ZÁPADOČESKÁ UNIVERZITA V PLZNI FAKULTA PRÁVNICKÁ
DIPLOMOVÁ PRÁCE
PRÁVNÍ ASPEKTY REGULACE NÁJEMNÉHO V EVROPSKÉ KOMPARACI
Peter Stropko
Plzeň 2012
ZÁPADOČESKÁ UNIVERZITA V PLZNI FAKULTA PRÁVNICKÁ
Katedra soukromého práva a civilního procesu
DIPLOMOVÁ PRÁCE
PRÁVNÍ ASPEKTY REGULACE NÁJEMNÉHO V EVROPSKÉ KOMPARACI
Vypracoval: Peter Stropko Vedoucí diplomové práce: JUDr. Josef Vrabec (Katedra soukromého práva a civilního procesu) Studijní program: Právo a právní věda Obor: Právo Plzeň 2012
„Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: „Právní aspekty regulace nájemného“ zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny.“
V Plzni dne 30. března 2012
-------------------------------Peter Stropko
Poděkování: Děkuji vedoucímu diplomové práce JUDr. Josefu Vrabcovi za věcné připomínky k zpracování této práce. Rovněž děkuji JUDr. Ivanovi Přikrylovi za cenné rady k tématu diplomové práce.
Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 1
Nájem bytu ........................................................................................................................ 8 1.1
1.1.1
PĜenechání práva užívání bytu ............................................................................. 9
1.1.2
Doþasný charakter .............................................................................................. 11
1.1.3
Úplatnost ............................................................................................................ 12
1.2
VýpovČć nájemní smlouvy k bytu ..................................................................... 13
1.2.2
ZajištČní bytové náhrady .................................................................................... 14
1.2.3
PĜechod nájmu bytu ............................................................................................ 15
Jiné druhy nájmu bytu ............................................................................................... 16
1.3.1
Nájem družstevního bytu ................................................................................... 16
1.3.2
Nájem bytu po dobu výkonu urþité práce .......................................................... 18
1.3.3
Nájem bytu zvláštního urþení ............................................................................. 19
Vývoj regulace nájemného ............................................................................................ 20 2.1
Pojem nájemného ...................................................................................................... 20
2.2
Formy regulace nájemného ....................................................................................... 22
2.2.1
Regulace nájemného první generace .................................................................. 23
2.2.2
Druhá generace regulace nájemného .................................................................. 26
2.3
3
Ochranná funkce nájmu bytu ..................................................................................... 13
1.2.1
1.3
2
Nájemní smlouva k bytu a její pojmové znaky ........................................................... 8
Historický vývoj regulace nájemného v ýeské republice.......................................... 28
2.3.1
Úprava nájemného po 1. svČtové válce .............................................................. 28
2.3.2
Úprava nájemného po 2. svČtové válce .............................................................. 30
2.3.3
Úprava nájemného po roce 1989 ........................................................................ 31
Souþasná právní úprava regulace nájemného ............................................................. 34 3.1
Zákon þ. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného ................................ 34 4
4
5
3.2
Regulace nájemného po novele obþanského zákoníku.............................................. 35
3.3
Koncepce místnČ obvyklého nájemného ................................................................... 36
3.3.1
Faktory zohlednČné mapou místnČ obvyklého nájemného ................................ 37
3.3.2
ýlenČní nájemného v mapČ místnČ obvyklého nájemného ................................ 38
3.4
Úprava služeb spojených s užíváním bytu ................................................................ 40
3.5
Zhodnocení souþasné právní úpravy regulace nájemného ........................................ 41
Úprava regulace nájemného v Evropských státech .................................................... 42 4.1
Spoleþné znaky právních úprav ................................................................................. 42
4.2
Specifická úprava ve vybraných zemích ................................................................... 43
4.2.1
NČmecko ............................................................................................................. 43
4.2.2
Rakousko ............................................................................................................ 45
4.2.3
Velká Británie .................................................................................................... 46
4.2.4
Francie ................................................................................................................ 48
Novinky v regulaci nájemného a úprava de lege ferenda ........................................... 50 5.1
Úprava regulace nájemného v novém obþanském zákoníku ..................................... 50
5.2
Úprava nájmu družstevního bytu ............................................................................... 52
5.3
Budoucí úprava sociálního bydlení ........................................................................... 53
5.3.1
Zákon o sociálním bydlení ................................................................................. 54
5.3.2
Sociální družstvo ................................................................................................ 55
6
ZávČr ................................................................................................................................ 57
7
Anglické resumé (English summary)............................................................................ 59
8
PĜehled použité literatury a jiných pramenĤ .............................................................. 61 8.1
Knižní zdroje ............................................................................................................. 61
8.2
Elektronické zdroje .................................................................................................... 62
8.3
Ostatní zdroje ............................................................................................................. 62
5
Úvod Regulaci nájemného na bytovém trhu by bylo možné pokládat spíše za ekonomický problém, jak v ýeské republice, tak v EvropČ. Pouze však pomocí komplexní právní úpravy lze dostat tržní situaci do spravedlivé rovnováhy. Téma Právní aspekty regulace nájemného jsem si zvolil zejména proto, že se v poslední dobČ dostává této problematice znaþné pozornosti, kterou si bezpochyby zaslouží, už jen proto, že potĜeba bydlení se dotýká každého z nás. Cílem této práce je zhodnotit souþasnou právní úpravu regulace nájemného v þeském právním Ĝádu a zahraniþních právních Ĝádech, pĜiþemž na konci této práce bych rád vyvodil relevantní závČry, které pomohou definovat další smČĜování právní úpravy nájmu bytu a zvláštČ pak nájemného v ýeské republice. V první þásti této práce nastíním obecnou úpravu nájmu bytu se zamČĜením na pojmové znaky nájemní smlouvy a na druhy nájemního bydlení. TČmto pojmĤm je podle mého názoru potĜeba vČnovat pozornost, jelikož nelze izolovat samotnou úpravu nájemného od zbytku nájemní smlouvy. Souvislosti lze hledat pĜedevším v dobČ, na jakou je nájemní smlouva uzavĜena, v možnosti jejího ukonþení, pĜechodu nájmu bytu, ale také pro jaký druh nájemního vztahu k bytu se nájemné stanovuje. Druhá þást práce se zamČĜuje na obecný pohled na regulaci nájemného z bytu a zároveĖ na historický vývoj regulace nájemného od ýeskoslovenské prvorepublikové úpravy až do souþasné doby. DĤraz je kladen na formy regulace nájemného, které byly použity v jednotlivých obdobích a také na zvláštnosti nájemních vztahĤ k bytu.
Regulace
nájemného je produkt historického vývoje, volba použití jejích forem je závislá hlavnČ na tržní situaci, která byla zejména v pováleþných obdobích znaþnČ nepĜíznivá. Problémy, které nastaly v ýeské republice na trhu s byty po roce 1989, byly dlouhodobČ pĜehlíženy. Narovnání deformovaného trhu s byty formou deregulace pĜinesl až zákon þ.107/2006 Sb., na nČjž navázala novela obþanského zákoníku provedená zákonem þ. 132/2011 Sb. Na výše zmínČné dva zákony se podrobnČji zamČĜuje tato diplomová práce. Blíže je rozebrán koncept místnČ obvyklého nájemného a problematika zvyšování nájemného. Komparaþní þást této práce zhodnocuje spoleþné znaky regulace nájemného ve vyspČlých Evropských právních Ĝádech. KonkrétnČji jsou poté popsány nejvýznamnČjší modely v právních Ĝádech NČmecka, Rakouska, Velké Británie a Francie. Na komparaþní þást 6
navazuje poslední kapitola této diplomové práce, která má za úkol popsat a zhodnotit pĜinos budoucí úpravy nájemních vztahĤ v þeském právním Ĝádu, ale také nastínit smČĜování právní úpravy de lege ferenda.
7
1 Nájem bytu Nájemní bydlení je jednou z forem uspokojování lidských potĜeb. Jde o podmínku pro život v jeho základních aspektech materiálních i duchovních, je pĜístĜeším, domovem, prostorem pro rodinu a odpoþinek. Spolu s ostatními formami – bydlením vlastnickým, spoluvlastnickým, družstevním þi v rĤzných formách neziskových korporací a bydlením sociálním tvoĜí funkþní komplex – bytový trh. Podmínkou jeho funkþnosti je existence, vyváženost a dostupnost všech jeho souþástí. Obþan volí formu uspokojení svých bytových potĜeb pĜedevším podle svých ekonomických schopností si bydlení opatĜit. V tomto hledu mu právní Ĝád nabízí ochranu pro realizaci jeho bytových potĜeb. Takovou ochranu zajišĢuje institut nájmu bytu, který dává obþanovi možnost na urþitou dobu užívat byt a vyhnout se pĜitom nevýhodám jeho vlastnictví. Nájem bytu je upraven obþanským zákoníkem, tedy zákonem þ.40/1964 Sb., kde je mu vČnována samostatná zvláštní úprava ve vztahu k obecné úpravČ nájemní smlouvy (§ 685 až § 716). Nájemní smlouva byla vþlenČna do obþanského zákoníku tzv. velkou novelou provedenou zákonem þ.509/1991 Sb. a zaĜadila se jako samostatná smlouva k dalším nominátním smluvním typĤm v þásti osmé obþanského zákoníku upravující závazkové právo. Zvláštní úprava nájmu bytu však zcela nevyluþuje ustanovení obecné úpravy nájemní smlouvy (§ 663 až § 684), þili pokud nČkterá otázka není upravena v ustanoveních o nájmu bytu, použije se obecných ustanovení o nájmu.
DĤvody vlastní úpravy nájmu bytu
v obþanském zákoníku a jeho vymezení jako smluvního typu jsou pĜedevším specifický pĜedmČt nájmu tedy byt, zajištČní ochranné funkce nájemce uzavĜením této smlouvy a þasté užívání nájemní smlouvy k bytu jako smluvního typu.
1.1 Nájemní smlouva k bytu a její pojmové znaky Z vymezení ustanovení § 685 odst. 1 vyplývá, že v pĜípadČ nájmu bytu jde o dvoustranný právní vztah. Jako strany nájemní smlouvy k bytu zákon oznaþuje pronajímatele a nájemce. Pronajímatel pĜenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu urþitou, nebo neurþitou. Pro nájemní smlouvu je obligatornČ pĜedepsaná písemná forma. Z výše zmínČného vymezení nájemní smlouvy k bytu lze vyvodit následující pojmové znaky: •
PĜenechání práva užívání bytu
•
Oznaþení bytu, jeho pĜíslušenství a rozsah jeho užívání
•
Doþasný charakter
•
Úplatnost 8
1.1.1
PĜenechání práva užívání bytu
Prvním pojmovým znakem patrným z § 685 odst. 1 obþanského zákoníku je pĜenechání práva užívání bytu. Pronajímatel má povinnost po uzavĜení smlouvy pĜenechat užívání bytu nájemci, avšak za pĜedpokladu, že je sám vlastníkem bytu a že mĤže s bytem nakládat; platí zásada: nikdo nemĤže pĜevést více práv než sám má. ZpĤsobilost být stranou daného nájemního vztahu vzniká jak u fyzické, tak i u právnické osoby splnČním podmínky právní subjektivity a zpĤsobilosti k právním úkonĤm podle § 7 a § 8 obþanského zákoníku. Z toho tedy vyplývá, že nájemní smlouvu mohou uzavĜít osoby, které dovršily osmnáctý rok nebo šestnáctý rok s podmínkou, že uzavĜely manželství, ke kterému dal souhlas soud. Nezletilí mají možnost být také stranou nájemního vztahu, protože upĜením takového práva by jistČ bylo v rozporu se zásadou rovnosti úþastníkĤ. Jejich omezení spoþívá v tom, že nemohou þinit zásadní úkony, které za nČ musí uþinit jejich zákonní zástupci. Právnické osoby mohou bezpochyby uzavĜít nájemní smlouvu k bytu na stranČ pronajímatele, protože splĖují obČ podmínky vyplývající z § 18 odst. 1 a z § 19a odst. 2, ale otázkou je, zda mohou vystupovat i na stranČ nájemce. Nejvyšší soud se už v nČkolika svých rozhodnutích1 drží výkladu, že právnická osoba nemĤže uzavĜít nájemní smlouvu podle § 685 a násl. Nejvyšší soud ve svém posledním rozhodnutí v této vČci sp. zn. 26 Cdo 2080/2009 z 21. 1. 2011 argumentuje tím, že úþelem práva nájmu bytu jako specifického typu nájemního vztahu upraveného v ustanovení § 685 a násl. obþanského zákoníku je zajistit uspokojení potĜeby bydlení jako jedné ze základních lidských potĜeb, a takovou potĜebu právnická osoba nemá. Nájemní smlouva s právnickou osobou jako nájemcem je proto absolutnČ neplatná pro rozpor se zákonem dle § 39 obþanského zákoníku. S názorem Nejvyššího soudu þásteþnČ souhlasím, právnická osoba jako fiktivní subjekt nemá potĜebu bydlení i když mĤže sama jednat. Tuto potĜebu mohou mít jednotlivé fyzické osoby, které tvoĜí právnickou osobu, ale ty realizují své právo nájemní smlouvou k bytu (§ 685). Akcentace k fyzické osobČ jako nájemci je více patrná napĜíklad v zahraniþních úpravách, pĜedevším v belgickém obþanském zákoníku, který pĜímo rozlišuje mezi rezidentálním a komerþním nájmem nebo také španČlský nájemní zákon2, který rozlišuje mezi nájmem za úþelem uspokojování potĜeby bydlení nájemce a nájmem uzavíraným k jiným úþelĤm. Co se týþe názoru na neplatnost nájemní smlouvy uzavĜenou právnickou osobou jako nájemcem, ztotožĖuji se s
1 2
názorem autorĤ komentáĜe
napĜ. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ýR ze dne 29.3.2006, sp. zn. 1385/2005, 26 Cdo 1973/2006 ze dne 26.10.2006 Spanish Urban Leases Act 29/1994, of 24 November
9
k obþanskému zákoníku.3 Podle tohoto názoru je nutné neposuzovat smlouvu za absolutnČ neplatnou, ale posuzovat ji jako smlouvu uzavĜenou podle § 663. Je tĜeba respektovat vĤli úþastníkĤ závazkového vztahu, která smČĜovala k uzavĜení nájemní smlouvy a v souladu s § 41a odst. 1 upĜednostnit obecná ustanovení o nájmu pĜed absolutní neplatností nájemní smlouvy k bytu. Samotnou sankþní povahu bude mít už ta skuteþnost, že nájemce ztratí možnosti ochrany, jež poskytuje nájemní smlouva k bytu. Oznaþení bytu, jeho pĜíslušenství a rozsah jeho užívání Druhý pojmový znak nájemní smlouvy k bytu je oznaþení bytu, jeho pĜíslušenství a rozsah jeho užívání. Podle § 118 odst. 2 obþanského zákoníku pĜedmČtem obþanskoprávních vztahĤ mohou být též byty nebo nebytové prostory. PĜedpokladem platnosti právního úkonu je jeho urþitost a srozumitelnost (§ 37 odst. 1 obþanského zákoníku), což platí i v pĜípadČ nájemní smlouvy. Vymezení bytu, které je v ní obsaženo, musí být takové, aby bylo možno byt odlišit od bytĤ jiných napĜ. oznaþením þísla bytu, podlaží a þísla domu.4 Pojem byt obþanský zákoník nevymezuje, a proto vychází z definice stavebních pĜedpisĤ, pĜedevším z vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj þ. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, která definuje byt jako „soubor místností, popĜípadČ jedna obytná místnost, která svým stavebnČ technickým uspoĜádáním a vybavením splĖuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto úþelu užívání urþena.“ Další definici pouze však pro úþely vlastnictví a spoluvlastnictví bytĤ vymezuje zákon o vlastnictví bytĤ þ. 72/1994 Sb. „jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úĜadu urþeny k bydlení.“ Z této definice lze dovodit, že je nutný souhlas stavebního úĜadu, aby místnost nebo soubor místností mohl být pĜedmČtem nájemní smlouvy k bytu, jinak není splnČna podstatná náležitost této smlouvy a to z ní þiní smlouvu absolutnČ neplatnou. Názor na tuto neplatnost však není konstantní a vychází pĜedevším z individuálního posouzení vČci. Pokud ještČ nebyl dán kolaudaþní souhlas, vychází se z faktického stavu, jinak soud vychází z rozhodnutí stavebního úĜadu (§ 135 odst. 2 zákona 99/1963 Sb., obþanský soudní Ĝád).5 NicménČ neplatí to ve všech pĜípadech napĜ. v rozhodnutí 22 Cdo 333/2002 se uvádí, že soud vychází v zásadČ z kolaudaþního rozhodnutí, ale není jím vázán, tedy mĤže rozhodnout 3
ŠVESTKA, JiĜí, SPÁýIL, JiĜí, ŠKÁROVÁ, Marta, HULMÁK, Milan. a kol. Obþanský zákoník II. §460 až 880. KomentáĜ. 2.vydání. Praha: C.H.Beck, 2009, s. 1951 až 1952 4 FIALA, Josef, KORECKÁ, VČra, KURKA, Vladimír. Vlastnictví a nájem bytĤ. 2. vyd. Praha: Linde, 2000, s. 97 5 JEHLIýKA, OldĜich, ŠVESTKA, JiĜí, ŠKÁROVÁ, Marta, SPÁýIL, JiĜí. Obþanský zákoník. 10. vydání. KomentáĜ. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 1269
10
i jinak. V tomto pĜípadČ se jednalo o dlouhodobé užívání bytu jako obytného prostoru. Z výše uvedeného tedy lze vyvodit, že nájemní smlouva nemusí být vždy absolutnČ neplatná a také souhlasím s názorem, že aþkoliv byt nesplĖuje podmínky ve všech požadovaných náležitostech podle stavebních pĜedpisĤ, lze posoudit takový pĜípad podle § 687 obþanského zákoníku jako nezpĤsobilý pĜedmČt nájmu.6 Absolutní neplatnost nájemní smlouvy k bytu by podle mého názoru mČla nastat, až když nekolaudovaný prostor zásadním zpĤsobem nesplĖuje náležitosti stavebních pĜedpisĤ, resp. nemĤže vĤbec sloužit k trvalému uspokojení nájemcovy potĜeby bydlení a nedostatky není možno v pĜimČĜené dobČ napravit. Tento argument také podporuje tzv. malá novela obþanského zákoníku provedená zákonem þ. 132/2011 Sb. která demonstrativnČ upĜesnila § 687 odst. 2 obþanského zákoníku v tom, že strany nájemní smlouvy si pĜi pĜedání bytu v nezpĤsobilém stavu mají vymezit zejména výši a zpĤsob úhrady nákladĤ na provedení úpravy bytu. PĜíslušenství bytu je nutno v nájemní smlouvČ vymezit také, spolu s rozsahem jeho užívání. PĜíslušenství bytu je definováno v § 121 odst. 2 obþanského zákoníku: jsou to prostory urþené k tomu, aby byly s bytem užívány. Jedná se o vedlejší místnosti v bytČ napĜ. pĜedsíĖ, komora, koupelna nebo vedlejší místnosti mimo byt jako sklep, dĜevník apod. Naopak pĜíslušenstvím podle dosavadní judikatury 7 není garáž, neboĢ neslouží k zabezpeþení potĜeby bydlení, ale pĜedevším také proto, že ustanovení pĜíslušenství bytu je ius specialis k ustanovení o pĜíslušenství vČci a není tudíž samostatným pĜedmČtem obþanskoprávního vztahu8 (§ 121 odst. 1). Z toho lze vyvodit, že kdyby se garáž zaĜadila mezi pĜíslušenství bytu, nemohlo by s ní být disponováno jako se samostatnou vČcí. PĜíslušenství bytu musí sloužit ke stejnému úþelu jako byt, tedy k uspokojování potĜeby bydlení. Jestliže takovou podmínku nesplĖuje, nejedná se o pĜíslušenství. 1.1.2
Doþasný charakter
TĜetím pojmovým znakem nájemní smlouvy k bytu je její doþasnost. Pronajímatel pĜenechává byt nájemci na dobu urþitou nebo bez urþení doby (na dobu neurþitou). Po zániku nájemní smlouvy zanikají i dispoziþní práva nájemce k bytu. Tato doba však nemusí být ve smlouvČ vĤbec uvedena, protože obþanský zákoník v ustanovení § 686 odst. 2 obsahuje právní domnČnku, že není-li doba nájmu ve smlouvČ sjednána, má se zato, že smlouva je uzavĜena na dobu neurþitou. Smlouva mĤže skonþit k urþitému þasovému 6
ŠVESTKA, JiĜí, SPÁýIL, JiĜí, ŠKÁROVÁ, Marta, HULMÁK, Milan. a kol. Obþanský zákoník II. §460 až 880. KomentáĜ. 2.vydání. Praha: C.H.Beck, 2009, s. 1953 7 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ýR ze dne 4.4 2001, sp. zn. 26 Cdo 2340/99 8 JEHLIýKA, OldĜich, ŠVESTKA, JiĜí, ŠKÁROVÁ, Marta, SPÁýIL, JiĜí. Obþanský zákoník. 10. vydání. KomentáĜ. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 474
11
okamžiku (uvedením pĜesného data, nebo poþtu let, mČsícĤ apod.) nebo také splnČním úþelu nájmu. DĤležitá je v tČchto pĜípadech opČt urþitost vymezení, kdy vlastnČ nájemní smlouva k bytu konþí. Pokud není jasné, kdy urþitá událost nastane, þi jestli vĤbec nastane, nejedná se o smlouvu na dobu urþitou (napĜ. skonþení nájmu vázané na pracovní smlouvu na dobu neurþitou).9 Judikát Nejvyššího soudu 28 Cdo 2747/2004 z 28. bĜezna 2007 však tuto situaci trochu komplikuje. V tomto pĜípadČ byla sjednána nájemní smlouva na dobu 100 let, tedy na dobu urþitou, ale tato doba pĜesahuje obvyklou délku lidského života a je tĜeba ji považovat za smlouvu uzavĜenou na dobu neurþitou. S tímto názorem Nejvyššího soudu þásteþnČ souhlasím. Soud zde upĜednostnil vyváženost svého rozhodnutí tím, že smlouvu neprohlásil za absolutnČ neplatnou a pouze zmČnil dobu, na kterou je uzavĜena, což bezpochyby lépe odpovídá
vĤli
závazkových
stran
nájemní
smlouvy
(odpovídá
také
dĜívČjším
rozhodnutím 10 ). Na druhou stranu je tĜeba brát v úvahu, že práva a povinnosti stran z nájemní smlouvy po jejich smrti pĜecházejí na další subjekty (viz. § 706 a násl., § 680 odst. 2) a tyto subjekty se mohou okamžiku ukonþení nájemní smlouvy dožít. V novém obþanském zákoníku stanoví § 2204 odst. 2, že nájem sjednaný na delší dobu než 50 let se považuje za nájem uzavĜený na dobu neurþitou. V nČkterých zahraniþních úpravách je nájem na dobu neurþitou vylouþen, napĜíklad v belgickém obþanském zákoníku, ve francouzkém obþanském zákoníku, s tím, že buć se nájemní smlouva, ve které není uvedena doba nájmu, presumuje na urþitou dobu (napĜ. na 9 let) a po skonþení se prodlužuje o další zákonem stanovenou dobu, nebo je jednou ze stran ukonþena. Toto Ĝešení kombinuje výhody smlouvy na dobu urþitou a na dobu neurþitou, pĜiþemž stranám se vČtšinou poskytují pomČrnČ dlouhé lhĤty k vypovČzení nájemní smlouvy. 1.1.3
Úplatnost
Posledním pojmovým znakem nájemní smlouvy je její úplatnost. Úplatu placenou nájemcem pronajímateli zákon nazývá nájemným. Platit nájemné a úhradu za plnČní poskytovaná s užíváním bytu je základní povinností nájemce.
Pronajímatel má právo
vypovČdČt nájemní smlouvu, jestliže není dlouhodobČ nájemné placeno (§ 711 odst. 2 písm. b). Nájemné lze sjednat pouze jako penČžité plnČní, což lze dovodit podle názoru 9
Rozsudek Nejvyššího soudu ýeské republiky ze dne 27.12.2002, sp.zn. 28 Cdo 628/2002, Rozsudek Nejvyššího soudu ýeské republiky ze dne 09.04.2002, sp.zn. 26 Cdo 379/2001 – neplatnost pouze ujednání o dobČ na kterou je uzavĜena nájemní smlouva, nikoliv celé smlouvy 10
12
Nejvyššího soudu11 ze zpĤsobu, jakým jsou formulována jednotlivá ustanovení pĜedevším již zmínČný § 711 odst. 2, také z ustanovení § 697 a § 698, kde se používají slova jako „nezaplatil nájemné“ nebo „sleva z nájemného.“ PĜedevším poslednČ jmenovaná sleva z nájemného pojmovČ vyluþuje placení nájemného v naturální formČ, protože tuto slevu by nebylo možné urþit, aniž by se naturální plnČní nezpenČžilo. OhlednČ sjednávání výše nájemného a jeho formách bude pojednáno v dalších kapitolách této práce.
1.2 Ochranná funkce nájmu bytu Nájem bytu je chránČn, jak vyplývá z § 685 odst. 3 obþanského zákoníku. Ochranná funkce se v tomto pĜípadČ vztahuje na nájemce, v tom smyslu, že pronajímatel mĤže vypovČdČt nájem pouze ze zákonných dĤvodĤ. Zákon více chrání nájemce, protože se nachází v nerovném postavení vĤþi pronajímateli. Podle Ústavního soudu je ochrana nájemcĤ v þeském právním Ĝádu velmi výrazná a má svou tradici.12 Už prvorepublikové naĜízení a pozdČjší série zákonĤ na ochranu nájemcĤ 13 obsahovaly ustanovení, která svazovala pronajímatele, a ten mČl poté možnost rozvázat nájemní smlouvu pouze ze zákonných dĤvodĤ. PatĜily sem dĤvody jako: neplacení nájemného, užívání bytu za jiným úþelem než je potĜeba bydlení, hrubé a neustálé porušování domovního Ĝádu nájemcem apod. Podmínky výpovČdi pronajímatele byly dosti poþetné, jednalo se však pouze o demonstrativní výþet, a soudy mohly rozhodnout i jinak. Jako další ochranné opatĜení byl zaveden institut pĜechodu nájmu na rodinné pĜíslušníky a institut pĜimČĜeného náhradního bytu. Tato kapitola se snaží struþnČ nastínit souþasnou právní úpravu hlavních institutĤ podílejících se na ochranČ nájemce. 1.2.1
VýpovČć nájemní smlouvy k bytu
Do novely provedené zákonem þ. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o zmČnČ zákona þ. 40/1964 Sb., obþanského zákoníku bylo možno podat výpovČć pouze se souhlasem soudu. Výše zmínČná novela vyþlenila nČkteré dĤvody, s nimiž nespojuje souhlas soudu a ulehþuje tak pronajímateli vypovČzení nájemní smlouvy. Tento výþet je taxativní a pronajímatel nemĤže podat výpovČć z jiných než ze zákonných dĤvodĤ, pĜiþemž ani soud nemĤže výpovČdní dĤvody dále rozšiĜovat. V souþasných evropských úpravách nájmu bytu se upouští od nadmČrné ochrany nájemce, která byla spíše dĤsledkem mimoĜádnČ nepĜíznivého stavu na trhu s byty a byla spojena s regulací nájemného tak, aby 11
Rozsudek Nejvyššího soudu ýeské republiky ze dne 27.01.2003, sp.zn. 26 Cdo 558/2002, Nález Ústavního soudu ýR ze dne 23.9.2004, sp. zn. IV. ÚS 524/03 13 NaĜízení ministra sociální péþe a ministra spravedlnosti þ. 83/1918 Sb. z. a n., dále napĜ. zákony o ochranČ nájemníkĤ z let 1920 - 1928 12
13
vztahy mezi pronajímateli a nájemci dosahovaly standardní liberální úpravy. Zejména v úpravČ výpovČdi nájmu napĜ. v NČmecku, Francii nebo Norsku se vyžadují zákonné podmínky pro výpovČć nájmu pronajímatelem, ale nevyžaduje se svolení soudu. Ten Ĝeší až následné spory v pĜípadČ, že se nájemce proti výpovČdi odvolá. Tento zpĤsob si zvolila také výše zmínČná novela obþanského zákoníku, která v pĜípadČ výpovČdi nepožadující svolení soudu poþítá s pouþením nájemce o možnosti podat do 60 dnĤ k soudu žalobu na urþení neplatnosti výpovČdi (§ 711 odst. 3 obþanského zákoníku). VýpovČć bez pĜivolení soudu lze pĜivítat hlavnČ z dĤvodu neplacení nájemného nájemcem, kdy je vlastnČ pronajímatel znaþnČ zkrácen o nájemné a pĜipadá zde v úvahu i žaloba na náhradu škody. Souþasný obþanský zákoník klade na výpovČć nájemce z nájemní smlouvy k bytu pouze podmínku dodržení výpovČdní lhĤty. DĤvody jeho výpovČdí jsou pak v zákonČ vyjmenovány demonstrativnČ (§ 710 odst. 6). Na stranČ pronajímatele se jedná o dĤvody sankþní povahy, ale i dĤvody nezavinČné nájemcem, spolu s dĤvody oprávnČného zájmu pronajímatele. (napĜ. § 711a odst. 1 písm. a, c).14 1.2.2
ZajištČní bytové náhrady
Jedna z dalších ochranných funkcí, která chrání nájemce, je zajištČní bytové náhrady z urþitých výpovČdních dĤvodĤ. Bytovou náhradou se rozumí náhradní byt, náhradní ubytování a pĜístĜeší 15 . Pokud pronajímatel vypovídá smlouvu z dĤvodu § 711, tedy z dĤvodĤ zavinČných nájemcem, bylo by nesprávné požadovat po nČm zajištČní náhradního bytu nebo ubytování nájemci, jelikož z pohledu pronajímatele by se jednalo spíše o sankci. Jako pĜíklad lze uvést neschopnost nájemce platit nájemné. V takovém pĜípadČ jen tČžko mĤžeme oþekávat, že ho bude schopen platit v rovnocenném bytČ. Z tohoto dĤvodu zákon v tČchto pĜípadech poskytuje nájemci pouze pĜístĜeší. 16 Naopak u dĤvodĤ, které nájemce nemohl ovlivnit, ale také pokud šlo o byt zvláštního urþení þi byty v domech zvláštního urþení, pokud nastala smrt nájemce v dĤsledku výkonu urþité práce, ke které byl nájem uzavĜen, nebo došlo k zániku þlenství v bytovém družstvu, (§ 711a odst. 1 písm. a), b), c)) pĜísluší nájemci náhradní byt zásadnČ rovnocenný bytu, který má vyklidit. V tomto pĜípadČ pĜísluší zvýšená ochrana nájemci, což spoþívá také v pĜivolení soudu k výpovČdi z nájmu. 14 ŠVESTKA, JiĜí, SPÁýIL, JiĜí, ŠKÁROVÁ, Marta, HULMÁK, Milan. a kol. Obþanský zákoník II. §460 až 880. KomentáĜ. 2.vydání. Praha: C.H.Beck, 2009, s. 2113 15 Rozsudek Nejvyššího soudu ýR ze dne 17.7.1997, sp. zn. 2 Cdon 568/97: pĜístĜeší je bytovou náhradou svého druhu 16 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.03.2006, sp.zn. 20 Cdo 2000/2005: “PĜístĜeší musí splĖovat parametry z hlediska stavebnČ technického uspoĜádání musí byt pĜístĜeší zpĤsobile k celoroþnímu bydleni, pĜímo osvČtlené, vČtratelné, s možnosti pĜímého nebo nepĜímého vytápČni, se zajištČním pĜístupu k sociálnímu zaĜízeni (byĢ spoleþnému pro vice uživatelĤ), a z hlediska hygienického zdravotnČ nezavadne.“
14
DĤvody jsou zĜejmé, jsou to pĜedevším zájmy pronajímatele a jeho vlastnické právo k bytu, které chce naplnit, proto ho tíží povinnost zajištČní bytové náhrady. Co se týþe spoleþného nájmu bytu v pĜípadČ manželĤ, rozvodem tento spoleþný nájem konþí a jednomu z nich je poskytnuto náhradní ubytování. Francouzský obþanský zákoník chrání osoby starší 70 let, jejichž pĜíjmy jsou nižší než 1,5 násobek životního minima, pĜed dĤsledky výpovČdi tak, že jim dává právo na náhradní byt. Takové ustanovení by bylo velmi užiteþné hlavnČ v podmínkách, jaké panují v ýeské republice, kde disponuje mnoho starších lidí pouze s nízkými pĜíjmy. 1.2.3
PĜechod nájmu bytu
Posledním ochranným prvkem nájmu k bytu je zákonný pĜechod nájmu na další osoby zákonem vymezené. Jedná se o zákonné právní nástupnictví, kdy dochází k pĜechodu nájmu v dĤsledku urþité právní skuteþnosti z pĤvodního nájemce na nového nájemce (není však tĜeba žádného projevu vĤle nájemce ani souhlasu pronajímatele), kterému toto právo zákon pĜiznává. Nový nájemce (nebo více nájemcĤ, pokud také splĖují zákonné podmínky) vstupuje do pĤvodní nájemní smlouvy, která nezaniká; výše nájemného i pĜedmČt nájmu se nemČní. Obecné pĜedpoklady pro splnČní podmínek zákona jsou dva a musí být splnČny souþasnČ. Prvním je, že po smrti nájemce zde zĤstaly další osoby, které s nájemcem žily ve spoleþné domácnosti a druhým je, že nemají vlastní byt. Malá novela obþanského zákoníku (zákon þ.132/20011 Sb.) omezuje pĜechod nájmu již pouze na smrt nájemce, nikoliv však na trvalé opuštČní domácnosti nájemcem. Nájemce, který trvale opustí domácnost, musí dle mého názoru v tomto pĜípadČ více zvážit, zda ponechá osoby s ním žijící riziku bydlení v bytČ bez nájemní smlouvy, jelikož tyto osoby pak pĜijdou o zákonnou ochranu. Okruh osob, na které pĜechází nájemní smlouva, vymezuje § 706 obþanského zákoníku. Jedná se pĜedevším o nejbližší pĜíbuzné nájemce (dČti, rodiþe, sourozenci, zeĢ, snacha, partner, nebo vnuk nájemce), kteĜí prokazují, že žili s nájemcem ve spoleþné domácnosti a to trvale17. U ostatních osob je již za potĜebí písemný souhlas pronajímatele. Výraznou úpravou novely, která zabraĖuje pĜechodu bytu tzv. z generace na generaci je ustanovení § 706 odst. 2, kde je vymezena doba, po kterou nájemní smlouva zĤstává od pĜechodu nájmu v platnosti, þili nájem konþí nejpozdČji dva roky od pĜechodu nájmu. Omezením pĜechodu nájmu bytu na urþitou lhĤtu je nájemce chránČn pĜed nepĜíznivými 17
Rozsudek Nejvyššího soudu ýR ze dne 28.5.2009, sp. zn. 26 Cdo 2515/2007: “Soužití se považuje za trvalé, jestliže tu jsou objektivnČ zjistitelné okolnosti, svČdþící o souhlasné vĤli nájemce bytu a osoby žijící s ním v jeho bytČ, žít v trvalém životním spoleþenství. Nestaþí tedy, aby taková osoba nájemce jen obþas navštČvovala, poskytovala mu pĜechodnou nebo pĜíležitostnou pomoc v domácnosti, nebo aby dokonce byla v nájemcovČ bytČ pouze hlášena k trvalému pobytu.”
15
dĤsledky smrti svého pĜíbuzného a na druhou stranu je pronajímateli ponechán širší prostor pro dispozici se svým vlastnickým právem.
1.3 Jiné druhy nájmu bytu 1.3.1
Nájem družstevního bytu
Bytová družstva jsou založena za úþelem uspokojení bytové potĜeby svých þlenĤ. Judikatura rozvedla pojem bytového družstva a družstevního bytu. Družstevním bytem se rozumí: „byt, který družstvo pronajímá, nebo jiným zpĤsobem dává do užívání svým þlenĤm. Bytovým družstvem je pak každé družstvo, které zajišĢuje bytové potĜeby svých þlenĤ, a to zejména tím, že svým þlenĤm pronajímá nebo jiným zpĤsobem dává do užívání byty nebo jiné místnosti, nebytové prostory. Bytovým družstvem je nejen družstvo, které má zajišĢování bytových potĜeb uvedeno ve svém pĜedmČtu (podnikání), ale i takové bytové družstvo, jenž bytové potĜeby svých þlenĤ skuteþnČ zajišĢuje.“18 Podle ustanovení § 685 odst. 2 obþanského zákoníku lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a jejím þlenem uzavĜít pouze za podmínek upravených ve stanovách družstva. Právo nájmu bytu je spojeno s þlenstvím v družstvu (lze dovodit z §714 obþanského zákoníku), další podmínky pak upravují stanovy. Podmínky stanov však nesmí být diskriminaþní, napĜ. kdyby stanovily, že pro vznik þlenství v družstvu nesmí být uchazeþ o þlenství nájemcem jiného bytu19, protože by tak porušily rovnost þlenĤ družstva. KromČ podmínek urþených stanovami, je také dĤležité, aby budoucí nájemce splĖoval podmínky § 34 a následujících, jinak pro obsahové náležitosti nájemní smlouvy u bytového družstva platí obecná ustanovení nájemní smlouvy (§ 685 a násl. obþanského zákoníku). Další zvláštností nájmu družstevního bytu je jeho pĜechod. Podle § 706 odst. 3 obþanského zákoníku pĜechází þlenství po smrti nájemce na toho dČdice, kterému pĜipadl þlenský podíl. Tento pĜechod nastává ze zákona a nevyžaduje se k nČmu souhlas pĜedstavenstva (§ 232 odst. 2 zákona þ. 513/1991 Sb., obchodní zákoník). Na rozdíl od nájmu nedružstevního bytu není pĜechod vymezen na zákonem stanovené osoby trvale žijící s nájemcem ve stejném bytČ, ale pĤsobí zde dČdická posloupnost. Jak je patrno z pĜedchozí vČty, kromČ práva byt užívat, má þlen družstva také právo disponovat se svým þlenským podílem tzn. zejména 18 19
Rozsudek Nejvyššího soudu ýR, ze dne z 29. 7. 1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99 Usnesení Nejvyššího soudu ýR , sp. zn. 29 Cdo 4937/2009 ze dne 17.2.2011
16
sepsat o nČm platnou závČĢ nebo ho pĜevést na další osobu. Dispozice s þlenským podílem, resp. s právem nájmu bytu, je v podstatČ oslabeným nájmem ve prospČch þlena družstva, který se tím, že mĤže pĜevést toto právo (vČtšinou úplatnČ), staví do role kvazi-vlastníka, i když vlastníkem bytu je stále družstvo. Spoleþný nájem v bytovém družstvu nemĤže vzniknout mezi jinými osobami než manželi, pĜiþemž vznikem spoleþného nájmu bytu vznikne obČma manželĤm také spoleþné þlenství v bytovém družstvu. Spoleþný nájem bytu v družstvu je tedy vázán na trvání manželství. Po rozvodu manželství pĜipadne právo nájmu bytu tomu z manželĤ, který byl þlenem družstva pĜed uzavĜením manželství, a kterému v souvislosti s tímto þlenstvím vzniklo právo na uzavĜení nájemní smlouvy. Pokud jsou však oba manželé þleny družstva, mohou se dohodnout, komu pĜipadne právo nájmu družstevního bytu. V ostatních pĜípadech rozhoduje soud. Jestliže jeden z manželĤ zemĜe a nabyli-li v prĤbČhu manželství právo na družstevní byt, zĤstává pozĤstalý manžel þlenem družstva, ale také mu zĤstává nájem družstevního bytu. Naopak pokud jeden z manželĤ nabyl právo na družstevní byt pĜed uzavĜením manželství, pĜechází jeho smrtí þlenství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dČdice, jemuž pĜipadl þlenský podíl. PozĤstalý manžel má však právo na bytovou náhradu v podobČ náhradního ubytování. V otázkách nájemného se u urþitých typĤ družstev vymezených vyhláškou 85/1997 Sb., o nájemném z bytĤ poĜízených v družstevní bytové výstavbČ a úhradČ za plnČní poskytovaná s užíváním tČchto bytĤ uplatĖovalo vČcnČ usmČrĖované nájemné. Tato vyhláška byla zrušena 20 a v souþasné dobČ si družstva upravují výši nájemného ve stanovách sama. Bytové družstvo mĤže uzavĜít nájemní smlouvu také s neþlenem družstva, nejedná se však o nájem družstevního bytu, ale o nájem podle § 685 a násl. obþanského zákoníku21, což má dĤsledky pĜedevším z hlediska stanovení nájemného. Specifické druhy zániku u nájmu družstevního bytu jsou pĜedevším: zánik þlenství v družstvu, smrt þlena družstva, pĜevod bytu do vlastnictví, jak už bylo zmínČno, v urþitých situacích rozvodu manželství nebo smrti jednoho z manželĤ.
20 21
Vyhláška þ. 85/1997 Sb. byla zrušena vyhláškou þ. 301/2010 Sb. Rozsudek Nejvyššího soudu ýR ze dne 9.12.2010, sp.zn. 26 Cdo 4922/2009
17
1.3.2
Nájem bytu po dobu výkonu urþité práce
Zákon þ. 132/2001, kterým se novelizoval obþanský zákoník, zrušil institut služebních bytĤ, a to zrušením druhé þásti zákona þ. 102/1992 Sb. Nyní je možné uzavĜít nájemní smlouvu pouze na dobu výkonu urþité práce nájemce pro pronajímatele (§ 685 odst. 1 poslední vČta), pĜiþemž je v nájemní smlouvČ nutné specifikovat konkrétní druh práce (jak vyplývá z pojmu „urþité práce“). Novela pĜedevším zmČnila ustanovení o zániku nájmu na dobu výkonu urþité práce. NovČ zní ustanovení § 710 odst. 4 takto: Nájem bytu, který byl sjednán na dobu výkonu urþité práce, skonþí posledním dnem kalendáĜního mČsíce následujícího po mČsíci, v nČmž pĜestal nájemce tyto práce vykonávat, aniž k tomu mČl vážný dĤvod. PĜed zmínČnou novelou toto ustanovení obsahovalo výþet závažných dĤvodĤ, nyní už vše závisí na individuálním posouzení soudu. Odstavec pátý téhož ustanovení poté demonstrativnČ uvádí, které dĤvody považuje za závažné (napĜ. vČk, zdravotní stav). Zákon dále urþuje lhĤtu dva roky ode dne, kdy nájemce pĜestal urþité práce vykonávat, nebo po rozvodu manželství, a váže na ni zánik nájemní smlouvy k bytu. PĜechod tohoto nájmu je omezen na osobu blízkou (§ 116 obþanského zákoníku), není zde však vymezeno, že osoba nemá vlastní byt (pĜedchozí úprava odkazovala na § 706 odst. 1, tedy obecný pĜechod nájmu), takže na ní pĜechází tento byt jenom z dĤvodu splnČní podmínky osoby blízké. Pronajímatel má však právo písemnČ vyzvat osobu blízkou k vyklizení bytu (lhĤta 3 mČsíce od doruþení výzvy k vyklizení) a této osobČ nepĜináleží bytová náhrada. Výše zmínČné ustanovení se mi zdá být ponČkud nepĜimČĜené vĤþi nájemci. Osoba blízká má sice pomČrnČ dlouhou lhĤtu na vyklizení bytu, ale zajisté by ji mohla pĜináležet pĜinejmenším bytová náhrada v podobČ pĜístĜeší. PĜimČĜená bytová náhrada pĜísluší osobČ blízké jen v pĜípadČ, že k smrti nájemce došlo v souvislosti s výkonem práce, kde je osoba blízká chránČna pĜed dĤsledky smrti nájemce, zejména v pĜípadech, kdy byla tato osoba finanþnČ odkázána na nájemce. Tato povinnost pronajímatele zaniká po dvou letech od smrti nájemce, nebo po rozvodu jeho manželství a osoby užívající byt jsou povinny byt vyklidit. S pĤvodními služebními byty se novela vypoĜádala v pĜechodných ustanoveních. ýlánek I. a II. pĜechodných ustanovení stanoví, že pokud nájemce užívá služební byt podle úpravy pĜed novelou a pĜestal vykonávat práci vymezenou v nájemní smlouvČ, mĤže dát pronajímatel výpovČć podle § 711a. PĜimČĜená bytová náhrada je vázána na závažné dĤvody ukonþení práce pro pronajímatele, jinak se poskytuje pouze pĜístĜeší (opČt je zde lhĤta 2 let). V pĜípadČ osoby blízké se pĜechodná ustanovení neliší od tČch novelizovaných.
18
1.3.3
Nájem bytu zvláštního urþení
Výše zmínČná novela obþanského zákoníku se dotkla také tČchto druhĤ bytĤ. NovČ je definovala jako byty zvlášĢ upravené pro bydlení zdravotnČ postižených osob a byty v domech zvláštního urþení (§ 685 odst. 4). Požadavky pro první typ bytĤ jsou vymezeny ve vyhlášce þ. 398/2009 Sb. (jsou to napĜ. osoby s pohybovým, zrakovým, sluchovým nebo mentálním postižením, tČhotné ženy atd.). Druhý typ bytĤ jsou byty v domech zvláštního urþení, kterými se rozumí napĜ. domy pro seniory, azylové domy, chránČné bydlení apod. (viz § 34 zákona þ. 108/2006 Sb. o sociálních službách). Tyto byty jsou urþeny pro zvláštní subjekty, které v rĤzné míĜe vyžadují péþi jiných osob, nebo trpí nČjakým postižením a jen s velkými obtížemi by zvládaly hledání nového bytu, zejména stČhovaní bytového vybavení. Proto takové osoby obþanský zákoník chrání více než bČžného nájemce. PĜechod u bytĤ zvláštního urþení je vylouþen v § 709. Vylouþení pĜechodu je zde jasné, protože nájem je vázán na speciální subjekt a nejsou-li osoby žijící ve spoleþné domácnosti takovými subjekty, nemĤže na nČ podle mého názoru ze zákona pĜejít nájem tohoto bytu. Vylouþen je také spoleþný nájem manželĤ v bytČ zvláštního urþení. Osoby, které zĤstaly po smrti nájemce v bytČ zvláštního urþení (osoby vymezené v § 713 odst. 1) mají právo na pĜimČĜenou bytovou náhradu. Dvouletá lhĤta na poskytnutí bytové náhrady je vylouþena v pĜípadČ, kdy byt užívá zdravotnČ postižená osoba a osoba, která dovršila 70 let vČku. VýpovČć nájemní smlouvy bez pĜivolení soudu u osob postižených a u osob, které dovršily 70 let vČku, není pĜípustná (§ 711 písm. e). Zákon tuto výpovČć pĜipouští pouze u osob, které v tomto bytČ bydlí a nejsou zdravotnČ postiženy. Byty zvláštního urþení jsou vČtšinou ve vlastnictví obcí a vzhledem k jejich úþelu, tedy poskytnutí bytu vhodného pro zdravotnČ postiženou osobu, je bezpochyby žádoucí, aby proces výpovČdi probČhl rychle a byt mohla co nejdĜíve užívat postižená osoba.
19
2 Vývoj regulace nájemného 2.1 Pojem nájemného Jeden z pojmových znakĤ nájemní smlouvy k bytu je její úplatnost. Pro úplatu používá obþanský zákoník výraz nájemné, pĜiþemž se jedná pouze o penČžité plnČní. Nájemné tedy lze definovat: „ jako penČžní þástku, kterou nájemce hradí pronajímateli nemovitosti za pĜenechání práva užívat byt s pĜihlédnutím k jeho hodnotČ (§671 odst. 1 obþanského zákoníku) a za údržbu, opravy a všechny výdaje související s provozem nemovitosti (daĖ z nemovitosti, pojištČní nemovitosti, poplatek správcovské firmČ za správu nemovitosti, odpisy apod.)“22. Nájemné lze považovat za cenu za nájem bytu (jako službu) a lze na nČj vztáhnout zákon þ. 526/1990 Sb., o cenách. Podle publikace MístnČ obvyklé nájemné23 lze rozlišovat nájemné na tyto druhy: 1. Nákladové nájemné 2. Ekonomické nájemné 3. Nájemné obvyklé v daném místČ a þase
Ad 1) Pronajímatel chce v tomto pĜípadČ pouze pokrýt náklady, které mu vzniknou s pronájmem a vlastnictvím bytu. U nákladového nájemného se nepoþítá se vznikem zisku z nájmu bytu, ale pouze s tzv. náklady prosté reprodukce. Pod náklady prosté reprodukce lze zahrnout, jak bylo též uvedeno v definici: DaĖ z nemovitosti, pojištČní, náklady na opravy, náklady na správu nemovitosti a amortizace. Tyto náklady mĤžeme považovat za hlavní náklady, jenž se nejvíce podílí na nákladech prosté reprodukce, a také je jisté, že spoleþnČ s nájmem a vlastnictvím bytu vzniknou. Další náklady jsou podle mého názoru druhotné, protože nevznikají tak þasto jako náklady zmínČné výše. Jsou to napĜíklad provize za pronajmutí realitní kanceláĜi, náklady na uvedení bytu do stavu, kdy je možno ho pronajmout, opoždČní v platbách nájemného apod. Na tyto nákladové položky má také vliv cena pozemku, na nČmž stojí stavba, což se poté
22 BRADÁý, Albert., KADLECOVÁ, Milada, MIýÚCH, Marek, POLEDNÍK, Milan, ŠIMEýEK, Tomislav, VÍCH, ZdenČk, ZAJÍýEK, Miroslav. MístnČ obvyklé nájemné. 2. aktualizované vydání. Praha: Obþanské sdružení majitelĤ domĤ, bytĤ a dalších nemovitostí v ýR, 2011. ISBN 978-80-260-1163-7, S. 47 23 BRADÁý, Albert., KADLECOVÁ, Milada, MIýÚCH, Marek, POLEDNÍK, Milan, ŠIMEýEK, Tomislav, VÍCH, ZdenČk, ZAJÍýEK, Miroslav. MístnČ obvyklé nájemné. 2. aktualizované vydání. Praha: Obþanské sdružení majitelĤ domĤ, bytĤ a dalších nemovitostí v ýR, 2011. ISBN 978-80-260-1163-7.
20
promítne do nájemného. Pronajímatel, který nechce dosáhnout zisku z nájemného, zvyšuje nájemné, pouze pokud se zvýší náklady prosté reprodukce. Úþel dosažení zisku nemusí sledovat bytová družstva, která mohou být podle § 221 odst. 1 vČta druhá zákona þ. 513/1991 Sb. založena „za úþelem zajišĢování hospodáĜských, sociálních a jiných potĜeb svých þlenĤ“, pĜiþemž podle odst. 2 výše zmínČného paragrafu „bytová družstva zajišĢují bytové potĜeby svých þlenĤ“. Ve svých stanovách poté mohou urþit výpoþet výše nájemného na nákladovém principu. Ad 2) Ekonomické nájemné pĜináší, na rozdíl od prvního pĜípadu, pronajímateli zisk z pĜedmČtu nájmu. Pronajímatel bytu si zapoþte všechny nákladové položky a poþítá s urþitým výnosem. Dle mého názoru však nelze zcela oddČlit nákladové a ekonomické nájemné jako na sobČ nezávislé druhy nájemného. Nájemné nemá takovou elasticitu pohybu jako jiné ceny, takže pokud jedna z nákladových položek sníží svou hodnotu, dojde k poklesu nákladĤ a vyšší nastavené nájemné vygeneruje v rozdílu ziskovou položku. Budeme vycházet ze zákona o cenách, který stanoví v § 2 odst. 6 poslední souvČtí: „Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, urþí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnČjšího hospodáĜského postavení, kalkulaþním propoþtem ekonomicky oprávnČných nákladĤ a pĜimČĜeného zisku“. Z ustanovení tedy vyplývá, že zisk z nájemného musí být pĜimČĜený a náklady oprávnČné. Tyto pojmy jsou poté definovány v odst. 7 v písmenu a) a b), za oprávnČné náklady tudíž mĤžeme považovat náklady prosté reprodukce zmínČné výše, pĜiþemž se vychází z dlouhodobé úrovnČ obvyklé u tČchto nákladĤ v obdobných ekonomických þinnostech. Za pĜimČĜený zisk se považuje zisk spojený s výrobou a prodejem daného zboží odpovídající obvyklému zisku dlouhodobČ dosahovaného pĜi srovnatelných ekonomických þinnostech, který zajišĢuje pĜimČĜenou návratnost použitého kapitálu v pĜimČĜeném þasovém období.
Podle mého názoru nelze zjistit, zda je zisk
pĜimČĜený, jestliže nemáme informaci o obvyklém nájemném v místČ a þase. Ad 3) Zákonných definic obvyklé ceny, k níž se Ĝádí i nájemné k bytu, je nČkolik. První z nich se nalézá v zákonČ o cenách v již zmínČném § 2 odst. 6: „Obvyklou cenou pro úþely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemnČ zastupitelného zboží volnČ sjednávaná mezi prodávajícími a
21
kupujícími, kteĜí jsou na sobČ navzájem ekonomicky, kapitálovČ nebo personálnČ nezávislí na daném trhu, který není ohrožen úþinky omezení hospodáĜské soutČže.“ Další definici nalezneme napĜ. v zákonČ o oceĖování majetku þ. 151/1997 Sb. v § 2 odst. 1: „Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“ Z obou definic lze usuzovat, že místnČ obvyklé nájemné je nájemné, které se sjednává na urþitém místČ a v urþitém þase za srovnatelný byt, pĜiþemž se do výše nájemného nezapoþítávají vlivy mimoĜádných okolností na trhu, osobních pomČrĤ pronajímatele a nájemce ani vliv zvláštní obliby. Nejvyšší soud potvrdil, že obvyklá cena zjištČná v daném místČ a þase je v podstatČ cena tržní.24 PĜehled obvyklého nájemného neboli mapa obvyklého nájemného pomáhá pronajímateli stanovit výši nájemného. Její úkol je pĜedevším informaþní a to pro obČ strany nájemní smlouvy. Pronajímatel mĤže podle této mapy nastavit výši nájemného v nájemní smlouvČ a nájemce má informaci o tom, jak vysoké nájemné mĤže v daném místČ být a pĜi procesu dohody na nájemní smlouvČ pronajímateli tímto mĤže argumentovat.
2.2 Formy regulace nájemného PotĜeba bydlení je jednou ze základních potĜeb každé osoby a vzhledem k dlouhodobému nedostatku bytĤ v nČkterých historických obdobích se vyvinuly urþité formy regulace nájemného. Jejich cílem je zabezpeþit takovou výši nájemného, která by byla pĜijatelná pro osoby, jež potĜebují bydlení, a zamezilo se tak neobsazenosti bytĤ s vysokým nájemným. Vymezení pojmu regulace nájemného je pomČrnČ složité hlavnČ z toho dĤvodu, že v každém období, od svých pováleþných poþátkĤ až do souþasnosti, znamenalo nČco jiného. NapĜíklad jedna z definic uvedená v BlackovČ právnickém slovníku zní: Regulace nájemného pĜedstavuje „omezení, která mČsta ukládají jako strop nebo maximální výši
24
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ýR ze dne 27.5.2009, sp. zn. 28 Cdo 2401/2008
22
nájemného, které lze požadovat.“25 Aþkoliv je tato definice pomČrnČ výstižná, nehodí se na každé období regulace nájemného. V prĤbČhu vývoje regulace nájemného došlo k odlišení dvou koncepcí: regulace nájemní první generace a regulace nájemného druhé generace 2.2.1
Regulace nájemného první generace
Jedná se o zpĤsob regulace nájemného založený na nominálním zmrazení nájemného. Stát má absolutní kontrolu nad výší nájemného, která však z dlouhodobého hlediska není žádoucí a uplatĖovala se pĜedevším v meziváleþném období, kdy ekonomiky státĤ trpČly znaþnou cenovou nestabilitou, pĜedevším šlo o období s velkým nedostatek bytĤ. Nájemce v tČchto pĜípadech musel být chránČn jak pĜed dĤsledky, které mu pĜinesla válka, tak pĜed nadmČrným zvyšováním nájemného pronajímatelem, jenž mĤže na potĜebČ bydlení profitovat. PostupnČ se vytvoĜily celkem tĜi definice vysvČtlující regulaci nájemného první generace. Poslední definice, jež je pouze rozšíĜením první a druhé zní takto: „Regulace nájemného první generace je nominální zmrazení nájemného, které vede k poklesu reálného nájemného a k takové hladinČ nájemného, která je výraznČ pod hladinou tržního nájemného.“26 Nominální zmrazení nájemného je velice výhodné pro nájemce, protože mohou bydlet v bytČ s velmi nízkým nájemným, i když tržní nájemné v daném bytČ mĤže být nČkolikrát vyšší. Pronajímatel je naopak výraznČ omezen ve své dispozici s bytem a nájemní smlouva pro nČj ztrácí svĤj ziskový charakter, protože pokud je nájemné zmraženo na velmi nízké úrovni, nepokryje to ani jeho náklady spojené s vlastnictvím bytu, pĜípadnČ to pro nČj bude minimálnČ ziskové. Tato koncepce zmrazování nájemného už od zaþátku poþítala s deregulací, neboli s postupným upouštČním od regulace a srovnáním hladiny regulovaného nájemného s tržním nájemným. Zejména kvĤli své úþelovosti, tedy ochranČ nájemce pĜed nepĜíznivými dĤsledky války, musí být tato forma regulace doþasná. Jeho dlouhodobé prosazování v bytové politice má velmi negativní dĤsledky na trh s byty, protože deformuje výši nájemného. Od první generace regulace nájemného upustila vČtšina státĤ západní Evropy už na zaþátku 80. let 20. století.
25
BLACK, Henry Campbell, NOLAN, Joseph R, NOLAN-HALEY, Jacqueline M. BlackĤv Právnický Slovník 6. vyd. Praha: Victoria, 1993. 2 svazek. s. 1201 26 LIND, Hans, 2001. Rent Regulation: A Conceptual And Comparative Analysis, European Journal of Housing Policy, Taylor and Francis Journals,2001, vol. 1, s. 41-57
23
ǤǤͷǤͷ
±À
«±Àâ Zákon þ. 526/1990 Sb., o cenách ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ upravuje urþité formy regulace cen, do kterých zahrnuje i regulaci nájemného. Podle výše zmínČného zákona, „lze usmČrnit tvorbu cen jen tehdy, pokud je trh ohrožen úþinky omezení hospodáĜské soutČže nebo to vyžaduje mimoĜádná tržní situace.“ (§1 odst. 6). V oblasti regulace nájemného první generace jde spíše o vliv mimoĜádné tržní situace, kdy mĤže dojít k nepĜimČĜenému rĤstu cen nájemného v urþitém období. Regulace cen však musí být proporcionální k tržní situaci, þili musí pozvolna regulovat pouze na dobu nezbytnČ nutnou k tržnímu vyrovnání cen. Proporcionální vztah musí být také mezi veĜejným zájmem a ochranou základních práv jednotlivce.27 Ve vztahu k regulaci nájemného lze spatĜovat zájem na zabránČní spekulací s byty pĜi nepĜíznivé tržní situaci v protipólu s omezením vlastnického práva pronajímatele bytu. Omezení vlastnického práva nesmí pĤsobit diskriminaþnČ, þili nesmí zvýhodĖovat jednu skupinu vlastníkĤ oproti jiné (þl. 4 odst. 3 Listiny základních práv a svobod ýR), pĜiþemž musí být vlastnické právo jednotlivce šetĜeno (þl. 4 odst. 3 Listiny). V þeském právním Ĝádu byla u urþitých vlastníkĤ uplatĖována regulace první generace až do úþinnosti zákona þ. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. Zákon o cenách rozeznává tyto formy regulace nájemného (§ 4 odst. 1): •
Stanovení cen (úĜednČ stanovené ceny)
•
UsmČrĖování vývoje cen v návaznosti na vČcné podmínky
•
Cenové moratorium.
NejpĜísnČjší formou regulace je bezpochyby stanovení maximální, minimální nebo pevné ceny. Urþení pevné ceny spoþívá v urþení nepohyblivé penČžní þástky, která zohledĖuje zejména velikost, vybavenost nebo také kvalitu bytu (napĜ. konkrétní þástky za m2 podlahové plochy bytu). Tuto penČžní þástku není možné mČnit jinak, než rozhodnutím pĜíslušného cenového orgánu. Pronajímatel je znaþnČ omezen, mĤže stanovit nájemné pouze ve výši urþené cenovým orgánem, není zde ponechán žádný prostor pro volné sjednání nájemného nebo jeho zmČnu. ZmČna mĤže nastat pouze v pĜípadČ zmČny podmínek daných cenovým pĜedpisem (takovou úpravu obsahovala vyhláška þ.60/1964 Sb.).
27
Pl. ÚS 2/03 ze dne 19.03.2003 (84/2003 Sb.)
24
Stanovení cenového rozsahu, þili pĜípustné maximální nebo minimální hranice je ponČkud liberálnČjší formou regulace. Urþí se maximální nebo minimální výše nájemného, kterou si mĤže pronajímatel s nájemcem sjednat.
Strany nájemní smlouvy mají poté možnost
dohody, mohou si sjednat libovolnou výši nájemného, nesmí však pĜekroþit meze stanovené cenovým pĜedpisem (vyhláška þ. 176/1993 Sb.). Forma regulace stanovením nájemného má tu výhodu, že stát má pomČrnČ velkou kontrolu nad trhem s byty. Na druhou stranu lze spatĜovat v této regulaci mnoho nevýhod. Nastavené ceny nemohou už z úþelu této regulace dosahovat tržních cen a nepĜimČĜenČ tím ochraĖují nájemce na úkor pronajímatele, proto cenový orgán musí zvážit délku takové regulace. V oblasti regulace nájemného se také používá usmČrĖování vývoje cen v návaznosti na vČcné podmínky (tzv. vČcnČ usmČrĖované nájemné). VČcnČ usmČrĖovaná regulace spoþívá podle § 6 zákona o cenách „ve stanovení podmínek cenovými orgány pro sjednání cen“. Cenový orgán stanoví, které položky lze do ceny zapoþítat, napĜ. jaké druhy nákladĤ lze zapoþítat do ceny nájemného, navíc mĤže regulovat cenu prostĜednictvím urþení maximálního rozsahu zvýšení nájemného nebo urþení maximálního podílu, v nČmž je možné promítnout do ceny nájemného zvýšení cen urþených vstupĤ ve vymezeném období. Svázanost pronajímatele a nájemce pĜi stanovení výše nájemného je mnohem menší než u pĜedchozí formy regulace, protože se zde bere v úvahu výše nákladĤ stanovených cenovým pĜedpisem. VČcnČ usmČrĖovaná regulace se uplatní pĜedevším v situacích, kdy má pronajímatel vysoké náklady na opravu þi rekonstrukci vlastnČného bytu, pĜiþemž se chrání nájemce tak, aby náklady pronajímatele, které se projeví ve výši nájemného, nebyly nepĜimČĜenČ vysoké. Cenovým moratoriem se rozumí podle § 9 zákona o cenách: „þasovČ omezený zákaz zvyšování cen nad dosud platnou úroveĖ na trhu daného zboží.“ Cenové moratorium je krátkodobým (maximálnČ 12 mČsícĤ § 9 odst. 3) a velmi výjimeþnČ používaným nástrojem k stabilizaci tržních cen. Ve vztahu k regulaci nájemného a k samotnému cenovému moratoriu se vyjádĜil Ústavní soud ve svém nálezu Pl. ÚS 2/03 ze dne 19.03.2003: „Smyslem a úþelem cenové regulace má být ochrana pĜed negativními dopady nedokonalého trhu, resp. v pĜípadČ cenového moratoria pĜed aktuálnČ nastalou (nastávající) krizovou situací, která má, jak vyplývá z povahy vČci, pĜíþiny v trhu samotném.“ PĜedpokladem vydání cenového moratoria je tedy krizová situace na trhu, kdy došlo (nebo v krátké dobČ dojde) k mimoĜádnČ negativnímu výkyvu cen, který se z dlouhodobého 25
hlediska nedal vĤbec pĜedvídat a to v závislosti na urþitých vnČjších událostech. Cenové moratorium lze považovat pouze za doþasné Ĝešení krizové situace, nelze jej uplatĖovat bez dalších makroekonomických opatĜení.
2.2.2
Druhá generace regulace nájemného
Její definice je negativní, jestliže nenaplĖuje znaky regulace nájemného první generace, jde o regulaci generace druhé. Úþelem tohoto druhu regulace je opČt ochránit nájemce. Pronajímatel má ale v tomto pĜípadČ vČtší volnost pĜi stanovení výše nájemného. Systémy regulace nájemného jsou velmi rĤznorodé, proto ani není možné jednotnČ definovat tuto generaci, každý si nastavuje podmínky regulace rĤznČ (více v komparaþní kapitole). Spoleþné obecné znaky lze vyvodit z negativní definice této generace. Zmrazení nominálních cen nájemného je v druhé generaci vylouþeno, také je vylouþeno nepĜimČĜenČ nízké nájemné, které by nepokrylo náklady pronajímatele a neodpovídalo by tržnímu nájemnému. Druhá generace regulace nájemného se mĤže týkat pouze již uzavĜených nájemních smluv, pĜiþemž novČ uzavĜené smlouvy regulaci už nepodléhají, anebo mĤžeme nalézt jiné Ĝešení a to v regulaci jak již uzavĜených smluv tak smluv nových. Regulace nájemného v souþasné dobČ spíše reaguje na rĤzné tržní výkyvy a snaží se uchránit nájemce pĜed neúmČrným zvyšováním nájemného.
Regulaci tedy podléhají tyto následující
situace:28 ǤǤǤͷ æÀ±āÀïÒ Pokud nájemce bydlí v urþité lokalitČ už nČkolik let, založil si rodinu a ta má také urþité vazby na místo pobytu, mĤže využít pronajímatel této slabé stránky nájemce a zvyšovat nájemné až nad úroveĖ tržního nájemného. Pronajímatel je v silnČjším postavení, má silnČjší vyjednávací pozici, protože ví o takovém vztahu nájemce k bytu popĜípadČ místu pobytu, pĜedpokládá, že bude nájemce ochoten pĜijmout i nevýhodnou nabídku, jen aby jeho nájem byl zachován. Jestliže má nájemce znalosti v oblasti nabídky na bytovém trhu, mĤže se odstČhovat do bytu s levnČjším nájemným, aþkoliv ztratí k místu své vazby. V horší pozici je nájemce, který nezná nájmy v dané oblasti, nemá pĜedstavu o jiných nájmech v dané lokalitČ a považuje nájem za pĜimČĜený. V prvním pĜípadČ, kdy nájemce ví, že dostává nepĜimČĜenou nabídku, záleží dle mého názoru také na vyjednávacích schopnostech nájemce. Ten mĤže argumentovat tím, že má 28
Vychází se z publikace : LIND,Hans. Rent Regulation: A Conceptual And Comparative Analysis, European Journal of Housing Policy, Taylor and Francis Journals, vol. 1(1), 2001, s. 45-48, April.
26
možnost bydlet za nižší nájemné (aþkoliv zastírá vazby na dané místo) a tím donutit pronajímatele k snížení nájemného na požadovanou úroveĖ. Regulace, kterou by mČl zákon následnČ zajistit je, že sice pĜipustí stanovení nájemného dohodou, ale zakáže zvyšování nájemného nad úroveĖ tržního nájemného. Pronajímatel mĤže využít, jako v prvním pĜípadČ, svého monopolního postavení, aby požadoval vyšší než tržní nájemné. Na rozdíl od prvního pĜípadu, tento se vztahuje i na novČ vzniklé nájemní smlouvy, které je tĜeba pĜi regulaci brát též v úvahu. Jedná se o situaci, kdy napĜ. pronajímatel ví, že pĜíbuzní nájemce bydlí poblíž bytu, anebo ví, že se jedná o postiženou osobu, která byt potĜebuje. Pronajímatel z toho dĤvodu požaduje vyšší nájemné a nalézá se v monopolním postavení, kdy vlastnČ narušuje rovnost smluvních stran pĜi sjednávání smlouvy. ěešením obou situací nabízí další forma regulace, avšak pomČrnČ radikálním zpĤsobem, který se nebezpeþnČ blíží regulaci nájemného první generace a dopadá jak na smlouvy již uzavĜené, tak i na smlouvy nové. Tento zpĤsob Ĝešení je založený na regulaci nájemného pod tržní hladinou, tím zpĤsobem, že výše nájemného se drží pod touto hladinou, ale neklesá hluboko pod ni, resp. drží se nepatrnČ pod tržním nájemným. ǤǤǤ Àõýõ Nájemce je tĜeba chránit hlavnČ v pĜípadČ, kdy se dostane do situace, kterou svým jednáním nezavinil. Tato ochrana smČĜuje proti náhlým výkyvĤm nájemného na trhu s byty. Dojde-li k prudkému zvýšení poptávky po urþitých bytech v dané lokalitČ, napĜíklad když se místo stane velmi atraktivním, poté mĤže dojít k výraznému zvýšení nájemného u novČ uzavíraných smluv, pĜiþemž již uzavĜené smlouvy musí být chránČny pĜed tímto skokovým zvýšením nájemného. Taktéž musí být chránČny nové nájemní smlouvy pĜed tzv. pĜestĜelováním nájemného. V pĜípadČ velké poptávky na bytovém trhu se mĤže výše tržního nájemného vyšplhat vysoko a po reakci nabídky se nájemné zase vrátí na pĤvodní hladinu, avšak elasticita nabídky na bytovém trhu je malá. Aby se zabránilo takovému negativnímu jevu, zvyšuje se nájemné postupnČ a to stanovením maximálního rĤstu nájemného za þasové období nebo prostĜednictvím indexace roþního rĤstu nájemného k vývoji obecné cenové hladiny, anebo vývoji úrokové míry. 29 Pronajímateli se jeho zisk z nájemné vrátí, ale v delším þasovém horizontu.
29
LUX, Martin., SUNEGA, Petr, KOSTELECKÝ, Tomáš, ýERMÁK, Daniel. Standardy bydlení 2003/2004 Bytová politika v ýR: efektivnČji a cílenČji. Praha: Sociologický ústav AV ýR, 2004, s. 34
27
ǤǤǤ
À³±± Mnoho evropských státĤ pĜevzalo koncept místnČ obvyklého nájemného30 (napĜ. NČmecko, Francie, Belgie viz kapitola 4) jako Ĝešení situace na trhu s byty. Smyslem této koncepce je zachování urþité míry regulace nájemného a tím vyvážení nerovného postavení, které má nájemce pĜi jeho zvyšování. Je pĜitom tĜeba respektovat právo nájemce na bydlení (þásti I, bod þ. 31 Evropské sociální charty), pĜimČĜenou cenu za bydlení (ýást II, þl. 31 bod þ. 3: stanovit ceny bydlení tak, aby byly pĜístupné tČm, kteĜí nemají dostatek prostĜedkĤ) a zákaz diskriminace (þl. 21 Charty základních práv EU). Na druhou stranu je nutné také chránit vlastnické právo pronajímatele tak, aby pronajímatel mohl se svým majetkem disponovat (þl. 1 dodatkového protokolu 1 k Evropské úmluvČ o lidských právech), což zahrnuje právo na doþasný charakter nájmu a právo na nájemné obvyklé v místČ a þase.31Jeho právo mĤže být omezeno pouze na nezbytnou dobu k zajištČní cíle veĜejného zájmu. (ýl. 17 odst. 1 Charty základních práv EU, zvláštČ poslední vČta: „Užívání majetku mĤže být upraveno zákonem v míĜe nezbytné pro veĜejný zájem.“). MístnČ obvyklé nájemné Ĝeší vČtšinu z výše nastínČných situací. PĜedevším pronajímatel nemĤže zvednout nájemné nad tržní úroveĖ a dostat se do dominantního postavení vĤþi nájemci, s tím je spojeno i zvyšování nájemného z dĤvodu sociálních vazeb nájemce k místu svého bydlištČ. Otázkou je, zda koncept místnČ obvyklého nájemného zabezpeþí nájemce pĜed tržními výkyvy, zejména zmČnou atraktivity regionu, které mĤže cenová mapa reflektovat a nájemné za standardní byt se nČkolikanásobnČ navýší. DĤležitý je zpĤsob sestavování mapy místnČ obvyklého nájemného, který vychází ze statistických dat a operuje pouze se svobodnČ sjednanými tržními cenami. Jeho základním principem je urþení standardního bytu ve vymezené oblasti a urþení prĤmČrné ceny nájemného.
2.3 Historický vývoj regulace nájemného v ýeské republice 2.3.1
Úprava nájemného po 1. svČtové válce
V období Rakouska-Uherska upravoval nájemní smlouvu Všeobecný obþanský zákoník þ. 946/1811 Ĝ.z., který upravoval volné smluvení ceny nájmu, odkazoval ohlednČ sjednávání ceny na zpĤsob sjednání ve smlouvČ trhové (§ 1092), þili jednalo se o nájemné sjednané
30
V zahraniþních právních Ĝádech pod pojmy der Mietspiegeln, Rent Index, Rent Comparisons) BRADÁý, Albert., KADLECOVÁ, Milada, MIýÚCH, Marek, POLEDNÍK, Milan, ŠIMEýEK, Tomislav, VÍCH, ZdenČk, ZAJÍýEK, Miroslav. MístnČ obvyklé nájemné. 2. aktualizované vydání. Praha: Obþanské sdružení majitelĤ domĤ, bytĤ a dalších nemovitostí v ýR, 2011. ISBN 978-80-260-1163-7, s. 70 31
28
dohodou stran. První stopy regulace nájemného lze vysledovat do období po první svČtové válce, kdy dĤsledky války, pĜedevším následná hyperinflace zapĜíþinily neúmČrný rĤst ceny nájemného pĜedevším ve mČstech, kde se soustĜećovala zbrojní výroba a tím i pracovní síla. NaĜízení þ. 34/1917 Ĝ. z. poprvé regulovalo nájemné a zavedlo zvýšenou ochranu nájemce pĜed neúmČrným zvyšováním nájemného. Od této chvíle dochází k procesu deregulace nájemného. Prvorepublikové naĜízení þ.83/1918 Sb. z. a n. poté navázalo na Rakousko-Uherskou úpravu. Bylo zavedeno tzv. chránČné nájemné, ale to pouze u bytĤ, u kterých bylo vydáno stavební povolení do 27. 1. 1917 neboli u tzv. starého bytového fondu. NaĜízení vázalo zvýšení nájemného pouze na dĤvody stanovené v tomto pĜedpisu. U nových bytĤ (novostaveb) bylo ponecháno volné sjednávání nájemného, což bylo zachováno také v pozdČjší zákonné úpravČ. NejdĜíve bylo nájemné regulováno formou naĜízení, až v roce 1920 došlo k regulaci formou zákona (zákon o ochranČ nájemníkĤ þ. 275/1920 Sb.). Ten vázal souhlas se zvýšením nájemného na svolení nájemního úĜadu (popĜ. okresního soudu, kde nájemní úĜad nebyl). V dalších úpravách byl tento princip zachováván. PostupnČ byly vydávány tyto zákony pomČrnČ þasto a to každým rokem až do roku 1925, kdy nastala tĜíletá mezera a posledním zákonem se stal zákon þ.44/1928 Sb, jenž platil až do roku 1950, kdy byl zrušen obþanským zákoníkem (zákon þ. 141/1950). PostupnČ bylo nájemné zvyšováno vČtšinou procentní sazbou v závislosti na velikosti bytu k tzv. základnímu nájemnému (nájemné sjednané k 1. 8. 1914 a pozdČjší jako první nájemné), nebo pouze procentní sazbou k základnímu nájemnému. Nájemné již sjednané se nijak nemČnilo (základní nájemné), pouze se upravilo jeho zvyšování. Zákon þ. 130/1922 Sb. poté zaþal rozlišovat mezi byty, k nimž byla nájemní smlouva uzavĜena k úþinnosti zákona a nájemních smluv pozdČjších. U prvního druhu smluv se použila procentní sazba k základnímu nájemnému a u druhého typu smluv zase procentní sazba v závislosti na velikosti bytu. Nájemné se tedy mohlo zvyšovat dohodou, ale maximálnČ jen o þástku odpovídající vypoþtenému procentnímu zvýšení. Další zákon þ. 85/1923 Sb. kromČ výše uvedeného, již bere v potaz pĜíjmy nájemníkĤ a umožĖuje pronajímateli vyšší zvýšení nájemného. Poslední zákon (viz výše) zohledĖuje všechny již zmínČná hlediska, vþetnČ zohlednČní menších bytĤ, pro než stanovuje menší procentní sazbu. Samotný proces deregulace mČl skonþit k 30. þervenci 1940, poté už mČlo být nájemné stanovováno na základČ smluvní volnosti stran. Toto se však nestalo, okresní cenové úĜady na pokyn Nejvyššího úĜadu zmrazily nájemné v novČ postavených domech, a 29
nájemné v starém bytovém fondu (chránČné) se vyrovnalo s nájmem nechránČným, což bylo pak udržováno po celé váleþné období. Proces deregulace v prvorepublikovém ýeskoslovensku lze zhodnotit jako velice zdaĜilý a zohledĖující mnoho aspektĤ pĜi zvýšené ochranČ nájemce, od kterých se pozvolna upouštČlo, aby opČt nastal stav, kdy byl pronajímatel pĜimČĜenČ svázán v dispozici se stanovováním nájemného a zároveĖ byl brán ohled na skupiny obyvatel sociálnČ slabší. 2.3.2
Úprava nájemného po 2. svČtové válce
DĤsledky druhé svČtové války vyžadovaly opČt obnovu zniþeného bytového fondu, zvýšení ochrany nájemcĤ a nový proces regulace nájemného. Avšak nasadila se velmi silná regulace nájemného. Stát pĜevzal nájemní vztahy pod svou absolutní kontrolu. Institut nájmu zakotvený v prvorepublikovém obþanském zákoníku byl zmČnČn obþanským zákoníkem þ. 40/1964 Sb. (ve znČní pĜed novelou þ. 509/1991 Sb.) na institut osobního užívání vČci, což byl závazkový vztah mezi socialistickou organizací a obþanem (dnes se používá termínu fyzická osoba). Osobní užívání vznikalo na základČ rozhodnutí správního orgánu nebo jiného pĜíslušného orgánu (pĜedevším se jednalo o rozhodnutí národního výboru o pĜidČlení bytu), poté se uzavírala dohoda o pĜidČlení bytu, þímž se vČc pĜedala fyzické osobČ do užívání. Dohoda nebyla nijak þasovČ omezena, resp. byla uzavĜena na dobu neurþitou. Vlastník bytu se nemohl svobodnČ rozhodnout o pĜenechání užívání bytu. Pokud v bytČ nebydlel, neužíval ho, nebo jeho právo na užívání zaniklo, 32 okresní národní výbor pĜevedl užívací právo k bytu na nájemníka, který žádal o pĜidČlení bytu. Radikální kroky byly provedeny také ve zpĤsobu stanovování nájemného, což provedla vyhláška þ. 60/1964 Sb. o úhradČ za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu. PĤsobnost vyhlášky se vztahovala na všechny byty bez ohledu na to, kdy nájem vznikl. Byty byly rozdČleny do þtyĜ kategorií rozlišených podle vybavení a kvality bydlení, jejž poskytovaly. Roþní nájemné vycházelo z kogentnČ stanovených sazeb. Výpoþet byl stanoven jako násobek plochy obytných a vedlejších místností bytu a sazeb za 1 m2 tČchto ploch, dále roþními sazbami za základní provozní zaĜízení bytu a za ostatní zaĜízení a vybavení, nakonec posledním faktorem pro snížení nebo zvýšení nájemného byla kvalita bytu. Jiné stanovení nájemného než uvedené ve vyhlášce nebylo možné. Nájemné se tedy mohlo zmČnit pouze novou vyhláškou nebo zmČnou kategorie bytu.
32
Vztah upravoval zákon þ. 138/1948 o hospodaĜení s byty, dalším dĤvodem, aby byt mohl být pĜidČlen byla také smrt nájemce; série dalších dĤvodĤ upravovaly zákony jako zákon þ. 67/1956 Sb., þ. 41/1964 Sb.
30
2.3.3
Úprava nájemného po roce 1989
Další etapou ve vývoji nájemného je velká novela obþanského zákoníku þ. 509/1991 Sb., která zrušila právo osobního užívání a navrátila se zpČt k institutu nájmu bytu. Významným krokem k deregulaci byla vyhláška þ. 176/1993 Sb., která se vztahovala na nájmy vzniklé pĜed úþinností vyhlášky (1. 1. 1994) s výjimkou bytĤ družstevních, bytĤ Diplomatického servisu, bytĤ pronajatých cizincĤm, kteĜí nemají v ýR trvalý pobyt, bytĤ financovaných ze soukromých zdrojĤ, jestliže pro nČ bylo vydáno kolaudaþní rozhodnutí po 30. þervnu 1993 a také rodinných domĤ, kde se sjednávalo nájemné s novým nájemcem. V tČchto pĜípadech bylo možno sjednat tržní nájemné. NovČ došlo k stanovení maximální výše nájemného v regulovaných bytech. Dále se použilo vČcnČ usmČrĖované nájemné pro byty, jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. þervnu 1993 a na jejichž financování se podílely veĜejné prostĜedky. KromČ toho se zohledĖovala poloha domu, kdy obec mohla (formou obecnČ závazné vyhlášky) zvýšit nebo snížit základní nájemné o procentní sazbu stanovenou vyhláškou vzhledem k výhodnosti þi nevýhodnosti polohy domu v obci. Novela vyhlášky þ. 30/1995 Sb. promítala do výpoþtu nájemného inflaþní rĤst nájemného,
33
výpoþet vycházel z maximálního základního
2
nájemného za 1 m k 1. þervenci pĜedcházejícího roku. KoneþnČ poslední novelou, která zasáhla do zpĤsobu stanovení nájemného, byla novela þ. 41/1999 Sb. 34 Ta stanovila pro koeficient rĤstu nájemného prĤmČrné mČsíþní tempo rĤstu úhrnného indexu cen stavebních prací v pĜedchozím roce (§5a odst. 3). ǤǤǤͷ æÀæ«ǤͷͽͼȀͷͿͿǤæÀ
âõ K 31. 12. 2001 35 Ústavní soud zrušil vyhlášku þ.176/1993 Sb. pro její rozpor s þl. 1 Dodatkového protokolu þ. 1 k ÚmluvČ, þl. 11 odst. 1, þl. 4 odst. 3, 4 Listiny základních práv a svobod, a þl. 1 Ústavy ýR. Ústavní soud argumentoval tím, že vyhláška nezohledĖuje destrukci vlastnického práva a diskriminuje tím vlastníky nájemních domĤ ve vztahu k ostatním vlastníkĤm.
Odmítl
naopak, že by vyhláška zvýhodĖovala nájemce žijící v regulovaném nájemném a nájemce, kteĜí toto nájemné nemají, a odkázal na smluvní autonomii. Tyto nájemní domy byly po navrácení jejich vlastníkĤm v katastrofickém stavu a výnos z jejich nájmĤ nemohl vĤbec
33
Koeficient rĤstu nájemného vyjadĜující míru inflace Ki se odvozuje z roþního klouzavého prĤmČru zmČny hladiny spotĜebitelských cen (dále jen "míra inflace") za pĜedcházející kalendáĜní rok podle indexu ýeského statistického úĜadu (§ 5a odst. 3 vyhlášky þ. 30/1995 Sb.) 34 PĜed touto novelou byla vyhláška þ.176/1993 Sb. novelizována ještČ dvČma vyhláškami þ.274/1995 Sb., 86/1997 Sb., avšak nepĜinesli podstatný zásah do výpoþtu nájemného 35 Pl.ÚS 3/2000 ze dne 21.06.2000 (þ. 231/2000 Sb)
31
pokrýt náklady na jejich opravu. Jako Ĝešení nabízí poukaz na prvorepublikovou úpravu, kdy pronajímatel mohl zvýšit nájemné z dĤvodu úhrady nákladu uþinČného na obþasné nebo mimoĜádné nutné opravy a obnovy domu (§ 9 odst. 4 zákona þ. þ. 32/1934 Sb.). Souhlasím s argumentací Ústavního soudu, že cenová regulace se nesmí dostat do fáze, kdy dojde k snížení ceny na takovou úroveĖ, že nepokryje prokazatelné a nutnČ vynaložené náklady. Podle Ústavního soudu nelze pĜesouvat povinnosti vyplývající z þl. 11 Paktu o hospodáĜských, sociálních a kulturních právech, na majitele domĤ, aby ze svého hradili þást nájemného, které by mČlo sloužit k opravČ daných domĤ. Podle mého názoru pronajímatel pĜenechává do nájmu byt obvykle za úþelem užitku z jeho vlastnického práva. Poþítá s tím, že jeho výnos pokryje alespoĖ náklady na jeho údržbu. Proto pokud se reguluje nájemné, mČlo by pokrýt tyto nutné položky a žádaný výnos pĜinést, ale ve vČtším þasovém horizontu než je tomu u volnČ sjednané nájemní smlouvy. V dalším vývoji mČl Ústavní soud opČt zásadní slovo. Reakcí na rozhodnutí Ústavního soudu bylo vydání cenového výmČru ministerstva financí þ. 1/2002, které se však obsahovČ od zrušené vyhlášky þ. 176/1993 Sb. nelišilo, pĜiþemž bylo nájemné Ĝazeno jako zboží s regulovanými cenami a zpĤsob výpoþtu nájemného zĤstal stejný jako ve výše zmínČné vyhlášce. Ministerstvo financí v neblahém oþekávání zrušení svého výmČru aktualizovalo novým výmČrem þ. 6/2002 tak, že zmČnilo napadená ustanovení (výpoþet nájemného zĤstal stejný). Ústavní soud i pĜesto svým nálezem 36 zrušil tento výmČr, mimo jiné z dĤvodu pĜekroþení pravomoci Ministerstvem financí, kdy otázky, které pĜísluší upravovat pouze zákonu, Ĝešil cenovým výmČrem. Poté vláda pĜijala naĜízení þ. 567/2002 Sb., kterým stanovila tĜímČsíþní cenové moratorium na byty, které podléhají regulaci (podle zrušené vyhlášky 176/1993 Sb.) ke dni 17. prosince 2002, pĜiþemž úþinnost nabyla 19. prosince téhož roku. Tímto moratoriem chtČla zabránit neúmČrnému zvýšení nájemného u regulovaných nájmĤ. NaĜízení bylo taktéž zrušeno nálezem ústavního soudu37, v nČmž ústavní soud shledal toto opatĜení jako nepĜijatelné jak z hlediska obsahového, tak formálního. Argumentaci opíral pĜedevším o to, že cenové moratorium je opatĜením doþasným, jenž je pĜípustné. NicménČ zde došlo k dlouhodobČjšímu zásahu sérií nČkolika protiústavních opatĜení v podstatČ stejného obsahu a nerespektování rozhodnutí ústavního soudu, který vyzíval k pĜijetí zákonné úpravy, avšak pĜijata byla pouze opatĜení podzákonná. Souhlasím také s názorem ústavního soudu, že cenové moratorium jako reakce na krizový stav na trhu v tomto pĜípadČ 36 37
Pl. US 8/2002, ze dne 18.12.2002 (þ. 528/2002 Sb.) Pl. ÚS 2/03, ze dne 19.3.2003 (84/2003 Sb.)
32
není možné uplatnit, protože se nejedná o reakci na mimoĜádnou situaci na bytovém trhu, ale jde o situaci vyvolanou vydáváním pĜedchozích regulaþních opatĜení. Po zrušení naĜízení þ. 567/2002 Sb. ústavním soudem zde nebyl žádný právní pĜedpis, který by reguloval nájemné nebo urþoval jeho zvyšování a vše tedy zĤstávalo na dohodČ stran, což se týkalo také regulovaných nájmĤ, které se ustálily na cenách z roku 2002. Strany nájemní smlouvy k bytu si tak mohly sami sjednat zvyšování nebo zmČnu nájemného, nejþastČji v tzv. inflaþních doložkách.38 ǤǤǤ À³ýæ± ChybČjící úprava zvyšování nájemného vedla pronajímatele a nájemce ve sporných situacích k tomu, aby se obraceli na soudy, pĜedevším z dĤvodu urþení výše nájemného. Ti však tyto žaloby zamítaly z dĤvodu, že nemohou zasahovat do již sjednaného závazkového vztahu a mČnit jeho složky resp. nájemné, což pĜísluší pouze moci zákonodárné a výkonné, do které nemĤže moc soudní zasahovat. Ústavní soud však zaujal jiné stanovisko39 k tomuto problému a neztotožnil se s výše uvedenými názory Nejvyššího soudu.40 Odmítnutím žalob pronajímatelĤ a nájemcĤ podle nČj došlo k odepĜení spravedlnosti, tedy neposkytnutí ochrany základním právĤm a svobodám, které mají soudy pod svou ochranou. DČlba moci má vyšší úþel, jímž je služba obþanovi a spoleþnosti, a navzájem se tyto moci musí vyvažovat, jestliže nČkterá vyboþí ze svých mezí. V tomto ohledu nesouhlasím s vČtšinovým stanoviskem soudcĤ ústavního soudu a pĜikláním se spíše k názoru ústavního soudce Jana Musila a jeho odlišnému stanovisku uvedeném ve výše zmínČném nálezu Ústavního soudu (Pl.ÚS 20/05 ze dne 28.02.2006 (252/2006 Sb). Jak pro pronajímatele, tak pro nájemce je velmi zdlouhavé a nákladné Ĝešení sporu výše nájemného pĜed soudem, protože pro soud je þasovČ nároþnČjší zjistit místnČ obvyklé nájemné. Takové urþení by muselo vycházet ze znaleckých posudkĤ. Jiná situace by nastala, kdyby mČl soud k dispozici závazné pĜehledy místnČ obvyklého nájemného nebo se mohl opĜít o cenové indexy jak je tomu napĜ. v nČmecké úpravČ nájemního bydlení. Strany nájemní smlouvy mají spíše zájem na rychlejším Ĝešení.
38
ŠVESTKA, JiĜí, SPÁýIL, JiĜí, ŠKÁROVÁ, Marta, HULMÁK, Milan a kol. Obþanský zákoník II. §460 až 880. KomentáĜ. 2.vydání. Praha: C.H.Beck, 2009, s. 2013 39 Pl.ÚS 20/05 ze dne 28.02.2006 (252/2006 Sb) 40 Viz. rozsudek Nejvyššího soudu ûR ze dne 31. 8. 2005, sp. zn. 26 Cdo 867/2004
33
3 Souþasná právní úprava regulace nájemného 3.1 Zákon þ. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného Významným krokem k ukonþení regulace nájemného bylo pĜijetí zákona þ. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného. Zákon byl spČšnČ pĜijat patrnČ také z obav z rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva ve vČci Hutten-Czapska proti Polsku, kde probíhal podobný proces regulace nájemného jako v ýeské republice. Tento zákon umožĖuje jednostrannČ zvýšit nájemné z bytu, pĜiþemž se poþítá s þtyĜletým obdobím zvyšování. Zákon se vztahuje na byty a nájemní smlouvy, pro nČž lze pĜedpokládat, že se po jejich deregulaci uplatní smluvní princip sjednávání nájemného.41 Úþelem zákona je ukonþení regulace nájemného, pĜechod na volnČ sjednané smluvní nájemné, vyrovnání cenové hladiny regulovaného nájemného s tržní hladinou a zmČna ustanovení obþanského zákoníku, která by mohla zpĤsobit nevyváženost ustanovení z hlediska závazkových stran nájemní smlouvy. Zákon vždy upĜednostĖuje dohodu pronajímatele a nájemce o zvýšení nájemného, pokud je však v nájemní smlouvČ zpĤsob zvyšování nájemného dohodnut, tento zákon se nepoužije (viz. § 3 odst. 2 zákona þ. 107/2006 Sb.). Nájemné se zvyšuje jednou roþnČ od 1. ledna 2007 a poté vždy k 1. lednu, až do 30. prosince 2010. Regulace nájemného definitivnČ skonþí, ale až k 31. 12. 2012 42 Zvyšování nájemného je limitováno urþitým procentním nárĤstem k aktuálnímu nájemnému (aktuálnČ placené nájemné bez úhrady za vybavení bytu, a podlahové plochy bytu), pĜiþemž se zohledĖuje kvalita a poloha bytu v obci nebo její þásti. Podle § 3 odst. 3 výše zmínČného zákona nesmí výše nájemného pĜesáhnout „maximální pĜírĤstek mČsíþního nájemného stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotČ mČsíþního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu.“ (tzn. výše nájemného za 1 m2 podlahové plochy, kterého mĤže být dosaženo pĜi jednostranném zvyšování nájemného nejdĜíve k 1. lednu 2010). Rozdíl od pĜedešlých úprav je v tom, že je brána v potaz celá podlahová plocha bytu, také zde nenalézáme dČlení do bytových kategorií, ale pouze zohlednČní bytĤ nestandardních resp. s nižší kvalitou. 41 KomentáĜ k zákonu þ. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o zmČnČ zákona þ. 40/1964 Sb., obþanský zákoník, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. Praha: Odbor bytové politiky, Ministerstvo pro místní rozvoj, 2. aktualizace 2008, s.1 42 Ke dni 31. 12. 2012 konþí regulace v tČchto mČstech: hlavního mČsto Praha, obce StĜedoþeského kraje s poþtem obyvatel k 1. Lednu 2009 vyšším než 9 999 a mČstech ýeské BudČjovice, PlzeĖ, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín. (takto prodlouženo novelou 150/2009 Sb.)
34
Velmi dĤležitou zmČnou je zmocĖovací ustanovení § 4 výše zmínČného zákona, které zmocĖuje Ministerstvo pro místní rozvoj k vydávání pĜehledu tzv. místnČ obvyklého nájemného. Jestliže pronajímatel zvýší nepĜimČĜenČ nájemné, mĤže se obrátit nájemce na soud ve lhĤtČ, která poþíná bČžet od doruþení písemného oznámení nájemci o zvyšování nájemného, nejdĜíve však prvním dnem kalendáĜního mČsíce následujícího po uplynutí 3 kalendáĜních mČsícĤ od jeho doruþení nájemci. Obavy ze zavalení soudu žalobami na urþení nájemného se nepotvrdily 43 , pĜedevším z dĤvodu, že polovinu bytĤ s regulovaným nájemným mají ve vlastnictví obce a ty nemají v úmyslu postupovat soudní cestou. V takovém pĜípadČ bude dle mého názoru solidnČjším nájemníkem þlovČk, který má na soudní spor dostatek penČžních prostĜedkĤ a snáze tedy pĜistoupí na zvýšení nájemného. Naopak chudší nájemci pravdČpodobnČ nebudou mít z hlediska nákladĤ zájem se soudit. Ustanovení zákona respektují nálezy ústavního soudu, jenž pĜipouští doþasnou regulaci nájemného, ale pouze pokud vychází z tržních cen závislých na poloze domĤ a musí respektovat "spravedlivou rovnováhu" mezi imperativy obecného zájmu a ochrany základních práv jednotlivce.44 Jde o liberální úpravu koneþnČ zavádČjící prvky regulace nájemného druhé generace.
3.2 Regulace nájemného po novele obþanského zákoníku Souþasná právní úprava obþanského zákoníku už formu regulace nájemného první generace opustila a zamČĜuje se na otázky regulace nájemného druhé generace s použitím koncepce místnČ obvyklého nájemného. Nájemné z bytu upravuje § 696 obþanského zákoníku ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, který vymezuje, že: „nájemné pĜi uzavírání nájemní smlouvy nebo zmČna nájemného v prĤbČhu trvání nájemního vztahu se sjednávají dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní pĜedpis jinak.“ Zvláštním pĜedpisem se rozumí výše zmínČný zákon þ. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, jehož úþelem je postupným zvyšováním regulovaného nájemného srovnat výši regulovaného nájemného s nájemným místnČ obvyklým. Po skonþení úþinnosti tohoto pĜedpisu bude tedy platit zpĤsob sjednávání výše nájemného nebo jeho zmČna formou dohody závazkových stran nájemní smlouvy. Strany nájemní smlouvy si však mohou po skonþení úþinnosti zákona sjednat tzv. smluvní 43
ýT24. Soudy prošetĜí 70 žalob majitelĤ na urþení nájemného [online] [citováno 28.bĜezna 2011]. Dostupné z
44 Pl. US 8/2002, ze dne 18. 12. 2002 (þ. 528/2002 Sb.)
35
deregulaþní doložku, protože se mohou dostat do situace, kdy konkrétní nájemné neodpovídá mapČ místnČ obvyklého nájemného a to hlavnČ z dĤvodu dalších podstatných faktorĤ nezohlednČných v této mapČ. Deregulaþní doložka poté zabezpeþí postupné navyšování nájemného v dohodnutém období až na požadovanou úroveĖ nájemného. Novela obþanského zákoníku þ.132/2011 Sb. má podle dĤvodové zprávy navázat na zákon þ. 107/2006 Sb. a zabránit zmrazení cen nájemného do pĜijetí nového kodexu obþanského práva. KoncepþnČ je novela v souladu s pĜipravovaným znČním obþanského zákoníku, tak aby oddálení jeho pĜijetí Parlamentem ýR nemČlo negativní dopad na nájemní vztahy. Novela obþanského zákoníku þ.132/2011 Sb. novČ upravila znČní § 696 a to v odstavcích 2 a 4. Pronajímatel mĤže navrhnout nájemci zvýšení nájemného a to v písemné podobČ. Dnem doruþení návrhu nájemci zaþíná bČžet lhĤta dvou mČsícĤ, kterou má nájemce na vyslovení svého souhlasu, resp. pĜijetí nebo nepĜijetí návrhu na zvýšení nájemného. PĜijetím návrhu na zvýšení nájemného a následnČ jeho odsouhlasením dochází dle mého názoru k akceptaci návrhu na zmČnu nájemní smlouvy, a proto by mČl být souhlas nájemce také v písemné formČ (§ 46 odst. 2). Souhlasný návrh je úþinný poþínaje tĜetím mČsícem od doruþení návrhu. Pokud nájemce nesouhlasí, nebo ohlednČ návrhu mlþí, má pronajímatel právo podat ve lhĤtČ dalších tĜí mČsícĤ k soudu žalobu na urþení tzv. místnČ obvyklého nájemného. Podle odst. 4 téhož ustanovení, se použijí ustanovení odst. 2 a 3. obdobnČ, jestliže nájemce chce navrhnout snížení nájemného. Lze tedy shrnout, že nájemce má právo na místnČ obvyklé nájemné, nedohodne-li se s pronajímatelem jinak.
3.3 Koncepce místnČ obvyklého nájemného MístnČ obvyklé nájemné bylo definováno v podkapitole 3.1 této práce a lze na nČj analogicky vztáhnout definici v zákonČ þ. 151/1997 Sb. a zákonČ þ. 526/1990 Sb. Rozumí se jím nájemné, které se sjednává na urþitém místČ a v urþitém þase za srovnatelný byt, pĜiþemž se do výše nájemného nezapoþítávají vlivy mimoĜádných okolností na trhu, osobních pomČrĤ pronajímatele a nájemce ani vliv zvláštní obliby. Ministerstvo pro místní rozvoj pĜipravuje tzv. mapy místnČ obvyklého nájemného (také cenová mapa nájemného), které jsou nezávazným vodítkem pro urþení výše nájemného mezi pronajímatelem a nájemcem. Zpracování mapy místnČ obvyklého nájemného dostal jako veĜejnou zakázku Institut regionálních informací (IRI), urþenou pro obce s více jak 2000 obyvateli (k 1. 1. 2010), kde došlo ke skonþení úþinnosti zákona 107/2006 Sb. Jedná se o 639 obcí,
36
s výjimkou vČtších mČst vymezených novelou tohoto zákona (150/2009 Sb.), kde konþí úþinnost zákona k 31. 12. 2012. 3.3.1
Faktory zohlednČné mapou místnČ obvyklého nájemného
Informace o výši nájemného v bytech ve vlastnictví obcí jsou poskytovány: obcemi nebo mČsty v souladu s jejich zákonnou informaþní povinností vycházející z § 2 odst. 1 zákona þ. 106/1999 Sb. o svobodném pĜístupu k informacím, dále pĜi poskytování informací spolupracují nejvČtší soukromí nebo korporátní pronajímatelé bytĤ formou smluv o spolupráci (v souþasné dobČ zejména RPG Byty, s.r.o. a CPI BYTY, a.s.). DĤležitým poskytovatelem informací jsou i obþanská sdružení jako Obþanské sdružení majitelĤ domĤ, bytĤ a dalších nemovitostí a Sdružení nájemníkĤ ýR, také realitní kanceláĜe. Posledními jsou fyzické a právnické osoby, které však nemají povinnost poskytnout své informace z nájemních smluv, þili musí je poskytnout dobrovolnČ.45 Cenové mapy vydávané Ministerstvem pro místní rozvoj vycházejí z tČchto faktorĤ: •
StáĜí a technický stav domu
•
Technologie výstavby domu
•
Velikost bytu
•
V obcích nad 10.000 obyvatel, poloha domu ve mČstČ
Všechny tyto faktory jsou základními urþujícími faktory výše obvyklého nájemného, avšak zásadní jsou podle mého názoru pĜedevším poloha domu a velikost bytu. Poloha je v první ĜadČ dĤležitá z hlediska atraktivity okolí a dostupnosti dopravní obslužnosti, zamČstnání nájemce, obchodní sítČ. Jestliže se jedná o rodinu s dČtmi, tak na pĜední místa lze zaĜadit dostupnost vzdČlávacích a výchovných institucí, také sportovních a kulturních zaĜízení. Velikost bytu je zásadní faktor nejvíce zasahující do ceny nájemného. ýím vČtší byt pronajímatel vlastní, tím vČtší nájemné mĤže požadovat. Další faktory jako stáĜí a technický stav domu a technologie výstavby domu mohou být vyvažovacími faktory, jestliže bude byt napĜíklad menší nebo v horší lokalitČ. Posledními faktory, s kterými však cenové mapy nemohou dost dobĜe poþítat, protože je nelze vztáhnout na vČtší vzorek bytĤ, jsou napĜ. prosvČtlení bytu, výhled nebo druh vytápČní apod. 45
BRADÁý, Albert., KADLECOVÁ, Milada, MIýÚCH, Marek, POLEDNÍK, Milan, ŠIMEýEK, Tomislav, VÍCH, ZdenČk, ZAJÍýEK, Miroslav. MístnČ obvyklé nájemné. 2. aktualizované vydání. Praha: Obþanské sdružení majitelĤ domĤ, bytĤ a dalších nemovitostí v ýR, 2011. ISBN 978-80-260-1163-7, s. 23
37
Tyto faktory mohou navýšit þi snížit orientaþní cenu uvedenou v cenové mapČ, ale to je pĜedevším na individuálním posouzení výše nájemného pĜi procesu dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Nájemné v mapách místnČ obvyklého nájemného nebylo zjišĢováno jako jednotná cena. PĜi stanovení ceny nájemného každý subjekt vychází z vlastního posouzení, a poté také z výše nájemného, na kterou pĜistoupí obČ závazkové strany nájemní smlouvy k bytu. 3.3.2
ýlenČní nájemného v mapČ místnČ obvyklého nájemného
Proto je výše nájemného v mapČ místnČ obvyklého nájemného þlenČna následujícím zpĤsobem: 1. Nájemné dle posudku znalce 2. Nájemné volnČ smluvnČ sjednané 3. Nájemné smluvnČ deregulované 4. Nájemné v obecních bytech Ad 1) Posudek znalce je nejspolehlivČjší cestou jak zjistit výši nájemného v konkrétní oblasti, ale také velmi hodnotným vodítkem, co se týþe jeho vypovídací hodnoty. Znalec oceĖuje byt podle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku, þili urþí podle nČj cenu obvyklou v daném místČ a þase. Znalec neposuzuje konkrétní jeden nájemní byt v obci, ale posuzuje standardní nájemní byt v dané oblasti. Standardní nájemní byt odpovídá typickému nájemnímu bytu v obci.46 Urþení standardního bytu už je na znalci, ten porovnává statistické informace (Sþítaní lidí, domĤ a bytĤ) s aktuálním skuteþným stavem na místním trhu s byty, pĜitom spolupracuje s obcemi a mČsty. K zjištČní prĤmČrné ceny standardního nájemního bytu se mezi znalci ustálil názor, že postaþí vzorek 15 dat nebo 3 nemovitostí v dané oblasti, avšak nČkteré cenové mapy používají jiný poþet vzorkĤ (napĜ. v KISEB47 je požadováno 30 vzorkĤ zjištČných dat).48
46
Ministerstvo pro místní rozvoj. Mapy místnČ obvyklého nájemného [online] 2011 [ citováno 15. bĜezna 2012] Dostupné z < http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Prechod-na-smluvni-najemne/Mapy-najemneho > 47 Komplexní informaþní systém ekonomiky bydlení 48 BRADÁý, Albert., KADLECOVÁ, Milada, MIýÚCH, Marek, POLEDNÍK, Milan, ŠIMEýEK, Tomislav, VÍCH, ZdenČk, ZAJÍýEK, Miroslav. MístnČ obvyklé nájemné. 2. aktualizované vydání. Praha: Obþanské sdružení majitelĤ domĤ, bytĤ a dalších nemovitostí v ýR, 2011. ISBN 978-80-260-1163-7, s. 35
38
Ad 2) Jedná se o byty ve vlastnictví právnických a fyzických osob, kde bylo nájemné v uplynulých dvou letech sjednáno na základČ dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, pĜiþemž se nejednalo o zvýšení regulovaného nájemného tzv. deregulaþní doložkou. Nájemné zvýšené podle zákona þ. 107/2006 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ nelze považovat za nájemné volnČ smluvnČ sjednané, neboli dohodnuté nájemné (nelze postupovat podle § 696 odst. 2 obþanského zákoníku).49 S tímto názorem souhlasím, protože takto navýšené nájemné ještČ není nájemným místnČ obvyklým, tím by se mČlo stát až skonþením deregulace v dané oblasti, tedy až navýšením, na nČmž se strany dohodnou podle výše zmínČného ustanovení obþanského zákoníku nebo již zmínČnou smluvní deregulaþní doložkou. Ad 3) Tento typ nájemného je opakem druhého typu. Zde došlo po skonþení úþinnosti zákona þ. 107/2006 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ k deregulaci formou smluvní deregulaþní doložky tak, aby se dosáhlo místnČ obvyklého nájemného. Jedná se jako v pĜedchozím pĜípadČ o právnické a fyzické osoby, jež vlastní nájemní byty (vyjma bytĤ ve vlastnictví obcí a obcemi zĜízenými nebo ovládanými subjekty). ZohlednČní tČchto bytĤ vnímám jako dĤležitý pĜínos pro pronajímatele a nájemce, kteĜí neví, jaký postup pĜi této dodateþné smluvní deregulaci zvolit, pĜedevším jakou výši mají smluvnČ nastavit. Ad 4) Obce mají ve vlastnictví skoro polovinu nájemních bytĤ v ýeské republice. V tomto pĜípadČ se zohledĖují byty ve vlastnictví obce a jimi zĜízenými a ovládanými subjekty, u kterých došlo ke sjednání výše nájemného jinak než ve volné soutČži.50 Od skonþení úþinnosti zákona þ. 107/2006 Sb., kde se nalézalo zmocĖovací ustanovení pro Ministerstvo pro místní rozvoj, aby mohlo vydávat mapu místnČ obvyklého nájemného formou sdČlení, nejsou cenové mapy pro žádné subjekty závazné, protože zmocnČní konþí ke konci úþinnosti zákona. Ustanovení § 696 odst. 1 dává možnost Ministerstvu pro místní rozvoj k vydání zvláštního pĜedpisu upravujícího stanovování nájemného.
Výše zmínČné mapy místnČ obvyklého
nájemného jsou pouze subsidiárním doporuþením, autoritativní názorem. Poskytují pouze nezávazný návod fyzickým a právnickým osobám, soudĤm nebo jiným institucím k urþení 49
VESELÁ, Lenka, TARABA, Milan. Paragrafy o bydlení. Praha: SONDY, 2011. ISBN 978-80-86846-43-9, s. 21 Ministerstvo pro místní rozvoj. Mapy místnČ obvyklého nájemného [online] 2011 [ citováno 15. bĜezna 2012] Dostupné z < http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Prechod-na-smluvni-najemne/Mapy-najemneho > 50
39
místnČ obvyklého nájemného. Cenová mapa Ministerstva pro místní rozvoj mĤže být jistČ „odborným vyjádĜením“, o jehož správnosti nemá soud pochybnosti, ale žalobce, obvykle pronajímatel, mĤže podle § 125 zákona þ. 99/1963 Sb. obþanský soudní Ĝád ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, navrhnout jiné dĤkazy, které toto tvrzení zpochybní. Proto se podle mého názoru jeví vhodnČjším, aby zpĤsob urþení nájemného v místČ a þase obvyklého byl stanoven zvláštním pĜedpisem. V ýeské republice zpracovává Institut regionálních informací tzv. zrcadlo místnČ obvyklého nájemného vycházející z dlouhodobého (od roku 1999) monitorování þeského trhu s nemovitostmi systémem KISEB. Zrcadlo místnČ obvyklého nájemného obsahuje dlouhodobý pĜehled o úrovni místnČ obvyklého nájemného. ZohledĖuje tĜi hlavní hlediska: polohu domu, velikost, kvalitu bytu, a dále též vybavenost obce službami a infrastrukturou (dopravní obslužnost, možnost parkování, kvalita životního prostĜedí, prestižnost adresy atd.). 51 Údaje uvedené v zrcadle tak mohou sloužit rĤzným subjektĤm k sestavení mapy místnČ obvyklého nájemného. V souhrnu existují pro jakýkoliv subjekt prakticky dvČ možnosti, jak zjistit výši místnČ obvyklého nájemného. První možností je nechat si vypracovat vlastní znalecký posudek, jehož výhodou je zohlednČní všech faktorĤ pĤsobících na výši nájemného a druhou možností je Ĝídit se pĜi stanovování ceny nájemného cenovými mapami, které vydávají vládní nebo znalecké instituce. Názor, že lze vycházet také z porovnání tĜí nabídek realitních kanceláĜí pĜi stanovení výše nájemného52 nepovažuji za správný, pĜedevším v tom ohledu, že údaje pro cenové mapy jsou þerpány i od nich, ale také proto, že v realitních kanceláĜích dochází k výraznému nadhodnocování výše nájemného, což by mohlo vést strany nájemní smlouvy k stanovení zbyteþnČ vysokého nájemného.
3.4 Úprava služeb spojených s užíváním bytu Novela obþanského zákoníku þ. 132/2011 Sb. dává možnost sjednat si smluvnČ také výši úhrady za plnČní poskytovaná s užíváním bytu a zpĤsob jejich úhrady (§ 696 odst. 6 obþanského zákoníku). Jde o velmi dĤležitou zmČnu, protože úprava služeb spojených
51 BRADÁý, Albert., KADLECOVÁ, Milada, MIýÚCH, Marek, POLEDNÍK, Milan, ŠIMEýEK, Tomislav, VÍCH, ZdenČk, ZAJÍýEK, Miroslav. MístnČ obvyklé nájemné. 2.aktualizované vydání. Praha: Obþanské sdružení majitelĤ domĤ, bytĤ a dalších nemovitostí v ýR, 2011. ISBN 978-80-260-1163-7, s. 38 52 MENZELOVÁ, KateĜina. Nájemníci: ZpĤsob výpoþtu þinží mČl stanovit zákon. [online] 2011[ citováno 1.3.2012] Dostupné z
40
s užíváním bytu podléhala úpravČ zrušenou vyhláškou 176/1993 Sb. (poté zrušenými Cenovými výmČry Ministerstva Financí þ. 2/2002 Sb. a þ.6/2002 Sb.) Pronajímatel bude mít vČtší možnost úhrady nákladĤ spojených s užíváním bytu kontrolovat a pĜedevším nebude mít nepĜimČĜené potíže s vymáháním takovéto úhrady od nájemce. NicménČ nevýhodou je, že úprava rozúþtování služeb a jejich placení je pomČrnČ komplikovanou záležitostí, kterou by spíše mČla zastĜešit jednotná zákonná úprava. AktuálnČ upravuje rozúþtování služeb spojených s užíváním bytu podzákonný pĜedpis, a to konkrétnČ Cenový výmČr Ministerstva financí 01/2012 ze dne 28. 11. 2011 vydaný na základČ § 10 zákona þ. 526/1990 Sb. o cenách, þili Ĝadí služby spojené s užíváním bytu pod ceny regulované. VýmČr stanoví v oddíle A položka þ. 5, že pronajímatel použije pro rozúþtování cenu služby stanovenou dodavatelem služby, ale maximálnČ cenu obvyklou v místČ a þase plnČní. V otázce sporu urþení ceny místnČ obvyklé odkazuje výmČr na § 2 zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku, neboli na urþení tČchto služeb formou znaleckého posudku. NČkteré služby spojené s užíváním bytu mají úpravu pro poskytování a rozúþtování obsaženou ve zvláštním pĜedpise. Za tyto služby lze považovat zejména dodávky pitné (zákon þ. 274/2001 Sb.) a teplé vody, ústĜední vytápČní (vyhláška þ. 372/2001 Sb.), zabezpeþení odvozu komunálního odpadu (zákon þ. 185/2001 Sb.) apod. Služby, které mají zvláštní úpravu, se rozúþtují na základČ dohody mezi pronajímatelem a nadpoloviþní vČtšinou nájemcĤ v domČ. Nedojde-li k dohodČ, tak se rozúþtují podle velikosti podlahových ploch bytĤ.
3.5 Zhodnocení souþasné právní úpravy regulace nájemného Stávající právní úprava je pĜedevším z hlediska fungování regulace nájemného druhé generace zjevnČ nedostaþující.
Novela obþanského zákoníku provedená zákonem þ.
132/2011 Sb. zohledĖuje zejména konþící deregulaci nájemného, neupravuje však podrobnČji další vztahy vznikající pĜi sjednávání nájemného, pĜedevším pĜi jeho zvyšování, jako je napĜ. podrobnČjší úprava revize nájemného a také úprava zvyšování nájemného v závislosti na zvýšení užiteþnČ vynaložených nákladĤ. Mapy místnČ obvyklého nájemného jsou vydávány pouze jako orientaþní vodítko pĜi urþování výše nájemného z bytu, nejsou vydány jako závazný pĜedpis. Chybí definování bytové nouze a legislativní úprava sociálního bydlení, která je zásadní pro zohlednČní celého trhu s byty. Posledním nedostatkem souþasné právní úpravy je také chybČjící jednotná úprava služeb spojených s užíváním bytu. 41
4 Úprava regulace nájemného v Evropských státech 4.1 Spoleþné znaky právních úprav Ve všech vyspČlých evropských státech existuje urþitá míra regulace nájemného. PotĜeba bydlení je jednou ze základních potĜeb fyzické osoby, a dalo by se Ĝíct také nutností, bez níž nelze zabezpeþit další rozvoj lidské osobnosti. Tímto se stává bydlení specifickým zbožím, které nelze nahradit, a proto je nutné, aby bylo k dispozici za cenu, jež si vzhledem ke svému pĜíjmu mĤže fyzická osoba dovolit. Cílem regulace nájemného druhé generace používané ve všech úpravách evropských státĤ je ochránit nájemce pĜed nepĜimČĜeným zvyšováním nájemného a pronajímateli umožnit svobodnou dispozici se svým vlastnickým právem k bytu. Souþasná úprava ve vČtšinČ zemí 53 Evropské unie a Evropy vychází z následujících spoleþných znakĤ:
•
Ve vČtšinČ zemí existují pravidla pro urþení a zvyšování nájemného, tedy nájemné je regulováno kogentními právními normami
•
Zákony upravují délku nájemní smlouvy – jak na dobu urþitou, tak i na dobu neurþitou. Zamezují tím obcházení regulace opakováním smluv na dobu urþitou, kdy se nová smlouva považuje za neregulovanou novou smluvní nabídkou. Opakování nájemních smluv na dobu urþitou, napĜíklad na jeden rok až tĜi roky, se považuje za smlouvu na dobu neurþitou a nelze po jejím uplynutí žádat nový smluvní nájem
•
Limitace nájemným místnČ obvyklým se vztahuje jak na již uzavĜené smlouvy, tak na smlouvy nové
•
Dobrovolná dohoda na výši nájemného je pĜipouštČna a preferována, avšak i zde existují hranice. Zákony stanoví urþitá omezení, výjimeþnČ pak upravují neúmČrné zvyšování nájemného v trestních pĜedpisech,54 zákony také hovoĜí o „spravedlivém“ nájemném.
•
Prakticky ve všech Evropských modelech regulace nájemného je povolena valorizace nájemného urþená podle indexu spotĜebitelských cen, navýšení je pak jednostranné o takto vypoþtený index.
53 Pro komparaci byly použity tyto Evropské zemČ: NČmecko, Belgie, Francie, Finsko, Norsko, Portugalsko, Rakousko, Švýcarsko a Velká Británie 54 § 291 NČmeckého trestního zákoníku (Strafgesetzbuch – StGB)
42
•
Zvyšování nájemného je limitováno þasem (1 x za 15 mČsícĤ až za tĜi roky) i co do výše (zvýšení maximálnČ o 20%)
•
Pronajímatel mĤže nájemné zvýšit, pokud úþelnČ vynaložil náklady na zhodnocení nemovitosti vedoucí k úsporám na budoucích nákladech. (kapitálové a na údržbu)
•
VČtšina zemí má zákonem vyĜešen pĜíspČvek na bydlení, který pomáhá vyrovnat slabší pozici nájemce, pĜedevším z hlediska jeho pĜíjmĤ a sociálního postavení.
•
Existují rĤzné rozhodþí orgány – Smírþí komise, které se pokouší sjednat dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem. SubsidiárnČ soustĜećují údaje o nájemném v místČ obvyklém, nedojde li k dohodČ, urþí ho soud, ale vždy musí respektovat srovnatelné nájemné v místČ a þase.
4.2 Specifická úprava ve vybraných zemích Souþasný vývoj regulace nájemného je v podstatČ založen na mnoha spoleþných principech, které jsou uvedeny výše, avšak vytvoĜily se nČkteré modely regulace nájemného výraznČ odlišné. V této podkapitole budou rozebrány právní úpravy nájemného s akcentem na jeho zvyšování. 4.2.1
NČmecko
NČmeckou úpravou se pĜevážnČ inspirovala novela obþanského zákoníku provedená zákonem þ. 132/2011 Sb. Proto bych chtČl ukázat konkrétnČjší ucelený pohled na tuto úpravu a to pĜedevším se zamČĜením na specifika zvyšování nájemného. Úprava nájmu bytu v NČmecku byla v roce 2001 a 2002 zásadnČ reformována zákonem o reformČ nájemního práva (Mietrechtsreformgesetz).
Zákon pĜináší nové þlenČní nájmu
v nČmeckém obþanském zákoníku (Bürgerlichen Gesetzbuch) podle pĜedmČtu nájmu (nájem bytu, nájem ostatních vČcí – pozemky a jejích pĜíslušenství, registrované lodČ; nájem zemČdČlských pozemkĤ). Ustanovení o nájmu bytu jsou obsažena v § 549-577a BGB. Reforma nájemního práva také zrušila k 1. záĜí 2001 zákon o regulaci nájemného (Miethöhegesetz - MHG), takže všechny podmínky ohlednČ sjednávání nájemného obsahuje obþanský zákoník. Výše nájemného je založena na svobodné dohodČ pronajímatele a nájemce.
Pronajímatel je však pĜi sjednávání nebo zvyšování nájemného omezen § 5
hospodáĜského trestního zákona. Pronajímatel uþiní pĜestupek podle tohoto zákona, pokud úmyslnČ nebo z hrubé nedbalosti požaduje po nájemci nájemné pĜevyšující o 20% místnČ obvyklé nájemné a pokud je v dané oblasti nedostatek srovnatelných bytĤ. Výjimkou je 43
pouze zvýšení oprávnČných provozních nákladĤ na byt. Pokud pronajímatel zvýší nájemné o více jak 50%, spáchá tím trestný þin podle § 291 Trestního zákoníku. Nájemce poté mĤže formou žaloby žádat o vrácení pĜeplatku nájemného, které pĜesáhlo 20% obvyklého nájemného formou žaloby na bezdĤvodné obohacení. BGB rozeznává dva zpĤsoby zvyšování nájemného: postupné zvyšování (§557a) a zvyšování závisející na inflaci (§ 557b). U obou zpĤsobĤ není poþet zvýšení nijak omezen, ale je vylouþeno zvýšit nájemné jednostrannČ. Zvýšit nájemné jednostrannČ je umožnČno pouze v pĜípadech, kdy není sjednán zpĤsob zvyšování v nájemní smlouvČ, pĜiþemž lze nájemné zvýšit pouze jednou za 15 mČsícĤ na úroveĖ místnČ obvyklého nájemného, avšak maximálnČ o 20% v rozmezí tĜí let.
Výše nájemného požadovaná pronajímatelem je
oprávnČná (nebo také zdĤvodnitelná § 558a odst.1 BGB) , pokud vychází z urþení pomocí tČchto zpĤsobĤ zakotvených pĜímo v BGB: •
Znalecký posudek
•
Nájemné ve srovnatelných bytech
•
Nájemné zjištČné podle zrcadla nájemného
Pro urþení nájemného ve srovnatelném bytČ požaduje ustanovení § 558a, aby pronajímatel porovnal alespoĖ tĜi srovnatelné byty. Pronajímatel mĤže také použít veĜejnČ pĜístupný pĜehled místnČ obvyklého nájemného tzv. zrcadlo nájemného, jež zobrazuje výši obvyklého tržního nájemného v dané oblasti. Tyto zrcadla jsou sestavována pro obce s poþtem obyvatel vyšším než 20.000, v menších mČstech se uplatní pĜedevším pĜecházející metoda zjištČní nájemného. Nájemné zpracované obcemi, organizacemi pronajímatelĤ a nájemcĤ nebo nezávislými pracovišti, zjištČné v zrcadle nájemného, vychází z velkého poþtu srovnávacích kritérií jako je druh bytového domu a typ bytu, velikost bytu, vybavení bytu, stav bytu a nakonec poloha bytu. Je možné, aby pronajímatel zvýšil roþní nájemné o 11% vynaložených nákladĤ, pokud provedl stavební opatĜení, která zvyšují užitnou hodnotu pronajatého pozemku s cílem trvale zlepšit životní úroveĖ nebo vedoucí k úsporám vody þi energie, popĜípadČ pokud vzhledem k okolnostem, které pronajímatel nezavinil, musel provést urþité stavební práce (§ 561).
44
4.2.2
Rakousko
Nájem bytu se v Rakousku Ĝídí zákonem o nájmu (Mietrechtsgesetz, MRG55), který je lex specialis k úpravČ v obþanském zákoníku (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, ABGB). MRG se nevztahuje na krátkodobé nájmy (nájem do 6 mČsícĤ, pokud byt neslouží jako hlavní bydlištČ, podnikové byty). Z hlediska þasové pĤsobnosti se tohoto zákona použije i na smlouvy uzavĜené pĜed jeho úþinností (od 1. ledna 1982). Nájemní smlouvu chránČnou MRG je možné uzavĜít minimálnČ na tĜi roky (lze sjednat i nájemní smlouvu na dobu neurþitou). ABGB ve svých obecných ustanoveních o nájmu zakotvuje smluvní volnost stran pĜi dohodČ o výši nájemného. Pronajímatel si nemĤže s nájemcem sjednat nájemné nespravedlivé, nepĜimČĜené, což mu nedovoluje institut laesio enormis (nadmČrné poškození § 934 AGBG) a to pod hrozbou neplatnosti ujednání o nájemném. Dále je nutné brát v úvahu ustanovení o lichvČ (§ 879 ABGB). MRG tuto ochranu, danou obþanským zákoníkem, posiluje v § 16 odst. 1, kdy stanoví, že sjednat se mĤže pouze nájemné pĜimČĜené (místnČ obvyklé). V pĜípadČ starších56 bytĤ nebo bytĤ kategorie A, B a C (byty jsou rozdČleny podle vybavenosti do skupin A-D57) jejichž užitná plocha je menší než 130 m2 (§ 16 odst. 2 MRG) se vychází z cenových map obsažených ve zvláštním pĜedpise (Richtwertgesetz). Ten vymezuje maximální výši základního nájemného (holé nájemné, oþištČné od nákladĤ) pro standardní byt, pro urþitou
oblast (pro každou spolkovou zemi). Nájemné urþené podle cenové mapy mĤže být vyšší þi nižší, pokud se byt dané kategorie liší svou výbavou od standardního bytu v dané oblasti. Zvýšit nájemné lze tedy zmČnou kvality bytu, ale také z dĤvodĤ nákladĤ na práce, které daný byt zhodnotily, nikoliv však jednostrannČ. Pro dohodu o zmČnČ nájemného je MRG pĜedepsaná písemná forma. Strany nájemní smlouvy si mohou ujednat v nájemní smlouvČ zvyšování nájemného ve vztahu k vývoji inflace, pokud pĜevýší 5%. Nájemné pĜekraþující maximální hranici cenové mapy stíhá relativní neplatnost (nájemce se jí v tĜíleté lhĤtČ musí dovolat). OhlednČ sporĤ o výše nájemného rozhodují v pĜípadČ nedohody závazkových stran nájemní smlouvy soudy, avšak v nČkterých oblastech mohou pĜednostnČ rozhodovat arbitrážní tribunály.
55
Zákon þ. 520/1981, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ Byty, kterým bylo vydáno stavební povolení pĜed 8. kvČtnem 1945, nebo byly dostavČny nebo pĜestavČny do tohoto data. 57 Výše základního nájemného pro byty typu D je urþen pĜímo v MRG 56
45
4.2.3
Velká Británie
Úprava nájemného ve Velké Británii se þlení na dvČ skupiny, které regulují dva samostatné zákony. Nájemní smlouvy uzavĜené pĜed rokem 1989 jsou regulovány zákonem o nájemném z roku 1977 (Rent Act 1977), tyto nájmy jsou dlouhodobého charakteru (uzavírány na 1-5 let). Na nájemní smlouvy uzavĜené po tomto datu se vztahuje zákon o bydlení (The Housing Act 1988). Nájmy regulované zákonem o nájemném z roku 1977 stanoví v þásti prvé znaþný poþet výjimek, na nČž se jeho ochrana nevztahuje, napĜíklad v pĜípadČ, že je byt pronajímán studentĤm, jako rekreaþní byt, nebo jako urþitý druh podnikového bytu apod.
Z Ĝady
výjimek lze jednu shledat jako zásadní, a sice, že vlastník nemovitosti ji nesmí sdílet spoleþnČ s nájemci. Výše nájemného je na svobodné dohodČ stran. Pronajímatel nebo nájemce (popĜípadČ spoleþnČ) mohou kdykoliv za dobu trvání nájemní smlouvy podat žádost k nezávislému úĜedníkovi, aby stanovil tzv. spravedlivé nájemné (strany nájemní smlouvy mohou žádat o stanovení každé dva roky). Spravedlivé nájemné je vymezeno v ustanovení 70 výše zmínČného zákona, jedná se o stáĜí bytu, jeho polohu, velikost a jeho vybavenost (vyjma vztahu osoby k místu). Nezávislý úĜedník porovnává výši nájemného v obdobných regulovaných bytech v dané oblasti, pĜiþemž pokud je srovnatelných bytĤ nedostatek a cena bytu se zvýší, úĜedník pĜihlíží k takové cenČ nájemného, jako kdyby tady nedostatek srovnatelných bytĤ nebyl.58 Proti rozhodnutí nezávislého úĜedníka mohou obČ strany podat námitku ve lhĤtČ 28 dní od rozhodnutí úĜedníka ke Komisi pro vyhodnocování nájemného (Rent Assesment Comittee), která nezávisle pĜezkoumá výši spravedlivého nájemného. Nájemce má tedy právo na spravedlivé nájemné a mĤže se ho domáhat, pokud dojde k jeho zvýšení nad úroveĖ spravedlivého nájemného. Úprava zakotvuje i pĜechod regulovaného nájemného na manžela nebo manželku. Nájemní smlouvy uzavĜené po 15. lednu. 1989 podléhají úpravČ zákona o bydlení z roku 1988 (novelizován v roce 1996 – Housing Act 1996). Zákon o bydlení rozlišuje dvČ formy nájmu: nájem zajištČný (assured) a nájem krátkodobý (shorthold). Rozdíl mezi tČmito nájmy je, jak vyplývá z jejich názvu, v jejich þasovém trvání a zajištČní nájemce pĜed 58
Fair rent. The Role of the Rent Officer and Rent Assessment Committee. Valuation office agency, s.2[online] 2009 [ citováno 12.3.2012] Dostupné na webu globalpropertyguide.com
46
vystČhováním pronajímatelem. PĜi krátkodobém nájmu mĤže pronajímatel ukonþit nájem bez udání dĤvodu šest mČsícĤ po jeho zapoþetí (pokud to oznámí nájemci dva mČsíce pĜedem). ZajištČný nájem podléhá soudní ochranČ a pronajímatel musí prokázat oprávnČný zájem na ukonþení nájmu bytu (napĜ. neplacení nájemného). Jestliže chce pronajímatel zajistit svĤj nájem, oznámí to nájemci (forma není stanovena), jinak je nájem považován za krátkodobý. Toto rozlišení je velmi výhodné pro pronajímatele, protože mĤže snadno ukonþit krátkodobý nájem a disponovat s vlastnictvím své nemovitosti. ObČ formy nájemného lze uzavĜít na dobu urþitou (fixed term) nebo na dobu smluvnČ periodickou (contractual periodic tenancy). Výše nájemného je u obou forem vČcí dohody pronajímatele a nájemce, a nesmí pĜekroþit tržní cenu nájemného. Pokud dojde k takovému pĜekroþení, má každá ze stran právo se obrátit na Komisi pro vyhodnocování nájemného (Rent Assesment Comittee). Ta vyhodnotí, jestli je zmČna nájemného oprávnČná a urþí tržní hodnotu nájemného, která se pro pronajímatele stává maximální legální výši nájemného, kterou mĤže požadovat. 59 U nájemních smluv uzavĜených jako smluvnČ periodické je možné opČt zvýšit nájemné po uplynutí jednoho roku od rozhodnutí Komise. Pronajímatel a nájemce se mohou dohodnout v nájemní smlouvČ na revizi nájemného v urþitých intervalech, pĜiþemž u smluvnČ periodických nájmĤ je nutné vymezit i zpĤsob této revize (napĜ. vzhledem k inflaci). Sociální postavení a výše pĜíjmĤ vyvažuje úprava pĜíspČvku na bydlení. Systém pĜíspČvkĤ je založen na obecním daĖovém zvýhodnČní (Council tax benefit), daĖovém zvýhodnČní pro bydlení (Housing benefit) a slevČ na osobu (Second Adult Rebate). DaĖové zvýhodnČní je vázáno pouze na dvČ podmínky, a to placení tzv. obecní danČ (Council tax) a na pĜíjmy (vþetnČ úspor a investicí) nižší než 16 tisíc liber.60 Sleva na osobu není vázána na pĜíjem, ani na daĖové zvýhodnČní, ale na nepĜíznivou situaci jiné osoby. Jedná se napĜíklad o situaci, kdy nájemce neplatí nájemné, nebo má nízký pĜíjem, apod. Nakonec lze uvést daĖové zvýhodnČní na bydlení, které je urþené pro osoby mající nižší pĜíjmy než 16 tisíc liber (vþetnČ úspor a investicí) a platí nájemné.
59
Assured and Assured Shorthold Tenancies: A guide for landlords. Great Britain: Department for Communities and Local Government. 2009. ISBN 978-14098-1106-0, S 28 60 Directgov.Council tax benefit[online] 2012 [ citováno 3.bĜezna 2012] Dotupné
47
4.2.4
Francie
Francouzská úprava nájmu je obecnČ upravená v obþanském zákoníku z roku 1804 (Code Civil § 1708 a násl.), pĜiþemž nájem bytu je upraven zvláštním zákonem þ. 89-462 (Loi Mermoze). 61 Tento zákon po novele z roku 2002 obsahuje antidiskriminaþní ustanovení, které zakotvuje právo jednotlivce na bydlení a zákaz jakékoliv diskriminace (zejména rasy, pĤvodu, náboženského vyznání, rodinných pomČrĤ atd.). Vymezením práva na bydlení a zákazu diskriminace, staví samotnou regulaci nájemného do širšího pĜirozenČ právního rámce, nežli úpravy v jiných státech. Nájemní smlouvu lze uzavĜít dle § 10 LM na dobu 3 let, je-li pronajímatel fyzická osoba, nebo šest let, je-li jím právnická osoba. Rozlišení mezi právnickou a fyzickou osobou pĜi stanovení doby nájemní smlouvy nemá podle mého názoru opodstatnČní. Rozlišení lze spatĜovat pouze ve vyšší pĜíjmové stránce právnické osoby a tedy vČtší schopnosti platit nájemné. Nájemní smlouva se po skonþení stanovené doby opČt prodlužuje na další 3 roky, resp. 6 let, pokud nenastanou podmínky k jejímu vypovČzení ze strany pronajímatele (osobní potĜeba pronajímatele, nežádoucí závažné chování nájemce apod.). Z toho lze usuzovat, že se jedná v podstatČ o nájemní smlouvu na dobu neurþitou. Francouzská úprava zakotvuje bČžný standard ochrany stávajícího nájemce pĜed navýšením nájemného novou smluvní nabídkou. Výše nájemného je vČcí dohody pronajímatele a nájemce pĜi uzavĜení nájemní smlouvy. Pronajímatel má právo nejménČ 6 mČsícĤ pĜed skonþením nájmu a jeho automatickém prodloužení
navrhnout
nájemci
zvýšení
nájemného
pouze,
pokud
bylo
zjevnČ
podhodnoceno oproti nájmĤm obdobných bytĤ v dané oblasti. Podle § 19 LM je potĜeba k prokázání podhodnocenosti výše nájemného minimálnČ tĜí referenþních údajĤ obdobných bytĤ ve stejné oblasti, a to za období dvou þtvrtletí, pĜiþemž nesmí dojít ke zmČnČ nájemce alespoĖ po dobu tĜí let.
Ve mČstech s více než milionem obyvatel je požadováno 6
referenþních údajĤ. Pronajímatel nebo nájemce si tyto informace mohou sami opatĜit nebo se obrátit na obþanská sdružení pronajímatelĤ nebo nájemcĤ. Jestliže do þtyĜ mČsícĤ nedojde k dohodČ v písemné formČ, mĤže se jedna ze stran nájemní smlouvy obrátit s žádostí na Smírþí komisi (Commission de conciliation). Stanovisko komise však nemá závazný charakter a jak pronajímatel, tak nájemce se mohou v pĜípadČ, že se nedohodnou, obrátit na soud.
61
Ve znČní novelizace 2009-323 (Boutin)
48
Pronajímatel se s nájemcem mĤže domluvit na každoroþní revizi nájemného. ZpĤsob revize, který si strany nájemní smlouvy zvolí, závisí na nich. Zvýšení nájemného je omezeno referenþním indexem nájmĤ zveĜejĖovaným þtvrtletnČ francouzským statistickým institutem (I.N.S.E.E., l'Institut national de la statistique et des études économiques). Referenþní index je pĜehledem vývoje inflace za posledních dvanáct mČsícĤ v oblasti spotĜebitelských cen, stavebních prací a nákladĤ na provádČní údržby. Zajímavé je ustanovení § 17 LM, které stanovuje hranici 10% pro zvýšení nájemného. Pokud si tedy strany dohodnou zvýšení nájemného, nebo je nájemné urþeno soudem a je vyšší než hranice 10% promítne se zvýšení do nájemného postupnČ. Nájemné v nájemní smlouvČ uzavĜené na tĜi roky se navyšuje každým rokem o jednu tĜetinu, v pĜípadČ nájemní smlouvy na dobu šesti let o jednu šestinu.
49
5 Novinky v regulaci nájemného a úprava de lege ferenda 5.1 Úprava regulace nájemného v novém obþanském zákoníku Nový obþanský zákoník úþinný od 1.1 2014 upravuje nájem bytu (novČ nájem bytu a domu62) jako zvláštní druh nájmu v ustanoveních § 2235 – 2301, pĜiþemž upravuje také nájem služebního bytu, družstevního bytu a bytu zvláštního urþení. Pojem bytu již vymezuje samotný obþanský zákoník (§ 2236). Nebude tedy tĜeba analogicky používat stavební pĜedpisy. Také je vymezen úþel bytu, tedy že byt má sloužit k úþelu bydlení a k uspokojování bytových potĜeb nájemce (§ 2235). Nájemní smlouvy uzavĜené pĜed úþinností tohoto zákona se posuzují podle tohoto nového zákona, dále vznik nájemní smlouvy, a taktéž práva a povinnosti vzniklé pĜed úþinností nového obþanského zákoníku se posuzují podle dosavadní úpravy (podle zákona þ. 40/1964 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ). Uvedené pĜechodné ustanovení odpovídá úpravČ nájmu z hlediska jeho dlouhodobosti a možnému nepĜíznivému zásahu do smluvních ujednání pronajímatele a nájemce uzavĜených podle starší úpravy. Na stávající nájemní smlouvy se vztahují dva pĜedpisy: „starý obþanský zákoník“ ve znČní novely zákona þ. 132/2011 Sb., který už upravuje místnČ obvyklé nájemné resp. jeho úprava je koncepþnČ stejná s novým obþanským zákoníkem a zákon þ. 107/2006 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, kterému však pĜiznávají pĜechodná ustanovení (§ 3074 odst. 2) výjimku pĜi zvyšování nájemného (nelze zvýšení nájemného vylouþit). Nájemní smlouvy, na nČž se nevztahuje zákon þ. 107/2006 a nájemní smlouvy, u nichž skonþila deregulace, by nemČli být v zásadním rozporu s novým obþanským zákoníkem. Úprava sjednávání nájemného je obsažena v 7 paragrafech (§2246 – 2253) a odráží, na rozdíl od velmi struþné úpravy pĜedcházející, vČtšinu právních aspektĤ regulace nájemného upravených v zahraniþních právních Ĝádech. Základním pĜedpokladem nájemní smlouvy je její úplatnost, neboli to, že musí obsahovat ujednání o nájemném. Nový obþanský zákoník pĜihlíží k vĤli závazkových stran uzavĜít nájemní smlouvu a nesankcionuje chybČjící ujednání o nájemném její neplatností. Pokud takové ujednání neobsahuje a lze z jejího obsahu nebo okolností dovodit63, že jde o smlouvu nájemní, má nájemce právo na místnČ obvyklé nájemné sjednané za obdobných podmínek k obdobnému bytu, ke dni uzavĜení nájemní smlouvy. 62 63
Na nájem domu se pĜimČĜenČ použijí ustanovení nájmu bytu DĤvodová zpráva k Vládnímu návrhu obþanského zákoníku. Praha: Ministerstvo spravedlnosti ýR, 2011.s. 1073
50
Dalším zásadním ustanovením je § 2248 a následující, které umožĖuje zmČnu výše nájemného. Strany nájemní smlouvy si mohou ve smlouvČ stanovit, že se nájemné bude zvyšovat každým rokem, nebo jeho zvyšování vylouþit, což lze pĜedpokládat spíše u krátkodobých smluv. Pokud nedojde k dohodČ pronajímatele a nájemce v nájemní smlouvČ, nebo je zvyšování nájemného v nájemní smlouvČ vylouþeno, neznamená to, že pronajímatel nemĤže nájem zvýšit. Podle § 2249 mĤže pronajímatel navrhnout nájemci v písemné formČ zvýšení nájemného. Zvýšení nájemného je omezeno místnČ obvyklým nájemným, pĜiþemž navržené zvýšení, spolu s tím, k nČmuž již došlo v posledních tĜech letech, nesmí pĜesáhnout hranici dvaceti procent. Nový obþanský zákoník se pĜi úpravČ nájemného z bytu inspiroval v NČmecké úpravČ (BGB), kde je zakotveno obdobné ustanovení se stejnou maximální hranicí zvyšování. Zakotvení soudní ochrany nájemce proti zvyšování nájemného a úþinnosti oznámení o zvýšení nájemného je v podstatČ totožné s úpravou § 696 obþanského zákoníku ve znČní novely obþanského zákoníku provedené zákonem þ. 132/2011 Sb. V mnoha Evropských zemích (napĜ. Norsko, Velká Británie, Francie) se spory ohlednČ výše nájemného neĜeší pĜímo soudní cestou, ale formou rĤzných komisí nebo tribunálĤ, které mají zákonem upravenou pravomoc Ĝešit tyto spory, þímž odlehþují v rozhodování soudĤm a jsou mnohem efektivnČjší (avšak rozhodnutí není koneþné a podléhá soudnímu pĜezkumu). Velmi zásadní je § 2249 odst. 2, který odkazuje pĜi zjišĢování místnČ obvyklého nájemného na provádČcí pĜedpis. Zákonné zmocnČní dává prostor Ministerstvu pro místní rozvoj pro vydání cenové mapy místnČ obvyklého nájemného formou provádČcího pĜedpisu. Výslovné zmocnČní se v souþasné úpravČ vyskytuje pouze pro vydávání mapy místnČ obvyklého nájemného pro jednostranné zvyšování nájemného v regulovaných bytech, na které se vztahuje zákon þ. 107/2006 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, avšak to konþí s koncem deregulace, resp. úþinnosti zákona. Dalším evropským standardem pĜevzatým novým obþanským zákoníkem je zohlednČní užiteþných nákladĤ na stavební úpravu bytu þi domu a možnost urþitého zvýšení nájemného. Ustanovení § 2250 je pĜevzato opČt z nČmecké úpravy (§ 561 BGB koncipován obdobnČ): „Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu þi celkové podmínky bydlení v domČ, anebo mají za následek trvalé úspory energie
51
nebo vody, mĤže se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z úþelnČ vynaložených nákladĤ roþnČ.“ V pĜípadČ, že se pronajímatel nedohodne s nájemci, mĤže navrhnout zvýšení o 3,5% z úþelnČ vynaložených nákladĤ. Zákon však pouze upravuje pevnou roþní procentní sazbu na zvýšení, ale nemá donucující charakter. Z prvního souvČtí § 2250 odst. 2, která zní: „Nedojde-li k dohodČ podle odstavce 1, mĤže pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z tČchto dĤvodĤ roþnČ o tĜi a pĤl procenta z vynaložených nákladĤ,“ je patrno, že se jedná o návrh na zvýšení. Pojem „návrh“ sám o sobČ vyžaduje pĜijetí druhé strany, aby se stal závazným, þili z ustanovení není jasné, jestli nájemci s takovým zvýšením musí nebo mohou souhlasit.
5.2 Úprava nájmu družstevního bytu Na nájem družstevního bytu a domu se v budoucnu bude vztahovat zákon o obchodních spoleþnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), pĜiþemž se subsidiárnČ ve vČcech nájmu družstevního bytu použije nového obþanského zákoníku a jeho ustanovení o nájmu bytu a domu. Lze tedy podotknout, že ustanovení o zvyšování nájemného a právo na nájemné místnČ obvyklé, je v tomto pĜípadČ subsidiárnČ použitelné. Zákon novČ vyþleĖuje pro bytová družstva oddČlenou úpravu a ve vČcech neupravených touto þástí se použijí obecná ustanovení o družstvu. Úþelem bytového družstva je uspokojování bytových potĜeb svých þlenĤ. Zákon dovoluje bytovému družstvu provádČt i jinou þinnost, ale ta musí mít pouze doplĖkový charakter a nesmí ohrozit tento úþel, pĜiþemž je také zakázána pĜemČna bytového družstva na jiný druh družstva. Zisk z jakékoliv doplĖkové þinnosti musí bytové družstvo použít pouze k uspokojování bytových potĜeb svých þlenĤ a k dalšímu rozvoji bytového družstva (§ 759). Tato ustanovení jsou nezbytná pro zajištČní ochrany þlenĤ, þili nájemcĤ bytového družstva, aby jejich penČžní vklady nebyly zpronevČĜeny a aby nedocházelo k obcházení zákona užitím bytového družstva jako formy právnické osoby urþené k úþelu podnikání. Definice družstevního bytu se nachází v zákonČ a je pomČrnČ obsáhlá (§ 738), zní následovnČ: „Družstevním bytem se rozumí byt, který je v budovČ ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu þlenovi bytového družstva, který se sám, nebo jeho právní pĜedchĤdce, na jeho poĜízení podílel þlenským vkladem.“ 52
Podmínkou pro nájem družstevního bytu je tedy þlenství v bytovém družstvu. ýlen bytového družstva má dvČ základní práva: „právo na uzavĜení nájemní smlouvy na dobu neurþitou, na jehož poĜízení se on, nebo jeho právní pĜedchĤdce, podílel dalším þlenským vkladem, pokud splĖuje ostatní podmínky podle tohoto zákona a stanov bytového družstva a druhým právem je právo na stanovení nájemného spojeného s užíváním bytu“ podle § 753. Úprava staví na principu financování vlastního družstevního bydlení. Zdrojem financování tohoto bydlení je další þlenský vklad vložený þlenem bytového družstva do základního kapitálu. 64 Tomu odpovídá § 753, jenž stanoví, že bytové družstvo urþí svému þlenovi nájemné, které mĤže zahrnovat pouze „úþelnČ vynaložené náklady bytového družstva vzniklé pĜi správČ družstevních bytĤ vþetnČ nákladĤ na opravy, modernizace a rekonstrukce domĤ, ve kterých se nacházejí a pĜíspČvkĤ na tvorbu dlouhodobého finanþního zdroje na opravy a investice tČchto družstevních bytĤ.“ Nákladový princip nájemného nebyl doposud pĜímo zákonnČ upraven a vždy byl urþen pouze ve stanovách družstva. Veškeré prostĜedky získané prostĜednictvím nájemného musí být použity k naplnČní úþelu bytového družstva, jak už bylo zmínČno výše. Bytová družstva mají podle mého názoru nespornou výhodu v tom, že pokud se nájemné bude zvyšovat podle ustanovení obþanského zákoníku, nebude vzhledem k úþelu družstva tak vysoké, jako u obecného nájmu bytu, spíše se bude držet na spodní hranici rozmezí místnČ obvyklého nájemného (pokud se výraznČ nezvýší úþelné náklady).
5.3 Budoucí úprava sociálního bydlení Sociální bydlení není, ani nemĤže být založeno na tržních principech ekonomiky, kde neexistuje (bez vytvoĜení ekonomických a právních stimulĤ) nabídka, ale dramaticky roste poptávka potĜebných. Regulace nájemného musí nutnČ zohlednit sociální aspekt nájemce, jinak zde nebude žádná rovnováha mezi potĜebou bydlení nájemce a vlastnictvím pronajímatele. Na bytovém trhu poté dojde pouze k pĜebytku bytĤ za tržní nájemné, ale k žádné nabídce bytĤ pro nízkorozpoþtové sociální skupiny. ěešení tohoto problému spoþívá ve tĜech rovinách: 1. ěešení problémĤ osob, které se (doþasnČ þi dlouhodobČ) dostaly do bytové nouze, a to jak formou dĤstojného bydlení þi poskytnutí pĜístĜeší, tak i (doþasné þi dlouhodobé) poskytnutím finanþní pomoci 64
DĤvodová zpráva k Vládnímu návrhu zákona o obchodních korporacích. Praha: Ministerstvo spravedlnosti ýR, 2011, s. 266
53
2. Bydlení provozované neziskovými organizacemi (právnickými osobami) nebo obcemi, kterým je tĜeba definovat jejich roli a vytvoĜit relevantní nástroje k jejich zajišĢování. 3. ZajištČní systému právních a ekonomických nástrojĤ, které zabrání zneužití hmotné (též bytové) nouze obþanĤ, jednak v ekonomicky slabých regionech a lokalitách, jednak etnických þi národnostních skupin, které jsou dlouhodobČ v problematických vztazích k majoritní populaci a dostávají se do situace sestČhování do lokalit na okraji spoleþnosti 5.3.1
Zákon o sociálním bydlení
V ýeské republice zatím chybí ucelená úprava sociálního bydlení, která by systémovČ Ĝešila problém fyzických osob s nízkými pĜíjmy, nebo fyzických osob, které se bez vlastního zavinČní ocitly v urþité životní situaci, jak si opatĜit bydlení za pĜimČĜenou výši nájemného. Právo na pomoc pro fyzické osoby postrádající dostateþné finanþní prostĜedky v oblasti bydlení zakotvuje þl. 34 odst. 3 Listiny základních práv Evropské unie, jenž je pro ýeskou republiku jako þlena EU závazná.
V souþasné dobČ je úprava roztĜíštČna. Upraven je
pĜíspČvek na bydlení, doplatek na bydlení, nárok jednotlivce na sociální poradenství a povinnost obce uspokojovat sociální potĜeby svých obþanĤ (§ 35 odst. 2 zákona þ. 128/2000 Sb., o obcích ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ). PotĜeba komplexní úpravy je vzhledem k aktuální tržní situaci a pokraþující deregulaci velmi zĜejmá. NárĤst výše nájemného a jeho souþasná regulace nemohou efektivnČ zohlednit nepĜíznivé osobní okolnosti nájemce, pouze chrání nájemce pĜed nepĜíznivým chováním pronajímatele na trhu s byty. Od roku 2009 pĜipravuje ministerstvo práce a sociálních vČcí spoleþnČ se Sdružením majitelĤ domĤ, bytĤ a dalších nemovitostí v ýR (OSMD) zákon o sociálním bydlení. Úþelem zákona je pokrýt doþasný nedostatek pĜíjmĤ fyzické osoby (jeho domácnosti), která se ocitla v nezavinČné nouzi a zabezpeþit jí minimální bytový standard pro danou lokalitu.65 Podle návrhu zákona je sociálním bydlením takové bydlení, které podporuje stát poskytováním pĜíspČvku na sociální bydlení k doþasnému krytí þásti nákladĤ na bydlení osobám v nezavinČné nouzi. Tento pĜíspČvek dosahuje maximální výše prĤmČrného místnČ obvyklého tržního nájemného. Pro urþení výše prĤmČrného nájemného je zde zmocĖovací
ϲϱ
ŠIMEýEK, Tomislav. Odborná konference Sociální bydlení , 11/2008 [online][citováno 27.1.2008]. Dostupné na webu OSMD z
54
ustanovení pro Ministerstvo pro místní rozvoj, kdy stanoví hodnotu prĤmČrného nájemného za 1 m2 podlahové plochy v dané obci za kalendáĜní mČsíc (prĤmČrné nájemné se vypoþítá z výše nájemného v obci za poslední tĜi roky). Dle mého názoru by bylo vhodné pĜenést pravomoc se stanovováním výše prĤmČrného nájemného na samotnou obec, která je nejlépe znalá místních a zejména sociálních pomČrĤ na svém území. Zákon by se mČl vztahovat na osoby ekonomicky aktivní, þili osoby pracující nebo práci hledající, dále potom na osoby sociálnČ slabší, tedy na nČkteré osoby v invalidním dĤchodu, dĤchodce, osoby peþující o dČti apod.
Základní princip tohoto
zákona by mČl spoþívat v motivaci nezamČstnaných pro hledání zamČstnání s pĜíjmem pokrývajícím výši nájemného a motivaci dĤchodcĤ ekonomicky neaktivních v hledání levnČjšího bydlení. Doþasný charakter pĜíspČvku musí být z výše uvedeného dĤvodu zachován, proto se pĜikláním k pĜijetí první varianty návrhu § 17 tohoto zákona, tedy k vyplácení pĜíspČvku na pĤl roku nebo období kratší, jsou-li pro to splnČny podmínky (nikoliv rok). Maximální doba poskytování pĜíspČvku by byla 5 let (jednotlivé doby poskytování pĜíspČvku by se sþítaly). PĜijetí tohoto zákona by bylo pĜínosem hlavnČ v období souþasné konþící deregulace, kdy by vyrovnávání regulovaného nájemného s tržním nájemným nebylo pro urþité skupiny osob žijících v nájemních bytech tak zatČžující a poskytlo by jim zejména pĜimČĜenou dobu k hledání levnČjšího bydlení. Na druhou stranu tento zákon neĜeší problém dlouhodobČ, pouze umožĖuje návrat k pĤvodnímu, pro nČkteré sociální skupiny vysokému, tržnímu nájemnému, a nenabízí žádnou alternativu sociálnČ pĜijatelného bydlení. 5.3.2
Sociální družstvo
V oblasti poskytování dlouhodobého sociálnČ pĜijatelného bydlení prozatím neexistuje specifická úprava. Neziskové organizace založené za úþelem poskytování bydlení jsou sice pĜínosem, ale chybí jim efektivní nástroje k zabezpeþení svého fungování. KonkrétnČ se jedná pĜedevším o problematiku rozdČlení zisku, kdy neziskové organizace nemohou rozdČlit svĤj zisk k jinému než obecnČ prospČšnému úþelu. Naopak právnické osoby urþené k podnikání (napĜ. a.s., nebo s.r.o.), mohou vykonávat charitativní þinnost jen s velkými obtížemi, protože jejich právní úprava sleduje pĜedevším úþel podnikání.66 Kombinací obou hledisek, jak podnikatelského, tak obecnČ prospČšného, nabízí úprava sociálního družstva.
66
DĤvodová zpráva k Vládnímu návrhu zákona o obchodních korporacích. Praha: Ministerstvo spravedlnosti ýR, 2011, s. 269
55
Sociální družstvo je definováno v § 767 zákona o obchodních korporacích. Z této definice lze usuzovat, že sociální družstvo vyvíjí v místČ své pĤsobnosti takovou þinnost, která smČĜuje k podpoĜe obecnČ prospČšných cílĤ, jak svých þlenĤ, tak ostatních znevýhodnČných osob v dané oblasti. ZnevýhodnČná osoba v zákonČ není definována, protože se mĤže jednat o široké spektrum osob a výþet by mohl být pouze demonstrativní. Osoba mĤže být znevýhodnČná sociálnČ, zdravotnČ nebo v pĜístupu k bydlení.67 Sociální družstvo mĤže vyvíjet podnikatelskou þinnost s omezením urþitých rizikových podnikatelských aktivit (§ 774). Zisk z jeho þinnosti poté plyne z vČtší þásti (§ 774 sociální družstvo mĤže rozdČlit mezi své þleny maximálnČ 33% disponibilního zisku) na uspokojení obecnČ prospČšných cílĤ svých þlenĤ nebo tĜetích osob. Zákon o obchodních korporacích v § 770 poþítá s možností založení sociálního družstva uspokojující bytové potĜeby znevýhodnČných osob. Lze Ĝíci, že by se jednalo o „sociální bytové družstvo“, které by zabezpeþovalo dĤstojné nájemní bydlení pro obyvatele s nízkým pĜíjmem, kteĜí si nemohou dovolit platit tržní nájemné.
67
DĤvodová zpráva k Vládnímu návrhu zákona o obchodních korporacích. Praha: Ministerstvo spravedlnosti ýR, 2011, ss. 268
56
6 ZávČr Právo v oblasti bydlení obecnČ a zvláštČ úprava nájemného je dlouhodobČ pĜehlíženo, a to pĜedevším díky pĜedstavČ o samoregulaci trhu, která jak ukazuje pĜedevším vývoj v ýeské republice je scestná. Funkþní trh s byty potĜebuje existenci urþitého právního rámce, jenž by eliminoval jeho nežádoucí projevy. Vlastnická práva pĜed rokem 1989 byla potlaþena institutem osobního užívání. Trh ve smyslu regulace cen nabídkou a poptávkou neexistoval a pĜedstavy o jeho budoucí funkci byly dost naivní. Deformace vlastnického práva pĜed rokem 1989 a udržování cen nájemného hluboko pod tržní hladinou zapĜíþinilo nepĜíznivý stav na trhu s byty. Po pádu komunistického režimu se nepĜikroþilo k potĜebné deregulaci nájemného, která by vedla k srovnání regulovaného a tržního nájemného. Z takového stavu profitovali pĜedevším nájemci, kteĜí nízké nájemné zaþali brát jako jistou výhodu. Na druhou stranu pronajímatelé byli znaþnČ znevýhodnČni v dispozici se svým vlastnickým právem, nemohli nájemné zvyšovat a tak pokrýt alespoĖ náklady na rekonstrukci zniþeného bytového fondu. Politická reprezentace nemČla motivaci reagovat na zavedení deregulace a naopak udržovala nežádoucí stav na trhu s byty s cílem neztratit nájemce jako poþetnou voliþskou základnu. Pod tíhou rozhodnutí Ústavního soudu a pod tlakem Evropského soudu se nakonec pĜikroþilo k deregulaci nájemného. Bohužel náš bytový trh není zcela dokonþen, co do existence právních nástrojĤ. Souþasná právní úprava inspirovaná nČmeckým modelem regulace nájemného zatím není komplexní a je uzpĤsobena na problémy konþící deregulace a spíše þeká na pĜijetí nového kodexu obþanského práva. Inspirací pro další úpravu de lege ferenda mohou být nČkteré zahraniþní modely. Zejména rakouský model vychází ze spoleþných historických koĜenĤ a právní úpravy Rakouska-Uherska, která byla do právního Ĝádu ýeskoslovenska po roce 1918 recipována. Jako pĜíklad lze uvést stanovení limitĤ zmČn výše nájemného, co do þasu a výše, nebo zavedení rozhodþích orgánĤ pro stanovení výše nájemného a vzájemnou dohodu pronajímatele a nájemce o její výši. Motivací pro pronajímatele nezvyšovat nájemné nad tržní hladinu mĤže být také implementace takové skutkové podstaty do trestních pĜedpisĤ. Pro budoucí vyváženost na trhu s byty a odstranČní nežádoucích sociálních efektĤ regulace nájemného je nutné pĜijetí adekvátní úpravy sociálního bydlení. Nový obþanský zákoník v této oblasti otevírá nové možnosti, zejména ustanovením o sociálním družstvu, kde by de lege ferenda mohla být pĜijata speciální úprava sociálního družstva bytového s urþitým 57
sociálním zamČĜením a limitem pro poskytnutí urþitých podpor, které by zcela jistČ byly sluþitelné s právem Evropské unie, právČ v dĤsledku sociálního zamČĜení. Cílem nové právní úpravy by mČlo být pĜedevším zajištČní širokého spektra nájemního bydlení dostupného pro všechny skupiny obyvatelstva. PĜijetí nového obþanského zákoníku spoleþnČ se zákonnou úpravou sociálního bydlení, a jednotnou úpravou služeb spojených s užíváním bytu je podle mého názoru nutností, bez které nelze efektivnČ regulovat výši nájemného z bytu v ýeské republice.
58
7 Anglické resumé (English summary) This thesis deals with the regulation of rents an apartment in comparison with other countries. The first chapter is general in nature and describes the current tenancy arrangements, focusing on the characteristics of a lease, its function and the types of rental housing. The next section defines the notion of forms of rent control. Rent control is associated with unfavorable events in the past (especially the First and Second World War), which caused an extreme increase in prices in the housing market and the need to protect tenants from abuse of the weak position of the landlord. This so-called first-generation rent control took place in the interwar period and its purpose was to keep housing prices temporarily below the market level until the market recovered from the crisis. The advantage of this concept was high protection against high rent tenants but on the other hand, restrictions on the landlord to dispose of his apartment (the property). Gradually deregulation, i.e. the process when it does not need regulation and states can go to the market principle of setting rents. Developed European countries retain a degree of regulation and the second half of the 20th century formed rent control so-called second generation. Rent control of second generation consists of the right tenant to have a market rent price and protect it from unfavorable situations in the market, especially in increase of its level. Another part of this thesis describes the development of rent control in the Czech Republic. After the Second World War with the Communist regime, all the apartments were given to the state, which strongly regulated rent. Rents remained so far below market levels. After 1989, should lead to deregulation, but the government has taken no legal regulation which would lead to deregulation. Some owners were unable to cover the costs to restore dilapidated housing stock and had to use to repair their finances. Change to a lack of legislation brought the law 107/2006 Coll, which started the process of deregulation that allowed by the landlord once a year for a sum of money to increase the rent, so in order to compare the values with market rents. Current treatment was based on a contractual basis and the concept of rent comparable with other residential houses in the same area. (concept of second generation rent control). The rent shall be agreed between the landlord and tenant, if contractual parties didn´t agree on “locally standard rent”. Comparing part focuses on the comparison of many European apartment lease arrangements, the definition of common characters, then the disassembly of specific models 59
of rent control in Germany, Austria, Great Britain and France, where each country have specific second generation rent control system. The last part focuses on the future adjustment of rent to the apartment, mainly to adjust the new Civil Code, but also on the future design of social housing that is needed for a balanced operation of rent control, so that those who do not have the funds to market rents could find a decent housing.
60
8 PĜehled použité literatury a jiných pramenĤ 8.1 Knižní zdroje •
ARNOTT, Richard. Tentancy rent control . Swedish economic policy review 10. 2003.
•
Assured and Assured Shorthold Tenancies: A guide for landlords. Great Britain: Department for Communities and Local Government. 2009. ISBN 978-14098-1106-0
•
BLACK, Henry Campbell, NOLAN, Joseph R, NOLAN-HALEY, Jacqueline M. BlackĤv Právnický Slovník 6. vyd. Praha: Victoria, 1993. 2 svazek.
•
BRADÁý, Albert., KADLECOVÁ, Milada, MIýÚCH, Marek, POLEDNÍK, Milan, ŠIMEýEK, Tomislav, VÍCH, ZdenČk, ZAJÍýEK, Miroslav. MístnČ obvyklé nájemné. 2.aktualizované vydání. Praha: Obþanské sdružení majitelĤ domĤ, bytĤ a dalších nemovitostí v ýR, 2011. ISBN 978-80-2601163-7.
•
FIALA, Josef, KORECKÁ, VČra, KURKA, Vladimír. Vlastnictví a nájem bytĤ. 2. vyd. Praha: Linde, 2000. ISBN 80-7201-241-X
•
KAVċNA, Martin, ýÁSTEK, Michal. Právní úprava nájmu bytu ve vybraných evropských státech.Praha: Parlamentní institut, 2007.
•
KomentáĜ k zákonu þ. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o zmČnČ zákona þ. 40/1964 Sb.,obþanský zákoník, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. Praha: Odbor bytové politiky. Ministerstvo pro místní rozvoj. 2. aktualizace. 2008.
•
LIND, Hans: Rent regulation: A Conceptual and Comparative Analysis. European Journal of Housing Policy vol.1. 2001.
•
LUX, Martin., SUNEGA, Petr, KOSTELECKÝ, Tomáš, ýERMÁK, Daniel. Standardy bydlení 2003/2004 Bytová politika v ýR: efektivnČji a cílenČji. Praha: Sociologický ústav AV ýR, 2004.
•
Ministerstvo pro místní rozvoj. Státní fond rozvoje bydlení: Bytová politika ýR do roku 2020. Praha: KPMG ýR, s.r.o. 2011.
•
PÁSKOVÁ PETRA. Problematika nájemního bydlení v ýeské republice (se zamČĜením na historický a budoucí vývoj):diplomová práce. Brno: Masarykova univerzita, Fakulta právnická, 2008, 89 l., 3l. pĜíl. Vedoucí diplomové práce Roman VanČk. ŠVESTKA JiĜí, DVOěÁK, Jan a kol. Obþanské právo hmotné 2(Díl tĜetí:Závazkové právo).5.vydání. Praha: Wolters Kluwer ýR, 2009. ISBN 978-80-7357-473-4.
•
•
ŠVESTKA, JiĜí, JEHLIýKA, OldĜich, ŠKÁROVÁ, Marta., SPÁýIL, JiĜí a kol. Obþanský zákoník. 10. vydání. KomentáĜ. Praha: C. H. Beck, 2006.
•
ŠVESTKA, JiĜí, SPÁýIL, JiĜí, ŠKÁROVÁ, Marta, HULMÁK, Milan a kol. Obþanský zákoník II. §460 až 880. KomentáĜ. 2.vydání. Praha: C.H.Beck, 2009, ISBN 978-80-7400-108-6.
•
VESELÁ, Lenka, TARABA, Milan. Paragrafy o bydlení. Praha: SONDY, 2011. ISBN 978-80-8684643-9.
61
8.2 Elektronické zdroje CECCHIN ,Alexandre-Olynthe. France :LAW 89 462 (UNFURNISHED PREMISES) [online] 2009 [citováno 2.2.2012]. Dostupné z ýTK, ýT24. Soudy prošetĜí 70 žalob majitelĤ na urþení nájemného [online] 2011 [citováno 10.bĜezna 2012]. Dostupné z webu ýeské televize Directgov.Council tax benefit[online] 2012 [ citováno 3.bĜezna 2012] Dotupné Fair rent. The Role of the Rent Officer and Rent Assessment Committee. Valuation office agency. [online] 2009 [ citováno 12.3.2012] Dostupné na webu globalpropertyguide.com LURGER, Brigitta, HABERL, Andrea, WAß, Clemens. EUI Tenancy Law Project AUSTRIA [online] 2009 [citováno 22.záĜí 2011]. Dostupné z webu The European University Institute (EUI) MENZELOVÁ, KateĜina. Nájemníci: ZpĤsob výpoþtu þinží mČl stanovit zákon. [online] 2011[ citováno 1.3.2012] Dostupné z Ministerstvo pro místní rozvoj. Mapy místnČ obvyklého nájemného [online] 2011 [ citováno 15.bĜezna 2012] Dostupné na < http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Prechod-na-smluvni-najemne/Mapy-najemneho > PRINCE, Christian. The pros and cons of rent kontrol [online] , 2009 [ citováno 20.bĜezna 2012] Dostupné z webu globalpropertyguide.com ŠEDIVÝ , JiĜí. MístnČ obvyklé nájemné? VČštČní z kĜišĢálové koule. [online] 2004 [ citováno 9.bĜezna 2012]. Dostupné z webu Peníze.cz ŠIMEýEK, Tomislav. Odborná konference Sociální bydlení , 11/2008 [online] 2008 [citováno 23.1.2012]. Dostupné na webu OSMD VALACHOVÁ, KateĜina. Právo na bydlení . [online] 2009 [ citováno 3.3.2012] Dostupné na webu ýeského Helsinského výboru
8.3 Ostatní zdroje DĤvodová zpráva k Vládnímu návrhu obþanského zákoníku. Praha: Ministerstvo spravedlnosti ýR, 2011. 62
DĤvodová zpráva k Vládnímu návrhu zákona o obchodních korporacích. Ministerstvo spravedlnosti ýR. Praha: Ministerstvo spravedlnosti ýR , 2011.
63
