?,L--
hrrrrr '-**tommrssre
Kenmerk: ZKN-ZOLZ-OO1093
r6495 Postbus 25ooBLDenHaag
C . M .v a n D u n Rudolfvan Brammenstraat12 2524 HD 'S-GMVENHAGE
Onderwerp:Uitspraak Kenmerk:
Datum:
zKN-2012-001093
19-10-2072
Geachteheer/mevrouwVan Dun, De Huurcommissieheeft op 21 februari 2OL2 een vezoekschrift onWangenvoor een melding herstel van gebreken (aftikel 4.3 uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) van de woonruimte: Rudolf van Brammenstraat 12 ,2524 HD 'S-GRAVENHAGE. HierbUtreft u de uitspraakvan de (voorzittervan de) Huurcommissieaan. In deze uitspraakstaat hoe de (voorzitter van de) Huurcommissieover het verzoekschriftheeft geoordeeld. In de uitspraakstaat.ookvermeld wie de kosten van de procedure,de leges,moet betalen. Tot slot staat in de uitspraakwat u kunt doen indien u het niet eens bent'met de uitspraakover het verzoek of de beslissingover de leges. Heeft u vragen? Bel ons gratis telefoonnummer0800 - 48872 43. Wij zijn bereikbaarop werkdagentussentussen 8.30 u u r e n 1 7 . 3 0u u r . Hoogachtend, Het bestuurvan de Huurcommissie, Namensdeze:
Clustermanager T, Mensink
B'rjlage(n): -
uitspraak
Deze begeleidendebrief is geautomatiseerdaangemaaktwaardoor de ondeÉekeningontbreekt De Huurcommissieis iedere werkdag tussen tussen 8,30 uur en 17,30 uur bereikbaarop het gratis telefoonnummer0800 - 488 72 43 Faxnummer: 07O-3754200. Internet: www.huurcommissie. nl Vermeld bij correspondentie het onderwerp, de datum en het zaaknummer van deze brief! (BBUTIENV-2012-276098)
I
o
z
blad 1 van .1
z h rrrrrL'.**tommrssle r6495 Postbus z5ooBLDenHaag
C.M. van Dun
Vestia Den Haag Zuid-Oost
UITSPRAAK
VAN
DE
HUURCOTTIMISSIE
Zaaknummer : ZKN-2012-001093 Betreft : Rudolfva'nBrammenstraatL2,2524 HD 'S-GMVENHAGE Inleidino Op 26 juni 2012 heeft de Huurcommissiehet verzoek van verhuurder behandeldom uitspraak te doen over de vraag of de gebreken zijn hersteld. Hiernaleest u tot welke uitspraakde Huurcommissieover dat verzoekis gekomen,wat de gevolgen van die uitspraakzijn en wat u kunt doen als u het met deze uitspraakniet eens bent. Kern van de uitsoraak
De gebreken zijn gedeeltelijk verholpen. De tijdelijk verminderde huurpr'rjsbedraagt met ingang van 1 januari 2012 € 439,75 per maand. Het te beoordelen aeschíl Beschrijving van het oeschil De Huurcommissieheeft op 21 februari 2012 een verzoek van verhuurder onWangenom uitspraak te doen of, en met ingang van welke datum, de huurprijs van € 556,46 per maand weer aan huurder in rekening mag worden gebracht. Daarnaastheeft de commissie nog 24 andere verzoekenvan verhuurder ontvangen allen betrekking hebbendop hetzelfdecomplex.Aangeziende verzoekengelijkluidenddan wel nagenoeggelijkluidend zijn, heeft de voozitter van de huurcommissiebesloten de verzoeken gevoegd ter zitting te laten behandelen.Het betreft in totaal dus 25 verzoekenvan de huurdersvan woningenin het complex Rudolf van Brammenstraat/Vosmaerstraatte Den Haag. Het verzoekschriften de daarbij gevoegdestukken worden als hier overgenomenen ingevoegd beschouwd. Het door verhuurder wettelijk verschuldigdelegesvoorschotis tijdig onWangen. Procedure tot aan de zittina De voorzittervan de Huurcommissieheeft op 9 mei 2012 een voorbereidendonderzoekin de woonruimtelaten instellen.Het rapport van ondezoek is aan de Huurcommissieovergelegd. Het verzoek is ter zitting behandeldop 26 juni 2012. Huurder en verhuurder zijn vooraf schriftelijk bericht dat deze zitting zou plaatsvinden.Aan huurder en verhuurder is een kopie van het rapport van onderzoek gezonden.
(couHBENV-2012-27 573A)
ao z
blad 1 van 11
z
nuulffirssie
Kenmerk:ZKN-2012-001093
t6495 Postbus z5ooBLDenHaag
Zittino De mondelinge behandelingvan de verzoeken van huurders om huurverlagingvanwege gebreken vond plaats op 22 juni 2011. Deze verzoekenwerden tegelijkertijd behandelden dat doet de commissie ook met de door verhuurder gedane herstelmeldingen' Zitting Ter zitting zijn verschenen: Huurder
:
mw. C.M. van Dun als woordvoerdernamensde huurdersin gezelschapvan dhr. J. Snellinken voorts de volgendehuurders:
G.S. Hardjokikromo, H. Bouzidi, M. Arslan, S , S .Y i p , S. Elbasioglu, M. Kaya, M. Akkermans, C. Kiromeroglu, M.L. Baya, S.P. Satter, H. Bouzidi, B. Coskun, C. Yildirim, A. Sarikaya, F. Arslan, A. Yildirim, Verhuurder:
Rudolfvan Brammenstraat1; Rudolf van Brammenstraat 2; Rudolf van Brammenstraat 3; Ru$olfvan Brammenstraat4; Rudolf van Brammenstraat 5; Rudolfvan Brammenstraat6; Rudolf van Brammenstraat 9; Rudolfvan Brammenstraat10; Rudolf van Brammenstraat 11; 16; Rudolfvan Brêimmenstraat Rudolf van Brammenstraat 20; Vosmaerstraat3; Vosmaerstraat9; Vosmaerstraat 11; Vosmaerstraat 15; Vosmaerstraat17;
L. v.d. Graaf,A. Bouwhuisen M' GennissennamensVestia R. de Vos en F. Koebergennamens Eneceo.
Gemachtigdevan huurdersen huurdersverklaarden,zakelijkweergegeven,het volgende: Ik (mw, Van Dun als voorzitter van de bewonerscommissie)lees mijn schriftelfik verweer voor' Bij het verweer horen een aantal foto's die een en ander onderbouwen.Het verweer heeft in het algemeenbetrekkingop alle woningenmaar ook moet opgemerktworden dat er in een aantal woningen geen probleem meer is. Dat is het geval bij alle huurders die heden niet ter zitting aanwezigzijn en bij een enkelehuurder die dat vandaagpersoonlijkwil verklaren; De hoofdpunten van het verweer zijn: Het rapport van ondezoek gemaakt door de medewerkersvan de Huurcommissieop 9 mei 2012 is niet geheel juist. In het rapport over mijn woning staat een verklaring van een huurder van een anderewoning. Wat ik wel heb verklaardontbreekt.Dat is ook het geval in een aantal andere rapporten. Er is kennelijk het nodige door elkaar gehaald of mis gegaan met plakken en knippen. Het is niet juist dat alle problemenin mijn woning z'rjnopgelost.Er kan nog steedsmaar ca' 17 minuten gedoucht worden en dan duurt het een uur voordat er weer warm water is. Uit een brief van Vestiavan 9 december2011 blfkt dat er 40 minuten gedouchtmoet kunnen worden. Ook is de temperatuur in de woning nog steeds niet goed te regelen en zijn er nog steeds veel zilvervisjes in huis, Dan is er ook nog steeds het probleem met overstromingenvan de installatie. Die doen zich in een aantalwoningendermate vaak voor dat de bewonersmaar geen nieuwe vloerbedekkingmeer leggen want steeds nieuwe leggen is onbetaalbaar.Vestia vergoedt niets. In mijn woning (Van Dun) is nog maar enkeledagen geledenin de kast waar de warmtepompzich bevindt lekkage ontstaan.
-
-27573e) (couHB ENV-2012
o
z
blad 2 van 11
?,
r------L^
^'**tommrssie
Kenmerk: ZKN-2012-001093
Postbus r6495 z5ooBLDenHaag
-
De gevolgenlaten zich raden en verhuurderprobeertde zaak dan wel weer droog te krijgen maar dat betekentwel dat ik nu zit opgescheeptmet een enorm apparaatin de woning en een cementbakom het vocht in op te vangen.Vanaf april van dit jaar liepener al weer 3 woningen onder; Waar bewoners wel tevreden mee zijn is dat er bijna geen herrie meer is van het ventilatiesysteem.Maar over de juiste werkingvan de installatiehoudenwe twijfels.Wel is er nog steedsde herrie van de warmtepomp.Die is zo erg dat ja daar nu 's nachtsvan wakker schrikt. De aanwezigehuurdersof gemachtigdevan afwezigehuurdersen verhuurderhebbenten aanzien van de individuelesituatiesals volgt verklaard;
-
G.S. Hardjokikromo,Rudolf van Brammenstraat 1: Er kan nog steedsniet lang genoegworden gedoucht.
-
H. Bouiidi, Rudolf van Brammenstraat 2: Op de raÈen zit's ochtendsnog steedsvocht. De warmtepompis ook in mijn woning nog steeds niet goed. Er kan maar 15 minuten gedouchtworden en er zijn 3 tot 4 keer per maand storingen aan de installatie.De vloerverwarmingwerkt niet goed. De vloer wordt niet warm. Verhuurder: Na 13 maart 2012 heeft deze huurdergeen toegangtot de woning meer verleend.
.
-
M. Arslan,Rudolf van Brammenstraat 3: Er is met Pasenweer lekkage geweest van Cv-water. Er bleek een onderdeel verroest te zijn maar dat is verholpen.Wel nog steedslast van vocht en zilvervisjes.
-
S.S. Yip, R.udolf.van Brammenstraat 4: Meerderekeren per week is er storing aan de installatie en dan moet ik die resetten. Er moet ook vaak water worden bijgevuld. Verhuurder: Waterverlieshebbenwij bij controleniet kunnenconstateren.Verder kan huurder de medewerkervan Vestiaaltijd bereikenop diens 06 nummer.
-
S. Elbasioglu,Rudolf van Brammenstraat 5: In deze woning is er alleen last van de herrie van de warmtepomp. Verhuurder: Dat is hersteldvóór l juni 2011.
-
M. Kaya, Rudolf van Brammenstraat 6: Hindervan herrie en soms blijft de woning te koud.
-
M.S. Zeriah, Rudolf van Brammenstraat 7: Hier zijn geen klachtenmeer.
-
L.M. Weidema,Rudolf van Brammenstraat 8: Hier z[n geen klachtenmeer.
-
M. Akkermans,Rudolf van Brammenstraat 9: Er kan maximaal17 minuten worden gedoucht.De vloerverwarmingis in de winter te koud en in de zomer te warm.
-
C. Kiromeroglu,Rudolf van Brammenstraat 10: De pomp maakt herrie. De verwarmingis in de winter te koud en in de zomer te warm. De stokjes om de ventilatieroosterste bedienenontbreken. Verhuurder: bij dat laatstegaat het om een nieuweklacht. Bovendienis dat direct op te lossen als huurdereven met ons contactopneemt.
-27573a) (couHBENV-2012
o o i z
blad 3 van 11
?,tr-
hrrrrr '-**tommlssle
Kenmerk:ZKN-2012-00 1093
Postbus r6495 25ooBLDenHaag
-
M.L. Baya, Rudolf van Brammenstraat 11: Er zijn storingen aan de waterpomp. In de winter wordt de woning niet goed warm. Er kan niet normaal gedoucht worden. Er zit schimmel op de ramen. Verhuurder: Schimmel op de ramen is nooit gemeld en is nadat er verbeteringen aan het ventilatiesysteemwerden aangebrachtte wijten aan bewonersgedrag.De problemenin de douche hebbente maken met het feit dat deze huurderveranderingenheeft aangebracht.
-
C.M. van Dun, Rudolf van Brammenstraat 12: Prima dat de ventilatie nu op het dak staat. Verder verwijs ik naar het schriftelijke verweer dat ik heb voorgelezen.
-
S.P. Satter, Rudolf van Brammenstraat 16: De problemenin de badruimteheb ik gemeld. Het gaat om de door verhuurdergeleverde badkamerwaar niets dan is veranderd.Er is wel gerepareerdmaar de lekkagekwam terug, Er is nog stèedssprakevan schimmelen er kan maar 15 minuten worden gedoucht.Er is al vanaf de opleverin!'vakerstoringaan de waterpompdan dat die normaalfunctioneert.Op 3 april 2012 was er opnieuw lekkage. Ik stuur nog stukken op om inzicht te geven in de situatie in de woning. Ik noem het gewoon een bouwval, Verhuurder: Het probleem in de-badkamerhebben wij opgelost. Als er opnieuw een probleem ontstaat moet dat opnieuw gemeld worden.
-
A. Bayric,Rudolf van Brammenstraat 18: Deze huurder is per 1 augustus2011 verhuisd.
-
H. Bouzidi, Rudolf van Brammenstraat 2O: Het werk aan de ventilatieroostersis niet afgemaaK. Het systeem werkt nog steeds niet. We melden het steeds weer maar er wordt niet gereageerd. Het enige dat werd gedaan is de roosters dicht zetten met plankjes. Verhuurder: We weten van de klachtenover de ventilatie.Het is ons niet bekenddat wij de ventilatieroosters hebbengedicht.Dat lijkt ons vreemd maar dat kunnenwe nagaan.
-
M. Kucuk, Rudolf van Brammenstraat 22: Hier zijn geen klachten meer.
-
B. Coskun, Vosmaerstraat 3: Er kan maar koft worden gedoucht. Soms komt er stank uit de wc (riool) en st'rjgthet water in de pot. Verhuurder: De klacht over de wc staat los van deze procedure.
-
C. Yildirim, Vosmaerstraat 9: De pomp maakt herrie en in de woning is de lucht erg droog.
-
A. Sarikaya, Vosmaertraat 11: De warmtepomp maakt herrie. Er treedt soms stank op in de woning en in de douche komt schimmelvoor. Verhuurder: In deze proceduregaat het alleenom de waterpomp.
-
M. Ben Tieb, Vosmaerctraat 13: De problemen zijn opgelost.
-27s73a) (couHBENV-2012
z
blad 4 van 11
2,L/-
hrrrrr
"**tommlssle
12-001093 Kenmerk:ZKN-20
Postbus r6495 z5ooBLDenHaag
-
F. Arslan, Vosmaerctraat 15: Er kan slechts kort worden gedoucht. De warmtepomp maakt herrie. Het is soms te warm en soms te koud. De plavuizen in de woonkamer worden nat. Verhuurder: De tegels heeft huurder zelf gelegd.Overigensheeft dit verschijnselnaar onze meningte maken met het ventilatiegedragvan huurder.
-
A. Yildirim,Vosmaerstraat 171 Er kan slechts kort worden gedoucht. De warmtepomp maakt herrie en valt enkele keren per week uit. Het is soms te warm en soms te koud. De woning is vochtig. Verhuurder: Het zou alleen moeten gaan om de oude klachten. Wat betreft de klachten over het binnenklimaatzijn wij ook in deze zaak van mening dat die zijn toe te schrÍjven aan bewonersgedrag.
-
H. Huy-uk,Vosmaerstiaat 19: De proble.menzijn verholpen.
-
M.F. Helena,Vosmaerstraat 21: De problemen zijn verholpen.
-
M.S.M.Winklaar,Vosmaerstraat 23: De problemenzijn verholpen.
Gemachtigdenvan verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven,het volgende: -
-
-
-
WU zien de tekortkomingen van het ventilatiesysteemals opgelost. Daar zijn de nodige maatregelen getroffen zoals het zelf kunnen regelen van de installatie. Waar nu toch nog wordt geklaagd over vocht en schimmel moet de oorzaak gezocht worden in bewonersgedrag; voor de Een ander probleemwaar wij mee te maken haddenwas de dubbeleverantwoordelijkheid werking van de warmtepompen.Deze pompenzijn eigendomvan Eneco,maar Vestiaheeft de voor het deel van de installatiedat zich binnende woningenbevindt. Dat is verantwoordelijkheid ook de reden dat we steeds gezamenlijk met medewerkersvan Enecoaan de oplossingvan de problemen hebben gewerkt. Dat neemt niet weg dat er individueelnog wel eens wordt geklaagd maar in die gevallen komen we direct in actie; WU zijn van mening dat er alles is gedaan om de problemen op te lossen. We keken naar het hele complex en hebben één grote slag gemaakt. Wij blijven het onredelijk vinden dat op grond van een gebrek in één van de woningende huurprijsvoor alle woningenwerd verlaagd.Zo heeft alleen huurderVan Dun concreetgemeld dat er te kort kan worden gedoucht.In dat verbandwijzen we er op dat de installatieszijn onderzochten orde werden bevonden.De boiler is een deel van de installatie; Tenslotte w'rjzenwe er op dat naar ons oordeel in deze proceduresuitsluitend gekeken mag worden naar de klachten die er waren toen de huurders naar de Huurcommissiegingen. Gelet op onze inspanningenen de behaalde resultaten pleiten w'rjer dan ook voor dat alle huurders per 1 januari 2Ot2 weer de geldendehuurprijs(vóór de tijdelijke verlaging)gaan betalen.
(couHB ENV-201 2-27573A)
z
blad 5 van 11
?,t/--
hrrrrr
"**tommlssre
K e n m e r k :Z K N - 2 0 1 2 - 0 0 1 0 9 3
Postbus r6495 25ooBLDenHaag
Beoordelina van de feiten In haar uitspraakvan 22 juni 2011, zaaknummer2010-30152,heeft de Huurcommissiede overeengekomenhuurprijsop grond van ernstigegebrekenmet ingangvan 1 september2010 tijdelijk verminderdtot € 293,16 per maand. In deze uitspraakheeft de Huurcommissieaangegevendat de overeengekomenhuurprijsweer aan huurder in rekeningmag worden gebrachtmet ingangvan de eerstevan de maand volgendop die waarin de gebrekenaan de woonruimtezijn verholpen.
Motiverína
van de Huurcommissie
Gebreken Bij de beoordelingvan de voorliggendeverzoekengaat commissiein beginselvoor alle veaoeken uit van het verweer dat de vobrzitter van de bewonerscommissie(mw. Van Dun) ter zitting heeft voorgelezenen dat is aangevuldmet de door de aanwezigehuurderslndividueelgegevenverklaringen. De voorzitterVan de bewonerscommissie heeft in haar hoedanigheidals woordvoerdervoor alle huurdersdie een verzoekdeden, verklaarddat in de woningenvan de huurdersdie niet ter zitting zijn verschenen,alle gebrekentot tevredenheidvan de huurderswerdenopgelost.Van huurderA. Bajríc, Rudolfvan Brammenstraat18 te Den.Haagstaat vast dat deze is verhuisd.De commissiegaat er vanwegehet ontbrekenvan een verklaringvan deze huurdervan uit dat er in deze woning geen gebrekenmeer waren op het moment dat de overeenkomsteindigde. De gemachtigdenvan verhuurderhebbenter zitting meer algemeenverweergevoerden gewezenop de grote inspanningendie verhuurderdeed om de gemeldegebrekenop te heffen. Daarbij is er op gewezendat enkele huurderszich nu beroepenop gebrekendie niet aan de orde waren bij de behandelingvan de verzoekenvan de huurdersom huurprijsverriiindering wegensgebreken. Gemachtigdenvan verhuurderzoudenhet niet redelijkvinden als die klachtendoor de commissiein de overwegingenzoudenworden betrokken.De commissievolgt op dit punt het verweervan gemachtigdenvan verhuurder.Als er nieuwe klachtenzijn dan moeten die opnieuwgemeld worden en pas als duidelijkis dat verhuurdernaar aanleidingvan die nieuwe meldingde nieuw gemeldegebreken niet opheft, of naar het oordeelvan de betreffendehuurderonvoldoendeactie onderneemtom de gebrekente herstellen,dan kan opnieuwaan de Huurcommissiegevraagdworden om in een nieuwe procedurede huurprijste verlagen. Huurdersverklarenwel blij te zijn met de veranderingenaan de mechanischeinstallatie,In het algemeenervaart men de werking van de installatieook als goed. Enkelehuurdersnemen nog vochtproblemenwaar. Zeker bij die betreffende huurders zijn er twijfels aan de correcte werking van de installatie.Een tweetal huurdersbeklaagtzich erover dat er wel ventilatieroosters werden aangebrachtmaar dat daarbij geen bedieningsstokken werden aangebracht.De commissiegaat er van uit dat de mechanischeventilatiethans naar behorenfunctioneert.De commissievolgt verhuurderin diens verweerdat in die gevallenwaarin huurdersook nu nog klachtenuiten over vocht en andere tekortkomingenaan het binnenklimaat,deze klachteneen gevolg z'rjnvan verkeerdof onvoldoende ventilerenof te wijten zijn aan zelf aangebrachtevoorzieningen.Daarvoorvindt de commissieook bevestigingin de resultatenvan een in opdrachtvan de gemeenteDen Haag uitgevoerdonderzoek naar de werkingvan de installatie.De uitkomstenvan dit door de afdelingLeefomgevingvan de GGD ingesteldeonderzoekvat de wethoudervan Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie in diens aanbiedingsbrief bij de rapportagevan 18 juli 2A72 als volgt samen: De ventilatievoldoetin de meeste gevallenaan de norm. In een aantal gevallenvoldoet de ventilatieniet door aanpassingenin de uemeten. w o n i n g .A a n v u l l e n di s h e t g e l u i d n i v e a g Hiervooris geen eis van toepassing,maar er zijn geen afwijkendeniveausgemeten.Gelet op een en ander is de commissievan oordeeldat het gebrek aan de ventilatiein voldoendemate is opgeheven.
(couHB ENV-2012-2757 3A)
a
z
b l a d6 v a n 1 1
?, hrrrrrL'
"**tommlssle
Kenmerk: ZKN-2012-001093
r6495 Postbus z5ooBLDenHaag
Gestelddat in individuelegevallenalsnoggebrekenaan de gewijzigdeinstallatieoptredendan moeten huurdersdat opnieuwmelden. In verband met de ventilatieroostersmerkt de commissieten slotte op dat waar die ontbreken, van huurder verwacht mag worden dat er contact wordt gezocht met de verhuurder om alsnog het aanbrengenvan de bedieningsstokjes te bewerkstelligen. Dan blijft een aantal huurders klachten houden over de werking van de verwarmingsinstallatie.In een aantal gevallen wordt er melding gemaaK van een binnentemperatuurdie dan te warm en op andere momenten juist te koud is. In beginselwerden deze klachten bij andere huurders opgelost door het opnieuw inregelenvan de installatie.De commÍssiegaat er van uit dat dit in voorkomendgeval alsnog of nogmaalswordt gedaan. Waar wordt geklaagd over de herrie van de warmtepomp wijst de commissieop de metingen welke de verhuurderliet uitvoerenen waaruit geen onaanvaardbaarhoog geluidniveaubleek. Overigensis pas sprake van een ernstig gebrek indienvrijwel constantgeluidenzoals tikken/ruisen/zoemenhoorbaaris in hoofdwoonvertrekenlof slaapkamer. Weliswaaris door huurders betoogd dat het aanslaanvan de warmtepomp gedurende de nacht hen doet wakker schrikken maar dat komt niet overeen met de formulering van het gebrek dat voor de commissieaanleiding kan zijn om de huurprijs te verlagen. wijst de commissieer nog op dat het ondezoek door de afdelingLeefomgevingvan Volledigheidshalve de GGD er niet op was gericht metingente doen naar het geluid van de warmtepomp.Conclusies daarover bevat de rapportage dan ook niet. Met betrekking tot de door huurders genoemde lekkages merkt de commissieop dat deze op zichzelf het woongenoternstig schaden.Gelet echter op de in dat verbandaanwezigestukken (bijvoorbeeld het door verhuurderopgesteldeoverzichtvan nog in 20L2 uitgevoerdwerk aan de woningen)is b'rj bedoelde lekkagessprake van incidenten zoals bU de defecte wartelmoer op het adres Rudolf van Brammenstraat 16. Verhuurder reageert na melding van de lekkage prompt. De waterschadezal huurder moeten verhalen op de eigen inboedelverzekering.Voor zover er door de lekkage een nieuw gebrek ontstaat dat een tijdelUkehuurverlagingrechWaardigt,dan moet dit aan verhuurdergemeld worden. Indien verhuurdereen nieuw gebrek niet opheft, kan opnieuwaan de Huurcommissieeen verzoek worden gedaan om huurverlaging. In gevallenwaarbij de huurder de verhuurdergeen toegang meer tot de woning wil geven is naar het oordeelvan de commissiesprakevan een gebrek aan medewerkingbij het opheffenvan gebreken, Huurder zal verhuurder eerst in de gelegenheidmoeten stellen om reparaties uit te voeren alvorens er geconstateerdkan worden of deze reparaties al dan niet afdoende zijn. Waar van bedoelde omstandigheidsprake is zal de commissieer van uit gaan dat er geen aan verhuurder verwijtbare gebrekenzijn en dat betekentdat de commissiein deze gevalleneen terugkeernaar de geldende huurprijs redelijkacht. De commissievolgt het verweer van huurders wèl waar het gaat om de werking van de boiler. Een aantal huurders verklaart dat de capaciteit van de boilers onvoldoendeis om het prestatieniveaute halen dat ook volgensverhuurderverwachtmag worden.Verhuurderstelt immers in diens brief van 13 mei 2011 aan huurderVan Dun dat indien de boiler goed is gevuld en ingestelden indiener een normale douchekopwordt gebruiK, er ongeveer 40 minuten ononderbrokencomfortabel gedoucht moet kunnen worden. Een aantal huurders heeft verklaard dat slechts gedurende een tijd van 16 tot 17 minuten van deze gewenstesituatiesprake is. Niet is geblekendat er in die gevalleneen ongeschiktedouchekopwordt gebruikt.Voor zover het erom gaat dat de boiler goed gevuld moet zijn en goed moet zijn ingesteld, gaat het naar het oordeel van de commissie in beginsel om een verantwoordelUkheidvan de verhuurder.
(couHB ENV-2012-27573a)
z
blad 7 van 11
?,
hrrrrr L/--
"**tommlsste
K e n m e r k :Z K N - 2 01 2 - 0 0 1 0 9 3
Postbus t6495 25ooBLDenHaag
Verhuurderkan zich er niet op beroependat de volledigewarmte-installatieis gecontroleerd,de boÍlers daar onderdeelvan zijn en dat dit de conclusierechWaardigtdat er met de boilersniets aan de hand kan zijn, althansniet iets dat verhuurderverwijtbaaris. In het voorliggendegeval resteertvan de gebrekendie eerder aanleidingwaren om de huurpr'rjste verlagenhet onvoldoendepresterenvan de boiler.Hetgeenthans als gebrek resteert kwalificeertde commissieals een gebrek in de categorieC (nummer Qd2): "onvoldoendewarm water (minimaal60 graden) bij een individuelecvlww-installatie". In deze concretegevallenis de capaciteitvan de boiler wel voldoendeom een watertemperatuurvan minimaal60 gradente bereikenmaar niet gedurendede ongeveer40 minuten die verhuurderzelf heeft genoemdals de tijd dat er comfortabelgedouchtmoet kunnenworden. In de gevallenwaarbij de prestatievan de boilersaanzienlijkminder is dan verwacht mag worden, oordeeltde commissiedan ook dat dit deel van het eerder aanwezigeomvangrijkeregebrek dat mede aanleidingwas om de huurprijste verlagen,niet is opgehevenen dat een verlaagdehuurprijsblijft geldentot ook dit gebrek qr niet meer is. Gelet op de mate waarin het woongenotvan de huurder door het resterendegebrek nog wordt geschaad,heeft de commissieoverwogendat vanaf 1 januari 2012 een verlagingtot 600lovan de maximalehuurprijs redelijk is. Wat betreft het al dan niet opgehevenzijn van de gebrekendie eerderaanleidingwaren om de huurprijstijdel'tjkte verlagenheeft de commissietenslottede bevindingenen conclusiesvan de rapporteursvan de commissiein de heoordelingvan de verzoekenbetrokken. Verhuurderheeft er voor gepleitom met betrekkingtot alle voorliggendeverzoekeneen terugkeer naar de geldendehuurprijs uit te sprekeningaande1 januari 20L2. Er is voor het gehelecomplexeen uniformeaanpakgekozenen eind 2011 zijn de nodigewerkzaamhedenin alle woningenuitgevoerd. Wat resteertzijn inciÉenteleklachten.De commissieheeft overwogendeze redeneringover te nemen, zij het dat voor huurderswaarbij de prestatievan de boilertekort schietook vanaf 1 januari 2OL2de (een) verlaagdehuurprijs(tot 600lovan de maximalehuurprijs) blijft geldentothet moment dat ook dit laatstegebrek is verholpen. Op grond van de volgendegebrekenheeftde Huurcommissiein haar uitspraakvanZZjuni 2011, (zaaknummer2010-30152)de huurprijstudelijk verminderd: Gebreken in categorie C: Het totale warmte- en ventilatiesysteemfunctioneert niet of niet naar behoren, zodat adequate verwarmingen/of ventilatievan de woonruimteniet mogelijk is. Een gebrek analoogaan de in het gebrekenboekvan de Huurcommissiegenoemdegebrekenmet de nummersC1, C2 en C3 hetgeen betekent dat: 1. Er sprake is van onvoldoendemogelijkheidtot ventilatievan toilet, kookgelegenheid, bad- en/of doucheruimte oÍ van woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank- en/of vochtoverlast ontstaat. Een gebrek in de categorieC (nummer C1); 2. Er sprake is van een venrrarmingsinstallatie die onvoldoendewarmteafgiftein een of meer verwarmdevertrekkenvan de woonruimtelevert zodat adequateverwarmingvoor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is. Een gebrek in de categorieC (nummer C2); 3. Er sprake is van voortdurendeernstigegeluidsoverlast van tot de woonruimteof het woongebouw behorendetechnischeinstallaties.Een gebrek in de categorieC (nummer C3). De verhuurderstelt in de herstelmeldingdat er werkzaamhedenzijn uitgevoerdter opheffingvan de gebreken. - Het mechanischeventilatiesysteemdat in de oude situatie binnende woning was geïnstalleerd,is uit de woning gehaalden in de nieuwesituatiegeheelvervangenen naar het platdakverplaatst.De zelfregelendeelektronischeventilatieroosters in de buitenschilzijn vervangendoor handmatig bedienbareroosters. De betreffende gebreken zijn daarmee naar het oordeel van verhuurder verholpen.
(couHB ENV-2012-27 5738)
@
2
blad 8 van 11
?,L/--
hrrrrr
"**tommlssle
KenmerkrZKN-2012-001093
t6495 Postbus z5ooBLDenHaag
-
De verwarmingsinstallatieen de warmtepomp zijn geheel geïnspecteerden waar nodig zijn onderdelen(preventiefl herstelden/of vervangen,tevens is de installatieopnieuw ingeregeld.De betreffende gebreken zijn daarmee naar het oordeel van verhuurder verholpen.
Uit het rapport van onderzoek, het verhandeldeter zitting en de overgelegdestukken is gebleken dat verhuurderde in de uitspraakmet betrekkingtot onderhavigewoonruimtegenoemdegebreken, hierboven vermeld onder categorie C, nummers Cl, C2 en C3, in december 2011 nog niet definitief heeft hersteld. Van de gebreken zoals hierboven vermeld en die, ieder voor zichzelf, voor de Huurcommissiereden waren het in rekening brengen van de overeengekomenhuurprijs tijdelijk te verminderen, resteert bij 9 woningenin het complexeen gebrek van de boilerals onderdeelvan de gehelewarmte- en warm waterinstallatie.Omdat dgboiler, die onderdeel is van de warmte-installatie, onvoldoendeblijft presteren,'iser vanaf 1 januari 20t2, voor de eerder genoemdeernstigegebrekeneen ander ernstig gebrek in de ptaats getreden. Een gebrek uit categorie C (nummer CQd2 "onvoldoendewarm water bij een individuelecvlww-installatie"). Nu er vanaf 1 januari 2012 sprake is van het gebrek uit de categorie C (nummer Qd2: "onvoldoende warm water bij een individuele cvlww:installatie"), bedraagt met ingang van l januari 20L2 de tUdelijk verminderdehuurprijs€439,75 per maand. Dit is 600/ovan de op 1 september2010 geldende maximalehuurprijs. Conclusie De ernstige gebreken zijn gedeeltelijk verholpen. Gevoloen van de uitspraak Met ingang van 1 januari 2OL2 bedraagt de tijdelijk verminderde huurprijs € 439,75 per maand. Leoesveroordelíno In haar uitspraak veroordeelt de Huurcommissiede partij die in het ongelijk wordt gesteld tot het betalen van de voor hem geldende leges. Een natuurlijk persoon (particulier) betaalt € 25,00. NV of (zoalseen stichting,vereniging,coóperatie,onderlingewaarborgmaatschappij, Rechtspersonen BV) betalen € 450,00. In de 9 zaken met de nummers 2012-001125,20L2-O0IL03,2012-001094,2OLZ'001106,2012001093, 2012-001136, 2012-001148, 2OL2-0OLL42en 20L2-OOLL41stelt de huurcommissievast dat de gebrekenslechtsgedeeltelijkzijn opgeheven.Daarommerkt de huurcommissieverhuurder,een rechtspersoon,en huurder aan als in ongeveer gelijke mate in het ongel'rjkgesteld. Dit betekent in principe dat verhuurder en huurder in deze 9 zaken ieder de helft van de voor hen geldende leges moet betalen. Verhuurder betaalt derhalve voor deze zaak € ZZ5,O0leges en ontvangt de helft van het reeds betaalde legesvoorschotterug. Huurder betaalt € 12,50 leges. Dit bedrag wordt ingevorderd door het CentraalJustitieelIncassobureau. als De Huurcommissiemerkt wellichtten overvloedeop dat voor toepassingvan de hardheidsclausule bedoeld in artikel 7 lid 9 Uhw geen plaats is, omdat deze alleen kan worden toegepast ten aanzien van de partij die niet de verzoeker is, Verhuurder is in deze procedure de verzoeker.
(couHB ENV-2012-275738)
z
blad 9 van 11
hu
"[il,,
sre
Kenmerk: ZKN-20L2-O01093
Postbus t6495 25ooBLDenHaag
Op grond van het voorgaandeen met inachtnemingvan het bepaaldein het BurgerlijkWetboek,de UiWoeringswethuurprijzenwoonruimteen voor zover van toepassingde Algemenewet bestuursrecht doet de Huurcommissiede volgende
UITSPRAAK
I. Over het verzoek De ernstigegebrekenals genoemdin de uitspraakvan de Huurcommissievan 22 juni 20tt (zaaknummer2010-30152)zijn onvoldoendeverholpen.Op 1 januari 2012 is nog sprakevan een gebrek als genoemdin het gebrekenboekvan de Huurcommissiein de categorieC (nummer Qd2): "onvoldoendewarm water,bij een individuelecvlww-installatie".Gelet op de mate waarin dit gebrek het woongenotvan de huurder schaadtacht de commissiemet ingangvan l januari 2012 een verlagingvan.de huurprijstot 600lovan de maximaalredelijkehuurprijsop zijn plaats.Dat betekent dat met ingangvan l januari 2OL2de tijdelijk verminderdehuurprijs€ 439,75 per maand bedraagt.
Huurder en verhuurder worden wettelljk geacht te zijn overeengekomenwat in deze uitspraak is vastgesteld,tenzij een van hen binnenacht weken na verzendingvan deze uitspraakeen beslissing van de rechter heeft gevorderdover het punt waaroverde Huurcommissieom een uitspraakwas verzocht. Bent u het niet eens met deze uitsoraak? Dan kunt u het volaende doen: U vraagt binnenacht weken na verzendingvan de uitspraakeen beslissingVan de rechter.Dit moet gebeurendoor middel van een dagvaarding.Het uitbrengenvan een dagvaardinggaat als volgt: -
u neemt contact op met een gerechtsdeurwaarder; de deurwaarderschrijft een brief (de dagvaarding)waarin staat wat het probleemis en wat u wilt; de deurwaarderoverhandigtdeze brief daarna aan uw wederpartijen stuurt hem ook naar de rechtbank.
Aan de procedure zijn kosten verbonden. De griffie van de rechtbank kan u verder informeren.
II. Over de leaes Verhuurderbetaaltals de gedeeltelijkin het ongelijkgesteldepartij € 225,00 leges,en krijgt de rest van het reeds betaaldelegesvoorschot(eveneens€ 225,00) terug. Huurderbetaalt als de eveneensgedeeltel'rjk in het ongelijkgesteldepartU€ 12,50 leges. Bent u het niet eens met deze beslissina over de leges? Dan kunt u het volgende doen: U stuurt binnenzes weken na verzendingvan deze beslissingeen bezwaarschriftnaar de Huurcommissie(Postbus76495,2500 BL DEN HAAG).Het bezwaarschriftmoetondertekendzijn en ten minste bevatten: -
uw naam en adres; de datum waarop u bezwaarmaakt; de datum, het kenmerk en het onderwerpvan de beslissingwaartegenu bezwaarmaakt en de redenenwaarom u het met deze beslissingover de leges niet eens bent.
(couHB ENV-2012-27 57 3A)
É 6
z
blad 10 van 11
?,
r^-----L.*-
"**tommrssie
Kenmerk: ZKN-2012-001093
Postbusr6495 25ooBLDenHaag
De laatstetwee bladzijdenworden opgenomenin een openbaarregisterdat voor een ieder toegankelijkis. Deze uitspraakis zowel aan de verzoekerals aan de wederpartijgestuurd.
Afdusgedaante 'S-GMVENHAGEop 6 augustus2Ot2 door Zittingsvoorzitter:
Zittingsleden:
m r . E . M .J a c q u e m i j n s
H.J.A.Steijger B.S. Binnerts
De Huurcommissie,
mr.E.M^Jaequer*lins Zittingsvoorzitter UITSPMAK van de Huurcommissiebetreffende Rudolf van Brammenstraat 12, 2524 HD 'SGRAVENHAGE Deze uitspraakis gebaseerdop de volgendewetsartikelen: art. 4 lid 3i artT Uitvoeringswethuurprijzenwoonruimte. Uitspraakvezonden op: 19-10-2012
(couHBENV-2012-27 s738)
o o
z
b l a d1 1 v a n 1 1
