1 ANALÝZA STÁVAJÍCÍHO STAVU SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ

Název příjemce podpory:

MĚSTO VESELÍ NAD MORAVOU tř. Masarykova 119 698 13 Veselí nad Moravou

STRATEGICKÝ PLÁN ROZVOJE MĚSTA VESELÍ NAD MORAVOU pro období 2010 - 2040 ČÁST 1. ROZVOJ BYDLENÍ Příloha č. 6 - Analýza přímé podpory města sociální výstavbě

Zpracovatel:

Ing. arch. Ivo Ondračka - Město Veselí nad Moravou Mgr. David Rucki, Ing. Petra Orságová, Ing. Zuzana Pavlisková - DHV CR, spol. s r.o. Ostrava Data: J. Knotková, Mgr. Vlastimil Hruška, Mgr. Václav Trčka, Město Veselí nad Moravou, ing. Kamenská, p. Malovaný, p. Farkašová – Vesbyt s.r.o.

Název projektu:

Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou

Registrační číslo projektu:

CZ.1.04/4.1.01/53.00008

Po evaluaci – květen 2013

Projekt „Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008

Obsah 1

2

3

ANALÝZA STÁVAJÍCÍHO STAVU SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ .............................. 3 1.1

Úvod ....................................................................................................... 3

1.2

Vývoj sociálního bydlení 1991-2010 ....................................................... 3

1.3

Ekonomické vyhodnocení sociálního bydlení ve městě Veselí nad Moravou.................................................................................................. 9

1.4

Technické a ekonomické parametry jednotlivých objektů ..................... 12

1.5

Souhrnné hodnocení všech bytových domů sociálního bydlení ............. 18

NÁVRH STRATEGIE SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ VE MĚSTĚ VESELÍ NAD MORAVOU ................................................................................................. 22 2.1

Krátkodobá opatření ............................................................................. 23

2.2

Dlouhodobé scénáře ............................................................................. 30

2.3

Srovnání rozvojových scénářů .............................................................. 35

2.4

Systémová opatření .............................................................................. 36

ZÁVĚREČNÝ SOUHRN ................................................................................ 36

2


1

ANALÝZA STÁVAJÍCÍHO STAVU SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ

1.1 Úvod Pod pojmem sociální bydlení se v případě města Veselí nad Moravou rozumí bytový fond ve vlastnictví Města, který ve velké většině byl postaven v období 2004 – 2010 s pomocí státních nebo jiných dotací za účelem pomoci obyvatelům, kteří se dostali do tíživé sociální situace (osobní problémy, nezaměstnanost, následky povodní). Mimo tyto byty Město získalo převodem přes 600 původně státních bytů a již dříve vlastnilo několik rodinných domků, obvykle ve staré zástavbě. Do této oblasti je také zařazeno bydlení pro seniory (Dům s byty s pečovatelskou službou). Naopak Domov důchodů (o jehož stavbu město dlouhodobě usiluje) je řazen k zařízením vlastněným a provozovaným státem a jeho problematika bude řešena v oblasti služeb. Vzhledem k zcela odlišným trendům obou částí je problematika sociálních bytů a problematika DPS popisována a řešena samostatně.

1.2 Vývoj sociálního bydlení 1991-2010 Prodej a nová výstavba bytů Město v období 1996 – 2010 prodalo nájemcům 617 BJ za 65 mil. Kč. Ve stejné době do sociálního bydlení investovalo 30,8 mil. Kč, získalo dotace na výstavbu sociálních bytů v hodnotě 83 mil. Kč – (bylo postaveno 135 převážně malometrážních bytů v celkové investiční hodnotě 113,8 mil. Kč). V r. 2011 město zůstává vlastníkem také 32 bytů, které zbyly z privatizace bytového fondu a několika rodinných domků obvykle ve starší a zahuštěné zástavbě. Náklady na údržbu domků často značně přesahují získaný nájem. Domky jsou obvykle užívány sociálně slabšími rodinami a vzhledem k malému počtu nejsou předmětem této strategie. Městské byty se v průběhu 15 let postupně prodávaly za cca 30 - 40% jejich odhadované ceny (120 – 300 tis. Kč za byt cca 75m2) plochy. Ve městě si současní vlastníci bytů platí do fondu oprav cca 300 – 1200 Kč měsíčně. V případě vyšších plateb se jedná o domy, kde vlastníci investovali do opravy (zateplení) fasád, výtahů, oprav instalací, často s pomocí různých podpůrných programů a dnes splácí půjčky.

Výše nájemného – vývoj a jeho dopady Výše nájemného v celém období rostla – jednak vlivem inflace a státní politikou deregulace nájemného. Od r. 1997 se nominální výše nájemného cca zdvojnásobila. Např. 10 BJ dům Benátky 31 měl předepsané nájemné v r. 1997 - 108 2030,- Kč a v r. 2010 – 218 070,- Kč. Díky tomuto navýšení se začaly rychleji vracet náklady města vložené do jeho pořízení a tato část majetku města se ekonomicky stabilizovala. Na druhé straně tím došlo k vyrovnání ekonomické náročnosti sociálního bydlení s vlastníky, kteří si koupili byt od Města, ceny za bydlení se začaly přibližovat k cenám družstevních bytů. Nájemné za bydlení v sociálních 3


bytech je však stále menší než bydlení v družstevních domech. Někteří obyvatelé družstevních nebo nájemních bytů s vyšším nájmem, kteří se dostávají do sociálních potíží, městské sociální bydlení přes nižší náklady nakonec nevyužívají. Důvodů bývá více – delší čas na přidělené bytu, velikost soc. bytů (většinou se jedná o malé byty a žadatelé v potížích jsou často rodiny s více dětmi). Při vnějším srovnání působí také bytové domy sociálního bydlení trochu zanedbaně (což vyplývá z požadavku minimalizovat náklady na údržbu) i využívání vybraného nájemného pro jiné účely – např. opravy jiných domů Města.

Výše nájemného soc. bydlení – srovnání s bývalými městskými byty Ve stávajících městských bytech I. kat. se vybírá nájem dle vyhlášky 42 Kč/m2, což představuje poměrně vysoké ceny za užívání bytů ve Veselí (pokud není započítána cena pořízení bytu). Např. ve dvou stejně velkých bytech ve stejném obytném domě – vlastník platí měsíčně do fondu oprav 1600,- Kč, nájemník platí nájem 2500,- Kč (město odvádí odpovídající částku do fondu oprav). Cena stejně velkého bytu se při podeji v období 1996 – 2008 pohybovala mezi cca 50 -180 tis. Kč. V jiném domě ve větším bytě vlastník platí do fondu oprav 667,- Kč, ale nájemce stejně velkého bytu platí 3400,- Kč (dům se neopravoval). Rozdíl mezi výší nájmu a fondem oprav je ve středních hodnotách cca 1 000 Kč za měsíc, což představuje „provozní návratnost“ vložených prostředků na koupi bytu cca 12 – 18 let, což odpovídá návratnosti prostředků města vložených do sociálního bydlení. (Např. náklady spoluúčast Města vložené do financování výstavby 10 BJ domu Milokošť 31 se mu nominálně vrátily po 14 letech tj. v r. 2010). To znamená, že v podstatě nájemníci sociálních bytů platí ve skutečnosti stejný nájem jako majitelé bývalých obecních bytů. Protože míra opotřebování i morální zastarávání jsou v domech s obecními byty větší, je snahou co nejvíce šetřit při údržbě.

Výše nájemného – srovnání s družstevními byty nebo s byty v osobním vlastnictví Stávající (2011) tržní ceny bytů jsou podstatně vyšší – byt s cca 75 m2 plochy je nabízen za 1,2 - 1,4 mil. Kč tj. za cca čtyřnásobnou cenu (a to i po započtení míry inflace), než byl prodáván městský byt. Nominální výše fondu oprav se pohybuje v obdobných hodnotách jako u ostatních bytů. Z toho vyplývá, že náklady na nájem jsou v sociálních bytech o cca 1000 – 2000 Kč nižší než ve výše uvedených bytech - při promítnutí ceny zakoupeného bytu do nákladů na bydlení.

Výše nájemného – srovnání s rodinnými domy V rodinných domech jsou náklady na bydlení nižší o výši nájemného, ale přibývá starost o nemovitost a náklady spojené s jejím udržováním. V případě jejího pořízení (ať už nákupem nebo výstavbou) se do nákladů promítají vysoké ceny nemovitostí. Pokud ale uživatel nabyl nemovitost bezúplatně nebo s minimálními náklady (např. dědictvím), nemovitost udržuje s minimálními náklady, tak jeho náklady na bydlení mohou být velmi nízké (za cenu rizika postupného fyzického chátrání nebo morálního zastarávání nemovitosti). Z toho vyplývá významná stabilizační role rodinných domků v sociální oblasti. Důvod - vlastnictví rodinného domku může být jedním z významných stabilizujících motivů, kvůli kterému rodiny zůstávají ve městě, i když za prací musí odjíždět. Samozřejmě dosti podstatná je kvalita rodinného domku. 4


Výše nájemného – jiné zdroje Obyvatelé (nejen) sociálních bytů mohou také využít příspěvek na bydlení (stav a legislativa v období 04.2011), kdy mohou získat dorovnání úhrady na náklady bydlení do max. výše příspěvku na bydlení. Pro toho, kdo může tento příspěvek využít, je dosažitelný i větší byt, Naopak rodina s příjmem jen mírně převyšujícím určenou hranicí tento příspěvek získat nemůže. V současnosti není vedena evidence takovýchto rodin, ale s ohledem na vysokou míru nezaměstnanosti a trendu stěhovat se do menších bytů jich zřejmě přibývá.

A3 – potřeba sociálního bydlení Původní představa domů sociálního bydlení byla jako v podstatě statický segment bytového fondu pro osoby, které se dostanou do sociálně obtížných podmínek, využijí tento fond a po vyřešení problému se přestěhují do běžných bytů. Reálná situace je ale odlišná. Např. vybudované domy s tzv. „startovacími“ byty (míněny byty po mladé rodiny s nízkými náklady na bydlení) ve skutečnosti tyto rodiny využily jen ojediněle, spíše jsou byty využívány jako dlouhodobé řešení, často jsou byty využívány více osobami, než pro jaký byly připraveny (rodiny nebo ženy samoživitelky). Dle řady názorů jsou tyto byty pro nájemce trvalým řešením. Možnost našetření finančních prostředků na získání vlastního bydlení je dle názoru řady pracovníků v sociální sféře nereálná. Vysoká intenzita využívání bytu občasně přináší stavební a hygienické problémy – vlhkost, příp. plísně v prostorách s mnoha osobami a častým praním.

A4 – neplacení nájemného Dále roste počet osob, které neplatí nebo nejsou schopni platit nájemné. Je uváděna řada důvodů - růst nájemného a jeho nominální výška, využívání dávky na bydlení (sociálních dávek) na jiné účely než byly určeny nebo i cílené vyhýbání se placení, ale i náhlé zvraty osobní nebo sociální v rodinách – ztráta zaměstnání, opuštění partnera apod. V současnosti (2010) je rozsah dlužného nájemného v souhrnu stále v relaci s investovanými prostředky a zatím podstatným způsobem neovlivňuje efektivitu. Město má další externí náklady spojené vymáháním dlužného nájemného – náklady na vystěhování, exekuci, právní služby apod. - právě v posledních letech došlo k prudkému nárůstu neplacení nájemného i souvisejících výdajů.

5

Projekt „Implementace Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava př rozvojových strategií města ěsta sta Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008

Nebezpečnější může že být trend nár nárůstu dlužného nájemného od r. 2007 07 v řádech set tisíc každoročně. Dlouhodobý předpokládaný ředpokládaný ro roční příjem z nájemného (po odpočtu odpo výdajů) je cca 700 tis. Kč,, dlužné nájemné činí 300 tis. Kč. Pokud by došlo k jeho zdvojnásobení, zdvojnásobení tak příjmy z bydlení (po odpočtu čtu výdaj výdajů) klesnou na polovinu. Tím se sníží na polovinu návratnost městských stských prostředk prostředků vložených do bydlení a tím i možnost spolufinancování jiných sociálních projektů. ů. Naopak pokles neplacení nájemného by mohl přinést p vyšší prostředky na potřebnou ebnou údržbu a modernizaci budov. Předpokládá dá se, že poslední opatření opat úřadu – zkracování doby nájmu, výběr výb zájemců o městský stský byt apod. zabrání dalšímu nárůstu nár neplacení nájemného.

A5 – počet et osob bez vlastního trvalého bydliště bydlišt Dále se sleduje počet osob s trvalým bydlištěm na MěÚ. Důvody nebývají ají vždy jen sociální – někdy to může že být obava ze zadlužení n některého člena lena rodiny spojené s nebezpečím exekuce nebo jiné osobní problémy. Tyto osoby se často asto nevážou na jedno m město, často přechází do větších tších sídel, pobývají na rrůzných ubytovnách…

6


V roce 2013 stoupl počet et osob s bydlištěm na MěÚ na 423, což přestavuje řestavuje pokračování pokra stávajícího trendu. S ohledem na rostoucí počet po osobních bankrotů lez považovat tento trend za dlouhodobý.

A6 – trend množství vyplacených sociálních dávek 1992- 2011

Graf ukazuje nominální vývoj sociálních dávek v delším období 1992 – 2011, 2011 během kterého několikrát došlo k větším tším i menším úpravám pravidel i velikosti územních obvod obvodů, ve kterých byly uvedené částky ástky vypláceny. Např. v r. 2002 ukončily činnost okresní ú úřady ady a od roku 2003 se změnila změ se struktura vyplácených dávek i územní obvody. Od roku 2007 se zásadním způsobem zp sobem zm změnila sociální pomoc občanů s nedostatečnými čnými příjmy. p Dávky pro zdravotně postižené občany ob zůstaly stejné. Vznikla nová sociální dávka, příspěvek p na péči, pro občany, čany, kte kteří z důvodu

7


dlouhodobě nepříznivého íznivého zdravotního stavu pot potřebují pomoc jiné fyzické osoby při p péči o vlastní osobu a při zajištění ní sob soběstačnosti nosti dle zákona o sociálních službách. V evidenci odboru sociálních věcí vě a zdravotnictví jsou občané, kteříí jsou ohroženi sociálním vyloučením ením nebo jsou už v situaci sociáln sociálně vyloučené osoby, ale zároveň zárove jsou v evidenci pomoci v hmotné nouzi nebo se vrací z výkonu trestu a nemají kam, což je jenom část těch, kteří bydlení potřebují. Nejsou tam osoby s nízkými důchody chody starobními či invalidními, občané z nefunkčních ních manželství, osamělé osam matky s dětmi, které jsou na ubytovnách, u známých, zletilé děti ti z ústavní pé péče, problémoví občané ané po návratu z lé léčení, alkoholici, občané po dlouhodobějším jším pobytu v zahraničí apod.

Údaje, text Mgr. V. Hruška, ved. odboru SVZ

Vyhodnocení grafu - protože jednotlivé typy dávek jsou vůči v sobě přímo římo neporovnatelné, smyslem tabulky je zobrazit základní trend – postupný růst ve většině ě oblastí (mimo dávky zdravotně postiženým a dávky pomoci v hmotné nouzi, kde je dlouhodobě dlouhodob stav spíše setrvalý). Např.. sociální dávky v období 1992 -2002 stouply z 5 mil. na 38 mil. mil Kč, počet jednotlivých poskytnutých dávek stoupl z 865 za 10 let na 26 429. Následovala změna zm systému. Následující sledující dávky zdravotně zdravotn postiženým a od r. 2007 příspě říspěvek na péči jsou vypláceny v území ORP (ve ve správním s obvodě obce s rozšířenou působností ůsobností Veselí nad Moravou – zahrnuje i spádovou část Horňácka a Strážnicko).. Dávky sociální potřebnosti pot (2003-2006) a následné dávky pomoci v hmotné nouzi jsou vypláceny v území POU (Správní obvod obce s pověřeným eným obecním ú úřadem Veselí nad Moravou – nejbližší obce). Hlavní nárůsty v současné době zaznamenává p příspěvek na péči, což může že mít souvislost s růstem podílů seniorů a stárnutím populace jako celku. Vyhodnocení sociálních trendů trend – zdá se, že vývoj ve městě bude kopírovat celkové trendy v ČR (mírný nárůst nebo udržování vysoké míry rozvodovosti, oproti ostatním oblastem v ČR nadprůměrná míra nezaměstnanosti ěstnanosti, větší podíl seniorů v populaci). ). Hlavním důvodem poptávky po sociálních bytech lze v nejbližším období předpokládat růst ůst životních nákladů. Je otázkou, jestli obecní sociální byty budou pro tuto skupinu přijatelné. p ijatelné. Je nad rámec této analýzy odhadnout velikost skupiny obyvatel, dnes žijící nevysoko nad hranicí sociálního minima. Obdobně lze předpokládat, edpokládat, že ze stejných d důvodů nebude udržitelné bydlení pro stávající obyvatele bytů, pro které by bylo řešením přestěhování hování do sociální ubytovn ubytovny, příp. nocležny. S ohledem na demografické prognózy, lze také v oblasti seniorů senior očekávat růst poptávky po službách resp. stoupající počet po osob v sociálně obtížných situacích, pro které 8


bude problémem úhrada odpovídajících služeb. Pokud by se naplnily dlouhodobé demografické prognózy ČSÚ a migrační předpověď pro obec lze očekávat při nominálním poklesu obyvatel nárůst počtu seniorů o polovinu, souběžně pokles počtu produktivních osob na polovinu, a pokles dětí a mládeže o třetinu. Tato skladba populace bude pravděpodobně citlivější na sociální situaci. Souběhem negativních trendů může vzniknout velmi nepříznivá situace jejich vzájemného souběhu a sekundárního posilování, jejímž výsledkem může být obtížně zvolitelný negativní vývoj, vytvářející velmi nepříjemné sociálních prostředí ve městě. Příkladem působení souběžných negativních trendů může být předpokládaný demografický vývoj ve spojení se stávajícími sociálními trendy, úspora veřejných výdajů a pokles příjmů města s ohledem na pokles obyvatel. Možností, jak se na tento vývoj připravit je cílená a dlouhodobá podpora trendů samofinancování jednotlivých oblastí, v tomto případě sociálního bydlení, aby byla i dlouhodobě ekonomicky stabilizovaná.

1.3 Ekonomické vyhodnocení sociálního bydlení ve městě Veselí nad Moravou I když sociální bydlení není prvořadou otázkou ekonomickou, ale věcí solidarity a sociální soudržností občanů jedná se o zajištění potřeb části občanů a to jen v jedné oblasti jejich života. Proto je velkou výhodou, když tato oblast je dlouhodobě ekonomicky samostatná a pravidelné příjmy obce mohou být využity i v dalších oblastech, které mají vliv na kvalitu života všech obyvatel (životní prostředí, služby po občany, doprava, podpora kultury apod.). S narůstající mírou negativních sociálních jevů je vhodné, když obec má možnosti sociální situaci ovlivňovat, má k dispozici přiměřený fond sociálních bytů a vhodnou dlouhodobou obecní politiku, která garantuje podmínky pro samofinancování nejen provozu ale i rozvoje ve spolupráci s různými externími zdroji - jehož výsledkem je stabilita a nezávislost na aktuální situaci obecního rozpočtu - obměna i rozvoj sociálního bydlení.

Metodika výpočtu Byla provedena analýza jednotlivých objektů, zjištěno skutečně předepsané nájemné v jednotlivých letech a zároveň sledováno dlužné nájemné a vymožené nájemné – a tím zjištěny skutečné příjmy majitele objektu - v grafu zelenou barvou. V budoucnosti přepokládané nájemné bylo uvažováno ve stávající úrovni. Současně byla provedena analýza výdajů spojených s objektem – investičních nákladů, (do kterých byly započítány nejen domy pro bydlení, ale i přípojky a případně komunikace, sloužící jen bytovému domu). Celkové každoroční náklady – v grafu červenou barvou a záporných číslech. Plánované opravy v kratším výhledu byly zahrnuty konkrétně (např. výměna oken, oprava fasády apod.) dlouhodobě byla zvýšena každoroční částka na údržbu, aby pokryla i jednorázové větší opravy. Plánované opravy byly - stejně jako nájemné - uvažovány ve stávající cenové úrovni. Prostým odečtením nákladů od příjmů byl získán každoroční výsledek (cash flow nediskontovaná) a dále prostým posčítáním těchto hodnot z jednotlivých let se ukázalo, kdy objekt se dostal do kladných čísel – jeho návratnost. 9


Následně byla kalkulace přepočítána dle míry meziroční inflace – v období 1991 - 2011 dle skutečně dosažené inflace, pro období 2011- 2042 byla kalkulována meziroční inflace ve výši 2,5 %. Inflace byla hodnocena k aktuálnímu roku 2011. Příjmy i výdaje v období 19912011 byly převzaty bez úprav, protože jejich nominální hodnota odráží skutečnou míru inflace. Naopak při srovnání meziročních výsledků byla započtena meziroční inflace vztažená k roku 2011. Např. investice 1,4 mil. Kč v roce 1997 představuje výdaj 2,5 mil. v cenách roku 2011. Takto byly přepočítány výsledky jednotlivých let. Při kalkulačním převodu z roku na rok byla převáděná částka vždy snížena o míru meziroční inflace – a to pro celé posuzované období. Při započítání inflace pro období 2011- 2042 byly samostatně přepočítány příjmy i výdaje do úrovně jednotlivých let. Například příjem z nájemného ve výši 209 tis. Kč v roce 2011 odpovídá částce 450 tis. Kč v roce 2042. Nárůst ceny je výsledkem zohlednění inflačního vývoje, nepředpokládá se fyzické zvýšení nájmu. Obdobně byly navýšeny i výdaje na údržbu a investice. Po jejich vzájemném odpočtu byl výsledek převeden do hodnoty posuzovaného roku 2011. Takto například příjem 1,58 mil Kč v roce 2042 představuje hodnotu 0,76 mil. Kč v roce 2011 při průměrné 2,5% meziroční inflaci. Jednotlivé roční výsledky byly zase sníženy na hodnotu peněz k roku 2011 a sečteny. Při meziročních převodech byly převáděné částky přepočítány indexem inflace příslušného roku. Tento meziroční přepočet významně ovlivnil celkovou kalkulaci – pokles nominální hodnoty peněz „umazal“ záporné hodnoty, ale také snížil kladné dosažené výsledky. Stejným způsobem byly přepočteny návrhy prodejů rodinných domků v majetku města i některých bytů. Dále byla celková ekonomická bilance přepočítána různým výhledem inflace – od 2 do 5% v podstatě s velmi malými rozdíly. Důvodem jsou poměrně vysoké dotační náklady státu, které nemají tak dobré výsledky a poměrně pravidelné rozložení příjmů i výdajů. Vcelku se dá říci, že vliv inflace spíše vylepšuje celkovou bilanci. U jednotlivých objektů se vliv inflace na návratnost finančních nákladů neprojevuje.

Omezení metodiky Vzhledem k tomu, že se jedná o shrnutí dat z 20 let, která nejsou dlouhodobě archivována k jednotlivým domům, byla starší data získána pomocnými propočty nebo odhady (např. předepsané a dlužné nájemné v dřívějších letech, rozdělení oprav domů do let - přesné jsou jen víceleté částky). Skutečné dlužné nájemné bylo počítáno jen u objektů s nevyšším počtem neplatičů - Benátky č.p. 1149 a Hutník č.p. 1747-50 a u všech objektů v r. 2010. Možné nepřesnosti jsou jen minimální. Bilance jednotlivých objektů je ve skutečnosti lepší, protože část dlužného nájemného se daří městu vymoci zpět – je zohledněno až v celkové kalkulaci. ukázka vyhodnocení jednoho objektu Název lokality počet bytových jednotek 10 BD Milokošť č.p. 31 investiční náklady 5 100 000 Kč Rok hodnocení od počátku výstavby 1 2 3 Rok 1996 1997 1998 Výnosy 19 070 99 505 110 653 dlužné nájemné (vymožené nájemné je vedeno souhrnně za všechny obj.) 0 10 000 10 000 předepsané nájemné (dle smluv, bez poplatků za správu) 19 070 109 505 120 653 Náklady města -1 400 000 0 0 investice -1 400 000 0 0 provozní dotace 0 0 0 reinvestice, oprava, údržba 0 0 0 Cash flow nediskontované -1 380 930 99 505 110 653 -1 380 930 -1 281 425 -1 170 772 -1 Cash flow kumulované nediskontované 0 0 Čistá sopučasná hodnota NPV v Kč -90 172 Kč Vnitřní výnosové procento v % 4% Doba návratnosti 14 let

10

4 1999 108 228 10 000 118 228 -9 000 0 0 -9 000 99 228 071 544

5 2000 109 166 10 000 119 166 -20 000 0 0 -20 000 89 166 -982 378

6 2001 108 570 10 000 118 570 -20 000 0 0 -20 000 88 570 -893 808

7 2002 114 081 10 000 124 081 -20 000 0 0 -20 000 94 081 -799 727

8 2003 120 184 10 000 130 184 -20 000 0 0 -20 000 100 184 -699 543

9 2004 118 177 10 000 128 177 -20 000 0 0 -20 000 98 177 -601 366

10 2005 118 567 10 000 128 567 -20 000 0 0 -20 000 98 567 -502 799

11 2006 118 513 10 000 128 513 -20 000 0 0 -20 000 98 513 -404 286

12 2007 118 148 10 000 128 148 -20 000 0 0 -20 000 98 148 -306 138


V tabulce i grafu se projevuje 1,4 mil. spoluúčasti města v prvním roce stavby i vybraný nájem v posledních měsících, sících, V oblasti příjmů můžeme sledovat růst st nájemného i úroveň úrove nesplácení. Je vidětt že opravy byly jen minimální, Ve 14 roce (2010) od výstavby cash flow přechází echází do kladných hodnot – a to i přes větší opravy v následujících letech. Hodnocení Hodnoce z pohledu veřejných zdrojů ů jen zam zamění ní náklady na cenu celého objektu a návratnost se úměrně posune na 41 let. Do roku 2010 jsou uvedeny skutečné né údaje, dále pokračuje pokra prognóza – nákladů,, plánovaných oprav i vybraného nájemného.

11


1.4 Technické a ekonomické parametry jednotlivých objektů Vyhodnocení bylo provedeno za předpokladu zachování stávajících trendů

Vyhodnocení jednotlivých objektů Sociální byty Benátky č.p. 1149 hodnota jednotka Údaje obyt. Plocha 446 m2 inv. náklady/m2 3 587 Kč/m2 hodnota odhadu 1 600 000 Kč bezúplatný převod investice města 250 000 Kč spoluúčast města bezúplat. převod poč BJ 14 celkové náklady/BJ velikost BJ návratnost prostř. Města návr.M.P. bez neplatičů návratnost veř. prostř. návr. V.P. bez neplatičů

31,9 29 19 104 45

m2/BJ let let let let

nájem-byty se spol. soc. za 32 Kč/m2 36 Kč/m2 nájem - byty s vlastním soc. za

BD Milokošť č.p. 31 Údaje hodnota jednotka obyt. Plocha 418 m2 inv. náklady/m2 12 201 Kč/m2 celkové náklady 5 100 000 Kč dotace 3 700 000 Kč spoluúčast města 1 400 000 Kč spoluúčast města 27,5 % poč BJ 10 celkové náklady/BJ 510 000 Kč náklady města/BJ 140 000 Kč velikost BJ 41,8 m2/BJ návratnost prostř. Města 14 let 14 let návr.M.P. bez neplatičů návratnost veř. prostř. 41 let návr. V.P. bez neplatičů 39 let

BD Benátky č.p. 31 RD povod. Milokošť Hutník č.p. 1747-50 hodnota jednotka hodnota jednotka hodnota jednotka 408 m2 840 m2 2280 m2 12 255 Kč/m2 18 452 Kč/m2 17 325 Kč/m2 5 000 000 Kč 15 500 000 Kč 39 500 000 Kč 3 200 000 Kč 11 500 000 Kč 26 000 000 Kč 1 800 000 Kč 4 000 000 Kč 13 500 000 Kč 36,0 % 25,8 % 34,2 % 10 10 41 500 000 Kč 1 550 000 Kč 963 415 Kč 180 000 Kč 400 000 Kč 329 268 Kč 40,8 m2/BJ 84 m2/BJ 55,6 m2/BJ 19 let 15 let 23 let 17 let 15 let 20 let 46 let 50 let 64 let 40 let 46 let 54 let

Nájemné u ostatních objektů - 42 Kč/m2

Společné hodnocení Z pohledu městských prostředků – za předpokladu placení nájmu - je zde slušná návratnost -14-20 let, v podstatě nejsou rozdíly mezi jednotlivými objekty, přesto, že došlo k nárůstu nájemného. Pokud se podstatněji navýší neplacení nájemného (trend posledních 2 let), celá oblast se stane zcela dotační a každý takový objekt znamená další dotování z městského rozpočtu na úkor ostatních činností, které má město povinné – a to i když se na výstavbu objektu získá vysoká dotace (nebo se celý objekt získá darem). Jinak se v podstatě neprojevuje kvalita jednotlivých záměrů a výběr projektů i dodavatelů dle ceny je přiměřený – a je třeba počítat s vyššími náklady na údržbu a opravami ve středním výhledu. Pokud by došlo k soudním přím s dodavateli, nebo k jejich úpadku, nemožnosti uplatnění záručních oprav, skrytých vad apod. (zatím takový případ není evidován) promítne se to snížením návratnosti. Z pohledu veřejných prostředků – rozdíly mezi jednotlivými objekty jsou podstatně vyšší (do kalkulace není započtena míra inflace, ale zároveň došlo k podstatnému nárůstu nájemného). Přesto rozdíly v návratnosti mezi jednotlivými objekty činí třetinu doby návratnosti, pokud se odečte vliv nesplácení na čtvrtinu. Z toho vyplývá, že u staveb, které jsou financovány jen z městských prostředků kvalitní prostorový, technický a ekonomický záměr podstatným způsobem ovlivňuje efektivitu celé investice. Převedení formulace záměru na zpracovatele dokumentace a výběr jeho návrhu dle nejnižší ceny nezajišťuje ekonomickou udržitelnost záměru. Aby bylo zaručeno „ekonomické zdraví“ této oblasti je nutno každý záměr formulovat v takové podobě, aby byl ekonomicky udržitelný. Součástí záměru by měla být orientační kalkulace nejen investičních ale i provozních nákladů objektu i lidských zdrojů, které je nutno financovat Městem pro udržitelnost záměru. Objekt by měl být také vizuálně lákavý pro možný prodej po vypršení závazků spojených s obdržením dotací. V této oblasti se otevírají možnosti pro projekty za spoluúčasti neziskových organizací.

12


Vyhodnocení jednotlivých domů Sociální byty Benátky č.p. 1149 Jedná se o starší objekt z 30 - tých let, se 14 BJ, získaný bezúplatným převodem, s celkovou obyt. plochou 446m2 (průměr 32 m2 na byt), který má společné sociální zařízení a morálně značně zastaral. Jeho provoz je spojen se značnými dluhy na nájmu, ale hlavně i na službách. Ukázka z bilance v roce 2000-2010 Sociální byty Benátky č.p. 1149 investiční náklady - hodnota odhadu rok Výnosy (skutečně vybraný nájem) dlužné nájemné (vymožené nájemné je vedeno souhrnně za všechny obj. v tomto objektu je dlouhodobě vysoký podíl dlužného nájemného) předepsané nájemné (dle smluv, bez poplatků za správu, do r. 93 odhad) Náklady města investice reinvestice, údržba a opravy Cash flow nediskontované Cash flow kumulované nediskontované

1600000 2000 50 928

2001 56 951

2002 59 055

2003 63 686

2004 65 161

2005 67 357

2006 71 068

2007 82 405

2008 95 316

2009 101 655

2010 128 267

8 987 59 915 -60 000 0 -60 000 -9 072 -374 324

10 050 67 001 -60 000 0 -60 000 -3 049 -377 373

10 422 69 477 -60 000 0 -60 000 -945 -378 318

11 239 74 925 -50 000 0 -50 000 13 686 -364 632

11 499 76 660 -60 000 0 -60 000 5 161 -359 471

11 886 79 243 -60 000 0 -60 000 7 357 -352 114

12 541 83 609 -60 000 0 -60 000 11 068 -341 047

14 542 96 947 -60 000 0 -60 000 22 405 -318 642

29 709 125 025 -60 000 0 -60 000 35 316 -283 326

66 570 168 225 -60 000 0 -60 000 41 655 -241 671

22 908 151 175 -60 000 0 -60 000 68 267 -173 404

Kontrolní údaje: nájem dle smluv 91-2010 - rozdělen do let odhadem 1 066 596 skutečně realizované opravy 96- 2010 - do let rozděleny odhadem -890 000 mimo běžnou údržbu jsou některé byty natolik poškozeny, že je nutné je opravit nákladem cca 20-100 tis. Kč, tato částka je pak (obvykle marně) vymáhána po nájemci Problémy spojené s objektem společné sociální zařízení , společný odpočet vodyvysoká spotřeba, vysoká cena za služby, vysoký podíl neplatičů nájemného a služeb (např. jen za služby dluh 30 tis. Kč/os), na tomto objektu je vyšší podíl nevymoženého nájemného

Plánované nebo předpokládané opravy oprava vybydlených bytů každoročně cca 0,1 mil Kč?, dlohodobě nutno řešit provoz - varianta sociální ubytovna Náklady na opravy domů jsou stanoveny jen hrubým odhadem. Reálnější vypovídací hodnotu mají v horizontu cca 5 let., v delším výhledu je navržena zvýšená každoroční částka, která by kumulovaně měla krýt i větší opravy . Ceny oprav vkládány v současné cenové úrovni.

Objekt s nejvyšším nevymoženým nájemným (u jednoho bytu činí nevymožené nájemné do r. 2008 …. 73 tis. Kč). Předepsané nájemné v r. 2011 je nižší než v r. 2009, protože 5 bytů se společným soc. zařízením už je neobsazováno). Graf 1991 – 2011- hodnocení z pohledu městských prostředků 200 000 100 000 0 -100 000 -200 000 -300 000 -400 000 -500 000 1991

1993

1995

1997

1999

2001

Výnosy (skutečně vybraný nájem)

2003

2005

2007

2009

V r. 1995 byly rekonstruovány přízemní prostory na dva byty s vlastním soc. zař. nákladem 250 tis. Kč. Vysoká cena údržby je dána občasnou devastací bytů nebo zařizovacích 13


předmětů nebo odstraňováním ováním nadměrného znečištění. Byty mají společné čné sociální za zařízení i podílovou platbu za vodu. BD Milokošť č.p. 31 Jedná se o poměrně nový dů dům, postavený v minimálním nákladu v době platnosti starších tepelných norem jako objekt se „startovacími byty“ pro mladé rodiny. Ukázka z bilance v roce 2000-2010 2000 Název lokality počet bytových jednotek BD Milokošť č.p. 31 10 investiční náklady 5100000 rok 1996 1997 Výnosy 19070 99505 dlužné nájemné (vymožené nájemné je vedeno souhrnně za všechny obj.) 0 10000 předepsané nájemné (dle smluv, bez poplatků za správu) 19070 109505 Náklady města -1400000 0 investice -1400000 0 provozní dotace 0 0 reinvestice, oprava, údržba 0 0 Cash flow nediskontované -1380930 99505 Cash flow kumulované nediskontované -1380930 -1281425

1999 108228 10000 118228 -9000 0 0 -9000 99228 -1071544

2000 109166 10000 119166 -20000 0 0 -20000 89166 -982378

2001 108570 10000 118570 -20000 0 0 -20000 88570 -893808

2002 114081 10000 124081 -20000 0 0 -20000 94081 -799727

2003 120184 10000 130184 -20000 0 0 -20000 100184 -699543

2004 118177 10000 128177 -20000 0 0 -20000 98177 -601366

-90172 4,00 %

Čistá sopučasná hodnota NPV v Kč Vnitřní výnosové procento v % Doba návratnosti

Údaje obyt. Plocha inv. náklady/m2 celkové náklady dotace spoluúčast města spoluúčast města poč BJ celkové náklady/BJ náklady města/BJ

1998 110653 10000 120653 0 0 0 0 110653 -1170772

14 let

418 12 201 5 100 000 3 700 000 1 400 000 27 10 510 000 140 000

m2 Kč/m2 č/m2 Kč Kč Kč % Kč Kč

skutečně realizované opravy 97 - 2010 -rozd -rozděleny odhadem - zaokrouhleno opravy 97 - 2010

Problémy spojené s objektem levné materiály při výstavbě - okna, fasádavyžadují opravu a zateplení, nadkrytí balkonů, balkon vysoká vlhkost v některých kterých bytech (velký po počet osob, časté praní, sušení prádla)

-229000 Kč 228844 Kč

Plánované nebo předpokládané edpokládané opravy výměna oken a dveříí cca 0,4 mil, výměna vým kotle, časté malování, běžné opravy 0,1mil. ročně čně Náklady na opravy domů jsou stanoveny jen hrubým odhadem. Reáln Reálnější vypovídací hodnotu mají v horizontu cca 5 let., v delším výhledu je navržena zvýšená každoroční částka, ástka, která by kumulovan kumulovaně měla krýt i větší opravy . Ceny oprav vkládány v současné asné cenové úrovni.

14

2005 118567 10000 128567 -20000 0 0 -20000 98567 -502799

2006 118513 10000 128513 -20000 0 0 -20000 98513 -404286


BD Benátky č.p. 31 Jedná se obdobný objekt jako výše jmenovaný jme v Milokošti, postavený dle identického projektu, jeho cena je vyšší o příjezdovou př komunikaci a parkoviště. BD Benátky č.p. 31 investiční náklady rok Výnosy dlužné nájemné (vymožené nájemné je vedeno souhrnně předepsané nájemné (dle smluv, bez poplatků za správu) Náklady města investice provozní dotace reinvestice Cash flow nediskontované Cash flow kumulované nediskontované

Údaje obyt. Plocha inv. náklady/m2 celkové náklady dotace spoluúčast města spoluúčast města poč BJ celkové náklady/BJ náklady města/BJ

408 12 255 5 000 000 3 200 000 1 800 000 36 10 500 000 180 000

5 000 000 Kč 1996 1997 13 849 88 232 0 20 000 13 849 108 232 -1 800 000 0 -1 800 000 0 0 0 0 0 -1 786 151 88 232 -1 786 151 -1 697 919

m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč %

1998 100 653 20 000 120 653 -3 000 0 0 -3 000 97 653 -1 600 266

1999 100 720 20 000 120 720 -20 000 0 0 -20 000 80 720 -1 519 546

2000 98 420 20 000 118 420 -20 000 0 0 -20 000 78 420 -1 441 126

2001 98 681 20 000 118 681 -20 000 0 0 -20 000 78 681 -1 362 445

2002 2003 2004 105 376 109 106 108 166 20 000 20 000 20 000 125 376 129 106 128 166 -20 000 -20 000 -20 000 0 0 0 0 0 0 -20 000 -20 000 -20 000 85 376 89 106 88 166 -1 277 069 -1 187 963 -1 099 797

Problémy spojené s objektem levné materiály při výstavbě - okna, fasádavyžadují opravu a zateplení, nadkrytí balkonů, balkon vysoká vlhkost v některých kterých bytech (velký počet po osob, časté praní, sušení prádla)

Kč Kč

15

2005 104 800 20 000 124 800 -20 000 0 0 -20 000 84 800 -1 014 997


RD povodňové Milokošť Jedná se o výstavbu 10 RD po povodni v r. 1997. S ohledem na očekávaný ekávaný rrůst nákladů je navrženo zvážit po vypršení podmínek prodeje. RD povodňové Milokošť investiční náklady rok Výnosy dlužné nájemné (vymožené nájemné je vedeno souhrnně předepsané nájemné (dle smluv, bez poplatků za správu) Náklady města investice provozní dotace reinvestice Cash flow nediskontované Cash flow kumulované nediskontované

Údaje obyt. Plocha inv. náklady/m2 celkové náklady dotace spoluúčast města spoluúčast města poč BJ(RD) celkové náklady/BJ(RD) náklady města/BJ(RD)

840 18 452 15 500 000 11 500 000 4 000 000 26 10 1 550 000 400 000

15500000 1998 1999 0 271 365 0 0 0 271 365 -4 000 000 0 -4 000 000 0 0 0 0 0 -4 000 000 271 365 -4 000 000 -3 728 635

2000 256 365 15 000 271 365 0 0 0 0 256 365 -3 472 270

2001 256 365 15 000 271 365 0 0 0 0 256 365 -3 215 905

2002 272 484 15 000 287 484 0 0 0 0 272 484 -2 943 421

2003 288 600 15 000 303 600 -15 000 0 0 -15 000 273 600 -2 669 821

2004 2005 2006 288 600 288 600 288 600 15 000 15 000 15 000 303 600 303 600 303 600 -15 000 -15 000 -20 000 0 0 0 0 0 0 -15 000 -15 000 -20 000 273 600 273 600 268 600 -2 396 221 -2 122 621 -1 854 021

2007 288 600 15 000 303 600 -20 000 0 0 -20 000 268 600 -1 585 421

m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč % Kč Kč

Kontroní údaje: nájem dle smluv 97-2010 - rozděleno leno do let odhadem skutečně realizované opravy 97 - 2010 -do let rozd rozděleno odhadem

Problémy spojené s objektem výhled nárůstu stu oprav- velké náklady ve vztahu k obytné ploše

3 550 280 -145 000 145088 Plánované nebo předpokládané edpokládané opravy opravy klempířských prvků, výměnů kotlů, ů, sporák sporáků, po 20 letech okna, běžné opravy cca 0,1 mil ročně Náklady na opravy domů jsou stanoveny jen hrubým odhadem. Reáln Reálnější vypovídací hodnotu mají v horizontu cca 5 let., v delším výhledu je navržena zvýšená každoroční každoro částka, která by kumulovaně měla krýt i větší tší opravy . Ceny oprav vkládány v současné cenové úrovni.

16


BD Hutník č.p. 1747-50 Jedná se o novou výstavbu řadových BD s velkým nárůstem stem neplacení nájemného. Hutník č.p. 1747-50 investiční náklady rok Výnosy dlužné nájemné (vymožené nájemné je vedeno souhrnně souhrnn předepsané nájemné (dle smluv, bez poplatků ů za správu) Náklady města investice provozní dotace reinvestice

2006 0 0 0 -13500000 -13500000 0 0

2007 0 0 0 0 0 0 0

2008 837099 51241 888340 0 0 0 0

2009 859861 40780 900641 0 0 0 0

2010 812268 125507 937775 -17000 0 0 -17000

2011 780584 130000 910584 -70000 0 0 -70000

2012 780584 130000 910584 -70000 0 0 -70000

Cash flow nediskontované Cash flow kumulované nediskontované

-13500000 0 -13500000 -13500000

888340 -12611660

900641 -11711019

795268 -10915751

710584 -10205167

710584 -9494583

Údaje obyt. Plocha inv. náklady/m2 celkové náklady dotace spoluúčast města spoluúčast města poč BJ(RD) celkové náklady/BJ(RD) náklady města/BJ(RD)

840 18 452 15 500 000 11 500 000 4 000 000 26 10 1 550 000 400 000

m2 Kč/m2 Kč Kč Kč % Kč Kč

Problémy spojené s objektem časté stěhování - důvod vod - neplacení nájemného, problémy v soužití,

Plánované nebo předpokládané edpokládané opravy předpoklad edpoklad cca 10 let minimální opravy cca 0,07 mil. Ro Ročně

Náklady na opravy domů jsou stanoveny jen hrubým odhadem. Reáln Reálnější vypovídací hodnotu mají v horizontu cca 5 let., v delším výhledu je navržena zvýšená každoroční částka, ástka, která by kumulovaně měla krýt i větší opravy . Ceny oprav vkládány v současné asné cenové úrovni.

17


1.5 Souhrnné hodnocení všech bytových domů dom sociálního byd bydlení Metodika souhrnného hodnocení Dále bylo provedeno souhrnné hodnocení všech objektů objekt – objekty byly seskládány na společnou časovou asovou osou a byly se sečteny jejich výsledky. Dále bylo do výsledků výsledk promítnuto skutečné né dlužné nájemné, vymožené nájemné a spojen spojené externí náklady – posudky, náklady na exekuce a vystěhování. Omezení metodiky Skutečně dlužné nájemné i vymožené nájemné zahrnuje údaje i za ostatní byty i rodinné domky v majetku Města, sta, jejichž počet po klesl z 500 v r. 1991 na cca 30 v r. 2010. Tato chyba chyb zhoršuje výsledky celkové bilance oproti skutečnosti. skute

Z pohledu hospodaření s městskými ěstskými prostředky prost je situace velmi pozitivní – do kladných čísel se dostává v r. 2020. I přes es nepříznivé nep výsledky u některých objektů a neplacení nájemného se jeví celá oblast jako zdravá a schopná samofinancování a rozvoje. rozvoje Díky kladnému výsledku sociálních bytů není m městský rozpočet zatěžován trvalou rvalou dotací provozu DPS (viz dále).

18


Z pohledu veřejných zdrojů je situace podstatně horší, bilance se dostává díky pozitivní roli inflace do kladných čísel až v r. 2060, pokud by neexistovalo dlužné nájemné tak v r. 2050 – což je stále o 30 – 40 let horší výsledek než u městských prostředků.

Bydlení v DPS (dům s byty s pečovatelskou službou) Objekt s 50 BJ byl postaven v r. 1994, kdy získání dotace bylo spojeno s podmínkou zajištění provozování jídelny. Na počátku bylo bydlení poskytováno i pro invalidní důchodce, později je snaha umisťovat jen starší soběstačné osoby. V objektu byl zpočátku velmi nízký nájem (16 Kč/m2), který byl postupně zvýšen na 32 Kč/m2. V roce 2008 byl zjišťován nájem u srovnatelných objektů v okolí, který se pohyboval od 39 do 54 Kč/m2 (z průzkumu nevyplývá, jestli v rámci nájemného nejsou poskytovány i další služby) tzn., že nominálně byl nájem v DPS podstatně nižší než v okolí. Přes trvalou dotaci provozu DPS (např. v období 2001-8 to bylo průměrně 2,8 mil. Kč ročně) k zvýšení nájmu nedošlo. V rámci služeb nájemníci připívají na provoz společných prostor (osvětlení, topení úklid), podíl se nepodařilo zjistit, zbytek provozních nákladů doplácí Město. Nominální nájemné – za cca 27 m2 obyt. plochy cca 1000,- Kč (vč. zařizovacích předmětů), pak vodné, stočné, plyn, topení, a služby což činí cca 1360,- Kč (z toho služby-260,- Kč= STA (společná televizní anténa), spol. prostory úklid, výtah, osvětlení společných prostor – obyvatelé se podílí jen částečně …) Zákon č. 107/2006 Sb. umožnil zvyšování nájemného v obecních bytech postavených do 30. 6. 1993, neřešil však nájemné v DPS, které byly postaveny do 1. 7. 2003 (DPS Veselí n.M.). Proto v DPS nebylo nájemné zvyšováno. Na základě častých dotazů na ministerstvu pro místní rozvoj na vyřešení této záležitosti, bylo městům doporučeno, aby se pokusili nájemné zvyšovat dohodou, v případě, že dohodu nájemci podepíší, může být nájemné zvýšeno. Nájemné dohodou bylo takto zvýšeno poprvé až v roce 2008 a pak v roce 2010. Údaje - J. Knotková

počet obyvatel DPS v období 01.2006 - 3.2011 62 60 58 56 54

počet obyvatel DPS

52 50 I-11

IX-10

V-10

I-10

IX-09

V-09

I-09

IX-08

V-08

I-08

IX-07

V-07

I-07

IX-06

V-06

I-06

48

Mírný pokles počtu bydlících je dán snížením počtu osob v dvoulůžkových pokojích. Pohyb je cca 5 osob ročně. Objekt využívají prioritně občané Veselí ale občasně i okolních obcí. Počet

19


zájemců o bydlení na DPS zřejmě v poslední době spíše narůstá (i když při obsazování řada zájemců svůj požadavek oddaluje). Tabulka žádostí a přidělování městských bytů a bytů v DPS

Rok

Počet žádostí na DPS

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

4 3 4 6 8 7 22 18

Počet Počet přidělených žádostí o bytů na obecní byt DPS

Nebylo evidováno

4 7

20 22 28 14 25 11

Počet přidělených obecních bytů

Nebylo evidováno

9 7

Původně byl objekt plánován pro cca 100 osob, ale počet a velikost obytných buněk umožňují bydlení cca 50 – 60 osobám. Objekt byl bohatě vybaven zázemím a komunikačními prostory, takže pronajímaná obytná plocha tvoří jen 53% celkové plochy. Údaje obyt. Plocha poč BJ průměr plochy na BJ inv. náklady/m2 celkové náklady dotace spoluúčast města spoluúčast města poč BJ celkové náklady/BJ náklady města/BJ

1397 50 27,94 29 707 41 500 000 37 500 000 4 000 000 10 50 830 000 80 000

m2

podlahová plocha

Kč/m2 Kč Kč Kč %

inv. náklady/m2

2594 m2

15 998 Kč/m2

Kč Kč

Ekonomické vyhodnocení prvních 20 let provozu 10000000

-10000000

1 994 1 995 1 996 1 997 1 998 1 999 2 000 2 001 2 002 2 003 2 004 2 005 2 006 2 007 2 008 2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014

0

-20000000 -30000000 -40000000 Výnosy ( vč. příjmů kuchyně 96-2000) a pronájmů nebyt. prostor

Vzhledem k dotačnímu charakteru celého objektu byly v tomto období vyzkoušeny tři druhy provozování: do r. 2000 jej provozovalo město a v nákladech se objevuje jen provozní dotace. V příjmech jsou mimo nájem zahrnuty i příjmy kuchyně – příjmy měly klesající trend 20


(z 1,88 mil. na 1,66 mil. Kč). č). Naopak v tomto období nejsou zahrnuty provozní výdaje města m – mzdy a další náklady, které byly evidovány společně spole pod náklady Města. ěsta. V období 20012008 byl provoz zajištěn n samostatnou p příspěvkovou vkovou organizací, které byly poskytovány provozní dotace zachycené v grafu – průměrně 2,7 mil. ročně.. Proto je reálné p předpokládat, že skutečné náklady v předchozím edchozím období byly obdobné – místo v grafu uvedených -153 tis. Kč ve skutečnosti nosti min. 2 mil. ro ročně, možná i více. Příspěvková vková organizace zajištovala všechny služby, které zde město mě zavedlo od kolaudace – vrátný, údržbář, údržbář pom. personál – cca 5 zam. V současnosti asnosti je jeho provoz brán jako b běžný bytový dům, m, do kterého dochází jednotlivé sociální služby a údržbář. údržbá S náklady cca 1,2 mil. ročně na údržbu a postupné opravy to představuje edstavuje nutnost dlouhodobé a trvalé provozní dotace cca 500 tis. K Kč z rozpočtu města. Přii rozhodování pro ubytování je prioritní osobní situace jednotlivých žadatelů. V současnosti asnosti zřejm zřejmě hlavní výhodou jsou: nižší náklady na bydlení, bezbariérovost (ale podmínkou pro obyvatele je soběstačnost), sob nost), blízkost ně některých služeb pro zájemce (domov důchodců, ů, sídlo jedné pe pečovatelské ovatelské služby a stravování v objektu). Většina V těchto chto služeb je nabízena pečovatelskými službami i v rámci celého města. ěsta. Vyhodnocení provozu DPS 1994 – 1010, s výhledem do r. 2042

Provoz je charakteristickýý každoroční každoro dotací Města, která od počátku átku do r. 2010 vvč. vstupní spoluúčasti činila 34,5 – 46 mil. mil Kč. Na efektivitu provozování domu byly zaznamenány různé názory – někdo se domnívá, že by bylo vhodné zvýšit ceny pronájmů pronájm nebytových i bytových prostora tím by došlo ke zlepšení ek. situace domu. Vzhledem k tomu, že DPS patří pat městu stejně jako sociální byty, tak ztráty DPS jsou v podstatě kryty příjmy z bytových objektů, objekt , za cenu minimální údržby všech ostatních domů dom a posunutím návratnosti do nedohledna. Okamžik kladných hodnot cash flow je teoreticky v r. 2077 – o více než 50 let později pozd než u hospodaření se soc. byty. Tento výpočet výpo je jen teoretický, protože pokud se průběžně pr nebude pracovat se všemi objekty a nebudou uzpůsobovány měnícím nícím se pot potřebám doby, může se jejich ek. hodnocení přibližovat p hodnocení domu Benátky 1149.

Zajištění ní správy a údržby domů dom Správcem bytového fondu ve vlastnictví města m je Vesbyt s.r.o. zřízená ízená Městem M z bývalé domovní správy, která zároveň zajišťuje uje za úhradu údržbu dalším již privatizovaným bytovým domům, m, které obvykle byly původně p ve vlastnictví města sta a dnes jsou vlastn vlastněny společenstvími vlastníků (Město ěsto v nich má často majetkový podíl - nebytové prostory nebo 21


neprodané byty). Tyto domy bývají obvykle dobře udržovány, vlastníci si „hlídají“ údržbu prostřednictvím fondu oprav, jakož se snaží udržet nekonfliktní bydlení (předcházení problémům při stěhování potencionálně konfliktních osob). V případě péče o domy v majetku Města správce samostatně rozhoduje jen o nejnutnější údržbě, všechny významnější opravy jsou na jeho každoroční návrh jmenovitě určovány Městem, které se také samostatně rozhoduje o výstavbách dalších objektů a po jejich vybudování je předává správci. Lze říci, že systém a rozsah oprav mimo nejzákladnější údržbu řídí Město Veselí n.M. Prostředky získané z výběru nájemného Město operativně využívá pro aktuální potřeby především správy svého majetku (např. oprava vyhořené elektroinstalace sportovní haly apod.). Správou a údržbou soc. domů se zabývá cca 8 zaměstnanců, kteří ale mají i jiné povinnosti k dalším objektům, odhadem přepočítáno na 3,2 prac. úvazku. Tyto náklady jsou kryty z úhrady nájemníků na správu – mimo kalkulované nájemné a tato pracovní místa jsou přínosem celé oblasti.

Zajištění rozvoje sociálního bydlení Rozvoj této oblasti je v kompetenci oboru majetku a investic Města Veselí n.M. Po výstavbě jsou objekty předávány do provozování společnosti Vesbyt s.r.o.. Dále se touto oblastí zabývá cca 6 zaměstnanců Města, po odpočítání jiných povinností cca 2,0 plné úvazky, což činí spojené administrativní náklady (je započítána i investorská a přípravná práce nutná pro žádosti o dotace a při realizaci staveb nových objektů).

2

NÁVRH STRATEGIE SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ VE MĚSTĚ VESELÍ NAD MORAVOU

Cíl - Podle ekonomických analýz je oblast sociálního bydlení zajímavou částí městského hospodářství, která obsahuje značný rozvojový potenciál i značná rizika finančních ztrát. Proto město, které si dokáže udržet ekonomické zdraví tohoto sektoru, má velkou příležitost v soutěži s ostatními obcemi efektivněji využít eventuální státní dotace do této sféry. Sociální situace řady osob i rodin je spojena s nečekanými zvraty a existence bytového fondu, který je připraven nabídnout svou kapacitu spojenou s nominálně nižšími náklady na bydlení je významným stabilizačním faktorem. Potenciál – investice do bytového fondu mohou být návratné, především městské a za určitých okolností i veřejné, mohou vytvářet zdroje pro nové investice a postupný rozvoj nebo obměnu bytového fondu nebo mohou být využity pro částečnou úhradu služeb pro zvýšení účinnosti sociálního bydlení. Rizika – sociální bydlení není statickou součástí bytového fondu, ale je třeba jej průběžně sledovat a vyhodnocovat – a operativně činit opatření pro eliminaci negativních trendů. Velmi nebezpečný je souběh negativních trendů (neplatiči, nezaměstnanost, růst cen, morální zastarávání domů nebo lokalit). Vzrůst nájemného sice zlepšil návratnost městských investic, ale současně zvýšil reálnou cenu bydlení a tím i nároky na obytné prostředí ale i počet těch, pro které jsou tyto náklady nepřijatelné a uvítali by bydlení jednodušší – a levnější.

22


Opatření – jsou navrženy tři druhy opatření – krátkodobá - spojená s jednotlivými objekty, dlouhodobá - spojená s různými scénáři rozvoje (útlumu) soc. bydlení a systémová - spojená se systémem údržby, investic a správy soc. bydlení.

2.1 Krátkodobá opatření 1. sociální ubytovna - zřízení v minimální kapacitě v rámci objektu Sociální byty Benátky č.p. 1149 Řešený problém – řada osob nezvládá náklady běžného sociálního bydlení a jediným řešením je vystěhovat je jako neplatiče na ulici. Tím ztrácí možnost získání příspěvku na bydlení. Dále je řada osob na ulici – bezdomovci – pro které je přijatelné uhradit cenu za ubytování hotovostní platnou za každou noc (když se rozhodnou). Sociální ubytovna by vytvořila prostor mezi stávajícím ubytováním a ulicí. Vznik takovéto sociální ubytovny je obsažen v Návrhu střednědobého plánu rozvoje sociálních služeb na Veselsku. Rizika – kumulace sociálně problémových osob do jedné části města a vznik druhotných konfliktů v mezilidských vztazích - riziko vysokých provozních nákladů, které bude třeba průběžně dotovat a pro které v budoucnosti nemusí být nalezeny zdroje. Návrh opatření – navrhuje se úprava stávajících prostor ev. i přístavba a nalezení takového modelu provozních nákladů, který by byl úměrný zdrojům bytového fondu sociálního bydlení Města. Předpokládá se, že sociální ubytovna by částečně řešila i problém neplatičů – snížení neplacení nájemného o 100 tis. Kč ročně (zbývající nevybrané nájemné by kleslo z 233 tis Kč (2010) na 133 tis. Kč). Současně by se mohly snížit i náklady spojené s vymáháním nájemného (v r. 2010 – 67 080,- Kč), předpoklad snížení o 24 tis. Kč ročně. Investice se předpokládá v hodnotě 4 mil. Kč, z toho 1 mil. Kč vlastní zdroje, modelově je předpokládána modernizace pronajímané plochy 192m2 a dostavba 60 m2 pronajímané plochy. Technické údaje přístavby a rekonstrukce Údaje stávající obytná plocha celkem počet bytů průměrná plocha na byt obyt. Plocha využívaná stávajícím způsobem

Příjmy 446 m2 14 32 m2 254 m2

rekonstrukce obytná plocha rekonstruovaná ze stávající obytná plocha ubytovny obytná plocha bytů s jednoduch. vybavením cena rekonstrukce / m2 cena rekonstrukce celkem dotace získaná na rekonstrukci vlastní zdroje města na rekonstrukci podíl města na rekonstrukci

192 0 192 12 000 2 304 000 1 612 800 691 200 30

m2

přístavba obytná plocha ubytovny - přistavěná cena přístavby / m2 cena přístavby celkem dotace získaná na přístavbu vlastní zdroje města na přístavbu podíl města na přístavbě

60 22 000 1 320 000 924 000 396 000 30

m2 Kč/m2 Kč

Spoluúčast města na investici Celá investice

1 087 200 3 624 000

Výdaje

Nájemné ze stávajícíh ploch / m2 Nájemné ze stávajícíh ploch celkem Nájemné ze soc. ubytovny/m2 Nájemné ze soc. ubytovny celkem měsíční nájemné roční nájmené

34 8636 42 10584 19220 230640

Kč/m2 Kč/měs Kč/m2 Kč/měs Kč/měs Kč/rok

Informativní údaje Kč/m2 Kč Kč

střední cena za lůžko vč, služeb (teplá voda, sprcha, wc) lůžková kapacita ubytovny lůžková kapacita pokojů se soc. zař.

%

80-100 Kč/noc 4+4 lůžek 10x4 lůžek

Mzdy správce - externi pracovník domovník 1 domovník 2 služba v ubytovně - počet prac. úvazků superhrubá mzda jednoho prac. místa/měs hrubý příjem 1 prac. čistý příjem 1 prac. - odhad super hr. mzdy celkem/měs služby prostoru vrátnice(tel, UT, EL, voda)/měs výdaje měsíčně výdaje ročně superhrubá mzda 1 prac. superhrubá mzda domovníka. superhrubá mzda domovníka.

0,3 0,1 0,1 0,5 27000

13500 800 14300 171600 8100 2700 2700

%

Ubytovna je uvažována jako nocležna pro bezdomovce – dva čtyřlůžkové pokoje (muži, ženy), které jsou hrazeny klienty každodenně v hotovosti – v přístavbě ve dvoře. Dále je uvažováno s dostavbou minimalizovaného sociálního zařízení k jednotlivým pokojům v 23


patrech a jejich užívání v prodlouženém režimu a zvýšeným nájmem 42Kč/m2 42K + služby. Nemodernizovaná část ást bude mít stávající nájemné. Provozní model – vzhledem k omezené kapacitě ubytovny a předpokladu edpokladu nepravidelného využívání se uvažuje s vedením ením ubytovny sociálním pracovníkem na částeč částečný úvazek a dále dohled nad provozem ubytovny dvěma dv dohodami s „domovníky“ - někým ěkým z ubytovaných osob pro zabránění ní vandalismu ve spole společných ných prostorách a nocležně pro bezdomovce. Měsíční ní mzdové náklady jsou 13 500,- Kč,, náklady na ofis soc. pracovníka 800 K Kč měsíčně. Ukázka bilance po r. 2014 Úprava části ásti domu na sociální ubytovnu se zohledn zohledněním ním snížení neplacení nájemného u ostatních objektů objekt rok 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 Výnosy 111 175 290 640 290 640 290 640 290 640 290 640 nájem uspořený na ostatních budovách 0 -100 000 -100 000 -100 000 -100 000 -100 000 dlužné nájemné 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 předepsané nájemné (dle smluv) 151 175 230 640 230 640 230 640 230 640 230 640 Náklady města -1 177 200 -231 600 -231 600 -231 600 -231 600 -231 600 investice objektu 0 0 0 0 0 0 provozni dotace sociální ubytovny 0 -171 600 -171 600 -171 600 -171 600 -171 600 investice sociální ubytovny a provozní náklady -1 087 200 0 0 0 0 0 reinvestice, údržba a opravy objektu -90 000 -60 000 -60 000 -60 000 -60 000 -60 000 -1 066 025 59 040 59 040 59 040 59 040 59 040 Cash flow nediskontované

2 018 290 640 -100 000 40 000 230 640 -231 600 0 -171 600 0 -60 000 59 040

100 tis. ročně ušetřených z ostatních objektů objekt je kalkulováno jako další příjem říjem ubytovny – pak hospodaření ubytovny s provozními náklady na mzdy a režie 172 tis. Kč K ročně vychází s návratností 22 let. Předpokládá edpokládá se také snížení provozních náklad nákladů ů na údržbu budovy na úroveň ostatních objektů – na 60 tis. ročně ro (z plánovaných 90 tis. Kč). ). Zvýšenými provozními náklady se dlouhodobě snižuje každoro každoroční výnos z bytového fondu o 65 tis. Kč. K Nevymožené nájemné je uvažováno ve výši 40 tis. Kč K ročně. Graf- vyhodnocení 2012 - 2032

24


Tento model financování by z ekonomického pohledu – a za podmínky dodržení limitů limit míry neplacení nájemného na ostatních objektech města m sta byl únosný. Kladné hodnoty cash flow se oproti stávajícímu modelu posunul jen o dva roky, roční ní výnos se snižuje jen o 65 tis. K Kč. Je otázkou, jestli provozní model je reálný. Strategie uvažuje s provozními náklady 1,5 mil. mil Kč. Ekonomicky sice tato varianta vychází reálně reáln (provozní náklady jsou úmě úměrné příjmům), ale dle vyjádření pracovníků příslušných říslušných odbor odborů Města i správce objektu je spojení různých r typů ubytování do jednoho objektu provozně provozn nerozumné a přineslo ineslo by problémy. Hlavním důvodem je trvalá přítomnost ítomnost správce v ubytovně.. Provoz objektu je nutno řešit jako jeden celek – buďto to sociální ubytovnu, příp. p i v kombinaci s nocležnou a denním centrem s min. náklady 1,5 mil. Kč (a z toho dovozenou dotační dota potřebou cca 1 mil. Kčč ročně) ro nebo vnitřní rekonstrukcí na sociální byty jako jsou v jiných objektech.

Při vložení redukovaných nákladů náklad na mzdy a provoz kanceláře – celkem 1,120 mil. mil Kč vzniká roční ztráta 980 tis. Kč -

- a celá bilance sociálního bydlení se i z pohledu města sta ekonomicky stává nenávratnou, bez rezerv a možností dalšího vývoje. Z ekonomického pohledu je oproti této o variantě variant úspornější i nárůst st neplacení nájemného než b břemeno emeno trvalé provozní dotace. Kladné hodnoty cash 25


flow jsou v horizontu přesahujícím esahujícím životnost budov, každoroční každoro ní výnos se snižuje o 1025 tis. Kč na 173 tis. Kč.. Výška této dotace se jeví k velikosti města sta a jeho bytového fondu jako neúměrná- likvidační vůči ůči ostatním objektům objekt a jejich nájemníkům. Umístění Umíst ubytovny s předpokládanou edpokládanou kapacitou cca 30 – 40 lůžek je i značnou zátěží ží pro okolní zástavbu a mohlo by vyvolat komplikace při př sousedském soužití.

Ekonomicky i provozně jednodušší a méně mén rizikovější byy byla rekonstrukce objektu na sociální bydlení obdobného charakteru jako v ostatních domech. Neřeší se tím ovšem problém sociální ubytovny. Při dodržení obvyklých poměrů dotace, vlastní spoluú spoluúčasti, celkových nákladů a poměru ěru ru pronajímaných ploch by rekonstrukce mohla být obdobn obdobně efektivní jako ostatní objekty s dobou návratnosti cca 14 -16 16 let. Pokud by došlo k rekonstrukci jen z prostředků ředků Města, bylo by vhodné se soustředit edit na co nejefektivn nejefektivnější řešení s ekonomických a provozním propočtem. propo Pro řešení ešení problému sociální ubytovny by bylo vhodné zjistit konkrétní situaci v ostatních obcích obdobné velikosti a rozpočtu, rozpo způsob provozu a finanční náklady. V případě řešení na jiném místě je vhodné cíleně a v předstihu edstihu hledat objekt, který by situováním i stavebním stavem vyhovoval plánovanému účelu. ú Je otázkou, jestli se nepodaříí získat i n nějaké provozní zdroje v rámci komunitního plánování. Závěrečné doporučení – je zřejmé, zř že je nutno řešit ešit problematiku tohoto objektu. Problémy vychází ze sociální skladby obyvatel města m a nevyřeší eší se prodejem domu ani ponecháním stávajícího stavu. Zdá se přiměř řiměřené ené hledat kompromis mezi provozními náklady a provozní p potřebou, a případné ípadné investice mít koncipovány tak, aby byly využitelné i v případě nutnosti eliminace provozní dotace na objekt.

2. DPS – snížení provozní dotace Bylo hledáno několik kolik možností úspory: DPS - prosté zvýšení nájemného Nájemné je navrženo zvýšit na 42 Kč/m2, K nájemné nebytových prostor navýšit o 80 tis. Kč ročně, roční deficit se podařilo řilo snížit na polovinu, záporná hodnota p přírůstku ůstku zůstala. z

26


Varianta se zvýšeným nájmem rok 2011 2012 Výnosy 725 552 955 552 dlužné nájemné 0 0 navýšení nájmu z nebytových prostor o 0 80 000 nájem z nebytových prostor 160 000 160 000 navýšení nájmu z 33 na 42 Kč K 0 150 000 předepsané edepsané nájemné (dle smluv, bez poplatk poplatků za správu) 565 552 565 552 Náklady města ěsta -1 200 000 -1 200 000 investice 0 0 provozní dotace -700 000 -700 000 reinvestice -500 000 -500 000 Cash flow nediskontované -474 448 -244 448 Cash flow kumulované nediskontované -35 119 490 -35 363 938

DPS - navýšení obytné plochy a modernizace nájemních ploch Dále byla vyzkoušena taková varianta v přístavby, aby došlo k získání kladného ekonomického výsledku Cash flow. Přístavbou P ístavbou musela být zdvojnásobena kapacita budovy a upraveny prostory pro nájem – aby objet získal kladný každoroční ní výsledek cca 250 tis. Kč K za cenu investice v řádu ádu 60 mil. mil Kč, se spolufinancováním ve výši 27 mil. mil Kč. Současně by se zdvojnásobily problémy s provozem a obsazováním kapacity.

Varianta velké přístavby ístavby - modernizace, úpravy pro nájem rok Výnosy dlužné nájemné navýšení nájmu z nebytových prostor nájem z nebytových prostor nájemné z přístavby předepsané nájemné Náklady města investice provozní dotace náklady přístavby reinvestice, opravy, údržba Cash flow nediskontované Cash flow kumulované nediskontované

2011 725 552 0 0 160 000 0 565 552 -5 200 000 -4 000 000 -700 000 0 -500 000 -4 474 448 -39 119 490

2012 2013 2014 2015 2016 725 552 1 628 432 1 628 432 1 628 432 1 628 432 0 0 0 0 0 80 000 80 000 80 000 80 000 80 000 160 000 160 000 160 000 160 000 160 000 0 902 880 902 880 902 880 902 880 565 552 565 552 565 552 565 552 565 552 -29 040 000 -1 380 000 -1 380 000 -1 380 000 -1 380 000 0 0 0 0 0 -700 000 -700 000 -700 000 -700 000 -700 000 -27 840 000 -180 000 -180 000 -180 000 -180 000 -500 000 -500 000 -500 000 -500 000 -500 000 -28 314 448 248 432 248 432 248 432 248 432 -67 433 938 -67 185 506 -66 937 074 -66 688 642 -66 440 210

Základní ukazatele přístavby přístavba poč BJ M2/BJ obyt. Plocha inv. náklady/m2 celkové náklady dotace spoluúčast města ěsta spoluúčast města ěsta

60 38 2280 m2 28000 m2 63 840 000 36 000 000 27 840 000 44

27

Kč Kč Kč %


Ani tak velká investice není schopna zajistit zajistit návratnost objektu jako celku (počítá stávající nájem – ale i stávající služby – což by bylo zřejmě neudržitelné a tak navýšení nájmu by krylo navýšení služeb). DPS - varianta lokálních investičních investi zákroků s vyšší efektivitou Základní myšlenkou je využití stávajících vybudovaných prostor prostor a hledání cest pro realizaci takových záměrů rozšíření ení obytných ploch nebo ploch pro pronájem, aby byla zajišt zajištěna vyšší efektivita investovaných prostředků prostř vnitřního ního výnosového procenta alespo alespoň 4 – 5%, Při kalkulacích se předpokládá, edpokládá, že bude maximáln maximálně využito stávajících vybudovaných kapacit (prostor, technologií apod.)) a přístavbami p ístavbami nebo modernizací nedojde k podstatnějšímu nárůstu

Varianta lokálních revitalizačních revitaliza zásahů s vyšším efektem 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Výnosy ( vč. příjmů kuchyně 96-2000) a pronájm pronájmů nebyt. prostor 725 552 725 552 725 552 901 376 901 376 901 376 dlužné nájemné (vymožené nájemné je vedeno souhrnně souhrnn 0 0 0 0 0 0 navýšení nájmu z nebytových prostor 0 0 80 000 80 000 80 000 80 000 nájem z nebytových prostor 160 000 160 000 160 000 160 000 160 000 160 000 nájemné z přístavby 0 0 0 175 824 175 824 175 824 předepsané edepsané nájemné (dle smluv, bez poplatk poplatků za správu) stáv.565 552 565 552 565 552 565 552 565 552 565 552 Náklady města -1 800 000 -2 100 000 -3 202 000 -1 220 000 -1 220 000 -1 220 000 investice 0 0 0 0 0 0 provozní dotace -700 000 -700 000 -700 000 -700 000 -700 000 -700 000 0 -900 000 -10 000 -10 000 -10 000 -10 000 náklady přístavby -údržba 0 0 -1 992 000 -10 000 -10 000 -10 000 reinvestice, opravy, údržba -1 100 000 -500 000 -500 000 -500 000 -500 000 -500 000 Cash flow nediskontované -1 074 448 -1 374 448 -2 476 448 -318 624 -318 624 -318 624 Cash flow kumulované nediskontované -34 645 042 -36 019 490 -38 495 938 -38 814 562 -39 133 186 -39 451 810 přístavba poč BJ M2/BJ obyt. Plocha inv. náklady/m2 celkové náklady dotace spoluúčast města spoluúčast města

12 37 444 m2 18000 Kč/m2 7 992 000 6 000 000 1 992 000 25

Kč Kč Kč %

28

Projekt „Implementace Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava př rozvojových strategií města ěsta sta Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008 Graf efektivity úpravy malé přístavby p 12 BJ

Graf efektivity úprav pro nájemní prostory

I v této variantě se podařilo řilo ilo snížit provozní dotaci objektu na polovinu, a to s vynaložením šestinových investic – nosnou myšlenkou je maximální využívání využívání již vybudovaných prostor a technologií. Tato varianta se jeví jako perspektivní a doporučuje doporu uje se dále prověřit prov její reálnost. Závěrečné doporučení – z ekonomického pohledu je velmi důležité ležité zvrátit dotační dota charakter celého financování DPS, cestou je kombinace zvyšování nájmu (snadno pochopitelného, když je spojeno se zlepšováním kvality užívaných prostor) a lokálních investičních invest kroků. S ohledem na demografickou prognózu (zdvojnásobením počtu tu seniorů ve m městě) by bylo vhodné uvažovat s navýšením kapacity bydlení pro seniory a s tím by bylo vhodné prioritně prioritn se pokusit řešit ešit problémy stávající DPS.

29


2.2 Dlouhodobé é scénáře scéná 1. Scénář stabilizace a útlumu – nulová varianta Tato varianta reprezentuje udržování stávajícího stavu. Nejsou uvažovány žádné investiční investi náklady, počet et bytových jednotek je zachován na stávajících 135 BJ. V hodnoceném období ob 2011 – 2042 může město z těchto nemovitostí získat přes 21 mil. Kč, č, tj., tj cca 680 tis. Kč ročně.

2. Scénář stabilizace útlumu soc. bydlení – varianta 1 Jednou z variant rozvoje je postupný útlum sociálního bydlení spojený se snahou o návrat alespoň městských prostředků ředků vložených do této oblasti. Scénář reprezentuje plánovaný p prodej 20 BJ za období 2010 - 2040. Důvodů k prodejům m rodinných domků je více – jednak uplyne lhůta, ta, která vázala vlastnictví m města, dále skutečnost, nost, že postupně bude stále dražší zajišťovat údržbu těchto domků domk – a pro město sto je jednodušší a ekonomičtější ekonomi zajištovat údržbu bytových domů než jednotlivých domk domků.. Domky ve vlastnictví jsou také významným stabilizátorem osídlení a získané prostředky prost lze použít na přímou ímou nebo nepřímou nep podporu sociální výstavby ve městě. ě.. Další teoretickou možností je prodej 10 b b.j. domu Milokošť. Vzhledem k dobrému situování domu i dobrému ekonomickému průběhu pr prů lze zajistit nominální návratnost nejen městských, m ale i veřejných prostředků ů a vložit je op opět do sociálního bydlení. Úpravy,, modernizace, zlepšování stávajícího stavbu domů dom soc. bydlení by měly ly zajistit jejich žádanost a morální neopot neopotřebování. Současně ě je navržena malá přístavba DPS s 12 novým BJ a rekonstrukce části ásti budovy pro pronájem prostor. Rozbor prodeje rodinných domků domk

30

Projekt „Implementace Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava př rozvojových strategií města ěsta sta Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008 kalkulace cen prodeje rodinných domů dom obytná plocha počet bytů průměrná velikost bytu odhad ceny domu před. cena při prodeji před. cena při splátkování měsíční splátka počet měsíců počet let

840 10 84 1 500 000 900 000 1 125 000 9 400 120 10,0

m2 m2 Kč Kč Kč Kč měsíců roků

Varianta prodeje RD do osobního vlastnictví počet prodaných domů počet domů platících splátky rok Výnosy příjem z prodeje domů příjem z prodeje splátkováním dlužné nájemné (vymožené nájemné je vedeno souhrnně výnosy Náklady města investice reinvestice Cash flow nediskontované Cash flow kumulované nediskontované

0 0 2018 370 063 0 0 68 000 438 063 -100 000 0 -100 000 270 063 2 205 784

3 3 2019 3 193 625 2 700 000 338 400 20 000 175 225 -40 000 0 -40 000 3 153 625 5 359 409

0 3 2020 498 625 0 338 400 15 000 175 225 -40 000 0 -40 000 458 625 5 818 034

1 3 2021 1 354 819 900 000 338 400 15 000 131 419 -30 000 0 -30 000 1 324 819 7 142 853

2 3 2022 2 167 206 1 800 000 338 400 15 000 43 806 -30 000 0 -30 000 2 137 206 9 280 060

0 3 2023 382 206 0 338 400 0 43 806 -10 000 0 -10 000 372 206 9 652 266

1 0 0 0 0 3 3 3 3 3 2024 2025 2026 2027 2028 1 238 400 338 400 338 400 338 400 338 400 900 000 0 0 0 0 338 400 338 400 338 400 338 400 338 400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 238 400 338 400 338 400 338 400 338 400 10 890 666 11 229 066 11 567 466 11 905 866 12 244 266 0 0 0 0 PŮVODNÍ VODNÍ STÁTNÍ DOTACE 11 500 000 ROZDÍL 744 266

Přii srovnání vychází, že by neměl nem být problém získání hodnoty veřejných ejných investic a to i se započítáním inflace i v kalkulovaném případě p snížení kupní ceny. Je zde ekonomický prostor pro zohledňování původně ě postižených rodin (pokud v domcích ještě bydlí), nebo nájemc nájemců, kteří dlouhodobě platí nájem (a tím se podílí na úsp úspěšném průběhu hu této akce) nebo jiných obyvatel této místní části. ásti. Vzhledem k tomu, že se na výstavbě podílely i charitativní organizace, které na ni získaly příspěvky p z darů občanů,, bylo by vhodné respektovat i původní úmysl dárců – pomoci postižené části ásti obce. Vzhledem k citlivosti celé problematiky je vhodné najít uspokojivé a veřejností ve podporované řešení, které ré získá i širokou politickou podporu v předstihu před ed vypršením smluvních závazk závazků (r. 2018). Rozbor prodeje bytů Smyslem prodeje bytů není získání prost prostředků z původních ch státních dotací, ale vložení větší dynamiky do oblasti sociálního bydlení – otevření ení možnosti získání bytu do osobního vlastnictví pro nájemce, kteří ří jsou schopni dlouhodob dlouhodobě nájem splácet a tím se podílejí na úspěchu celého záměru.

31

Projekt „Implementace Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava př rozvojových strategií města ěsta sta Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008 kalkulace cen prodeje bytů obytná plocha počet bytů průměrná velikost bytu odhad ceny bytu předpokládaná cena při prodeji předpokládaná cena přii prodeji splátkováním měsíční splátka počet měsíců počet let

418 10 41,8 430 000 227 900 258 000 3 600 72 6,0

m2 m2 Kč Kč Kč Kč měsíců roků

Varianta prodeje bytů do osobního vlastnictví počet prodaných bytů počet bytů platících splátky rok Výnosy příjem z prodeje bytů příjem ze splátkování bytů dlužné nájemné (vymožené nájemné je vedeno souhrnně souhrnn předepsané nájemné (dle smluv, bez poplatků ů za správu) Náklady města investice provozní dotace reinvestice, oprava, údržba Cash flow nediskontované Cash flow kumulované nediskontované 0

2 018 207 001 0 0 15 000 222 001 -40 000 0 0 -40 000 167 001 1 259 845

5 2 2 019 1 289 500 1 139 500 86 400 3 000 66 600 -12 000 0 0 -12 000 1 277 500 2 537 345

0 2 2 020 150 000 0 86 400 3 000 66 600 -12 000 0 0 -12 000 138 000 2 675 346

2 2 2 021 561 400 455 800 86 400 3 000 22 200 -4 000 0 0 -4 000 557 400 3 232 746

0 2 2 022 105 600 0 86 400 3 000 22 200 -4 000 0 0 -4 000 101 600 3 334 346

PŮVODNÍ VODNÍ STÁTNÍ DOTACE ROZDÍL

1 2 2 023 314 300 227 900 86 400 0 0 0 0 0 0 314 300 3 648 646

0 2 2 024 86 400 0 86 400 0 0 0 0 0 0 86 400 3 735 046 3 700 000 35 046

Opět poměrně nízké ceny bytů ukazují možnosti různých zných alternativ prodeje – při zachování nominální návratnosti veřejných ejných prost prostředků.

32


V hodnoceném období 2011 – 2042 může Město z těchto nemovitostí získat cca 32 mil. Kč, tj. cca 940 tis. Kč ročně. Vlastní investice města již zahrnuté v kalkulaci činí 2,9 mil. Kč, předpokládaná edpokládaná dotace 6 mil. Kč. Kč. Celková bilance je natolik pozitivní, že i kdyby M Město těchto 6 mil. Kč investovalo ze svých prostředků prost Kč, tak by stále přínos ínos byl vyšší oproti „nulové“ variantě o 5 mil. Kč a současně souč i s ekonomicky zdravějším jším sociálním bydlením. Jinou variantou by bylo využití výhodných státních půjček p ek pro podporu bydlení pro seniory.

3. Scénář revitalizace a obměny obm soc. bydlení Tento scénář přebírá ebírá myšlenku mírné revitalizace DPS i prodeje e RD a bytů byt a získané prostředky edky vkládá do výstavby dalších objekt objektů – celkový počet mírně ě nar narůstá o 12 BJ na DPS na stávající úrovni 147 BJ. Pro výpočet nové výstavby v celku 20 BJ je také uvažována dotace s tím, že pro každý objekt byl ze zvýšených příjmů vytvořen en fond na krytí služeb ve výši 250 tis. Kč/obj. (Nepředpokládá ředpokládá edpokládá se, že by budoucí dotace do této oblasti nezahrnovaly podmínky na poskytování alespoň alespo některých sociálních služeb). Za těchto ěchto p předpokladů se podařilo ilo dosáhnout návratnosti investice ve 22 letech a přii teoretickém prodeji návratnost alespoň městských prostředků edků.

bytový objekt A - Rozvaha Technické údaje počet bytů průměrná plocha na byt navrhovaná obytná plocha celkem cena stavby / m2 obyt. plochy cena stavby celkem dotace získaná na stavbu vlastní zdroje města na stavbu podíl města na stavbě

10 45 446 20 000 8 920 000 6 244 000 2 676 000 30

m2 m2 Kč/m2 Kč Kč Kč %

Ekonomické údaje pornajímaná plocha 446 m2 nájemné na m2 plochy 42 Kč/m2 měsíční nájemné 18 732 Kč/měs roční nájmené 224 784 Kč/rok předpokládané roční náklady údržby 50 000 Kč předpokládaná roční ztráta neplacením nájmu 15 000 Kč předpokládáná roční cash flow 159 784 Kč kumulovaná cash flow v 20 roce 359 896 Kč Vnitřní výnosové procento v % 1,29% Tržní údaje předpokládaná délka závazku vlastnictví předpokládaná tržní cena bytu předpokládaná prodejní cena bytu předpokládaný příjem z prodeje prostředky pro další investici rozdíl mezi investicí města a výsl. rozdíl mezi investicí veř sekt.a výsl.

20 443 000 221 500 2 215 000 2 574 896 -101 104 -6 705 000

let Kč Kč Kč Kč Kč Kč

33


Tento scénář přes es dlouhodob dlouhodoběji návratné investice a financování části služeb (investice Města ve výši 8,3 mil. Kč a uhrazené služby ve výši 11,7 mil mil. Kč)) umožň umožňuje získání 22 mil. Kč v období 11-2042 – a navýšení počtu po BJ o 7.

4. Scénář rozvoje soc. bydlení Oproti předchozímu scénáři ři tento rozši rozšiřuje kapacitu nově vystavených BD z desetibytových na dva čtyřicetibytové – tj. s celkovým nárůstem z dnešních ích 85 BJ na 145 BJ (výstavba ( prodej 20 BJ je zahrnut). Počítá čítá se s krytím služeb ve výší 700 tis. Kč ročně čně na jeden objekt.

bytový objekt C - Rozvaha Technické údaje počet bytů průměrná plocha na byt navrhovaná obytná plocha celkem cena stavby / m2 obyt. plochy cena stavby celkem dotace získaná na stavbu vlastní zdroje města na stavbu podíl města na stavbě

40 45 1800 20 000 36 000 000 25 200 000 10 800 000 30

m2 m2 Kč/m2 Kč Kč Kč %

Ekonomické údaje pornajímaná plocha 1 800 m2 nájemné na m2 plochy 42 Kč/m2 měsíční nájemné 75 600 Kč/měs roční nájmené 907 200 Kč/rok předpokládaná roční ztráta neplacením nájmu 40 000 Kč/rok předpokl. roční výnos 867 200 Kč/rok služby -hrazeny z celé kapitoly 700 000 Kč/rok předpokládané roční náklady údržby 120 000 Kč předpoklad. roční náklady 820 000 předpokládáná roční cash flow 47 200 Kč kumulovaná cash flow v 20 roce -9 903 200 Kč Vnitřní výnosové procento v % 2,90% Tržní údaje předpokládaná délka závazku vlastnictví 20 předpokládaná tržní cena bytu 443 000 předpokládaná prodejní cena bytu 221 500 předpokládaný příjem z prodeje 8 860 000 prostředky pro další investici -1 043 200 rozdíl mezi investicí města a výsl. -11 843 200 rozdíl mezi investicí veř sekt.a výsl. -27 140 000

let Kč Kč Kč Kč Kč Kč

I když tento scénář vytváří ří zna značné nároky na získání dotací i krytí vlastních investičních investi výdajů souběžně má i potenciál ciál ke krytí nákladů náklad sociálních služeb (pro něž n je nutný větší objem bytového fondu), což ukazuje roční ro cash flow v hodnotě 1 mil. Kčč (po zahrnutí služeb). Zůstává samozřejmě otázkou, jestli by byl zájem o tak velký rozsah sociálního bydlení a jestli 34


by podstatně nenarostl problém neplacení nájemného nájemného. Ve sledovaném období získává z oblasti nejnižší finanční přínos řínos – 10 mil. Kč, ale 32 mil. Kč vkládá do služeb (cca 2 prac. míst po dobu 23 let) a využívá vlastních 24,5 mil. mil Kč (ale také předpokládá edpokládá získání d dotace ve výši cca 56 mil. Kč). ). Výsledkem je také podstatné navýšení po počtu bytů.

2.3 Srovnání rozvojových scénářů SCÉNÁŘ STABILIZACE 0 SOUČET KAŽDOROČNÍ NÍ CASH FLOW S VLIVEM 2,5 % INFLACE K R. 2011 celkem

ročně

21 879 016

CELKEM BJ 683 719

... V CÚ 2011

NOVÉ BJ PRODANÉ BJ

22 088 240

INVESTICE OBCE

135

0

0

ZÍSKANÉ DOTACE

0 INVESTICE CEL- v cú 011

0

SCÉNÁŘ STABILIZACE 1 0

UHRAZENÉ SLUŽBY

celkem

ročně

30 113 119

941 035

... V CÚ 2011

NOVÉ BJ PRODANÉ BJ

30 364 057

SCÉNÁŘ REVITALIZACE UHRAZENÉ SLUŽBY

PŘÍJMY ÍJMY 11-42 V CÚ 011

75 598 240

CELKEM BJ

INVESTICE OBCE

127

-2 892 000

12

ZÍSKANÉ DOTACE

20

-6 000 000

INVESTICE CEL- v cú 011

-8 892 000


84 558 057

CELKEM BJ

INVESTICE OBCE

SCÉNÁŘ REVITALIZACE celkem

ročně

20 440 747 ... V CÚ 2011 20 612 121

638 773 NOVÉ BJ PRODANÉ BJ

-11 750 000 UHRAZENÉ SLUŽBY

147

-8 244 000

32

ZÍSKANÉ DOTACE

20

-18 488 000

INVESTICE CEL- v cú 011

-26 732 000


94 208 121

CELKEM BJ

INVESTICE OBCE

SCÉNÁŘ RŮSTU celkem

ročně

Tabulka srovnává vstupy a výstupy jednotlivých scénářů sociální výstavby. Zatímco přii nulové variant variantě scénáře stabilizace (zůstává stává zachován stávající stav beze změny) Město sto získává zpět zp své investované prostředky edky ve výši cca 680 tis. Kč ročně (22 mil. Kčč za 30 let), v první variantě stabilizačního ního scéná scénáře získává prostředky o 10 mil. Kč vyšší (30 mil. mil Kč za 30 let – s tím, že v nákladech je započteno zapo 2,8 vlastních investic a předpoklad př získání dotací ve výši 6 mil. Kč.) Kč V této variantě město sto prodává 20 BJ a 12 BJ nov nově staví.

Růstové varianty počítají ítají do náklad nákladů i krytí části ásti sociálních služeb umírněnější 10 235 257 PRODANÉ BJ 20 -56 400 000 INVESTICE CEL- v cú 011 -80 892 000 revitalizační scénář s částkou 11,7 mil. Kč, K a -32 900 000 UHRAZENÉ SLUŽBY PŘÍJMY ÍJMY 11-42 V CÚ 011 124 449 257 příjmy íjmy na úrovni „nulového“ scénáře scéná – ovšem při investiční potřebě 26 mil. Kč (z toho 8,2 mil. Kč vlastní prostředky Města Mě započtené do nákladů). Mimo zdroje na služby v rámci tohoto scénáře vzniká á 20 nových BJ. Scénář Scéná růstu v nákladech počítá ítá se službami ve výši 32 mil mil. Kč celkovými příjmy íjmy ve výši jen 10 mil. mil Kč. Naopak celková investiční ní potř potřeba je 80 mil. Kč, z toho 24 mil. Kč je započ započítáno do nákladů jako vlastní zdroje Města. sta. Ve variant variantě růstu ovšem vzniká nových 92 BJ. 10 069 586

... V CÚ 2011

314 675

NOVÉ BJ

207

-24 492 000

92

ZÍSKANÉ DOTACE

Ze srovnání průběhu hu cash flow při započítání ítání inflace vyplývá, že velmi blízký průběh pr má nulový scénář a scénář revitalizace – a přitom při scénářii revitalizace vzniká 32 nových BJ. 35


Všechny vypracované scénáře mají své přednosti i slabé stránky. Rozhodující je vlastní potřeba sociálního bydlení a schopnost nájemníků platit nájem. Zajímavou oblastí může být spolupráce s neziskovými organizacemi, resp. subjekty sociální péče a kalkulace možností efektivního využití půjček ze státních podpůrných programů.

2.4 Systémová opatření Pro zdravý vývoj tohoto sektoru je nutné zajistit několik podmínek:

Průběžné vyhodnocování sociální situace ve městě, průběžné sledování indikátorů, jak byly uvedeny v analýze, vyhodnocování, návrh a realizaci opatření tak, aby se město mohlo v předstihu (a nejlépe za pomocí dotací) připravit pro řešení vznikajících problémů, dříve než se stanou řešitelnými jen s pomocí mimořádných materiálních i lidských prostředků – což předpokládá úzkou spolupráci a oboustranné předávání informací mezi dotčenými pracovníky a odbory – odbor majetku a investic, odbor sociální, Vesbyt s.r.o., organizace soc. péče.

Při formulaci nových záměrů – s ohledem na značná rizika provozních dotací – věnovat péči přípravě nových záměrů, provádět vnitřní oponenturu s pomocí spolupracujících subjektů, nenechat formulaci zadání na pocitech zhotovitele projektu či stavby. Do hodnocení záměrů promítnout i běžné komerční hodnocení - např. realitních kanceláří – a to nejen z pohledu vlastního objektu, ale i majitelů okolních nemovitostí. Tyto pohledy mohou přinést zcela nové návrhy už z hlediska situování objektů a jeho přitažlivosti pro potenciální uživatele – každý uživatel má možnost volby a je ideální když o vybudovaný objekt (který je schopný ekonomické návratnosti) je velký zájem potenciálních nájemníků. Naopak výstavba objektu, který po několika letech provozu není obsazen, může znamenat, že už při přípravě nebo provozování bylo něco zanedbáno.

Snížit administrativní náročnost procesů a přenést část odpovědnosti na spravující subjekt (spojeno s personálním posílením) např. procentuálním vymezením částí příjmů z nájemného na postupnou modernizaci a zvyšování užitných vlastností i přitažlivosti jednotlivých objektů. Dále se navrhuje zřízení horizontální vazby mezi správou, subjektem a orgány města, zabývajícími se touto oblastí – sociální komisí a komunitním plánováním a investicemi za účelem operativního řešení neplacení nájemného, problematických uživatelů a postupný rozvoj dlouhodobě stabilizovaného a všeobecně akceptovaného systému údržby a obnovy objektů.

3

ZÁVĚREČNÝ SOUHRN

Oblast sociálního bydlení představuje poměrně zdravou část městského hospodaření s přiměřeným růstovým potenciálem a zkušeným personálem, která zároveň obsahuje řadu rizik. Při neřešení těchto rizik (neplacení nájemného, neexistence možnosti bydlení mezi stojícími soc. byty a ulicí, morální zastarávání vybudovaných objektů, realizace nových záměrů s poměrně vysokou mírou provozních dotací) se může celý potenciál (vyjádřený v dnešním každoročním příjmu cca 1,2 mil. Kč) lehce ztratit a celá oblast se může stát značně problémovou a silně dotační. Zároveň ale vhodným hospodařením, obměnou a novými investicemi se může stát schopná financování i části služeb a to v podstatě ze svých 36


zdrojů a za pomocí získaných dotací. Současně ale tato oblast je značně pracná a přináší jen dlouhodobé výsledky, ve veřejném životě nepříliš viditelné. V průběhu uplynulých 3 let došlo ke snaze zlepšení ekonomické bilance DPS a zavedení reálných nájmů s tím že sociálním subjektům jsou na tento nájem poskytovány jiné dotační příspěvky z Města.

37

1 ANALÝZA STÁVAJÍCÍHO STAVU SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ

Recommend Documents