ZNALECKÝ POSUDEK VE VĚCI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU VÝTISK Č. 1 V Y S O K Á Š K O L A E K O N O M I C K Á V P R A Z E

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR J

2/407, CZ - 162 00 Praha 6, IČ: 61384399, DIČ: CZ61384399

ZNALECKÝ POSUDEK VE VĚCI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 108A39/2011 VÝTISK Č. 1

ZPRÁVA OBJEDNATELI

Vážení, dovoluji si Vám předložit znalecký posudek č. 108A39/2011 ve věci stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku, přičemž konkrétně se jedná o nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i., ze dne 29. 4. 2009. Nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí v katastrálním území 628794 Dolní Břežany na listech vlastnictví č. 743, 1034 a 1317. V rámci své znalecké činnosti se Institut oceňování majetku při Vysoké škole ekonomické snaží vždy zohlednit, nejen při oceňování nemovitého majetku, veškeré jemu známé skutečnosti mající vliv na výslednou stanovenou hodnotu (vliv tzv. cenotvorných prvků). Téměř vždy (snad vyjma velikosti, rozlohy apod.) se jedná o kvalitativní skutečnosti (vlivy), které jsou velmi obtížně kvantifikovatelné (vliv polohy, vliv technického stavu, vliv dopravní dostupnosti atd.). Pro stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku není žádným předpisem či nařízením v právním řádu České republiky jednoznačně specifikován postup jejího stanovení. Odbornou literaturou je pouze doporučeno užití porovnávacího, výnosového či nákladového přístupu pro stanovení tržní hodnoty, přičemž finální volba metody je vždy závislá na odborné úvaze znalce (samozřejmě v závislosti na charakteristikách oceňované nemovitosti). Vzhledem k již zmíněné neexistenci jakýchkoliv právně závazných předpisů a postupů stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku bývá způsob kvantifikace kvalitativních vlivů na tržní hodnotu nemovitostí obvykle založen na odborných odhadech a zkušenostech znalce. Jsme toho názoru, že při stanovení tržní hodnoty totožného nemovitého majetku mohou dva na sobě nezávislí znalci v rámci hodnocení zejména kvalitativních cenotvorných faktorů dojít ke dvěma různým výsledkům. V rámci podání tohoto znaleckého posudku jsme se i přes vynaložení veškeré péče při zpracování předloženého znaleckého posudku setkali s určitými obtížemi se získáváním relevantních a zejména úplných podkladů – tedy právě informací o zmíněných kvalitativních skutečnostech (vlivech na tržní hodnotu). Kromě pasivního obdržení informací o oceňovaných nemovitostech jsme se snažili získat další informace sami, a to zejména provedením obhlídek dne 28. března 2011 a dne 6. prosince 2010 oceňovaného nemovitého majetku se snahou o zjištění všech zjistitelných skutečností majících vliv na tržní hodnotu. I přes veškerou vynaloženou snahu, úsilí a odbornostní předpoklady konstatujeme, že jsme nemuseli v rámci místního šetření zajistit (a tedy v rámci stanovení tržní hodnoty zohlednit)

Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR

e-mail: [email protected] http://iom.vse.cz

Zpráva objednateli o znaleckém posudku 108A39/2011

i

všechny potřebné skutečnosti, které ovlivňují výslednou hodnotu. Typicky se při obhlídce nedaří zjistit podloží pozemků (např. ztížené zakládací podmínky staveb nelze obvykle zjistit bez provedení geologického průzkumu), jednoznačně ohledat vlivy problematického technického stavu staveb (např. některé ze statických vad nebo poruch zakrytých konstrukcí Znalec není schopen bez informací o provedeném statickém auditu či provedené diagnostiky staveb zjistit) aj. Z výše uvedeného je zřejmé, že nejen vlivem neexistence právně závazného postupu stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – tedy možnou aplikací různých postupů stanovení tržní hodnoty, ale i vlivem odlišného rozsahu podkladových informací (ať již je to způsobeno naší činností v rámci provedeného a možného rozsahu místního šetření nebo určitými překážkami na straně objednatele znaleckého posudku – nesdělení všech podstatných informací o oceňovaném nemovitém majetku, které jsme nahradili našimi odbornými odhady), mohou existovat i jiné odborné názory na tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí. Závěrem bych Vás rád ujistil, že pro stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí jsme postupovali v souladu s naším nejlepším vědomím a svědomím, ve znalecké praxi obvyklými metodami tak, abychom do jejich výsledné tržní hodnoty promítli veškeré nám známé relevantní skutečnosti, jimiž jsme k datu ocenění, tj. k datu 30. dubna 2009, disponovali.

Dospěli jsme k názoru, že tržní hodnota nemovitostí s příslušenstvím evidovaných v obci 539210 Dolní Břežany, katastrální území 628794 Dolní Břežany: i.

budova bez čp/če, způsob využití – průmyslový objekt, na parcele St. 65/4 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

ii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/10, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

iii.


iv.


v.

část budovy bez čp/če (výměra 600 m2), způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/16, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

vi.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 295 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;



Zpráva objednateli o znaleckém 108A39/2011

Str. ii

vii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/12 , list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1317;

viii.


ix.

budova neevidovaná v katastru nemovitostí na parcele St. 65/9;

x.


xi.

část pozemku parc. č. St. 65/1, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – společný dvůr, výměra 2 247 m2, list vlastnictví č. 743;

xii.

pozemek parc. č. St. 65/4, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – stavba LV 1034, výměra 730 m2, list vlastnictví č. 743;

xiii.

pozemek parc. č. St. 65/13, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – společný dvůr, výměra 3 012 m2, list vlastnictví č. 743;

xiv.

část pozemku parc. č. St. 65/27, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – společný dvůr, výměra 122 m2, list vlastnictví č. 743;

xv.

pozemek parc. č. St. 295, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití – stavba LV 1034, výměra 561 m2, list vlastnictví č. 743;

xvi.

část pozemku parc. č. 85, druh pozemku – ostatní plocha, způsob využití – manipulační plocha, výměra 50 m2, list vlastnictví č. 743;

xvii.

část pozemku parc. č. 81/1, pozemek ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK), výměra 1 013 m2, list vlastnictví č. 743;

xviii.

část pozemku parc. č. St. 65/10, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 19 m2, list vlastnictví č. 1034;

xix.


xx.

pozemek parc. č. St. 65/14, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 47 m2, list vlastnictví č. 1034;

xxi.


xxii.

část pozemku parc. č. St. 65/26, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 665 m2;




Str. iii

xxiii.


činí k datu 30. 4. 2009 20 316 000,00 Kč.

S úctou,

………………………………………………………………. prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. Ředitel Institut oceňování majetku při Vysoké škole ekonomické v Praze




Str. iv

ZNALECKÝ POSUDEK

 ZNALECKÝ POSUDEK ČÍSLO:

108A39/2011

 OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

Česká republika - Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy

 PRO ÚČEL:

Znalecký posudek je vypracován pro účely stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku

 DATUM VYPRACOVÁNÍ:

31. 3. 2011

 DATUM OCENĚNÍ:

30. 4. 2009

 ZHOTOVITEL ZNALECKÉHO POSUDKU:

Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku

 ODPOVĚDNÝ ZPRACOVATEL OCENĚNÍ:

Ing. Petr Turczer (vedoucí zpracovatel)

 ŘEDITEL ZNALECKÉHO ÚSTAVU:

prof. Ing. Miloš Mařík, CSc.

 POČET VYHOTOVENÍ:

3 předaná + 1 uložené ve znaleckém ústavu

Posudek obsahuje 46 stran včetně úvodní strany a 10 přílohových stran.



Znalecký posudek 108A39/2011

Str. 2 | 46

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU

1

ÚVOD 1.1

ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU A ZNALECKÉM POSUDKU

9

1.2

DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU

9

1.3

ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY

11

1.3.1

12

1.4

2

3

4

9

Omezení vypovídací schopnosti závěru tohoto znaleckého posudku

POJEM „TRŽNÍ HODNOTA“

12

POPIS PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU - NÁLEZ

15

2.1

POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ

15

2.1.1

Výsledky místního šetření

15

2.1.2

Poloha Nemovitostí

15

2.1.3

Popis Nemovitostí

16

2.1.4

Věcná břemena a omezení vlastnických práv

18

VOLBA METODY OCENĚNÍ

19

3.1

ZNALECKÝ ÚKOL

19

3.2

METODY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

19

3.2.1

Porovnávací metoda

19

3.2.2

Metoda stanovení nákladů na odstranění Staveb

19

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU

21

4.1

21

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ




Str. 3 | 46

4.1.1

Stanovení tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou

21

4.1.2

Stanovení nákladů na odstranění Staveb

36

4.1.3

Stanovení tržní hodnoty Nemovitostí - závěr

41

4.1.4

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí

42

5

ZÁVĚR

43

6

ZNALECKÁ DOLOŽKA

46




Str. 4 | 46

PŘÍLOHY

Příloha č. 1:

Výpisy z katastru nemovitostí, katastrální území 628794 Dolní Břežany, LV 743, 1034, 1317 ze dne 4. 11. 2010

Příloha č. 2:

Snímky katastrálních map

Příloha č. 3:

Fotodokumentace předmětu znaleckého posudku




Str. 5 | 46

POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA

Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nám byly dány k dispozici níže uvedené dokumenty: [1]

Informace získané při místním šetření dne 28. března 2011 a dne 6. prosince 2010

[2]

Výpisy z katastru nemovitostí, katastrální území 628794 Dolní Břežany, LV 743, LV 1034, LV 1317 ze dne 4. 11. 2010

[3]

Snímky katastrálních map

[4]

Zaměření areálu ZDV

[5]

Technická zpráva, dokumentace bouracích prací

[6]

800 - 6 Demolice objektů. ÚRS PRAHA, a.s.

[7]

Fotodokumentace předmětu znaleckého posudku

Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o Předmětu znaleckého posudku k datu 31. března 2011. Značný odstup data ocenění od data vypracování znaleckého posudku zapříčinil, že dostupné podklady nejsou pro vypracování znaleckého posudku vyčerpávající. Zejména z tohoto důvodu je znalecký posudek založen také na odborných odhadech Znalce. Pro vypracování tohoto znaleckého posudku jsme využili poznatky z níže uvedené odborné literatury a obecně přijímaných standardů oceňování: [1]

Brealey, R.A.– Myers, S.C. (2000): Teorie a praxe firemních financí. Praha, Computer Press, 2000.

[2]

Copeland T., Koller T., Murrin J. (2000): Valuation Measuring and managing the Value of companies, 3rd edition. McKinsey & company, Inc., Published by John Wiley & Sons, Inc. 2000.

[3]

Česká komora odhadců majetku: Odborný časopis ODHADCE a oceňování majetku, KUFR, Praha, ISSN 1213-8223.

[4]

Fotr, J. – Švecová, L. – Dědina, J. – Hrůzová, H. – Richter, J. (2006): Manažerské rozhodování, postupy, metody a nástroje. Praha, Ekopress 2006.




Str. 6 | 46

[5]

Kislingerová, E. (2001): Oceňování podniku. 2. Přepracované a doplněné vydání, Praha, C. H. Beck, 2001.

[6]

Kislingerová, E. a kol. (2007): Manažerské finance. 2. přepracované a rozšířené vydání. Praha, C.H.Beck, 2007.

[7]

Marek, P. a kol. (2009): Studijní průvodce financemi podniku, Druhé přepracované vydání. Praha, Ekopress, 2009.

[8]

Mařík M., Maříková P. (2005): Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku. Praha, EKOPRESS, 2005.

[9]

Mařík, M. – Maříková, P. (2007): Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha, Oeconomica 2007.

[10]

Mařík, M. a kol. (2007): Metody oceňování podniku, process ocenění – základní metody a postupy. 2. upravené a rozšířené vydání. Praha, Ekopress, 2007.

[11]

Mařík, M. a kol. (2003): Metody oceňování podniku, process ocenění – základní metody a postupy. Praha, Ekopress, 2003.

[12]

Pratt, P.S. – Grabowski, J.R. (2008): Cost of capital. Applications and Examples. Third Edition. New Jersey, John Wiley & Sons, Inc. 2008.

[13]

Pratt, P.S. – Niculita, V.A. (2008): Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. Fifth Edition. New York, The McGraw-Hill Companies, Inc. 2008.

[14]

Radová, J. – Dvořák, P. (2001): Finanční matematika pro každého. 3. rozšířené vydání, Havlíčkův Brod, GRADA Publishing, 2001.

[15]

Soudní inženýrství, ročníky 1990 – 2007. Brno 1990 – 2007, Ústav soudního inženýrství VUT v Brně, ISSN 1211-443X.

[16]

Šantrůček, J. (2005): Pohledávky, jejich cese a hodnota. II. aktualizované vydání. Praha, Oeconomica VŠE, 2005.

[17]

The European Group of Valuers’ Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997.

[18]

The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007.

[19]

Valach, J. (2006): Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 2. Přepracované vydání, Praha, Ekopress, 2006.




Str. 7 | 46

[20]

Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN 978-80-245-1211-2.

[21]

Zazvonil,

Z.:

Porovnávací

hodnota

nemovitostí.

Praha

2006,

EKOPRESS,

s.r.o.,

ISBN 80-86929-14-0. [22]

ÚRS

PRAHA,

a.s.:

800

-

6

Demolice

objektů.

Praha

2011,

ÚRS

PRAHA,

ISBN 978-80-7369-332-9. [23]

www.justice.cz

[24]

www.damodaran.com

[25]

www.cnb.cz

[26]

www.mpo.cz

Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckého posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené.




Str. 8 | 46

1

ÚVOD

1.1

ZÁKLADNÍ ÚDAJE O PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU A ZNALECKÉM POSUDKU

Není-li v textu uvedeno jinak, veškeré identifikační údaje o zhotoviteli znaleckého posudku a o objednateli, jsou platné rovněž k datu vypracování znaleckého posudku.

Předmět znaleckého posudku:

Stanovení tržní hodnoty nemovitostí, které jsou předmětem smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským

a

Fyzikálním

ústavem

AV

ČR, v.v.i., ze

dne

29. 4. 2009. (dále také „Předmět znaleckého posudku“) Objednatel znaleckého posudku:

Česká republika - Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy (dále také „Objednatel“)

Vypracoval:

Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem W. Churchilla 4, 130 67 Praha 3, IČ: 61384399, do prvního a druhého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika (dále také „Znalec“ nebo „Institut oceňování majetku“ nebo „IOM“)

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je zpracován pro účely stanovení tržní hodnoty Předmětu znaleckého posudku.

1.2

DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU

Úkolem tohoto znaleckého posudku je: stanovit tržní hodnotu nemovitostí ke dni 30. 4. 2009, přičemž nemovitostmi se rozumí nemovitosti s příslušenstvím evidované v obci 539210 Dolní Břežany, katastrální území 628794 Dolní Břežany: i.

budova bez čp/če, způsob využití – průmyslový objekt, na parcele St. 65/4 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 65/4“);




Str. 9 | 46

ii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/10, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 65/10“); *)

iii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/11, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 65/11“); *)

iv.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/14, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 65/14“);

v.

část budovy bez čp/če (výměra 600 m2), způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/16, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 65/16A“);

vi.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 295 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 295“);

vii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/12 , list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1317 (dále také „Objekt 65/12“);

viii.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/8 , list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034 (dále také „Objekt 65/8“); *)

ix.

budova neevidovaná v katastru nemovitostí na parcele St. 65/9 (dále také „Objekt 65/9“); *)

x.

budova neevidovaná v katastru nemovitostí na parcele St. 65/15 (dále také „Objekt 65/15“); *)

xi.


xii.


xiii.


xiv.


xv.


xvi.


xvii.





Str. 10 | 46

xviii.


xix.


xx.


xxi.


xxii.

část pozemku parc. č. St. 65/26, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 665 m2; *))

xxiii.

pozemek parc. č. St. 65/12, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 374 m2, list vlastnictví č. 1317.

Pozn.: nemovitosti uvedené pod odstavci i. až x. budou dále v textu zmiňovány jako „Stavby“. Nemovitosti uvedené pod odstavci xi. až xxiii. budou dále v textu zmiňovány jako „Pozemky“. Všechny uvedené nemovitosti budou dále v textu zmiňovány jako „Nemovitosti“. *) budova nebo její část byla po datu ocenění zdemolována a k datu provedení místního šetření a vypracování znaleckého posudku již neexistovala. Její využití bylo určeno, vzhledem k využití areálu pro zemědělství, jako stavba pro skladování zemědělských produktů. *)) pozemek nebyl k datu provedení místního šetření a vypracování znaleckého posudku evidován v katastru nemovitostí. Pozemek je uveden ve stavu v jakém byl evidován v katastru nemovitostí k datu ocenění dle smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy mezi Arcibiskupstvím pražským a Fyzikálním ústavem AV ČR, v.v.i., ke dni 30. 4. 2009. K datu vypracování jde o část pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako pozemek parcelní číslo 594, 959 a 596. 1.3

ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY

Při zpracování Předmětu znaleckého posudku jsme vyšli z informací, které jsou uvedené v kapitole Použité podklady a literatura. Obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, s výjimkami uvedenými níže, slouží pouze pro vnitřní potřeby Objednatele. Tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se Předmětu znaleckého posudku, identity Institutu oceňování majetku nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení Institutem oceňování




Str. 11 | 46

majetku. Tímto není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s účelem zpracování tohoto znaleckého posudku. Znalec prohlašuje, že je nezávislý na Předmětu znaleckého posudku, že nemá žádný současný ani budoucí zájem na majetku, který je předmětem posudku, a že nemá žádný osobní ani majetkový vztah k Objednateli, či Předmětu znaleckého posudku (viz § 11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů). Tento znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění k datu 30. 4. 2009 a nelze jej použít za jiným účelem. Tento znalecký posudek je vyhotoven ve čtyřech originálech. Tři originální vyhotovení se předávají Objednateli a jedno vyhotovení Znalec ukládá do svého archivu. 1.3.1 Omezení vypovídací schopnosti závěru tohoto znaleckého posudku Dostupné informace o Předmětu znaleckého posudku budou vztaženy k datu cenění 30. dubna 2009. Znalecký posudek nebere v úvahu neočekávanou změnu tržních podmínek po datu ocenění. Výsledek ocenění je tedy časově omezen právě datem ocenění, tedy platný v zásadě k datu ocenění, v jiné době může být výsledek nesprávný či nevhodný. Dále je nutné přihlédnout ke skutečnosti, že datum vypracování tohoto znaleckého posudku se od data ocenění velmi liší. Rozdíl cca 23 měsíců způsobuje značné obtíže se získáním zejména relevantních údajů o Předmětu znaleckého posudku pro některé metody ocenění (zejména pro případné ocenění metodami založenými na majetku ve stavu k datu ocenění). Tento znalecký posudek je vypracován na základě podkladů, které se Znalci podařilo získat po vynaložení veškeré řádné péče do 31. března 2011. Jelikož je možné, že i po tomto datu budou Znalci předány relevantní podklady, vyhrazuje si Znalec právo aktualizovat své závěry v tomto znaleckém posudku obsažené např. formou dodatku. 1.4

POJEM „TRŽNÍ HODNOTA“

V rámci tohoto znaleckého posudku bude stanovena tržní hodnota Předmětu znaleckého posudku v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy. Pro daný účel ocenění a potřeby tohoto znaleckého posudku bude tržní hodnota chápána jako ekvivalent ceny obvyklé definované v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V rámci ocenění Předmětu znaleckého posudku se s ohledem na naši úlohu ztotožňujeme s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů a chápeme tedy hodnotu Předmětu znaleckého posudku jako odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným (koupěchtivým) kupujícím a dobrovolným (prodejechtivým) prodávajícím při transakci




Str. 12 | 46

mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

Odhadnutá částka – nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu. Odhadnutá částka není předem určená nebo skutečná prodejní cena. V rámci odhadu není posuzováno zvýšení nebo snížení ceny způsobené zvláštními faktory nebo okolnostmi.

Směna – hodnota majetku je odhadnutá částka, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění

Datum ocenění – vyjadřuje časové omezení platnosti odhadu tržní hodnoty.

Dobrovolný kupující – nekupuje za každou cenu, kupuje podle situace na současném trhu, kupuje na základě aktuálních tržních očekávání, nezaplatí vyšší cenu, než jakou požaduje trh.

Dobrovolný prodávající – neprodává za každou cenu, prodává podle situace na současném trhu, prodává za nejlepší možnou dosažitelnou cenu na otevřeném trhu po náležitém marketingu.

Transakce mezi samostatnými a nezávislými partnery – subjekty nejsou osobami blízkými, mezi sebou nemají zvláštní vztahy, které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo že by cena byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty.

Náležitý marketing – majetek by měl být uveden na trh nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu. Délka prezentování by měla být dostatečná, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. Období prezentování předchází datu ocenění.

Informované a rozumné jednání – kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a o stavu trhu k datu ocenění. Každá strana pro svou pozici ve svém zájmu jedná o nejlepší možnou cenu. Není nezbytně nerozumné, když prodávající (resp. kupující) prodá (resp. koupí) majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena.

Bez nátlaku – každá strana je motivována k uskutečnění transakce, přičemž do uskutečnění transakce není žádná ze stran nucena jakýmkoliv způsobem.

Legislativní definice pojmu „obvyklá cena“ je v zásadě uvedena pouze v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V § 2 uvedeného zákona se uvádí: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů




Str. 13 | 46

prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“




Str. 14 | 46

2

POPIS PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU - NÁLEZ

2.1

POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ

2.1.1 Výsledky místního šetření Místní šetření bylo provedeno dne 28. 3. 2011 a dne 6. 12. 2010 v obci Dolní Břežany v okrese Praha západ. Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Předmětu znaleckého posudku. 2.1.2 Poloha Nemovitostí Nemovitosti se nacházejí v obci Dolní Břežany. Obrázek 2-1 Lokalizace Předmětu znaleckého posudku

Zdroj: www.mapy.cz

Počet obyvatel v obci Dolní Břežany byl ke dni ocenění 2 476.




Str. 15 | 46

Nemovitosti se nacházejí v areálu v centru obce Dolní Břežany, který byl k datu provedení místního šetření z větší části nevyužíván. Dolní Břežany bezprostředně navazují na Prahu a zahrnují sídla Ohrobec, Zvole, Březová a Oleško. Dolní Břežany jsou centrem i pro sousední obec Zlatníky - Hodkovice (vzdálené přibližně 1 km) a osadu Libeň obce Libeř (vzdálenou přibližně 2 km). V Dolních Břežanech najdeme pouze základní vybavenost (mateřská a základní škola, zdravotní středisko, obchody). Dolní Břežany jsou dobře dopravně dostupné. Obcí prochází silnice II. třídy číslo 101 a přibližně 2 km severně vede rychlostní komunikace R1, která je součástí Pražského okruhu. Hromadná doprava je zajištěna autobusovými linkami číslo 331, 333, 341 a 342. V obci je rozvod elektrické energie, vodovodu, zemního plynu a kanalizace. 2.1.3 Popis Nemovitostí 2.1.3.1

OBJEKT 65/4

Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s půdním prostorem účelově využitelnou ke skladování. Konstrukční systém Objektu 65/4 je zděný. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena vlnitými šablonami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou dělená z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní a venkovní úpravou povrchu stěn jsou hrubé omítky. Technický stav Objektu 65/4 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený. 2.1.3.2

OBJEKT 65/10

Dle sdělení zástupce Objednatele byl technický stav Objektu 65/10 k datu ocenění špatný a stavba byla odstraněna v rámci prováděných demoličních prací. Vzhledem ke skutečnosti, že Objekt 65/10 k datu provedení místního šetření neexistoval, budou použita pravděpodobná materiálová charakteristika svislé nosné konstrukce objektu (svislá nosná konstrukce zděná). 2.1.3.3

OBJEKT 65/11

Část Objektu 65/11 byla k datu provedení místního šetření odstraněna v rámci prováděných demoličních prací. Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu. Konstrukční systém Objektu 65/11 je zděný. Objekt 65/11 je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Klempířské konstrukce chybí. Vnitřní a venkovní povrchová úprava stěn je hladká vápenná ve velmi špatném stavu. Vzhledem k faktu, že část Objektu 65/11 byla v mezidobí od data ocenění do data provedení místního šetření odstraněna, byla v místě odstraněné části vybudována štítová dřevěná konstrukce.




Str. 16 | 46

Technický stav Objektu 65/11 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako špatný. 2.1.3.4

OBJEKT 65/14

Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s půdním prostorem, která je přistavěna k Objektu 65/16. Objekt 65/14 je účelově využitelný ke skladování. Konstrukční systém Objektu 65/14 je zděný. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena taškami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře jsou plné dřevěné. Vnitřní a venkovní úpravou povrchu stěn jsou hladké omítky. Technický stav Objektu 65/14 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený. 2.1.3.5

OBJEKT 65/16A

Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s půdním prostorem. Konstrukční systém Objektu 65/16A je zděný. Objekt 65/16A je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena taškami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dveře jsou plné dřevěné. Okna jsou z převážné části dřevěná. Vnitřní a venkovní úpravou povrchu stěn jsou hladké omítky. Technický stav Objektu 65/16A byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako zhoršený. 2.1.3.6

OBJEKT 295

Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu s půdním prostorem. Konstrukční systém Objektu 295 je zděný. Objekt 295 je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Střešní krytina je tvořena profilovaným plechem. Klempířské konstrukce jsou částečné z pozinkovaného plechu. Dveře jsou převážně plné dřevěné. Vnitřní a venkovní povrchová úprava stěn chybí nebo je hladká vápenná ve velmi špatném stavu. Technický stav Objektu 295 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako špatný. 2.1.3.7

OBJEKT 65/12

Jde o jednopodlažní nepodsklepenou stavbu, která navazuje k Objektu 65/11. Konstrukční systém Objektu 65/12 je zděný. Objekt 65/12 je účelově využitelný ke skladování. Základovou konstrukcí jsou betonové pasy. Střecha je řešená jako sedlová. Klempířské konstrukce jsou částečné z pozinkovaného plechu. Vnitřní a venkovní povrchová úprava stěn je hladká vápenná ve velmi špatném stavu.




Str. 17 | 46

Technický stav Objektu 65/12 byl k datu ocenění dle dostupných podkladů, informací sdělených zástupcem Objednatele a dle stavu objektu k datu provedení místního šetření posouzen jako špatný. 2.1.3.8

OBJEKT 65/8

Dle sdělení zástupce Objednatele byl technický stav Objektu 65/8 k datu ocenění špatný a stavba byla odstraněna v rámci prováděných demoličních prací. Vzhledem ke skutečnosti, že Objekt 65/8 k datu provedení místního šetření neexistoval, budou použita pravděpodobná materiálová charakteristika svislé nosné konstrukce objektu (svislá nosná konstrukce zděná). 2.1.3.9

OBJEKT 65/9

Dle sdělení zástupce Objednatele byl technický stav Objektu 65/9 k datu ocenění špatný a stavba byla odstraněna v rámci prováděných demoličních prací. Vzhledem ke skutečnosti, že Objekt 65/9 k datu provedení místního šetření neexistoval, budou použita pravděpodobná materiálová charakteristika svislé nosné konstrukce objektu (svislá nosná konstrukce zděná). 2.1.3.10 OBJEKT 65/15 Dle sdělení zástupce Objednatele byl technický stav Objektu 65/15 k datu ocenění špatný a stavba byla odstraněna v rámci prováděných demoličních prací. Vzhledem ke skutečnosti, že Objekt 65/15 k datu provedení místního šetření neexistoval, budou použita pravděpodobná materiálová charakteristika svislé nosné konstrukce objektu (svislá nosná konstrukce zděná). Stavby dosáhly konce své životnosti a již pouze částečně nebo vůbec neplní funkci, pro niž byly vybudovány. Při místním šetření bylo zjištěno, že z tohoto důvodu byly některé oceňované stavby již odstraněny. 2.1.4 Věcná břemena a omezení vlastnických práv 2.1.4.1

Věcná břemena

Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne 4. 11. 2010 a smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 29. 4. 2009 neváznou na nemovitostech žádná věcná břemena. 2.1.4.2

Omezení vlastnických práv

Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne 4. 11. 2010 a smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 29. 4. 2009 neváznou na nemovitostech žádná omezení vlastnických práv. 2.1.4.3

Jiná práva a poznámky

Bez vlivu na stanovení hodnoty, blíže viz výpis z katastru nemovitostí.




Str. 18 | 46

3

VOLBA METODY OCENĚNÍ

3.1

ZNALECKÝ ÚKOL

Znaleckým úkolem je stanovení tržní hodnoty Nemovitostí k datu uzavření smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy. 3.2

METODY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

Předmětem znaleckého posudku jsou nezastavěné pozemky a pozemky, na nichž se nachází Stavby, které dosáhly konce své životnosti a již pouze částečně nebo vůbec neplní funkci, pro niž byly vybudovány. Znalec tedy spatřuje hodnotu Nemovitostí pouze v hodnotě Pozemků. Tržní hodnota Staveb je dle odborného úsudku Znalce, v souladu s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů, nulová. Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků byla zvolena ve znalecké praxi obvyklá porovnávací metoda. Takto bude stanovena tržní hodnota nezastavěných Pozemků a pro určení hodnoty Pozemků, na nichž se nachází Stavby, bude hodnota nezastavěných pozemků stanovená porovnávací metodou snížena o náklady na odstranění Staveb. 3.2.1 Porovnávací metoda Porovnávací (komparační, srovnávací) metoda vychází přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je buďto přímé (přímo mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí) nebo nepřímé, kdy jsou údaje o prodejních cenách nejprve převedeny na standardní nemovitost, se kterou je následně porovnávána nemovitost oceňovaná. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, kdy existuje dostatečné množství obdobných nemovitostí. Postup stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou je podrobně popsán v rámci ocenění (viz kapitola 4.1.1). 3.2.2 Metoda stanovení nákladů na odstranění Staveb Demoliční náklady budou vypočteny s použitím Katalogu popisů a směrných cen stavebních prací ÚRS Praha. Směrné ceny budou stanoveny podle převažující konstrukčně materiálové charakteristiky jednotlivých staveb. Měrnou jednotkou je obestavěný prostor stavby, případně hmotnost konstrukce objektu. Výměry objektů k datu ocenění budou vypočteny na základě podkladů dodaných Objednatelem a skutečností zjištěných při místním šetření. Technický stav objektů k datu ocenění byl stanoven dle podkladů Objednatele a provedeného místního šetření. Směrné ceny ceníku hlavní stavební výroby oddíl 800-6 Demolice objektů platné pro rok 2011 budou upraveny na ceny roku 2009




Str. 19 | 46

pomocí indexu změny cen stavebních prací publikovaným Českým statistickým úřadem. Ocenění provedené dle směrných cen ÚRS Praha je podrobnější obdobou technicko-hospodářských ukazatelů (dále také jako „THU“). Jedná se o ceny získané výběrovými šetřeními stejně jako u THU, ale v podrobnějším členění.




Str. 20 | 46

4

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY PŘEDMĚTU ZNALECKÉHO POSUDKU

4.1

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

Tržní hodnota Nemovitostí bude v souladu s výše uvedeným určena jako tržní hodnota Pozemků, přičemž tržní hodnota Pozemků, na nichž jsou Stavby, bude snížena o náklady na jejich odstranění. 4.1.1 Stanovení tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou Stanovení tržní hodnoty Pozemků tvoří stěžejní část ocenění. Vzhledem ke skutečnosti, že znalecký posudek je vypracován s časovým odstupem od data ocenění, bude tržní hodnota Pozemků stanovena porovnávací metodou ve dvou variantách různými přístupy. První přístup bude spočívat v porovnání s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění. Ve druhé variantě bude stanovena tržní hodnota Pozemků porovnávací metodou s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu provedení místního šetření a pomocí koeficientu vývoje cen pozemků bude přepočtena k datu ocenění. Jelikož byly pozemky předmětem smlouvy jako celek bude k nim v rámci stanovení tržní hodnoty také tak přistupováno. Pomocí porovnávací metody bude stanovena tržní hodnota oceňovaných pozemků tak, že bude zohledněn charakter Pozemků jako jednoho funkčního celku.




Str. 21 | 46

Tabulka 4-1 Výměry oceňovaných Pozemků Výměra [m2]

Pozemek parcelní číslo část St. 65/1

2 247,00

St. 65/4

730,00

St. 65/13

3 012,00

část St. 65/27

122,00

St. 295

561,00

část č. 85

50,00

Pozemkový katastr - část 81/1

1 013,00

část St. 65/10

19,00

část St. 65/11

101,00

St. 65/14

47,00

část St. 65/16

506,00

část St. 65/26

665,00

St. 65/12

374,00

Pozemky celkem

9 447,00 Zdroj: vlastní výpočet, podklady dodané zástupcem Objednatele

4.1.1.1

VARIANTA 1 - Stanovení tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění

Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny v logice uvedeného v publikaci [21], která je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňovaný pozemek je porovnáván se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Standardním pozemkem se rozumí rovinatý stavební pozemek v centru Dolních Břežan nebo obdobné lokalitě, dobře dopravně dostupný s částečnými inženýrskými sítěmi a velikostí do 2 000 m2. Další vlivy u standardního pozemku nejsou uvažovány. Jednotkou je zde metr čtvereční plochy pozemku. Cena standardního pozemku je stanovena komparací se srovnávacími pozemky. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího pozemku je užito tzv. indexu srovnávacího pozemku (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávacího pozemku (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardního a oceňovaného pozemku a stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku (JTCO) použit tzv. index oceňovaného pozemku (IO).




Str. 22 | 46

4.1.1.1.1

Databáze srovnávacích nemovitostí

Srovnávací nemovitosti – pozemky – byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích nemovitostí soustředil zejména na využitelnost pozemků a lokalitu, v níž se pozemky nachází. Vzhledem k faktu, že přímo v obci a okolí obce Dolní Břežany se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o srovnávacích pozemcích v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 9 pozemků, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, dopravní dostupnost, inženýrské sítě, využitelnost pozemku, svažitost pozemku, velikost pozemku a další vlivy.




Str. 23 | 46

Tabulka 4-2 Databáze srovnávacích nemovitostí

i

Nabídková cena nemovitosti [Kč]

KRC

Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

Výměra pozemku [m2]

Lokalita

1

8 278 800,00

0,90

7 450 920,00

6 899,00

Sulice

2

2 350 000,00

0,90

2 115 000,00

903,00

Ohrobec

3

3 064 635,00

0,90

2 758 171,50

1 269,00

Kunice

4

7 795 200,00

0,90

7 015 680,00

1 856,00

5

2 687 500,00

0,90

2 418 750,00

1 250,00

6

3 755 240,00

0,90

3 379 716,00

1 076,00

7

3 750 000,00

0,90

3 375 000,00

600,00

8

2 848 105,00

0,90

2 563 294,50

1 019,00

9

3 014 400,00

0,90

2 712 960,00

1 256,00

Dolní Břežany Velké Popovice Jesenice Újezd u Průhonic Dolní Jirčany Psáry

Dopravní dostupnost

Inženýrské sítě

snížená dostupnost dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný

kompletní u paty pozemku částečné u paty pozemku částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku částečné u paty pozemku

Využitelnost pozemku stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební

Svažitost pozemku

Velikost pozemku

Další vlivy

mírně svažitý rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek mírně svažitý mírně svažitý rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek

5 001 až 10 000 m2

bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu

do 2 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2

Zdroj: vlastní výpočet

Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková.




Str. 24 | 46

4.1.1.1.2

Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k7 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní IS. Z něj byly poté vypočteny tržní ceny srovnávacích pozemků – JTCS. k1

…

koeficient lokality

k2

…

koeficient dopravní dostupnosti

k3

…

koeficient inženýrských sítí

k4

…

koeficient využitelnosti pozemku

k5

…

koeficient svažitosti pozemku

k6

…

koeficient velikosti pozemku

k7

…

koeficient dalších vlivů

Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. Tabulka 4-3 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS

i


Výměra Jednotková pozemku cena [m2] [Kč/m2]

1

7 450 920,00

6 899,00

2

2 115 000,00

903,00

3

2 758 171,50

4

JTCS

k1

k2

k3

k4

k5

k6

k7

IS

[Kč/m2]

1 080,00

0,90

0,95

1,05

1,00

0,95

0,90

1,00

0,77

1 402,60

2 342,19

0,95

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,95

2 465,46

1 269,00

2 173,50

0,90

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,90

2 415,00

7 015 680,00

1 856,00

3 780,00

1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

3 600,00

5

2 418 750,00

1 250,00

1 935,00

0,95

1,00

1,05

1,00

0,95

1,00

1,00

0,95

2 036,84

6

3 379 716,00

1 076,00

3 141,00

1,00

1,00

1,05

1,00

0,95

1,00

1,00

1,00

3 141,00

7

3 375 000,00

600,00

5 625,00

1,15

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,21

4 648,76

8

2 563 294,50

1 019,00

2 515,50

0,95

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

2 515,50

9

2 712 960,00

1 256,00

2 160,00

0,95

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,95

2 273,68


4.1.1.1.3

Stanovení standardní jednotkové tržní ceny - SJTC

Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 4-3. Dvě ze srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-3 - zvýrazněny kurzívou) byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich výsledné jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot – standardní jednotkové tržní ceny.




Str. 25 | 46

Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 7 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-4). Tabulka 4-4 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

9

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

7

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m ]

2 036,84

Maximum použitých hodnot [Kč/m2]

3 600,00

2

Směrodatná odchylka [Kč/m ]

502,43

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m2]

2 132,92

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2]

3 137,78

Průměr použitých hodnot SJTC [Kč/m2]

2 635,35 Zdroj: vlastní výpočet

4.1.1.1.4

Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k7 oceňované nemovitosti byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO. Tabulka 4-5 Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků - JTCO Lokalita

Dolní Břežany


dobře dostupný


částečné u paty pozemku

Využitelnost pozemku

stavební

Svažitost pozemku

rovinatý pozemek

Velikost pozemku

5001 až 10 000 m2

Další vlivy

bez vlivu

Koeficienty odlišnosti k1

1,00

k2

1,00

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

0,90

k7

1,00

Index odlišnosti oceňované nemovitosti IO

0,90

Jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO [Kč/m2]


Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi.




Str. 26 | 46

4.1.1.1.5

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací

o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění - varianta 1 Tabulka 4-6 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění Výměra [m2]

Pozemek parcelní číslo část St. 65/1

Obvyklá cena/tržní hodnota pozemku [Kč]

JTCO [Kč/m2]

2 247,00

2 371,82

5 329 479,54

St. 65/4

730,00

2 371,82

1 731 428,60

St. 65/13

3 012,00

2 371,82

7 143 921,84

část St. 65/27

122,00

2 371,82

289 362,04

St. 295

561,00

2 371,82

1 330 591,02

část č. 85

50,00

2 371,82

118 591,00

1 013,00

2 371,82

2 402 653,66

část St. 65/10

19,00

2 371,82

45 064,58

část St. 65/11

101,00

2 371,82

239 553,82

St. 65/14

47,00

2 371,82

111 475,54

část St. 65/16

506,00

2 371,82

1 200 140,92

část St. 65/26

665,00

2 371,82

1 577 260,30

St. 65/12

374,00

2 371,82

887 060,68


Pozemky celkem

9 447,00

22 406 583,54 Zdroj: vlastní výpočet

4.1.1.2

VARIANTA 2 - Stanovení tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu provedení místního šetření a přepočet tržní hodnoty k datu ocenění pomocí koeficientu vývoje cen pozemků

4.1.1.2.1

Stanovení

tržní

hodnoty

Pozemků

s

použitím

informací

o

srovnávacích

nemovitostech k datu vypracování znaleckého posudku Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků bude použita indexová porovnávací metoda s použitím standardní jednotkové tržní ceny v logice uvedeného v publikaci [21], která je transparentní metodou určení hodnoty nemovitostí. Tato metoda vzhledem ke své podstatě umožňuje do ocenění promítnout cenový vývoj, a tedy aktuální situaci na trhu. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání. Oceňovaný pozemek je porovnáván se standardními nemovitostmi přesně definovaných vlastností a jejich cenou. Standardním pozemkem se rozumí rovinatý stavební pozemek v centru Dolních Břežan nebo obdobné lokalitě, dobře dopravně dostupný s částečnými inženýrskými sítěmi a velikostí do 2 000 m2. Další vlivy u standardního pozemku nejsou uvažovány. Jednotkou je zde metr čtvereční plochy pozemku.




Str. 27 | 46

Cena standardního pozemku je stanovena komparací se srovnávacími pozemky. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího pozemku je užito tzv. indexu srovnávacího pozemku (IS), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávacího pozemku (JTCS). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardního a oceňovaného pozemku a stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku (JTCO) použit tzv. index oceňovaného pozemku (IO).

4.1.1.2.1.1

Databáze srovnávacích nemovitostí

Srovnávací nemovitosti – pozemky – byly částečně převzaty z databáze Znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích nemovitostí soustředil zejména na využitelnost pozemků a lokalitu, v níž se pozemky nachází. Vzhledem k faktu, že přímo v obci a okolí obce Dolní Břežany se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i ze vzdálenějších lokalit. Vliv tohoto faktu na ocenění je eliminován vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o srovnávacích pozemcích v databázi jsou vztaženy k datu vypracování znaleckého posudku. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 9 pozemků, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, dopravní dostupnost, inženýrské sítě, využitelnost pozemku, svažitost, velikost pozemku a další vlivy.




Str. 28 | 46

Tabulka 4-7 Databáze srovnávacích nemovitostí

i

Nabídková cena nemovitosti [Kč]

KRC



Lokalita

1

5 900 000,00

0,90

5 310 000,00

1 714,00

Dolní Břežany Za Příkopem

2

6 137 500,00

0,90

5 523 750,00

2 455,00

Vestec

3

1 995 000,00

0,90

1 795 500,00

675,00

Dolní Břežany

4

4 746 000,00

0,90

4 271 400,00

1 582,00

Dolní Jirčany Ke Kukaláku

dobře dostupný velmi špatně dostupný obtížně dostupný dobře dostupný

5

102 012 946,00 0,90

91 811 651,40

34 027,00

Kunratice Vídeňská

dobře dostupný

6

35 000 000,00

0,90

31 500 000,00

12 827,00

7

17 000 000,00

0,90

15 300 000,00

5 979,00

8

25 972 400,00

0,90

23 375 160,00

8 956,00

9

17 891 250,00

0,90

16 102 125,00

9 175,00

Zbraslav Cisterciácká Kunratice U Rakovky Jesenice Budějovická Vestec, Hodkovická

dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný


Inženýrské sítě kompletní u paty pozemku obtížně dostupné dostupné kompletní u paty pozemku dostupné, částečné u paty pozemku kompletní u paty pozemku dostupné kompletní u paty pozemku kompletní u paty pozemku

Využitelnost pozemku stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební stavební

Svažitost pozemku

Velikost pozemku

Další vlivy

rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek mírně svažitý

do 2 000 m2

bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu

rovinatý pozemek

nad 25 000 m2

bez vlivu

rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek rovinatý pozemek

10 001 až 25 000 m2 5 001 až 10 000 m2 5 001 až 10 000 m2 5 001 až 10 000 m2

bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu

2 000 až 5 000 m2 do 2 000 m2 do 2 000 m2


Pozn.: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková.




Str. 29 | 46

4.1.1.2.1.2

Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí - JTCS

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k7 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní IS. Z něj byly poté vypočteny tržní ceny srovnávacích pozemků – JTCS. k1

…

koeficient lokality

k2

…

koeficient dopravní dostupnosti

k3

…

koeficient inženýrských sítí

k4

…

koeficient využitelnosti pozemku

k5

…

koeficient svažitosti pozemku

k6

…

koeficient velikosti pozemku

k7

…

koeficient dalších vlivů

Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. Tabulka 4-8 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí – JTCS

i



Jednotková cena [Kč/m2]

k1

k2

k3

k4

k5

k6

k7

IS

JTCS

1

5 310 000,00

1 714,00

3 098,02

1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

2 950,50

2

5 523 750,00

2 455,00

2 250,00

0,95

0,80

0,80

1,00

1,00

0,95

1,00

0,58

3 879,31

3

1 795 500,00

675,00

2 660,00

1,00

0,90

0,90

1,00

1,00

1,00

1,00

0,81

3 283,95

4

4 271 400,00

1 582,00

2 700,00

0,95

1,00

1,05

1,00

0,95

1,00

1,00

0,95

2 842,11

5

91 811 651,40

34 027,00

2 698,20

1,20

1,00

1,00

1,00

1,00

0,80

1,00

0,96

2 810,63

6

31 500 000,00

12 827,00

2 455,76

1,15

1,00

1,05

1,00

1,00

0,85

1,00

1,03

2 384,23

7

15 300 000,00

5 979,00

2 558,96

1,20

1,00

0,90

1,00

1,00

0,90

1,00

0,97

2 638,10

8

23 375 160,00

8 956,00

2 610,00

1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

0,90

1,00

0,95

2 747,37

9

16 102 125,00

9 175,00

1 755,00

0,95

1,00

1,05

1,00

1,00

0,90

1,00

0,90

1 950,00


4.1.1.2.1.3

Stanovení standardní jednotkové tržní ceny - SJTC

Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (IS) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTCS) – viz Tabulka 4-8. Dvě ze srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-8 - zvýrazněny kurzívou) byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich výsledné jednotkové tržní ceny od průměru všech použitých hodnot – standardní jednotkové tržní ceny.




Str. 30 | 46

Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 7 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 4-9). Tabulka 4-9 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny – SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí

9

Počet použitých srovnávacích nemovitostí

7

2

Minimum použitých hodnot [Kč/m ]

2 384,23

2

3 283,95

Maximum použitých hodnot [Kč/m ] 2

Směrodatná odchylka [Kč/m ]

256,38

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m2]

2 551,75

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2]

3 064,51

2

Průměr použitých hodnot SJTC [Kč/m ]


4.1.1.2.1.4

Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků

Na základě koeficientů odlišnosti k1 – k7 oceňované nemovitosti byl určen jejich index odlišnosti IO a jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO. Tabulka 4-10 Stanovení jednotkové tržní ceny oceňovaných Pozemků - JTCO Lokalita

Dolní Břežany


dobře dostupný


dostupné, částečné u paty pozemku

Využitelnost pozemku

stavební

Svažitost pozemku

rovinatý pozemek

Velikost pozemku

5 001 až 10 000 m2

Další vlivy

bez vlivu

Koeficienty odlišnosti k1

1,00

k2

1,00

k3

1,00

k4

1,00

k5

1,00

k6

0,90

k7

1,00

Index odlišnosti oceňované nemovitosti IO

0,90 2

Jednotková tržní cena oceňované nemovitosti JTCO [Kč/m ]


Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace obecně uznávané ve znalecké praxi. Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



Str. 31 | 46

4.1.1.2.2

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací

o srovnávacích nemovitostech k datu vypracování znaleckého posudku - varianta 2 Tabulka 4-11 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu vypracování znaleckého posudku

2 247,00

2 527,32

Obvyklá cena/tržní hodnota pozemku [Kč] 5 678 888,04

Výměra [m2]

Pozemek parcelní číslo část St. 65/1 St. 65/4

JTCO [Kč/m2]

730,00

2 527,32

1 844 943,60

3 012,00

2 527,32

7 612 287,84

část St. 65/27

122,00

2 527,32

308 333,04

St. 295

561,00

2 527,32

1 417 826,52

St. 65/13

část č. 85

50,00

2 527,32

126 366,00

1 013,00

2 527,32

2 560 175,16

část St. 65/10

19,00

2 527,32

48 019,08

část St. 65/11

101,00

2 527,32

255 259,32


St. 65/14

47,00

2 527,32

118 784,04

část St. 65/16

506,00

2 527,32

1 278 823,92

část St. 65/26

665,00

2 527,32

1 680 667,80

St. 65/12

374,00

2 527,32

945 217,68

Pozemky celkem

9 447,00


4.1.1.2.2.1

Přepočet tržní hodnoty k datu ocenění pomocí indexu vývoje cen pozemků

Index vývoje cen pozemků je publikován Českým statistickým úřadem. Jelikož k datu vypracování znaleckého posudku byl dostupný pouze vývoj mezi roky 2005 - 2009, byl další vývoj určen statisticky pomocí logaritmického zobrazení vývoje trendu cen pozemků. Vývoj trendu byl simulován pro období od počátku roku 2007 do konce roku 2009 (viz Graf 4-1) z důvodu skokového cenového vývoje cen pozemků (indexu cen pozemků) v období od počátku roku 2005 do konce roku 2006. Pro potřeby znaleckého posudku budou uvažovány roční průměrné hodnoty tohoto indexu. Zdrojem dat jsou přiznání k dani z převodu nemovitostí, která jsou povinni podávat vlastníci (prodejci) nemovitostí místně příslušným finančním úřadům, po zápisu vkladu práva do katastru nemovitostí. Tyto údaje v zakódované podobě obdrží ČSÚ 1x měsíčně. Založení databáze cenových informací na finančních úřadech bylo zahájeno zpracováním dat ze zaslaných daňových přiznání v roce 1998 (podle vyhlášky č. 279/1997 Sb.). Hlavní výhodou tohoto administrativního zdroje je, že vychází z reálných, skutečně placených (přiznaných) cen. Jedná se o celoplošný a pravidelný datový tok o cenách transakcí na trhu nemovitostí. Případné námitky, že cena přiznaná ke zdanění nemusí být vždy totožná se skutečně




Str. 32 | 46

placenou cenou, téměř ztrácí na váze, pokud se jedná o relativní srovnání cen v čase i (ve většině případů) v umístění nemovitostí, neboť lze předpokládat, že toto zkreslení je v daných případech prakticky stejné. Dle názoru Znalce logaritmická aproximace vývoje cen pozemků nejlépe vystihuje předpokládaný další vývoj cen pozemků do roku 2011 a to na základě předchozího období od počátku roku 2007 do konce roku 2009. Graf 4-1 Index vývoje cen pozemků

Zdroj: Český statistický úřad, vlastní úprava Tabulka 4-12 Indexu vývoje cen pozemků za období 2005 – 2011 Rok

Index cen pozemků

2005

100,00

2006

109,80

2007

130,20

2008

136,70

2009

138,60

2010

141,26

2011

143,01 Zdroj: vlastní výpočet

Poznámka: kurzívou zvýrazněné údaje byly stanoveny na základě analýzy provedené Znalcem. Z analýzy vývoje cen dle indexu vývoje cen vydávaného Českým statistickým úřadem je patrný růst ceny pozemků. Růst ceny pozemků mezi roky 2009 - 2011 je přibližně 3,08 %.




Str. 33 | 46

Dynamiku růstu cen pozemků potvrzují i analýzy vydávané nezávislými subjekty. Podle nich se omezení developerských projektů v letech projevilo i zmrazením obchodů s pozemky, ceny stavebních pozemků ve většině měst stagnovaly. Ceny dále rostly v atraktivních lokalitách, jako jsou například Praha a její širší centrum nebo celé území města Karlovy Vary. Mírný cenový nárůst zaznamenaly i ostatní oblasti s dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností. Vzhledem k omezené nabídce kvalitních pozemků v Praze a jejím bezprostředním okolí lze předpokládat, že ceny pozemků po uklidnění situace na realitním trhu budou dále růst. Tabulka 4-13 Stanovení indexu vývoje cen oceňovaných pozemků k datu ocenění Rok vypracování

2011

Rok ocenění

2009

Index vývoje cen oceňovaných pozemků

3,08 % Zdroj: vlastní výpočet

4.1.1.2.3

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou

- varianta 2 Tržní hodnota byla určena k datu vypracování a přepočtena pomocí indexu vývoje cen pozemků k datu ocenění. Tabulka 4-14 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou - varianta 2 Obvyklá cena/tržní hodnota stanovená k datu vypracování [Kč]

23 875 592,04

Přírůstek mezi datem místního šetření a datem ocenění

3,08 %

Obvyklá cena/tržní hodnota stanovená datu ocenění [Kč]


4.1.1.3

Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou

Tržní hodnota Pozemků byla stanovená porovnávací metodou ve dvou variantách. První varianta vychází z informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění. Tato varianta nejlépe vystihuje tržní podmínky v daném místě a čase. Pro ověření byla tržní hodnota určena ve variantě k datu vypracování a přepočtena pomocí indexu vývoje cen. Jelikož byly pozemky předmětem smlouvy jako celek bylo k nim v rámci stanovení tržní hodnoty také tak přistupováno. Pomocí porovnávací metody byla stanovena tržní hodnota oceňovaných pozemků tak, že byl zohledněn charakter Pozemků jako jednoho funkčního celku.




Str. 34 | 46

Tabulka 4-15 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků porovnávací metodou Obvyklá cena/tržní hodnota určená porovnávací metodou - varianta 1 [Kč]

22 406 583,54

Obvyklá cena/tržní hodnota určená porovnávací metodou - varianta 2 [Kč]


Jako první varianta byla zvolena porovnávací metoda ocenění, která vychází z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách k datu ocenění. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti bylo provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií bylo kvantifikováno pomocí indexů. Tržní hodnota Pozemků byla stanovena přímo k datu ocenění. Druhou variantou byla zvolena porovnávací metoda ocenění, která vychází z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách k datu vypracování. Takto určená tržní hodnota byla přepočtena k datu ocenění pomocí indexu vývoje cen pozemků. Tato metoda byla použita z důvodu ověření stanovení tržní hodnoty. Nejblíže tržní hodnotě je dle odborného úsudku Znalce metoda spočívající v ocenění nemovitého majetku porovnáním s obdobnými nemovitostmi k datu ocenění. Tato metoda je přímo navázána na vývoj trhu s nemovitostmi, nejlépe vystihuje střet nabídky s poptávkou k datu ocenění. Tabulka 4-16 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Pozemků s použitím informací o srovnávacích nemovitostech k datu ocenění Pozemek parcelní číslo

Obvyklá cena/tržní hodnota [Kč]

část St. 65/1

5 329 479,54

St. 65/4

1 731 428,60

St. 65/13

7 143 921,84

část St. 65/27

289 362,04

St. 295

1 330 591,02

část č. 85

118 591,00


2 402 653,66

část St. 65/10

45 064,58

část St. 65/11

239 553,82

St. 65/14

111 475,54

část St. 65/16

1 200 140,92

část St. 65/26

1 577 260,30

St. 65/12

887 060,68

Pozemky celkem


Poznámka: Tímto způsobem byla určena tržní hodnota Pozemků v nezastavěném stavu. Tržní hodnota Pozemků, na nichž jsou umístěny Stavby, bude snížena o náklady na odstranění těchto Staveb. Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



Str. 35 | 46

4.1.2 Stanovení nákladů na odstranění Staveb Demoliční náklady budou vypočteny na základě směrných cen stavebních prací katalogu publikovaného ÚRS Praha. Jednotkové směrné ceny odpovídající charakteru stavby a prováděných demoličních prací budou vynásobeny počtem příslušných měrných jednotek (m3 obestavěného prostoru, t hmotnosti konstrukce), které budou vypočteny na základě podkladů dodaných Objednatelem a skutečností zjištěných při místním šetření. Takto získané náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 budou přepočteny na ceny roku 2009 pomocí indexu změny cen stavebních prací publikovaného Českým statistickým úřadem. Tabulka 4-17 Náklady na odstranění Objektu 65/4 Objekt

65/4

Objekt na parcele č.

St. 65/4 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 811.7 Haly pro skladování a úpravu zemědělských produktů 4 993,20

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO Zařazení objektu dle JKSO Obestavěný prostor objektu [m3] Jednotkové náklady na odstranění stavby [Kč/m3]

135,00

Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 [Kč]

674 082,00

Zdroj: podklady dodané zástupcem Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet Tabulka 4-18 Náklady na odstranění Objektu 65/10 Objekt

65/10


St. 65/10

Zařazení svislé nosné konstrukce dle JKSO

*) 812.8 Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů 60,80

Zařazení objektu dle JKSO Obestavěný prostor objektu [m3] Jednotkové náklady na odstranění stavby [Kč/m3]

205,00


12 464,00

Zdroj: podklady dodané zástupcem Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet

*) K datu provedení místního šetření byl Objekt 65/10 odstraněn v rámci demoličních prací. Vzhledem ke skutečnosti, že Objekt 65/10 k datu provedení místního šetření neexistoval, byly použity směrné ceny odpovídající pravděpodobné materiálové charakteristice svislé nosné konstrukce objektu.




Str. 36 | 46

Tabulka 4-19 Náklady na odstranění Objektu 65/11 Objekt

65/11


St. 65/11 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 812.8 Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů 1 375,18


205,00


281 911,90


65/14


St. 65/14 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 812.8 Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů 320,00


205,00


65 600,00

Zdroj: podklady dodané zástupcem Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet Tabulka 4-21 Náklady na odstranění Objektu 65/16A Objekt

65/16A




135,00


485 878,50





Str. 37 | 46

Tabulka 4-22 Náklady na odstranění Objektu 295 Objekt

295


St. 295 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 811.1 Haly výrobní pro průmysl, bez jeřábových drah 2 440,00


135,00


329 400,00


65/12




135,00


235 278,00


65/8


St. 65/8




205,00


17 158,50






Str. 38 | 46

Tabulka 4-25 Náklady na odstranění Objektu 65/9 Objekt

65/9


St. 65/9




205,00


9 573,50


*) K datu provedení místního šetření byl Objekt 65/9 odstraněn v rámci demoličních prací. Vzhledem ke skutečnosti, že Objekt 65/9 k datu provedení místního šetření neexistoval, byly použity směrné ceny odpovídající pravděpodobné materiálové charakteristice svislé nosné konstrukce objektu. Tabulka 4-26 Náklady na odstranění Objektu 65/15 Objekt

65/15


St. 65/15




205,00

Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011[Kč]

24 805,00






Str. 39 | 46

4.1.2.1.1

Rekapitulace stanovení nákladů na odstranění Staveb v cenové úrovni roku 2011

Tabulka 4-27 Rekapitulace stanovení nákladů na odstranění Staveb v cenové úrovni roku 2011 Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 [Kč] 674 082,00

Objekt Objekt 65/4 Objekt 65/10

12 464,00

Objekt 65/11

281 911,90

Objekt 65/14

65 600,00

Objekt 65/16A

485 878,50

Objekt 295

329 400,00

Objekt 65/12

235 278,00

Objekt 65/8

17 158,50

Objekt 65/9

9 573,50

Objekt 65/15

24 805,00

Objekty celkem

2 136 151,40 Zdroj: podklady dodané zástupcem Objednatele, místní šetření, vlastní výpočet

4.1.2.2

Stanovení nákladů na odstranění Staveb v cenové úrovni roku 2009

Tabulka 4-28 Stanovení nákladů na odstranění Staveb v cenové úrovni roku 2009 Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 [Kč] 674 082,00

Přepočet indexem cen stavebních prací 1,0028

Náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2009 [Kč] 675 969,43

Objekt 65/10

12 464,00

1,0028

12 498,90

Objekt 65/11

281 911,90

1,0028

282 701,25

Objekt 65/14

65 600,00

1,0028

65 783,68

Objekt 65/16A

485 878,50

1,0028

487 238,96

Objekt 295

329 400,00

1,0028

330 322,32

Objekt 65/12

235 278,00

1,0028

235 936,78

Objekt 65/8

17 158,50

1,0028

17 206,54

Objekt 65/9

9 573,50

1,0028

9 600,31

Objekt 65/15

24 805,00

1,0028

24 874,45

2 136 151,40

-

2 142 132,62

Objekt Objekt 65/4

Objekty celkem

Zdroj: vlastní výpočet, cenové ukazatele ve stavebnictví

Demoliční náklady v cenové úrovni roku 2011 byly vypočteny na základě směrných cen stavebních prací katalogu publikovaného ÚRS Praha. Takto získané náklady na odstranění staveb v cenové úrovni roku 2011 byly přepočteny na ceny roku 2009 pomocí indexu změny cen stavebních prací publikovaného Českým statistickým úřadem.




Str. 40 | 46

4.1.3 Stanovení tržní hodnoty Nemovitostí - závěr Tržní hodnota Pozemků, na nichž jsou umístěny Stavby, bude snížena o náklady na odstranění těchto Staveb. Tabulka 4-29 Stanovení tržní hodnoty Nemovitostí – závěr Obvyklá cena/tržní hodnota pozemku [Kč]

Odpočet nákladů na odstranění stavby [Kč]

Výsledná tržní hodnota pozemku [Kč]

část St. 65/1

5 329 479,54

-

5 329 479,54

St. 65/4

1 731 428,60

675 969,43

1 055 459,17

St. 65/13

7 143 921,84

-

7 143 921,84

289 362,04

-

289 362,04

1 330 591,02

330 322,32

1 000 268,70

118 591,00

-

118 591,00

Pozemek parcelní číslo

část St. 65/27 St. 295 část č. 85 Pozemkový katastr - část 81/1

2 402 653,66

-

2 402 653,66

část St. 65/10

45 064,58

12 498,90

32 565,68

část St. 65/11

239 553,82

282 701,25

-43 147,43

St. 65/14

111 475,54

65 783,68

45 691,86

část St. 65/16

1 200 140,92

487 238,96

712 901,96

část St. 65/26

1 577 260,30

-

1 577 260,30

887 060,68

235 936,78

651 123,90

St. 65/12 Pozemky celkem

22 406 583,54

20 316 132,22 Zdroj: vlastní výpočet, cenové ukazatele ve stavebnictví




Str. 41 | 46

4.1.4 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí Předmětem znaleckého posudku byly nezastavěné pozemky a pozemky, na nichž se nachází Stavby, které dosáhly konce své životnosti a již pouze částečně nebo vůbec neplní funkci, pro niž byly vybudovány. Znalec tedy spatřuje hodnotu Nemovitostí pouze v hodnotě Pozemků. Tržní hodnota Staveb je dle odborného úsudku Znalce, v souladu s definicí tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů, nulová. Pro stanovení tržní hodnoty Pozemků byla zvolena ve znalecké praxi obvyklá porovnávací metoda. Takto byla stanovena tržní hodnota nezastavěných Pozemků a pro určení hodnoty Pozemků, na nichž se nachází Stavby, byla hodnota nezastavěných pozemků stanovená porovnávací metodou snížena o náklady na odstranění Staveb. Tabulka 4-30 Rekapitulace stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty Nemovitostí Položka

Obvyklá cena/tržní hodnota [Kč]

Objekt 65/4

0,00

Objekt 65/10

0,00

Objekt 65/11

0,00

Objekt 65/14

0,00

Objekt 65/16A

0,00

Objekt 295

0,00

Objekt 65/12

0,00

Objekt 65/8

0,00

Objekt 65/9

0,00

Objekt 65/15

0,00

část St. 65/1

5 329 479,54

St. 65/4

1 055 459,17

St. 65/13

7 143 921,84

část St. 65/27

289 362,04

St. 295

1 000 268,70

část č. 85

118 591,00


2 402 653,66

část St. 65/10

32 565,68

část St. 65/11

-43 147,43

St. 65/14

45 691,86

část St. 65/16

712 901,96

část St. 65/26

1 577 260,30

St. 65/12

651 123,90

Položky celkem

20 316 132,22 Zdroj: vlastní výpočet, cenové ukazatele ve stavebnictví




Str. 42 | 46

5

ZÁVĚR

Úkolem tohoto znaleckého posudku bylo: stanovit tržní hodnotu nemovitostí ke dni 30. 4. 2010, přičemž nemovitostmi se rozumí nemovitosti s příslušenstvím evidované v obci 539210 Dolní Břežany, katastrální území 628794 Dolní Břežany: i.

budova bez čp/če, způsob využití – průmyslový objekt, na parcele St. 65/4 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

ii.


iii.


iv.


v.

část budovy bez čp/če (výměra 600 m2), způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 65/16, list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

vi.

budova bez čp/če, způsob využití – zemědělská stavba, na parcele St. 295 (list vlastnictví 743), list vlastnictví (na němž je budova zapsána) číslo 1034;

vii.


viii.


ix.


x.


xi.


xii.





Str. 43 | 46

xiii.


xiv.


xv.


xvi.


xvii.


xviii.


xix.


xx.


xxi.


xxii.

část pozemku parc. č. St. 65/26, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 665 m2;

xxiii.

pozemek parc. č. St. 65/12, druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 374 m2, list vlastnictví č. 1317.




Str. 44 | 46

Dle názoru Znalce, vypracovaných analýz a metod použitých v tomto znaleckém posudku tržní hodnota předmětu znaleckého posudku k datu ocenění činí (matematicky zaokrouhleno na tisíce korun českých)

20 316 000,00 Kč (slovy: dvacet miliónů tři sta šestnáct tisíc korun českých).

V Praze dne 31. března 2011

hlavní zpracovatel

............................................... Ing. Petr Turczer

Pozn. případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE – Excel 2007.




Str. 45 | 46

6

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek podal Institut oceňování majetku při VŠE Praha se sídlem W. Churchilla 4, 130 67 Praha 3 jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR zveřejněným v Ústředním věstníku, částka 4/1995 ze dne 1. 6. 1995 č.j. 110/95/OOD pro obor Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění vymezeného rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 22. 9. 2009 č.j. 217/2009-OD-ZN:

pro • pro • pro • pro • • • • • • • • • • • • •

účetní evidenci: stanovení reálné hodnoty pro účetní účely daňovou a celní problematiku: způsob stanovení a stanovení převodních (zúčtovacích) cen mezi spojenými osobami pro daňové účely mzdy: ocenění naturální mzdy a jiných nepeněžních příjmů ceny a odhady: oceňování věcí movitých oceňování nemovitostí oceňování podniků oceňování cenných papírů posuzování obchodů s cennými papíry oceňování práv, pohledávek a závazků, nehmotného majetku a jiných majetkových hodnot, oceňování služeb, oceňování investičních instrumentů, majetkových účastí a obchodních podílů, oceňování nepeněžitých vkladů do obchodních společností, oceňování vypořádacího podílu posuzování ceny bydlení pro účely stanovení nájemného přezkoumání návrhu smlouvy o fúzi, vypořádání v penězích při zrušení obchodní společnosti s převodem jmění na akcionáře, resp. společníka, přezkoumání projektu rozdělení a přezkoumání smlouvy o rozdělení a převzetí obchodního jmění přezkoumání ovládací smlouvy a smlouvy o převodu zisku, přezkoumání přiměřenosti ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí, přezkoumání přiměřenosti ceny při veřejném návrhu smlouvy o převodu cenných papírů stanovování a posuzování přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení přezkum zpráv o vztazích mezi propojenými osobami oceňování podnikatelských rizik oceňování ochranných známek a jiných práv průmyslového vlastnictví, výrobně technických a jiných hospodářsky využitelných poznatků, autorských práv a podobných práv právům autorským

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 108A39/2011 znaleckého deníku. Úhradu nákladů za vypracování znaleckého posudku účtujeme na základě faktury - daňového dokladu.

V Praze dne 31. března 2011 Ředitel znaleckého ústavu:

………………………………………………………………. prof. Ing. Miloš Mařík, CSc. Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR



Str. 46 | 46

3ĤÌ/2+<

PŘÍLOHA Č. 1




PŘÍLOHA Č. 2




PŘÍLOHA Č. 3




Fotodokumentace – Projekt 1

Objekt 65/4

Objekt 65/11 a Objekt 65/12

Objekt 295

Objekt 65/14

ZNALECKÝ POSUDEK VE VĚCI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉHO MAJETKU VÝTISK Č. 1 V Y S O K Á Š K O L A E K O N O M I C K Á V P R A Z E

Recommend Documents