\
\.
@"*0,,0.,.,.,n" Beroepsorganisatie
Wat vind,t u
in dit boekje?
De lníormat e ln dit boekje houdt al een rekening nTei de huid ge wei en regelgevlng. W lt u na het lezen van dit boekje nog meer inforrnat e, ki!k dan op www.koopakteonline.nl. U kuni ook be len met dê Notaristelefoon oí contact opnemen met uw notaris
Moeilijke besrippen A s u uw won ng verkoopt, zlrlt u veel moeiljke begr ppen
herkennen van de t jd dal Lt uw woning kocht. I\,4aar voor het geval u het niet meer zeker weet, leggen wij nog we even uit wat deze begr ppen betekenen. Op de pagina waar het moe lilke begrip voorkomt. En aan het eind van dit boekje, in een begrippenllst.
.\
"Wij zijn gaan samenwonen ín zijn huis. Maar mijn huis is nog niet verkocht. En dat betekent dubbele maandlasten. De afgeiopen tijd hebben we mijn huis daarom grondig onder handen genomen. De toekomstige bewoner kan er nu zó in. Dus kom maar op met die bezichtigingen!"
4
-ÍS
Waarom zou ik dit boekje moeten lezen?
.
7
lk heb een kopêr gevonden, wat nu? Hoe kom ik aan een koopcontract? .. Via een makelaar
7
... of andere adviseur ..
Zelf doen? De beste optier de
..7 ... ..
7
.. 8
notaris
B
Waarom een koopcontract via de notaris? Alle informat e, betere aÍsprakên Zekerhêid over rechten ên plichten ... Bescherming bijÍinanciële problemen ... Problemen op tijd ontdekken en oplossen Waarom is het koopcontract zo belangriik? Wai staat er eigenlijk in een koopcontract? Wat moêt ik de koper vertêllen over het huis? Geen eigen gÍond, rnaar
.
B
8 S
s
...
10 10
...
erfpacht
.. Ballgêrantie
11
niet? bepalingen
11
Bezwarende Welke ontbindende voorwaarden zijn e.? Voorbehoud íinancier ng. Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantiê
.
.. huisvestingsvergunning
Voo'behouo boJwiec'1riscl^ê I.eu- 1g
rg
Wat als de koper de bedenktijd niet Hoe werkt dê bedenktijd?
.... ... gebruikt?
k het hu s heb
12 12
14 14 14 14 15 15 16
verkoop?
geëÍd? Hoe bepaal ik de waarde van de won ng? lk heb mijn hypotheek al afgelost. crotê kans dat ik eên restschuld hêb. Wat nu?. . l\y'aakt het uit oÍ ik een hypotheek met NHG heb? weet kzekerof
12
14
Hoe zit hêt met verborgen gebreken? l\,4oet ik echt alLe gêbreken noemen? En wêlkê plichten heeft de koper? lk heb het huis geërfd. Hoe zit het dan met dê
1'1
14
Hoe zit het precies met de bedenktiid?
Hoe
10 11
Wat is nbegrepen en wat
Wijz g ng won
I
....
Waarborgsom
Voorbehoud
I
1
6
16 16 17
17
18
Wat als de koop niet
doorgaat?
De koper maakt gebruik van zijn
18
...18
bedenktijd
De koper doet een beroep op ontbindende voorwaardên 18 De koper blijít in gebreke
Stok achter de deur voor de
koper
1
s
Wat kan ik doen als de koper in gebreke bliift? . Wat staat er in de brief? Leg alles goed vastl .... ...
.... 19 . .20 .... . . .... 20
. ...
20
.... .... .. Maarzo'n akte is toch al kant-en-k aar? . . . .. .. Wat moei de notaris dan onderzoeken? .. ...
Waarom moet ik eigenliik naar de notaris? Financiêle spin in het web
Problemen voorkomen .... .. Mget ik als verkoper ook kosten betalen? Wie kiest de notaris? . Wat kost een notaris? ... ... Wanneer moet ik betalen?.
Besrippenliist..
.. .. ..
21 21 21
23
...23
....
24
..24
.. .24 .. .25
.\
:+e t -*\
.,t
ít
I
"Gelukkig heb ik vóór de overdracht advies gevraagd aan de notaris. Hij kwam erachter dat het huis, na het overlijden van mijn vrouw, nooit volledig op mijn naam was gezet. Hierdoor zou ik de woning niet eens mogen verkopenl Nu kan de notaris al1es nog op tijd regelen. Een pak van mijn hart."
Waarom zou ik dit boekje moeten lezen? A s u uw woning verkoopt, krijgt u met vee d ngen te maken die u bekend zu len voorkomen. U heeít ze nan,eljk al eens mee-
gemaakt oÍ erover gehoord toen u uw woning kocht. U denkt misschien zelfs wel dat u ales alweet wat u zou moeten weten. Í\laar u zit nu in een andere pos tie. U beni verkoper. En dan ook nog in een echte kopeÍsmaÍkt. Waar n woningen minder opbrengen en kopers vaak op het laatste rnomeni aíhaken.
As dewon n! !àn e genaar !l sse t Dnheei oo(wel
H erl1 staan a e aíspraken
tlsse. koper ei !erkoper olerde koop!a. eÊ.
vron
ig
Hoe zorgt Lr ervoor dat de verkoop van uw woning zo soepel moge ijk ver oopt? Wat z jn uw rechten en p ichien als verkoper? En hoe zit dat a s u missch en een restschuld heeÍt? Op al deze vragen, en nog veel meer, geefi dii boekje antwoord.
Ik heb een koper gevonden, wat
nu?
Heeft u een koper gevonden en bent u het eens oveÍ de prijs? Dan moet u afspraken maken over de overdracht' en over de voorwaarden waaraan rnoet worden voldaan, D e afspraken moei u schriftelijk vasileggen n het koopcoriracl. I\4onde inge aíspraken geiden dus n et.
Hoe kom ik aan een koopcontracl? Via een makelaar of andere adviseur Vaak wordt het koopcontract opgeste d door de makelaar oÍ een andere adviseur dle b j de koop beirokken s. Ny'eestal on,dai d t hoort b j de standaard d enstverlening. IVIaar het s niet verp icht. Bovendien s het we zo verstandig orn er vanaí het begln zelf b j beirokken te zijn. Het gebeurt namelijk maar al te vaak dat kopers en verkopers een handteken ng zeiien onder een koopconiract, teÍw jl ze niet eens weten wat er prec es in staat. En het gaat
toch om een hee groot bedrag. Heelt u zelí geen dee waar u op moet etten? Vraag de notar s dan vóór u het koopcontract tekent om advies. Zo weet u zeker dat a les er n staat.
:. .t
.1
Zelf doen? OíÍcëeredeienwaarom emand eêi gemaakte aíspraak n et hoeíi na te
A s remand
komer
zli !erp
cht ngen
U kunt ook zelf, naiuurlijk met de koper, een koopcontract opstellen. Dit ijkt een goed idee als u kosten w t besparen. Er zijn ook genoeg voorbee den on ine te vinden. l\,4aar dat zijn algemene voorbeelden. Daardoor bestaat de kans dat u be angrijke (ontbindende) voorwaarden en afspraken vergeet. En dan kunt u niet meer terug.
Doe het zelven nret het koopcontracl zou daarom wel eens veel duurder kunnen uitpakken dan u had gedacht. Het gaat tens otte niet om een paar tientjes of een paar honderd euro. De beste optie: de notêris Het beste kunt u het koopconiract door de notaris op laten
sie en. De notaris s nameljk gespecialiseerd in de juridische kant van de verkoop. Hij s bovendien onafhankêlilk en onpartijdig. Hij za daarom Lr én de koper goed nformeren, zodat u allebe precies weet waar u aan toe bent.
Waarom een koopcontract via de notaris ? Een probleemloze overdracht begint bij een goed koopconiract.
Het
s een lur d sch document, waarvoor spec ale kennis nodig
is. De notar s, waar u toch al naarioe moet, beschikt over die
speciale kennis.
Allê informatiê, beterê afspraken De notaris s onafhankeljk en onpartijdig. Hij zorgt er dan ook voor dat u en de koper allebe genoêg lur d sche informatie hebben. U weet daarom prec es waar u afspraken over maakt. vóór u het contract tekent. Hierdoor voorkomt u dat u ets belangfjks vergeêt te regelen. Zoals ortblrdende voorwaatden of afspraken over d ngen als bodemvetvuil ng.
Zêkerheid over Íechten en plichten
doef als de koper in gebreke 6 ijft. En andersom natuurlilk. Het is be angrilk dat u in het koopcontract afspreekt wat n dat geval uw rechten (en pl chten) z jn. Bijvoorbeeld dat de koper een boete moet De notar s kan u ook adv seren over wat u moel
betalen als de overdracht door ziln toedoen niet doorgaat op de gep ande daturn. En wat u moet doen om die boete op te eisen.
I r.. .. r.. ,:+
r
Bescherming bii Íinanciële problemen A s de notar s het koopcontract opstelt, kan hij het ook meieen
inschr jven b j het KadasteÍ. Hierdoor voorkornl u dat de oveÍ-dracht in gevaar komt a s u íinanc ële pÍoblemen heeít. Bijvoorbeeld als u schulden heeft of als u fa liet dreigt te gaan. Bij schu den hoeft het trouwens niet eens te gaan orn grote bedragen. Een kleine beiallngsachterstand bij een postorderbedrijÍ kan er namelijk a voor zo rgen dat er bes/ag gelegd wordt op uw won ng. En dan kunt u de woning niet meer overdragen, waardoor u misschien nog verder in de prob emen komt. De overdracht moet
we binnen een
halí jaar na de inschrijv ng
p aatsv nden. Lukt dat niet, dan vervalt deze bescherming.
Problemen op tijd ontdekken én oplossen Als u het koopconlracl door de notaris aat oprnaken, oí u in iedeÍ geval door de notar s laat adv seren, kan hil vóóÍ het tekenen van het koopcontract al onderzoeken of er misschien prob emen z ln. B lvoorbeeld als het hu s niet op de ju ste manier aan u is toebedee d na een scheiding of een ovêrlijden, als u een restschuld heeft oí als er nr sschien sprake ls van bodem_ vervuil ng. Komt de notarls hier pas achter bij de overdracht,
dan rnoêt hil a snog aan de s ag om die problernen op te ossen. Dat kost extra geld en i jd. En a s de overdracht u ieinde ijk he emaaL niei door kan gaan, moet u m ssch en ook nog
I0 procent boete betalen
aan de koper
Waarom is het koopcontract zo belangrijk? Natuur ijk s a es in het verkooppÍoces van belang. Maar het
koopcontract s misschien wel het be angrijkste. ln het koopcontract staan name ijk de afspraken dle u maaki met de koper. De basis dus voor de overdracht van hêt eigendom van de woning. Vergeet u iets in het contract te zetten of staai het er niet helemaal goêd in, dan kan dat dus grote gevolgen hebben. Wa'rr ee'1n-êal geteIend. b ijfr qeteIerd.
Hierdoor krrlgi een ande.e partl hei Íechi hei h! s te verkopen e s een schu d n et rvordt betaa d
Wat staat er Een bedrag dat gebru kt
!ordi
ln het koopcontract staat Lriteraard aan wie u het huis verkoopi, wat de koper moet betalen en per wanneer het hu s wordt overgedragen. Of wal er aan de hand is met de won ng of de grond waar de woning op staai. Wai er verder ln staat, s
Uir' p ch. om de koperte inior.ie,en over de siaai van de vr'on ng en a es !r'at nv oed kar
hebben op
zi. roo.p
ez
eigenliik in een koopcontract?
aíhankelijk van de woning en van Lrw aíspraken met de koper. Bilvoorbee d aíspraken over ontb ndênde voorwaarden oí een waarborgsom. Op www.koopakteonline.nl vindt Lr tips en voorbeelden van wat er n een koopcontract kan staan.
e'
Gebrekendeietmeieen
Wat moet het huis?
Zaker C: hetroiei . oÍ het bez iien ra'r eei hu s regat eÍ
ik de koper vertellen over
Als verkoper heefi u een iníatmatieplicht. lJ moet de koper a les
vertellen over zaken d e invloed kunnen hebben op de waarde van het hu s oí een toekomst ge verkoop n de weg kunnen staan. Dan gaat het n et a leen om de bekende (verborgen) gebreken. Maar ook om /asÍe, en beperkingen, erfdíenstbaarheden oÍ
Als emani geb.Lr k rag make. rai !!! groid oÍ !a. een loorz ei ng aai Lr! hLr s
Aísprakei nret aicere. ole. - ei Íàg oÍl! st moet
rai
kwal i tatieve
ve
rpl i cht i n g e n.
tl moet met de koper h erover afspraken
maken. Die afspraken legt u vast in het koopcontract. Komt de koper er ater achter dat u d ngen heeft verzwegen oí ergens over heeft gelogen, dan kan hij een schadevergoeding e sen oí soms zelís de koop terugdraaien. Zorgi u er dus voor dat u de koper altijd goed infornreert. Ook, oí ju st, over zaken d e u I ever niet vertelt of
Ars de koper hei rÈcht heeil on het h! s e. de grond te geb,! ken ier\./l een ander de
De laar jkse hLr!, !oo, het k !a'r de grond en hê:
geb.!
h!
s
Hei recit onr eei stuk gronC oi een h! s :e getr! ke. zo.der dat J ere geiaar!ar bent
d e niet direct zichtbaar zijn.
De koper hoeít trouwens n et a les van u te horen. ÍVaar wees wel duide ijk. Spreek bijvoorbee d af wai de koper zelí nog moet u izoeken, Hleronder staan wat van de meest voorkomende 'haken en ogen'. Geen eigen grond, maar erfpacht ls er sprake van e/pachl? Dan moet u aangeven hoevee de jaarlijkse cano, is en tot wanneer het erípaclltrecht oapï. ls de canon afgekocht, dan aat u u teraard weten toi wanneer.
10
U moet ook duide ijk aangeven of het om pa rticulierc erfpacht gaat. Dan kan het voor de koper namel jk moe lijk z jn om een hypoiheeklening te krijgen. Ook als u wel een hypotheeklening heefi. De eisen kunnen inmidde s veranderd zijn.
A s het stlk g ond dai wodt gebrLr kt !ar een pari c! er s en I et !an de gen-reenie
Lr !ar de ba rk Cêg:ranie krtg: dai een bepáá d bedrag
Als
Waarborgsom Toen u uw huis kocht, moest u waarschijnlijk een waarborgsom
betalen. Natuur i]k vraagt u de koper ook onT een waarborgsom. Meestal gaat hel om 10 proceni van de koopsom. Komt de koper straks zijn verpllchtingen niet na, dan kan de waarborgsom worden gebÍuikt om een boeie ie beta en. Die is meestaL ook 1 0 procent van de koopsom.
Bepa ngen ove.zaken d e het de le.koop k!nie.
wo.e. oí
Het rêchi on onCeh iderd eei siLrk g'onC v:n enafd a.ders
Bankgarantie Niet iedereen heeft 10 proceni van de koopsorn iggen voor eên waaTborgsom. Daarom kan een kopet aokeen bankgarantie afgeven. De bank staat dan garant dat dle 10 procent betaald
wordt
as
dat nodig is.
Wat is inbeqrepen en wat niet?
Mei de koper moet u goede afspraken maken over wat er bij de woning hoort en wat niet. l\,4eesta is het zo dat alles wat vastzit en al een rnet f inke schade s os te maken, s nbegrepen in de verkoopprijs. Dàarnáast is ales wat echt bij de woning hoort, ook als het zonder schade is los ie maken, inbegrepen in de pr js. Welke zaken h eronder vallen, is n et altijd duidelijk. Or.r probiemen te voorkomen, s het versiand g dat u een ijst maakt met de zaken die Lr meeneernt en achterlaat. U kunt dan ook aíspreken of de koper extra moet beta en voor bepaalde dingen of dat ze zijn opgenomen in de verkoopprijs.
Bezwarende bepalingen /oorl orrê1dê bptr,' a, e n d e
Veol
.
b e pa I i n g e
n zij't:
Erfdienstbaarheden
ls er sprake van een erfd enstbaarheid? Bijvoorbeeld het recht van averpad? Dar -rloel u de kopêr daar natuur ijk oveÍ informeren.
Doet u dat niet, dan kan hlj eisen dat u de erfdienstbaarheid ongedaan maaki. ls dat n et haa baar, dan kan hij een schade_ vergoeding eisen of missch en alsnog afz en van de koop.
r. .r
1i
. Kwa itatieve verplicht nqen Zijn er nog rneer verpl chtingen dan erfdienstbaarheden, d e ook automaiisch meegaan met de grond oí het huis? Ook hierover moet u de koper natuurlljk informeren. .
BodemvervLril ng
Als het mogelijk is dat de grond onder uw wontng oí tuin is vervuild, s het belangrijk om hierover praktische en jur dische afspraken te maken. B jvoorbeeld over bodemonderzoek en over een regeling die de (financiële) rlsico's verdee t tussen u en de koper. De notaris kan u hierover advrseren.
Welke ontbindende voorwaarden
zijn er?
Vaak wordt gedacht dat ontbindende voorwaarden al een
gelden voor een koper. Dat is niet zo. A s verkoper kunt u ook ontbindende voorwaarden stelen. En als verkoper hoeft u ook n et alle ontbindende voorwaarden van de koper te accepteren. Naluurlijk hangt het aí van de situatie we ke ontbindende voorwaarden voor u (en de koper) nuttig zijn. Maar hieronder vindt u de meest voorkomende ontb ndende voorwaarden.
Voorbehoud f inanciering Deze ontbindende voorwaarde komt u vast bekend voor, want deze voorwaarde staat n bijna elk koopcontract.
Het s min oí
meer een standaardtekst met de datum waarop de hypotheek len ng rond moei zijn en om wat voor bedÍag het gaat. Er kan ook instaan dai het niet doorgaat als de koper meer dan een bepaa d bedrag aan hypotheeklastên moet beta en, als de rente te hoog is of a s het hem niet lukt een spec fieke hypotheek te kr jgen.
Voorbehoud Nationale Hypotheêk Garantiê ls de koper van plan om een hypotheek mei Nationa e Hypotheek Garantie (NHG) afte slulten? Dan wil hij hierover meestal ook een ontb ndende voorwaarde opnemen n het koopcontract, voor het geva hei n et lukt.
12
r:. ,r . ..::.r.
.F
''Wij hebben het huis geèrl'd. Het is totaai uitge,,r'oond. We u,ilden het daarom platgooien en een ander huis bourven. Daar hebben rve nu een boum,'crgunning rroor. Maar daardoor werd het huis ook interessant voor andere partlj en. Toch maar verkopen?''
'.é.
,,.i
Voorbehoud huisvestingsvergunning VÈrg!nning van de gemeente om n een wo.ing ïe mogen vr'onen
Een
(oïic
ls een hulsvesllrgsve rgunning verplichl? De koper wil dan waarsch jn ijk aÍspreken dat de koop niet doorgaat a s hij geen vergunn ng krijgt.
e e) kop e
Voorbehoud bouwtechnische keuring Zeker bij een oudere won ng kan de koper aangeven dat de koop aíhangt van de resultaten van een bouwtechn sche kellr ng. Om de koper voor te zijn, kunt u natuurlijk ze f ook een bouw_ techn sche keuring laten u tvoeren. Dan weet u tenm nste ook waar u aan toe bent. Zorg wel dat u duidelijk afspreekt met de koper wat de eventuele gevolgen z ln van de resu taten van de keuring. Spreek bijvoorbeeld af wanneer de koper mag aízien van de koop en wanneer niet.
Wijziging woning Als de koper van plan is uw huis te verbouwen oÍ eên onderne ming vanu t huis te runnen, dan moet h j m sschien toestemming vragen aan de gemeente. Kr jgt h j d e toeslemrning n et, dan zal hij waarschijn ijk willen aízien van de koop. U bepaalt natuur lijk zelf ol u akkoord gaat met deze ontb ndende voorwaarde.
Hoe zit het precies met de bedenktijd? De koper heeft vo gens de wet drie dagen bedenki jd. T jdens deze bedenkiljd mag hij aÍzien van de koop. Dat mag zonder reden en zonder gevolgen. U kunt ook een langere bedenktild afspreken- Dat moei u dan we n hei koopcontract zetien. Voor ! als verkopeÍ geldi volgens de wei geên bedenkt ld. Nlaar u mag met de koper wel afspreken dat u ook bedenkt 1d heeÍ1. Ook dit
moet u vastleggen n het koopcontract. Wat als dê koper de
bedenktild niet gebruikt?
Maakt de koper geen gebru k van zijn bedenkiijd oí is hij te laat, dan is hll verp ichi het hu s te kopen. Behalve naiLruÍ ijk als hij een beroep kan doen op eén van de ontbindende voorwaarden. Hoe werkt de bêdenktijd? De bedenktijd gaat in op de dag dat de koper een alschrlÍÍ krijgi van hei geiekende koopcontraci. De bedenktijd duuÍt drie vo le dagen, waarvan rninirnaaltwee werkdagen. Krijgt hij hei contract
b lvoorbee d op donderdag, dan gaat de bedenktijd n op vr jdag' ochtend om 0.00 uLrr en loopt iot maandagavond 24.00 uur.
A s de notar s voor u het koopcontract opstelt, egt hlj ook vast
wanneer de bedenktijd precies ingaat. Er kan dan ook geen m svêrstand onisiaan tussen u en de koper.
Hoe zit het met verborgen gebreken? A s u uw huis verkoopi, moet dat wel normaa gebr!ikt kunnen worden. Zijn er (verborgen) gebreken, dan is het mogeljk dat de koper de woning n et normaal kan gebruiken. ln dat geval kan hij de schade op u verhalen. Behalve natuur ijk a s hij voor de overdracht weei welke gebreken er zijn en daarover aÍspraken met u heeft gemaakt. Moet ik echt alle gebreken noemen? Als vêrkoper heeft u een iníormat ep icht. U bent dus verp icht de koper te lalen weten of uw woning gebreken heeít en we ke dat ziln. Gaat het orn overduldelijke gebreken d e de koper zelf meteen kan zien, dan heeÍt de koper een eigen verantwoordelijkheid. Maar ook dan is hei verstandig om de gebreken alsnog te noemen.
\ rf,F
,,, L r.r,, r.
15
En welke plichten heeft de koper? De plchtvan de koper om onderzoek te doen naar de staatvan de won ng en a es wat iv oed kán hebben op
De koper heeft zelí een anderzoekspllcht Hij moet bijvoorbeeld bij de gemeente navragen oí de woning verbouwd mag worden En er wordt van de koper verwacht dat hii overd!ide ijke gebreken ze f oprnerkt en hierover aíspraken maakt
Ale
bez tt nqen en schu den d e een ov.nedene echierleàt
Be ast ng d e
!
het dan met de verkooP?
belaat oler
lemánd d e lolgeis deuret oÍ een iestameni recht heeÍt op een (dee lan de)
erfei
s
Een door een notars opgesiede akte waar i staat wai er meteen
ia ateischap moet gebe!ren
A
s er.and
!r bepaalde beu
Ik heb het huis geêrfd. Hoe zit
i
i ngen naaai. Dt moetwórden vastge egd li eei testemeit
A s een hu s onderdeel is van een ,a/alenschap, dan is verkoop vaak niet zo s mpel. Wani wie heeft eigenlik recht op het hu s? Wat is het huis waard? En hoe zit dat met de erlbelasting? Hoe weet ik zeker of ik het huis heb geèrÍd? U kunl alleen een huls erven als u erlgeraam bent van de overleden e genaar van de won ng óf a s in een leslamenÍ staai dat de eigenaar het hu s aan u /e9áieeri. Of u erígenaam bent, siaat n een testameni oí in de wet. Bij het Centraa Testamentenreg ster kunt ! navragen of er een testament is. Op www ctr'nl eest u hoe u dat kunt doen. Als er geen tesiarnent is, ge dt de wei Op www.notar s.nl staat wie erígenaam kan z ln volgens de wei. Hoê bepaal ik de waarde van de woning? Voor de verkoop van het huis heeÍt u vaak een taxat e nod g. Da1 gaal het
on dê na l.twdd oF
.t
i
i !
:'; :W iiË
16 ::r r., .-Pr.-.,.
e"*' È'
:?
vd'1
de wo1 19
l\,4aar
voor de erfbelasting heêft u geen taxatie nodig. Dan moet WOZ waarde van het vorige jaar.
u namelijk u tgaan van de
ls de Woz-waarde volgens u te hoog? Vraagt u dan een nieuwe WOZ-beschikking aan bij de gerneente waar het huis staat. Na onivangst van de beschikking heeft u zes weken om bezwaar aan te tekenen.
Zijn er meer erfgenamen en wilt u de waarde weten om de hoogte van !w erfdeelte bepalen? Dan moet u samen met de anderê erígenamen beslissen hoe de waarde wordt bepaa d. Soms staat in hei testament hoe dat moet. Dan heeÍt u dus geen keus. U moet wel alt jd uitgaan van de waarde op het moment van overlilden. Meer wêten over dit onderwerp? Kijkt u dan op wwwnotaris.n
.
Oí vraag uw notar s om de brochure 'Een erÍenis, wat nu?' met iníormat ê over het afwikkelen van een erfenis.
Ik heb mijn hypotheek a} afgelost. Het is prettig als u bijde verkoop geen hypotheeklening meer hoeíi af te lossen. Maar het is wel van belang of u uw hypotheek ook heeft laten doorhalen bij het Kadaster. Want pas dan is uw huis hypotheekvrij. En alleen als uw huis hypotheekvrij is, kan de overdracht doorgaan. Eên koper za namelijk eisen dat hel huis hypotheekvrij wordt opgeleverd.
Grote kans dat ik een restschuld heb. Wat nu? Levert uw won ng bj verkoop nlet voldoende op om de hypotheek schuld aí te lossen? Dan is het goed om op tijd op zoek te gaan naar een op ossing. Bij een restschuld kan uw hypotheek namelijk
niet zonder medewerking van de bank worden doorgehaald. En dan kunt u de woning niet overdragen. De restschuld kan misschien worden orngezet in een persoonlijke ening bij dezelfde bank. Dle lening moet u vaak wel versneld aílossen. De len ng wordt bovendien geregistreerd b j het Bureau Kredret Registratie (BKR). Oí misschien kan de schuld worden mêegenomen in een hypotheek voor uw nieuwe woning. De rente voor dat deel van de hypotheek ls dan niet aítrekbaar.
Uw aandee
i
dê erÍên s
Hoe dàn ook, het is goed om ook hiervoor uw notaris n te schakelen. Die kan u precies vertellen wat er moet gebeuren om de hypotheek van het hu s aí te krijgen. Doe dit wêl op t jd. Wani als de overdracht he emaal niet door kan gaan, moet u m sschien ook nog 10 procent
boeie betalenL
Maakt het uit of ik een hypotheêk met NHG heb? Nloet u uw huis gedwongen verkopen en bent u bang dai u een restschuld heeít? En heeft u een hypotheek met NHG?
Dan heeft u misschien geluk. A s u aan bepaalde voorwaarden voldoet, za de NHG uw restschLlld ater kwiitschelden Kijkt u op www.nrg.T welke \,oo-waarden dal lrjr.
Wat als de koop niet doorgaat? Er zijn drle hooídredenen waarom de koop niet
doorgaat De
koper maaki gebru k van zijn bedenktijd, oí van de ontbindêndê voorwaarden in het koopcontract, of h j b iift in gebreke. Dê koper maakt gebruik van zijn bedenktijd Tijdens de bedênktijd mag de koper zonder redên aízien van de koop.
De koper doet een beroep op ontbindende voorwaarden De ontbindende voorwaarden kunnen over van alles gaan Dat hangt ervan aí wat je in het koopcontract aíspreekt met de koper' Maar wat voor ontb ndende voorwaarden u ook aíspreekt, zorg er n ieder geval voor dat er een terírijn aan vastzlt. Bijvoorbee d eén maand om de financiering rond te krijgen. En a s de koper na die maand íinanc ë e problemen krijgt waardoor hij het huis niet meer kan kopen? Dan is dat, hoe verve end hei ook s, n et
r.rw
probleern.
De koper blijft in gebreke NatuLrr ijk is het vervelend als de koper gebru kmaaki van z jn bedenkt jd oÍ de ontbindende voorwaarden. l\,4aar het mag we
Wat de koper niet rnag, is n gebreke bLijven. Dat doet h l bijvoorbeeld als de ever ng (overdracht) van de won ng dooÍ zijn toedoen niet kan doorgaan. Omdat hij de koopsom n et betaalt. OÍ omdat h I gewoon niet kon,t opdagen als de leveringsakte getekend moet worden. Ge ukkig heeÍt u dan vaak wel recht op een vergoeding. Want als de koper (aantoonbaarl) in gebreke blijft, dan rnoel h j u een boete betalen. Tenminste, als u dat in het koopcontract heeít af gesproken.
Stok achtêr de deur voor de koper lveesta staat n het koopcontract dat de koper een waarborg' som moet betalen of een bankgarantie afgeven. Bijna altijd is dat
10 procent van de koopsom. Dit gaat trouwens n et altijd goed. Vraag daarom na b j de notaris of de koper op t jd heeft gezoÍgd voor een waarborgsom oí bankgarantie. Als de koper gebÍuikmaakt van zijn bedenktijd of de onibindende voorwaaÍden, dan krijgt hij z jn geld gewoon terug (of de bank garantie wordt beëindiSd). B ijÍt hij n gebreke, dan moet hij vaak een boête betalen. D e boete s meesta even groot als het bedrag van de waaÍborgsom. De koper raakt zijn geld dus kwijl. Als hij geen waarborgsom heeft betaald oí een bankgarant ê heêít aígegeven, kunt u hem dwingen a snog te beia en.
Wal kan gebreke
ik doen als de koper in blijft?
Ste dat de koper de koopsom of de waarborgsorn op de afgesproken datum niet heeÍt betaald. Dan moet u hen, formeel 'n gebreke ste lenl ln het koopconiract staat we ke aíspraken u hierover heeft gernaakt. Vaak staat erin dat u de koper een brief rnoet sturen waarin u hem erop wijst dat hij in gebreke b ijÍt. Hlj krijgt dan meestal nog een term ln (bijvoorbeeld acht dagen) om alsnog aan
dan kunt
Lr
z
jn verplichtingen te voLdoen. Doet hij dat niet,
meesta de boete opeisen.
De akie (aar n de overdracht van de wor nq y,,ordt ge.ege d
Wai staat er in de brieÍ? ln de brief moei u verplicht een aanta zaken noemen U kunt hiervoor de notaris om advies vragen. U kunt ook k jken op www.notaris.nl. Daar v ndt u een voorbeeldbrief voor een ingebrekestell ng. Vraag uw notar s van tevoren oÍ uw ingebreke_ stelling we klopl. Anders bestaat de kans dat hlj de boete n et aan u kan uitbetalen.
Leq alles goed vastl Zorg er alt jd voor dai u al es goed vast egt en overal kopieën van maakt. De notaris moet namelijk beoordelen of de koper echt ln gebreke is geb even. A s dat zo s, zorgt hil ervoor dat u de boete uitbetaa d krljgt.
Waarom moet ik eigenlijk naar de notari s ? ln Nederland, en bijna overa in Europa, rege t de notar s a e juridische zaken rond de overdracht. Hij is ook de enige d e dat mag doen. Daardoor weten a le part ien zeker waar ze aan toe zijn. ln andere landen, zoals Amer ka, kennen ze geen notaris Daar moeten kopers een dLrre veÍzekering afsluiten om eventuele problemen achteraí op te lossen. Ook wordt daar veel gefraudeerd met won ngen. Bijvoorbeêld door een wonlng te verkopen terwijl
de eigenaar van niets weetl D t soort probLemen zijn
er
n Nederland gelukk g niet. De nolar s
is onafhankeljk en onpartijdig en kijkt daarom naar uw belangen én d e van de koper. Hij doet ook a erlei onderzoeken. Naar uw
achtergrond en die van de koper. A s er ets niet in orde s en problemen kan opleveÍen, trapt hij dlrect op de rem. En meesta zorgt hlj er voor dai de problemen zo snel mogeljk worden opgelost. De notar s doet dus heel vee voor u. lvlaar hei rneeste doet h j achter de schermen, zodat u alêen nog maaÍ hoeft te tekenen.
Financiële spin in het web
l]i
De notaris bewaakt de f nanciële kant van de overdracht. H j
As
zorgi er bijvoorbeeld voor dat de bank en de verkoper hun geld krijgen. Daarbij wordt naiuurljk ge ijk overgestoken. De won ng wordt dus pas eigendom van de koper a s zeker is dat de koop-
t,
som is betaald en er niets mêer m s kan gaan.
Maar zo'n akte is toch al kant-en-klaar? Een akie is a tijd maatwerk, want iedere situatie s anders. lvlaar bepaalde stukken tekst zijn we hetzelfde of lijken in ieder geva erg op elkaar. Dat moet ook we . Het s namelijk belangrijk dat in de akten omschrijvingen en begrippen staan d e wettelijk ge d g zijn. Het is makkelijker om dat te controleren als alles zoveel moge ijk hetzelfde is. Wat moet de notaris dan ondêrzoeken? De notar s moet tientallen onderzoeken doen, vooT de won ng kan worden overgedragen. Op www.koopakteonllne.nl vindt u een uitgebreid overzicht van deze onderzoeken. Hiêronder staat een sarnenvatt ng. De notaris controleert blj het Kadaster onder andere of alle gegevens van de woning kloppen. Daarnaast controleert hi] oí er hypotheken oÍ bes agen op het huis rusten. Als dat zo ls, kan de overdrachi mlsschien niet doorgaan. Hij zal dan op zoek gaan naar een oplossing. Verder controleert hij bijvoorbeeld oí u tussen de koop en verkoop van uw won ng bent gescheiden. ln dat geval heefi uw ex-partner name ijk misschien nog recht op de woning. Ook contro eert hlj of er geen jur dische bê ernmer ngen zijn. Hierbij kunt u denken aan eer vootkeutstecht van de gemeente oí een
beschikking.
saneírgs
!
grond eeÍsiie koop moei aái de genreente
aanb eden
Een oÍficiëlê veÍk a. ng wàarii sieat hoe erg de verontre n g ng is en wat e'àai gedaan moet
ts
"Het is maar goed dat de notaris na mijn scheiding heeft gezorgd dat het huis ook écht op mijn naam kwam te staan. Anders had ik nu de handtekening van mijn ex nodig gehad!"
Problemen voorkomen Het kont vaak voor dat een overdracht woÍdt vertraagd, oí helemaa n ei doorgaat, omdat er op het laatste momeni problemen zijn. De notaris moet dan nog aan de slag om die problemen op ie lossen. Dat kost extra geld. En heelveeltijd. En de koper heeft niet allild zin om te wachten tot die prob emen zijn opgelost. Enkele veel voorkomende problemen
z
jn:
.
een echtsche ding die n et goed is afgewikkeld, waardoor
.
de handtekening van de ex-partner nodig is het hLr s was onderdeel van de gemeenschap van goederen, één van de echtgenoten
.
is nmiddels overleden en het
hu
s
s
nooit oíí c eel toebedeeld aan de verkoper (de overbl jvende echtgenoot) het hu s s onderdee van een nalatenschap (wai op zich al last g ;s) en de erígenaam die het hu s wil verkopen mag
.
dat helemaal niet doen de gerneenie heeft een voorkeursrecht de kantonrechter moet een machtiging aígeven voor de verkoop van het huis er z 1n prob emen met het huis oÍ de grond
A
deze prob emen komen veel vaker voor dan u denkt. Gelukk g
. .
kan de notar s ze meestal oplossen, rnaar dan moet hij daarvoor
wel de t 1d krijgen.
Moet ik als verkoper ook kosten betalen ? lllisschien weet u helemaal niet dat u als verkoper vaak ook kosten moei betalen. Í\,4aar eigen ijk is het best og sch. De koper betaalt namellk al een de kosten die h j maakt voor de aankoop van uw woning. Zijn er kosten voor de verkoop van uw woning,
dan moet u die meestal zelí betalen. Denk aan de kosten voor het doorha en van uw hypotheek of het aí ossen van een krediet. OÍ kosten die u moet maken voor hei op ossen van problemen. B jvoorbee d bij echtscheiding oí een over ijden.
,:'
r..
' .'.. r
23
Wie kiest de notaris
?
Met de koper spreekt u af wie de notaris kies1. Dat is biina a tijd de koper. Nlaar voor u kan het pretiig zijn om zelÍ de notarls ie kiezen- U kunt dan namelijk, voor de overdracht, a veel dingen regelen. Zeker a s uw s iuaiie wat lastiger is kan dat een uitkomst zijn. Bijvoorbee d bij een overlljden, bij een scheiding of als er beslag is gelegd. Wilt u ze f de notarls kiezen, dan rnoet u dat van tevoren met de koper afspreken.
Wat kost een notaris
?
U betaait de notarls voor z jn werkzaarnheden Sommigewerk_ zaamheden zijn siandaard, andere niet. Er ziin geen vaste iarieven, daarom kan het verstand g z ln om van tevoren te vragen naar de
kosten. N,4oet de notaris vee problemen oplossen, dan kunnen de kosten hoger uitvallen dan hij eerst had aangegeven. Zeker a s hij pas op het laaiste moment aan de s ag kan Ook daarom s het verstandlg orn het koopcontract door de notarls ie aten maken. Dan weei u zeker dat u later niet voor (financiële) verrassingen komt te staan. Wanneêr moêt ik betalen? Op de nota van de notaris staat welke bedragen u krlgt en welke bedragen u moet beta en. Aan de pluskant staat bijvoorbeeld de koopsom. Aan de minkant de koslen voor het doorhalen van uw hypotheek. Het e ndbedrag op de nota kan negatief of posit eí z jn. ls het e ndbedrag voor u negatief, dus u moet bljbeialen, dan nroet het bedrag voor de overdracht overmaken op de rekening van
!
de notar s. Ls het eindbedrag voor u pos tief, bijvooÍbêeld bij een f inke overwaarde, dan ontvangt u van de notar s het bedrag na
de nschrljv ng van dê leveringsakte
b
j het Kadaster. Behalve a s ie zijn bii u als verkoper.
er toch nog ernstige problemen blijken
Bijvoorbeeld als u net op de dag van de overdracht fail iet gaat.
Begrippenlij st AÍschrift Ëànksu'ànii"
Een ofíiciële kopie
Às
..
Bedenktijd e.'ias ràgó"n àË Bezwêrende
u uàn de Ëank oà
g"'"nii"
L: Jgt
ye191!s1$19
.. .. Pep3319.9s9l1e
à"i
""n
..
De tijd die de koper krijgt om zonder rêden aí te
"Ë"
.
r',il
bepalingen
zien van dê koop
nr"iJà.i I'i;gt á"n á"a","
h;i
;;;"i Ë;l;;i;
"9t "oh9]9 191v9'dt !9!1319 Bepalingen over zakên die het wonen of de l99P l!1T91 99.'lYl."qgl
Y9f
Canon
pu'.ti.
!9 y91[9p9t el9
De jaarlijkse
'huuf voor hêt gebruik van de grond
van iemand anders
Beorag dat u de makêlaar moet betalen voor z jr dienstverlening a"rà"iinl Ji" , u"tà.li ouel u* erten " Uw aandêel in dê êrfenis Als iemand gebruik mag maken van uw grond of van een voorziening aan uw huis
Courtage
ÊiiËàrurti"e ErÍdeêl ErÍdiênstbêarheden
Erfgenaam Erfpacht Érfpachtrecht
. .
d"
*"ï
oÏ
""n
t""i"t"nt ,""hi
9g)*lïir
leei! ep- e-"r l9sqlvsn Als de kopêr het recht heeft om het huis en de grond 999lïii9tr !e'*jl 99t el9"f 99 9i99t31b-llil! Het recht om een stuk grond te gebruiken zonder
19
. .
Huisvestingsvergunning
lÍformatieplicht
lêmand die volgens
.
. Plijvgr Koopcontract rr sglrglg
q9!r9r9r99rs9ry9rPgll
..
Vergunning van een gemeente om in een woning 19
n999t
v9t9t
,
Uw p icht om de koper te iníormeren over de staat van de woning en alles wat invloed kan hebben op airt y99l.pJ9-2t9t
Ar:
lslell
..
..
..
riir ygpligllrsgr'riglrilgnl
Hierin staan alle afspraken tussen koper en .y9rl9P9r.9y9r 99 f9oP,y3l 99!
Ygryrg
.
,
Kwalitaiieve verplichtingen AÍspraken mêt andêren over wat nlet mag of Lasten en
beperkingen
Legateren
.iyi:lreel
.
19geligl l.,
T9r
,
Zaken die het wonen in of het bêzittên van eên huis
9.eiyL9999!
Als iemand u bepaalde bezilt;ngen nalaat. Dit moet wordên vastgelegd in êen têstamênt
De akte waarin de notaris de overdracht van
'
'
de woning regelt Ale bezitt ngen en schulden die een overledene achterlaat óe pl cht uan de l.opêÍ on onoelzoe. te doen naar de staat van de woning ên allês wat invloed kan
'
lr '' :ê .,"
hêbben oP z in woonPlezier Otticiële reieren waarom ienand een genaakte
_
.
..
a\,.r:.:rirchi
.. ...
..al.spfaak liei.h9e1! !e.19.1.9T91. Als de woning van eigenaar wisselt. Dii heet ook
welde lcvering
!
. .,. - e .
Recht van
Sj.^
;. ; :
cverpad
-.r-oL5c^ 1,,
Als l-et stuk grond àat wordt georuili van een
..
rc
.
palicullef. is.en !ie.lyglr
d.?
_g-g.leg!Je
.......
Het recht om ongehinderd een stuk grond van iemand anders over te steken Een oÍlciële verklaring waarin slaat hoàerg de verontreinig ng van grond is en wat eraan gedaan rnoet worden
Teglal-1ê1 v.:
1b
o
r
c.l
'l
e o, c l,
91
Voorkeursrecht gemeenie
Waarborgsorn
.
Ëen door een nolaris opgesieláe akle waarin staat wat er met een nalatenschap moet gebeuren Geb'àken d re nier rreteen z chtbaar zrjn Als u grond eerst te koop moel aanbieden aan
de gemegllg Een bedrag dat gebruikt wordt als onderpand
