Raad Agendanr. Doc.nr
: 14 februari 2006 : : B2005 14798
Afdeling:
: Bedrijfseconomische control
RAADSVOORSTEL Onderwerp
: Gedifferentieerde grondprijzen: 1. visie algemeen; 2. in plangebied Venne West 3e fase in Drunen in het bijzonder
Toelichting 1. Algemeen De afgelopen jaren is een aantal keren gesproken over het mogelijk gaan hanteren van gedifferentieerde grondprijzen in onze gemeente. Aangegeven werd dat bij het eerstkomend plan daarop zou worden teruggekomen. In de Grondnota 2005 werd opgenomen dat voor Venne West 3e fase in Drunen gedifferentieerde grondprijzen toegepast zouden gaan worden. Tegelijkertijd werd aangegeven dat naar aanleiding van de bevindingen van de gemeenteraad op de overeenkomst met de ontwikkelaars (d.d. 6 juli 2004) de grondprijzen in onze gemeente aangepast moesten worden, hetgeen ook is gebeurd. De grondprijs werd namelijk per 1 januari 2006 voor de vrije sector bepaald op € 295,00 per m² excl. BTW. Het bestemmingsplan is inmiddels goedgekeurd door de Provincie Noord-Brabant, waardoor nu gestart kan worden met het bouwrijpmaken en de daadwerkelijke gronduitgifte. 2. Visie op gedifferentieerde grondprijzen in Heusden Onder de huidige marktomstandigheden is het de wens om het huizenaanbod beter te laten aansluiten bij de mogelijkheden van het gehele koperspubliek. De huizen worden steeds duurder. Duurder dan menigeen kan betalen. Vooral jonge mensen die hun eerste huis willen kopen lukt dat niet. Deze ‘starters’ hebben meestal onvoldoende eigen kapitaal opgebouwd en de hypothecaire lening die de bank bereid is aan hen te verstrekken blijkt vaak ontoereikend. Bij wijze van proef worden in dit verband vijf zogenaamde MGE-woningen (maatschappelijk gebonden eigendom) aan de Korte Heistraat in Vlijmen gebouwd, waarbij een verminderde grondprijs is berekend. Maar ook ouderen die willen huren of kopen hebben aan de huidige huizenprijzen een behoorlijke dobber. Het is dus geen toeval dat gedifferentieerde grondprijzen worden toegepast bij de realisering van sociale huur- en koopwoningen. Het gemeentelijk beleid moet er dan wel op gericht zijn om die woningen, die voor een speciale doelgroep worden bestemd, ook voor deze groep bereikbaar te houden. De duurzaam sociale investering van de gemeente in de vorm van een aangepaste grondprijs of anderszins gesubsidieerd, dient ook te leiden tot duurzame beschikbaarheid voor de doelgroep zolang er vanuit de doelgroep behoefte is aan deze woningen. Een gedifferentieerde grondprijs houdt in dat de prijs van een kavel mede afhankelijk is van wat er op die grond wordt gebouwd. Het grondbeleid zou gerelateerd dienen te zijn aan de ruimtelijke ordening, de volkshuisvesting, de cultuur, de sociale en economische vernieuwing, zonder dat de winstpotentie om zeep wordt geholpen. Natuurlijk zal er daarbij zo nu en dan een fors spanningsveld zijn. Bij het begrip gedifferentieerde grondprijzen kunnen diverse beelden ontstaan en kan, indien gewenst, zelfs tot op individueel kavelniveau een prijs worden bepaald. Dat betekent dan overigens wel dat aan elke kavel wegingsfactoren moeten worden gekoppeld voor bijvoorbeeld ligging, bezonning, kavelgrootte, bebouwingsmogelijkheden en dergelijke, teneinde tot die gedifferentieerde grondprijs te komen. 1/5
Deze complexe en moeilijk uitlegbare methodiek wordt nauwelijks tot niet gebruikt. Zo nu en dan wordt in een gemeente bij grotere en qua aantal beperkte kaveluitgifte, verkocht op basis van een door een erkend rentmeesterskantoor getaxeerde grondprijs. Bij kavels die in onze gemeente eerder bij openbare inschrijving zijn verkocht is deze methodiek van taxatie ook gehanteerd. In onze gemeente worden deels al gedifferentieerde grondprijzen gehanteerd (prijzen per 1 januari 2006), te weten: Maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) (prijs per kavel)
14.700,00 1
Appartementen sociale huur / zorgcomponent (prijs per wooneenheid)
16.806,72
Appartementen vrije sector (prijs per wooneenheid) v.o.n. prijs tot € 175.0000,00 incl. BTW (quote 17,5%) v.o.n. prijs € 175.0000,00 - € 200.000,00 incl. BTW (quote 20%) v.o.n. prijs € 200.0000,00 - € 275.000,00 incl. BTW (quote 22,5%) v.o.n. prijs boven € 275.0000,00 incl. BTW (quote 27,5%)
25.735,29 33.613,45 51.995,80 63.550,42
Vrije sector kavels, prijs per m2
295,00
Het is vooral zaak helder en eenduidig te zijn bij de toepassing van het systeem van gedifferentieerde grondprijzen. Het afdalen naar een (te) gedetailleerd niveau van wegingsfactoren per kavel is niet aan te bevelen omdat wegingsfactoren vanuit een eigen perceptie verschillend kunnen worden uitgelegd. Van belang zijn in dit kader beleidsmatige uitgangspunten. Beleidsmatig uitgangspunten zijn bijvoorbeeld: • dat het grondbeleid van de gemeente het woningbouwprogramma ondersteunt; • dat waar mogelijk een actief grondbeleid wordt gevoerd2; • eventuele PPS(Publiek Private Samenwerking)-constructies of particulier opdrachtgeverschap op voorhand niet worden uitgesloten3; • dat waar nodig de gemeente voor het verwerven van grond gebruik maakt van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten of de Onteigeningswet. Het woningbouwprogramma zal een kwantitatieve (aantallen) en kwalitatieve (verdeling huur/koop en verdeling prijscategorieën) verdeling van woningen tonen in Heusden over een periode tot omstreeks 2020 - 2030. Om duidelijke en meetbare afspraken over het woningbouwprogramma te kunnen maken en om te toetsen of een programma aansluit bij het vastgestelde beleid of vast te stellen beleid dienen deze begrippen eenduidig te worden gedefinieerd. Bij de uitgifte van grond voor woningbouw wordt, ten eerste overeenstemming bereikt over het Woningbouwprogramma; ten tweede dient er overeenstemming te worden bereikt over de (stedenbouwkundige) kwaliteit bijvoorbeeld duurzaam bouwen, geschikt voor toekomstige doelgroepen en veiligheid; ten derde kan worden bepaald welke woningen met een gemeentelijk subsidie voor te bepalen doelgroepen beschikbaar moeten komen en blijven.
1
Deze prijs is niet indicatief, omdat in de prestatieafspraken een gemiddelde verkoopprijs is overeengekomen van € 150.000,00 v.o.n. per woning. 2 Grondnota 2005, hoofdstuk 2, deel B, Grondbeleid, deel 2 pagina 4 3 Grondnota 2005, hoofdstuk 5, Financiële componenten, b1 Grondverkopen Woningbouw, pagina 15 2/5
Met inachtneming van het woningbouwprogramma en de stedenbouwkundige kwaliteit bij de uitgifte van grond, wordt naar een financieel economisch beheersbare invulling gezocht. Er zal een relatie moeten worden gevonden tussen inkomen, woningprijs en subsidie. Gedifferentieerde grondprijzen dienen zoals vermeld helder en eenduidig te zijn. De voorkeur bestaat daarom voor het overhevelen van (gedeeltelijke) exploitatieoverschotten in de thans nog bestaande “Reserve Volkshuisvesting”. Uit deze reserve vindt dan gemeentelijke subsidiëring in de marktconforme grondprijs plaats. Doel en methodiek blijven dan zeer transparant. Toch is een aantal aspecten van belang, namelijk: • Gedifferentieerde grondprijzen met de verplichting aan projectontwikkelaars om daarop huizen met gedifferentieerde prijzen te bouwen. • De gemeente moet meer dan voorheen eisen stellen aan de aantallen woningen in de lagere prijscategorie in nieuwbouwprojecten. • Onderscheid tussen sociale huurwoningen (kavelprijs bijv. € 17.500), goedkope koopwoningen (kavelprijs bijv. € 30.000) en koopappartementen (zie hierboven), duurdere koopwoningen (projecten - marktprijzen) en vrije bouwkavels (bijv. kleinere kavels voor minder draagkrachtigen). • Voor de sociale huur- en koopwoningen kan met kleinere kavels worden volstaan, bijvoorbeeld een maximum kaveloppervlakte van b.v. 150 vierkante meter. Zo blijven deze woningen beschikbaar voor de doelgroepen (onder andere starters), waar ze voor bestemd zijn. • Bouwen voor doelgroepen is eigenlijk alleen goed mogelijk als de gemeente vanuit een “over-all” visie de regie voert over de nieuwbouw. Steeds vaker is een groot deel van de bouwgrond in handen van projectontwikkelaars (Venne West 3 en Mommersteeg en inmiddels ook Oudheusden). De gemeente zal zich daarom moeten inspannen om in de toekomst meer gronden in eigendom te verwerven en zal vervolgens bij verkoop van de grond uitsluitend zaken doen met ondernemingen, die de actieve grondpolitiek van de gemeente respecteren. Als partijen geen inbreng van de gemeente wensen, doet de gemeente met hen geen zaken. 3. Wel – geen gedifferentieerde grondprijzen in Venne West 3 De uitgifte van de gronden in Venne West 3e fase is als volgt in beeld te brengen: Woonveste bouwt: 91 appartementen waarvan 45 zorggerelateerd en 46 die tijdelijk als zorgwoning worden ingevuld en later als reguliere huurwoning. De ontwikkelaars bouwen gezamenlijk: 72 appartementen (koop of huur) in diverse prijsklassen 74 twee-onder-een-kap woningen 28 patiowoningen 54 rijenwoningen 6 bouwkavels vanwege verplichtingen uit diverse aankoopcontracten Voor de kandidaten van de wachtlijst zijn beschikbaar: 49 kavels voor een vrijstaande woning 30 kavels voor een twee-onder-een-kap woning Op het schoolcomplex zullen waarschijnlijk nog 10 bovenwoningen worden gerealiseerd waardoor het totaal aantal wooneenheden in dit plan 414 stuks bedraagt.
3/5
Gedifferentieerde grondprijzen gaan hanteren is enkel nog mogelijk voor de kavels die de gemeente zelf gaat uitgeven via de wachtlijst omdat het onderhandelingsresultaat met alle ontwikkelaars eerder heeft geleid tot afspraken omtrent de te hanteren grondprijzen voor de door hen te bouwen vrije sector woningen. De grondprijs voor de vrije sector woningen die door de ontwikkelaars worden gebouwd is voor het jaar 2006 bepaald op € 295,00 per m² exclusief BTW. In december 2005 is in het kader van de uitwerking van de overeenkomst met de 3 grote ontwikkelaars van 1 juni 2004 nogmaals nadrukkelijk met elkaar over die prijs gesproken en tot 1 januari 2007 staat die prijs vast. De ontwikkelaars hebben aangegeven bij elk woningtype in 2006 eenzelfde grondprijs van € 295,00 per m² exclusief BTW te zullen hanteren en ook geen differentiatie daarin aan te zullen brengen. Een ander onderdeel van de overeenkomst is dat de gemeente ook geen andere grondprijzen zal hanteren dan die met de ontwikkelaars is afgesproken en derhalve ook die € 295,00 per m² exclusief BTW zal hanteren. Vervolgens is bij de vaststelling van de grondnota 2005 (op 2 november 2004) de grondprijs voor de kavels die via de wachtlijst worden uitgegeven per 1 januari 2006 bepaald op eerder genoemd bedrag. Dit is ook naar onze inwoners toe diverse malen gecommuniceerd (o.a. bij info/inspraakavonden rondom het bestemmingsplan). De wachtlijstkandidaten zijn zich ongetwijfeld met die wetenschap een beeld gaan vormen van de woning die zij willen gaan realiseren op het moment dat zij een kavel krijgen aangeboden. Zoals gezegd ligt de grondprijs voor de door de ontwikkelaars te bouwen woningen voor het jaar 2006 vast en zou de gemeente conform afspraak geen lagere prijzen gaan hanteren. Met inachtneming hiervan betekent dit dat het voor de vrije sector woningen alsnog gedifferentieerd grondprijzen gaan hanteren, de laagste prijs dan de genoemde € 295,00 per m² exclusief BTW zou moeten zijn. De vraag mag gesteld worden of het verantwoord is om nu, op de vooravond van de daadwerkelijke uitgifte van de gronden, de grondprijs voor een beperkt aantal kavels (oppervlakte vrijstaand 22.805 m² en tweekappers 8.672 m²) nog te verhogen. Advies raadscommissie Voorstel Wij stellen u voor om de grondprijs voor de kavels die via de wachtlijst worden uitgegeven in Venne West 3e fase te handhaven op de eerder door u vastgestelde prijs van € 295,00 per m² exclusief BTW. Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven BIJLAGEN:
de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems
Conceptbesluit
TER INZAGE: De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen. Steller: A.J.M.C. Beerens
4/5
CONCEPTBESLUIT
De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 14 februari 2006; gezien het voorstel van het college van 13 december 2005, doc.nr. B2005 14798; besluit: de grondprijs voor alle aan de wachtlijstkandidaten uit te geven vrije sector kavels in het plan Venne West 3e fase in Drunen voor 2006 te handhaven op het op 2 november 2004 vastgestelde bedrag van € 295,00 per m² exclusief BTW. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 14 februari 2006; De raad voornoemd, de griffier, De voorzitter,
A.J. Emmen
drs. H.P.T.M. Willems
5/5
