Znalecký posudek č. 2012/066 o ceně nemovitosti:
Budova č.p. 60 na parcele č. st.26 s příslušenstvím a pozemky, parcely č. st.26, 37, 38, 39, v katastrálním území Leskovec nad Moravicí, obec Leskovec nad Moravicí, okres Bruntál, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 6. 3. 2012 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 23. 3. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00340/11-043 ze dne 25. 1. 2012 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 3. 2012 za přítomnosti vlastníka a povinného.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00340/11-043 ze dne 25. 1. 2012. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 110 pro katastrální území Leskovec nad Moravicí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Bruntál. Kolaudační rozhodnutí č. 843/2000 vydané dne 17.11.2000 MU BRuntál, odborem výstavby a životního prostředí, kterým se povoluje užívání RD č.p.60 v k.ú. Leskovec nad Moravicí. Rozhodnutí č. 53/2002 vydané MÚ Bruntál dne 8.2.2002, kterým se povoluje změna užívání RD č.p.60 v k.ú. Leskovec nad Moravicí na ubytovací zařízení. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Bruntál Leskovec nad Moravicí Leskovec nad Moravicí (680010)
List vlastnictví číslo: 110 Vlastník: Mocková Hedvika Leskovec nad Moravicí 60, 793 68
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost v katastrálním území Leskovec nad Moravicí, obec Leskovec nad Moravicí, v okrese Bruntál, kraj Moravskoslezský, zapsaná ve prospěch vlastníka na LV č. 110 pro katastrální území Leskovec nad Moravicí, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Bruntál. Nemovitost je tvořena budovou penzionu „KLASA“ č.p. 60 na parcele č. st.26 s příslušenstvím, kopanou studnou, vedlejšími stavbami, venkovními úpravami a pozemky, parcelami č. st.26, 37, 38, 39, v katastrálním území Leskovec nad Moravicí. Parcela č. st.29 o výměře 468 m2 je pozemkem zastavěným budovou penzionu s č.p.60, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 37 o výměře 773 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Parcela č. 38 o výměře 324 m2 a parcela č. 39 o výměře 108 m2 jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcely č. 37, 38, 39 v katastru Leskovec nad Moravicí jsou pozemky tvořícími jednotný funkční celek se stavbou č.p.60 na parcele č. st.26 a pozemkem, parcelou č. st.26, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území obce Leskovec nad Moravicí, v lokalitě zastavěné převážně objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení, přístup k nemovitosti je ze silnice vedoucí na Horní Benešov po místní účelové komunikaci s nezpevněným prašným povrchem. Nemovitost je napojena na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. V obci není proveden rozvod zemního plynu.
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Budova penzionu č.p.60 v k.ú. Leskovec nad Moravicí 2) Vedlejší stavba - klubovna 3) Sklad 4) Studna kopaná 5) Venkovní úpravy b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. st.26, 37, 38, 39. v k.ú. Leskovec nad Moravicí
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno nákladovou metodou s využitím vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Bruntál Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Podle § 44 odst. 11 je koeficient Kp upraven o–15,0 %
Popisy objektů a) Objekty 1) Budova penzionu č.p.60 v k.ú. Leskovec nad Moravicí Budova č.p. 60 v k.ú. Leskovec nad Moravicí je samostatně stojícím objektem zděné konstrukce, částečně podsklepeným, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým sedlovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí je zcela využit na podkroví. Dispoziční uspořádání objektu: Podzemní podlaží je tvořeno místností kotelny. 1.nadzemní podlaží je tvořeno zádveřím a chodbou z níž se vchází do místnosti užívané jako kuchyně i kancelář majitele a dále místnosti koupelny a WC, navazující na místnost kuchyně a kanceláře, užívané rovněž majitelem a provozovatelem penzionu. Dále je z chodby přístup ke schodišti do podkroví a do pokoje pro hosty s vlastním sociálním zařízení. 1.nadzemní podlaží ještě zahrnuje další místnost pro hosty se sociálním zařízením přístupnou přímo z vnějšku budovy bezbariérovým vstupem. Podkroví je tvořeno dvěma obytnými místnostmi pro hosty se společnou koupelnou a WC přístupnými schodištěm z chodby v 1.nadzemním podlaží, a dále pokojem pro hosty s vlastním sociálním zařízením přístupným z vnějšku budovy po samostatném vnějším ocelovém schodišti. Stáří objektu a stavebně technický stav: Objekt byl dán do užívání v roce 2000 jako rodinný dům. Na základě povolení ke změně užívání, vydaném dne 8.2.2002, byl objekt užíván jako ubytovací zařízení - penzion. Po roce 2004, v němž k nemovitosti nabyl vlastnických práv stávající vlastník, byly provedeny stavební úpravy, jejichž účelem bylo poskytování lepších služeb pro hosty a zvýšení jejich ubytovacího komfortu. Ke dni ocenění se objekt nachází v dobrém stavebně technickém stavu nevyžadujícím za účelem dalšího užívání provedení žádných podstatných oprav nebo úprav. Popis jednotlivých konstrukcí objektu: Objekt je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti, Svislé nosné konstrukce a obvodové stěny tloušťky 40 cm jsou vyzdívané, opatřené vnitřními vápennými štukovými omítkami a vnější dvouvrstvou vápennou fasádou. Keramické obklady stěn jsou provedeny v koupelnách a na WC a dále v kuchyni v 1.NP. Stropy místností mají rovné podhledy, povrchy podlah tvoří převážně textilní krytiny, v koupelnách a na WC jsou povrchy podlah tvořeny keramickými dlažbami. Schodiště je betonové, schodišťové stupně jsou pokryty textilní krytinou, schodiště je bez zábradlí. Objekt je zastřešen sedlovým krovem dřevěné konstrukce pokrytým plechovou krytinou a opatřeným klempířskými titanzinkovými konstrukcemi.
–5– Dveře jsou dřevěné, plné i prosklené, okna jsou plastová zasklená dvojsklem. Objekt je vytápěn ústředním topením s plechovými výměníky a s kotlem na tuhá paliva umístěným v kotelně v suterénu, je proveden rozvod elektrické energie, rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody jsou dva elektrické bojlery, je proveden vnitřní rozvod kanalizace ze všech hygienických zařízení. Kuchyně a kancelář provozovatele penzionu je vybavena kuchyňskou linkou a sporákem na propan butan. Sociální zařízení jsou vybaveny umývadly a sprchovými kouty, v podkrovní koupelně sloužící dvěma pokojům pro hosty je místo sprchového koutu vana. Standardní splachovací záchody se nacházejí v koupelnách.
2) Vedlejší stavba - klubovna Jedná se o samostatně stojící objekt zděné konstrukce, nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým sedlovým krovem pokrytým zvlněnými osinkocementovými deskami a opatřeným klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Objekt je vybudován na betonových základech, stěny jsou vyzdívané opatřené vnitřními i vnějšími vápennými omítkami, strop je dřevěný, povrch podlahy tvoří keramické dlažby, schodiště se nevyskytuje, je provedena světelná elektroinstalace, rozvod vody studené i teplé, zdrojem teplé vody je průtokový elektrický ohřívač, objekt je vytápěn lokálně kamny na tuhá paliva. Stáří objektu se nepodařilo zjistit, stavba je v dobrém stavebně technickém stavu.
3) Sklad Jedná se o objekt navazující na objekt klubovny užívaný ke skladování. Objekt je nepodsklepený o jednom nadzemním podlaží, zděné konstrukce, zastřešený šikmým pultovým krovem pokrytým živičnou krytinou. Jedná se o objekt užívaný 7 let.
4) Studna kopaná Předmětem ocenění je kopaná studna užívaná pro potřeby zalévání pozemků zahrad. Stáří studny ani hloubku se nepodařilo zjistit, proto je hloubka uvažována 8 m a stáří 60 let.
5) Venkovní úpravy Cena venkovních úprav na pozemcích ve funkčním celku zahrnujících přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, venkovní schodiště, je stanovena odhadem.
b) Pozemky 1) Pozemky, parc.č. st.26, 37, 38, 39. v k.ú. Leskovec nad Moravicí
Parcela č. st.29 o výměře 468 m2 je pozemkem zastavěným budovou penzionu s č.p.60, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 37 o výměře 773 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Parcela č. 38 o výměře 324 m2 a parcela č. 39 o výměře 108 m2 jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcely č. 37, 38, 39 v katastru Leskovec nad Moravicí jsou pozemky tvořícími jednotný funkční celek se stavbou č.p.60 na parcele č. st.26 a pozemkem, parcelou č. st.26, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití.
–6–
Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Budova penzionu č.p.60 v k.ú. Leskovec nad Moravicí – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,066 Koeficient prodejnosti: 0,683 (Obchod, upraven o –15,0 %) Podlaží: Název 1.PP 1.NP Podkroví Součet:
Výška 2,30 m 2,95 m 2,61 m 7,86 m
Zastavěná plocha 5,20×5,68+1,76×2,10+2,94×2,03 (8,70+8,80)/2×12,10+2,10×3,10 8,75×12,10
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,30 × (5,20×5,68+1,76×2,10+2,94×2,03) 1.NP 2,95 × ((8,70+8,80)/2×12,10+2,10×3,10) Zastřešení včetně (1,41+4,66)/2×8,75×12,10 podkroví Obestavěný prostor – celkem:
= = =
39,20 m2 112,39 m2 105,88 m2 257,47 m2
= =
2,71 m 85,82 m2
= =
90,16 m3 331,54 m3
= =
321,33 m3 743,03 m3
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – běžné základové pásy s izolací 6,30 % 2. Svislé konstrukce – zdivo s tepelnou izolační schopností 15,00 % klasického cihelného zdiva tl. 45 cm 3. Stropy – s rovným podhledem 8,20 % 4. Krov, střecha – krov sedlový 6,10 % 5. Krytiny střech – plech 2,70 % 6. Klempířské konstrukce – titanzinkové konstrukce 0,60 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné omítky 7,10 % 8. Úprava vnějších povrchů – vápenná omítka 3,20 % 9. Vnitřní obklady keramické – sociální zařízení, kuchyně 3,10 % 10. Schody – betonové, povrch textilní, bez zábradlí 2,80 % 11. Dveře – hladké, plné nebo prosklené 3,80 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní
–7–
12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Obj. podíl Vrata 0,00 % Okna – plastová 5,90 % Povrchy podlah – keramické dlažby,textilní krytina 3,30 % Vytápění – ústřední, kotel na tuhá paliva 4,90 % Elektroinstalace – světelná a motorová 5,80 % Bleskosvod 0,30 % Vnitřní vodovod – rozvod studené i teplé vody 3,30 % Vnitřní kanalizace – odpady ze všech hygienických zařízení 3,20 % Vnitřní plynovod 0,30 % Ohřev vody – bojler 2,20 % Vybavení kuchyní – sporák PB 1,80 % Vnitřní hygienické vybavení – vana, umývadlo, sprchový kout 4,30 % Výtahy 1,40 % Ostatní 4,40 % Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské konstrukce 0,54 × 0,60 % 10. Schody –0,54 × 2,80 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 4,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se 1,0000 + – – – – – =
0,0032 0,0151 0,0030 0,0030 0,0140 0,0440 0,9241
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9969 × 1,0749 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9241 Polohový koeficient K5: × 0,8500 × 2,0660 Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,6830 3 022,34 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 743,03 m3 × 3 022,34 Kč/m3
=
2 245 689,29 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 12 roků Předpokládaná další životnost: 88 roků Opotřebení: 100 × 12 / (12 + 88) = 12,000 % Odpočet opotřebení: 2 245 689,29 Kč × 12,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
269 482,71 Kč 1 976 206,58 Kč
Budova penzionu č.p.60 v k.ú. Leskovec nad Moravicí – zjištěná cena:
1 976 206,58 Kč
–8–
a.1.2) Vedlejší stavba - klubovna – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,041 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,683 (Obchod, upraven o –15,0 %) Obestavěný prostor (OP): 1.NP 7,50×4,32×2,50 Zastřešení 1,84/2×7,50×4,32 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – běžné základové pásy s izolací 2. Obvodové stěny – zděné tloušťky 25 cm 3. Stropy – dřevěný, spalný 4. Krov – sedlový, dřevěné konstrukce 5. Krytina – osinkocementové vlnité desky 6. Klempířské práce – z pozinkovaného plechu 7. Úprava povrchů – vápenné omítky 8. Schodiště 9. Dveře – dřevěné 10. Okna – dřevěná dvojitá 11. Podlahy – keramické dlažby 12. Elektroinstalace – světelná 13. Rozvod vody – rozvod studené a teplé vody 5 000,– × 1,852 / (OP × ZCK × K5 × Ki) 14. Ohřev vody – průtokový el.ohřívač 8 000,– × 1,852 / (OP × ZCK × K5 × Ki) 15. Vytápění – lokální na tuhá paliva 5 000,– × 1,852 / (OP × ZCK × K5 × Ki) Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % 13. Rozvod vody 0,54 × 3,74 % 14. Ohřev vody 0,54 × 5,98 %
= = =
Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
81,00 m3 29,81 m3 110,81 m3
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní
= 3,74 % = 5,98 % = 3,74 % 1,0000 – 0,0313 + 0,0202 + 0,0323
–9– 15. Vytápění 0,54 × 3,74 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
+ 0,0202 = 1,0414
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0414 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,6830 1 589,30 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 110,81 m3 × 1 589,30 Kč/m3
=
176 110,33 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 35,000 % Odpočet opotřebení: 176 110,33 Kč × 35,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
61 638,62 Kč 114 471,71 Kč
Vedlejší stavba - klubovna – zjištěná cena:
114 471,71 Kč
a.1.3) Sklad – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,683 (Obchod, upraven o –15,0 %) Obestavěný prostor (OP): 1.NP včetně 2,10×9,50×3,00 zastřešení Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové základové pásy 2. Obvodové stěny – zděné tloušťky 15 cm 3. Stropy 4. Krov – krov pultový 5. Krytina – živičná 6. Klempířské práce – žlaby a svody z plechu pozinkovaného 7. Úprava povrchů – omítky vnitřní i vnější 8. Schodiště
=
59,85 m3
Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se
– 10 –
9. 10. 11. 12.
Název, popis Dveře – dřevěné Okna Podlahy – beton Elektroinstalace – světelná
Obj. podíl 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 19,80 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,10 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní 1,0000 – – – =
0,1980 0,0110 0,0313 0,7597 0,8000
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,6830 1 220,90 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 59,85 m3 × 1 220,90 Kč/m3
=
73 070,87 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 73 roků Opotřebení: 100 × 7 / (7 + 73) = 8,750 % Odpočet opotřebení: 73 070,87 Kč × 8,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
6 393,70 Kč 66 677,17 Kč
Sklad – zjištěná cena:
66 677,17 Kč
a.1.4) Studna kopaná – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 8,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,323 Koeficient prodejnosti: 0,683 (Obchod, upraven o –15,0 %)
Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 3,00 m á 3 810,– Kč/m
+ +
9 750,– Kč 11 430,– Kč
– 11 – Základní cena:
=
21 180,– Kč
Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:
× × × =
0,8500 2,3230 0,6830 28 563,72 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 60 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 60 / (60 + 40) = 60,000 % Odpočet opotřebení: 28 563,72 Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
17 138,23 Kč 11 425,49 Kč
Studna kopaná – zjištěná cena:
11 425,49 Kč
a.1.5) Venkovní úpravy Ocenění Stavby Budova penzionu č.p.60 v k.ú. Leskovec nad Moravicí Vedlejší stavba - klubovna Sklad Cena staveb – celkem: Podíl z ceny staveb: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – zjištěná cena:
+ + + = × =
1 976 206,58 Kč 114 471,71 Kč 66 677,17 Kč 2 157 355,46 Kč 4,0 % 86 294,22 Kč 86 294,22 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Budova penzionu č.p.60 v k.ú. Leskovec nad Moravicí 2) Vedlejší stavba - klubovna 3) Sklad 4) Studna kopaná 5) Venkovní úpravy Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
2 245 689,29 Kč 176 110,33 Kč 73 070,87 Kč 28 563,72 Kč 99 794,82 Kč 2 623 229,03 Kč 2 623 230,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Budova penzionu č.p.60 v k.ú. Leskovec nad Moravicí 2) Vedlejší stavba - klubovna 3) Sklad 4) Studna kopaná 5) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem:
1 976 206,58 Kč 114 471,71 Kč 66 677,17 Kč 11 425,49 Kč 86 294,22 Kč 2 255 075,17 Kč
– 12 – Cena po zaokrouhlení:
2 255 080,– Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky, parc.č. st.26, 37, 38, 39. v k.ú. Leskovec nad Moravicí – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 453 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod, upraven o –15,0 %) Název Zastavěná plocha
Parc. č. st.29
× ×
2,066 0,683
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 468 35,– 49,3877
Cena [Kč] 23 113,44
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod, upraven o –15,0 %) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m ] základní upravená Travní porost 37 773 35,– 20,0000* Zahrada 38 324 35,– 20,0000* Zahrada 39 108 35,– 20,0000* Součet: 1 205 *) cena byla upravena na 20 Kč/m2 podle § 28 odst. 9 2
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky, parc.č. st.26, 37, 38, 39. v k.ú. Leskovec nad Moravicí – zjištěná cena:
=
2,066 0,683 0,400 Cena [Kč] 15 460,– 6 480,– 2 160,– 24 100,– 47 213,44 Kč 47 213,44 Kč
– 13 –
C. Rekapitulace Ceny nákladové s využitím cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena nákladová s využitím cenového předpisu
2 255 080,– Kč 47 210,– Kč 2 302 290,– Kč
Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) nemovitostí se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných nemovitostí v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, stavebně technického stavu, vybavení a případně shodné stavební připravenosti u pozemků. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka nebo zjištěn realizovaný převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, je pro účely stanovení obvyklé ceny uvažováno, že tato cena by se nijakým skutečně podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné nákladovým způsobem s využitím platného cenového předpisu.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 300 000,– Kč Cena slovy: dvamilionytřistatisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Stavba: Leskovec nad Moravicí č.p. 60 Parcela: st.26 Parcela: 37 Parcela: 38 Parcela: 39 Nikel Zdeňek Hrabek 251/38 Ostrava, Stará Plesná Stavba: Leskovec nad Moravicí č.p. 60 Parcela: st.26 Parcela: 37 Parcela: 38 Parcela: 39 Stavba: Leskovec nad Moravicí č.p. 60 Parcela: st.26 Parcela: 37 Parcela: 38 Parcela: 39 Stavba: Leskovec nad Moravicí č.p. 60 Parcela: st.26 Parcela: 37
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky 1.290.000,- Kč pro Wüstenrot hypoteční banka a.s., Na Hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.zák. č. 90008128 ze dne 6.4.2004. Právní účinky ke dni 9.4.2004. Předkupní právo pro Wüstenrot hypoteční banka a.s., Na Hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.zák. č. 90008128 ze dne 6.4.2004. Právní účinky ke dni 9.4.2004.
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky 800.000,- Kč pro Zdeněk Meca, Prokešovo nám.8, Ostrava. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne 30.6.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.8.2011. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky 1.000.000,- Kč pro Oldřich Králíček, Otaslavice 494, Otaslavice. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne 30.7.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.8.2011.
– 14 – Parcela: 38 Parcela: 39 Mocková Hedvika Leskovec nad Moravicí 60 Leskovec nad Moravicí Mocková Hedvika Leskovec nad Moravicí 60 Leskovec nad Moravicí Stavba: Leskovec nad Moravicí č.p. 60 Parcela: st.26 Parcela: 37 Parcela: 38 Parcela: 39
Ocenění
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Bruntále č. 62 EXE-1341/2011-12 ze dne 6.10.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102EX-00340/2011-010 ze dne 20.10.2011.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 23. 3. 2012 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 15 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/066 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 090/12 podle připojené likvidace.
– 16 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00340/11-043 ze dne 25. 1. 2012. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 110 pro katastrální území Leskovec nad Moravicí, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Bruntál. Kopie katastrální mapy. Ortofotomapa. Fotodokumentace.
