief aanbieden van inbraakwerende voorzieningen.

Keuzevrijheid en wooncarrières Om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, ontplooien we een aantal activiteiten. Wij willen daar specifiek vrijesectorwoningen voor aanbieden. Tevens zal binnen de woningvoorraad van Amsterdam-Noord gekeken worden naar de mogelijkheid om de middeninkomens te faciliteren. Waar mogelijk combineren we beide doelen. Activiteiten 2012 •• Doorstroming bevorderen bij toewijzing vrijesectorhuur in Kadoelerbreek door mailing aan doelgroep binnen Ymere. •• Illegale bewoning opsporen en afhandelen. •• Monitoren en analyseren van vertrekredenen van huishoudens. •• Middeninkomens faciliteren bij het zoeken naar een huurwoning.

Talentontwikkeling en sociale stijging In de Van der Pekbuurt investeren we al flink in de wijkaanpak in samen werking met o.a. de Taskforce Wijkaanpak binnen Ymere en andere partijen. Daarbij zijn talentontwikkeling, wijkeconomie en ontmoeten de drie pijlers waarop we ons richten. 44 – Ymere

Activiteiten 2012 •• Belanghouders betrekken bij wijkaanpak. •• Voortzetten Welcome2Amsterdam (voorheen ‘Bed & Brek in de van der Pek’) in de Van der Pekbuurt (werktoeleiding). •• Voortzetten samenwerking met Buurtservicebedrijf Noord in diverse projecten (werktoeleiding). •• Creëren van stageplekken op de afdelingen Gebiedsbeheer, Klantbeheer en Vastgoedbeheer binnen Ymere.

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken In 2012 ligt het accent qua wijkaanpak vooralsnog op de Van der Pekbuurt. Daarnaast willen we verkennen welke bijdrage de wijkaanpak in het verlengde van de fysieke aanpak van de woningen in Het Breed kan hebben om de snel verdergaande degradatie van dit complex en de omgeving te keren. In goede samenwerking met de belanghouders en huurders werken we aan een plan van aanpak om een wijk te realiseren waar bewoners ook op lange termijn willen wonen. Activiteiten 2012 •• Transformatie Van der Pekbuurt. •• Flankerend beleid voor Het Breed parallel aan de renovatie van dit complex. •• Voortzetten en waar mogelijk verder uitbouwen van stimulering van de wijkeconomie in de Van der Pekbuurt.

Beoogde woningbouwactiviteiten 2012 •• In 2012 staan in ieder geval de volgende projecten gepland: •• Start renovatie van het complex Het Breed. •• Start aanpak proefblokken Van der Pekbuurt. •• Start aanpak Motorwal/Ketelmakerij (niet-ingrijpende woningverbetering).


6.3 Amsterdam-Oost Voor Ymere zijn er twee maatschappelijke langetermijnopgaven. Ten eerste het betaalbaar houden van de voorraad. Ten tweede het leveren van een bijdrage aan de oplossing voor de geconcentreerde en grootschalige groot stedelijke problematiek. In Oost kan het bezit van Ymere onderverdeeld worden in vier deelgebieden die veel van elkaar verschillen op het gebied van bevolking, andere stedenbouw en architectuur en ontwikkelfase. Nieuw Oost en Watergraafsmeer kennen weinig problemen en hebben flinke marktpotentie, terwijl Oud Oost en Zuidoost flinke problemen kennen, zowel vanuit het vastgoedperspectief als op sociaaleconomisch gebied. Met de wijkaanpak wil Ymere haar verantwoordelijkheid nemen in met name de Transvaalbuurt, de Indische buurt en de H-buurt in Zuidoost.

Goede woningen en diensten op maat Vestiging Amsterdam-Oost zet in op een betere dienstverlening aan onze klanten. Het ontwikkelen van complexbeheerplannen zal bijdragen aan een gerichte en heldere beheerstrategie voor onze complexen. Met onze verkopen neemt ook het aantal verenigingen van eigenaren toe. We nemen onze rol als eigenaar in de verschillende VvE’s serieus en beschouwen die daarom als een belangrijk aandachtspunt in 2012. Activiteiten 2012 •• We blijven werken aan het verbeteren van onze klantcontacten door de procedure klachtafhandelen te implementeren en te monitoren. Ook werken we mee aan een pilot waarbij Ymere haar klanten bedient via Customer intimacy. •• De financiering van de huismeester en de afrekening van de huismeesterkosten moeten in 2012 inzichtelijk gemaakt worden. Ook willen we verkennen welke huismeesterkosten door te belasten zijn via de servicekosten. •• De vele VvE’s vragen om gerichte inzet van de consulent gebiedsbeheer. We gaan in 2012 de rol van de consulent gebiedsbeheer in VvE-complexen verduidelijken door heldere taken en verantwoordelijkheden te scheppen om zo optimaal te kunnen bijdragen aan het belang van de VvE.

Woongenot in leefbare wijken Naast al onze activiteiten op het gebied van leefbaarheid in de verschillende wijken in Oost is de aanpak van leegstand in de bedrijfspanden een aandachtspunt. 46 – Ymere

Activiteiten 2012 •• Indien we de leegstand van onze bedrijfspanden verminderen, heeft dit een positief effect op de leefbaarheid in onze wijken of buurten. In 2012 willen we de leegstand van bedrijfsonroerendgoed met minimaal 25% verminderen.

Keuzevrijheid en wooncarrières Het nieuwe rijksbeleid zal betekenen dat de meeste woningen in ons werkgebied straks 25 WWS-punten extra krijgen toebedeeld. Dat brengt niet alleen kansen met zich mee, denk aan de middengroep, maar ook bedrei gingen. Activiteiten 2012 •• We gaan (nieuw) huurbeleid implementeren in ons werkgebied, waaronder de gevolgen van de extra 25 punten. Voordat we daadwerkelijk tot implementatie kunnen overgaan, moet echter afstemming met onze belang houders plaatsvinden.

Talentontwikkeling en sociale stijging Vestiging Amsterdam-Oost kent drie Groeiwijken: de Indische Buurt, de Transvaalbuurt en de H-buurt in Amsterdam-Zuidoost. Ook in andere wijken werken we samen met bewoners en belanghouders aan leefbare wijken. Specifieke aandacht gaat daarbij naar de jeugd.

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken In navolging van de Watergraafsmeer en IJburg willen we in elke wijk in Oost een jongerennetwerk opzetten. Na IJburg gaan we ook aan de slag in de Transvaalbuurt, de Indische Buurt en de Dapperbuurt. We zijn te volgen via: JongerenIJburg.hyves.nl. Activiteiten 2012 •• Het organiseren van een jongerennetwerk in zes wijken in Oost heeft tot doel om een netwerk van jongeren op te bouwen en te betrekken bij hun wijk. Dit draagt bij aan het leefklimaat in de wijk en talentontwikkeling bij de jongeren.


Beoogde woningbouwactiviteiten 2012 In Oost starten enkele nieuwbouw- en renovatiehuurprojecten. Nieuwbouw vindt plaats bij de Tweede van Swindenstraat, de Tugelaweg (eerste fase), de Kraaipanschool, de Oranje Panden en de Wijttenbachstraat. Renovatie vindt plaats bij complexen aan de Balistraat en bij de Blauwe Panden en de Kraaipanschool.

48 – Ymere

6.4 Amsterdam-West In Amsterdam-West investeert Ymere veel geld en tijd in de herstructurering van buurten en wijken. We willen zo een prettig gemengd woonmilieu in stand houden waar ook mensen met lagere inkomens terechtkunnen. Behalve in de fysieke aanpak steken we ook veel tijd in de wijkaanpak. We investeren in sociaalmaatschappelijke projecten waarmee we de talenten van huurders in West willen ontwikkelen. Onze gemengde fysieke en sociale aanpak heeft effect, maar het vraagt blijvend aandacht om de prettige gemengde woonmilieus te behouden of te realiseren.

Goede woningen en diensten op maat In ons bestaande bezit willen we nadrukkelijker aandacht besteden aan de energetische prestaties. We willen verbetermogelijkheden onderzoeken om zo tot de beste duurzame aanpak te komen van complexen die we gaan aanpakken. In 2011 zijn enkele belangrijke doelen helaas niet bereikt. Uit het reguliere overleg met de Stedelijke Bewoners Organisatie (SBO) zijn twee belangrijke speerpunten voortgekomen. Allereerst duidelijkheid van het overzicht van de afrekening servicekosten en ten tweede de doorlooptijd van het beantwoorden van vragen en klachten. In 2012 licht de focus daarbij op het juist en correct afhandelen van klachten. Zo kunnen we onze klanten beter van dienst zijn. Activiteiten 2012 •• Klanten beter van dienst zijn, vooral als het gaat om klachtenafhandeling (doel: een beter eindresultaat dan het gemiddelde cijfer uit het klant tevredenheidsonderzoek van medio 2010). •• Bij het afrekenen van de servicekosten een duidelijke eindafrekening generen. •• Op het onderdeel duurzaamheid continueert West in 2012 de Groene Groep. De Groene Groep bestaat in 2011 uit medewerkers van alle afdelingen en richt zich op duurzame verbetering van het bedrijfsproces. Nieuw in 2012 is de deelname van bewonerscommissies in de Groene Groep. •• Bij groot onderhoud in de woning door mutatie schakelt Ymere een extern adviesbureau in om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de energieprestatie te verbeteren. Op basis van het advies wordt een duur zame aanpak gekozen.


Woongenot in leefbare wijken Om te kunnen genieten van de woonomgevingen zullen huurders en hun buren zich goed moeten gedragen. Er is in West echter veel overlast tussen bewoners. Daaraan liggen meerdere problemen ten grondslag. Kort geschetst betreft het problemen rondom tuinen, portieken en (tv-)schotels. We willen dat terugdringen door het volgen van de opgestelde procedures. De handhaving van deze procedures moet een integraal onderdeel worden van de interne overlegstructuren. Activiteiten 2012 •• In 2012 wordt actief gestuurd op de handhaving schotel- en tuinbeleid en het schoon, heel en veilig houden van trapportieken. •• In 2012 wordt een pilot uitgevoerd met het intensief handhaven van het schoon, heel en veilig houden van trapportieken. •• In 2012 worden de uitkomsten van de pilot ‘geluidswerende ondervloeren’ toegepast bij andere projecten.

Keuzevrijheid en wooncarrières Doordat in West het woningaanbod aan diversiteit wint, verruimen ook de doorstroommogelijkheden. In 2012 wordt een programma voor het herijken van de herhuisvestingsstromen afgerond. Het beoogde programma met de juiste woningdifferentiatie wordt in nieuwe afspraken met de stadsdelen vastgelegd en uitgevoerd. Specifiek voor stadsdeel Nieuw-West wordt structureel ingezet op voldoende woningaanbod voor middeninkomens. Activiteiten 2012 •• Bestaande afspraken herzien met de stadsdelen van drie vernieuwings gebieden (Nieuw-Reimerswaal en de Waterschapsbuurt, Laan van Spartaan en Houthaven de Pieren). •• West neemt structureel ten minste dertig nieuwbouwwoningen op in de meerjareninvesteringsplanning voor middeninkomens (1 33.614 en 1 43.000).

Talentontwikkeling en sociale stijging Het programma Schoon, Heel en Veilig is de basis voor het gehele werk gebied. Voor het Schoon, Heel en Veilig-beleid wordt samen met Ymere 50 – Ymere

Service een meldpunt op de vestiging ingericht. Dit meldpunt heeft het doel om signalen van vakkrachten van Ymere direct om te zetten in oplossingen en/of extra handhaving. In het werkgebied van Amsterdam-West zijn de groeiwijken prominent aanwezig. Voor Reimerswaal en de Punt (allebei Osdorp) ligt de prioriteit bij werk(toeleiding), de ondersteuning van jongeren (traject richting middelbare school, zinvolle activiteiten overdag) en ontmoeting tussen bewoners groepen. In Geuzenveld-Slotermeer (Buurt 5) ligt de prioriteit bij de creatie van werk(toeleiding) en de aanpak van jeugdproblematiek, o.a. door jongerenoverlast aan te pakken en ondersteuning te bieden bij de talent ontwikkeling van jongeren. In 2012 nemen we afscheid van Landlust, Bos en Lommer. De resultaten van 2011, zoals het klussenteam, bedrijfsverzamel gebouw en het buurtrestaurant, zijn dusdanig dat voortzetting als Leefwijk gerechtvaardigd is. We zetten de ingezette lijn wel voort, maar ontwikkelen geen nieuwe initiatieven. Activiteiten 2012 •• Inrichten van een Schoon, Heel en Veilig-meldpunt waar vakkrachten van Ymere signalen van overlast kunnen doorgeven. •• Voor de wijken in Nieuw-West stellen we het doel om de opgebouwde leer-werktrajecten te behouden. Door veranderende marktomstandigheden zien we mogelijk een terugval met maximaal 10% van het aantal leerwerktrajecten. West zal alles in het werk stellen om deze terugval tot een minimum te beperken. Bij planmatig onderhoud worden bijvoorbeeld leerwerktrajecten ingezet bij de uitvoerende aannemer. •• De garage Notweg wordt – mede door het succes van de afgelopen jaren – uitgebreid als vliegwiel voor werkgelegenheid. •• Vestiging Amsterdam-West stelt zich tot doel om Bos en Lommer zodanig te verbeteren dat het niet meer als Vogelaarwijk kan worden bestempeld of voor de 12-wijkenaanpak van Ymere in aanmerking komt. Het leefbaarheidsprogramma dat in 2011 is opgezet, willen we continueren en verduurzamen.

Ontwikkelkracht voor sociale duurzame wijken Inhoudelijk blijft de wijkaanpak actief met drie belangrijke thema’s die direct gelinkt zijn aan de drie speerpunten binnen de wijkaanpak: wijkeconomie en


ondernemerschap (werktoeleiding), talentontwikkeling (jeugd) en ontmoeten (maatschappelijk vastgoed). Activiteiten 2012 •• Voor 2012 wordt vastgehouden aan het bestaande programma van de wijkaanpak. •• Het doel is om de wijkaanpak te verduurzamen door minimaal 80% van de leefbaarheidsprojecten mogelijk te maken via cofinanciering. De cofinanciering komt tot stand door subsidies, sponsoring door marktpartijen en/of andere financieringsmogelijkheden.

Beoogde woningbouwactiviteiten 2012 In West start de nieuwbouw in de Reimerswaal van blok 3.

52 – Ymere

6.5 Almere Almere heeft de ambitie om fors verder te blijven groeien. Deze groei moet echter een aanvulling zijn voor de woonmilieus in de bestaande stad en moet daar niet mee concurreren. Ymere wil daarom in de stadsuitbreidingen waarbij ze betrokken is een nieuwe vorm van betrokkenheid bij het wonen creëren waardoor huurders en kopers graag in de wijk willen blijven wonen en daar ook hun activiteiten en initiatieven ontplooien. Onze focus ligt hierbij in de nieuwe stad op Nobelhorst en in de bestaande stad op Almere Haven en de Bouwmeesterbuurt.

Goede woningen en diensten op maat In 2011 hebben we de Tactische cockpit nader uitgewerkt in een visie voor alle Almeerse buurten. Dit heeft geleid tot nieuwe inzichten in onze voorraad. We willen daarbij o.a. meer inzicht verkrijgen in de woonbehoeften van Almeerse senioren en zorgdoelgroepen. Het verbeteren van onze dienstverlening gaat door in 2012. In Almere wijken de klanttevredenheid en klantbehoeftes op bepaalde punten af van die van de rest van het Ymere-werkgebied. In het kader van lokale verankering gaan we hier met een meer lokale bril scherper op inzetten. Activiteiten 2012 •• ‘Almeers perspectief’ uit klanttevredenheidsonderzoek benadrukken door aanpak van de drie belangrijkste Almeerse aandachtspunten (waaronder inbraakpreventie) en opstarten van een intern integraal kwaliteitsteam. •• Operationaliseren van buurtvisies in complexbeheerplannen. •• Uitvoering van het verduurzamen van Stationade. Hierbij gaan we experimenteren met het gebruik van social media om onze bewonerscommunicatie te verbeteren. •• Verhogen van de aandacht voor huurincasso. •• Uitvoeren onderzoek naar woningbehoefte Almeerse senioren en zorgdoelgroepen.

Woongenot in leefbare wijken Onze buurtvisies bieden goede kaders voor het beter inzetten van onze capaciteit aan mensen en middelen op het terrein van Schoon, Heel en Veilig en leefbaarheid. In De Wierden en De Hoven willen we bewoners daar meer bij betrekken en het beheer intensiveren. 53 – Jaarplan 2012

Een belangrijke doelstelling van Ymere is het behouden van gemengde wijken en daarmee het voorkomen van hotspots met alleen (instroom van) kwetsbare bewoners. Enerzijds is daarbij de informatievoorziening van toekomstige bewoners van belang en anderzijds het monitoren en eventueel aanpassen van het instroom(beleid) van bijzondere doelgroepen. Activiteiten 2012 •• Toepassen van resultaten Schoon, Heel en Veilig-sessie op basis van ingevulde Ymere-piramide en plan van aanpak maken voor overlast. •• Extra tijdelijk beheer van de Wierden en de Hoven. •• Verbeteren woning-, diensten buurtinformatie bij verhuringen, gekoppeld aan een programma van eisen voor het nieuwe woonruimteverdelings model. •• Onderzoek naar instroom van kwetsbare instromers in onze woningen en de gevolgen ervan en zo nodig aanpassen beleid of intensiveren beheer.

Keuzevrijheid en wooncarrières In Almere wordt in 2012 de huisvestingsverordening en nieuwe woonruimteverdeling ingevoerd. Ymere is een belangrijke partij in de implementatie en uitvoering van het nieuwe systeem. We gaan in 2012 verder met de voordeelregeling en Huur op Maat. Door de EU-beschikking vallen middeninkomens veelal buiten de boot. We facili teren deze groepen extra. Koopgarant en het Woonticket Middeninkomens voor vrijesectorhuur zijn hierin goede instrumenten. Activiteiten 2012 •• Continueren experimenten voordeelregeling en Huur op Maat. •• Evaluatie Koopgarant in Almere, inclusief gevolgen voor de stad, en even tuele aanpassing. •• Verbetering informatie over te verhuren en te verkopen woningen. •• Verkenning mogelijkheden deel sociale voorraad naar vrijesectorhuur. •• Implementeren van het nieuwe woonruimteverdelingsmodel Almere.

Talentontwikkeling en sociale stijging De afgelopen jaren waren de Stedenwijk, De Wierden en De Bouwmeesterbuurt de Almeerse groeiwijken. De Ymere-middelen gaan in 2012 met name naar Haven en De Bouwmeesterbuurt in Almere Buiten. Wel houdt de 54 – Ymere

Stedenwijk extra aandacht en middelen vanuit de 40+-gelden. Verder wordt de wijkaanpak in De Wierden verbreed naar de naastgelegen wijk De Hoven. Hier wordt in 2012 gestart met de fysieke herstructurering. Activiteiten 2012 •• Continuering wijkaanpak De Wierden, De Hoven en Bouwmeesterbuurt. •• Start uitvoering fysieke renovatie De Wierden en De Hoven. •• Pilotproject MKBAcompact voor Buurtbeheerbedrijf Bouwmeesterbuurt.

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Het verscherpte inzicht in de bestaande voorraad heeft geleid tot een beter inzicht in de behoefte aan nieuwbouwproducten ter versterking van het bestaande bezit. Almere wil zo nieuwbouw meer in dienst stellen van het huidige bezit en inwoners van de stad. Verder starten we in 2012 met de realisatie van Nobelhorst, een wijk waar sociale betrokkenheid een uitgangspunt wordt. Activiteiten 2012 •• Beheerperspectief vanuit de wensen en initiatieven van bewoners centraal stellen in de uitwerking en realisatie van Nobelhorst, en afronden businesscase en implementatie participatieonderneming. •• Visie op de gewenste nieuwbouw in de stad verscherpen ter versterking van het bestaande bezit. •• Het aanjagen en faciliteren van initiatieven om huur- of gemengde complexen te realiseren, rekening houdend met specifieke woonwensen, woonstijlen en woonmilieus die (nog) niet in Almere geaccommodeerd worden.

Beoogde woningbouwactiviteiten 2012 In Almere start de bouw van de eerste woningen in Nobelhorst en de bouw aan de Middachtenlaan.


6.6 Haarlem In Haarlem heeft Ymere zeer divers bezit. In het centrum heeft Ymere de nodige monumenten. Daarnaast is er grootschalig bezit in Oost en in Schalkwijk. De maatschappelijke opgave ligt ook vooral in die wijken. Door in te zetten op vernieuwing van deze wijken willen we een bijdrage leveren aan een woonomgeving met meer diversiteit qua bevolkingsgroepen en inkomens. Op deze wijze willen we bijdragen aan een gemengde wijk waar het woongenot van onze huurders centraal staat.

Goede woningen en diensten op maat Een belangrijk aandachtspunt voor Haarlem in 2012 is de duurzaamheid van onze woningen. Omdat veel woningen lage energielabels hebben, zijn hier aanzienlijke verbeteringen mogelijk. Die proberen we individueel te bereiken door ingrepen bij mutatie (mutatieplus) en complexmatig door niet-ingrijpende woningverbetering (NIW-projecten). Bij de NIW-projecten wordt actief ingezet op bewonersparticipatie. We gaan alle mogelijkheden voor NIW inventariseren en, waar mogelijk, ook anderen laten meeprofiteren. Zo kunnen we het effect van het project verbreden naar de buurt. In verband met de toenemende vergrijzing inventariseren we welke senioren er zijn met een woonwens in onze herstructureringscomplexen. Waar mogelijk geven we invulling aan deze woonwens. Samen met de corporaties brengen we de vraag vanuit de zorginstellingen concreter in beeld. Activiteiten 2012 •• Er worden minimaal 500 labelstappen gerealiseerd. •• In elk complex waar we mutatieplus toepassen, zorgen we voor inzicht in de relatie tussen mutatie-ingreep en optimale huurstijging. •• Bij alle NIW-projecten is een klankbordgroep actief. •• Uitwerken samenwerking in blok-voor-blokaanpak om te komen tot het delen van kennis en ervaring op het gebied van duurzaamheid. •• Onderzoek instellen naar pilot participatie van particuliere eigenaren in duurzaamheidsprojecten in verkoopcomplexen. •• In Haarlem worden zo’n 300 woningen met een hoog brandrisico aan gepakt en starten we met het verbeteren van de brandveiligheid in het verzorginscomplex Kennemerduin.

56 – Ymere

Woongenot in leefbare wijken We willen dat onze bewoners tevreden zijn over het woongenot in hun buurt. Hiertoe zetten we, waar we dat nodig vinden, een aantal maatregelen in om de overlast aan te pakken. In het Rozenprieel en in Delftwijk-Noord bevorderen we de ontmoeting door de realisatie van twee ‘Ontmoetings plekken van de 21e eeuw’. Activiteiten 2012 •• Portiekportiers zijn actief in de complexen Braillelaan en omgeving en Edward Jennerstraat en omgeving (Schalkwijk). •• Project ‘Achter de voordeur’ in samenwerking met InHolland in complex Orionweg/H. Swarthstraat (Noord). •• Interim-beheer in Delftwijk leidt tot afstemming aan de voorkant en voorkomt (extra) bewonersoverlast. •• In 2012 worden twee Ontmoetingsplekken gerealiseerd (Tuin van Jonker en Delftwijk-Noord).

Keuzevrijheid en wooncarrières We willen de woningtoewijzing verder verbeteren door dé Woonswitch te verbreden en te verdiepen. Ook willen we onze woningen frequenter aan bieden, én meer woningen in het middensegment kunnen aanbieden. Mogelijk kunnen de 25 extra WWS-punten ons daarbij helpen. Onze service aan woningzoekenden en nieuwe huurders willen we verbeteren door voor alle woningen plattegronden en wijkinformatie ter beschikking te hebben. Activiteiten 2012 •• Het concept dé Woonswitch wordt verbreed om ook in andere vestigingen te kunnen toepassen. •• We starten binnen dé Woonswitch een pilot Huur op Maat. •• Er wordt een promotiecampagne voor dé Woonswitch ingezet om het aantal directe bemiddelingen te verhogen tot 150. •• De portefeuille middeldure huur (650 – 900) groeit naar 150 woningen. •• Van alle woningen is een plattegrond en wijkinformatie beschikbaar.

Talentontwikkeling en sociale stijging Om de beschikbare middelen beter te kunnen verdelen gaan we meer focus aanbrengen in onze aandachtswijken. In het Rozenprieel zijn de ontwikkelingen positief, Schalkwijk blijft echter onverminderd onze aandacht vragen. 57 – Jaarplan 2012

Daar blijven we ons inzetten voor onze doelstelling: groeiwijken groeien naar de gemiddelde leefbarometerscore. Activiteiten 2012 •• In het Rozenprieel bouwen we de wijkaanpak op een maatschappelijk verantwoorde wijze af. •• Ymere wil haar inzet in Schalkwijk versterken en kiest als focus: jongeren en talentontwikkeling. We versterken onze partnerschappen in dit gebied. De aanpak in de Boerhaavewijk is daarvan een onderdeel. •• Ook in de Zomerzone gaan we door met de wijkaanpak. Schoon, Heel en Veilig krijgt meer nadruk, evenals de wijkeconomie. •• De Haarlemse corporaties gaan samenwerken met maatschappelijke organisaties op het gebied van voorzieningen voor jongeren en voorkoming van overlast door jongeren in Oost en Schalkwijk. •• Project REBUP wordt ingezet in de Slachthuisbuurt, (winkel)ruimte wordt beschikbaar gesteld in de Kruistochtstraat. •• Een pilot wordt gestart voor het toewijzen van woningen op leefstijlen in de Slachthuisbuurt.

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Aansluitend op onze leefbaarheidsprojecten en projecten in het kader van talentontwikkeling en sociale stijging wordt ook het strategisch voorraad beheer ingezet. Daarmee kunnen we binnen buurten en wijken een divers woningaanbod creëren door onder meer gerichte verkoop van bestaand bezit en verruiming van het aanbod voor de middengroepen. Activiteiten 2012 •• De vestiging ontwikkelt een verkoopvisie op Oost, Schalkwijk en HaarlemNoord, waarvan de inzet van Koopgarant deel uitmaakt.

Beoogde woningbouwactiviteiten 2012 In Haarlem heeft Ymere een omvangrijke nieuwbouwopgave. In 2012 start de bouw van woningen in de projecten Belle Rive, Berlagelaan, Mientekade, Ripperda en Slachthuisbuurt.

58 – Ymere

6.7 Haarlemmermeer De Haarlemmermeer is een werkgebied met twee echte groeikernen, Hoofddorp en Nieuw-Vennep. Het woningbezit is met name naoorlogs. Er is een aantal wijken met veel meer sociaal bezit. Daar is het een grotere opgave om een prettig gemengd woonmilieu te creëren. Ook het op peil houden van de kwaliteit van de woningen uit de jaren 70 en 80 vraagt onze aandacht. Behalve aan de fysieke opgave werken we hier ook aan leefbare woonomge vingen.

Goede woningen en diensten op maat Op een aantal onderdelen beoordelen klanten onze dienstverlening nog onder de maat. Daar gaan we iets aan doen. We willen dat onze dienstverlening staat als een huis. Daarom gaan we waar nodig onze dienstverlening aanpassen voor de klant. In de Haarlemmermeer hebben we met de gemeente de afspraak om 1.000 energielabelsprongen te maken. Een aantal complexen wordt aangepakt om hierin grote stappen te maken. Daarnaast voeren we verscheidene kleinere maatregelen uit om woningbezit te verduurzamen. Ook willen we ons maatwerk uitbreiden om beter te kunnen anticiperen op verzoeken van huurders om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Activiteiten 2012 •• Dienstverlening verbeteren aan onze klanten (lage KWH-scores verbeteren op vijf onderdelen). •• Uitvoering van het plan ‘Aanpak brandrisicowoningen in de Haarlemmermeer’ met name gericht op de grotere complexen. •• Het maken van 1.000 energielabelsprongen in ons woningbezit. •• Energiebesparing in algemene ruimten en liften van gestapelde complexen. •• Uitbreiden maatwerk om op verzoek van huurder woning te isoleren.

Woongenot in leefbare wijken De vraagstukken in Bornholm-Overbos zijn specifiek van aard, zoals blijkt uit een recent onderzoek naar bloemkoolwijken. De leefbaarheid is relatief goed. En toch blijven er voldoende aandachtsgebieden in deze wijk. Voor Bornholm-Overbos stellen we daarom een specifiek leefwijkarrangement op.


Daarnaast zijn we actief in Graan voor Visch. Onder andere door de Brede School te steunen. De Brede School vervult een schakelfunctie in de wijk en draagt in sterke mate bij aan de leefbaarheid van de wijk. Activiteiten 2012 •• Arrangement bloemkoolwijk opstellen (Bornholm-Overbos). •• Verdere ontwikkeling van Brede School tot ontmoetingsplek in Graan voor Visch.

Keuzevrijheid en wooncarrières Het toewijzen van woningen is eigenlijk altijd het verdelen van schaarste. Dat zal niet zomaar veranderen. Door alle veranderingen op de woningmarkt zijn er ook nieuwe kansen. Zo kunnen we door het Woonticket Middeninkomens nieuwe inkomensgroepen van dienst zijn. Op dit moment wordt onderzoek gedaan naar de kansen van met name de groep woningzoekenden met een inkomen tussen 1 33.614 en 1 43.000. In 2012 willen we voor die groep meer kansen bieden. De gemeente is hierin onze gesprekspartner. Keuzevrijheid heeft ook een sterke relatie met onze dienstverlening. Het gaat niet alleen om het aanbieden van een woning, maar ook om het aanbieden van keuzemogelijkheden binnen die woning, bijvoorbeeld de keuze van de keuken. Voorlopig doen we dat vooral in nieuwbouwprojecten. Activiteiten 2012 •• Onderzoeken positie middengroepen op de woningmarkt. •• Onderzoeken doorstroommogelijkheden nieuwbouwwoningen. •• Haalbaarheidsonderzoek introductie dé Woonswitch.

Talentontwikkeling en sociale stijging De vestiging wil zowel aansluiten bij de behoefte van de bewoners (bijvoorbeeld senioren die moeite hebben om hun tuin te onderhouden) als bij onze eigen behoefte om de woonomgeving rondom onze complexen (tuinen, openbaar groen Ymere) leefbaar te houden. Daarom gaan we in de Haarlemmermeer een buurtbeheerbedrijf opzetten in Graan voor Visch. Dit bedrijf zal ook actief zijn in de omgeving van Graan voor Visch. Er kunnen onder andere werkstages gevolgd worden, waardoor mensen hun talenten kunnen ontwikkelen.

60 – Ymere

Een andere wijze om talenten te ontwikkelen is jongeren stimuleren om te gaan sporten. Met name jongeren uit huishoudens waar het niet vanzelfsprekend is om dat te doen. Om dit te accommoderen organiseren we meerdere sportprojecten. We zoeken daarbij zo veel mogelijk de samenwerking met andere partijen. Activiteiten 2012 •• Opzetten buurtbeheerbedrijf. •• Organiseren van sportprojecten samen met andere organisaties.

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Haarlemmermeer is een vestiging met relatief nieuw bezit vergeleken met de overige vestigingen. Tot op heden zijn hier ook nog relatief weinig complexen geherstructureerd. En waar het gebeurd is, is het kleinschalig. Voor de komende jaren willen we samen met de gemeente een agenda opstellen voor de complexen die naar verwachting in de komende vijf jaar aangepakt worden. Activiteiten 2012 •• Herstructureringsagenda opstellen met gemeente voor de jaren 2013-2018. •• Vernieuwen Tactische cockpit Haarlemmermeer. •• Gebiedsvisies Zwanenburg en Rijsenhout opstellen en operationaliseren.

Beoogde woningbouwactiviteiten 2012 In Hoofddorp start de bouw van woningen op het Jansoniusterrein.

Activiteiten in Leiden In Leiden wil Ymere een serieuze partner zijn bij het ontwikkelen van de stad. Het is een aantrekkelijk werkgebied waar we onze maatschappelijke opgave kunnen realiseren. Op termijn wil Ymere een portefeuille opbouwen met voldoende kritische massa. In Leiden heeft Ymere een klein aandeel in het huidige woningbestand. Wel zijn er veel projecten in voorbereiding (Groenoord, YNS-gebouw, Van Voorthuijzen) waar Ymere aanzienlijke aantallen woningen bouwt of in voorbereiding heeft. Het gaat hierbij zowel om koop- als om huurwoningen. Daarnaast werkt Ymere samen met de lokale corporaties en de gemeente aan een nieuwe woonvisie. Hiermee wordt voorgesorteerd op het Leiden van de Toekomst. 61 – Jaarplan 2012

6.8 Noord-Kennemerland Door de fusie met Goed Wonen heeft Ymere sinds vorig jaar ook bezit in Noord-Kennemerland. We hebben de ambitie om hier verder te investeren en daarmee ons bezit in deze regio te laten groeien tot zo’n 4.000 woningen.

Goede woningen en diensten op maat We willen onze dienstverlening aan klanten verbeteren en hen in afwachting van de introductie van een specifiek KWH-label voor grootstedelijke corpo raties zo veel mogelijk van dienst zijn volgens de bestaande KWH-normen. Ook duurzaamheid krijgt in 2012 veel aandacht. We gaan woningen aanpakken om energielabels te verhogen, en zonnepanelen plaatsen op de woningen in het nieuwbouwproject ‘De Tuinen van Luna’ in de Stad van de Zon. Activiteiten 2012 •• Klantbediening zo veel mogelijk conform bestaande KWH-normen. •• Marktonderzoek naar vraag middeninkomens. •• In drie complexen de mogelijkheid onderzoeken om te investeren in het kader van NIW met als doel verbetering van het E-label. •• Ontwikkelen mutatieplus-aanpak. Ca.15 woningen worden in 2012 aan gepakt. •• Zonnepanelen aanbrengen op 84 nieuwbouwwoningen in ‘De Tuinen van Luna’ in de Stad van de Zon. •• 10 complexbeheerplannen opstellen (25% van totale voorraad).

Woongenot in leefbare wijken De leefbaarheidsaanpak van Ymere zal op meerdere plekken in ons werk gebied worden toegepast. Op deze manier willen we herkenbaar aanwezig zijn voor de bewoners in de wijk. De aanpak zal zowel in Heerhugowaard als in Alkmaar van start gaan. Activiteiten 2012 •• In Heerhugowaard een actieve rol spelen op het gebied van leefbaarheid in de complexen. De Horst en W. van Grafterf. •• In Alkmaar een actieve rol spelen op het gebied van leefbaarheid in de complexen Braspenningstraat en Preker. •• In samenwerking met de huurdersorganisatie onveilige plekken inventa riseren. •• Opstellen van plan van aanpak ter verbetering van de veiligheid. 62 – Ymere

Keuzevrijheid en wooncarrières Als corporatie willen we graag keuzevrijheid bieden aan onze bewoners. Vaak vraagt dat om maatwerk. We hebben daarvoor binnen de Ymere-organisatie verschillende modellen ontwikkeld. Die zijn in de regio Noord-Kennemerland echter niet zonder mee toepasbaar omdat het woonruimteverdeelsysteem weinig ruimte biedt voor maatwerk. We hopen in overleg met gemeente en collega-corporaties hiervoor mogelijkheden te kunnen creëren. Activiteiten 2012 •• Discussie aangaan over aanpassing van de woningtoewijzing. Collega- corporaties hierin betrekken. •• Vertrekredenen van afgelopen twee jaar analyseren.

Talentontwikkeling en sociale stijging Talentontwikkeling is belangrijk voor ons. We willen bewoners van onze wijken kansen bieden. Een manier om dat te doen is stageplekken creëren. Daar gaan we in 2012 aan werken. Activiteiten 2012 •• Overleg starten met opleidingsinstituten over stageplekken bij Ymere of bij lockale leveranciers van Ymere.

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Als corporatie verkopen we woningen om blijvend te kunnen investeren in nieuwe woningen. De huidige verkoopvijver is vastgesteld door de rechtsvoorganger WS Goed Wonen. Vanwege onze groeiambitie in de regio en uitgaand van de resultaten van de Tactische cockpit, gaan we de verkoopvijver tegen het licht houden en mogelijk aanpassen. Activiteiten 2012 •• Huidige verkoopvijver toetsen aan uitgangspunten van de fusie en van de Tactische cockpit.


64 – Ymere

6.9 Ymere Leiden


7

7 Tenslotte Met dit bedrijfsplan hopen we voor de organisatie en voor belanghouders duidelijk te maken op welke wijze we in 2012 te werk willen gaan. We zijn ervan overtuigd dat als we de doelen duidelijk hebben geformuleerd en gecommuniceerd, dit niet alleen onze kans op succes vergroot maar ook dat van onze partners. Juist in de volkshuisvesting en juist in woonwijken zijn huurders, gemeenten, zorginstellingen, ondernemers, politie, welzijn en ook andere corporaties voor een belangrijk deel van elkaar afhankelijk om doelen te bereiken. Dan is het wel zo verstandig het hier vooraf met elkaar over te hebben. Niet alleen om elkaar er dan achteraf constructief op te kunnen aanspreken, en niet alleen om verwachtingen te managen, maar vooral om samen effectiever te kunnen zijn.


Bijlage trends

Demografie en doelgroepen

trend 1 Vergrijzing

Binnen de kerngemeenten van Ymere treedt er net zoals in heel Nederland tot de periode 2019 een sterke vergrijzing op. Belangrijk is het grote verschil in vergrijzing tussen de verschillende gemeenten in het werkgebied van Ymere: van 20% in Haarlem tot en met bijna 90% in Almere. De markt die ontstaat door vergrijzing zal niet eeuwig duren, maar circa 15 jaar (2010-2025). Van babyboom was namelijk vooral sprake in de periode 1945-1960.

Vergrijzing Gemeenten werkgebied Ymere

Toename ouderen 2009-2019

Almere Haarlemmermeer Alkmaar Leiden Amsterdam Haarlem

89,50% 61,40% 39,20% 36,30% 35,40% 19,80%

Nederland

30,60%

Bronnen: www.bevolkingsdaling.nl en Statline (CBS)

trend 2 Ver-

en ontgroening

De ontgroening die in Nederland plaatsvindt, doet zich in het Ymere-werkgebied vooral voor in Alkmaar (-3,6%), Leiden (-3,2%) en Haarlem (-1,1%). Amsterdam kent daarentegen juist een groei van bijna 10% van het aantal jongeren in de leeftijd van 0-14 jaar (zie tabel hieronder). Verder blijkt dat het aantal kinderen binnen allochtone gezinnen afneemt c.q. vernederlandst. Redenen voor het stijgen of juist dalen van het aantal jongeren in de leeftijd van 0-14 jaar zijn bijvoorbeeld het feit dat er in die gemeente de afgelopen 14 jaar respectievelijk meer of minder kinderen geboren zijn, of dat meer/minder gezinnen met kinderen in de betreffende gemeenten zijn gaan wonen.


Ver- en ontgroening Gemeenten werkgebied Ymere

Toename jongeren 2009-2019

Almere (*schaalsprong) Haarlemmermeer Alkmaar Leiden Amsterdam Haarlem

3,90% 3,50% -3,60% -3,20% 9,80% -1,10%

Nederland

-5,60%


trend 3 Huishoudensverdunning

De komende decennia neemt het aantal eenpersoonshuishoudens fors toe. Deze groep bestaat voornamelijk uit ouderen, maar ook het aantal gescheiden mensen en ‘gewone’ alleenstaanden neemt toe. In Amsterdam bestaat nu al meer dan de helft van het aantal huishoudens uit ‘singles’. In de tabel is te zien dat in Almere en de Haarlemmermeer het aantal huishoudens tussen 2010 en 2020 het snelst stijgt, met respectievelijk 26,3% en 11,1%. Vanwege deze trend verwacht het CBS dat niet alleen kwantitatief de vraag naar woningen toeneemt, maar ook kwalitatief: namelijk de vraag naar kleinere (eenpersoons)woningen.

Verdunning Gemeenten werkgebied Ymere Almere (*schaalsprong) Haarlemmermeer Alkmaar Leiden Amsterdam Haarlem Nederland

Aantal huishoudens 2020

Toename huishoudens 2010-2020

69.000 66.900 47.400 63.900 457.800 77.600

26,30% 11,10% 6,60% 4,40% 4,90% 2,80%

7.860.100

6,90%


trend 4 Urbanisatietrend:

witter, hoogopgeleid en met kinderen

De stad wordt de laatste tijd weer ‘witter’. Dat komt vooral doordat autochtone vrouwen meer kinderen krijgen (in 1996 nog 1,0, nu 1,4), terwijl allochtone gezinnen kleiner worden (in 1996 2,3, nu 1,9 kind per vrouw). In totaal daalt het aantal kinderen per vrouw licht. Ook de migratie naar Amsterdam 70 – Ymere

verandert van karakter: steeds meer binnenlandse (vooral uit de studentensteden Groningen en Utrecht) en buitenlandse hoogopgeleiden tussen de 20 en 30 trekken naar de stad (onderzoek DRO). Deze trek van hoogopgeleiden naar Amsterdam houdt verband met de gevonden nieuwe of eerste baan. Daar komt bij dat de stad met nieuwbouwlocaties tweeverdieners met kinderen trekt. Om de stroom van hoogopgeleiden naar de stad vast te houden, zijn veel meer nieuwbouwwoningen nodig: 100.000 woningen in de komende 30 jaar. De bestaande markt zit vanwege de lage doorstroming zo goed als op slot. (bron: DRO, april 2011) Onderzoek voor Amsterdam laat zien dat het aantal huishoudens met kinderen met bijna 6.800 (+ 7%) toenam tot 414.321 in 2009.

Economie / financiën

trend 1 Lenen

wordt moeilijker en rente zal gaan stijgen

Door gebrek aan vertrouwen in de (vastgoed)markt zijn banken terughoudend met het uitlenen van geld: maximaal 4 - 4,5 keer het jaarsalaris, 110% van de aanschafwaarde, maximaal de helft aflossingsvrij. Bovendien wordt voor hypotheken met NHG (dit is 80% van alle financieringen!) bij tweeverdieners nog slechts één inkomen (het hoogste) meegeteld. Ook het aantal gemeenten dat beginnende woningzoekers een starterslening biedt, neemt flink af. Ten slotte wordt ook verwacht dat de rente, die op dit moment op een historisch laag niveau ligt, gaat stijgen. Dit zal sneller gaan naarmate het vertrouwen van banken in de euro zal afnemen vanwege de huidige landencrisis binnen de eurozone. trend 2 Verdienmodel

corporatiesector onder druk door stijgende lasten

Het verdienmodel van de corporatie komt steeds meer onder druk, o.a. door stijgende bedrijfslasten, bouwkosten en onrendabele toppen2, de invoering van integrale vennootschapsbelasting, de afschaffing van de integratieheffing3, de recente beperking met betrekking tot geborgde leningen, een toekomstige bijdrage van 1 600 miljoen aan de huurtoeslag (die ten koste gaat van een investeringsvolume van ruim 10 miljard!) en rentestijgingen. Helemaal gezien het feit dat de inkomsten (huurniveau, jaarlijkse huurstijging) 2 3

tichtingskosten minus de verwachte opbrengsten. S Het betekent dat er 19% btw moet worden betaald wanneer corporaties huurwoningen bouwen op eigen grond.


geen gelijke tred kunnen houden met deze (toekomstige) lastenstijging, en dat de verkoopopbrengsten ook onder druk staan. Het CFV schetst begin 2011 dan ook al bij veel corporaties donkere wolken aan de horizon. trend 3 Schaalvergroting

corporatiesector

Aan het eind van de 20e eeuw waren er ongeveer 750 corporaties, in 2008 zijn dit er circa 430. Als dit zou doorzetten, zouden er rond 2015 nog maar circa 200 corporaties zijn. Hierdoor zal het aantal corporaties in Nederland verminderen en het aantal grotere en regionaal opererende corporaties toenemen. Redenen waarom gefuseerd wordt, variëren: meer investeringsruimte en kritische massa, financiële overwegingen, toenemende complexiteit en regelgeving, waarvoor steeds meer knowhow en specialismen nodig zijn en schaalvergroting bij collega-corporaties (A. Bruin, 2010).

Woningmarkt en prijsontwikkeling

trend 1 Trendbreuk

prijsontwikkeling woningmarkt?

De verwachting is dat de woningmarkt nog wel even in mineur zal blijven, ook in 2012. Crisis leidt altijd tot een afnemend aantal verhuizingen. Dit is in 2011 zichtbaar in de huur en de koop, met een mutatiegraad die is gedaald tot circa 5%. De oorzaak zit aan de vraag- en aan de aanbodskant. Doordat de vraag naar woningen zal dalen vanwege o.a. het huidige onzekere economische klimaat en de moeilijke hypotheekverstrekking (zie economietrend ‘lenen wordt moeilijker’), en het aanbod landelijk gezien op een historisch hoogtepunt is, verwachten veel deskundigen dat de koopprijzen zullen dalen. In de tabel op de volgende pagina is te zien dat de jaarlijkse prijsontwikkeling van de gemiddelde bestaande woning na het begin van de crisis (2008) niet meer positief was. trend 2 Mutatiegraad

neemt (verder) af

Op basis van de Europese regelgeving, onzekerheid in de markt en gebrek aan voldoende vertrouwen bij consumenten om een woning te kopen, is de verwachting dat de mutatiegraad verder zal afnemen. Dit komt bij de toch al afnemende mutatie door een afnemende bouw en een afnemende sterfte (vanwege jaarlijkse verhoging levensverwachting).

72 – Ymere

trend 3 Trends

rond de verkoop van (huur)woningen

In een markt waarin in 2010 het aantal verkopen van de corporatie stagneert, biedt Koopgarant steeds meer uitkomst. Ongeveer 160 woningcorporaties en beleggers verkochten in 2010 zo’n 6.700 woningen via Koopgarant; dat is 30% meer dan in 2009. Een tweede verkoopbevorderend instrument blijkt het energielabel. Woningen voorzien van een energielabel worden gemiddeld namelijk sneller verkocht dan wanneer het label ontbreekt. Bovendien blijken kopers bereid voor ‘groen’ gelabelde woningen meer te betalen. trend 4 Flexibiliteit

en individuele klantbenadering

In de huidige slechte markt lijkt flexibele nieuwbouw en een individuele klantbenadering één van de antwoorden te zijn. Zo is Stadgenoot er via een internetveiling in geslaagd om 7.000 m² aan Solids (woon- en bedrijfsruimte) in één keer te verhuren tegen marktconforme huurprijs (mei 2011). Huurders bepaalden zelf de grootte, de indeling, de bestemming en ook de prijs van de ruimte die zij wilden gaan gebruiken. Flexibiliteit en individuele klantbenadering vind je in een andere soort ook terug in particulier opdrachtgeverschap, hoewel dit toch vooral een niche zal blijven.

Prijsontwikkeling per jaar Nederland

Flevoland (PV) Noord-Holland (PV)

Zuid-Holland (PV)

1996

10,8%

8,3%

10,5%

9,6%

1997

11,9%

8,1%

13,1%

11,4%

1998

10,9%

7,5%

13,4%

9,5%

1999

16,3%

18,9%

21,0%

14,2%

2000

18,2%

17,9%

19,6%

17,4%

2001

11,1%

9,7%

11,3%

12,2%

2002

6,4%

6,9%

5,0%

7,2%

2003

3,6%

3,4%

0,5%

5,0%

2004

4,3%

1,6%

3,5%

4,2%

2005

3,8%

2,4%

3,8%

4,0%

2006

4,5%

2,3%

5,6%

3,9%

2007

4,2%

2,3%

6,9%

3,4%

2008

2,9%

1,1%

4,9%

3,0%

2009

-3,3%

-3,0%

-3,7%

-3,3%

2010

-2,0%

-2,6%

-2,5%

-1,7%


Politiek, overheid en reputatie

trend 1 De

nieuwe Europese regelgeving

Door de nieuwe (Europese) regelgeving is het werkveld van corporaties veranderd: terug naar de kerntaak. Uit recent onderzoek blijkt dat 43% van de 200 ondervraagde corporatieprofessionals verwacht dat de sociale huur sector in de komende twintig jaar in omvang zal afnemen en 65% geeft aan dat de financiële ruimte om te investeren in de woningvoorraad zal afnemen. Vooral door de Europese Beschikking is de vraag van huishoudens met een inkomen tussen de 1 33.000 en 1 43.000 per jaar met circa 10% toegenomen, met name naar huurwoningen in de prijsklasse 1 700 - 1 900. trend 2 Het

nieuwe kabinetsbeleid

Het huidige kabinet zal de komende jaren de volgende veranderingen doorvoeren die relevant zijn voor Ymere: een nieuw huurbeleid (25 extra WWSpunten in de sterke marktgebieden en 5% huurverhoging (boven inflatie) voor hogere inkomens), de opname van het energielabel in het WWS (per 1/7/2011) de huur van woningen zonder label daalt op termijn), de jaarlijkse bijdrage aan de Huurtoeslag (voor Ymere ca. 24 miljoen), de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (betekent o.a. decentralisatie en het einde van beleid van bundeling en verdichting), de herziene Woningwet (o.a. meer invloed voor de raad van commissarissen van corporaties), de nieuwe Huisvestingswet, het afbouwen van de Vogelaarheffing en daarmee de wijkaanpak. trend 3 Elk

incident is er één te veel

Ymere functioneert als maatschappelijke onderneming steeds meer onder een vergrootglas. Fraude bij woningcorporaties, bonussen en verkeerde investeringsbeslissingen worden breed uitgesponnen in de media. Via social media kunnen kleine incidenten ook snel grote vormen aannemen en voor Ymere minder stuurbaar worden. De samenleving verwacht van een maatschappelijke onderneming als Ymere dat ‘de zaak’ op orde is. Een mislukking wordt steeds meer gezien als falen, en wordt niet afgewogen tegen wel gerealiseerde resultaten. Hoewel we ons realiseren dat fouten maken menselijk is, en dat fouten dus ook bij Ymere altijd zullen voorkomen, is het zaak nog meer te doen om te voorkómen dat we fouten maken. Dat doen we via regels (administratieve

74 – Ymere

organisatie en interne controle etc.) en via een bedrijfscultuur waarin fouten maken mag, maar wel geleerd moet worden van fouten.

Technologie trend 1 Kennisuitwisseling

via social media

Steeds meer ontstaan op social media, zoals Facebook, Hyves, LinkedIn en Twitter tussen medewerkers van verschillende vastgoedorganisaties (corporaties) discussiefora over relevante onderwerpen. Hierdoor kan snel geleerd worden van elkaar en kort evaluerend onderzoek worden gedaan. Uit onderzoek onder 100 klanten blijkt dat 50% best contact wil met Ymere via social media. Uit ander onderzoek blijkt dat 58% van vastgoedorganisaties de komende twee jaar verwacht te investeren in social media en deze media zien als een alternatief voor de traditionele methodes (zoals mailings) om contact te leggen met (potentiële) klanten. trend 2 Face-to-facecontact

met huurder neemt af

Steeds meer geschiedt het zakelijke verkeer (waaronder het afsluiten van contracten) via internet. Het contact tussen bedrijf en klant gebeurt in toenemende mate via het internet. Zo ook in de woningverhuur. Direct Wonen, marktleider op de particuliere markt voor woningverhuur, sluit alle 23 kantoren in het land omdat nog maar 3% van de klanten ‘spontaan binnenloopt’ bij een vestiging. 97% van de klanten zoekt de woning dus via internet. trend 3 Duurzaamheid

en stijgende energielasten

Gevraagd naar de belangrijkste drie thema’s van de komende twintig jaar, noemen corporatieprofessionals naast vergrijzing en individuele klantbenadering ook duurzaamheid. Het gaat hierbij niet alleen om zaken als energiebesparing, maar ook om woningkwaliteit en levensduur van het vastgoed. Onlangs bleek uit onderzoek van Unilever dat duurzaamheid steeds meer een kwaliteit is waarvoor consumenten bereid zijn meer te betalen. Dat zal alleen maar verder toenemen als duurzaamheid voor klanten ook financieel voordeel gaat opleveren. De uitgaven van consumenten aan hun energieverbruik (gas en elektra) zijn in de jaren 2003-2009 sterk toegenomen. Deskundigen verwachten dat door het afnemen van de beschikbaarheid van fossiele brandstoffen de energie-


prijs in de toekomst steeds duurder zal worden en voor huurders ooit zelfs hoger zal uitvallen dan de huurlasten.

Sociologie en cultuur

trend 1 Sociale

stijging niet langer vanzelfsprekend

De Nederlandse samenleving beweegt zich in een richting waarin hoger en lager opgeleiden gescheiden van elkaar leven. Uit opinieonderzoek blijkt dat 59% van de Nederlanders vindt dat verschillende opleidingsniveaus steeds minder contact met elkaar hebben, en 86% vindt de verwijdering tussen opleidingsniveaus problematisch. Hoger en lager opgeleiden komen elkaar steeds minder tegen in de buurt, op school en in instituties van de democratie. Het onderwijspad wordt al vroeg in het leven bepaald, waardoor kinderen van lager opgeleiden minder kansen hebben om hun talent te ontplooien. Sociale daling is een reële mogelijkheid nu afkomst niet meer garandeert dat privileges worden doorgegeven. trend 2 Individualisering,

informalisering en intensivering

Individualisering, en in het verlengde daarvan de toegenomen keuzevrijheid, is al vanaf halverwege de jaren ‘60 onmiskenbaar. Voorbeelden zijn het groeiende aantal alleenstaanden en de gezinsindividuatie, het fenomeen dat gezinsleden in toenemende mate activiteiten ontwikkelen buiten het gezin en hun tijd steeds vaker niet meer met de andere gezinsleden besteden maar met vrienden en kennissen. Daarnaast zien we individualisering en keuzevrijheid terug in het fenomeen van vraagsturing van dienstverlenende instellingen: het aanbod (van autodealer tot zorgverzekeraar) wordt nauwkeurig afgestemd op de individuele behoefte; maatwerk is het motto. Informalisering wordt het meest zichtbaar in de deïnstitutionalisering van organisaties en organisatievormen. Organisaties hebben in toenemende mate het karakter gekregen van netwerken, vaak virtueel van aard (Facebook, Hyves, LinkedIn); niet het lidmaatschap of het betalen van contributie zijn voorwaarden voor deelname aan de activiteiten, maar de inlogcode. Relatief informele netwerken binnen organisaties (zoals Young Ymere, FLX, LinkedIn-discussiegroepen) worden steeds belangrijker. Het zijn denktanks die dwars door een bedrijf of een markt gaan, en die vervolgens via die informele lijn punten op de agenda weten te krijgen. Informalisering doet ook de scheidslijn tussen werk en thuis vervagen, en tussen vrije tijd en arbeid. 76 – Ymere

Mede ingegeven door deze trend wordt steeds meer Het Nieuwe Werken (HNW) ingevoerd bij veel bedrijven. De meeste vastgoedorganisaties (79%) zijn enthousiast over HNW. De trend intensivering wijst op het verlangen van de moderne mens naar intense en intensieve emotionele ervaringen, en naar een verhoogd levensritme en meer drukte in het bestaan. De beleving van ‘het leven’, het werk, de liefde, de seks, de relaties, de vrije tijd, muziek, de sport, het eigen lichaam (de opkomst van de wellness), etc. staat steeds sterker in het teken van het verlangen naar een intense en intensieve ervaring. trend 3 Toenemende

‘macht’ en invloed van klanten

In vergelijking met bijvoorbeeld tien jaar terug heeft de klant nu meer macht en invloed op bedrijven, zo ook op de woningmarkt. Ontwikkelingen waardoor die macht en invloed zijn toegenomen, zijn onder andere de verslechtering van de economie (van een aanbieders- naar een vragersmarkt), het feit dat klanten van nu mondiger zijn dan vroeger (mede ingegeven door het gestegen opleidingsniveau en het feit dat kennis (is macht) en informatie nu voor iedereen toegankelijk zijn via internet) en de opkomst van de social media als middel om opinie om te zetten in concrete invloed (zie bijvoorbeeld de Arabische Lente). Overigens is ook het omgekeerde het geval: de sterke opkomst van social media laat de trend zien dat klanten meer invloed/macht willen hebben.


© Ymere, 2011


1. Inleiding Het keren van de koets Van teugels en mennen Leeswijzer 6

Recommend Documents