ODHAD č.29/12/018 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
213 st.780 st.780, 333/15
Objednatel:
Pan Marcell Štochl Na vrstvách 970/23b 140 00 Praha 4, Podolí tel.: +420 725 000 005 21.02.2012 / 21.02.2012
Stav ke dni / Prohlídka:
Obvyklá cena stávající:
Stávající
Marcell Štochl, Na vrstvách 970/23b, 14000 Praha, 1 / 1 Marcell Štochl, Na vrstvách 970/23b, 14000 Praha, 1 / 1 Dolní Jirčany 2069 LV č.: Středočeský Praha-západ Okres: Psáry Psáry Část obce: U studny Číslo orientační:
11 000 000 Kč
(slovy:jedenáctmilonů Kč)
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí:
-
-
(cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Jaroslav Hrabák Obslužná 124 / 19 184 00 Praha 8 - Dolní Chabry Datum: 22.02.2012
+420 608 437 687 tel.: +420 286 585 525 fax.: e-mail.:
[email protected]
...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 12 stran textu včetně 6 stran příloh. ©Hypoteční banka 2011
verze 1.5.53.1
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Středočeský Kraj: Katastrální území: Dolní Jirčany
Obec, část obce: Psáry U studny Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
0 1
budoucí stav
2 5+1 2
362 m 3 1 500 m 2 286 m 3
5 000 Kč/m ano 4 4 96 10 % Novostavba (do 5 let stáří) Ústřední / etážové - elektřina Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
2006 rekonstrukce v interiéru domu
ne
parcela č.st.780 a 333/15, Jedná se o vnitřní rovinné pozemky o obvodu ve tvaru obdélníku s orientací v podélné ose JZ-SV, tj.kolmé na příjezdovou komunikaci, která je vedena podél JZ hranice. Pozemky jsou napojené na přípojky kompletních IS (E, V z vlastní studny, K). Přípojka plynu je zakončena na hranici pozemku. V obci se v současné době nabízejí a obchodují srovnatelné stavební, plně zainvestované pozemky za ceny od 2 500,-Kč do 3 000,-Kč/m2. Rozhodující pro výši k.c. je umístění, velikost, orientace, tvar a zainvestovanost pozemku. Nabídka pozemků v lokalitě převyšuje poptávku. S ohledem na uvedené skutečnosti a nadstandardní výměru pozemku stanovují 2 CO ve výši 2 500,-Kč/m .
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
2
1 015 m 2 2 500 Kč/m vlastní veřejné
bez vlivu na OC Ostatní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
vlastní
veřejné
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis - zpevněné plochy zámková dlažba - oplocení pozemku - přípojky IS E, V ze studny, K - zahradní jezírko - studna
poznámka
Obec 3 268 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - bytové domy zděné Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Psáry se nachází v okrese Praha-západ ve Středočeském kraji, leží jihovýchodně od Prahy mezi Jesenicí a Jílovým u Prahy. Tvořena je dvěma částmi a to Psáry a Dolní Jirčany. Předmět ocenění se nachází v k.ú.Dolní Jirčany, které na jihu těsně sousedí s Psáry. Jedná se o solitérní RD s příslušenstvím a pozemky umístěný v ulici U studny (v její části vymezené mezi ulicemi Horní /S/ a Mezilesí /J/. Jedná se o lokalitu nové zástavby umístěnou nalevo hlavní průjezdní komunikace procházející obcí ul.Budějovická ve směru jízdy na Jesenici. V obci je základní občanská vybavenost (škola, školka, obchodní středisko a několik restaurací), kulturní vyžití kromě Prahy nabízí také Jílové u Prahy. Doprava : Pozemní komunikace - obec protíná silnice 105 Praha - Jílové u Prahy - Neveklov - Sedlčany. Železnice - železniční trať ani stanice na území obce nejsou. Veřejná doprava - autobusová doprava - v obci jsou zastávky autobusové linky do Jílové u Prahy, Kamenný Přívoz, Krhanice, Neveklov, Praha (M - Budějovická, Smíchov). Cca 2 km od obce je nájezd na Pražský okruh.
Rizika: Ostatní omezení 1) Mimo LV byly předloženy neověřené fotokopie podkladů. 2) Nebyla k dispozici stavebně právní dokumentace stavby (kol.rozhodnutí k RD a souhlas se studnou a odběrem vody, pouze půdorysy z PD). Popis / dispozice:
Jedná se o novostavbu volně stojícího RD s příslušenstvím a pozemky. Dům je nepodsklepený se dvěma NP (2.NP je vestavěné podkroví nad obytnou částí. Dům je postaven na SZ hranici pozemku, ZP je členitého půdorysu (přibližně ve tvaru písmene U, otevřeného k JV do zahrady). Hmotově a dispozičně je členěn na tři části, které tvoří jeden celek. Vjezdovými vraty (JZ fasádou) je orientována do ulice de facto samostatná přízemní garáž, obsahující 4stání pro osobní automobily. Vjezd je dvěma sekčními vraty na el.pohon. Je členitého půdorysu s orientací v podélné ose SZ-JV, tj.souběžné s příjezdovou komunikací. Tato část je nepodsklepená, přízemní s jedním prostorem otevřeným do prostoru krovu. Z garáže je výstup dveřmi v SZ štítu do přístřešku, který kryje přístupovou komunikaci k obytné části domu. Vstup je umístěn v SZ štítu. Z prostoru obývacího pokoje s k.k. v 1.NP je francouzským oknem umístěným v J fasádě na zahradu. Po vnitřním schodišti je přístupné podkroví vestavěné pod členitou sedlovou a valbovou střechu s rozdílnou výškou hřebenů s vikýři. Z prostoru šatny ve 2.NP je přístupný balkon orientovaný na západ do zahrady.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady
Popis betonové pasy izolované železobetonové panelové živičný šindel tenkovrstvé stěrky, štuky, malby, SKD chybí
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky
Popis zděné Ytong v tl.do 40 cm krov dřevěný, vázaný plastové kontaktní zateplovací systém
10. Vnitřní obklady
běžné keramické obklady
-3-
11. Schody
12. Dveře
14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
Závady:
železobetonové monolitické s 11. Schody dřevěným obkladem stupňů, do půdního prostoru stropní plné a náplňové v 13. Okna obl.zárubních dýhované, gar.vrata sekční na el.pohon dřevěné plovoucí a ker.dlažba 15. Podlahy ostatních místností ústřední topení elektokotel v 17. Elektroinstalace 1.NP podlahové topení, 2.NP radiátory, krb na biolíh v ob.pokoji chybí 19. Rozvod vody kotel ÚT 21. Instalace plynu plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně umyvadla, vana, sprchový kout s hydromasáží, bidet běžné odvětrání, EZS, domácí vodárna, vestavěné skříně na míru. videovrátný
25. Záchod
železobetonové monolitické s dřevěným obkladem stupňů, do půdního prostoru stropní plastová s izolačním dvojsklem s předokenními žaluziemi, střešní Velux keramická dlažba světelná, třífázová
plast, studená i teplá voda chybí kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči závěsná WC
Drobné trhliny na svislách konstrukcí (nedodržení technologie výstavby z Ytongu), v části fasády patrný opad omítky - vzlínání zemní vlhkosti.
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP chodba hala prádelna rozvodna sklad skald WC pokoj skald obývací pokoj+k.k. 2.NP (podkroví) hala koupelna s WC sklad pokoj kancelář ložnice šatna balkon rozvodna
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 362,00 m 159,05 m 2 2 8,85 m 1,00 8,85 m 2 2 17,86 m 1,00 17,86 m 2 2 1,00 10,45 m 10,45 m 2 2 3,26 m 1,00 3,26 m 2 2 5,21 m 1,00 5,21 m 2 2 1,00 3,40 m 3,40 m 2 2 1,00 2,87 m 2,87 m 2 2 14,23 m 1,00 14,23 m 2 2 7,75 m 1,00 7,75 m 2 2 85,17 m 1,00 85,17 m 2 2 167,09 m 126,50 m 2 2 16,18 m 1,00 16,18 m 2 2 28,80 m 1,00 28,80 m 2 2 4,88 m 1,00 4,88 m 2 2 15,77 m 1,00 15,77 m 2 2 12,50 m 1,00 12,50 m 2 2 22,30 m 1,00 22,30 m 2 2 23,50 m 1,00 23,50 m 2 2 1,73 m 0,50 0,86 m 2 2 1,70 m 1,00 1,70 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:
7 500 000 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
6 750 000 Kč 2 537 500 Kč 9 287 500 Kč
11 000 000 Kč 1) Sulice, solitérní RD 5+1 s příslušenstvím a pozemky. Dům je nepodsklepený, má dvě NP (2.NP je vestavěné podkroví pod sedlovou střechou). ZP domu je ve tvaru obdélníku s -4-
orientací v podélné ose Z-V, tj.souběžné s příjezdovou komunikací. Hmotově je dům rozdělen na dvě části a to část s vyšším hřebenem a navazující část s garáží v 1.NP nad kterou je ložnice. V úrovni 1.NP vybíhá ze ZP v prostoru obývacího pokoje při Z štítu arkýř. Dům je přístupný (vjezd do garáže a hlavní vstup do RD) z ulice tj. ze severní hranice pozemku. V 1.NP je obývací pokoj, kuchyň, komora, předsíň, WC a garáž; ve 2.NP (podkroví) pak 4x pokoj, koupelna s WC a chodba. Vstup a vjezd do garáže jsou kryté přetažením střešní roviny vynesené na sloupu. Z prostoru obývacího pokoje v 1.NP je výstup francouzským oknem na venkovní terasu, která je z části krytá přesahem střechy vyneseným na sloupech. Kolaudace r.2001. V r.2008 provedl předchozí vlastník rekonstrukci a modernizaci domu. Přípojky IS (E, V, P a K), oplocení pozemku, zpevněné plochy, venkovní bazén, venkovní krb, 2 sklad zahradního náčiní (přízemní stavba zastřešená valbovou střechou). ZP 101 m , UP 127 2 3 2 m , OP641 m , pozemky 998 m . 2 K.c. 2011 - 7 mil.Kč, odpovídá v přepočtu/m UP RD po odečtení 1 800 000,-Kč/pozemek částce cca 40 945,-Kč. Jedná se i přes nadstandardní vybavení domu o cenu nadhodnocenou. 2) RD 3+1 a 4+1, Solitérní dvougenerační RD 3+1 a 4+1 s příslušenstvím. Dům je nepodsklepený, s dvěma NP (2.NP je vestavěné podkroví). Zastavěná plocha je členitého půdorysu, přibližně ve tvaru písmene L otevřeného k jihu. Z této ZP vybíhají arkýře. Zastřešení je členitou valbovou střechou s mansardami a vikýři, s dominantním vystupujícím věžovitým arkýřem v kterém je vedeno schodiště při SZ (uliční) fasádě. Hlavní vstup do domu a vjezd do dvougaráže jsou umístěny v SZ fasádě proti vstupu a vjezdu na pozemek z ulice. V úrovni 1.NP je z prostoru obývacího pokoje s jídelnou výstup na venkovní terasu, která je umístěna v sevření křídel domu. V úrovni 2.NP je z prostoru obývacího pokoje s jídelnou výstup na terasu umístěnou v arkýři při jižním nároží domu a dále z prostoru pokoje při jižním štítu domu výstup na balkon orientovaný směrem k zahradnímu bazénu. OP 1 650 m3, ZP 215 m2, UP 402 m2, pozemky 1 103 m2, IS kompletní, kolaudováno 2004. K domu dále náleží venkovní zastřešený bazén s možností vytápění kotlem ÚT a samostatná drobná stavba zahradního domku s pergolou umístěná v jižním rohu p.p.č.143/240. Jedná se o přízemní zděnou stavbu zastřešenou sedlovou střechou o půdorysu4 x 4 m s OP 51 m3. Stavba sloužím jako sklad zahradního náčiní. K.c. dle KS 02/2007 - 15,5 mil.Kč. Tato cena odpovídá v přepočtu/m2 UP RD po odečtení 2 867 800,-Kč/pozemek částce cca 31 423,-Kč. 3) Jesenice, Osnice, Nad Oborou, k datu prodeje se jednalo o rozestavěnou novostavbu solitérního zděného RD s příslušenstvím a pozemky. Dům má ZP ve tvaru obdélníku s orientací v podélné ose Z-V, tj.souběžné s příjezdovou komunikací, je nepodsklepený, dvoupodlažní (2.NP je vestavěné podkroví pod mansardovou střechou). Dispozice domu odpovídá jedné b.j. 7+1 s příslušenství. V úrovni 1.NP je z prostoru obývacího pokoje a kuchyně výstup francouzskými okny umístěnými v jižní fasádě na terasu a zahradu za domem. Vstup do domu, vstup do části s bazénem a vjezdy do dvojgaráže, jsou umístěny v severní fasádě s přístupem z ulice. V úrovni 2.NP je z prostoru dvou ložnic při SZ a SV nároží domu přístupná lodžie vedená přes dvě koupelny orientovaná na S do ulice, výstupy jsou balkónovými dveřmi v Z a V straně lodžie. 2 Pozemky 1 369 m , upravená UP 303 m3, rozestavěnost 70%, IS pouze elektro a voda, k.c.2011 - 9,8 mil.Kč, při zohlednění rozestavěnosti odpovídá budoucí k.c. částce 12 mil.Kč. 2 Tato cena odpovídá v přepočtu/m UP RD po odečtení pozemků částce cca 23 343,-Kč.
Název -
4) Dolní Jiračny, Zátopkova, novostavba rodinného domu 5+1 o užitné ploše 220 m2. Tento RD je postaven na rovinatém pozemku 1.128 m2 na konci slepé ulice. V přízemí je obývací pokoj se vstupem na jiho-západně orientovanou terasu z exotického dřeva. Součástí této místnosti je rohová krbová vložka. Na tuto část domu navazuje kuchyň s výhledem do zahrady (kuchyňská linka kompletně vybavená spotřebiči), její součástí je jídelní kout s možností propojení s přilehlou terasou. Vedle kuchyně je komora. Dále v tomto podlaží najdeme úložný prostor pod schody a koupelnu se sprchovým koutem a toaletou. Veškerá okna v tomto podlaží jsou osazena hliníkovými předokenními roletami s automatickým režimem a dálkovým ovládáním. V patře jsou čtyři pokoje, dva mají vstup na balkon, koupelna s vanou a sprchovým koutem a samostatná toaleta. Dům je napojen na veškeré IS (plyn, obecní vodovod a kanalizace, elektřina) a je střežen bezpečnostním systémem. Vjezdová vrata jsou na dálkové ovládání. Kromě garážového stání pro jeden až dva vozy je zde altán 4x4 m a zahradní domek. Nabídka od 12/2011 - 9,45 mil.Kč, odpovídá v přepočtu/m2 UP domu po odečtení 2,82 mil.Kč/pozemek částce cca 30 136,-Kč. Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka viz.popis porovnatelných 0 Kč -5-
nemovitostí Nabývací cena 14 000 000 Kč
převodce, zhotovitel převodce
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:
druh dokladu Kupní smlouva zavkladovaná v KN
Parcelní číslo 780 333/15
ze dne 18.10.2011
Výměra 2 362 m 2 653 m 2 1 015 m
poznámka K datu ocenění považuji tuto cenu za cenu nadhodnocenou. Viz.porovnávané nemovitosti a komentář k stanovení CO. Jednotková cena pozemku 2 2 500 Kč/m 2 2 500 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
0,00 %
11 000 000Kč 500 000Kč 0Kč 2 537 500Kč 7 962 500Kč 2 286m 2 27 885Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2069 ze dne 21.02.2012. 2 Snímek z katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Půdorysy RD z PD - rekonstrukce RD Dolní Jirčany p.p.č.333/15. ověřen SÚ Jesenice u Prahy dne 0 12.03.2006. KS o převodu vlastnictví RD uzavřená dne 18.10.2011. 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Silné stránky – velmi dobrý ST stav (novostavba), vybavení ve vyšším standardu, dobrá dopravní dostupnost, návaznost na přírodu Slabé stránky - obec s minimální OV, nadstandardní výměra nemovitosti - vyšší provozní náklady, zúžený okruh potencionálních zájemců, nabídka srovnatelných nemovitostí převyšuje poptávku
Koncesní listina: vydaná M.č. Praha 8-ŽO, dne 23.11.2004 pod čj.ŽO/D/04/0629 s předmětem podnikání - oceňování majetku pro věci nemovité s dnem vzniku práva provozovat živnost od 2.6.1998 na dobu neurčitou. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
Elektronicky odesláno: pobočka Praha 1
e-mail:
©Hypoteční banka 2009
-6-
Počet souborů: 21
-7-
-8-
-9-
Fotodokumentace ze dne 21.02.2012 :
Vstup do domu s krytým přístupem
1.NP
2.NP
- 10 -
garáž
krytý přístup k RD
- 11 -
Situace širších vztahů :
Vyznačení umístění obce v regionu :
Psáry, Dolní Jirčany, U studny - vyznačení umístění nemovitosti :
- 12 -
