J AARV ERSLAG
WoonInvest Beknopt verslag van onze resultaten
INHOUD Inhoud
Voorwoord
3
Betaalbaar wonen
4
Huisvesting doelgroepen
5
Kengetallen
6
Duurzaamheid & kwaliteit
8
Communicatie
9
Financiën & organisatie
10
Visie voor de toekomst
11
Highlights 2014
n 75 Procent van onze woningen voldoet aan energielabel A tot C.
n Beëindiging verscherpt toezicht CFV op WoonInvest.
is uitgevoerd.
n WoonInvest heeft het visitatiecijfer 7,1.
n 26 Nieuwe woningen zijn opgeleverd.
n Tevredenheid huurders scoort een 7
n Oplevering WZH Transvaal en
(Aedes-benchmark). n 97 Procent verhuurde woningen is toegewezen aan lage inkomens.
2
n Circa 11 miljoen euro aan onderhoud
voorbereiding WZH Rustoord n Afronding beleidsplan 2015-2018 ‘Blijf bij de kern’.
VOORWOORD
Het jaar 2014 gaat de boeken in als een turbulent jaar in de volkshuisvesting. Dit geldt voor de sector in het algemeen en voor WoonInvest in het bijzonder. De landelijke politiek heeft na jaren discussie en de Parlementaire Enquête Woningcorporaties de Herziene Woningwet goedgekeurd. Deze wordt in 2015 van kracht. Hiermee is duidelijkheid gecreëerd over het taakveld van de corporaties. Dat richt zich op de kerntaak: ‘betaalbaar wonen voor mensen die hier zelfstandig niet in kunnen voorzien’. Het passend toewijzen aan de doelgroep zet het verdienmodel van corporaties onder druk. Andere prestatievelden als leefbaarheid, duurzaamheid en ouderenzorg krijgen scherpere kaders mee. De rol van gemeente en huurder worden versterkt. Corporaties moeten zich strategisch heroriënteren op hun rol en de nieuwe kaders. Een mooie uitdaging waarbij WoonInvest vooral inzet op wat wél kan, handelend vanuit onze kernwaarden maatschappelijk betrokken, realistisch en professioneel. Een rol waarin samenwerking belangrijker wordt. We moeten wennen aan het feit dat we wel meebepalen, en niet altijd meer meebetalen. Financieel hebben we 2014 met een klein verlies afgesloten. De verhuurdersheffing van ruim 4 miljoen euro is hier de hoofdoorzaak van. Met de inzet van huurverhoging en kostenminimalisatie moeten we een passend antwoord geven op een gezonde financiële huishouding. De financiële ratio’s zijn bevredigend en dat moet zo blijven. Terugkijkend op 2014 kunnen we vaststellen dat hard gewerkt is door WoonInvest aan haar opgave zorg te dragen voor goede en betaalbare woningen voor kwetsbare mensen. De recessie die al lang duurt, wordt merkbaar. De woningmarkt zit op slot en de vraag naar betaalbare woningen voor lage en middeninkomens neemt toe. De bouw van nieuwe woningen is op een dieptepunt. Tegelijk is er een stijgende vraag naar woonruimte door statushouders. Voor WoonInvest ligt hier een grote opgave. Uitdagingen die we vanuit het motto ‘Blijf bij de kern’ samen met onze partners en medewerkers aangaan!
Johan Over de Vest Directeur-bestuurder a.i.
3
BETAALBAAR WONEN komen. Hun gemiddelde inkomen bij toewijzing bedroeg € 13.505. In het verslagjaar werd de focus op betaalbare woningen
Binnen de totale sociale huurvoorraad verhuurden
steeds belangrijker. De betaalbaarheid en beschikbaarheid
wij 549 woningen. Daarvan gingen er 475 naar huishou-
voor onze primaire doelgroep kwam onder druk te staan.
dens met recht op huurtoeslag (87 procent). We voldeden
We zien het als onze opgave om dit te voorkomen.
ruimschoots aan de 90 procent toewijzing aan Europahuis-
WoonInvest streeft naar meer goedkopere, kleinere
houdens, met een inkomen tot € 34.678. Maar liefst
woningen met lagere energielasten. Ook hebben
535 woningen kwamen bij hen terecht (97 procent).
huurprijzen en huurtoeslaggrens onze aandacht en bekijken we maatwerkoplossingen.
Aan wie verhuurden wij? De grens voor betaalbare sociale huurwoningen ligt op € 596,75. Daarbij krijgt de huurder huurtoeslag indien zijn jaarinkomen maximaal € 29.325 bedraagt. In de betaalbare sociale huurvoorraad verwerkten wij 393 nieuwe verhuringen: 95 procent hiervan verhuurden we aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking
Verhuurde woningen naar prijsklasse Goedkoop tot
€ 389,05
105
Betaalbaar tot
€ 556,82
219
Betaalbaar tot
€ 596,75
69
Bereikbaar tot
€ 699,48
156
Vrije sector
53
Totaal verhuur
602
Huurverhoging 2014 In 2014 pasten we de inkomensafhankelijke huurverhoging toe. Dit betekent dat wij bij 16 procent van onze huurders een huuraanpassing van 6,5 procent realiseerden en bij 9 procent een aanpassing van 4,5 procent. De overige huurders kregen een huurverhoging van 4 procent. We pasten bij 117 huurders een ruimhartig beleid toe omdat zij konden aantonen dat hun inkomen lager was dan de voorgeschreven grensbedragen.
4
HUISVESTING KWETSBARE GROEPEN
Bij WoonInvest staat een evenwichtige en rechtvaardige
huurders met een lichamelijke handicap. Het betrof
verdeling van sociale huurwoningen centraal. We hanteren
33 aanvragen (68 in 2013).
het regionale aanbodmodel voor sociale huurwoningen in Haaglanden. Een aantal doelgroepen krijgt bij ons extra
Huurders met betalingsachterstand
aandacht, zoals personen die door hun beperking specifieke
Door het hanteren van een duidelijke aanpak bij huurachter-
wensen en behoeften hebben. Vanuit de overheid wordt
standen, konden we de achterstanden in 2014 beperken
niet in de huisvesting van deze kwetsbare groepen voorzien.
tot 0,9 procent van onze bruto jaarhuur (gelijk aan 2013).
WoonInvest heeft hierin een belangrijke rol.
We willen huisuitzetting bij huurachterstand of bij sociale problemen voorkomen. Daarom hebben wij een samenwer-
Wonen en zorg
kingsovereenkomst met LIMOR. Dit leidde tot een daling
We zien het als onze taak te zorgen dat mensen zoveel
van 50 procent ten opzichte van 2013, er waren drie
mogelijk in hun eigen vertrouwde omgeving kunnen blijven
ontruimingen wegens huurschuld.
wonen. Daarom hebben we samenwerkingsafspraken met zorgaanbieders en maatschappelijke instellingen. Jaarlijks
Statushouders
stellen we maximaal vijf procent van de leeggekomen
In 2014 hebben we 29 statushouders gehuisvest.
woningen beschikbaar aan deze instellingen. We hebben
Het betrof twaalf woningen.
in 2014 aan alle verzoeken voldaan.
Ex-gedetineerden Voorzieningen voor huurders
In 2014 hebben wij twee huisvestingsverzoeken gekregen.
In 2014 hebben wij voor ongeveer € 40.000 aan voorzie-
Deze kandidaten hebben uiteindelijk elders huisvesting
ningen aangebracht voor het verbeteren van huisvesting bij
gevonden. 5
KENGETALLEN WOONINVEST 2014
72
werknemers (fte’s)
8.662 woningen in exploitatie 68%
woningbezit in Leidschendam-Voorburg
32%
woningbezit in Den Haag
9.934 verhuureenheden (incl. bergingen/garages/ parkeerplaatsen) 35
woningen verkocht
579
woningmutaties
602
verhuringen (waarvan 3% nieuwbouw)
Percentage verhuringen naar inkomen
6
Inkomen tot € 29.400 (BBSH-grens)
458
(79%)
Inkomen van € 29.400 - € 34.678 (Europa-grens)
57
(10%)
Inkomen boven € 34.678
66
(11%)
Totaal aan verhuringen in bestaande voorraad
581
(100%)
Financieel Solvabiliteit
28,9%
Investeringen in nieuwbouw
€ 9,3 miljoen
Verbeteringen woningvoorraad
€ 4,6 miljoen
Uitgaven onderhoud
€ 11,2 miljoen
Uitgaven leefbaarheid
€ 586.000
Algemene bedrijfsreserve
€ 223 miljoen
7
DUURZAAMHEID & KWALITEIT
WoonInvest heeft zich verbonden aan het Aedesconvenant
Voorbeelden uit 2014 zijn de straataanpak Bovenveen,
uit 2008. Hierin spreken we af te komen tot 20 procent
‘De Prinsenhof schoon, heel gewoon’ en JORP (Jongeren
CO2-reductie tot en met 2018. We liggen op schema.
op het Rechte Pad).We betaalden kleine activiteiten om
Bij het duurzamer maken van woningen kijkt WoonInvest
de leefbaarheid in de woonomgeving te bevorderen.
naar kwaliteit en naar de totale woonlasten. Dus in hoeverre leiden duurzaamheidsmaatregelen (economisch verantwoord) tot lagere woonlasten.
A1 A
Energielabels We hebben in de afgelopen zes jaar 18,5 procent labelverbetering gerealiseerd. Begin 2008 was de gemiddelde
B
G F
energie-index over ons bezit 1,78; dit is een D-label. Eind 2014 bedroeg deze index 1,45 en daarmee een C-label.
Kwaliteit woningvoorraad
E D
De kwaliteit van onze woningvoorraad is in het verslagjaar
C
verbeterd door een aantal complexen aan te pakken.
Label
Totaal
A
1.041
A1
2
B
2.937
C
2.238
D
1.455
E
516
F
248
G
92
Eindtotaal
8.529
We continueerden het klantgestuurde groot onderhoud. Ook zijn de problemen met vrij uitkragende balkon- en galerijvloeren in kaart gebracht (aanpak in 2015). Wij voerden ons planmatig onderhoud uit conform begroting. Kwaliteitsverbetering is verder terug te zien in prestatiegericht gevelonderhoud, vervanging van cv-installaties door
Toetsen huurderstevredenheid We vinden het belangrijk om de tevredenheid van onze huurders regelmatig te toetsen.
hr-ketels en asbestsanering. Tevredenheid WoonInvest uitgevoerde reparaties
Leefbaarheid Naast de zorg voor goede en betaalbare woonruimte, spannen wij ons in voor een gezond milieu en een prettige
Tevredenheid aannemers uitgevoerde reparaties
8 8
Tevredenheid vertrokken huurders
6,5
Tevredenheid nieuwe huurders
7,4
woon- en leefomgeving. Onder meer door grote projecten uit te voeren samen met andere partijen.
Aedes Benchmark Huurdersoordeel over WoonInvest
8
7,0
COMMUNICATIE
WoonInvest in overleg
Klachtencommissie
Om haar maatschappelijke doelstellingen te kunnen
We hebben een onafhankelijke Klachtencommissie.
uitvoeren, overlegt WoonInvest op regelmatige basis
Huurders kunnen hierop een beroep doen als zij:
met haar huurders en met belangrijke stakeholders over:
n vinden dat wij onvoldoende aandacht hebben voor hun vragen of reparatieverzoeken;
n onderwerpen die onze huurders aangaan
n niet tevreden zijn over de afhandeling van hun klacht.
(met huurdersvereniging Respectus); n onderwerpen die met het complex te maken hebben (met 29 bewonerscommissies); n regionale prestatieafspraken
In 2014 stuurden wij vier klachten door naar de Klachtencommissie. Drie klachten werden ongegrond verklaard. Bij één klacht heeft WoonInvest een schikking getroffen.
(met collega-corporaties, gemeenten en
Alle uitspraken die de Klachtencommissie deed zijn door
huurdersorganisaties).
het bestuur van WoonInvest overgenomen. Hiernaast ontving WoonInvest nog 121 klachten direct. Die konden
Jaarlijks gaan wij verder de dialoog aan met onze stakehol-
we afhandelen zonder de Klachtencommissie in te
ders voor horizontale verantwoording. Dit is ook in het
schakelen.
verslagjaar vormgegeven in de stakeholdersbrochure. 9
FINANCIËN & ORGANISATIE Het boekjaar 2014 is afgesloten met een negatief resultaat van € 0,7 miljoen, dit bedrag is ten laste gebracht van het eigen vermogen. Het resultaat is conform verwachting in de begroting. WoonInvest slaagde erin een buffer op te bouwen om de rentedaling van 2 procent op te vangen. Op 7 mei 2014 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het verscherpt toezicht beëindigd. WoonInvest startte in het verslagjaar met voorbereidingen voor een (financieel) verbeterplan. Een belangrijke doelstelling is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico's zoals rente- en liquiditeitsrisico's. Ook verbetering van bedrijfsprocessen en –systemen zijn onderdeel. Het verbeterplan kreeg de instemming van raad van commissarissen (RvC) en CFV. Governance WoonInvest heeft Governance hoog op de agenda staan. Transparantie is van groot belang voor ons als maatschappelijke organisatie. WoonInvest onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en de Aedescode. Raad van commissarissen De raad houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij WoonInvest en aan haar verbonden ondernemingen. De RvC staat het bestuur met raad ter zijde als het gaat om onderwerpen als strategie en beleid, de realisatie van doelstellingen en het in kaart brengen van de financiering en de resultatenontwikkeling. 10
De RvC hield zich in 2014 bezig met onder meer de volgende onderwerpen: n verscherpt toezicht; n verbeterplan met actiepunten; n sectorale ingrepen en gevolgen voor de toekomst inzake: n aanbod voor primaire doelgroep; n ontwikkeling van de huurprijzen; n betaalbaarheid; n investeringscapaciteit; n herformuleren van de strategie en consequenties; n gewenste oriëntatie van de werkorganisatie.
VISIE VOOR DE TOEKOMST Betaalbaarheid, duurzaamheid en huisvesting van zorgbehoevenden en ouderen zijn de speerpunten waar WoonInvest zich de komende jaren op richt. Kwaliteit en beschikbaarheid houden onze onverdeelde aandacht! Daarbij streven we naar een professionele, financieel gezonde organisatie, die in control is en werkt volgens de actuele (wettelijke) normen en waarden. ‘In control’ en ‘compliance’ hebben we benoemd als aparte aandachtsgebieden. Ook de Nieuwe Woningwet vraagt aanpassingen in ons beleid op het gebied van onder meer verslaglegging, overleg huurders en gemeenten en passend toewijzen. Om de organisatie fit en toekomstbestendig te maken, houden we alle bedrijfskundige aspecten scherp in het oog. Dat gaat bijvoorbeeld om collectief leiderschap, taakvolwassenheid en ondersteunende diensten. We blijven bij de kern en pakken de uitdagingen op een doelmatige wijze aan.
Winst- en verliesrekening (x € 1.000,=)
2014
Prognose 2015
Prognose 2016
Huren Servicekosten Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige baten
59.535 3.827 1.601 666
61.412 4.092 1.848 299
63.291 4.163 1.146 304
Bedrijfsopbrengsten
65.629
67.651
68.904
Afschrijvingen Personeelslasten Lasten onderhoud Verhuurdersheffing Saneringsbijdrage Leefbaarheidsuitgaven Overige lasten
-20.226 -4.926 -10.604 -4.226 -1.673 -586 - 9.035
-20.208 -5.148 -9.520 -4.449 -398 - 9.948
-21.034 -5.206 -11.021 -4.795 -1.034 -481 -9.393
Bedrijfslasten
-51.276
49.671
-52.964
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Herwaardering (uit overige reserves) Waardeverandering financiële instrumenten Renteresultaat Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen
844 6.921 -4.958 -20.155 2.899 -586
1.388 7.407 -20.499 -2.093 -
3.970 8.411 -20.858 -1.990 -
-682
4.183
5.529
21.369
13.861
22.409
Jaarresultaat Direct in herwaarderingsreserve verwerkt
11
Charlotte van Pallandtlaan 2 Postbus 163 2270 AD Voorburg T (0)70 301 11 00 F (0)70 320 83 22 www.wooninvest.nl
