ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1106 - 210/06
o stanovení obvyklé ceny provozní budovy bez č.p. na st. parcele č.440 - zastavěná plocha a nádvoří s pozemkem a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Všemyslice zapsané na LV 959, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 198/06-18 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 8.12.2006 8.12.2006
8.12.2006 Vyhláška MF č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.452/2003 Sb. a vyhl. č. 640/2004 Sb. a zákon č.151/1997 Sb. v platném znění Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 10.12. 2006 Tento znalecký posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28 Český Krumlov č. 125 EX 198/06-18 ze dne 31.8.2006 s předáním podkladů osobně dne 2.9.2006 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 31.8.2006 vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví č.959 A: Vlastník : 1. K.H.Soft spol. s r.o., se sídlem Na Panské mezi 341, 384 02 Lhenice, IČO 251 55 971 B : st. parcela č.440 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 187 m2 budova občanské vybavenosti bez č.p., obchod B1 : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha vše v k.ú. a obci Všemyslice - viz příloha č.2 1.1.3 Projektová dokumentace – nebyla předložena 1.1.4 Kolaudační rozhodnutí – nebylo předloženo 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 8.12.2006 za přítomnosti znalce. Znalcem bylo provedeno kontrolní měření základních směrových mír dle zásad přílohy č.1 vyhlášky. Vlastník neumožnil znalci vnitřní prohlídku nemovitosti, proto byla provedena prohlídka objektu pouze vnějším ohledáním. 1.1.6 Kopie katastrální mapy – byla zajištěna znalcem na Katastrálním úřadě v Českých Budějovicích dne 16.10.2006 – viz příloha č.4 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č.1 1.1.8 Konzultace – na Obecním úřadě ve Všemyslicích, kde byl znalec seznámen s platným územním plánem obce a znalci byly též podány informace o stavu objektu, existenci inženýrských sítí v obci 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery Seznam.reality.cz, Prolux reality, Jihočeskéreality apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Doc.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.452/2003 Sb. a č.640/2004 Sb. a zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb. v platném znění
1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti leží v katastrálním území a v obci Všemyslice v samostatné části obce Neznašov vpravo od komunikace vedoucí směrem z Týna nad Vltavou v lokalitě zastavěné převážně objekty pro bydlení. Provozní budova bez č.p., která byla naposledy užívána jako obchod, je dle sdělení referentky Obecního úřadu ve
3
Všemyslicích napojena na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod a kanalizaci. V místě je též možné napojení na zemní plyn. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor objektu prodejny, venkovních úprav a pozemku st. parcela č.440 – zastavěná plocha a nádvoří. Areál není po obvodě oplocen a k objektu je bezprostřední příjezd zpevněnou asfaltovou komunikací. Původní stáří oceňovaného domu je, dle vyjádření z Obecního úřadu, z roku 1984. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti je původních. Ke dni ocenění byl objekt prázdný a nevyužíván. Technický stav objektu je částečně zanedbaný, běžná údržba není v poslední době prováděna. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav provozního objektu je znalcem zohledněn ke dni místního šetření provedeného znalcem tj. 8.12.2006. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace a z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Ocenění se provede dle obecně platných zásad při zjišťování obvyklých cen nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb. a č.640/2004 Sb. a v souladu se zákonem č.151/1997 Sb. v platném znění.
POZNÁMKA : Od ceny obvyklé zjištěné znalcem není odečtena výše pohledávek, která zatěžují oceńované nemovitosti a které jsou uvedeny v části C výpisu z katastru nemovitostí / viz příloha č.2 /.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Provozní budova bez č.p. 1.2 Venkovní úpravy - 1.2.1 Zpevněná plocha 1.3 Pozemek st. parcela č. 440 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 4. Odhad obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí metodou střední hodnoty 5. Odhad obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí metodou váženého průměru 6. Rekapitulace a závěr
4
1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Provozní budova bez č.p. 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.540/2002 Sb. ve znění novel s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu podle vyhl. č.640/2004 Sb. ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 1.1.2 Popis Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou provozní budovu obdélníkového půdorysu, s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou.. Hlavní vstup do provozovny bývalého obchodu je ze severozápadní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, vodovodní přípojkou na veřejný vodovodní řad, kanalizační přípojkou na veřejnou kanalizaci. Chybí napojení na zemní plyn, i když je v místě možné. Všechna napojení jsou provedena do příjezdové komunikace. Celý objekt je ke dni odhadu prázdný, je nevyužíván. Zjevné statické poruchy nebyly z prohlídky objektu zjištěny. Konstrukce dlouhodobé životnosti jsou v průměrném stavu. Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Izolace : proti zemní vlhkosti pravděpodobně provedena Strop : rovný nespalný s omítnutým podhledem Vnější povrchy obvodových stěn : dvouvrstvá vápenná omítka štuková Střecha : pultová Střešní krytina : eternitové vlnité desky Oplechování : částečné z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Napojení na přípojky : elektro, vodovod, kanalizace Stáří ke dni ocenění - 2006 - 1984 = 22 let. Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : cihelné tl. do 400 mm Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : pravděpodobně na WC keramické Podlaha a dlažby : betonová mazanina a dlažba, PVC Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná a kovová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : lokální na PP Rozvod vody : pravděpodobně studené a teplé Sanitární zařízení : pravděpodobně WC a umyvadlo Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : pravděpodobně EI boiler Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Dispozice : prodejní prostory, chodba, kancelář, WC, předsíň s umyvadlem
5
1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části
plocha ( m2 )
(m) 5,60 * 15,70
= 87,92
celkem 1.NP a zastřešení
výška
OP
(m)
(m3)
3,30 + 4,00 )/2 + 0,10 =3,75
87,92
329,70 329,70
celkem OP provozní budova
329,70 m3
PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží
Zastavěná plocha (
m2
Výška
)
Obestavěný prostor (m3)
( m)
1. NP
87,92
Celkem všechna podlaží
87,92
3,10
329,70 329,70
Zastřešení
-
Celkem budova
329,70
Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží
1
Průměrná zastavěná plocha
87,92 : 1 = 87,92 m2
Průměrná výška podlaží
( 87,92 * 3,10 ) / 87,92 = 3,10 m
1.1.4 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 87,92 m2, což je sice více než 150 m2, ale přesto nemůže jíti o halu, jelikož v objektu není vnitřní volný prostor větší než 400 m3. Objekt nelze zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky, provede se ocenění dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA. Provozní budova - prodejna maloobchodu je stavbou typu „H“ se základní cenou 2 669,- Kč/m3 1.1.5 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro obchod
typ
H
( 1.NP,, plochá střecha )
ZC
2 669,- Kč/ m3
Obestavěný prostor objektu
OP
m3
329,70
Průměrná zastavěná plocha
PZP
m2
87,92
Průměrná výška podlaží
m
3,10
Koeficient druhu konstrukce
( příloha č. 4 vyhlášky )
PVP
K1
0,939
Koeficient zastavěné plochy
( = 0,92 + 6,60 / PZP )
K2
0,99507
Koeficient výšky podlaží
( = 0,30 + 2,10 / PVP )
K3
0,9774
Koeficient polohový
( příloha č. 13 vyhlášky )
K5
1,00
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
( příloha č. 35 vyhlášky )
Koeficient prodejnosti
( příloha č. 36 vyhlášky )
neuplatněn
Ki
1,827
Kp
1,000
Pořizovací cena kce navíc podkroví
Cena vypočtená znalcem
Kč
CK
0,00,-
Podíl ceny kce navíc podkroví
= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )
PK
0,00
6
koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Provedení
Standard
Podíl příl.č. 14
Upravený podíl
1
Základy
betonové pasy s izolací
S
0.06100
0.06100
2
Svislé konstrukce
zděná z cihel
S
0.15300
0.15300
3
Stropy
pravděpodobně podhled
P
0.81000
0.37260
4
Zastřešení
pultová střecha dřevěná
S
0.06200
0.06200
5
Krytiny střech
Eternitová vlna
S
0.02900
0.02900
6
Klempířské konstrukce
neúplné z pozinku
P
0.00600
0.00276
7
Úprava vnitřních povrchů
omítky vápenné
S
0.07300
0.07300
8
Úprava vnějších povrchů
omítky vápenné
S
0.03300
0.03300
Vnitřní obklady keramické
keramické
S
0.03200
0.03200
10
9
Schody
nevyskytuje se
CH
0.02700
0.00000
11
Dveře
dřevěné plné i prosklené
S
0.03700
0.03700
12
Vrata
nevyskytují se
-
-
-
13
Okna
dřevěná i kovová zdvojené
S
0.05800
0.05800
14
Povrchy podlah
cementový potěr, dlažba
S
0.03300
0.03300
15
Vytápění
lokální na PP
P
0.04800
0.02208
16
Elektroinstalace
220/380 V poj automaty
S
0.05900
0.05900
17
Bleskosvod
nevyskytuje se
CH
0.00300
0.00000
18
Vnitřní vodovod
teplá i studená voda
S
0.03200
0.03200
19
Vnitřní kanalizace
ano
S
0.03100
0.03100
20
Vnitřní plynovod
nevyskytuje se
CH
0.00400
0.00000
21
Ohřev teplé vody
EI boiler
S
0.02000
0.02000
22
Vybavení kuchyní
nevyskytuje se
CH
0.01900
0.00000
23
Vnitřní hygienická zařízení
záchody , umyvadlo
P
0.04200
0.01932
24
Výtahy
nevyskytují se
CH
0.01300
0.00000
25
Ostatní
mříže
S 20%
0.00880
0.00880
25
Ostatní
nevyskytují se
CH 80%
0.03520
0.00000
26
Instalační jádra
neuvažuje se
-
-
-
Na
Konstrukce navíc
nevyskytují se
Na
CELKEM Koeficient vybavení stavby Základní cena upravená
( z výpočtu výše ) ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp
0.00000
0.00000
1.00000
0.80322
K4 Kč /
m3
ZCU
0.80322 3 576,98,-
1.1.6 Stáří a opotřebení Stáří stavby je z roku 1984 tj. 22 let, všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. Prvky krátkodobé životnosti byly v průběhu životnosti částečně vyměněny ( např. část oken ) . Technický stav je částečně zanedbaný, běžná údržba není prováděna, proto znalec provedl snížení doby předpokládané životnosti o 40 let. Výpočet opotřebení je následně stanoven lineární metodou. Rok odhadu
2006
Rok kolaudace / začátek užívání /
1984
Stáří
22 let
Předpokládaná další životnost
38 let
7 Celková životnost
60 let
Procento ročního opotřebení
1,67 %
Opotřebení
36,67 %
1.1.6 Výpočet ceny Základní cena
ZC
Kč / m3
2 669,00,-
ZCU
Kč / m3
3 576,98,-
OP
m3
329,70
CN = ZCU x OP
Kč
1 179 330,68,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
1 179 330,68,-
Opotřebení
%
- 432 460,56,-
Kč
746 870,12,-
Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu
36,67
Cena časová provozní budovy ke dni odhadu
1.2 Venkovní úprava ( § 10 ) 1.2.1 Zpevněná plocha č.1 ( pol. 8.3.18 )
SKP 46.23.11.5
1.2.1.1 Popis Zpevněná plocha je provedena z prostého betonu tl. do 100 mm před objektem prodejny. Plocha je 6,30 * 15,70 tj. 98,91 m2. 1.2.1.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu
2006
Rok kolaudace / začátek užívání / odhad
1984
Stáří
22 let
Předpokládaná další životnost
8 let
Celková životnost
30 let
Procento ročního opotřebení Opotřebení
3,33 % 73,26 %
1.2.1.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena : Opotřebení Cena zpevněné plochy ke dni odhadu
Kč/m2
235,00,- Kč
235 x 1,00 x 1,928 x 1,000 Kč/m2
453,08,- Kč
98,91 m2 x 453,08 Kč/m2
44 814,14,- Kč
73,26 %
- 32 830,84,- Kč 11 983,30,- Kč
8
1.3 Pozemek st. parcela č. 440 1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Znalec nemá ve své databázi srovnávací pozemek přímo v obci Všemyslice. Dle zjištění znalce se průměrná cena stavebního pozemku s obdobným využitím pohybuje v toumto regionu ve výši 250,- až 400,- Kč. Znalec provedl srovnání s pozemkem pro výstavbu rodinného domu, který je nabízen k prodeji na realitním serveru Seznam.cz. Tento pozemek leží v sousední obci Týn nad Vltavou. Nabídková cena tohoto pozemku ve výši 414,70,- Kč/m2 byla redukována, z důvodu zatím neuskutečněného prodeje, koeficientem cca 0,90 na cenu 373,25,- Kč/m2. 1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku
Zastavěná část obce Týn nad vltavou, rovinatý, zpevněný příjezd
Popis srovnávacího pozemku
Stavební pozemek pro výstavbu rodinného domu, inženýrské sítě na pozemku vč. zemního plynu VS m2 1073
Výměra srovnávacího pozemku Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
JCS = CS/VS
Kč/m2
400 500,00,373,25,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
1.50
Třída velikosti obce
Zastavěná část obce, pro výstavbu rodinného domu Připravený, část IS u pozemku kromě zemního plynu a kanalizace 5 až 10 tisíc obyvatel
B
Typ stavebního pozemku
C D
Obchodní resp. průmysl. Poloha
Lokalita s rodinnými domy
1.20
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
1.00
0.60
0.810
b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku
Nedaleko centra menší obce, zastavěno provozní stavbou prodejny
Popis srovnávacího pozemku
Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě na pozemku vč. zemního plynu m2 187
Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
Nedaleko centra obce, zpevněný příjezd
1.00
B
Typ stavebního pozemku
Připravený, IS u pozemku vč. zemního plynu
1.50
C
Třída velikosti obce
0 až 2 tisíc obyvatel
0.50
9
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita s rodinnými domy, menší obec
1.20
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední –
0.70
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
0.7778
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Kč/m2
290,31
Cena oceňovaného pozemku
Kč
Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku
0.63
54 287,14,-
-
Cena st. pozemku č.440
Kč
1/1 54 290,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí
Stavba / zaokrouhleno /
Časová cena
Opotřebení
Reprodukční cena
Provozní budova bez č.p.
746 870,12,- Kč
36,67 %
1 179 330,68,- Kč
11 983,30,- Kč
73,26 %
44 814,14,- Kč
Venkovní úpravy Stavby celkem
758 850,00,- Kč
St. parcela č. 440 celkem
54 290,00,- Kč
1 224 140,00,- Kč -
813 140,00,- Kč
54 290,00,- Kč 1 278 430,00,- Kč
2. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Znalec stanovil výše nájemného na základě uzavřené nájemní smlouvy, kdy výše pronájmu odpovídá obvyklé ceně nájmů v místě a čase. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výše uvažovaného nájemného vychází ze znalostí místního trhu a z reálné možnossti pronájmu nemovitosti a stanovena znalcem ve výši 2500,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt provozní budova Nájemné / dle nájemní smlouvy / Počítáno 12 měsíců
Nájemné ročně – dle nájemní smlouvy Kč/měsíc měsíců/rok
2 500 12
10 Celkem příjem z nájemného ročně
Kč/rok
30 000,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství
RC ( Kč )
1 224 140,00,-
Časová cena RD včetně příslušenství
ČC ( Kč )
758 850,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby původní
S ( roků )
22
Celková životnost
Z ( roků )
60
Opotřebení hlavní stavby
A(%)
36
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,60
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /
Kč/rok
250,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
1 469,00,-
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0060 x RC /
Kč/rok
7 345,00,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
100,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1
Kč/rok
15 950,00,-
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Celkem výdaje ročně
Kč
25 114,00,-
Příjmy ročně celkem
Kč
30 000,00,-
Výdaje ročně celkem
Kč
25 114,00,-
Kč
4 886,00,-
Výpočet čistého ročního nájemného
Čisté roční nájemné Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
4 886,00,-
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
7,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
69 796,10,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
neuvažováno
Kč
69 800,00,-
Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství
3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění obvyklé ceny 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných objektů provozních objektů na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Severo.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti
11
- forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Znalec nemá ve své databázi žádné srovnatelné objekty, které by bylo možno porovnat s oceňovanými nemovitostmi. Obdobné objekty ( daná lokalita, velikost či účel užití staveb ) nejsou momentálně v nabídkách místních realitních kanceláří a znalci se případné jiné nabídky nepodařilo zjistit . Z těchto důvodů není možné provést výpočet obvyklé ceny porovnávací metodou.
4. Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. V případě, je-li výnosová hodnota záporná, je ve výpočtu užita hodnota rovna 0. 4.2 Výpočet střední hodnoty Věcná hodnota celkem / časová cena /
813 140,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
69 800,00,- Kč
Střední hodnota oceňovaných nemovitostí
441 470,00,- Kč
5. Obecná cena stanovená metodou váženého průměru 5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. V případě, je-li výnosová hodnota záporná, je ve výpočtu užita hodnota rovna 0. 5.2 Výpočet váženého průměru Věcná hodnota celkem / časová cena / Výnosová hodnota celkem Poměr věcné a výnosové hodnoty Váha výnosové hodnoty Vážený průměr oceňovaných nemovitostí
ČC
813 140,00,- Kč
CV
69 800,00,- Kč
ČC/CV
11,65
(n)
5,00
( ČC + n* CV ) / n + 1
193 690,00,- Kč
12
6. REKAPITULACE Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena
cena 1 278 430,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota
813 140,00,- Kč 69 800,00,- Kč
Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty vážený průměr
441 470,00,- Kč 193 690,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
250 000,00,- Kč
ZÁVĚR : Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena znalcem na základě předaných podkladů a na základě odborného odhadu znalce. Provozní objekt je znalcem charakterizován jako průměrný, leží nedaleko centra menší obce v blízkosti hlavní komunikace vedoucí směrem na Týn nad Vltavou s dobrou dostupností a možností parkování, ale v lokalitě s menší kupní silou obyvatelstva a tím pádem i malou výnosovou hodnotou. Podobné objekty nejsou většinou na trhu nabízeny, jejich atraktivita a výnosnost je spíše podprůměrná. Obvyklá cena se bude pohybovat v nižší cenové hladině, vzhledem k ceně časové dokonce výrazně nižší. Stanovení obvyklé ceny je navíc, při nemožnosti přímého porovnání obdobných nemovitostí v lokalitě, spíše problematické. Z výše uvedených důvodů je možné za obvyklou cenu považovat cenu, která bude v rozmezí ceny výnosové a nákladové s tím, že se bude spíše blížit ceně výnosové.
v Českém Krumlově dne 10.12.2006
Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN 1x celková situace 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
13
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1106 - 210/06 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 210/06.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov 10. prosince 2006
Ing. Michal Sirový
14
FOTODOKUMENTACE
Pohled na přední fasádu
Pohled boční
