07. o ocenění akcií společnosti Pankrác, a.s. pro účel veřejné dražby

Znalecký posudek 921-161/07 o ocenění akcií společnosti Pankrác, a.s. pro účel veřejné dražby

ZNALECKÝ POSUDEK 921-161/07 o ocenění akcií spo lečnosti Pankrác, a .s. pro úč el veřejné d ražby

Objednavatel:

Pankrác, a.s.

Adresa

Praha 4, Michle, Budějovická 64/5, PSČ 140 00

IČ

601 93 077

Vypracoval:

A&CE Consulting, s.r.o. Znalecký ústav

Adresa

Ptašinského 4, 602 00 Brno

Zastoupený

Ing. Leoš Kozohorský, jednatel společnosti

IČ

441 19 097

Zpracovatelé:

Ing. David Hrazdíra Ing. Martin Lončarič Ing. Jaroslav Chovanec Ph.D. Ing. Pavel Neugebauer Ing. Pavlína Vokáčová

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován za účelem stanovení hodnoty akcií společnosti Pankrác, a.s. pro účel veřejné dražby, v souvislosti s ustanovením §13 odst.1 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách a §33 odst.5 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu

Posudek obsahuje:

151 stran textu včetně příloh

Posudek se předává:

v 7 vyhotoveních

Výtisk číslo:

8 - archivní

V Brně:

7. listopadu 2007

Strana 2

OBSAH 1.

ÚVOD ........................................................................................................................ 5

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

Předmět a účel ocenění.............................................................................................. 5 Den ocenění ............................................................................................................... 5 Prohlášení Znalce o nezávislosti................................................................................ 5 Použitelnost Znaleckého posudku ............................................................................ 5 Základní zkratky použité ve Znaleckém posudku..................................................... 5

2.

NÁLEZ ...................................................................................................................... 6

2.1. 2.1.1. 2.1.2. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.5.1. 2.5.2. 2.5.3. 2.6. 2.6.1. 2.6.2. 2.6.3. 2.6.4. 2.6.5. 2.7. 2.7.1. 2.7.2.

Podklady pro zpracování znaleckého posudku ......................................................... 6 Podklady poskytnuté Objednavatelem..........................................................................................6 Podklady opatřené znalcem a použitá literatura..........................................................................6 Ověření vstupních dat................................................................................................ 7 Popis situace .............................................................................................................. 7 Identifikace společnosti Pankrác, a.s. ....................................................................... 8 Popis předmětu ocenění ...........................................................................................10 Identifikace akcií .............................................................................................................................10 Historie základního kapitálu .........................................................................................................10 Současný stav základního kapitálu...............................................................................................11 Základní předpoklady obecné povahy...................................................................... 11 Zvažované období..........................................................................................................................11 Právní forma....................................................................................................................................11 Inflace ...............................................................................................................................................11 Ekonomické uspořádání a právní systém ...................................................................................11 Účetní zásady...................................................................................................................................12 Specifické předpoklady.............................................................................................12 Zahajovací bilance ..........................................................................................................................12 Ostatní předpoklady.......................................................................................................................12

3.

POSUDEK................................................................................................................13

3.1. Metodika oceňování..................................................................................................13 3.1.1. Názvosloví .......................................................................................................................................13 3.1.2. Obecná metodika při oceňování ..................................................................................................14 3.2. Použitý způsob ocenění ........................................................................................... 22 3.3. Popis majetku a závazků ......................................................................................... 22 3.3.1. Dlouhodobý nehmotný majetek ..................................................................................................22 3.3.2. Dlouhodobý hmotný majetek.......................................................................................................22 3.3.3. Dlouhodobý finanční majetek......................................................................................................23 3.3.4. Zásoby ..............................................................................................................................................23 3.3.5. Dlouhodobé pohledávky...............................................................................................................23 3.3.6. Krátkodobé pohledávky ................................................................................................................24 3.3.7. Krátkodobý finanční majetek .......................................................................................................25 3.3.8. Časové rozlišní aktiv.......................................................................................................................25 3.3.9. Vlastní kapitál ..................................................................................................................................25 3.3.10. Rezervy .............................................................................................................................................26 3.3.11. Dlouhodobé závazky .....................................................................................................................26 3.3.12. Krátkodobé závazky.......................................................................................................................26 3.3.13. Bankovní úvěry a výpomoci .........................................................................................................26 3.3.14. Časové rozlišení pasiv ....................................................................................................................26 Strana 3

3.4. Vlastní ocenění substanční metodou....................................................................... 27 3.4.1. Ocenění majetku.............................................................................................................................27 3.4.2. Ocenění závazků.............................................................................................................................31 3.4.3. Čistý obchodní majetek .................................................................................................................33 3.4.4. Hodnota akcií před uplatněním diskontu...................................................................................33 3.4.5. Uplatnění diskontu za minoritu....................................................................................................33 3.4.6. Rekapitulace ocenění akcií.............................................................................................................35 4.

ZÁVĚR .................................................................................................................... 36

ZNALECKÁ DOLOŽKA .......................................................................................................... 37

Strana 4

1.

ÚVOD

1.1. Předmět a účel ocenění Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele společnosti Pankrác, a.s., se sídlem Praha 4, Michle, Budějovická 64/5, PSČ 140 00, IČ 601 93 077 (dále také jako „Objednavatel“ nebo „Společnost“). Společnost provedla změnu podoby svých akcií ze zaknihovaných na listinné, přičemž dodatečná lhůta pro akcionáře k převzetí listinných akcií uplynula dne 20.8.2007. Akcie, které nebyly vyzvednuty se stanou předmětem veřejné dražby. Znalecký posudek je vypracován za účelem stanovení hodnoty těchto akcií pro veřejnou dražbu, tedy za účelem stanovení ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé podle §13 odst. 1 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách a §33 odst. 5 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu.

1.2. Den ocenění Ocenění akcií Společnosti je prováděno k datu 30.6.2007, což je den ocenění.

1.3. Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost A&CE Consulting, s.r.o., prohlašuje, že není k Objednavateli ani k ostatním oceňovaným společnostem ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu, stejně tak jako se nepodílí na řízení či kontrole Společnosti. Prohlašuje dále, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích tohoto znaleckého posudku.

1.4. Použitelnost Znaleckého posudku Tento znalecký posudek je použitelný jenom pro výše uvedený účel – tedy pro stanovení hodnoty akcií Společnosti jako předmětu veřejné dražby podle §13 odst. 1 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách a §33 odst. 5 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu.

1.5. Základní zkratky použité ve Znaleckém posudku



Strana 5

„Společnost“ nebo „Objednavatel“ - Pankrác, a.s., se sídlem Praha 4, Michle, Budějovická 64/5, PSČ 140 00, IČ 601 93 077 „Znalec“ - A&CE Consulting, s.r.o., se sídlem Brno, Ptašinského 307/4, okres Brno-město, PSČ 602 00, IČ 441 19 097

2.

NÁLEZ

2.1. Podklady pro zpracování znaleckého posudku 2.1.1.

Podklady poskytnuté Objednavatelem














2.1.2.

Podklady opatřené znalcem a použitá literatura















Stana 6

Rozvaha a Výkaz zisků a ztrát Společnosti k 31.12.2005, 31.12.2006 a 30.6.2007 Příloha k účetní závěrce Společnosti za rok 2006 Soupis dlouhodobého hmotného majetku Společnosti k 31.12.2006 Obratová předvaha Společnosti k 30.6.2007 Rozvaha a Výkaz zisků a ztrát společnosti Vivus, s.r.o. k 31.12.2006 a 30.6.2007 Příloha k účetní závěrce společnosti Vivus, s.r.o. za rok 2006 Obratová předvaha společnosti Vivus, s.r.o. k 30.6.2007 Rozvaha a Výkaz zisků a ztrát společnosti STIPAN, a.s. k 30.6.2007 Obratová předvaha společnosti STIPAN, a.s. k 30.6.2007 Rozvaha a Výkaz zisků a ztrát společnosti PELO, a.s. k 30.6.2007 Obratová předvaha společnosti PELO, a.s. k 30.6.2007 Počty a průměrné ceny akcií vlastněných společnostmi STIPAN, a.s. a PELO, a.s. Doplňující informace od managementu Společnosti a odpovědných osob týkající se konkrétních položek majetku a závazků a věcných faktorů minulého, současného a budoucího hospodaření Společnosti

Výpis z obchodního rejstříku společnosti Pankrác, a.s. vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 2302, pořízený prostřednictvím Internetu Výpis z obchodního rejstříku společnosti Vivus, s.r.o. Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 102601, pořízený prostřednictvím Internetu Výpis z obchodního rejstříku společnosti STIPAN, a.s. vedeného Krajským soudem v Brně, oddíl B, vložka 4161, pořízený prostřednictvím Internetu Výpis z obchodního rejstříku společnosti PELO, a.s. vedeného Krajským soudem v Brně, oddíl B, vložka 4794, pořízený prostřednictvím Internetu Výpis z obchodního rejstříku společnosti ŠTI holding, a.s. vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1176, pořízený prostřednictvím Internetu Výroční zpráva společnosti STIPAN, a.s. za rok 2005 pořízená prostřednictvím Internetu (portál www.justice.cz) Výroční zpráva společnosti Vivus, s.r.o. za rok 2005 pořízená prostřednictvím Internetu (portál www.justice.cz) Zákon o znalcích a tlumočnících č.36/1967 Sb. Vyhláška Ministerstva spravedlnosti ČSR č.37/1967 Sb. Vyhláška Ministerstva spravedlnosti ČR č.77/1993 Sb. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb. a 76/2007 Sb. Obchodní zákoník č. 513/1991 Sb. ve znění pozdějších předpisů Mařík M. – Určování hodnoty firem, Praha, Ekopress, 1998

2. NÁLEZ
























Brealey R., Myers S.- Teorie a praxe firemních financí, Praha, Victoria Publishing, 1991 Bradáč, Fiala – Rádce majitele nemovitostí – 2. aktualizované vydání, Linde Praha, červenec 2006 David Dušek – Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2004 Rudolf Štefan – Oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2003 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – Soudní inženýrství, V. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997, 1999 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, V. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2001 Miloslav V. Jokl, Miloslav P. Jokl, Daniel J. Jokl - Teorie oceňování nemovitostí, VŠE Praha, Institut oceňování majetku, 1998 Krejčíř P. - Metodika oceňování věcích movitých, CERM, prosinec 1997 Doc. Ing. Jaromír Makovec, CSc. – Oceňování strojů a výrobních zařízení, VŠE v Praze, Institut oceňování majetku, 2006 SAUNDERS, P. Jr. Kontrol Premium And Minority Discounts. [online], 2004, URL: http://www.philipsaunders.com/control.htm DAMODARAN, A. Acquisitions and takeovers. [online], 2004, URL: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ MAŘÍK, M. Metody oceňování podniku. 1.vyd. Praha: Ekopress, 2003. ISBN 80-8611957-2 EMORY, J.D.Jr. Discounts and Premium in Business Valuation: What Business Laweyers Should Know. [online], 1999 URL: http://www.emorybizval.com/discounts.pdf WILLIAMS, P., LINDER, J. Why Is the Value of Minority Stock Discounted So Heavily. [online], 2004 URL: http://www.larsonallen.com/effect/winter2002/litigation.pdf SCHLUETER, A.R. Kontrol vs. Minority Interests and Marketability Discounts for ESOPs. [online], 2004, URL: http://dept.kent.edu/oeoc/oeoclibrary/esopdiscounts&premiums.ppt

2.2. Ověření vstupních dat Znalecký posudek je založen výhradně na údajích poskytnutých pověřenými osobami společnosti Pankrác, a.s. Jedná se zejména o účetní údaje, které nebyly ze strany Znalce dále verifikovány. Veškeré předané podkladové materiály pro zpracování tohoto znaleckého posudku jsou proto v kompetenci a odpovědnosti společnosti Pankrác, a.s. V této souvislosti podotýkáme, že z důvodů určitých nejistot v ekonomickém vývoji a z dalších rizik vztahujících se na dané odvětví si mohou závěry, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, časem vyžádat odpovídající korekce.

2.3. Popis situace Tento znalecký posudek je vypracován za účelem stanovení hodnoty akcií společnosti Pankrác, a.s., a to na základě žádosti Společnosti. Stanovení hodnoty akcií posudkem znalce si Společnost objednává v souvislosti s veřejnou dražbou, která se uskuteční jako zákonný následek provedené přeměny podoby akcií Společnosti ze zaknihovaných na listinné, kde předmětem veřejné dražby se stanou listinné akcie nevyzvednuté akcionáři. Strana 7

2. NÁLEZ

Přeměna podoby akcií společnosti Pankrác, a.s. byla schválena usnesením Městského soudu v Praze č.j. F133579/2006 ze dne 16.11.2006. Na základě tohoto úkonu byla ke dni 16.3.2007 Střediskem pro cenné papíry zrušena registrace zaknihovaných akcií Společnosti. Dne 11.4.2007 Společnost vyzvala akcionáře k vyzvednutí listinných akcií v jejím sídle, a to formou výzvy zveřejněné v Lidových novinách a Obchodním věstníku. Lhůta pro vyzvednutí akcií činila dva měsíce ode dne zveřejní výzvy, tedy do 11.6.2007. Dodatečná lhůta poté uplynula dne 20.8.2007. I po uplynutí této lhůty si však akcionáři mohou listinné akcie dále vyzvedávat. Ke dni 14.9.2007 bylo podle informací poskytnutých Společností vyzvednuto akcionáři 276 912 460 kusů akcií, tedy 98,55 % akcií z celkového základního kapitálu. Zbývající nevyzvednuté akcie představují 4 085 997 kusů, tedy 1,45 % celkového základního kapitálu Společnosti. Tyto akcie musí být podle §214 Obchodního zákoníku bez zbytečného odkladu prodány prostřednictvím obchodníka s cennými papíry ve veřejné dražbě, přičemž v tomto případě půjde podle §33 odst. 8 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu o dražbu nedobrovolnou. Za účelem odhadu ceny akcií jako předmětu dražby je vypracováno toto ocenění. Hledanou cílovou hodnotou ve znaleckém posudku je tedy tržní hodnota akcií společnosti Pankrác, a.s., které budou předmětem nedobrovolné veřejné dražby.

2.4. Identifikace společnosti Pankrác, a.s. Společnost Pankrác, a.s., jejíž akcie jsou předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku, je zapsána v Obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 2302. Majoritním akcionářem Společnosti je společnost H.R.K.S. S.A. se sídlem 5 bd. de la Foire, L2013 Luxemburg, vlastnící majoritní podíl ve výši 96,80 % základního kapitálu. Celá Společnost je charakterizována následujícími údaji: Obchodní jméno: Právní forma: Sídlo: IČ: Základní kapitál: Datum vzniku: 2.4.1.1.

Pankrác, a.s. akciová společnost Praha 4, Michle, Budějovická 64/5, PSČ 140 00 601 93 077 280 998 457,- Kč 1. ledna 1994

Předmět podnikání

Předmětem podnikání Společnosti je k datu ocenění dle výpisu z Obchodního rejstříku:

2.4.1.2.

realitní činnost - pronájem nemovitostí, bytových a nebytových prostor s poskytováním jiných než základních služeb spojených s pronájmem, správa a údržba nemovitostí. Orgány Společnosti

Statutárním orgánem Společnosti je představenstvo, k datu ocenění ve složení:




Ing. Jiří Pelnář, r.č. 580914/1976 (předseda) Ing. Jindřich Skokan, r.č. 541017/1558 (člen) Martin Alliger, r.č. 450219/076 (člen)

Dozorčí rada Společnosti má k datu ocenění následující složení:




Strana 8

Lenka Semerádová, r.č. 715316/2973 (člen) Petr Pelda, r.č. 700309/0501 (člen) Antonius Timiopulos, r.č. 550105/0115 (člen)

2. NÁLEZ

2.4.1.3.

Specifikace činnosti Společnosti

Společnost Pankrác, a.s. je společností podnikající v realitních činnostech. Hlavní činnost spočívá v pronájmu nemovitostí, nebytových prostor a poskytování služeb souvisejících s pronájmy. Společnost patří k významným pronajimatelům nebytových ploch na Praze 4, v katastrálních územích Michle, Nusle, Krč a Prosek vlastní nemovitosti, v nichž jsou situovány kancelářské, obchodní a skladové plochy. Strategie Společnosti je zaměřena na poskytování standardních ploch a tomu odpovídající výši nájemného. Obchodní politika se orientuje na vytváření výhodných podmínek pro velké nájemce s dlouhodobými nájemními smlouvami. K největším nájemcům Společnosti patří Česká podnikatelská pojišťovna, Hypoteční banka, Electrolux, Český mobil, OMV, Silicon Graphics, Johnson Controls, AC Nielsen a obchodní střediska BAUHAUS a DELVITA. S ohledem na dlouhodobé nájemní smlouvy dosahuje Společnost stabilních tržeb a výsledků hospodaření v úrovni cca 80 mil. Kč zisku po zdanění. Ekonomická a finanční situace Společnosti je tedy stabilizovaná, provozní kapitál plně dostačuje k zajištění běžných provozních potřeb Společnosti. Sídlo a hlavní areál Společnosti se nachází na Budějovické ulici v Praze 4. Areál je situován od křižovatky ulic Budějovická a Na Strži směrem na Krč. V současné době Společnost disponuje cca 21.000 m2 kancelářských ploch, 19.000 m2 obchodních ploch, 3.000 m2 skladových a ostatních ploch a dalších 4.000 m2 skladových ploch je situováno ve skladovém areálu v Krči. V hlavním areálu je k dispozici hlídané parkoviště s kapacitou cca 300 parkovacích míst. Nabízený standart vybavení obsahuje možnost flexibilních úprav ploch dle požadavků nájemců, vnitřní sádrokartonové konstrukce, kazetové podhledy, integrovaná svítidla, 24 hodinový bezpečnostní systém s neomezeným přístupem, digitalizované telefonní spojení, světlovodnou informační síť, střežená parkovací místa přímo u objektů. Díky výhodnému umístění lokality a nastavené cenové politice je většina areálu trvale obsazena nájemci. Společnost Pankrác, a.s. byla v průběhu své existence účastna tří fúzí formou sloučení a to vždy jako společnost nástupnická se společnostmi zanikajícími bez likvidace. Ke dni 1.1.1995 bylo do obchodního rejstříku zapsáno sloučení se společností POLY, a.s., ke dni 31.5.2001 to bylo sloučení se společnostmi P.P.B., a.s., A.P.B., a.s. a I.P.B., a.s., a ke dni 11.12.2002 šlo o sloučení se společnostmi AREÁL Řepy a.s. a INOVA a.s. K 31.12.2006 Společnost zaměstnávala 28 pracovníků. Zdroj: Podklady poskytnuté představenstvem Společnosti 2.4.1.4.

Dceřiné společnosti

Společnost Pankrác, a.s. vlastní podíly ve společnostech Vivus, s.r.o. (100%), STIPAN, a.s. (42%), PELO, a.s. (11%) a CIHELNA Uhříněves s.r.o. (k datu ocenění 100%). Obchodní společnost Vivus, s.r.o. byla založena dne 9.9.2004, se sídlem Budějovická 5, Praha 4, předmětem podnikání „realitní činnost“ a základním kapitálem ve výši 90 000 000 Kč. Základní kapitál byl vytvořen částečně peněžitým a částečně nepeněžitým vkladem pozemků v k.ú. Prosek. Společnost Pankrác, a.s. je jediným zakladatelem a společníkem. Zakladatelskou listinou ze dne 13.4.2004 byla založena obchodní společnost STIPAN, a.s se sídlem Lidická 57, Brno, předmětem podnikání „správa vlastního majetku“ a základním kapitálem ve výši 1 000 000 000 Kč. Akcie jsou listinné a na jméno. Základní kapitál byl vytvořen částečně peněžitým a částečně nepeněžitým vkladem cenných papírů. Zakladateli společnosti jsou ŠTI Holding, a.s., jejíž podíl na základním kapitálu a hlasovacích právech činí 58 % a Pankrác, a.s. jejíž podíl na základním kapitálu a hlasovacích právech činí 42%.

Strana 9

2. NÁLEZ

Zakladatelskou smlouvou ze dne 30.10.2006 byla založena společnost PELO, a.s. také s předmětem podnikání „správa vlastního majetku“, sídlem Brno, Lidická 57 a základním kapitálem ve výši 2 000 000 000 Kč. Společnost CIHELNA Uhříněves s.r.o. byla založena zakladatelskou listinou ze dne 18.5.2007, přičemž jediným společníkem byla společnost Pankrác, a.s., což je situace, která byla platná i k datu ocenění. Po datu ocenění se obchodní podíly změnily a společnost Pankrác, a.s. ve společnosti CIHELNA Uhříněves s.r.o. nadále vlastní jen 99,9% (viz. kapitola 3.3.3). Podrobnější informace o dceřiných společnostech jsou uvedeny v přílohách znaleckého posudku.

2.5. Popis předmětu ocenění Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku jsou akcie společnosti Pankrác, a.s., které se stanou předmětem veřejné dražby z důvodu nevyzvednutí akcionáři, a to podle stavu a v rozsahu zachyceném v účetní závěrce společnosti sestavené k 30.6.2007. 2.5.1.

Identifikace akcií

Název emitenta

Pankrác, a.s.

Celkový počet cenných papírů v emisi

280 998 457

Počet oceňovaných cenných papírů

4 085 997

Nominální hodnota

1 Kč

Podoba cenných papírů

listinné akcie

Forma

na majitele

Status

neregistrovaná emise

Převoditelnost

neomezená

Práva spojená s cenným papírem

běžná akcionářská

Podíl emise na základním kapitálu

100,00 %

2.5.2.

Historie základního kapitálu

Společnost Pankrác, a.s. byla zapsána do obchodního rejstříku ke dni 1.1.1994 se základním kapitálem 130 425 900 Kč (237 138 ks akcií ISIN CZ0009033205 o jmenovité hodnotě 550,- Kč). Ke dni 1.1.1995 bylo do obchodního rejstříku zapsáno sloučení se společností POLY a.s. čímž došlo k navýšení základního kapitálu o 210 281 450 Kč na celkem 340 707 350 Kč. (216 785 ks akcií ISIN CZ0009078903 o jmenovité hodnotě 970,- Kč). Na základě rozhodnutí valné hromady ze dne 6.12.1996 došlo ke snížení základního jmění Společnosti z 340 707 350 Kč na 68 141 470 Kč. Snížení základního jmění bylo provedeno poměrným snížením jmenovité hodnoty všech akcií a to u akcií se jmenovitou hodnotou 550,- Kč na 110,- Kč a u akcií se jmenovitou hodnotou 970,- Kč na 194,- Kč. Snížení základního jmění bylo zapsáno do obchodního rejstříku dne 6.8.1997. V souvislosti se sloučením se společnostmi P.P.B., a.s., A.P.B., a.s. a I.P.B., a.s. zapsaným do obchodního rejstříku ke dni 31.5.2001 došlo ke zvýšení základního kapitálu na 74 788 770,- Kč formou vydání nové emise 60 430 ks kmenových zaknihovaných akcií znějících na majitele (ISIN CZ0009100301 o jmenovité hodnotě 110,- Kč.) V souvislosti se sloučením se společnostmi AREÁL Řepy a.s. a INOVA a.s. zapsaným do obchodního rejstříku ke dni 11.12.2002 nedošlo ke změně základního kapitálu, ale původní emise akcií o jmenovitých hodnotách 110,- Kč a 194,- Kč byly rozštěpeny na celkem 74 788 770 ks akcií o jmenovité hodnotě 1,- Kč. Rozštěpené akcie společnosti, které byly v držení zaniklých Strana 10

2. NÁLEZ

společností nabyla Pankrác, a.s. jakožto universální právní nástupce zaniklých společností a byly použity na výměnu původních akcií akcionářům zaniklých společností. Při jejich výměně zůstalo v majetku společnosti 1 158 818 ks vlastních akcií (1,55% základního kapitálu) Mimořádné valná hromada ze dne 30.11.2005 rozhodla v souladu s § 161b odst. 4 obch. zákoníku o snížení základního kapitálu společnosti z dosavadní výše 74 788 770 Kč o částku 1 158 818 Kč na výslednou částku 73 629 952 Kč o jmenovitou hodnotu akcií ve vlastnictví Společnosti, a to 1 158 818 kusů kmenových zaknihovaných akcií na majitele o jmenovité hodnotě 1,- Kč každé, ISIN CZ 0009103008, zrušením těchto akcií. Rozhodnutí o snížení základního kapitálu bylo zapsáno do obchodního rejstříku 14.12.2005, snížení základního kapitálu bylo zapsáno do obchodního rejstříku dne 24.3.2006. Snížení základního kapitálu bylo provedeno pouze účetním zaúčtováním. Zdroj: Podklady poskytnuté představenstvem Společnosti 2.5.3.

Současný stav základního kapitálu

Na základě usnesení Městského soudu v Praze ze dne 14.11.2006, které nabylo právní moci dne 16.11.2006, bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu Společnosti peněžitými vklady na částku 280 998 457 Kč sestávajícího z 280 998 457 kusů akcií ve jmenovité hodnotě 1,- Kč. Důvodem pro zvýšení základního kapitálu bylo posílení kapitálu v souvislosti s plánovanými investicemi do výstavby realizované v katastrálním území Prosek s cílem omezit potřebu čerpání cizích zdrojů. K datu ocenění je tedy základní kapitál Společnosti představován 280 998 457 kusy kmenových akcií na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 1,- Kč.

2.6. Základní předpoklady obecné povahy Dále jsou uvedeny rozhodující právní, ekonomické a ostatní předpoklady, které byly uvažovány pro účely našeho ocenění Společnosti:




2.6.1.

zvažované období; právní forma; inflace; ekonomické uspořádání a právní systém; účetní zásady.

Zvažované období

Za rozhodující z hlediska ocenění je považován stav Společnosti ke dni ocenění, tj. k 30.6.2007. 2.6.2.

Právní forma

Společnost Pankrác, a.s. je akciovou společností dle českého práva s veškerými specifiky úpravy této právní formy podnikání. 2.6.3.

Inflace

Znalecký posudek nebere v potaz inflační vlivy ani možné změny v tržní poptávce, které se mohou projevit v podmínkách vysoké inflace. 2.6.4.

Ekonomické uspořádání a právní systém

Předpokládá se, že nedojde k podstatným změnám podmínek, v nichž oceňovaná společnost podniká. Předpokládá se rovněž, že současná politika vlády v ekonomické oblasti bude pokračovat stejným směrem, a že nedojde k takovým změnám, které by zásadním způsobem ovlivnily stávající Strana 11

2. NÁLEZ

právní a institucionální uspořádání včetně daňového systému, a že tak nebude podstatným způsobem ovlivněna finanční a komerční pozice oceňované Společnosti. 2.6.5.

Účetní zásady

Ocenění bylo zpracováno v souladu s českou účetní praxí. Znalec předpokládá, že účetní údaje poskytnuté pověřenými osobami společnosti Pankrác, a.s. byly sestaveny v souladu se zásadami pro účetnictví platnými v České republice.

2.7. Specifické předpoklady Dále jsou uvedeny rozhodující specifické předpoklady, na kterých je založeno ocenění Společnosti, tj. konkrétně:

2.7.1.

definování Společnosti ve formě bilance; ostatní předpoklady.

Zahajovací bilance

Od pověřených osob jsme obdrželi definici společnosti Pankrác, a.s. ve formě bilance k 30.6.2007. 2.7.2.

Ostatní předpoklady

Hranici významnosti jsme stanovili na 0,1 % z brutto hodnoty aktiv společnosti Pankrác, a.s. uvedené v rozvaze Společnosti.

Strana 12

3.

POSUDEK

3.1. Metodika oceňování 3.1.1.

Názvosloví

Úvodem jsou nejprve definovány základní názvy v oblasti oceňování (ohodnocování, zjišťování hodnoty). 3.1.1.1.

Cena

Je pojem používaný pro částku, která je požadována, nabízena nebo zaplacena za zboží nebo službu. Zaplacená cena může nebo nemusí mít vztah k hodnotě zboží či službě, kterou by jim připisovali jiní. Cena je obecně indikací relativní hodnoty připisované zboží nebo službám konkrétním kupujícím v konkrétních podmínkách. 3.1.1.2.

Hodnota

Je ekonomický pojem týkající se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. 3.1.1.3.

Trh

Je systém, kde se zbožím a službami obchoduje mezi kupujícím a prodávajícím prostřednictvím cenového mechanismu. Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a množství komodity. 3.1.1.4.

Tržní hodnota

Tržní hodnotou se rozumí částka, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na částku vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 3.1.1.5.

Výnosová hodnota

Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti, či jiného aktiva), nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 3.1.1.6.

Věcná hodnota

Reprodukční cena investičního majetku, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožní okamžité užívání věci.

Stana 13

3. POSUDEK

3.1.1.7.

Maximální a nejlepší použití

Nejpravděpodobnější použití aktiva, jaké je fyzicky možné, přiměřeně oprávněné, právně přípustné, finančně proveditelné a které vede k nejvyšší hodnotě oceňovaného aktiva. 3.1.1.8.

Cena administrativní

Cena zjištěná podle cenového předpisu 3.1.1.9.

Cena pořizovací

Týká se především jednotlivých prvků investičního majetku podniku. Jde hlavně o nemovitosti, stroje, zařízení, dopravní prostředky ap. Je to cena, za kterou by bylo možno pořídit investiční majetek v době jeho pořízení bez odpočtu opotřebení. 3.1.1.10. Cena reprodukční Opět se týká především investičního majetku podniku. Je to cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 3.1.1.11. Časová cena Časovou cenou se rozumí cena vypočítaná tak, že od výchozí pořizovací ceny majetku se odečte částka odpovídající skutečnému technickému opotřebení, ke kterému došlo v době od pořízení majetku do dne stanovení ceny. 3.1.1.12. Cash flow Peněžní tok, dynamický ukazatel likvidity vyjadřující rozdíl mezi skutečnými příjmy a výdaji za určité časové období. 3.1.1.13. Goodwill Hodnota, o kterou přesahuje souhrn předpokládaných budoucích příjmů současnou věcnou hodnotu i se započtením úvah o kapitalizaci. Kupující při koupi podniku kupuje zpravidla více než budovy, vybavení atd. Dostane rovněž některá souhrnná aktiva jako např. trh, další možnosti rozvoje na trhu pro něj novém, kvalifikované pracovníky a vedení podniku, ochrannou známku či obchodní značku a možnosti jejich využití. Goodwill je vyčíslitelná hodnota a je rovněž využívána jako způsob ocenění v západních ekonomikách. 3.1.2.

Obecná metodika při oceňování

Pro určení hodnoty akciových podílů, čistého obchodního majetku, majetku, podniků a jejich částí jsou používány následující tradiční přístupy: 1) 2) 3) 4)

výnosový přístup, majetkový přístup, nákladový přístup, metoda zohledňující vývoj na trhu cenných papírů.

3.1.2.1.

Výnosový přístup

Výnosový přístup je nejvíce používán především při oceňování celých podniků, jejich částí a průmyslových práv, příp. jiného duševního vlastnictví. Mezi základní varianty tohoto přístupu patří: metoda diskontovaného salda cash-flow (DCF), metoda kapitalizace budoucích přínosů (zisku), metoda reflektující vývoj na burze cenných papírů apod.

Strana 14

3. POSUDEK

Hlavním představitelem tohoto přístupu je metoda DCF (diskontovaného salda cash-flow peněžních toků). V tomto případě jde o ocenění budoucího „cash flow“ (při zakalkulování rizika jeho dosažení a jeho současné časové hodnoty). Pravděpodobnost dosažení určitých příjmů v budoucnosti je dána vnitřními i vnějšími faktory specifickými pro každou obchodní společnost, a to: 1. kapitálovými, komoditními, marketingovými, managementem, goodwillem, know-how, prodejní sítí apod., 2. geografickými, místními, časovými, kupní silou obyvatelstva apod., přičemž lze nyní již vycházet v České republice z předpokladu stabilizovaného tržního prostředí. Podmnožinou této metody je metoda diskontovaného dividendového výnosu. Výhodou metody je orientace na budoucí příjmy a přesnější možnosti stanovení diskontní míry, nevýhodou je nejistota ohledně budoucího vývoje, určitá míra subjektivity a z toho pramenící riziko nedosažení prognóz, z nichž ocenění touto metodou vychází. Druhou používanou výnosovou metodou je metoda kapitalizace zisku, která je ale většinou založena na historické úrovni zisku vztažené k míře kapitalizace, což Znalec považuje za dosti hrubý, ale za určitých předpokladů rovněž použitelný ukazatel. Výnosový přístup vždy předpokládá dostupnost určité časové řady ekonomických výsledků – buď budoucí prognózu (DCF), či výsledky dosahované v minulosti (metoda kapitalizace zisku). 3.1.2.2.

Nákladový přístup - asset valuation (též. substanční metoda)

Nákladové přístupy vyhodnocují předmět ocenění nikoliv z pozice jeho budoucího vývoje, ale z pozice jeho současného stavu. Rovněž tyto přístupy se používají pro ocenění podniků, stejně tak ale i pro ocenění jednotlivých majetkových hodnot. Nákladové přístupy se mimo jiné používají u předmětů ocenění, u kterých není dosažení zisku základem jejich provozování (neziskový sektor, podniky veřejných služeb), u předmětů ocenění, které vykazují natolik významné znaky jedinečnosti, že se odlišují od druhově příbuzných předmětů (předměty, které jsou technicky na daném trhu neprodejné, předměty se specifickou využitelností). Jsou také používány u předmětů ocenění, u nichž jsou či mohou být hospodářské výsledky významně zkresleny, čímž je oslabena jejich vypovídací schopnost (jednorázový prodej fixních aktiv, administrativní zásahy do cenové politiky). Nákladové přístupy jsou také zpravidla používány v podmínkách nestabilních ekonomik. Substanční - věcnou hodnotou je zde rozuměna suma peněžních prostředků potřebná k pořízení stejných hodnot, jaké jsou předmětem ocenění. Při ocenění touto metodou je každá majetková hodnota (aktivum) oceněna způsobem pro ni nejvhodnějším a nejlépe odpovídajícím její povaze. Souhrn ocenění majetkových hodnot je následně snížen o hodnotu závazků, čímž je získána věcná hodnota (též substanční hodnota) podniku. Na výslednou hodnotu lze pohlížet rovněž jako na čisté obchodní jmění ve smyslu obchodního zákoníku. Nejpoužívanějšími metodami při oceňování podniků nákladovými přístupy jsou: 1) 2)

metodika net asset valuation (ocenění jmění - NAV), metodika depreciation replacement cost (DRC) = z jistého hlediska podmnožina metodiky net asset valuation, při níž se oceňovatel orientuje na stanovení reprodukční hodnoty s přihlédnutím k přiměřenému opotřebení.

Při zjišťování rozsahu majetku (aktiv) a závazků (pasiv) se v zásadě vychází z definic obchodního majetku a obchodního jmění obsažených v obchodním zákoníku. V případě spolehlivosti účetních podkladů lze vyjít při stanovení rozsahu majetku a závazků z rozvahy společnosti. Za použití vybraných auditorských postupů je potom ověřena reálnost ocenění majetku společnosti a účetní ocenění případně korigováno jinými znaleckými metodami. Pokud však účetní ocenění odpovídá realitě, zejména při novosti majetku, je obecně uznáváno, že je možno v zásadě použít účetních cen. Tato metoda je méně subjektivní než metody výnosové, neboť není nutno odhadovat budoucí hospodářské výsledky společnosti, peněžní toky a zisky, inflaci a diskontní sazbu. Strana 15

3. POSUDEK

Metoda zjištění věcné hodnoty předpokládá (stejně jako výnosové metody), že podnik zůstane v provozu a bude plynule pokračovat ve své hospodářské činnosti (tzv. going concern). Od této metody je nutno důrazně odlišit metody stanovení tzv. „likvidační hodnoty“ společnosti, které se na první pohled mohou zdát shodné, ale posuzují společnost a její podnik z jiných hledisek. Likvidační hodnota je množství peněz, které můžeme získat prodejem jednotlivých částí podniku. Je dána součtem prodejních cen jednotlivých složek podniku a tvoří dolní hranici hodnoty podniku. Při stanovování likvidační hodnoty podniku je třeba počítat s celou řadou specifických okolností a zejména pak s náklady spojenými s likvidací a časem, resp. délkou trvání procesu likvidace. 3.1.2.2.1.

Popis používaných metod substančního (majetkového) ocenění

3.1.2.2.1.1.

Movitý majetek

3.1.2.2.1.1.1.

Metoda stanovení obvyklé ceny

Ke zjištění obvyklé ceny je využívána metoda hodnotového ocenění, tj. vyjádření zůstatkové technické hodnoty majetku formou časové ceny, která je pak přehodnocena koeficientem prodejnosti Kp. Časová cena vyjadřuje míru skutečného technického znehodnocení (opotřebení) oceňovaného majetku, koeficient prodejnosti se zjišťuje z prodejních a časových cen stejného popř. srovnatelného typu, dosahovaných v posuzovaném období a místě, a to ze statisticky významného souboru.

Kp = 3.1.2.2.1.1.2.

průměrná cena prodejní průměrná cena časová Zjištění časové ceny

Časovou cenou ke dni stanovení hodnoty se rozumí cena vypočítaná tak, že od výchozí pořizovací ceny majetku se odečte částka odpovídající skutečnému technickému opotřebení, ke kterému došlo v době od pořízení majetku do dne stanovení hodnoty. Výpočet časové ceny se provede dle vzorce:

CČ =

TH ∗ CN 100

( Kč )

kde: CČ............cena časová TH............technická hodnota v % CN ...........cena výchozí v Kč Technicko - ekonomická hodnota: Zbytek technického života majetku ke dni stanovení hodnoty v porovnání s jednotlivými složkami majetku továrně novými a ekonomicky plnohodnotnými (TH = 100 %) a jejich prognózovanou technickou životností ( též zbytkovou životností ).

Strana 16

3. POSUDEK

Výpočet technické hodnoty se provede podle vzorce:

TH =

THN * (100 − ZA) * (100 ± PS ) 10

4

kde: TH............technická hodnota stroje či zařízení v % THN........technická hodnota nového stroje nebo stroje po generální opravě ve vztahu k hodnotě stroje továrně nového. Výchozí technická hodnota továrně nového stroje se stanoví ve výši 100% a u strojů po generálně opravě provedené ve specializované opravně nebo výrobním závodě ve výši 90% ZA............základní amortizace dle amortizační křivky či stupnice v % P/S...........přirážka nebo srážka dle zjištěného stavu při prohlídce Cena výchozí: Výchozí cena stroje či zařízení je v podstatě reprodukční cenou, tj. cenou, kterou by bylo možné vynaložit k pořízení stejného nebo srovnatelného stroje či zařízení v době oceňování. Výchozí cenou pro výpočet časové ceny je: a) v případě, že oceňovaný stroj je dostupný na trhu, je výchozí cenou pořizovací cena nového stroje stejného typu zjištěná u výrobce, u oficiálního prodejce nebo dovozce. b) v případě, že oceňovaný stroj se jako nový již nevyrábí, nedováží ani není dostupný na trhu, stanoví se srovnatelná výchozí cena:  Cenovým porovnáním  Přepočtem historické pořizovací ceny  Pořizovací cena je často známa z jiného období, než ke kterému se provádí ocenění. Pro přepočet slouží tzv. cenové indexy, umožňující přepočet ceny z jednoho období na druhé, které jsou zpracovány Českým statistickým úřadem.  Pro přepočet mezi jednotlivými roky se použije poměr indexů podle vztahu:

I= 3.1.2.2.1.1.3.

index pro rok , ke kterému je známa cena index pro rok , na který je nutné cenu zjistit

Vozidla

Významnou pomůckou pro stanovení obecné ceny vozidel je Znalecký standard č. I/2005: Oceňování motorových vozidel, zpracovaný Prof. Ing. A. Bradáčem, DrSc. a Ing. P. Krejčířem, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., prosinec 2004. Obecná cena zohledňuje aktuální situaci na relevantním trhu pomocí tzv. „koeficientu prodejnosti“. Ke zjištění obvyklé ceny je využívána metoda hodnotového ocenění, tj. vyjádření zůstatkové technické hodnoty majetku formou časové ceny, která je pak přehodnocena koeficientem prodejnosti Kp. Časová cena vyjadřuje míru skutečného technického znehodnocení (opotřebení) oceňovaného majetku, koeficient prodejnosti se zjišťuje z prodejních a časových cen stejného popř. srovnatelného typu, dosahovaných v posuzovaném období a místě, a to ze statisticky významného souboru. Obecná cena je součinem časové ceny a koeficientu prodejnosti.

Strana 17

3. POSUDEK

Výchozí cena: Za výchozí ceny vozidel jsou pro výpočet považovány prodejní ceny nových vozidel tehdy, kdy dané vozidlo bylo ke dni ocenění za tuto cenu v prodeji, případně ceny stanovené jako srovnatelné dle ceníku České pojišťovny a. s. u vozidel, jež se jako nová v době ocenění v ČR neprodávala. Redukovaná technická hodnota: Redukovaná technická hodnota vozidla se stanoví na základě doby provozu vozidla a počtu ujetých kilometrů (PKM). 3.1.2.2.1.1.4.

Metoda technické nuly

Nelze-li konkrétní předmět ocenění ocenit standardní metodou, zejména pro nedostatek podkladů, pro specifickou povahu majetku nebo zadání objednavatele či z jiných objektivních příčin, je možno použít ocenění tzv. „technickou nulou“. Tato metoda má svůj smysl v tom, že v zásadě neovlivní celkovou hodnotu předmětu ocenění, avšak umožní na druhé straně zachytit danou majetkovou hodnotu v ocenění, což je velmi důležité. Hodnoty se tak neztrácí z evidence a v případě získání potřebných podkladů, či změně hospodářské situace je možné provést standardní ocenění. Výše technické nuly se pohybuje v závislosti na hranici významnosti, která je různá u každého ocenění. Většinou se pohybuje v rozmezí 1,- až 1.000,- Kč. 3.1.2.2.1.2. 3.1.2.2.1.2.1.

Nemovitý majetek Nákladová metoda

Toto ocenění je založeno na principu pojetí náhrady. Hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů, což znamená, že princip zjištění věcné hodnoty spočívá v použití metodiky reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny: např. z Rozpočtových ukazatelů stavebních objektů, vydáno ÚRS Praha, a.s., či z Katalogu cen venkovních úprav a inženýrských staveb, vydáno VUT Brno – Ústav soudního inženýrství, Expert Consulting Centre Ostrava, poradenské a projekční služby, ukazatelů průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, jiných kalkulací, či vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí cena. Je–li výchozí cena vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto cenu upravit pomocí tzv. stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí ceny se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění nákladové hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Pozemky lze též ocenit dle výše uvedené vyhlášky. Tam, kde je to možné, je využita cenová mapa pozemků, kterou vydávají příslušné Obecní úřady. Metodika je popsána v cenovém předpisu. 3.1.2.2.1.2.2.

Výnosová metoda

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku, tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti tak, aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Strana 18

3. POSUDEK

Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde–li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu a správu nemovitosti, daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti případně také odpisy nemovitosti). Základní vztah pro výpočet výnosové hodnoty, ve kterém je čistý roční výnos v Kč označen ČRV a diskontní míra í v %:

ČRV ⋅ 100 i Velice důležitým bodem při stanovení tržní hodnoty nemovitosti je stanovení diskontní sazby. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) obrovský vliv. Domníváme se, že v podmínkách ČR by se konstrukce výpočtu výše míry kapitalizace (z hlediska investorů s vlastním kapitálem dostatečným k pořízení investice) měla odvíjet od úvahy, že celková míra kapitalizace má tyto složky:  Bezriziková míra výnosnosti.  Očekávaná inflace.  Přirážky za riziko. Ve výpočtu je třeba zohlednit, že nemovitosti představují aktivum dlouhodobé povahy, a proto také použitá bezriziková diskontní míra by měla odpovídat dlouhodobým aktivům. Jako bezrizikovou míru výnosnosti doporučujeme použít Průměrnou úrokovou sazbu mezibankovních depozit (PRIBOR). Úkolem znalce je však propočet reálné míry výnosnosti, který se uskuteční odpočítáním vlivu inflace podle vztahu: Hv =

ir =

1+ in −1 1 + oi

Kde ir je reálná diskontní míra, in nominální diskontní míra a oi očekávaná (setrvačná) míra inflace. Výpočet diskontní sazby je úplný po přičtení všeobecných a specifických rizik investice do nemovitosti, která zohledňují zejména: druh a využití objektu, lokalitu, velikost trhu s nemovitostmi, standard a vybavení objektu, obsazenost pronajatých prostor, délku platnosti nájemní smlouvy, strukturu a bonitu nájemců, možnost optimalizace využití objektu, možnosti parkování, a další. Míru kapitalizace pro oceňování staveb a majetkových práv výnosovým způsobem stanovuje také příloha č. 15 prováděcí vyhlášky č. 540/2002Sb. k zákonu č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku), v platném znění k datu ocenění. 3.1.2.2.1.2.3. 3.1.2.2.1.2.3.1.

Stanovení tržní ceny metodou váženého průměru Naegeliho metoda váženého průměru

Metoda váženého průměru se použije při výpočtu věcné a výnosové hodnoty. Výsledná tržní COB cena se stanovení použitím vzorce pro výpočet váženého průměru:

COB =

C N ⋅ v N + C V ⋅ vV v N + vV

kde značí: COB ........odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny metodou váženého průměru, CN ...........cenu (hodnotu) stanovenou nákladovým způsobem (časová cena, věcná hodnota), Strana 19

3. POSUDEK

vN ............váhu ceny (hodnoty) stanovené nákladovým způsobem (časová cena, věcná hodnota), CV............cenu (hodnotu) stanovenou výnosovým způsobem, vV.............váhu ceny (hodnoty) stanovené výnosovým způsobem. Váhy věcné a výnosové hodnoty podle Naegeliho Rozdíl mezi výnosovou a věcnou hodnotou (předpoklad: věcná > výnosová) 0–10% 10–20% 20–30% 30–40% 40 a více % 3.1.2.2.1.2.3.2.

Váha hodnoty věcné výnosové 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5

Součet vah 2 3 4 5 6

Bradáčova úprava metody váženého průměru

Výpočet podle originálního postupu Naegeliho má jednu nevýhodu – jedná se o změny skokem, což nikdy nebývá dobré, pokud jde o peníze. Pokud bychom chtěli plynulou čáru, pak je třeba propojit body s rozdílem výnosové a věcné hodnoty R=0 (váha výnosové hodnoty = 1) a s rozdílem R=40% (váha výnosové hodnoty = 5). Takové podmínce vyhovuje přímka o směrnici (–n– je váha výnosové hodnoty)

n=

vecná .hodnota − výnosová .hodnota × 100 : 10 + 1 výnosová .hodnota

n=

vecná .hodnota − výnosová .hodnota × 10 + 1 výnosová .hodnota

resp. po úpravě:

Vzorcem za pomoci plynulé lomené čáry je pak možno vyjádřit vážený průměr takto: COB =

C N + n ⋅CV n +1

kde značí: COB ........váženým průměrem zjištěnou cenu všech staveb na pozemku (včetně ceny pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka), CN ...........nákladovým způsobem zjištěnou cenu všech staveb na pozemku (+cenu pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka); tato cena má vždy váhu 1, CV............výnosovým způsobem zjištěnou cenu staveb (+cenu pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka), n ...............váhu ceny zjištěné výnosovým způsobem (CV); tato váha činí: a) je–li CN ≤ CV, je n = 1, b) jeli CN ≥ 1,4 x CV, je n = 5, c) jen v ostatních případech se n vypočte pomocí vzorce:  C − CV n = 10 × N CV 

Strana 20

  + 1 

3. POSUDEK

3.1.2.2.1.2.4.

Komparativní metoda – porovnávací hodnota

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její tržní hodnoty). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv). Stanovené srovnatelné hodnoty se opírají o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti Znaleckého ústavu, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.), tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1–6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují:        3.1.2.2.1.2.4.1.

polohu v lokalitě konstrukční systémy vybavenost opotřebení fyzické, funkční a ekonomické ekologické zatížení věcná břemena architektonické působení Metoda přímého porovnání

Jednou z porovnávacích metod je Multikriteriální metoda přímého porovnání podle prof. Bradáče, která spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. 3.1.2.3.

Metoda zohledňující vývoj na trhu cenných papírů

V případě, že oceňovaný podnik resp. jeho akcie jsou veřejně obchodovatelné a jsou na veřejném trhu obchodovány aktivně, měly by být výsledky předchozích metod již odraženy v jejich aktuálním kursu. Často tomu však z různých důvodů není. Vlastní ocenění akcií se pak provádí na bázi výnosu z jejich okamžitého prodeje na veřejných trzích cenných papírů v závislosti na trhu, na kterém jsou předmětné cenné papíry převážně obchodovány, kdy jako prioritní uvažujeme Burzu cenných papírů Praha. V případě, že předmětná akcie není obchodována na BCPP, Strana 21

3. POSUDEK

uvažujeme trh RM Systém. U společností, jejichž akcie jsou na BCPP obchodovány v systému kontinuálního obchodování (SPAD), jsou výchozí údaje uvažovány ze SPAD.

3.2. Použitý způsob ocenění Ocenění se provádí za účelem stanovení hodnoty akcií společnosti Pankrác, a.s., které budou předmětem veřejné dražby. Při volbě způsobu ocenění těchto akcií jsme nejprve analyzovali hospodářskou a finanční pozici oceňované Společnosti a podstatu její ekonomické činnosti, stejně tak jako jsme zohlednili účel ocenění. Majetek společnosti Pankrác, a.s. je tvořen zejména (téměř z poloviny) dlouhodobým finančním majetkem v podobě držených obchodních podílů či dlouhodobých cenných papírů, a dále pak především nemovitostmi, které jsou základní podstatou podnikání Společnosti. Pokud jde o obchodní strategii, Společnost se zaměřuje na klienty s dlouhodobými nájemními smlouvami, což jí zajišťuje stabilní tržby a již několik let dosahuje stálých výsledků hospodaření. Ekonomická a finanční situace Společnosti je tedy stabilizovaná, vlastní kapitál plně dostačuje k zajištění běžných provozních potřeb Společnosti bez nutnosti využívat cizí zdroje. Z těchto důvodů a po zhodnocení účelu ocenění považujeme za nejvhodnější metodu substanční, v jejímž rámci bude provedeno přecenění nemovitostí, majetkových účastí a ostatního majetku a závazků na jejich tržní hodnotu. Tímto postupem zjistíme ke dni ocenění stav a hodnotu čistého obchodního majetku Společnosti a následně hodnotu akcií, které budou předmětem dražby. Ocenění akcií společnosti Pankrác, a.s. tedy provedeme metodou substanční, položkovým přeceněním majetku a závazků Společnosti.

3.3. Popis majetku a závazků 3.3.1.

Dlouhodobý nehmotný majetek

Společnost Pankrác, a.s. eviduje k 30.6.2007 dlouhodobý nehmotný majetek v podobě software v hodnotě 433 tis. Kč brutto, ke kterému jsou vytvořeny korekce ve výši 100% (celková částka netto je tedy nula). Tabulka - Přehled účtů a stavů dlouhodobého nehmotného majetku Společnosti (Kč) Účet 013011 073011

3.3.2.

Název účtu Software Oprávky k softwaru CELKEM

Stav k 1.1.2007 433 210,00 -433 210,00 0,00

Stav k 30.6.2007 433 210,00 -433 210,00 0,00

Dlouhodobý hmotný majetek

V dlouhodobém hmotném majetku Společnost eviduje pozemky, stavby i samostatné movité věci. Stavby, které Společnost vlastní a k nim připadající pozemky jsou podstatou podnikatelské činnosti Společnosti. Celková netto hodnota hmotného majetku činí 476 565 tis. Kč. Tabulka - Přehled účtů a stavů dlouhodobého hmotného majetku Společnosti (Kč) Účet 021011 021021 022011 022021 031011 042011 Strana 22

Název účtu Stavby Stavby Samostatné movité věci Samostatné movité věci Pozemky Pořízení DHM

Stav k 1.1.2007 187 800 889,00 252 710 734,00 26 410 609,70 7 142 035,60 148 683 964,80 18 057 919,00

Stav k 30.6.2007 187 800 889,00 252 710 734,00 26 410 609,70 7 142 035,60 147 828 139,00 19 810 919,00

3. POSUDEK

042021 081011 081021 082011 082021

37 500 000,00 -94 597 991,00 -72 891 761,00 -20 321 033,70 -6 529 483,00 483 965 883,40

Pořízení DHM Bauhaus Oprávky ke stavbám Oprávky ke stavbám Oprávky k samost. movitým věcem Oprávky k samost. movitým věcem CELKEM

37 500 000,00 -97 687 991,00 -76 971 761,00 -21 251 033,70 -6 727 483,00 476 565 057,60

Bližní identifikace hmotného majetku je uvedena v příloze znaleckého posudku, která se zabývá jeho oceněním a která je nedílnou součástí posudku. 3.3.3.

Dlouhodobý finanční majetek

Společnost Pankrác, a.s. vlastní dlouhodobý finanční majetek v podobě podílů nebo dlouhodobých cenných papírů ve společnostech Vivus, s.r.o., STIPAN, a.s., PELO, a.s. a CIHELNA Uhříněves s.r.o. V účetní evidenci Společnosti je všechen tento majetek evidován v pořizovacích cenách. Tabulka - Přehled účtů a stavů dlouhodobého finančního majetku Společnosti (Kč) Účet 061011 061021 062011 063011

Název účtu Podílové cenné papíry - Vivus, s.r.o. Podílové CP - CIHELNA Uhříněves s.r.o. Podílové cenné papíry - STIPAN, a.s. Realiz. CP a podíly - PELO, a.s. CELKEM

Stav k 1.1.2007 81 690 340,00 0,00 321 588 474,15 220 000 000,00 623 278 814,15

Stav k 30.6.2007 81 690 340,00 200 000,00 321 588 474,15 220 000 000,00 623 478 814,15

Tabulka - Přehled vlastněných podílů a jejich pořizovacích cen k datu ocenění (Kč, %) Dlouhodobý finanční majetek Vivus, s.r.o. CIHELNA Uhříněves s.r.o. STIPAN, a.s. PELO, a.s.

ZK 90 000 000,00 200 000,00 1 000 000 000,00 2 000 000 000,00

Podíl k 30.6. v% 100,00% 100,00% 42,00% 11,00%

Podíl k 30.6. v Kč 90 000 000,00 200 000,00 420 000 000,00 220 000 000,00

PC podílu 81 690 340,00 200 000,00 321 588 474,15 220 000 000,00

Pozn.: Podíl ve společnosti CIHELNA Uhříněves s.r.o. ve výši 10% a v hodnotě 20 tis. Kč byl převeden dle smlouvy o převodu podílu s datem zápisu do OR 1.7.2007 (viz. výpis z OR) za cenu 20 tis. Kč na společnost PELO, a.s. Obchodní podíly jsou sjednány po prodeji odlišně, 99,9% pro Pankrác, a.s. a 0,1% pro PELO, a.s

Bližní identifikace dlouhodobého finančního majetku je uvedena v přílohách znaleckého posudku, které se zabývají jeho oceněním a které jsou nedílnou součástí posudku. 3.3.4.

Zásoby

Společnost nevlastní žádné zásoby. 3.3.5.

Dlouhodobé pohledávky

V dlouhodobých pohledávkách Společnost eviduje pouze odloženou daňovou pohledávku ve výši 61 tis. Kč, zaúčtovanou na účtu odloženého daňového závazku s mínusem. Tabulka - Přehled účtů a stavů dlouhodobých pohledávek Společnosti (Kč) Účet 481011

Strana 23

Název účtu Odložený daňový závazek CELKEM

Stav k 1.1.2007 -61 400,00 -61 400,00

Stav k 30.6.2007 -61 400,00 -61 400,00

3. POSUDEK

3.3.6.

Krátkodobé pohledávky

Účet 311 – Odběratelé eviduje pohledávky v celkové výši 3 361 655,40 Kč. Z toho jsou vytvořeny opravné položky v následující struktuře: účet 311 - Opravné položky pohledávka se splátkovým kalendářem konkurzní pohledávka celkem opravné položky k účtu Odběratelé

částka v Kč -255 836,90 -51 073,60 -306 910,50

Hodnota pohledávek na účtu 311 – Odběratelé, které tvoří veškeré krátkodobé pohledávky z obchodních vztahů (v rozvahovém členění), činí po zohlednění opravných položek celkem 2 954 744,90 Kč. Účet 314 – Poskytnuté provozní zálohy zahrnuje běžné provozní zálohy v celkové výši 426 182,80 Kč, z nichž pohledávka ve výši 160 000,00 Kč je konkurzní pohledávkou a je na ni vytvořena 100% opravná položka. Hodnota záloh po zohlednění opravných položek pak k datu ocenění činí 266 182,80 Kč. Účet 315 – Ostatní pohledávky krátkodobé zahrnuje soubor půjček ve skupině a třetím osobám. Na účtu 315.091 Společnost eviduje půjčku poskytnutou dceřiné společnosti STIPAN, a.s. ve výši 25 300 tis. Kč a na účtu 315.101 je evidována půjčka společnosti Vivus, s.r.o. ve výši 183 450 tis. Kč jistina + 1 588 tis. Kč úroky. Jedná se o krátkodobé půjčky poskytované za účelem financování podnikatelské činnosti dceřiných společností, úročené běžnými úrokovými sazbami (dle § 23 (7) ZDP je sjednán úrok u půjček poskytovaných mezi spojenými osobami ve výši 140 % diskontní sazby ČNB). Celkem se jedná o sumu pohledávek v celkové výši 214 358 425,10 Kč. Výše uvedené a další pohledávky uvádí následující přehled: Tabulka - Přehled účtů a stavů krátkodobých pohledávek Společnosti (Kč) Účet 311011 311021 311312 314011 315011 315051 315081 315091 315101 335011 335021 335041 341011 388011 391031 391312 391322

Strana 24

Název účtu Odběratelé Nájemné trvalé Odběratelé - konkurz Poskytnuté provozní zálohy Ostatní pohledávky Úroky z poskytnuté půjčky Poskytnutá půjčka – 3. osoba Ostatní pohledávky - půjčka pro STIPAN Ostatní pohledávky - půjčka pro Vivus Stálé zálohy Ostatní pohledávky zaměstnanci Pohl. za zaměstnanci - stravenky Daň z příjmu PO Dohadné účty aktivní - plyn Opravná položka k pohledávkám Opravná položka k pohledávkám Opravná položka k pohledávkám CELKEM

Stav k 1.1.2007 3 226 327,70 0,00 51 073,60 209 470,00 3 199 274,20 73 467,30 4 020 384,00 180 130 478,08 185 038 041,10 0,00 16 000,00 285,60 7 551 160,00 23 305,00 -255 836,90 -51 073,60 -349 040,30 382 883 315,78

Stav k 30.6.2007 3 210 581,80 0,00 51 073,60 426 182,80 0,00 0,00 4 020 384,00 25 300 000,00 185 038 041,10 40 000,00 20 000,00 344,40 23 386 560,00 23 305,00 -255 836,90 -51 073,60 -160 000,00 241 049 562,20

3. POSUDEK

3.3.7.

Krátkodobý finanční majetek

K datu ocenění evidovala Společnost disponibilní prostředky především na účtech termínovaných vkladů ve výši 51 000 tis. Kč. Celkový krátkodobý finanční majetek Společnosti představuje 53 117 tis. Kč. Tabulka - Přehled účtů a stavů krátkodobého finančního majetku Společnosti (Kč) Účet 211011 213011 221011 221021 221031 221041 261011 261021

Název účtu Pokladna Stravenky CS 994404-640849002/ CS 64077349/0800 €S – termínované vklady VB 4140001513/6800 Peníze na cestě Peníze na cestě CELKEM

3.3.8.

Stav k 1.1.2007 176 225,00 46 890,00 755 267,21 621 973,17 0,00 336 994,09 0,00 0,00 1 937 349,47

Stav k 30.6.2007 220 273,50 51 210,00 951 286,16 868 439,76 51 000 000,00 25 939,18 0,00 0,00 53 117 148,60

Časové rozlišní aktiv

Časové rozlišení Společnost eviduje pouze v položce nákladů příštích období ve výši 21 tis. Kč, jedná se o časové rozlišení zaplaceného pojistného. Tabulka - Přehled účtů a stavů časového rozlišení aktivního Společnosti (Kč) Účet 381011 385011

Název účtu Náklady příštích období Příjmy příštích období CELKEM

3.3.9.

Stav k 1.1.2007 373 197,70 2 367 254,75 2 740 452,45

Stav k 30.6.2007 21 168,70 0,00 21 168,70

Vlastní kapitál

Vlastní kapitál Společnosti k datu ocenění činí 1 389 345 tis. Kč a skládá se z položek:








základní kapitál ve výši 280 998 tis. Kč, kapitálové fondy ve výši 440 412 tis. Kč zákonný rezervní fond 37 395 tis. Kč, statutární fondy ve výši 82 tis. Kč, nerozdělený zisk minulých let ve výši 488 259 tis. Kč, hospodářský výsledek ve schvalovacím řízení ve výši 81 572 tis. Kč, výsledek hospodaření k 30.6.2007 ve výši 60 627 tis. Kč.

Tabulka - Přehled účtů a stavů vlastního kapitálu Společnosti (Kč) Účet 411011 413011 413021 413200 421011 423011 428011 431.

Strana 25

Název účtu Základní kapitál Kapitálové fondy Kapitálové fondy Ostatní kapitálové fondy Zákonný rezervní fond Statutární fondy Nerozdělený zisk minulých let Výsledek hospodaření HV účetního období k 30.6.2007 CELKEM

Stav k 1.1.2007 280 998 457,00 181 806 960,70 257 308 766,42 1 296 236,00 37 395 460,80 194 893,94 488 259 414,16 0,00 1 247 260 189,02

Stav k 30.6.2007 280 998 457,00 181 806 960,70 257 308 766,42 1 296 236,00 37 395 460,80 81 593,94 488 259 414,16 81 571 550,27 60 626 647,96 1 389 345 087,25

3. POSUDEK

3.3.10. Rezervy Společnost k datu ocenění neeviduje žádné vytvořené rezervy. 3.3.11. Dlouhodobé závazky K 30.6.2007 Společnost nemá žádné dlouhodobé závazky. 3.3.12. Krátkodobé závazky Krátkodobé závazky Společnost eviduje k datu ocenění v celkové výši 4 948 tis. Kč, přičemž největší podíl představují závazky z obchodních vztahů ve výši 2 745 tis. Kč. Tabulka - Přehled účtů a stavů krátkodobých závazků Společnosti (Kč) Účet 319. 321011 325011 331011 333011 333031 336011 336021 342011 342021 345011 345021 345031 349011 365021 367011 379021 389011

Název účtu Zálohy zdaněné Dodavatelé Nevyřešené platby Zaměstnanci Ostatní závazky vůči zaměstnancům Ostatní závazky vůči zaměstnancům Zúčtování se SSZ Zúčtování se zdravotní pojišťovnou DPFO ze závislé činnosti Zvláštní sazba DPFO Silniční daň Daň z nemovitostí Dan z převodu nemovitostí DPH kalkulační účet Závazek z doplacení akcií Závazek z upsaných nesplacených akcií DPH nárok na vstupu Dohadné účty pasivní CELKEM

Stav k 1.1.2007 -5 714,29 3 983 216,46 24 031,10 204 743,00 423 278,00 12 450,00 292 027,00 116 423,00 140 152,00 750,00 0,00 0,00 0,00 713 418,00 33 246,50 154 000 000,00 404,77 26 403,00 159 964 828,54

Stav k 30.6.2007 -64 873,95 2 745 473,45 3 570,00 204 484,00 516 583,00 11 530,00 327 650,00 134 177,00 165 071,00 750,00 -5 868,00 307 342,00 0,00 542 526,00 33 246,50 0,00 0,00 26 403,00 4 948 064,00

3.3.13. Bankovní úvěry a výpomoci Společnost ke své činnosti nevyužívá bankovní úvěry a výpomoci. 3.3.14. Časové rozlišení pasiv K datu ocenění Společnost neeviduje žádné položky časové rozlišených pasiv. Tabulka - Přehled účtů a stavů časového rozlišení pasivního Společnosti (Kč) Účet 383011

Strana 26

Název účtu Výdaje příštích období CELKEM

Stav k 1.1.2007 6 070 647,42 6 070 647,42

Stav k 30.6.2007 0,00 0,00

3. POSUDEK

3.4. Vlastní ocenění substanční metodou 3.4.1.

Ocenění majetku

3.4.1.1.

Dlouhodobý nehmotný majetek

Nehmotný majetek, je tvořen softwarovými položkami evidovanými na účtu 013 – software. Převod vlastnických práv k jednotlivým softwarovým produktům se řídí individuálními podmínkami definovanými licenčními smlouvami a zároveň autorským zákonem a jsou u různých výrobců softwaru vždy odlišné. Vzhledem k tomu, že neexistuje závazné stanovisko jednotlivých poskytovatelů, rozhodli jsme se ocenit software dle stejné metodiky, jaká se aplikuje při ocenění výpočetní techniky. Bližší identifikace a ocenění jednotlivých položek nehmotného majetku je provedeno v přílohách znaleckého posudku, které jsou jeho nedílnou součástí. Rekapitulace ocenění dlouhodobého nehmotného majetku v Kč: Hodnota zřizovacích výdajů

0,00 Kč

Hodnota nehmotných výsledků výzkumu a vývoje

0,00 Kč

Hodnota software

26 661,00 Kč

Hodnota ocenitelných práv

0,00 Kč

Hodnota goodwillu

0,00 Kč

Hodnota jiného dlouhodobého nehmotného majetku

0,00 Kč

Hodnota nedokončených nehmotných investic

0,00 Kč

Hodnota poskytnutých záloh na dlouhodobý nehmotný majetek

0,00 Kč

Hodnota DNM celkem 3.4.1.2.

26 661,00 Kč

Dlouhodobý hmotný majetek

Předmětem ocenění je movitý i nemovitý majetek. Nemovitosti se nacházejí v Praze, katastrálních územích Michle, Nusle a Krč. Jedná se o nemovitosti, v nichž jsou situovány kancelářské, obchodní a skladové plochy. 3.4.1.2.1.

Movitý majetek

Vybraný movitý majetek, který je předmětem ocenění, je oceněn metodou obvyklé ceny. Oceňovaný movitý majetek byl rozdělen v rámci samostatných movitých věcí a souborů movitých věcí na:  

stroje a zařízení motorová vozidla

Při ocenění strojů a zařízení postupovali zpracovatelé znaleckého posudku individuálně a přecenili každou majetkovou položku. Výchozí cena byla zjištěna přepočtem historické pořizovací ceny. U motorových vozidel, byl využit ceník České spořitelny, popřípadě katalog nákladních automobilů IBS expert. Takto zjištěná výchozí cena byla přenásobena technickou hodnotou odpovídající nejlépe povaze a účelu užití jednotlivých strojů. Ke stanovení technické hodnoty jsme využili amortizačních křivek pro stroje a zařízení s dobou životnosti 5 - 25 let. Při stanovení obvyklé ceny je pak časová cena přehodnocena koeficientem prodejnosti (kp), který vyjadřuje skutečnou realizovatelnost prodeje opotřebeného zboží na trhu. Strana 27

3. POSUDEK

Při výpočtu obvyklé ceny motorových vozidel nám byl oporou Znalecký standard č. 1 na oceňování motorových vozidel. Bližší identifikace a ocenění movitých věcí je provedeno v přílohách znaleckého posudku, které jsou jeho nedílnou součástí. Rekapitulace ocenění movitého majetku v zaokrouhlené výši na celé Kč: Název majetku

Ocenění

Stroje a zařízení

908 248,00 Kč

Motorová vozidla

1 972 798,00 Kč

Movitý majetek celkem

2 881 046,00 Kč

3.4.1.2.2.

Nemovitý majetek

Bližší identifikace a ocenění staveb a pozemků je provedeno v příloze znaleckého posudku, která je jeho nedílnou součástí. Rekapitulace ocenění staveb a pozemků v Kč: Název majetku Stavby a pozemky celkem

Ocenění 1 512 513 000,00 Kč

Společnost v dlouhodobém hmotném majetku eviduje také nedokončený majetek v celkové hodnotě 57 311 tis. Kč, který je evidován na: a) účtu 042021, který je ve výši 37,500 mil. Kč a týká se technického zhodnocení Bauhausu. b) účtu 042011, který se stává z částky 1,533 mil. Kč, týkající se rekonstrukce prostor po Hypotéční bance a z částky 18,278, týkající se projektu výstavby nového administrativního objektu a bytového domu v současném areálu na ulici Budějovická. Ocenění nedokončeného majetku je již zohledněno v ocenění staveb a pozemků. 3.4.1.2.3.

Rekapitulace ocenění dlouhodobého hmotného majetku

Hodnota staveb a pozemků Hodnota samostatných movitých věcí a souboru movitých věcí

1 512 513 000,00 Kč 2 881 046,00 Kč

Hodnota základního stáda

0,00 Kč

Hodnota nedokončeného dlouhodobého hmotného majetku

0,00 Kč

Hodnota poskytnutých záloh na dlouhodobý hmotný majetek

0,00 Kč

Hodnota DHM celkem 3.4.1.3.

1 515 394 046,00 Kč

Dlouhodobý finanční majetek

Ocenění dlouhodobého finančního majetku je provedeno v přílohách znaleckého posudku, které jsou jeho nedílnými součástmi.

Strana 28

3. POSUDEK

Rekapitulace ocenění dlouhodobého finančního majetku v Kč: Hodnota podílů v ovládaných a řízených osobách Hodnota podílů v účetních jednotkách pod podstatným vlivem Hodnota ostatních dlouhodobých cenných papírů a vkladů

176 816 255,00 Kč 1 157 304 876,00 Kč 259 673 758,00 Kč

Hodnota půjček a úvěrů ovládaným a řízeným osobám a účetním jednotkám pod podstatným vlivem

0,00 Kč

Hodnota jiného DFM

0,00 Kč

Hodnota pořizovaného dlouhodobého finančního majetku

0,00 Kč

Hodnota poskytnutých záloh na dlouhodobý finanční majetek

0,00 Kč

Hodnota DFM celkem 3.4.1.4.

1 593 794 889,00 Kč

Zásoby

Společnost nemá zásoby. Rekapitulace ocenění zásob v Kč: Hodnota zásob materiálu

0,00 Kč

Hodnota zásob nedokončené výroby a polotovarů

0,00 Kč

Hodnota zásob výrobků

0,00 Kč

Hodnota zásob zvířat

0,00 Kč

Hodnota zásob zboží

0,00 Kč

Hodnota záloh poskytnutých na zásoby

0,00 Kč

Hodnota zásob celkem

0,00 Kč

3.4.1.5.

Dlouhodobé pohledávky

V dlouhodobých pohledávkách Společnost eviduje pouze odloženou daňovou pohledávku, kterou oceňujeme v její účetní hodnotě. Rekapitulace ocenění dlouhodobých pohledávek v Kč: Hodnota pohledávek z obchodních vztahů

0,00 Kč

Hodnota pohledávek za ovládanými a řízenými osobami

0,00 Kč

Hodnota pohledávek za účetními jednotkami pod podstatným vlivem

0,00 Kč

Hodnota pohledávek za společníky, členy družstva a za účastníky sdružení

0,00 Kč

Hodnota dohadných účtů aktivních

0,00 Kč

Hodnota jiných pohledávek

0,00 Kč

Hodnota odložené daňové pohledávky

61 400,00 Kč

Hodnota dlouhodobých pohledávek celkem

61 400,00 Kč

Strana 29

3. POSUDEK

3.4.1.6.

Krátkodobé pohledávky

Společnost eviduje pohledávky z obchodních vztahů v brutto výši 241 516 473 Kč. Pohledávky byly individuálně ověřeny jak účetní jednotkou, tak znalcem. Konečné stanovené opravné položky pohledávkám pak zachycují dle našeho názoru jejich reálnou hodnotu. Rekapitulace ocenění krátkodobých pohledávek v Kč: Původ pohledávky

Jmenovitá hodnota

Hodnota pohledávek z obchodních vztahů

Opravná položka

Ocenění

3 261 655,40

-306 910,50

2 954 744,90

185 038 041,10

0,00

185 038 041,10

25 300 000,00

0,00

25 300 000,00

Hodnota pohledávek za společníky, členy družstva a za účastníky sdružení

0,00

0,00

0,00

Hodnota pohledávek ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění

0,00

0,00

0,00

23 386 560,00

0,00

23 386 560,00

426 182,80

-160 000,00

266 182,80

23 305,00

0,00

23 305,00

4 080 728,40

0,00

4 080 728,40

241 516 472,70 Kč

-466 910,50 Kč

241 049 562,20 Kč

Hodnota pohledávek za ovlád. a řízenými osobami Hodnota pohledávek za účetními jednotkami pod podstatným vlivem

Hodnota daňových pohledávek za státem Hodnota ostatních poskytnutých záloh Hodnota dohadných účtů aktivních Hodnota jiných pohledávek Hodnota krátkodobých pohledávek celkem 3.4.1.7.

Finanční majetek

Hotovost a bankovní účty oceňujeme na jejich nominální hodnotu. Rekapitulace ocenění krátkodobého finančního majetku v Kč: Peníze a ceniny

271 483,50 Kč

Účty v bankách

52 845 665,10 Kč

Hodnota krátkodobého finančního majetku Finanční majetek celkem 3.4.1.8.

Časové rozlišení aktiv

Náklady příštích období oceňujeme na jejich nominální hodnotu.

Strana 30

0,00 Kč 53 117 148,60 Kč

3. POSUDEK

Rekapitulace ocenění časového rozlišení aktiv v Kč: Hodnota nákladů příštích období

21 167,70 Kč

Hodnota komplexních nákladů příštích období

0,00 Kč

Hodnota příjmů příštích období

0,00 Kč

Hodnota časového rozlišení celkem 3.4.1.9.

21 167,70 Kč

Rekapitulace ocenění majetku

Hodnota dlouhodobého nehmotného majetku celkem

26 661,00 Kč

Hodnota dlouhodobého hmotného majetku celkem

1 515 394 046,00 Kč

Hodnota dlouhodobého finančního majetku celkem

1 593 794 889,00 Kč

Hodnota zásob celkem

0,00 Kč

Hodnota dlouhodobých pohledávek celkem

61 400,00 Kč

Hodnota krátkodobých pohledávek celkem

241 049 562,20 Kč

Hodnota finančního majetku celkem

53 117 148,60 Kč

Hodnota časového rozlišení

21 167,70 Kč

Hodnota majetku celkem

3 403 464 874,50 Kč

3.4.2.

Ocenění závazků

Závazky jsou oceněny v souladu s účetní evidencí. 3.4.2.1.

Rezervy

Společnost k datu ocenění netvořila rezervy. Rekapitulace ocenění rezerv v Kč: Hodnota zákonných rezerv

0,00 Kč

Hodnota rezerv na kursové ztráty

0,00 Kč

Hodnota ostatních rezerv

0,00 Kč

Hodnota odloženého daňového závazku (pohledávky)

0,00 Kč

Hodnota rezerv celkem

0,00 Kč

3.4.2.2.

Dlouhodobé závazky

Společnost neeviduje dlouhodobé závazky. Rekapitulace ocenění dlouhodobých závazků v Kč: Hodnota závazků z obchodních vztahů

0,00 Kč

Hodnota závazků k ovládaným a řízeným osobám

0,00 Kč

Hodnota závazků k účetním jednotkám pod podstatným vlivem

0,00 Kč

Hodnota závazků ke společníkům, členům družstva a účastníkům řízení

0,00 Kč

Strana 31

3. POSUDEK

Hodnota závazků z přijatých záloh

0,00 Kč

Hodnota závazků z vydaných dluhopisů

0,00 Kč

Hodnota závazků ze směnek k úhradě

0,00 Kč

Hodnota dohadných účtů pasivních

0,00 Kč

Hodnota jiných dlouhodobých závazků

0,00 Kč

Hodnota odloženého daňového závazku

0,00 Kč

Hodnota dlouhodobých závazků celkem

0,00 Kč

3.4.2.3.

Krátkodobé závazky

Společnost eviduje následující krátkodobé závazky, oceněné v účetních hodnotách. Rekapitulace ocenění krátkodobých závazků v Kč: Hodnota závazků z obchodních vztahů

2 684 169,50 Kč

Hodnota závazků k ovládaným a řízeným osobám

0,00 Kč

Hodnota závazků k účetním jednotkám pod podstatným vlivem

0,00 Kč

Hodnota závazků ke společníkům, členům družstev a k úč. sdružení

33 246,50 Kč

Hodnota závazků k zaměstnancům

732 597,00 Kč

Hodnota závazků ze sociálního zabezpečení

461 827,00 Kč

Hodnota závazků ke státu – daňové závazky a dotace

1 009 821,00 Kč

Hodnota závazků z přijatých záloh

0,00 Kč

Hodnota závazků z vydaných dluhopisů

0,00 Kč

Hodnota dohadných účtů pasivních Hodnota jiných závazků Hodnota krátkodobých závazků celkem

3.4.2.4.

26 403,00 Kč 0,00 Kč 4 948 064,00 Kč

Bankovní úvěry a výpomoci

Společnost neeviduje bankovní úvěry. Rekapitulace ocenění bankovních úvěrů a výpomocí v Kč: Hodnota dlouhodobých bankovních úvěrů

0,00 Kč

Hodnota běžných bankovních úvěrů

0,00 Kč

Hodnota krátkodobých finančních výpomocí

0,00 Kč

Hodnota bankovních úvěrů a výpomocí celkem

0,00 Kč

Strana 32

3. POSUDEK

3.4.2.5.

Časové rozlišení pasiv

Časové rozlišení pasiv společnost k datu ocenění neeviduje. Hodnota výdajů příštích období

0,00 Kč

Hodnota výnosů příštích období

0,00 Kč

Hodnota časového rozlišení celkem

0,00 Kč

3.4.2.6.

Rekapitulace závazků

Hodnota rezerv celkem

0,00 Kč

Hodnota dlouhodobých závazků celkem

0,00 Kč

Hodnota krátkodobých závazků celkem

4 948 064,00 Kč

Hodnota bankovních úvěrů a výpomocí celkem

0,00 Kč

Hodnota časového rozlišení

0,00 Kč

Hodnota závazků celkem

4 948 064,00 Kč

3.4.3.

Čistý obchodní majetek

Hodnota majetku

3 403 464 874,50 Kč

Hodnota závazků

4 948 064,00 Kč

Hodnota čistého obchodního majetku

3 398 516 810,50 Kč

Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Pankrác, a.s. zjištěná substanční metodou činí na základě všech známých podmínek a skutečností po zaokrouhlení na celé koruny české 3 398 516 811 Kč. 3.4.4.

Hodnota akcií před uplatněním diskontu

Na základě výše uvedeného výpočtu čistého obchodního majetku Společnosti činí ke dni ocenění hodnota 4 085 997 kusů akcií, které se stanou předmětem veřejné dražby, každá o jmenovité hodnotě 1,- Kč, celkem 49 417 814 Kč, což je 12,09 Kč/akcie. Oceňované akcie, které se stanou předmětem veřejné dražby však představují pouze 1,45 % základního kapitálu Společnosti. Jedná se tedy o minoritní podíl, u kterého je tedy dále nutné použít srážku v podobě diskontu za minoritu vyjadřující omezenou možnost menšinových akcionářů ovlivňovat řízení Společnosti. 3.4.5.

Uplatnění diskontu za minoritu

3.4.5.1. 3.4.5.1.1.

Stanovení diskontu za minoritu Popis

Diskont za minoritu a prémie za kontrolu se počítají jako procento z hodnoty čistého obchodního majetku získané oceněním. Mezi diskontem za minoritu a prémií za kontrolu platí vztah: diskont za minoritu = 1 - (1 / 1+ prémie za kontrolu). Výší diskontu za minoritu se zabývá celá řada studií. Většina studií sleduje prémie za kontrolu placené u společností, jejichž akcie jsou obchodovány na veřejných trzích. Rozdíl mezi cenou Strana 33

3. POSUDEK

jedné akcie, která je veřejně obchodovaná a cenou téže akcie, jež je součástí kontrolního podílu souvisí s možností ovlivňovat chod podniku, tedy s prémií za kontrolu. Podle prof. Bellingera existuje vztah mezi podílem na hlasovacích právech a srážkou oproti hodnotě akcie, která byla spočítána jako alikvotní podíl na čistém obchodním majetku. Srážka je odstupňována a členěna do šesti tříd podle velikosti podílu na hlasovacích právech. Dále je srážka diferencována v závislosti na rozdělení ostatních akcií společnosti mezi zbylé vlastníky. Pro jednoduchost je odlišen stav, kdy existuje jeden velký akcionář a kdy nikoli. Tabulka: Odstupňované srážky z hodnoty akcie v závislosti na velikosti podílu z celkového počtu akcií Třída

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Podíl na celkovém Srážka ze základní hodnoty jedné akcie v počtu akcií situaci kdy: Neexistuje Existuje velkoakcionář velkoakcionář 0-9,9% 30% 50% 10-24,9% 25% 35% 25-49,9% 15% 50-74,9% 10% 75-94,9% 5% 95-100% 0% -

Základní hodnotou akcie se zde rozumí alikvotní podíl na hodnotě podniku. Předpokladem také je, že jedna akcie představuje jeden hlas (není ve stanovách ani dohodou upraveno jinak). Základní srážka 30% se tedy týká jen akcionářů s podílem menším než 10%. Pro znalce by mohlo být použití tohoto nebo obdobného relativně jemného členění užitečné. Larry J. Kasper stanovil podle uskutečněných transakcí průměrné přirážky za kontrolu a srážky za minoritu. Výsledky jsou uvedeny v tabulce. Tabulka: Prémie za kontrolu a srážky za minoritu v jednotlivých letech Průměrná prémie za kontrolní Počet Rok transakcí podíl (%) 1980 169 49,9 1981 166 48 1982 176 47,4 1983 168 37,7 1984 199 37,9 1985 331 37,1 1986 333 38,2 1987 237 38,3 1988 410 41,9 1989 303 41 1990 175 42 1991 137 35,1 1992 142 41 1993 173 38,7 1994 260 41,9 Prostý průměr 41,4

Strana 34

Medián prémie za kontrolní podíl (%) 44,6 41,9 43,5 34 34,4 27,7 29,9 30,8 30,9 29 32 29,4 34,7 33 35 34,5

Průměrná srážka za Medián minoritu srážky za (%) minoritu (%) 33,3 30,8 32,4 29,5 32,2 30,3 27,4 25,4 27,5 25,6 27,1 21,7 27,6 23 27,7 23,5 29,5 23,6 29,1 22,5 29,6 24,2 26 22,7 29,1 25,8 27,9 24,8 29,5 25,9 29,8 26,3

3. POSUDEK

Studie transakcí z roku 1997 hovoří o 487 transakcích s majoritními podíly veřejně obchodovatelných společností u kterých byla zaplacena prémie nad cenu na veřejných trzích. Prémie se pohybovala od 0% do 733% s mediánem 27,5%. U 49 případů byla cena nižší než cena na veřejných trzích, a to o 0 až 67% s mediánem 6,8%. Výsledkem studií je většinou prémie ve výši mezi 35 až 45% z hodnoty minoritního podílu. Ta představuje diskont za minoritu ve výši 26 až 31% z hodnoty majoritního podílu. Avšak závěry těchto studií a použití jejich výsledků je nutno posuzovat i s ohledem na to, že některé prémie zahrnují i vlivy synergií pro daného kupujícího určitého konkrétního balíku akcií, které pro něj mohou znamenat např. přírůstek výnosů, úsporu nákladů, úsporu na daních nebo změny ve financování. Možnost získání a využití synergií je dalším přínosem získání kontroly nad podnikem. Synergie jsou ale pro většinu ostatních kupujících irelevantní. Dále je třeba posuzovat i velikost oceňovaného minoritního podílu. U větších podílů akcií by měly být použity daleko nižší diskonty. Větší podíly, i když ne majoritní, umožňují uplatňovat svůj vliv na společnosti po dohodě s jinými akcionáři a tímto způsobem svůj vliv na chod podniku uplatnit lépe, než akcionář s pouze několika procentní účastí. 3.4.5.1.2.

Závěr

Fakt, že investoři platí za právo ovlivňovat chod společnosti a jsou tedy ochotni platit více za podíly znamenající kontrolní účast, než by platili za minoritní podíly, u kterých nemohou vykonávat kontrolu, dokládá existenci prémie za kontrolu a diskontu za minoritu. Obecná výše diskontu za minoritu by se mohla pohybovat mezi 26 a 31% z hodnoty majoritního podílu, výše prémie za majoritu tedy mezi 35 a 45% z hodnoty minoritního podílu. U větších bloků minoritních podílu by měl být uplatňován nižší diskont než u velmi malých podílů. Podle Maříka může diskont za minoritu činit okolo 30%. Vzhledem k účelu ocenění se konzervativně přikloníme k dolní hranici intervalu uváděných hodnot a hodnotu diskontu za minoritu stanovujeme na 26%. 3.4.5.2.

Určení diskontu za minoritu

Oceňované akcie, které se stanou předmětem veřejné dražby představují 1,45 % základního kapitálu Společnosti. Jedná se tedy o minoritní podíl, u kterého je nutné použít srážku v podobě diskontu za minoritu vyjadřující omezenou možnost menšinových akcionářů ovlivňovat řízení Společnosti. Hodnotu diskontu za minoritu jsme stanovili na 26%. 3.4.5.3.

Hodnota akcie po uplatnění diskontu

Po uplatnění diskontu za minoritu jsme dospěli k následujícímu: Hodnota jedné akcie před uplatněním diskontu Diskont za minoritu Hodnota jedné akcie po uplatnění diskontu za minoritu Výsledná hodnota jedné akcie o jmenovité hodnotě 1,- Kč po zaokrouhlení na celé desetihaléře Hodnota 4 085 997 kusů akcií celkem 3.4.6.

12,09 Kč 26% 8,95 Kč 9,00 Kč 36 773 973 Kč

Rekapitulace ocenění akcií

Na základě výše provedeného ocenění můžeme konstatovat, že hodnota 4 085 997 kusů akcií společnosti Pankrác, a.s., které se stanou předmětem veřejné dražby činí ke dni ocenění 36 773 973 Kč. Hodnota jedné akcie o jmenovité hodnotě 1,- Kč ve formě na majitele, v podobě listinné tedy po zaokrouhlení činí 9,00 Kč. Strana 35