V Brně dne 10. prosince 2010 Sp. zn.: 6214/2009/VOP/JSV
Zpráva o šetření veřejného ochránce práv ve věci výskytu plísní v bytové jednotce č. 17 bytového domu na ul. …. v Brně
A. Obsah podnětu Dne 17. 12. 2009 obdržel veřejný ochránce práv úplný podnět paní M. z Brna (dále „stěžovatelka“), ve věci stavebně-technických závad (výskytu plísní) v bytové jednotce č. 17 bytového domu na ul. … v Brně (dále „bytový dům“). Vlastníkem bytového domu je Statutární město Brno, které správu domu svěřilo Úřadu městské části města Brna … (dále „ÚMČ“). Stěžovatelka je nájemcem bytové jednotky. Se žádostí o řešení zatékání a silného výskytu plísní v bytové jednotce se paní M. opakovaně obracela na ÚMČ bytovou správu, odbor bydlení a majetku a na odbor stavební a investiční. Přesto, že jmenované odbory potvrdily důvodnost jí vznesených námitek, k dnešnímu dni závady neodstranily. Vyřízení podnětu jsem se na základě pověření veřejného ochránce práv JUDr. Pavla Varvařovského ujala já, neboť veřejný ochránce práv využil své možnosti dané mu ustanovením § 2 odst. 4 zákona o veřejném ochránci práv1 delegovat na mě některé oblasti své činnosti, do níž patří i oblast stavebního řádu.
B. Skutková zjištění K podnětu paní M. v souladu s ustanovením § 14 zákona o veřejném ochránci práv ochránce zahájil šetření. V průběhu šetření jsem se opakovaně písemně obracela na tajemníka ÚMČ se žádostí o řešení věci spolu s návrhem na provedení konkrétních kroků ke zjednání nápravy. Činila jsem tak především se zřetelem k faktu, že stěžovatelka trvale žije v prostředí, které je zdravotně závadné. Dne 11. 6. 2010 pověření zaměstnanci Kanceláře veřejného ochránce práv provedli šetření v bytové jednotce a v obytném pokoji zdokumentovali zatékání a silný výskyt černých plísní. Z písemností získaných od tajemníka ÚMČ, zjištěním na místě samém a v neposlední řadě též z písemností doložených stěžovatelkou, považuji pro posouzení podnětu za významné následující skutečnosti. Od září 2008 je ÚMČ prokazatelně znám závadný stavebně-technický stav bytové jednotky, kdy zástupce bytové správy ÚMČ na místě samém zjistil opakované 1
Zákon č. 349/1999 Sb., o veřejném ochránci práv, ve znění pozdějších předpisů.
zatečení z nekryté terasy bytové jednotky v půdní vestavbě bytového domu, užívané rodinou Š., do bytové jednotky užívané paní M. (viz zápis ze šetření odboru bytové správy ÚMČ sepsaný dne 18. 9. 2008). V září 2009 odbor bydlení a majetku ÚMČ stěžovatelku vyrozuměl o tom, že zatékání do bytové jednotky považuje za akutní a bude usilovat o dosažení nejvhodnějšího řešení v co nejkratším možném termínu (viz sdělení vedoucí odboru bydlení a majetku ÚMČ sp. zn.: OB/09/22726/SPLS ze dne 14. 9. 2009). Od prosince 2009 do března 2010 odbor stavební a investiční ÚMČ (dále „stavební úřad“) vyzýval vlastníka bytového domu k předložení znaleckého odbornětechnického posudku, který bude obsahovat nejen pojmenování příčin zatékání do bytové jednotky, ale též návrh na provedení konkrétních opatření k jeho zamezení a odstranění vzniklých plísní (viz výzvy stavebního úřadu sp. zn.: SV/09/0032104 ze dne 8. 1. 2010 a ze dne 29. 3. 2010). V květnu 2010 stavební úřad poté, co mu vlastník, respektive správce bytového domu předložil posudek zpracovaný Ing. Jiřím Hermanym, autorizovaným inženýrem v oboru pozemní stavby, vyzval vlastníka, zastoupeného správcem bytového domu, k provedení prací k odstranění stavebně-technických závad (zatékání se vznikem plísní) spolu s lhůtami k jejich dokončení. Stavební úřad vyzval vlastníka bytového domu, aby: 1) v termínu do 30. 6. 2010 vyměnil narušený díl podokapního žlabu zajišťujícího odvodnění terasy, 2) v termínu do 30. 7. 2010 nechal zpracovat kompletní projektovou dokumentaci na provedení zastřešení terasy a následně požádal o vydání stavebního povolení, 3) v termínu do 30. 6. 2010 odstranil stávající plíseň a opatřil zasažený povrch stropu a stěn protiplísňovou impregnací a následně zasažená místa opatřil malbou, 4) v termínu do 30. 7. 2010 provedl repasi nefunkčních okenních křídel a balkónových dveří. (viz výzva stavebního úřadu sp. zn.: RV/09/0032104 ze dne 4. 5. 2010). V září 2010 mě stěžovatelka informovala o tom, že vlastník bytového domu odstranil příčinu zatékání se silným výskytem plísní do bytové jednotky tím, že vyměnil podokapní žlab zajišťující odvodnění terasy a provedl zastřešení terasy. Vlastník, jak uvedla stěžovatelka, nesplnil výše citovanou výzvu ze dne 4. 5. 2010 v bodech č. 3 a 4. Avšak z dopisu tajemníka ÚMČ sp. zn.: 20310/taj/Nov ze dne 3. 11. 2010, který jsem obdržela dne 5. 11. 2010, vyplývá, že vlastník bytového domu neprovedl zastřešení terasy. Tajemník ÚMČ sdělil, že vlastník bytového domu splnil výzvu stavebního úřadu datovanou ze dne 4. 5. 2010 „pouze“ v bodu 1, tj. vyměnil narušený díl podokapního žlabu zajišťujícího odvodnění terasy. Jelikož zbylé body výzvy vlastník nesplnil, stavební úřad mu povinnost jejich splnění nařídil formou správního rozhodnutí (viz rozhodnutí stavebního úřadu sp. zn.: RV/09/0032104 ze dne 11. 10. 2010).
2
V průběhu šetření mi paní M. sdělila, že vlastník bytového domu jí s účinností od září 2009 poskytl, z důvodu výskytu plísní, slevu na nájemném. Taktéž mě vyrozuměla, že písemně odmítla nabídku ÚMČ ze dne 6. 10. 2010 na poskytnutí nájmu náhradního bytu po dobu oprav bytové jednotky s tím, že jedná s ÚMČ ohledně toho, že si zajistí odstranění plísní a repasi oken a balkónových dveří v obytném pokoji bytové jednotky a ÚMČ jí zpětně uhradí prokazatelně vynaložené náklady na provedené práce. Ty by podle prvotních odhadů neměly překročit částku 15.000,- Kč.
C. Právní hodnocení Povinnost vlastníka dbát o dobrý stavebně-technický stav stavby je zakotvena na úrovni ústavního práva, v ustanovení čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod.2 Z pohledu platného správního práva je základním právním předpisem řešícím stavebně-technické otázky stavební zákon.3 Tato právní norma kodexového charakteru v ustanovení § 154 stanoví povinnosti vlastníkovi stavby; ten je povinen stavbu udržovat v dobrém stavebním stavu tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost, dále neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu závady na stavbě, které ohrožují životy či zdraví osob. Toto ustanovení stavebního zákona lze považovat za vyjádření veřejného zájmu na dobrém stavebně-technickém stavu staveb, který nesmí ohrožovat takové hodnoty jako je zdraví nebo životy osob. V případě závad na stavbě je stavební úřad ve smyslu ustanovení § 134 odst. 2 a odst. 3 stavebního zákona oprávněn vyzvat vlastníka stavby, aby ve stanovené lhůtě zjednal nápravu. Nebude-li výzvě vyhověno, vydá stavební úřad rozhodnutí, kterým zjednání nápravy nařídí. Jde o operativní nástroje opravňující stavební úřad ke zjednání nápravy k ochraně veřejného zájmu. Při posuzování předkládané záležitosti vystupuje do popředí fakt, že stěžovatelka trvale žije v důsledku rozsáhlého výskytu plísní v prostředí, které je zdravotně závadné. Není sporu o tom, že vlhkost, v jejímž důsledku vzniká plíseň, je vždy zdraví poškozující faktor, jenž má negativní vliv na zdraví osob, které vlhkostí a plísní zasažené prostory dlouhodobě obývají (bez ohledu na mykologické vyšetření druhu plísně).4 V kontextu předešlého považuji postup ÚMČ, především odboru bydlení a majetku a stavebního úřadu, ve věci řešení vlhkosti se vznikem plísní v bytové jednotce užívané stěžovatelkou za nedůsledný a formalistický. Za situace, kdy jsou 2
Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součástí ústavního pořádku ČR, v platném znění „Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.“ 3 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění 4 Z výše uvedeného vyplývá i z Metodického stanoviska ze dne 14. prosince 2005 – sp. zn.: MZ: HEM30021.9.05/ 31942 a sp. zn.: MMR: 44496/0562 Ministerstva zdravotnictví a Ministerstva pro místní rozvoj k postupu orgánů ochrany veřejného zdraví a obecných stavebních úřadů k zajištění jednotného postupu a součinnosti v souvislosti s výstavbou bytů a některých ubytovacích zařízení a řešením stížností na podmínky bydlení.
3
ÚMČ prokazatelně více jak dva roky známy stavebně-technické závady bytového domu, respektive bytové jednotky, a k dnešnímu dni nepřiměl vlastníka bytového domu, kterým je Statutární město Brno, aby předmětné závady odstranil, nemohu označit tyto kroky za postup, který by byl v souladu s principy dobré správy, zejména principem včasnosti a předvídatelnosti. Za předpokladu, že správní orgány v rozumném a přiměřeném čase vyřídí věc (ukončí řízení), naplňují tím současně legitimní očekávání účastníků řízení domoci se v reálném časovém horizontu svých práv a oprávněných zájmů. Správní orgány jsou povinny počínat si v řízeních bez zbytečných prodlev a průtahů a učinit maximum pro to, aby mohly jimi vedená správní řízení v přiměřené lhůtě uzavřít. Uvedené teze reflektuje i ustálená judikatura Ústavního soudu. Ústavní soud v odůvodnění svého nálezu sp. zn.: II ÚS 487/2003 ze dne 11. 5. 2005 konstatoval, dále cituji: „… ke znakům právního státu a mezi jeho základní hodnoty patří neoddělitelně princip právní jistoty (čl. 1 odst. 1 Ústavy5), jehož nepominutelným komponentem je nejen předvídatelnost práva, nýbrž i legitimní předvídatelnost postupu orgánů veřejné moci v souladu s právem a zákonem stanovenými požadavky.“ Na adresu ÚMČ a jeho jednotlivých organizačních útvarů musím vyslovit kritiku v tom směru, že v počáteční fázi řešení případu vzájemně nespolupracovaly v zájmu skutečného (nikoliv pouze formálního) řešení. Pokud by již v září 2008, poté, co bytová správa ÚMČ zjistila opakované zatékání do bytové jednotky, podala podnět ke stavebnímu úřadu, stavební úřad se mohl do fáze řízení, ve kterém je nyní, (rozhodnutí o nařízení zjednání nápravy ze dne 11. 10. 2010) dostat již počátkem roku 2010. Pokud jde o postup stavebního úřadu, pak v jeho postupu postrádám větší důraznost vůči vlastníkovi bytového domu. Stavební úřad, dle mého názoru, nevyužil všech nástrojů, které mu platné právo poskytuje k nastolení právního stavu věci. Mám na mysli především uplatnění sankčního postihu vůči vlastníkovi bytového domu. Ve smyslu ustanovení § 180 odst. 2 stavebního zákona se právnická osoba jako vlastník stavby dopustí správního deliktu tím, že neodstraní závadu zjištěnou při kontrolní prohlídce stavby ve lhůtě stanovené ve výzvě stavebního úřadu. Tuto výhradu vznáším směrem ke stavebnímu úřadu přesto, že v předmětné záležitosti učinil řadu kroků, které lze hodnotit jako správné (provedení kontrolní prohlídky, výzva vlastníkovi bytového domu k předložení odborného posudku). Z dosud shromážděných podkladů vyvstává ve věci výzvy stavebního úřadu ze dne 4. 5. 2010, ve spojení s rozhodnutím stavebního úřadu ze dne 11. 10. 2010, rozpor mezi tvrzením stěžovatelky a ÚMČ, pokud jde o rozsah prací, které již vlastník bytového domu provedl. Stěžovatelka uvedla, že vlastník bytového domu odstranil příčinu zavlhání se vznikem plísní v bytové jednotce, kterou užívá, když provedl zastřešení terasy přináležející k bytové jednotce v půdní vestavbě a osadil podokapní žlab zajišťující odvodnění terasy. Avšak tajemník ÚMČ mě vyrozuměl o tom, že terasa zastřešena není. Osvětlit tento rozpor je, dle mého soudu, možné jedině tím, že stavební úřad za účasti stěžovatelky provede kontrolní prohlídku a na základě zjištění na místě samém v souladu s platným právem učiní další kroky
5
Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších ústavních zákonů.
4
kupředu, modifikuje jím vydané rozhodnutí o nařízení zjednání nápravy ze dne 11. 10. 2010. V kontextu předešlého dodávám, že pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o nařízení odstranění závad na stavbě je jedním z exekučních titulů k vydání exekuční výzvy nebo nařízení exekuce vydáním exekučního příkazu (nuceného výkonu rozhodnutí) ve smyslu ustanovení § 103 a násl. správního řádu.6 Krom výše psané roviny správně-právní má celý případ i rovinu občanskoprávní. Vzájemná práva a povinnosti pronajímatele a nájemce jsou upraveny v ustanovení § 685 a násl. občanského zákoníku.7 Na straně pronajímatele je povinnost předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Na straně druhé je nájemce spolu s osobami, které s ním žijí, povinny řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a platit nájemné sjednané ve smlouvě. Přesto, že otázka nájmu bytu nespadá do působnosti veřejného ochránce práv tak, jak je vymezena v ustanovení § 1 zákona o veřejném ochránci práv, nemohu neučinit k nabídce vlastníka bytového domu, respektive jeho správce, několik následujících poznámek. Vlastník bytového domu jako pronajímatel bytové jednotky měl v duchu citovaných ustanovení občanského zákoníku jednat s paní M. jako nájemcem bytové jednotky č. 17 o poskytnutí nájmu náhradní bytové jednotky již v okamžiku, kdy bylo prokazatelně zjištěno, že bytová jednotka je zasažena plísní, a nikoliv až ve fázi, kdy na základě shromážděných poznatků lze usuzovat na to, že vlastník bytového domu odstranil příčinu zatékání do bytové jednotky. Z hlediska občanskoprávního beru na vědomí, že ÚMČ poskytl od září 2009 stěžovatelce slevu na nájemném. Stejně tak beru na vědomí, že probíhají jednání mezi stěžovatelkou a ÚMČ ohledně podmínek odstranění plísní a opravy okenních křídel a balkónových dveří v obytném pokoji bytové jednotky.
D. Závěry Zákon o veřejném ochránci práv mi ukládá působit k ochraně osob před jednáním úřadů a dalších institucí v tomto zákonu uvedených, pokud je v rozporu s právem, neodpovídá principům demokratického právního státu a dobré správy, jakož i před jejich nečinností, a tím přispívat k ochraně práv a svobod. Na základě provedeného šetření konstatuji, že postup ÚMČ ve věci řešení vlhkosti se vznikem plísní v bytové jednotce č. 17 bytového domu na ul. … Brno, považuji za nedůsledný a formalistický. UMČ je prokazatelně více jak dva roky znám silný výskyt plísní v bytové jednotce a k dnešnímu dni nepřiměl vlastníka bytového domu, kterým je Statutární město Brno, aby předmětnou stavebně-technickou závadu odstranil. Usuzuji, že tento její postup koliduje s principy dobré správy, zejména principem včasnosti a předvídatelnosti. V podrobnostech odkazuji na právní argumentaci obsaženou v části C této zprávy.
6 7
Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, v platném znění. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění.
5
Tato zpráva shrnuje poznatky ze šetření, které budou po vyjádření dotčených úřadů podkladem pro moje závěrečné stanovisko ve věci. Zprávu o průběhu šetření zasílám ve smyslu ustanovení § 18 odst. 1 zákona o veřejném ochránci práv, starostce Úřadu městské části Brno-sever, aby se k jejímu obsahu vyjádřila ve lhůtě 30 dnů ode dne jejího doručení. Zprávu o průběhu šetření zasílám na vědomí paní M., stěžovatelce.
RNDr. Jitka S e i t l o v á zástupkyně veřejného ochránce práv
6
