03-52

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3333 – 193 / 09 dle Usnesení č.j. 067 EX 3207/03-52

Objednavatel: Adresa: IČ:

Vypracoval:

kancelář: mail:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Křenová 299/26 602 00 Brno [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3207/03-52 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 01.03.2009.

Posudek obsahuje:

30 stran včetně příloh

Posudek se předává :

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

27.04.009

Znalecký posudek č. 3333-193/09

Obsah posudku

strana

A 1 2 3 4 5 6

NÁLEZ ............................................................................................................................... 3 Úkol a předmět ocenění................................................................................................. 3 Místní šetření ................................................................................................................. 3 Den ocenění ................................................................................................................... 3 Podklady ........................................................................................................................ 3 Limitující podmínky ...................................................................................................... 4 Uznávané metody ocenění ............................................................................................ 4

B 1 2 3

POSUDEK ......................................................................................................................... 8 Aplikovaná metoda ocenění .......................................................................................... 8 Ocenění ......................................................................................................................... 9 Vyhodnocení ............................................................................................................... 19

C

REKAPITULACE .......................................................................................................... 20

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 21

Seznam příloh ......................................................................................................................... 22

2


A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 067 EX 3207/03-52. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 10/24 na budově č.p. 136 – bydlení, část obce Debř, stojící na pozemku parc.č. 302 a spoluvlastnický podíl ve výši 10/24 na pozemcích parc.č. 302 a 940/5, k.ú. Debř, obec Mladá Boleslav, zapsáno na LV č. 147, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav. Výčet: Hlavní stavby: Budova č.p. 136 – bydlení Příslušenství: Venkovní úpravy: oplocení, vchodová branka, zpevněné plochy, opěrné zdi, venkovní schody, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky: parc.č. 302 a 940/5 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek.

2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 26.03.2009 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst.

3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 26.03.2009, což je den ocenění.

4

PODKLADY

- Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 147, k.ú. Debř, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 25.02.2009 snímek katastrální mapy usnesení č.j. 067 EX 3207/03-52 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997

-

3


- Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické -

nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 Trend Report 2008 vydaný Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – www.artn.cz

5

LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY

Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3207/03-52. Úkolem znalce je:

- ocenit nemovitost a její příslušenství - ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené

6 6.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné 4


výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 6.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt t t =1 (1 + VMN t )

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“: VHN = kde:

ČVtrvalý VMN

ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule

5


Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:

-

bezriziková míra výnosnosti přirážky za riziko

Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.

6.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí

-

stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí

omezenost

či

naopak

6


Poloha nemovitostí

-

vzdálenost od obchodních center vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )

Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena

-

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena případné restituce, soudní spory

Situace na trhu nemovitostí

-

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

7


B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemkem, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných domů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 456/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8


2

OCENĚNÍ

2.1

Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a1) Budova č.p. 136 - bydlení - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):

Rodinný dům Mladá Boleslav 90 roků 4 524,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP:

9,80*12,25 9,80*12,25

Název podlaží 1.NP: 2.NP:

120,05 m2 120,05 m2

= = Zastavěná plocha 120,05 m2 120,05 m2

Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 3,00 m 3,00 m 863,16 m3

=

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

ZP1 = 120,05 m2 ZP = 240,10 m2

ZP / ZP1 = 2,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem

č. II III II II V

Vi -0,01 0,00 0,00 0,01 0,08

III III I II II

0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00

III

0,01

9


12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 90 let: 0,6 12 Index vybavení IV = (1 + Σ Vi ) * V13 * 0,6 = 0,286 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti - nesrostlá území obce 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - nepreferované 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Veřejná doprava - špatná dostupnost centra města, dobré parkovací možnosti 5. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 6. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 7. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 7 Index polohy IP = (1 + Σ Pi ) = 1,030 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní 3 Index trhu IT = (1 + Σ Ti ) = 1,000 i=1

III V

0,00 0,45

č. II I III II

Pi -0,03 0,08 0,00 -0,02

II III II

0,00 0,00 0,00

č. IV

Ti 0,05

II I

0,00 -0,05

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,286 * 1,030 * 1,000 = 0,295 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 524,- Kč/m3 * 0,295 = 1 334,58 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 334,58 Kč/m3 * 863,16 m3 = 1 151 956,07 Kč Budova č.p. 136 - bydlení - zjištěná cena =

1 151 956,07 Kč

b) Pozemky Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavěná plocha a nádvoří Součet

Parcelní číslo 302

Výměra [m2] 227,00

Jedn. cena [Kč/m2] 500,00

Cena [Kč] 113 500,113 500,-

10


Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

-20 % -20 % -4 % 10 % 6% + * *

22 700,90 800,-

5 448,96 248,1,4890 2,1420 306 977,03

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 500,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 649,00

trvalý travní porost 940/5 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 500,00

Cena [Kč] 324 500,324 500,-

-20 % -20 % -4 % 10 % 6% + * * *

Pozemky - zjištěná cena

64 900,259 600,-

15 576,275 176,0,4000 1,4890 2,1420 351 062,72

= 658 039,75 Kč

Rekapitulace Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:

a) Budova č.p. 136 - bydlení b) Pozemky Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

= =

1 151 956,07 Kč 658 039,75 Kč 1 809 995,82 Kč 1 810 000,- Kč

11


2.2

Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je řadový koncový, situovaný na mírně svažitém pozemku, za domem je pozemek svažitý. Okolní zástavbu tvoří obdobné domy. Dům se nachází na okraji obce, v části Debř, od centra Mladé Boleslavi ve vzdálenosti 3,7 km. Na okraj hl. města Prahy je vzdálenost 50 km. Přístup k objektu je možný přímo z veřejné komunikace – ul. Josefodolská, oplocení pozemků je provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 80-100 lety

Počet podlaží:

2 nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy bez účinné izolace proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné z cihel, nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové, podbití rákosem a omítnutí

Střecha:

tvar sedlový, krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, bez nátěrů, částečně zkorodováno

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky štukové, místy opadané, obklad soklu není proveden

Schody:

betonové

Dveře:

dřevěné se zárubněmi a prahy, z čela kovové prosklené

Okna:

dřevěná dvojitá špaletová, z čela luxfery, kovové zdvojené

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: prkenné, dlažba, PVC, betonová mazanina

Krytina střechy:

Vrata:

plechová

plechové

12


Vytápění:

etážové na plyn nebo na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zásobníkový ohřívač

Vnitřní vodovod:

proveden rozvod studené a teplé vody

Vnitřní kanalizace: od zařizovacích předmětů

Hygienické vybavení: vana, umyvadlo, WC Vnitřní plynovod:

zemní plyn

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V)

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.

Předpokládaná dispozice: 1.NP: vstup, chodby, schodišťový prostor, bývalé komerční prostory, skladové prostory, garáž 2.NP: chodba, schodišťový prostor, kuchyň, jednotlivé pokoje, koupelna, WC Srovnávací parametry:

Název Budova č.p. 136 – bydlení Pozemky parc.č. 302, 940/5

Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

863,16

120,05

180,08

-

120

756

Srovnávací kritéria: č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úřady Poptávka po nemovitostech Přírodní okolí Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport Ubytování

Popis kritéria obyvatel 44 602, z toho 33 177 v produkt. věku úřady okresního města poptávka převyšuje nabídku dobré veškerý sortiment základní, střední, vysoké školství nemocnice, poliklinika, ordinace, lékárny veškeré vybavení dostatečná kapacita

13


10 Struktura zaměstnanosti dostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce okraj obce, od centra 3,7 km 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý a svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti v garáži, před domem 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby nevhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby chybějící 30 Pozemky celkem 876 m2 Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 80-100 lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence základní údržby. Dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách, které jsou místy zvlhlé, zvětralé, opadané, okna a dveře jsou již také dosti nefunkční. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a chybějící údržbě. Další připomínky existují rovněž v rovině estetické v oblasti obnovy omítek, maleb a nátěrů či výměně obkladů. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit zvýšené finanční prostředky na opravy a rekonstrukci. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 147 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

14


Srovnávací nemovitosti: 1) Rodinný dům v Debři, ul. Josefodolská Nabízíme rodinný řadový cihlový dům s dispozicí 8+1 vhodný k trvalému bydlení. V přízemí jsou 3 místnosti, koupelna a WC. V patře 5 místností, kuchyň. Prostorná půda vhodná pro další obytné místnosti. Vytápění ústřední elektrokotlem s možností předělání na plynové - plynová přípojka ve skříňce na domě, vodovod, odpad, elektřina 220/380 V. Dům je situován v okrajové části Debře. Nově rekonstrukce - rozvody vody, odpadů, elektřiny, nová střecha, fasáda. Zast. plocha 183 m2. Cena nabídková: 2 500 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář STING - Mladá Boleslav třída T. G. Masaryka 1078 293 01 Mladá Boleslav www.rksting.cz tel.: 326 997 632

2) Rodinný dům 5+kk v obci Debř Nabízíme Vám k prodeji přízemní rodinný domek s obytným podkrovím nacházející se na okraji obce Debř. Domek stojí na oploceném pozemku o rozloze cca 215 m2. Zast. plocha je 106 m2. Dům je po rekonstrukci. Dům je částečně podsklepen. V přízemí jsou tři pokoje, kuchyňský kout a sociální zařízení se sprchovým koutem, v prvním patře jsou dva pokoje, malý kuchyňský kout a sociální zařízení s vanou, také zde najdeme další prostor pro vytvoření ještě další místnosti. Okna jsou plastová vybavená žaluziemi. Dům je napojen na obecní vodovod i kanalizaci. Topení je ústřední, vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva. V příštím roce bude v obci rozveden plyn. K domu náleží garáž. V domě je možnost připojení telefonní linky. Domek je přístupný po zpevněné místní komunikaci. Cena nabídková: 2 700 000,- Kč

15


Zdroj: AVAREAL.CZ Teplá u Třebenic 411 15 Teplá u Třebenic 4 www.avareal.cz tel.: 416 594 787

3) Rodinný dům v Hrdlořezích Dům v obci Hrdlořezy, nacházející se 3 km od Mladé Boleslavi. V obci je základní škola, obchod a restaurace. Zastávka MHD je přímo před domem. Dům je využitelný jak pro soukromé účely, tak pro komerční využití a je dispozičně řešen takto. Ze vstupní chodby vejdete na pravou stranu do pokoje s kuchyňským koutem, za kterým se nachází ještě jeden pokoj. Na druhé straně je koupelna a prostorná spíž. V patře jsou další tři pokoje a kuchyň. Na domě byla před šesti lety vyměněná střešní krytina. Zast. plocha 88 m2, pozemek 204 m2. Cena nabídková: 1 395 000,- Kč

Zdroj: DECKART, s. r. o. Masarykova 83 415 10 Teplice www.deckart.cz tel.: 417 534 851

16


4) Rodinný dům 3+11, Mladá Boleslav Nabízíme Vám ke koupi starší rodinný dům, nacházející se v okrajové části Mladé Boleslavi, v žádané lokalitě Belveder-Hejtmánka. Dům je umístěn až v druhé řadě domů, tudíž zde není problém s hlučností okolních komunikací. Zděný objekt je sice v původním stavu, vnitřní dispozice odpovídá době stavby, nejsou zde provedeny žádné moderní rekonstrukce, nicméně umístění v lokalitě a jednoduchost stavby činí z tohoto domu atraktivní nabídku. Dispozice: vstupní chodba, sociální zařízení s WC, kuchyně, obývací pokoj; podkroví - ložnice, půda (vhodná k vestavbě dalšího pokoje), celková užitná plocha domu je cca 100 m2, pozemek 469 m2. Cena nabídková: 2 200 000,- Kč

Zdroj: Realitní kancelář Maják Hradec Králové, Liberec 293 01 Mladá Boleslav, Ostrava www.rkmajak.cz tel.: 326 737 297, 591 129 636 5) Rodinný dům řadový v Mladé Boleslavi Prodám řadový rodinný dům v Mladé Boleslavi. Přízemí 2+kk, patro má 3 místnosti a terasu. Topení je plynové. Nová tašková střecha. Dům je suchý a je ihned volný k nastěhování. Hypotéku zařídím. Prodám řadový rodinný dům v Mladé Boleslavi. Dům je patrový s 3 roky starou taškovou střechou. V přízemí je koupelna s toaletou, obývák s kuchyňským koutem, chodba vedoucí ke schodišti a dále přes dílnu do dvora. Dřevěným schodištěm se dostáváme do patra, kde jsou 3 místnosti a terasa s výhledem na skalní masiv. Úzkým dřevěným schodištěm pokračujeme na půdu. Dům je suchý v dobrém stavu a je ihned obyvatelný. Zast. plocha 75 m2. Cena nabídková: 1 800 000,- Kč

17


Zdroj: RE/MAX Avenir Staroměstské nám. 88 293 01 Mladá Boleslav www.remax.czech.cz tel.: 326 303 454

Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 1,7 do 1,9 mil. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.

18


3

VYHODNOCENÍ

Komparační způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda – srovnání na trhu

1 800 000,- Kč 1,7 – 1,9 mil. Kč

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledku použité metody ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 1 800 000,- Kč

Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 10/24 činí tedy 1 800 000,- Kč × 10/24 = 750 000,- Kč

4

OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAZKŮ S NEMOVITOSTÍ SPOJENÝCH

Ve výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 147, je zapsáno věcné břemeno (podle listiny) pro pp 940/5 a 939/2 – slouč. do pp 940/5 – služebnost spoluužívání jižní zdi čp 35 se st 132 (kn. vl. 114), oprávnění pro parcela 940/5, povinnost k: stavba Debř, č.p. 35, na základě Usnesení soudu číslo deníku 1321/1913. Uvedené věcné břemeno je zapsáno v části B1 – jiná práva. Je patrné, že se jedná o oprávnění pro vlastníka pozemku parc.č. 940/5. Z hlediska ocenění je proto popsané věcné břemeno zřízeno ve prospěch předmětu ocenění, nejedná se tedy o závadu (ztrátové věcné břemeno). Naopak tímto věcným břemenem je vlastně zřízena možnost spoluužívání jižní zdi č.p. 35. Hodnota výše specifikovaného věcného břemene je promítnuta do výsledné obvyklé ceny předmětu ocenění.

19


C REKAPITULACE

Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 10/24 na budově č.p. 136 – bydlení, část obce Debř, stojící na pozemku parc.č. 302 a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 10/24 na pozemcích parc.č. 302 a 940/5, k.ú. Debř, obec Mladá Boleslav, zapsáno na LV 147, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav, indikuji ke dni ocenění na:

750 000,- Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc korun českých

V Brně dne 27.04.2009

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

20


D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3333-193/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09193.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

21


Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z katastru nemovitostí, LV 147, k.ú. Debř, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 25.02.2009 3. Snímek katastrální mapy

22

03-52

Recommend Documents