ZNALECKÝ POSUDEK č. 617-12/2015 O obvyklé ceně zemědělské stavby bez. č. p./č. ev. v Rané, k. ú. Raná u Loun.
Objednatel znaleckého posudku:
Mgr. Jan Beneš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/14 169 00 Praha 6, Břevnov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.05.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Táboře 27.05.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Zemědělská stavba v k. ú. Raná u Loun Raná 439 24 Raná Ústecký Louny Raná Raná u Loun 259
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 19.05.2015 za přítomnosti - - -.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí Elektronický snímek katastrální mapy Mapa povodňových rizik Místní šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou vlastnictvím tak, jak je toto vlastnictví zapsáno na přiloženém výpisu z katastru nemovitostí ČR.
6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění vycházejí z místního šetření provedeného znalcem a z místní znalosti území.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o zemědělskou stavbu na cizím pozemku. Znalci nebyla umožněna detailní prohlídka interiéru stavby. Údaje použité v ocenění vycházejí ze zjištěných skutečností a z odborného odhadu znalce.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělská stavba
-2-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost prodávána v rámci exekučního řízení, stavba bez pozemku a bez přístupu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup přes pozemky ve vlastnictví třetích osob po nezpevněné komunikaci 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I I II I
Pi -0,06 -0,03 0,00 -0,04
I
-0,30
IV
1,00
č. I IV
Pi 0,30 0,01
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
S Pi) = 0,570 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 +
S Pi) = 0,303 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,173
1. Ocenění staveb -3-
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělská stavba Zemědělská stavba pro rostlinnou výrobu, Jednopodlažní, nepodsklepená, s dvoupodlažní, původně administrativní částí. Stáří stavby odhaduji na 60 roků. Na stavbě byly prováděny dílčí opravy a modernizace. Opotřebení vyšší než odpovídá stáří stavby. Ve stavbě statické trhliny ve vnějším plášti, trhliny dle názoru znalce aktuálně neohrožují celkovou stabilitu stavby. Stavba významně morálně opotřebená.
Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. skladování a úprava zemědělských produktů zděná 1271
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 1 065,20 m2 87,80 m2 87,80 m2 1 240,80 m2
Podlaží I.N.P. 1.N.P. 2.N.P. Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. Součin výška 5,20 m 5 539,04 4,20 m 368,76 2,60 m 228,28 6 136,08
6 136,08 / 1 240,80 1 240,80 / 3
= 4,95 m = 413,60 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.N.P. + 2.N.P. 5427,86
=
5 427,86 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.N.P. + 2.N.P. Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4
-4-
Obestavěný prostor 5 427,86 m3 5 427,86 m3
Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4 :
Obj. podíl [%] S S S S S C P P X S P C P P X C S X X X X X X X C
12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 0,00 4,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 0,00 0,46 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,00 2,76 1,47 0,00 0,70 0,97 0,00 2,02 2,25 0,00 0,00 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 75,77 0,7577
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 12,30 100,00 1,00 12,30 16,23 60 150 40,00 6,4920 1. Základy vč. zemních prací S 29,80 100,00 1,00 29,80 39,33 60 65 92,31 36,3055 2. Svislé konstrukce S 9,10 100,00 1,00 9,10 12,01 60 65 92,31 11,0864 3. Stropy S 11,20 100,00 1,00 11,20 14,78 60 70 85,71 12,6679 4. Krov, střecha S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,70 60 70 85,71 3,1713 5. Krytiny střech P 6,00 100,00 0,46 2,76 3,64 60 65 92,31 3,3601 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,20 100,00 0,46 1,47 1,94 60 65 92,31 1,7908 8. Úprava vnějších povrchů S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,92 60 70 85,71 0,7885 10. Schody P 2,10 100,00 0,46 0,97 1,28 60 62 96,77 1,2387 11. Dveře P 4,40 100,00 0,46 2,02 2,67 60 62 96,77 2,5838 13. Okna P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,97 60 65 92,31 2,7416 14. Povrchy podlah
-5-
17. Bleskosvod Opotřebení:
S
0,40
100,00 1,00
0,53
60
65
92,31
0,4892
82,7 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3 ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3 ] Plná cena:
0,40
5 427,86 m3 * 1 643,24 Kč/m3
= * * * * * * =
1 468,1,0750 0,9360 0,8657 0,7577 0,8000 2,1200 1 643,24
=
8 919 276,67 Kč
* =
0,173 1 543 034,86 Kč
Zdůvodnění použití morálního opotřebení Stavba významně morálně opotřebená Srážka za morální opotřebení: 1 543 034,86 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
154 303,49 Kč 1 388 731,37 Kč 0,173 240 250,53 Kč
Zemědělská stavba - zjištěná cena
=
240 250,53 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 82,7 % /100) Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení
-6-
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělská stavba
1 543 034,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 543 034,90 Kč
Celkem
1 543 034,90 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 543 034,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zemědělská stavba
240 250,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
240 250,50 Kč
Celkem
240 250,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
240 250,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
slovy: Dvěstěčtyřicettisícdvěstěpadesát Kč
-7-
240 250,- Kč
Stanovení obvyklé ceny S ohledem na způsob stanovení administrativní (vyhláškové) ceny, který byl proveden nákladovým způsobem a nemá pro stanovení obvyklé ceny tohoto typu objektu významnou váhu, s přihlédnutím k nedostatečnému množství srovnatelných nemovitostí na relevantním trhu v daném území a k rozpětí nabídkových cen porovnávacích nemovitostí, a také s ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitost je stavbou bez pozemku a přístupu a také z důvodu, že nemovitost by měla být prodávána v rámci exekučního řízení, stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši
180.000,- Kč slovy: jedno-sto-osmdesát-tisíc-korun-českých.
Znalci nebyla doložena ani nebyla zjištěna žádná práva k oceňovaným nemovitostem, která by měla vliv na jejich cenu a nebyla zohledněna v tomto ocenění. V Táboře 27.05.2015
Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 617-12/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 617-12/2015. -8-
-9-
E. SEZNAM PŘÍLOH El. výpis z kat. nem. El. snímek kat. mapy Info z kat. nem. o vlastnictví pozemku pod stavbou Inzerce nabízených porovnávacích nemovitostí Fotodokumentace
- 10 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1 3
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
