Zápis z jednání kontrolní komise Bytového družstva Skuteckého - Laudova konané dne 19. prosince 2013 v 18:00 hodin
Přítomní:
Lenka Kličková František Krempaský Marina Vojíková Vítková
Schůzku
inicioval p. Krempaský za účelem informování Kontrolní komise o průběhu schůzky paní Kafkové, pana Štefky a pana Krempaského s představenstvem družstva, která proběhla dne 16. 12. 2014. Na schůzce byly vzneseny nÍŽe vypsané podněty, kterými by se dle názoru pana Krempaského měla zabývat i Kontrolní komise. 1) Prohlášení vlastníka pan Štefka řekl výboru, že představenstvo svévolně porušilo usnesení o prohlášení vlastníka Zjištěná
fakta:
Usnesení členské schůze znělo: ,,Představenstvo se zavazuje posoudit návrhy prohlášení vlastníka do konce měsíce listopadu roku 2013 tak, aby mohl návrh na vklad do katastru nemovitostí být podán ještě v roce 2013." Na webových stránkách družstva byla dne 25. ll. 2013 popsána situace po provedení posouzení návrhu prohlášení vlastníka představenstvem. Celý zveřejněný text je přílohou Č. 1 tohoto zápisu. Zveřejněná informace obsahovala výzvu tohoto znění: "Pokud má některý z družstevníků za to, že uvedeným postupem dojde k poškození zájmů družstva a jeho členů, žádáme o odeslání zdůvodněné námitky představenstvu do konce listopadu 2013." Dne 9. Prosince 2013 bylo na webových stránkách a na nástěnkách ve vchodech zveřejněno rozhodnutí představenstva o odložení podání prohlášení vlastníka s odůvodněním. Celý text zveřejněné informace je přílohou Č. 2 tohoto zápisu. Závěr:
Kontrolní komise vyzývá představenstvo, aby předalo předsedkyni KK všechny námitky, které obdrželo do konce listopadu jako reakci na zveřejněnou výzvu. Kontrolní komise doporučuje představenstvu, aby získalo právní názor, zda výše uvedeným postupem bylo porušeno nějaké zákonné ustanovení či zda se představenstvo dopustilo protiprávního jednání.
Člen Kontrolní komise, Ing. F. Krempaský, doporučuje představenstvu, objasnit
členům BD, proč došlo k porušení usnesení čs z listopadu 2013 a jak byly vyřešeny a zapracovány jednotlivé připomínky, sV9láním mimořádné ČS.
2) Prodej 8 nebytových jednotek v
přízemních
prostorách bytových
domů
nebyly podány informace o prodeji 8 bytových jednotek je pravda, že smlouvu zpracovává kupující? Závěr: Kontrolní komise vyzývá představenstvo, aby zveřejnilo informaci, v jakém stadiu se nachází prodej přízemních nebytových jednotek. Kontrolní komise se seznámila s informací, že kupující připravuje na vlastní náklady první pracovní návrh kupní smlouvy, který si družstvo následně nechá právně posoudit a upraví potřebné.
3) Účetnictví
paní Kafková tvrdí, že některé faktury nebyly dohledatelné, odvoz odpadů při vyklízení sklepů, je tam hodně faktur od pana Vojíka pan Štefka uvedl: ,je to tunel jako prase!" (citace p. Krempaský) Závěr:
Kontrolní komise doporučuje představenstvu zveřejnit seznam všech provedených prací, ze kterého lze odvodit počet faktur od jednotlivých řemeslníků. Všechny uvedené údajně "chybějící" faktury jsou řádně zaúčtovány, žádná nechybí. Kontrolní komise doporučuje prací v pravidelném intervalu. Kontrolní komise
doporučuje představenstvu připravit
přehledu finančních toků
programu na
představenstvu zveřejňovat
na
účtu
BD a
zařadit
tuto
věc
seznam provedených
návrh ideální četnosti k projednání jako bod
členské schůzi.
4) Plán oprav
Chybí plán oprav Závěr:
Kontrolní komise
doporučuje představenstvu zveřejnit
plán oprav.
5) Audit
P. Krempaský vyjádřil názor, že situaci by pomohlo vyřešit provedení auditu. P. Vojíková Vítková prohlásila, že ona sama má o provedení auditu zájem, pokud to členská schůze schválí. Závěr:
Kontrolní komise doporučuje představenstvu zařadit na další členskou hlasování o provedení auditu a jeho rozsahu. Vzhledem k předpokladu, že audit bude stát více než 50 tisíc korun je nutný souhlas členské schůze. schůzi
6) Ventily
Nejsou informace o výběrovém řízení o "ventilech" Pravděpodobně je
myšleno
výběrové řízení
na měřiče tepla a vodoměry
Závěr:
Kontrolní komise a měřiče tepla.
doporučuje zveřejnit
informace k výběrovému
řízení
na
vodoměry
7) Tichá procedura
P. Krempaský navrhuje pro pružnější rozhodování družstva a aby nedocházelo k tomu, že schůze není usnášeníschopná, následující proceduru: Řádně svolat schůzi družstva. Bez ohledu na počet přítomných projednat na schůzi
všechny body a ty, které byly schváleny nadpoloviční většinou přítomných (i když se nesejde nadpoloviční většina družstevníků) vyvěsit na web. Pokud do určitého termínu nebudou proti schváleným bodům námitky, budou považovány za platně schválené. PL Kličková a pL Vojíková Vítková se domnívají, že takový postup není v souladu se zákonem. Závěr:
KK doporučuje
představenstvu
vyžádat k tomu právní názor.
Za Kontrolní komisi Bytové družstvo Skuteckého - Laudova
J~J
Ing. Lenka Kličková předsedkyně
Ing. František Krempasky člen
1i/~;tMiiiJ
Maftina Vojíková Vítková členka
Přílohy:
1. Podání Prohlášení vlastníka 2. Rozhodnutí o podání Prohlášení vlastníka 3. Odpověď představenstva na otázky paní Kafkové
Příloha
1
Podání Prohlášení vlastníka Vážení družstevníci, ve věci rozdělení našich v následující právní situaci:
domů
na jednotky Prohlášením vlastníka se nacházíme
Prohlášení vlastníka bylo zpracováno podle zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., který ale končí prosincem 2013. Od ledna 2014 nabude účinnosti nový občanský zákon (NOZ) , k němuž bylo v posledních dnech vydáno několik provádějících a souvisejících předpisů (zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, katastrální vyhlášky a další tyto nové předpisy např. mimo jiné osvobozují od daně z nabytí nemovitosti i převod příslušného podílu na zastavěném pozemku). Tyto skutečnosti znamenají pro rozdělení domu na jednotky a následné převody bytových jednotek následující:
1. Plocha bytových jednotek: Končící
zákon:
Plocha bytů se počítá součtem ploch jeho místností, tzn., není započtena plocha příček. Nový zákon:
Plocha bytů se počítá z obvodu stěn bytu bez ohledu na příčky místností. 2.
Změna
plochy jednotek odstraněním
příček
nebo jejich
částí
se bude v budoucnu
řešit
následovně: Při
podání prohlášení dle
končícího
zákona:
Pro zvětšení bytu o zbourané příčky a tím změnu spoluvlastnického podílu bytu a tím podílu všech bytů v domě bude zřejmě třeba předem uzavřít mezi všemi vlastníky smlouvu o výstavbě dle §1170 NOZ (1) se strany (všichni vlastníci) zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek. Pro práva a povinnosti stran platí přiměřeně ustanovení tohoto zákona o společnosti. (1) Smlouvou o
Při
výstavbě
podání prohlášení dle nového zákona:
Plocha bytu,
součet
všech ploch bytů, a tím spoluvlastnické podíly v domu se nezmění.
3. Podání Prohlášení vlastníka: Pokud podáme Prohlášení v prosinci 2013, budou se všechny převody jednotek provádět podle zrušeného zákona po celou dobu převodů až do posledního bytu. Společenství vlastníků se ale bude řídit NOZ. Pokud podáme Prohlášení v lednu 2014, bude se jeho tvorba, chování společenství řídit NOZ. Závěr:
převody
jednotek a
Prohlášení a smlouvy o převodech bytů podle NOZ jsou podstatně jednodušší a tím méně sporných bodů. Nebudou se uvádět místnosti, popis vnitřního vybavení, ohraničení bytů apod. Právě tyto podle současného zákona uváděné skutečnosti jsou předmětem
výhrad
některých družstevníků, kteří
odmítají
např.
popis ,,základní
protože kuchyň rekonstruovali nebo trvají na uvedení názvů a rozměrů místností tak, jak je změnili svou vlastní rekonstrukcí, k níž ale nemaj í potřebné dokumenty. Předpokládáme, podáním Prohlášení vlastníka podle nového NOZ se vyhneme jeho napadení některými družstevníky. vybavení
kuchyně",
Na základě výše uvedeného v roce 2014.
představenstvo doporučuje
podat Prohlášení vlastníka až
Představenstvo
zajistí změnu vypracovaného Prohlášení vlastníka podle NOZ, zejména v části ploch všech jednotek započtením ploch příček. Zpracovatelé Prohlášení provedou jeho úpravu bez nároku na zvýšení ceny prací. Stejným způsobem bude upraven návrh smlouvy o převodu bytových jednotek. Prohlášení vlastníka s prvými smlouvami o převodech jednotek bude podáno v lednu 2014. Pokud má některý z družstevníků za to, že uvedeným postupem dojde k poškození zájmů družstva a jeho členů, žádáme o odeslání zdůvodněné námitky představenstvu do konce listopadu 2013. Představenstvo
BD Skuteckého - Laudova
§1166 nového občanského zákoníku (1)
Při rozdělení práva
k nemovité věci na vlastnické právo kjednotkám se uvedou alespoň
a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, b) údaje o jednotce, zejména 1. pojmenování a účelu užívání, 2.
označení jednotlivých bytů alespoň číslem
a
umístěním
s
určením
určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,
3. velikost podílů na společných
částech,
c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich. (2)
Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství vlastníků'') . Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.
(3)
K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, UrCU}lCl polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.
Příloha
2
Rozhodnutí o podání Prohlášení vlastníka Vážení družstevníci, na výzvu rozeslanou emailem, zveřejněnou na webových stránkách a na nástěnkách ve vchodech obdrželo představenstvo dvě písemné (emailem) námitky proti odložení podání Prohlášení vlastníka. Tyto námitky neobsahovaly popis toho, čím konkrétně navrhovaný postup poškodí zájmy družstva nebo jak konkrétně se dotknou jednotlivých autorů námitek. Představenstvo
Bytového družstva Skuteckého - Laudova definitivně rozhodlo o odložení podání Prohlášení vlastníka na leden 2014, a to zejména z následujících důvodů:
•
převody všech bytů pro běhnou podle nové legislativy platné od 1. ledna 2014 (nedojde k použití dvojího práva, kdy Společenství vlastníků jednotek by fungovalo podle nových předpisů a převody bytů by až do poslední jednotky probíhaly podle staré legislativy) ;
•
všichni družstevníci budou osvobozeni od daně z nabytí nemovitých věcí při převodu bytové jednotky (konkrétně příslušného podílu zastavěného pozemku) do osobního vlastnictví (za členy, jejichž žádost o převod by byla podána ještě v roce 2013, by daň z převodu muselo zaplatit družstvo);
•
pro povolení vnitřních úprav bytu (bourání příček apod.) nebude nutné žádat o souhlas všechny vlastníky, protože v Prohlášení vlastníka podaném podle legislativy platné od 1. 1. 2014 již jednotlivé místnosti, příčky a dispozice bytu nebudou uvedeny;
•
podáním Prohlášení vlastníka bez vnitřních specifikací bytových jednotek jsou rozporovali rozměry jednotlivých místností a popis vybavení jednotek.
vyřešeny připomínky některých členů, kteří
Pro úplnost dodáváme, že díky nově přijatým předpisům nebyly mnohé rozhodné skutečnosti vedoucí ke konečnému verdiktu o odložení podání Prohlášení vlastníka na poslední členské schůzi známy a představenstvo je posuzovalo ve dnech, kdy tyto předpisy vycházely ve Sbírce zákonů. Zájemcům doporučujeme
k prostudování následující:
•
zákon Č. 89/2012 Sb.,
občanský
•
zákon Č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí a prováděcí vyhlášky
•
zákon Č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob
•
vyhláška Č. 323/2013 Sb., o náležitostech formulářů na podávání návrhů na zápis, změnu nebo výmaz údajů do veřejného rejstříku
•
zákon Č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifIkace soukromého práva
•
zákonné opatření Senátu Č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifIkací soukromého práva (zejména část novelizující zákon Č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí) - (ve Sbírce vyšlo 5. listopadu 2013)
•
zákonné opatření Č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (ve Sbírce vyšlo 30. října. 2013)
zákoník (NOZ)
• • •
nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (ve Sbírce vyšlo 20. listopadu 2013)
výkladové stanovisko k působnosti shromáždění
společenství vlastníků jednotek
-§ 1208 NOZ(http://obc.anskyzakonik.justke.cz/fíleadmjn/vykladove stanov1skn_ k ._ 1208 ,,' ..); výkladové stanovisko k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ - § 3063 NOZ
(http://obcanskyzakonlk.justice.cz/f'ileadmin/3063 _,NOZ. pdt); • •
výkladové stanovisko k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ - § 1198 NOZ http://obcanskyzakonik.jus1lee.cz/tlleadmin i user .. up!oad/PDF/Stanovlsko-l ... ); výkladové stanovisko vzorové stanovy SVl po účinnosti NOZ
(http ://obcanskvzakonikjusHce.cz/fileadmin/user_,up}oadIPDF/Stanovlsko-v .); •
a další ...
BYTOVÉ DRUŽSTVO _ . ,:,u.-----
~
-
-
-----~
--- ---
=---====~--=---
...
-
-
Příloha
~
-~
-~-~-;~
3
SKUTECKÉHO LAU DOVA V ážená paní Kafková, Představenstvo Bytového družstva Skuteckého - Laudova obdrželo od Vás níže uvedené dotazy, na které odpovídáme.
1. Na webu bytového družstva jsem nenašla zápis o rozhodnutí představenstva o změnách Prohlášení vlastníka, stejně tak jako jsem v předchozích zápisech nenašla informaci představenstva o jednotlivých rozhodnutích, prosím o informaci, kde najdu zápisy z předchozích jednání představenstva o skutečných rozhodnutích a současný zápis o rozhodnutí ve věci Prohlášení vlastníka? Konečné
rozhodnutí představenstva Bytového družstva Skuteckého - Laudova o odložení podání Prohlášení vlastníka na leden 2014 včetně odůvodnění bylo zveřejněno dne 9. 12. 2013 jako hlavní zpráva na webových stránkách družstva. Zápisy z jednání představenstva jsou na webových stránkách družstva v neveřejné sekci ve složce Jednání představenstva.
2. Členskou schůzí bylo doschváleno uzavření smluv s Pražskou energetikou a firmou Comtip. Ostatní uzavřené smlouvy s Pražskými vodovody a kanalizacemi, Pražskou službouodpad a Výtahy Bříza členskou schůzí schváleny nebyly. Jsou tudíž i nadále neplatné. Prosím o informaci, jak budou tyto smlouvy řešeny? Veolia je monopolním dodavatelem vody v naší lokalitě. Společnost,
která zajišťuje svoz domovního odpadu pro bytové domy v naší lokalitě, je stanovena rozhodnutím Magistrátu hlavního města Prahy. Smlouvu na servis výtahů AS, p.o. nevypověděla, pouze oznámila fIrmě Bříza servis nového majitele objektů. Firma Bříza servis nabídla našemu družstvu pokračování smlouvy za stejných podmínek, za jakých poskytovala služby AS, p. o. Návrh smlouvy jsme dali k posouzení správní fIrmě REMOSTAV, kterájej porovnala se smlouvami dalších SVJ a družstev, která má ve správě. Uspořádání výběrového řízení nebylo možné i z důvodu, že k výtahům nebyly AS, p.o. dodány všechny potřebné dokumenty. Tento fakt byl jednou ze zapsaných připomínek družstva k předání objektu. AS, p.o. nedostatek odstranila na své náklady a k vyzvednutí inspekční zprávy o prohlídkách výtahů bylo představenstvo družstva vyzváno až více než měsíc po předání objektu. Následně představenstvo nechalo zpracovat konkurenční nabídku jinou frrmou. Tato nabídka nebyla výhodnější a je založena v archivu k použití pro budoucí SVJ. 3. Dle usnesení členské schůze bylo porušeno schválení náhradníka do Prosím o informaci, jak bude řešeno? Představenstvo
bylo porušeno
nějaké
představenstva .
se nedomnívá, že dovolbou členů představenstva na členské
schůzi
ustanovenÍ. Konzultace s autorem stanov potvrdila názor, že náhradník
je volen pro případ náhlého odstoupení člena představenstva ve chvíli, kdy není možné provést jeho dovolbu. Vzhledem k tomu, že odstoupení předsedkyně a odvolání člena představenstva bylo provedeno v rámci členské schůze, kde bylo možné přímo provést volby nových členů, nebyl institut náhradníka využit. 4. Dle zápisu z 5. členské schůze byly provedeny tyto opravy, na které jsem v účetnictví nenašla faktury: - výměna kabelových rozvodů v garážích - odstranění závad hromosvodu v garážích - termostatické ventily v bytech - oprava odpadu ve stoupačce Prosím o informaci, jak byly tyto opravy družstvem hrazeny, v případě, že byly svépomocí, kdo nám na tyto práce poskytne záruku? Všechny uvedené faktury v účetnictví jsou, a to pod ev. 2013051.
Č.
dělány
2013015, 2013050, 2013082 a
5. V účetnictví je faktura za 100 000 Kč uhrazena za Prohlášení vlastníka. Prosím o informaci, kdo schválil uhrazení částky ještě před dokončením Prohlášení vlastníka? Částka byla proplacena na základě mandátní smlouvy uzavřené s firmou Jan Halík Systemservis (smlouvu najdete na webových stránkách v sekci Dokumenty.
6. Dle informace bývalé předsedkyně, byly veškeré návrhy smluv konzultovány s právníkem, v účetnictví na ně není faktura. Prosím o info jak byly konzultace hrazeny, zda vůbec konzultace proběhly?
nicméně
V účetnictví jsou dva doklady na právní poradenství, a to pod ev. Č. VD13/039 a 2013072. Dále bylo využíváno bezplatného právního poradenství SBD a SVJ ČR. 7. Společnost Vodafon družstvu hradí "nájem" ve výši 26 575 je nakládáno s těmito prostředky? Nájem je hrazen čtvrtletně nikoliv zaúčtovány jako příjem družstva.
měsíčně,
Kč měsíčně.
Prosím o info jak
získané finanční prostředky jsou řádně
8. Na členských chůzích bylo několikráte sděleno, že bude uskutečněno výběrové řízení na drobné opravy ... nestalo se tak. Nicméně v účetnictví jsou hrazeny faktury za drobné práce. Ptám se tedy kdo vybral a schválil proplacení faktur a pana Vojíka jako uskutečnitele oprav? Na většinu drobných oprav jsme využili firem doporučených správní firmou REMOSTAV. Ve všech případech šlo o částku spadající do rozhodovací pravomoci představenstva BD. Proplacení faktur schválilo představenstvo BD. 9. Výběrové řízení na výměnu ventilů. Prosím o informci, kdo schválil členy výběrové komise (s podivem, že to jsou členové představenstva ) a jaká nabídka byla pro družstvo vybrána?
Výměnu nefunkčních ventilů
v suterénech poptalo představenstvo u třech firem, jejichž služeb využívá správní fIrma REMOSTAV. Nebylo vypsáno výběrové řízení, protože byl předpoklad, že půjde o částku do 50 tisíc korun. Nejnižší nabídka skutečně byla pod touto hranicí, proto byla schválena pouze představenstvem. Výměnu nefunkčních ventilů provedla fIrma Karel Housar.
Za Bytové družstvo Skuteckého - Laudova Ing. Roman Talkner předseda představenstva
Lukáš Vojík místopředseda představenstva
