Üzleti szerződések adótervezése

Üzleti szerződések adótervezése Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó Budapest, 2011. október 25.

Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások

FORDÍTOTT ADÓZÁS

Egyenes ÁFA elszámolás

Eladó

ÁFA bevallás

adóhatóság

Nettó ellenérték + ÁFA

Vevő

Fordított adózás ELADÓ adóalany Nettó ellenérték VEVŐ adóalany ÁFA adóhatóság

Fordított adózás két alapfeltétele  eladó – vevő egyaránt olyan belföldön nyilvántartásba vett adóalany, akitől az áfa fizetése követelhető  törvény által nevesített ügylet teljesítése

Ingatlan - fordított adózás Áfa tv 142. § (1) bek. 2008. 04. 30. után

TERMÉKÉRTÉKESÍTÉS

a) Építési-szerelési munkával létrehozott ingatlan átadása, nyilvántartásba vételi kötelezettség

b) Alapesetben adómentesen eladható ingatlanra adófizetési kötelezettség választása

SZOLGÁLTATÁSNYÚJTÁS

c) Ingatlanra irányuló építési-szerelési, és egyéb szerelési munka, engedélyköteles

Építési szerződés ÁFA szempontból lehet - szolgáltatásnyújtás,

vagy - termékértékesítés

Áfa tv 10. § d) pont [142. § (1) bek. a) pont] Fordított termékértékesítésnek minősül – az építési-szerelési munkával létrehozott, – az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő – ingatlan átadása a jogosultnak, – akkor is, ha az anyagokat a jogosult adta. + ehhez kapcsolódó munkaerő kölcsönzés

Ingatlan-nyilvántartás  az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény  109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet – művelési ág, – művelés alól kivett terület, – épület létesítése vagy lebontása

Áfa tv 142. § (1) bek. b) pont Fordított szolgáltatásnyújtásnak minősül – építési hatósági engedély-köteles – építési-szerelési és egyéb szerelési munka, amely – ingatlanra irányul

a) létrehozására, b) bővítésére, c) átalakítására, d) egyéb megváltoztatására (pl. bontás)

+ ehhez kapcsolódó munkaerő kölcsönzés

Ptk 402. § Építési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles. Ptk 407. § Szerelési szerződés alapján a vállalkozó technológiai szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.

Az építés-szerelési munka minden olyan tevékenység, amelynek közvetlen célja – új építmény létrehozása, – meglevő újjáépítése, bővítése, átalakítása, – fenntartása (karbantartása, javítása), – lebontása. Ide tartozik még: épületgépészeti, épületlakatos ipari, könnyűszerkezetes építési móddal megvalósított épületszerelési, személyfelvonó-szerelési, villamos hálózat szerelési munka.

Egyéb szerelési munka – fogalma hiányzik A bírói gyakorlat szerint technológiai szerelési munka például: – vas-, acél- és fémszerkezet, – tartály, – gép, gépi berendezések, – irányítás-, számítástechnikai és automatikai berendezések, – vízvezetékek közül az üzemi területen belüli, – ipari légtechnikai és klímaberendezések, – felvonó és szállító berendezések, stb.

Építési engedély 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról melléklet a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelethez

anyagbeszerzés általános

építőmunkások

fordított

fordított

generálkivitelező

fordított

burkolás általános

nyílászárók

vevő

Nem fordított • Felújítás, • Karbantartás, • Nem engedélyköteles építési tevékenység (kivéve alvállalkozóként), • Anyagbeszerzés, • Nem kapcsolódik közvetlenül építkezéshez (pl. anyagmozgatás)

Legfelsőbb Bíróság joggyakorlata Nem a konkrét építési-szerelési vagy egyéb szerelési szolgáltatásnak kell engedélykötelesnek lennie.

Legfelsőbb Bíróság joggyakorlata Adózó tévedése nem vezethet adólevonási jog elenyészéséhez (Kfv.V.35.411/2010) Európai Bíróság Uszodaépítő ügy: adóhatóságnak rendeznie kell adóhiányt az eljárása során

A terményszárító Mobil, kerekeken áll: Általános szabályok Gép beszerzése: Általános szabályok Betonaljzat, de leszerelhető: Fordított adózás

Iparűzési adó

Adásvételi szerződés

Vevő

Vállalkozási szerződés

Beruházó Kivitelező

Vállalkozó

Igénybe vett szolgáltatás

Iparűzési adó

adásvételi szerződés

Vevő

építési szerződés

Beruházó

építési szerződés

Kivitelező fővállalkozó

ELÁBÉ a fővállalkozótól vásárolt építmény és telek

Alvállalkozó

Alvállalkozói díj

INGATLANÉRTÉKESÍTÉS

Ingatlanértékesítés ÁFA kötelezettsége

Használt beépített ingatlan +földrészlet

Új beépített ingatlan +földrészlet

Beépítetlen ingatlan

Építési telek

adómentes

adóköteles

adómentes

adóköteles

HA -első használatba vétel megtörtént, -2 év eltelt a használatbavételi engedély és az értékesítés között

Adókötelessé tétel 1. Bejelentés alapján Belföldi adóalany

Tárgya: Használt beépített és beépítetlen ingatlan (kivéve építési telek) 2010. január 1-től: minden ingatlan vagy minden ingatlan, kivéve lakások

Adókötelessé tétel 2. Választott körben minden termékértékesítésre 5 évig nem térhet el

Bejelentés: • Alapításkor, • Adóköteles tevékenysége megkezdésekor, vagy • Változás – tárgyévet megelőzően Art 22. § (2) bek.

Áfa tv. 142. § (1) bek. e) pont Ingatlan értékesítés – alapesetben adómentesen eladható ingatlanra – adófizetési kötelezettség választása

Ingatlan fajtája

Adókötelessé tétel

Vevő adójogi státusza

ÁFA elszámolása

Beépített, régi

Igen

Fordított adózásra alkalmas adóalany

Fordított adózás, a számlán nincs ÁFA

Beépített, régi

Igen

Adóalany, de fordított adózásra nem alkalmas

ÁFA köteles, a számlán van ÁFA

Beépített, régi

Igen

Nem adóalany


Beépített, régi

Nem

bárki

ÁFA mentes, a számlán nincs ÁFA

Építési telek

Nem választható

bárki


Beépített, új

Nem választható

bárki


Ingatlan fajtája

Adókötelessé tétel

Vevő adójogi státusza

ÁFA elszámolása

Beépítetlen, de nem építési telek

Igen

Fordított adózásra alkalmas adóalany

Fordított adózás, a számlán nincs ÁFA


Igen

Adóalany, de fordított adózásra nem alkalmas



Igen

Nem adóalany



Nem

bárki

ÁFA mentes, a számlán nincs ÁFA

Ingatlan értékesítés teljesítés időpontja

kivételek

Új építés, (ing. nyilv-ba bejegyzés)

Fordított adózás

NAV tájékoztató AÉV 2011/7

Részletvétel, lízing

Főszabály

Tulajdonjogfenntartás



Fordított adózás


Főszabály


Birtokba adás

Tulajdonjog átszállásának szándékával



átadás-átvételi jegyzőkönyvben dátum

Fordított adózás


Főszabály


Birtokba adás




Fordított adózás


átadás-átvételi jegyzőkönyvben dátum

Főszabály


Birtokba adás

Áfa tv 60. § (1) bek.

Legkorábbi alábbiakból: -Számla kézhezvétele, -Ellenérték megtérítése, - teljesítést követő hó 15. nap


INGATLAN BÉRBEADÁSA

Ingatlanbérbeadás (ÁFA) Bérleti jogviszony + Minden egyéb jogviszony, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért

téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek

Ingatlanbérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. § (1) bek. l) ÁFA mentes

ÁFA mentesség nem alkalmazható: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, d) széf bérbeadása esetében

Adókötelessé tétel 1. Bejelentés alapján Belföldi adóalany Tárgya: 1. minden ingatlan bérbeadása VAGY 2. lakást kivéve minden ingatlan bérbeadása

Ingatlanbérbeadás ÁFA kötelezettsége

minden ingatlan adómentes

kivéve: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép d) széf

minden ingatlan adóköteles

minden ingatlan adóköteles

kivéve: lakóingatlan

Bérelt ingatlanon végzett beruházás ha beszámít a bérleti díjba: Szerződésben rendezni kell! több értékesítés ha nem: a bérlet megszűnésekor ingyenes átadás

MAGÁNSZEMÉLY ÜZLETSZERŰ ÉRTÉKESÍTÉSE

Üzletszerű kivitelezés, ingatlanértékesítés magánszemélyként Következmények:

1. Áfa tv. 6. § (4) bekezdése kötelezettség,

automatikusan ÁFA

2. Adóellenőrzés eredményeként: a) önálló tevékenységből származó jövedelemmé minősítés (Szja, EHO), b) ÁFA különbözet megállapítása.

Gazdasági tevékenység Nem adóalanyi minőségben eljáró személy sorozat jelleggel értékesít • Beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet, • építési telket (telekrészt).

Sorozat jelleg 1. HA: 2 naptári éven belül legalább 4 db építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant

értékesít.

Sorozat jelleg 2. Beleszámít, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek: • Kisajátítás miatti értékesítés, • Ingatlan szerzése az értékesítőnél öröklés tárgyát képezte

Sorozat jelleg 3. Nem szűnik meg az adóalanyiság, HA: a rá következő 3 naptári éven belül újabb értékesítés

Illetékváltozás

2011. július 15-től Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság üzletrészének megszerzése csak akkor illetékköteles, Ha főtevékenysége: • épületépítési projekt szervezése, • lakó- és nem lakó épület építése, • saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy • saját tulajdonú ingatlan adásvétele.

Köszönöm a figyelmet

Üzleti szerződések adótervezése

Recommend Documents