Znalecký posudek č. 1180-38/09C o ceně nemovitostí - pozemků v k.ú. a obci Drahonín, okres Brno - venkov zapsané na listu vlastnictví 343 pro k.ú. Drahonín, vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov.
Objednatel posudku:
Pan JUDr. Robert Pazák soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov nám. Svobody 15 602 00 Brno
Účel posudku:
Stanovení ceny obvyklé, exekuce proti povinnému, č.j. 59 EX 4033/07-31.
Podle stavu ke dni 25.5.2009 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Horský Barvičova 96 602 00 Brno e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje 39 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a na 1 CD nosiči. V Brně, 27.5.2009
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ve smyslu Usnesení ze dne 7.4.2009 pod č.j. 59 EX 4033/07-31 mimo jiné soudní exekutor ustanovuje: znalce z oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí, Ing. Vladimíra Horského, trvale bytem Brno, Barvičova 96, kterému ukládá, aby podal písemně do 40ti dnů po obdržení tohoto usnesení ve trojím písemném a jednom elektronickém vyhotovení znalecký posudek. Úkolem znalce je: - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 59 EX 4033/07-11 ze dne 10.6.2008 (jen nemovitosti, kde povinný vlastní celé nemovitosti), a to: nemovitosti povinného Miroslava Marvana, r.č.: 580716/1822 - pozemek parcela 280/2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha - pozemek parcela 296/2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha - pozemek parcela 750/1, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda - pozemek parcela 750/5, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda - pozemek parcela 930/2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda - pozemek parcela 931, druh pozemku trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) - parcela 290 - parcela 510 - parcela 647 - parcela 649 - parcela 650 - parcela 930/1 - parcela 1131 - parcela 1134/1 - parcela 1170 Vše zapsané u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov, kat. území a obec Drahonín, LV 343 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Zemědělské pozemky v k.ú. Drahonín 592 61 Drahonín Region: Jihomoravský
-3Okres: Brno-venkov Katastrální území: Drahonín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.5.2009 za přítomnosti povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Usnesení ze dne 7.4.2009 č.j. 59 EX 4033/07-31 - kopie Usnesení okresního soudu Žďár n. S. j.č. 12 Nc 1079/2007-3 - kopie Exekučního příkazu č.j. 59EX 4033/07-11 - dopis povinnému pro místní šetření ze dne 6.5.2009 - kopie listu vlastnictví 343 pro k.ú. a obec Drahonín k datu 7.4.2009 - kopie katastrální mapy, mapové listy pro k.ú. a obec Drahonín: 3, 4, 6, ZSII 16-8, ZSI 16-5, ZSI 16-1, ZSI 16-9 a 2 - celkový letecký pohled na lokalitu - dílčí letecké pohledy na oceňované parcely - výsledky místního šetření ze dne 25.5.2009 5. Použitá literatura: -
Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997
-
Bradáč A., Fiala J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 2005
-
Bradáč A., Krejčíř P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998
-
Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.
-
Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2004
-
Bradáč A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2003
-
Bradáč A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VI. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2004
-
Bradáč A., Fiala J., Hallerová A., Hába J., Skála M., Vitulová N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2002
-
Bradáč A., Hallerová A., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2005. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2005
6. Vlastnické a evidenční údaje: Na výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 07.04.2009, list vlastnictví 343 pro k.ú. a obec Drahonín okres Brno - venkov:
-4-
A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo: Marvan Miroslav, Drahonín 36, 592 61 Doubravník
7. Dokumentace a skutečnost: Jiná dokumentace, než uvedená v odd. „Podklady” nebyla k dispozici. 8. Celkový popis nemovitosti: Oceňované pozemky se nacházejí roztroušeně u obce Drahonín a Olší v kopcovitém terénu Českomoravské vrchoviny, kde zemědělsky obdělávané lány se střídají s plochami lesních porostů a pastvinami. Přístup k pozemkům je jednak nezpevněnými polními cestami a jednak zpevněnými cestami mezi šachtami uranových dolů odbočkami ze silnice Olší - Drahonín. 9. Obsah posudku: a) Porosty a1) Pozemky p.č. 750/1, 750/2, 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín b) Pozemky b1) Pozemky p.č. 280/2 a 296/2 v k.ú. Drahonín b2) Pozemky p.č. 750/1 a 750/5 v k.ú. Drahonín b3) Pozemky p.č. 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín b4) Pozemky ve zjednodušené evidenci 10. Popis objektů a pozemků: a) Porosty a1) Pozemky p.č. 750/1, 750/2, 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín Na uvedených pozemcích se nacházejí smrky, borovice a listnaté stromy a listnaté keře vzniklé náletovým způsobem do sadů přestárlých ovocných stromů, mnoho let neošetřovaných. b) Pozemky b1) Pozemky p.č. 280/2 a 296/2 v k.ú. Drahonín Pozemky v k.ú. Drahonín a to parcela č. 280/2 o výměře 547 m2 a parcela č. 296/2, obojí druh pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha jsou pozemky za obcí u lesa směrem na Moravské Pavlovice s travnatým povrchem částečně zalesněné údajně na poddolovaném území. b2) Pozemky p.č. 750/1 a 750/5 v k.ú. Drahonín Pozemky v k.ú. Drahonín a to parcela č. 750/1, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda a parcela č. 750/5, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda se nacházejí na mírném svahu za obcí mezi lány u zpevněné polní cesty směrem na Meziboří. Na pozemcích rostou náletové dřeviny a pozemky nejsou obdělávány.
-5b3) Pozemky p.č. 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín Pozemky v katastrálním území Drahonín a to parcela č. 930/2 o výměře 2567 m2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda je pozemek na severním strmém svahu, dříve ovocný sad, nyní zarostlý náletovými dřevinami (smrky, borovice a pod) a keři, asi 25 roků neobhospodařovaný. Pozemek p.č. 931 o výměře 111 m2, druh pozemku trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond je ve skutečnosti strmý svah neproniknutelně zarostlý náletovými dřevinami (dříve asi součást sadu na p.č. 930/2), rovněž asi 25 roků neobhospodařovaný. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné polní cesty od šachty s rekultivovanou výsypkou uranových dolů. b4) Pozemky ve zjednodušené evidenci Pozemky v katastrálním území Drahonín a to pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) jsou součástí lánů ve zvlněném terénu zemědělsky obhospodařovaných JZD Olší s přístupem většinou po nezpevněných polních cestách (podle sdělení vedoucího pracovníka JZD).
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) a) Porosty a1) Pozemky p.č. 750/1, 750/2, 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku: Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů: Cena porostů je ve výši 5,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Pozemky p.č. 750/1, 750/2, 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín - zjištěná cena =
0,00 0 1300 0,00 0,055 0,00 0,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Pozemky p.č. 750/1, 750/2, 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín Cena objektů činí celkem
=
0,- Kč 0,- Kč
-6-
Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky p.č. 280/2 a 296/2 v k.ú. Drahonín - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle § 29 odst. 4. JC Koef. Srážka Výměra UC 2 2 [Kč/m ] [%] [m ] [Kč/m2] ostatní plocha 280/2 547 35,00 0,06 6 10,00 Minimáln jednotková cena je 10 Kč / m2 ostatní plocha 296/2 156 35,00 0,06 6 10,00 2 Minimáln jednotková cena je 10 Kč / m Součet Úprava ceny dle § 29 odst. 4: * Pozemky oceněné dle § 29 odst. 4 - celkem
Název
Parcelní číslo
Pozemky p.č. 280/2 a 296/2 v k.ú. Drahonín - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 5 470,1 560,7 030,0,65 4 569,50 4 569,50 Kč
a2) Pozemky p.č. 750/1 a 750/5 v k.ú. Drahonín - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle § 32 odst. 4. JC Koef. Srážka Výměra UC 2 2 [Kč/m ] [%] [m ] [Kč/m2] ostatní plocha 750/1 408 35,00 0,06 6 10,00 ostatní plocha 750/5 124 35,00 0,06 6 10,00 Pozemky oceněné dle § 32 odst. 4 - celkem
Cena [Kč] 4 080,1 240,5 320,-
Pozemky p.č. 750/1 a 750/5 v k.ú. Drahonín - zjištěná cena
5 320,- Kč
Název
Parcelní číslo
=
a3) Pozemky p.č. 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle § 32 odst. 4. Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 2567 111
ostatní plocha 930/2 trvalý travní 931 porost Pozemky oceněné dle § 32 odst. 4 - celkem
JC [Kč/m2]
35,00 35,00
Koef.
0,06 0,06
Pozemky p.č. 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín - zjištěná cena
Srážka [%]
UC [Kč/m2] 50 10,00 50 10,00
Cena [Kč] 25 670,1 110,26 780,-
=
26 780,- Kč
-7a4) Pozemky ve zjednodušené evidenci - § 27 - § 32 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 2083 3,91
Pozemkový 290 55014 katastr Pozemkový 510 53716 2291 1,43 katastr Pozemkový 647 55011 285 5,53 katastr Pozemkový 647 56811 886 1,20 katastr Pozemkový 649 53756 606 1,25 katastr Pozemkový 650 53716 1712 1,43 katastr Pozemkový 650 53756 3142 1,25 katastr Pozemkový 930/1 53756 5495 1,25 katastr Pozemkový 1131 53254 2549 2,82 katastr Pozemkový 1131 53716 3854 1,43 katastr Pozemkový 1134/1 53244 6972 2,82 katastr Pozemkový 1170 53214 5194 3,40 katastr Výměra celkem 35069 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
UC [Kč/m2] 3,91
Cena [Kč] 8 144,53
1,43
3 276,13
5,53
1 576,05
1,20
1 063,20
1,25
757,50
1,43
2 448,16
1,25
3 927,50
1,25
6 868,75
2,82
7 188,18
1,43
5 511,22
2,82
19 661,04
3,40
17 659,60
*
Pozemky ve zjednodušené evidenci - zjištěná cena
=
78 081,86 1,0000 78 081,86
78 081,86 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemky p.č. 280/2 a 296/2 v k.ú. Drahonín a2) Pozemky p.č. 750/1 a 750/5 v k.ú. Drahonín a3) Pozemky p.č. 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín a4) Pozemky ve zjednodušené evidenci Cena pozemků činí celkem
= = = =
4 570,- Kč 5 320,- Kč 26 780,- Kč 78 080,- Kč 114 750,- Kč
C. Rekapitulace Cena pozemků uvedených na listu vlastnictví 343 pro k.ú. Drahonín byla stanovena cenou zjištěnou podle platného cenového předpisu ve výši 114 750 Kč.
-8-
Dále obvyklá cena uvedených pozemků byla stanovena pomocí průměrné ceny zemědělských pozemků pro danou oblast dle vyhlášky č. 412/2008 Sb ve výši 2,31 Kč/m2, podle sdělení zodpovědného pracovníka místního ZD. Při celkové ploše pozemků je tedy cena: 39 210 m2 x 2,31 Kč/m2 = 90 575 Kč. Obvyklá cena pozemků byla stanovena jako prostý aritmetický průměr ceny administrativní a průměrné obvyklé z dané oblasti jako nejpřesněji odpovídající obvyklé ceně pro danou oblast v daném časovém období.
Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
114 750,- Kč 114 750,- Kč
Obvyklá cena: 102 660,- Kč
slovy: jednostodvatisícšestsetšedesátdva Kč Obvyklá cena pozemků uvedených na listu vlastnictví 343 pro k.ú. a obec Drahonín, okres Brno venkov stanovená výše uvedenými metodami je bez práv a závad se zde nevyskytujících. V Brně, 27.5.2009 Ing. Vladimír Horský Barvičova 96 602 00 Brno e-mail:
[email protected]
-9-
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne 11.12.1995, č.j. Spr. 3980/94 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové a Spr. 2670/99 pro obor Ekonomika, specializace oceňování podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1180-38/09C znaleckého deníku. V Brně, 27.5.2009 Ing. Vladimír Horský
E. Seznam příloh: - kopie listu vlastnictví 343 pro k.ú. Drahonín - kopie katastrální mapy - fotodokumentace vybraných pozemků
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
