Znalecký posudek č. 2013/065 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem zapsaným na LV č. 2387 pro katastrální území Dětmarovice, pozemkům, parcelám č. 1939/1, 1941/1, v katastrálním území Dětmarovice, obec Dětmarovice, v okrese Karviná, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava Soudní exekutor Mgr- Pavla Fučíkova Slévárenská 410/14 70900 Ostrava
Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 19. 2. 2013 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ostrava, 19. 2. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Exekutorského úřadu Ostrava, sp.zn. 024 EX 54/10-100 ze dne 13. 11. 2012, soudního exekutora, Mgr. Pavli Fučíkové se sídlem v Ostravě, Mariánských Horách, Slévárenská 14, provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 2. 2013 .
3. Podklady pro vypracování posudku − Usnesení soudního exekutora Mgr. Pavli Fučíkové se sídlem v Ostravě, Mariánských Horách, Slévárenská 14, sp.zn. 024 EX 54/10-100 ze dne 13. 11. 2012. − Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2387 pro katastrální území Dětmarovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. − Kopie katastrální mapy. − Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. o oceňování majetku. − Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. , vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Karviná Dětmarovice Dětmarovice (625965)
List vlastnictví číslo: 2387 Vlastník: 2. Vrublová Šárka Akátová 14, Orlová, Poruba, 735 14
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Podíl: 1/2
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitostem v katastrálním území Dětmarovice obce Dětmarovice, okres Karviná, kraj Moravskoslezský, zapsaným ve prospěch vlastníků na LV č. 2387 pro katastrální území Dětmarovice, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. Jedná se o pozemky, parcelu č. 1939/1 o výměře 268 m2, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití zbořeniště, a parcelu č. 1941/1 o výměře 940 m2, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Dále je předmětem ocenění objekt garáže nacházející se na části parcely č. 1939/1. Jedná se o objekt zděné konstrukce, nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým sedlovým krovem, nezjištěného stáří, zřejmě již dlouhodobě neužívaný, nacházející se ve značně zchátralém stavu způsobeném vlivem povětrnosti a vlivem působení problematických skupin obyvatelstva na nezabezpečené a nechráněné konstrukce. Stavba není evidována v katastru nemovitostí a zapsána na listu vlastnickém. Na pozemcích, parcelách č. 1939/1 a 1941/1, v katastrálním území Dětmarovice se dále nacházejí pozůstatky základů v minulosti odstraněné budovy nebo budov a dále trvalý porost tvořený jak ovocnými tak okrasnými stromy, které byly v minulosti na pozemcích vysazeny, tak velkým množstvím stromů a keřů vzniklým spontánně, náletem, samovolným výsevem semen, jako kořenové nebo pařezové výmladky. Veškeré porosty jsou dlouhodobě neudržované, značně vzhledově i zdravotně narušené, na svém stanovišti nefunkční a neperspektivní. Jedná se o natolik hustý porost, že znemožňuje pohyb po oceňovaných pozemcích a rovněž přístup k objektu garáže. Pozůstatky základů a porost nejsou zahrnuty do ocenění, jelikož je uvažováno, že jejich existence na pozemcích je značně problematickou skutečností. Vliv na cenu nemovitosti je pak s ohledem na nutnost jejich odstranění, a na náklady s odstraněním spojené, negativní. Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území obce Dětmarovice, v těsné blízkosti zastavěného území města Orlová. Jedná se o lokalitu zastavěnou především objekty sloužícími k individuálnímu bydlení. Nemovitost je přístupná pouze po pozemní komunikaci s nezpevněným prašným povrchem, v místě je možnost napojení na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod a rozvod zemního plynu. V místě není veřejná kanalizace.
6. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Garáž na parcele č. 1939/1, v k.ú. Dětmarovice - vlastnický podíl 1/2 b) Ocenění porovnávací metodou
Oddíl 2 a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 1939/1, v k.ú. Dětmarovice - vlastnický podíl 1/2
–4– b) Ocenění porovnávací metodou
Oddíl 3 a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 1941/1, v k.ú. Dětmarovice - vlastnický podíl 1/2 b) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Karviná Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Oddíl 1 Popisy objektů a) Objekty 1) Garáž na parcele č. 1939/1, v k.ú. Dětmarovice - vlastnický podíl 1/2 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k objektu garáže zděné konstrukce, nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým sedlovým krovem, nacházející se na parcele č. 1939/1 v katastrálním území Dětmarovice. 1-NP je tvořeno místností ke garážování a dvěma samostatnými nevelkými místnostmi přístupnými pouze z vnějšku objektu. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není využit na podkroví. Objekt je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce a obvodové zdivo jsou z části vyzdívané ze škvárobetonových tvárnic, z části z plných cihel. Zdivo je opatřeno pouze vnitřními omítkami, fasáda není provedena. Sedlový krov dřevěné konstrukce je pokryt plechovou krytinou a opatřen klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Dveře a okna chybí. Vrata jsou ocelová. Podlahy místností jsou betonové. Elektroinstalace, ani jiné vybavení, není v objektu provedeno. Objekt je dlouhodobě neužívaný, neudržovaný, značně opotřebený vlivem povětrnosti i působením problematických skupin obyvatelstva. Pro potřeby ocenění je uvažováno, že objekt je užíván asi 50 let a za účelem případného dalšího úžívání je nutné provedení stavebních úprav a oprav velkého rozsahu.
Oddíl 2 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 1939/1, v k.ú. Dětmarovice - vlastnický podíl 1/2 Parcela č. 1939/1 o výměře 268 m2 , nacházející se v katastrálním území Dětmarovice, je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště.
–6– Jedná se o pozemek zastavěný nemovitou stavbou garáže, která není zapsána v katastru nemovitostí. Pozemek je pozemkem stavebním ve smyslu ustanovení § 9, odstavce 1, písmeno a) zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. Zjištění ceny pozemku na základě platných cenových předpisů se provede podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, stavebně technické připravenosti a dostupnosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky zastavěnými, nebo určenými k zastavění stavbami sloužícími pro osobní potřebu uživatele, a pozemky užívanými, nebo určenými k užití, ve funkčním spojení s takovými pozemky, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě.
Oddíl 3 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 1941/1, v k.ú. Dětmarovice - vlastnický podíl 1/2
Parcela č. 1941/1 o výměře 940 m2 , nacházející se v katastrálním území Dětmarovice, je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou garáže na parcele č. 1939/1 a pozemkem, parcelou č. 1939/1, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Pozemek je pozemkem stavebním ve smyslu ustanovení § 9, odstavce 1, písmeno a) zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. Zjištění ceny pozemku na základě platných cenových předpisů se provede podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, stavebně technické připravenosti a dostupnosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky zastavěnými, nebo určenými k zastavění stavbami sloužícími pro osobní potřebu uživatele, a pozemky užívanými, nebo určenými k užití, ve funkčním spojení s takovými pozemky, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě.
–7–
Ocenění nemovitosti povinného Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Garáž na parcele č. 1939/1, v k.ú. Dětmarovice - vlastnický podíl 1/2 – § 24 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (3,20+5,30)/2×6,90×5,95
=
174,48 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Dětmarovice Počet obyvatel: 4 079 Indexovaná prům. cena (IPC): 1 806,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha v obci I. Mimo souvisle zastavěné území obce 2 Dopravní dostupnost I. Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 5 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi –0,10 –0,03 0,00 0,00 0,00
5
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,870
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo
Vi B
–8– železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 5 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 6 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8
0,00 0,00 –0,05 –0,01 0,10 0,40*
5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):
0,333
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,950 × 0,870 × 0,333 = 1 806,– × 0,275 =
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
174,48 × 496,65 =
× =
Garáž na parcele č. 1939/1, v k.ú. Dětmarovice vlastnický podíl 1/2 – zjištěná cena:
0,275 496,65 Kč/m3 86 655,49 Kč
1/2 43 327,75 Kč
43 327,75 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi bylo zjištěno, že v období, k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané, nebo srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, a to především s ohledem na její stavebně technický stav, poznamenaný výraznou devastací způsobenou činností problematických skupin obyvatelstva na neužívaný a nezabezpečený objekt a dále vlivem povětrnosti na nezabezpečené konstrukce objektu. Z tohoto důvodu je uvažováno, že porovnávací cena by se výrazně nelišila od ceny zjištěné dle platných cenových předpisů. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
86 655,50 Kč 1,00 86 660,– Kč
–9– Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Výsledná porovnávací hodnota:
1/2 43 330,– Kč 43 330,– Kč
Oddíl 2 a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 1939/1, v k.ú. Dětmarovice - vlastnický podíl 1/2 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 144,57 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = Cp × 2,50, kde Cp = 35 + (4 079 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 4 079 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci – Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – Možnost napojení na rozvod plynu + Úprava celkem: – Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Garáže) Název Zastavěná plocha
Parc. č. 1939/1
10 % 7% 10 % 7% × × ×
0,930 2,093 1,054
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 268 144,57 296,5999
Cena [Kč] 79 488,77
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemek, parc.č. 1939/1, v k.ú. Dětmarovice vlastnický podíl 1/2 – zjištěná cena:
× =
1/2 39 744,39 Kč
39 744,39 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti (pozemků) se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití - tj. pozemky určené k zastavění, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Pro stanovení ceny pozemků porovnáním je možno využít cenových údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů nemovitostí, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci,
– 10 – nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití a z obdobné polohy. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě v 1. čtvrtletí r. 2013. Jedná se o pozemky určené k výstavbě objektů pro individuální bydlení, jelikož je uvažováno, že k tomuto účelu by pozemky byly s největší pravděpodobností případným nabyvatelem užity. Rozdílnost polohy, přístupu, stavebně technické připravenosti, je zohledněna v následujících porovnávacích tabulkách. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude, vzhledem k celkové situaci na trhu nemovitostí, i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek pro bydlení, 2 777 m2 Celková cena: 497 000 Kč za nemovitost Cena za m˛: 179 Kč za m² Adresa: Dětmarovice Datum aktualizace: 14.02.2013 ID zakázky: 152635 Plocha pozemku: 2 777 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Popis: Exklusivní nabídka pozemku o výměře 2.777 m2 určeného pro stavbu rodinného domu a příslušenství v obci Dětmarovice. Rozměr parcely 47 x 57 m, terén s mírným sklonem na jiho-východní stranu. Inženýrské sítě na hranici pozemku (vodovod, elektřina, plynovod). Kanalizace není a není plánovaná, možnost ČOV nebo žumpa. Příjezd po asfaltové komunikaci. Kontaktovat CENTURY 21 Top Reality Fryštátská 64/9, 73301 Karviná Nemovitost č.2) Prodej, pozemek pro bydlení, 1 987 m2 Zlevněno: 549 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 277 Kč za m² Původní cena: 599 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: při rychlém jednání sleva Adresa: Dětmarovice Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 153016 Plocha pozemku: 1 987 m2 Popis: K prodeji stavební pozemek o výměře 1.987 m2 v tiché a klidné vilové oblasti na hranici Dětmarovic a Orlové, nedaleko V. etapy. Pozemek je mírně svažitý, s možností připojení na elektřinu, vodu a plyn. Kontaktovat
– 11 – CENTURY 21 Top Reality Fryštátská 64/9, 73301 Karviná Nemovitost č.3) Prodej, pozemek pro bydlení, 1 102 m2 Celková cena: 363 660 Kč za nemovitost Cena za m²: 330 Kč za m² Adresa: Dětmarovice Datum aktualizace: 02.02.2013 ID zakázky: 110708 Plocha pozemku: 1 102 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Doprava: MHD, Autobus Popis: Prodej stavebního pozemku 1700 a 2204 m2 s přípojkami plynu, elektřiny i vody u pozemku, v klidné lokalitě v pěkném prostředí Dětmarovic, v blízkosti Orlové i autobusu. Pozemek 2204 m2 lze rozdělit i na 2 pozemky. Kontaktovat Reality Prima Palackého 75/21, 77900 Olomouc Nemovitost č.4) Prodej, pozemek pro bydlení, 926 m2 Celková cena: 440 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 476 Kč za m² Adresa: Dětmarovice Datum aktualizace: 28.01.2013 ID zakázky: 45371 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 926 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Prodej stavebního pozemku na lukrativním místě v Dětmarovicích. Výborná dostupnost. Krásný slunný pozemek. Těsně u pozemku jsou IS - voda, elektřina, plyn, kanalizace je v přípravě. Slunné místo se zástavbou rodinných domů. Veškerá občanská vybavenost v místě, do 10 min pěší chůze. Přístup po obecní, asfaltové cestě. Kontaktovat Reality IQ Senovážné náměstí 1464/6, 11000 Praha Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta Nemovitost č.1) 1,00 Nemovitost č.2) 1,00
Kpřístup
Kvybav.
Kpramen
1,05
1,00
1,15
1,00
1,00
1,15
Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) 179,– Kč 1,00 m2 148,24 Kč 1,0 277,– Kč 1,00 m2 240,87 Kč 1,0
– 12 – Nemovitost č.3) 1,00 1,05 1,00 1,15 Nemovitost č.4) 1,15 1,10 1,05 1,15 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup × Kvybav. × Kpramen)
330,– Kč 273,29 Kč 476,– Kč 311,62 Kč
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2:
1,00 m2 1,0 1,00 m2 1,0
148,24 Kč 243,51 Kč 311,62 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
243,51 Kč 268,00 m2 65 260,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 32 630,– Kč
Výsledná porovnávací hodnota:
32 630,– Kč
Oddíl 3 a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 1941/1, v k.ú. Dětmarovice - vlastnický podíl 1/2 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 144,57 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = Cp × 2,50, kde Cp = 35 + (4 079 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 4 079 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci – Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – Možnost napojení na rozvod plynu + Úprava celkem: – Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Garáže) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Zahrada
Parc. č. 1941/1
10 % 7% 10 % 7% × × × ×
0,930 2,093 1,054 0,400
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 940 144,57 118,6400
Cena [Kč] 111 521,60
– 13 – Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemek, parc.č. 1941/1, v k.ú. Dětmarovice vlastnický podíl 1/2 – zjištěná cena:
× =
1/2 55 760,80 Kč
55 760,80 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti (pozemků) se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití - tj. pozemky určené k zastavění, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Pro stanovení ceny pozemků porovnáním je možno využít cenových údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů nemovitostí, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití a z obdobné polohy. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě v 1. čtvrtletí r. 2013. Jedná se o pozemky určené k výstavbě objektů pro individuální bydlení, jelikož je uvažováno, že k tomuto účelu by pozemky byly s největší pravděpodobností případným nabyvatelem užity. Rozdílnost polohy, přístupu, stavebně technické připravenosti, je zohledněna v následujících porovnávacích tabulkách. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude, vzhledem k celkové situaci na trhu nemovitostí, i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek pro bydlení, 2 777 m2 Celková cena: 497 000 Kč za nemovitost Cena za m˛: 179 Kč za m² Adresa: Dětmarovice Datum aktualizace: 14.02.2013 ID zakázky: 152635 Plocha pozemku: 2 777 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Popis: Exklusivní nabídka pozemku o výměře 2.777 m2 určeného pro stavbu rodinného domu a příslušenství v obci Dětmarovice. Rozměr parcely 47 x 57 m, terén s mírným sklonem na jiho-východní stranu. Inženýrské sítě na hranici pozemku (vodovod, elektřina, plynovod). Kanalizace není a není plánovaná, možnost ČOV nebo žumpa. Příjezd po asfaltové komunikaci. Kontaktovat
– 14 – CENTURY 21 Top Reality Fryštátská 64/9, 73301 Karviná Nemovitost č.2) Prodej, pozemek pro bydlení, 1 987 m2 Zlevněno: 549 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 277 Kč za m² Původní cena: 599 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: při rychlém jednání sleva Adresa: Dětmarovice Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 153016 Plocha pozemku: 1 987 m2 Popis: K prodeji stavební pozemek o výměře 1.987 m2 v tiché a klidné vilové oblasti na hranici Dětmarovic a Orlové, nedaleko V. etapy. Pozemek je mírně svažitý, s možností připojení na elektřinu, vodu a plyn. Kontaktovat CENTURY 21 Top Reality Fryštátská 64/9, 73301 Karviná Nemovitost č.3) Prodej, pozemek pro bydlení, 1 102 m2 Celková cena: 363 660 Kč za nemovitost Cena za m²: 330 Kč za m² Adresa: Dětmarovice Datum aktualizace: 02.02.2013 ID zakázky: 110708 Plocha pozemku: 1 102 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Doprava: MHD, Autobus Popis: Prodej stavebního pozemku 1700 a 2204 m2 s přípojkami plynu, elektřiny i vody u pozemku, v klidné lokalitě v pěkném prostředí Dětmarovic, v blízkosti Orlové i autobusu. Pozemek 2204 m2 lze rozdělit i na 2 pozemky. Kontaktovat Reality Prima Palackého 75/21, 77900 Olomouc Nemovitost č.4) Prodej, pozemek pro bydlení, 926 m2 Celková cena: 440 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 476 Kč za m² Adresa: Dětmarovice Datum aktualizace: 28.01.2013 ID zakázky: 45371 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 926 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová
– 15 – Popis: Prodej stavebního pozemku na lukrativním místě v Dětmarovicích. Výborná dostupnost. Krásný slunný pozemek. Těsně u pozemku jsou IS - voda, elektřina, plyn, kanalizace je v přípravě. Slunné místo se zástavbou rodinných domů. Veškerá občanská vybavenost v místě, do 10 min pěší chůze. Přístup po obecní, asfaltové cestě. Kontaktovat Reality IQ Senovážné náměstí 1464/6, 11000 Praha Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Výchozí cena (VC) Množství (M) Kpřístup Kvybav. Kpramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) 179,– Kč 1,00 m2 1,00 1,05 1,00 1,15 148,24 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 277,– Kč 1,00 m2 1,00 1,00 1,00 1,15 240,87 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 330,– Kč 1,00 m2 1,00 1,05 1,00 1,15 273,29 Kč 1,0 Nemovitost č.4) 476,– Kč 1,00 m2 1,15 1,10 1,05 1,15 311,62 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup × Kvybav. × Kpramen)
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2:
148,24 Kč 243,51 Kč 311,62 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
243,51 Kč 940,00 m2 228 900,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 114 450,– Kč
Výsledná porovnávací hodnota:
114 450,– Kč
– 16 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
43 330,– 95 510,– 138 840,– 190 410,–
Kč Kč Kč Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou.
Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ k nemovitostem zapsaným na LV č. 2387 pro katastrální území Dětmarovice podle odborného odhadu znalce činí
190 410,– Kč Cena slovy: jednostodevadesáttisícčtyřistadeset Kč
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Vrublová Šárka Akátová 14 Orlová Vrublová Šárka Akátová 14 Orlová
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné – pobočka Havířov, o nařízení exekuce 126 Nc-1170/2009-6 ze dne 26.1.2009. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné – pobočka Havířov, o nařízení exekuce 127 Nc-1642/2009-9 ze dne 26.3.2009.
Vrublová Šárka Akátová 14 Orlová
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné – pobočka Havířov, o nařízení exekuce 125 EXE-1131/2010-9 ze dne 10.2.2010. Právní moc ke dni 12.6.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. Exekuční příkaz 024 EX-54/2010-24 Exekutorského úřadu Ostrava, soudního exekutora Mgr.Pavli Fučíkové, ze dne 19.3.2010. Právní moc ke dni 31.5.2010.
Vrublová Šárka Akátová 14 Orlová -podíl ½ Parcela č. 1939/1 Parcela č. 1941/1 Vrublová Šárka Akátová 14 Orlová Vrublová Šárka Akátová 14 Orlová -podíl ½ Parcela č. 1939/1 Parcela č. 1941/1
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné – pobočka Havířov, o nařízení exekuce 128 EXE-2269/2011-17 ze dne 10.6.2011. Právní moc ke dni 27.7.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. Exekuční příkaz 024 EX-1317/2011-20 Exekutorského úřadu Ostrava, soudního exekutora Mgr.Pavli Fučíkové, ze dne 22.6.2011. Právní moc ke dni 11.7.2011.
– 17 – Vrublová Šárka Akátová 14 Orlová -podíl ½ Parcela č. 1939/1 Parcela č. 1941/1
Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 15 330,10 Kč včetně příslušenství a dalších nákladů řízení, pro Komerční banka a.s., Na Příkopě 969/33, Praha. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Chomutov, soudního exekutora Mgr. Jana Peroutku, ze dne 5.11.2011. Právní moc ke dni 22.11.2011.
Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 19. 2. 2013 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 18 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/065 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013083 podle připojené likvidace.
– 19 –
E. Seznam příloh − Usnesení soudního exekutora Mgr. Pavli Fučíkové se sídlem v Ostravě, Mariánských Horách, Slévárenská 14, sp.zn. 024 EX 54/10-100 ze dne 13. 11. 2012. − Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2387 pro katastrální území Dětmarovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Karviná. − Kopie katastrální mapy. − Ortofotomapa. − Fotodokumentace.
