Westland Wonen. Visitatierapport. Colofon. Hilversum, 29 december 2004

Westland Wonen Visitatierapport

Hilversum, 29 december 2004

Colofon Colofon Raeflex stichting visitatie woningcorporaties Olympia 1E 1213 NS Hilversum e-mail: [email protected] www.raeflex.nl

Visitatiecommissie: De heer B. Noordewier (voorzitter) Mevrouw M.C. Meindertsma De heer R.C. Middelberg Mevrouw drs. A. de Klerk (secretaris)

Visitatierapport Westland Wonen

Raeflex, stichting visitatie woningcorporaties

2


Inhoud 1.

Inleiding

5

1.1

Westland Wonen opereert in een veranderende omgeving

5

1.2

Visitatie als ‘visitekaartje’

6

1.3

Hoe is de visitatie verlopen: planning

7

1.4

Leeswijzer

7

2.

Westland Wonen in beeld

9

2.1

Een nieuwe organisatie

9

2.2

Westland Wonen en haar bezit

9

2.3

Het Westland in de Regio Haaglanden

10

Deel I: Het beleidsproces onder de loep: Doet Westland Wonen de goede dingen?

11

3.

Hoe zien de missie, opgaven en het beleid van Westland Wonen eruit?

13

4.

Hoe legitimeert Westland Wonen haar beleid?

17

5.

Is het beleid extern verankerd? Stakeholders aan het woord

19

5.1

Huurdersvereniging Westland

19

5.2

Leefbaarheid

21

5.3

Gemeente Westland

21

5.4

Zorginstellingen

23

5.5

Collega-corporaties in het Westland

24

Deel II: Het bedrijfsproces: doet de corporatie de dingen goed?

29

6.

Verankering in de organisatie

31

6.1

Organisatorische verankering en fusie

31

6.2

Interne verankering beleid en HRM

32

6.3

Financiële verankering

32

7.

Operationalisering en meting van het beleid

35


3


8.

Intern toezicht

39

8.1

Structuur van intern toezicht

39

8.2

Een gemêleerde Raad van Toezicht

39

8.3

De toezichthoudersrol in de praktijk

39

8.4

Intern toezicht en maatschappelijke taak Westland Wonen

41

Deel III: De maatschappelijke prestaties van Westland Wonen

43

9.

Maatschappelijke prestaties in relatie tot lokale opgaven

45

9.1

Klantvriendelijk

45

9.2

Kwaliteit bouwprojecten

46

9.3

Aandacht voor doelgroepen

46

9.4

Herstructurering haalbaar, maar stakeholders zetten vraagtekens bij omvang

46

9.5

Vertraging van projecten door externe factoren

46

10.

Maatschappelijke prestatie in relatie tot sectorale, regionale en

11.

landelijke opgaven

49

Evaluatie van maatschappelijke prestaties

51

Bijlagen:

Overzicht visitatiegesprekken

53

Beschikbaargestelde documenten

55

Samenstelling visitatiecommissie

57


4


1

Inleiding

1.1

Westland Wonen opereert in een veranderende omgeving

Westland Wonen opereert in een veranderende en dynamische omgeving, waar sprake is van een zeker spanningsveld tussen lokale en stedelijke belangen; waar recentelijk gemeenten zijn gefuseerd; waar corporaties zijn gefuseerd; waar zorginstellingen zijn gefuseerd en waar het zoeken naar nieuwe verhoudingen en samenwerkingsverbanden de boventoon voert. Het bezit van Westland Wonen is te vinden in de kernen ’s-Gravenzande en De Lier. Deze kernen zijn inmiddels onderdeel van de nieuwe gemeente Westland, die uit (maar liefst) elf kernen bestaat. Deze gemeente is recentelijk ontstaan uit een fusie van vijf gemeenten en is nu van relatief grote omvang: bijna 100.000 inwoners. De gemeente krijgt te maken met het openstellen van de grenzen voor woningzoekenden van buiten de gemeente. Daarnaast heeft ze te maken met een forse nieuwbouwopgave voor de komende tien jaar, namelijk 10.000 woningen extra. Hiermee zal een deel van de woningtekorten in Den Haag opgevangen worden. Dit zorgt voor een spanningsveld tussen de lokale belangen enerzijds en de belangen van de stad anderzijds. Het beeld dat de visitatiecommissie van Westland Wonen heeft gekregen, is dat van een hardwerkende corporatie, die ‘de handen uit de mouwen steekt’, prettig en zakelijk is in de omgang en kwalitatief goede woningen oplevert. Westland Wonen staat goed bekend bij haar huurders en verhelpt snel klachten. Stichting Westland Wonen bestaat nog maar kort. De corporatie is eind 2001 ontstaan uit een fusie van twee corporaties. Aanvankelijk (in 2000) werd gesproken over een fusie tussen meerdere Westlandse corporaties, maar dit lukte niet. Eén corporatie, Woningstichting Naaldwijk, werd in die periode onderdeel van de grote, regionale en stedelijke corporatie Vestia. Bij twee andere Westlandse corporaties, namelijk Woningstichting De Lier en het gemeentelijk Woningbedrijf ’s-Gravenzande, is daarna een fusie in gang gezet. Hiermee werd de hier gevisiteerde corporatie Westland Wonen in het leven geroepen. Dit fusieproces is zeer voorspoedig verlopen. “Het klikte vanaf het begin af aan goed tussen mensen. En dat is de olie”, zegt een van de managers. Er staat nu een nieuwe organisatie, die een forse investeringsverplichting heeft meegekregen van de (voormalige) gemeente ‘s-Gravenzande.


5


De nieuwe corporatie Westland Wonen telt nu bijna 3.000 woningen. Naast Westland Wonen en Vestia Westland zijn er nog twee andere corporaties in het Westland actief: Westambacht in Monster, Poeldijk en Ter Heijde en corporatie Wateringen in Wateringen. Deze twee corporaties zijn van vergelijkbare omvang als Westland Wonen. 1.2

Visitatie als ‘visitekaartje’

Visitatie is een spiegel voor de corporatie. Visitatie houdt zich niet zo zeer bezig met de inhoud van de beleidskeuzes, maar kijkt naar het proces, de argumentatie en de maatschappelijke verantwoording. Welke maatschappelijke doelen staan op de agenda van de corporatie en welke middelen kunnen hiervoor worden ingezet? Het is vanzelfsprekend dat een maatschappelijke onderneming dit niet alleen bepaalt, maar dat dit gebeurt in overleg met de stakeholders. Zo wint het beleid aan draagvlak, effectiviteit en slagkracht. Het is exact dát proces dat door visitatie onder de loep genomen wordt. Er wordt zichtbaar gemaakt hoe het beleid tot stand gekomen is en waarom bepaalde beslissingen zijn genomen. Visitatie laat zien waar het op het terrein van maatschappelijk presteren goed gaat én waar er mogelijkheden zijn voor verbetering. Visitatie is een instrument waarmee een corporatie kan achterhalen of haar maatschappelijke prestaties voldoende maatschappelijk rendement opleveren. Een corporatie die zich laat visiteren doet dit om ervan te leren en om zich te legitimeren; zich te verantwoorden zowel binnen als buiten de organisatie. Het idee om een visitatie aan te vragen, was in eerste instantie afkomstig van de Raad van Toezicht. De directeur-bestuurder heeft dit idee omarmd en voortvarend opgepakt. Westland Wonen heeft net een fusie achter de rug en er is een nieuwe organisatie opgezet. Dit is een goed moment om eens in de spiegel te kijken en te horen hoe de ‘buitenwereld’ (stakeholders) tegen de corporatie aankijkt. Westland Wonen wil met deze visitatie aan stakeholders en eventuele samenwerkingspartners een duidelijk beeld geven van de organisatie. Daarnaast zit Westland Wonen volop in allerlei ontwikkelingen en heeft zij contacten met vele partijen. “Wij hebben zelf een beeld van Westland Wonen, maar hoe kijken anderen tegen ons aan? Zijn we een betrouwbare partner? Zijn we aanspreekbaar?” vraagt een van de managers zich af. Bovendien is Westland Wonen werkzaam in de recente fusiegemeente Westland. Er is een nieuw gemeentebestuur en er wordt een nieuwe gemeentelijke organisatie op poten gezet.


6


De visitatie is als het ware het ‘visitekaartje’, waarmee Westland Wonen zich aan het nieuwe gemeentebestuur wil presenteren. “Maar natuurlijk moet een visitatie ook de duim op de zere plekke leggen; op de dingen die minder goed geregeld zijn bij Westland Wonen”, vindt de directeurbestuurder. 1.3

Hoe is de visitatie verlopen: planning

De visitatiecommissie heeft veel gesprekken gevoerd.

In september en november 2004 heeft de visitatiecommissie gesprekken gevoerd; zowel binnen als buiten de corporatie. Binnen de corporatie zijn organisatiebreed gesprekken gevoerd: van medewerkers tot de directeur-bestuurder, het Managementteam en de Raad van Toezicht toe. De commissie heeft daarnaast ook met vertegenwoordigers van de samenwerkingspartners van Westland Wonen gesproken: • Huurdersvereniging Westland; • drie wethouders van de gemeente Westland; • directeur-bestuurders van Westambacht, van Woningbouwcorporatie Wateringen en van Stichting Willibrordus; • Stichting Welzijn Westland, Stichting De Zorgwijzer en Stichting Zorgkring Westland; • Wijkagent. Een volledige lijst van geïnterviewde partijen en personen treft u aan in bijlage 1. De visitatiecommissie heeft (door persoonlijke omstandigheden) niet gesproken met de Manager Techniek van Westland Wonen. 1.4

Leeswijzer

Het rapport schetst in hoofdstuk 2 een beeld van de corporatie. Het focust vervolgens op drie thema’s: Deel I: Het beleidsproces van Westland Wonen onder de loep Een zorgvuldig en verankerd beleidsproces geeft meer zekerheid dat de koers van de corporatie aansluit op datgene waar de maatschappij om vraagt en waar behoefte aan is. Bovendien is een dergelijk beleidsproces transparant voor de omgeving waarin wordt gewerkt. Het resulteert in draagvlak bij de maatschappelijke stakeholders en legitimatie van het beleid van de corporatie.


7


In dit deel onderzoeken we de volgende vragen: •

Wat is het beleid van Westland Wonen? (hoofdstuk 3);

•

Hoe legitimeert Westland Wonen haar beleid? (hoofdstuk 4);

•

Hoe is de relatie van Westland Wonen met de externe stakeholders?; Hoe ziet de externe stakeholder Westland Wonen? Wat zijn de verwachtingen? (hoofdstuk 5).

Deel II: Naar een nieuwe organisatie, intern draagvlak en intern toezicht Werkzaamheden en projecten kunnen beter worden ingevuld, wanneer de keuzes bewuster zijn gemaakt en gecommuniceerd. Medewerkers voelen zich dan bovendien meer betrokken bij hun taken. De winst van een geolied bedrijfsproces is dat er effectief gewerkt wordt. Het beleid moet ook waargemaakt worden. In dit deel kijken we naar de volgende vragen: •

Hoe is het beleid verankerd in de organisatie? (hoofdstuk 6);

•

De operationalisering en meting van beleid (hoofdstuk 7);

•

Het intern toezicht: Checks en Balances en de bestuurlijke cultuur (hoofdstuk 8).

Deel III: Maatschappelijk resultaat Dit deel kijkt naar het maatschappelijke resultaat van de corporatie, zowel lokaal en regionaal als sectoraal en landelijk. Met andere woorden: wat doet de corporatie daadwerkelijk? En hoe vindt de evaluatie van de prestaties plaats? (hoofdstuk 9 tot en met 11). De conclusies van de visitatiecommissie over deze thema’s treft u aan in de kaders in het rapport.


8


2

Westland Wonen in beeld Westland Wonen heeft twee vestigingen; één in ‘s-Gravenzande en één in De Lier. Wanneer je de gebouwen van de corporatie binnenloopt, valt meteen de open sfeer op. Je ziet een ruime lichte hal, een grote open balie, informatiemateriaal, de in verkoop zijnde woningen en diverse keukens waaruit de

huurder kan kiezen. De medewerkers stralen betrokkenheid uit. 2.1

Een nieuwe organisatie

Stichting Westland Wonen is eind 2001 ontstaan uit een fusie van Woningstichting De Lier en het gemeentelijk Woningbedrijf ’s-Gravenzande. Woningstichting De Lier was de kopende partij, hetgeen voor het woningbedrijf een privatisering betekende. Bij de overname heeft de gemeente ‘s-Gravenzande een pakket aan investeringsverplichtingen van 60 miljoen gulden meegegeven. Het betreft voornamelijk herstructurering van wijken. Stichting Westland Wonen heeft nu bijna 3.000 woningen in haar bezit, waarvan circa tweederde afkomstig uit het gemeentelijk woningbedrijf. Bij de fusie is een nieuwe Raad van Toezicht ingesteld. De directeur-bestuurder was afkomstig van Woningstichting De Lier. De corporatie heeft 33 medewerkers. 2.2

Westland wonen en haar bezit

De woningvoorraad in de gemeente Westland bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen (75%) en koopwoningen (72%). 28% is huurwoning. Een aantal in het oog springende kenmerken van de gemeente Westland zijn een laag werkloosheidspercentage, een hoger dan gemiddeld inkomen, een goed

Het woningbezit van Westland Wonen is te vinden in ‘s-Gravenzande en De Lier.

voorzieningenniveau en een laag percentage allochtonen. Bijzonder voor het Westland is dat een aanzienlijk aantal van de lagere inkomens een koopwoning bewoont.


9


Het woningbezit van Stichting Westland Wonen is in de naoorlogse periode gebouwd en bestaat uit 2.967 woningen. Deels is dit bezit te vinden in ’sGravenzande (tweederde) en deels in De Lier (eenderde). Van het totale bezit bestaat tweederde uit eengezinswoningen. Westland Wonen verhuurt haar woningen voor een gemiddeld bedrag van € 370,-- per maand. 20% behoort tot de goedkope voorraad (> € 317,03). Het merendeel van de woningen (73%) heeft een betaalbare huur (van € 317,03 tot € 486,30). Voor 7% van de woningen wordt een bedrag hoger dan € 486,30 gevraagd. 2.3

Het Westland in de Regio Haaglanden

In de statuten staat dat het werkgebied van Westland Wonen zich uitstrekt tot de gemeenten in het stadsgewest Haaglanden. In de praktijk beperkt zich dit tot de kernen ‘s-Gravenzande en De Lier. Dit gebied staat bekend om haar glastuinbouw en is gelegen aan de kust. Bijzonder is de sterke gehechtheid van bewoners aan het gebied. Er wonen veel gezinnen met kinderen. Dit blijkt ook uit een relatief hoge gemiddelde bezettingsgraad per woning (2,6). Jongeren blijven er over het algemeen lang thuis

“De bindende factor in het Westland is glas- en tuinbouw.”

wonen. De gemeente Westland is in januari 2004 ontstaan uit een samenvoeging van De Lier, ’s-Gravenzande, Monster, Naaldwijk en Wateringen. “De bindende factor bij deze fusie was het behoud van de glas- en tuinbouw in het Westland”, vertelt een van de wethouders. “De fusie is vrijwillig tot stand gekomen.” Al de kernen samen hebben een gezamenlijk inwonerstal van 96.639 en een woningvoorraad van 36.861 woningen (1 januari 2004). Zoals gezegd zijn er naast Westland Wonen meer corporaties actief in de gemeente Westland. Ieder heeft bezit in ‘eigen’ kernen. De corporaties werken samen in de Federatie Westlandse corporaties (FWW). In FWW-verband is het woonruimteverdelingssysteem ondergebracht en treden corporaties tevens in overleg met het gemeentebestuur. De corporaties hebben gezamenlijk een woonvisie laten maken (zie hoofdstuk 3). Het bezit van Westland Wonen ligt in het Stadsgewest Haaglanden en heeft daarom te maken met de recentelijk uitgebrachte Regionale Woonvisie Haaglanden (april 2004), waarin de gemeente Westland een forse nieuwbouwopgave krijgt toebedeeld en de grenzen opengesteld worden (zie hoofdstuk 3). Westland Wonen is lid van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH).


10


DEEL I: Het beleidsproces onder de loep Doet Westland Wonen de goede dingen?


11



12


3.

Hoe zien de missie, opgaven en het beleid van Westland Wonen eruit?

Westland Wonen formuleert haar missie als volgt: “Wij bieden in eerste instantie een dak boven het hoofd aan mensen die niet in staat zijn om zelf een woning te bemachtigen. Wij willen een bijdrage leveren aan het levensgeluk van deze mensen en zetten ons in voor het leveren van een woning, veiligheid en geborgenheid. Wij zullen dit doen als ondernemers, initiatiefrijk, kansen zien en grijpen, gericht inspelen op de ontwikkelingen in de markt en behoeften van de klant.” Westland Wonen heeft deze missie vertaald naar doelgroepen, producten en diensten, imago, cultuur en continuïteit (zie tekstkader). De opgaven waar Westland Wonen voor staat, heeft zij in beeld gebracht samen

Welk type corporatie wil Westland Wonen zijn? Haar doelgroepen: Westland Wonen richt zich primair op degenen die niet zelfstandig in staat zijn in eigen huisvesting te voorzien. Daarnaast zijn jongeren en ouderen, maar ook andere doelgroepen relevant, bijv. om geld te genereren voor de opgaven voor de primaire doelgroep of om de doorstroming te bevorderen. Haar producten en diensten: Zelfstandig wonen is belangrijk voor de klant. Daarom wil Westland Wonen aandacht besteden aan zorg, het faciliteren van diensten, leefbaarheid, veiligheid en geborgenheid. Haar imago: Westland Wonen streeft naar het imago van: initiatiefrijk, betrouwbaar, aanspreekbaar, laagdrempelig, transparant, visie, doelgericht, kwaliteit, gedegen en zorgvuldig. Haar cultuur: Open, zakelijk, klantgericht, menselijk, korte lijnen, heldere structuur, 'no nonsense' en verantwoordelijkheid laag in de organisatie. Continuïteit Gezonde financiële positie en samenwerkingsverbanden om maatschappelijke opgaven waar te maken. Bron: Zelfevaluatie van Westland Wonen, juli 2004

met de bestuurscommissie Westland en de andere corporaties in het Westland en Midden Delfland. Dit heeft geresulteerd in de Woonvisie ‘Wonen in het Westland’ (Rigo, oktober 2003). Deze visie benoemt de lokale opgaven. De Woonvisie vraagt (blijvende) aandacht voor ouderen en zorgvragers, huishoudens met een laag inkomen, kansen voor gezinnen en jonge huishoudens en het tegengaan van ontgroening. De visie legt het accent op versterking van de bestaande voorraad. De Regionale Woonvisie Haaglanden 2000 – 2015, die een half jaar later is vastgesteld (april 2004), koerst daarnaast aan op een forse nieuwbouwopgave. Het document is richtinggevend voor de opgaven in het Westland de komende jaren.


13


En hiermee is een spanningsveld ontstaan tussen lokale behoeften enerzijds en regionale opgaven anderzijds. Deze forse nieuwbouwopgave heeft onder meer tot doel de woningtekorten uit Den Haag op te vangen. Voor het beschikbaar krijgen van uitleggebieden voor nieuwbouw zal glas- en tuinbouw moeten wijken en dat ligt, zowel bij de gemeente als bij corporaties in het Westland, zeer gevoelig. De totale uitbreidingsopgave voor het Westland is volgens de Regionale Woonvisie Haaglanden 2000-2015 ruim 10.000 woningen. Een groot deel hiervan zal in de kernen gerealiseerd moeten worden (6.000); en ander deel aan de groene randen (1.500) en in de Westlandse Zoom (3.000). Met de nieuwbouw hangt het besluit samen, het Westland te openen voor woningzoekenden uit de regio Haaglanden. Het openstellen van de sociale huurwoningmarkt voor Hagenezen houdt de gemoederen bij de gemeente en de corporaties op dit moment bezig. Velen ervaren het als ‘het moeten oplossen van de problemen uit de stad, terwijl het Westland zelf een steeds groter wordende groep woningzoekenden heeft’. Ook Westland Wonen is tegen. Zij vindt dat de lokale vraag eerst moet worden bediend. Bovendien vindt zij dat de leefbaarheid en sociale cohesie in de kernen onder druk komt te staan. “We hebben lokaal al zoveel schaarste en dan kunnen we niet ook nog de vraag uit de rest van Haaglanden opvangen.” De schaarste wordt versterkt, omdat er alleen woningen bijgebouwd kunnen worden wanneer glas- en tuinbouwbedrijven hiervoor plaatsmaken. Hierdoor ontstaan relatief hoge grondprijzen. Westland Wonen heeft in een brief aan haar huurders laten weten het niet eens te zijn met het toekomstige toewijzingsbeleid ‘dat van bovenaf wordt opgelegd’. Desalniettemin zijn de besluiten reeds genomen, en zullen gemeente en corporaties dit in hun beleid op moeten nemen. Westland Wonen heeft dit (nog) niet gedaan. Beleid vertaald in plannen Nieuwbouw op uitleglocaties: Westland Wonen wil met de gemeente Westland afspraken maken om 30% van de woningen op uitleglocaties in de sociale huursector te realiseren en 10% in de sociale koop. Westland Wonen voert hiervoor actief grondbeleid. De verkoop van woningen: Verkoop van 200 huurwoningen in de komende 10 jaar. Hiervoor zijn 429 eengezinswoningen te koop aangeboden. De gemiddelde winst per woning is € 140.000,--. Herstructurering van wijken: Er zijn zeven herstructureringslocaties of -wijken aangewezen. Aandacht voor senioren: Nieuwbouw van seniorenappartementen in woonzorgzones. Hiervoor werkt Westland Wonen samen met zorginstellingen, zoals verzorgingshuis Sonnevanck en Serviceflat Oude Land. De bouw van seniorenwoningen bevordert de doorstroming, waardoor woningen vrijkomen voor starters en jonge gezinnen. Aandacht voor ‘middensegment’ (dat net niet kan kopen): Nieuwbouw dure huurwoningen of MGE-constructies. Raeflex, stichting visitatie woningcorporaties

Enkele maanden voorafgaand aan de nieuwe regionale woonvisie Haaglanden, heeft Westland Wonen haar beleidsplan “Tussen ambitie en werkelijkheid” (concept, januari 2004) opgesteld.

14


Het plan beschrijft het beleid van Westland Wonen voor de komende drie tot vijf jaar aan de hand van de zes prestatievelden van het BBSH. De opvang van woningzoekenden uit de regio is niet in dit beleid verwerkt. Daarnaast geeft het beleidsplan weinig aandacht aan starters en jonge gezinnen.


15



16


4.

Hoe legitimeert Westland Wonen haar beleid?

Westland Wonen typeert zichzelf als een ‘no nonsense’ partner, die een visie heeft en doelgericht werkt aan kwalitatief (zeer) goede producten (woningen). Kijken we naar het beleidsplan dan zien we als hoofdpunten: de verkoop van woningen, herstructurering- en nieuwbouwprojecten. Maar hoe is de keuze voor deze punten tot stand gekomen? Hoe legitimeert de corporatie haar beleid? Westland Wonen zegt: “We hebben het idee voldoende feeling te hebben met wat er leeft in de maatschappij. Via instanties als de Zorgwijzer, VrouwenAdviesCommissie (VAC), Stichting Ouderen en Stichting Focus krijgen we veel informatie. Bij sloopwoningen worden huisbezoeken afgelegd, zodat Westland Wonen weet wat er speelt bij de individuele huishoudens. Daarnaast hebben we regelmatig overleg met de huurdersvereniging over allerlei zaken. Bij groot onderhoud-/renovatieprojecten wordt doorgaans een bewonerscommissie gevormd.” De investeringsafspraken, die destijds met de gemeente ‘s-Gravenzande zijn gemaakt, lijken de koers van het huidige (concept-)beleidsplan te bepalen. De interviews met Westland Wonen onderschrijven het beeld dat de corporatie zich richt op een (goede) uitvoering van de gemaakte prestatieafspraken en investeringsopgave. Plannen worden niet opnieuw tegen het licht gehouden of bediscussieerd met stakeholders, alleen als de financiële (on)haalbaarheid dit noodzaakt. De keuze voor sloop van buurten is geënt op de adviesrapporten “Strategisch voorraadbeheer” van Alphaplan (mei 2001) en “Optimaliseren van wonen, zorg en welzijn voor ouderen in ’s-Gravenzande van Deloitte & Touche (januari 2002). Eén van de managers van Westland Wonen stelt dat “De betreffende complexen uit de jaren vijftig technisch zo beroerd zijn, dat invloed van bewoners op de plannen niet aan de orde was. De woningen zijn vochtig en klein”. Stakeholders geven echter aan het jammer te vinden dat bij de afweging niet meer aspecten zijn betrokken. De woningen kunnen volgens sommigen nog best een tijdje mee (technisch gezien) en zijn bovendien uitstekend geschikt zijn voor de vele starters en jonge gezinnen die een woning zoeken. Ook mist het beleid een geactualiseerd totaaloverzicht van tekorten en overschotten op de woningmarkt, waaruit het aantal te herstructureren woningen voortvloeit.


17


Westland Wonen vindt het, als maatschappelijk ondernemer, het overwegen waard om in de toekomst haar beleidsideeën reeds in een vroeg stadium te bespreken met haar stakeholders. Op dit moment is hiervan echter nog geen sprake, behalve op (beleids)onderdelen en met bepaalde partijen. Soms wordt het beleid bijgesteld, wanneer overleg met partijen nieuwe informatie oplevert.

Doet Westland Wonen de goede dingen? De bevindingen van de commissie Legitimatie van beleid Het beleid en de projecten van Westland Wonen lijken voornamelijk voort te vloeien uit de investeringsafspraken die De Lier bij de overname met de voormalige gemeente ‘s-Gravenzande gemaakt heeft. Deze investeringsafspraken waren destijds gebaseerd op en adviezen van Alphaplan en Deloitte & Touche. Hoe het nieuwe beleid vorm krijgt en vervolgens wordt vertaald in besluiten is onduidelijk; zowel intern bij de corporatie als bij stakeholders. Men slaagt er beter in aan te geven wát men doet dan dat duidelijk wordt waaróm men dat doet. Het ‘opnieuw tegen het licht houden’ van de plannen lijkt uitsluitend aan de orde te zijn, wanneer de financiële haalbaarheid van projecten in het geding is. Daarnaast is niet helder wat de corporatie doet met de in de Woonvisie Westland gesignaleerde tekorten. Het ‘gevoel’ voor de klanten lijkt soms geen rol te spelen bij beleidskeuze van Westland Wonen. De corporatie heeft ook geen ‘antenne’ ontwikkeld om de woonwensen structureel in beeld te brengen. Zo wordt de staat van woningen vooral technisch beoordeeld, maar minder vanuit de wensen van de huurders en woningzoekenden. De beleidskeuzes worden daarom niet altijd begrepen door iedereen. Bijna alle gesprekspartners vragen zich bijvoorbeeld af of de als fors beleefde sloopplannen in ‘s-Gravenzande op dit moment wel doorgezet moet worden. De woningen hebben charme en zijn uitstekend geschikt voor het grote aantal woningzoekende jongeren en startende gezinnen.


18


5.

Is het beleid extern verankerd?

Hoe is het beleid van Westland Wonen verankerd bij haar stakeholders? Dit hoofdstuk gaat over de samenwerking tussen Westland Wonen en haar samenwerkingspartners. Wie zijn de stakeholders? Hoe ziet die samenwerking eruit? En wat verwachten zij van Westland Wonen? Met enkele stakeholders van Westland Wonen heeft de visitatiecommissie gesprekken gevoerd: •

Huurdersvereniging Westland;

•

Gemeente Westland;

•

Stichting Welzijn Westland;

•

Stichting De Zorgwijzer;

•

Stichting Zorgkring Westland;

•

Politie;

•

corporatie Westambacht Monster;

•

corporatie Wateringen;

•

corporatie Stichting Willibrordus.

Over het algemeen kan geconcludeerd worden dat stakeholders niet structureel betrokken worden bij de beleidsvorming van Westland Wonen. Hetgeen overigens niet wil zeggen dat men het altijd oneens is met het beleid. De visies van de verschillende stakeholders komen vaak via diverse kanalen en overlegstructuren bij de corporatie terecht. Dit hoofdstuk geeft een beeld van de gesprekken met stakeholders. Het verwoordt niet zozeer de formele standpunten van stakeholders; het is een weergave van de gesprekken met vertegenwoordigers van de geïnterviewde partijen. Het beschrijft hun relatie met Westland Wonen, en wat ze van de corporatie verwachten. 5.1

Huurdersvereniging Westland

Westland Wonen ziet als haar belangrijkste klanten de bijna 3.000 huurders. Deze huurders kunnen lid worden van de Huurdersbelangenvereniging Westland. De vereniging vertegenwoordigt hiermee een aanzienlijk deel van de huurders in De Lier en ’s-Gravenzande.


“De nieuwe corporatie is veel klantvriendelijker dan het voormalig 19 gemeentelijk woningbedrijf.”


De huurdersvereniging is ontstaan bij het samengaan van corporatie De Lier en het gemeentelijk woningbedrijf ‘s-Gravenzande. Huurders betalen voor hun lidmaatschap een klein bedrag aan contributie. Dit bedrag wordt geïnd door de corporatie. De Lier heeft van oorsprong meer leden (circa 65%), maar ook het aantal in ‘s-Gravenzande groeit de laatste tijd gestaag. In deze kern is inmiddels circa 30% lid. Eenmaal per jaar organiseert de vereniging een Algemene Ledenvergadering. De Huurdersverenigingen in de regio werken samen. Ze hebben zelfs een gezamenlijke website. De Huurdersvereniging heeft een Samenwerkingsovereenkomst met Westland Wonen en het bestuur heeft ongeveer zesmaal per jaar overleg met de corporatie. In de overeenkomst is het recht op informatie geregeld. Daarnaast heeft men recht op advies en invloed. “Er is wel weinig beslissingsrecht”, stelt een bestuurslid van de vereniging, “en beleidswijzigingen geeft Westland Wonen alleen wanneer men hierom vraagt.” Het bestuur (van de vereniging) vraagt hier dus in ieder overleg naar, maar vindt eigenlijk dat zij deze informatie ongevraagd moet ontvangen. Van de zijde van de corporatie wordt opgemerkt dat de afspraken met de huurdersvereniging verder gaan dan volgens de wet is verplicht. De Huurdersbelangenvereniging geeft een positief beeld van Westland Wonen. “De nieuwe corporatie is veel klantvriendelijker dan het voormalige gemeentelijk woningbedrijf. En Westland Wonen heeft het niet makkelijk. Ze heeft een flinke inhaalslag te maken voor wat betreft het bezit in ‘s-Gravenzande. De woningen zijn daar minder goed dan in De Lier. In ‘s-Gravenzande is het beeld van Westland Wonen onder haar huurders daarom iets minder positief dan in de Lier”. “Uiteraard zijn er soms ook stevige (‘heerlijke’) discussies met de corporatie over huurverhogingen of herstructurering, maar alles kan in openheid tegen elkaar gezegd worden.” Om argumenten kracht bij te zetten komt men soms tot heldere en pittige uitspraken. Zo kwam men in een gesprek waarin opinies uiteenliepen tot de veelzeggende uitspraak “oorlog is duur maar vrede kost ook geld.” De Huurdersvereniging heeft onlangs, zoals zij zeggen, “zelfs een succesje geboekt.” Westland Wonen heeft het huurdersidee van merit-rating ingevoerd. Merit-rating is het geven van een beloning aan huurders, die hun woning goed opleveren bij verhuizing. Zoals gezegd zijn de onderwerpen die “De herstructurering gaat met vallen en opstaan steeds beter.”

regelmatig op de agenda staan de huurverhoging en de herstructurering.


20


De Huurdersvereniging heeft voor het bespreken van dit soort zaken in eigen gelederen een denktank in het leven geroepen. De recente huurverhoging vond de vereniging te hoog. “De herstructurering in ‘s-Gravenzande gaat”, volgens een bestuurslid, “met vallen en opstaan steeds beter.” “Het heeft veel moeite gekost om ervoor te zorgen dat huurders invloed hadden op de plannen. We zouden het mooi vinden als er wisselwoningen kwamen, want dan kan je normale mutatie gewoon doorgaan.” Als laatste aandachtspunt voor Westland Wonen noemt het verenigingsbestuur het inkorten van de lijst van woningzoekenden. En een eventuele toekomstige fusie met een andere corporatie beoordeelt men niet op voorhand negatief. De huurdersvereniging van beide corporaties werken al regelmatig samen. Ze hebben bijvoorbeeld een gezamenlijke website. 5.2

Leefbaarheid

Opvallend is dat er in het Westland geen welzijnsorganisatie is die zich richt op leefbaarheid en bewonersondersteuning.

“Westland Wonen gaat serieus met signalen aan de slag en koppelt altijd terug.”

Volgens de gemeente is de sociale cohesie in De Lier en ‘s-Gravenzande op dit moment goed en verdient leefbaarheid geen bijzondere aandacht. De wijkagent bevestigde dat er nu weinig problemen zijn, maar op individueel niveau zijn er wel regelmatig knelpunten die aandacht verdienen: jeugdoverlast, burenoverlast, multi-probleemgezinnen, woninginbraken, verlichting en verkeer. De wijkagent heeft hierover contact met een van de medewerkers van Westland Wonen en geeft aan dat de contacten goed verlopen. Westland Wonen gaat met signalen aan de slag en koppelt altijd terug wat er gedaan is. Bovendien is er een kwaliteitskring, waaraan gemeente, corporaties en politie deelnemen. Leefbaarheid wordt in de toekomst een steeds belangrijker thema. Ook woningzoekenden uit de regio en uit Den Haag kunnen straks terecht in het Westland. Veel stakeholders verwachten dat hierdoor de leefbaarheid en sociale cohesie onder druk komt te staan. 5.3

Gemeente Westland

De gemeente Westland is recentelijk (1 januari 2004) ontstaan uit een fusie van vijf gemeenten. Het is een vrijwillige fusie. Het behoud van de glas- en tuinbouw is de bindende factor.


21


De huidige projecten van Westland Wonen zijn doorgaans nog een uitvloeisel van afspraken met de voormalige gemeenten De Lier en ’s-Gravenzande. Nieuw gemeentelijk beleid op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting moet nog vorm krijgen. De vier in de gemeente actieve corporaties (FFWverband) zullen periodiek overleg voeren met de wethouder volkshuisvesting en de wethouder ruimtelijke ordening van de gemeente Westland. De verhoudingen zijn veranderd en verlopen moeizamer dan voorheen. “De fusie heeft een enorme impact op het huidige functioneren van de gemeente. De organisatie staat nog niet, kantoren zijn verspreid over de diverse kernen in het Westland en de korte lijnen van voorheen zijn verdwenen,” vertelt iemand van Westland Wonen. Het ‘zomaar even binnenlopen bij de wethouder of ambtenaar’ behoort tot het verleden. De gemeente erkent dat er nog een flinke slag gemaakt moet worden. Iedereen is wel van mening dat het hoort bij een dergelijk fusietraject. De keerzijde is wel dat het zorgt voor vertraging in de planvorming. De zorg die in corporatiekring leeft over vertragingen in de woningproductie ten gevolge van de gemeentelijke organisatieperikelen, wordt ook in gemeentelijke kring gedeeld. Zo blijken de prestatieafspraken, die de corporatie met voormalige gemeenten heeft gemaakt, niet echt te leven. “Ze moeten nog maar eens tegen het licht gehouden worden.” Met name het thema wonen, zorg en welzijn verdient aandacht. De gemeente wil hier nog een visie op ontwikkelen. “Men vindt dat Westland Wonen de dingen goed doet; dat wil zeggen op z’n Westlands.”

Binnen de gemeente Westland wordt genuanceerd gedacht over Westland Wonen en de corporatiesector in algemene zin. Enerzijds vindt men dat Westland Wonen de

dingen goed doet, ‘op z’n Westlands’. Anderzijds heeft men sterke twijfels bij de als fors beleefde sloopplannen van Westland Wonen in ‘s-Gravenzande. Daarnaast zijn er verschillen van mening over de verwachtingen die men heeft van corporaties en over de rol van corporaties. De gemeente Westland is net als Westland Wonen niet blij met het openstellen van de grenzen voor mensen uit de regio, die op zoek zijn naar een sociale huurwoning. Met name het CDA is tegen. Het besluit staat nu echter vast en de gemeente wil zich nu inzetten voor een goede overgangsregeling en goede monitoring. De gemeente wil hierover afspraken maken met de corporaties. Een van de wethouders vindt het jammer dat Westland Wonen zich blijft verzetten. Op de vraag of Westland Wonen moet fuseren met een andere corporatie, heeft de gemeente geen uitgesproken mening. Gezien het huidige schaalniveau van


22


de corporaties ligt samenwerking van corporaties op strategisch beleidsmatig niveau wel voor de hand. 5.4 Zorginstellingen Er is een platform wonen, zorg en welzijn in ‘s-Gravenzande. Overleg over plannen voor seniorenwoningen in De Lier vindt plaats op directieniveau. Ook bij zorginstellingen zijn er allerlei fusies gaande. Hierdoor is de regionale afbakening vrij ingewikkeld. Instanties zijn in delen van diverse gemeenten actief en er zijn meerdere instanties actief in één gemeente. De regionale indelingen lopen door elkaar. De drie zorginstellingen hebben een (zeer) goede werkrelatie met Westland Wonen. Signalen die de visitatiecommissie hoorde waren: ‘Gebreken aan woningen worden meteen verholpen.’ ‘Er is een open relatie.’ ‘Westland Wonen is flexibel en goed bereikbaar. ’’Er is over en weer vertrouwen.’ Er is een groot tekort aan woningen voor ouderen. Westland Wonen heeft hierin, volgens de zorginstellingen, een belangrijke taak. Deze opgave is één van de thema’s op het platform wonen, zorg, welzijn in ‘s-Gravenzande besproken. Welke tekorten zijn er? Waar moet een woonzorgzone komen? Daarnaast willen zorginstellingen graag hun expertise inzetten, wanneer Westland Wonen producten en diensten op het gebied van wonen, zorg en welzijn op de markt gaat zetten. Een verbeterpunt, is volgens sommigen, dat de corporatie meer gestructureerd gaat werken. De partijen geven aan dat veel plannen nu helaas blijven liggen, vanwege gemeentelijke fusie en reorganisatieperikelen. “De regie hoort bij de gemeente te liggen, maar die wil opnieuw inventariseren wat er aan de hand is, nu in een breder verband. Terwijl er al allerlei adviezen liggen. Dat leidt tot vertraging.” Stichting Zorgwijzer heeft een verzorgingshuis en dagverblijfprojecten en biedt 24-uurszorg aan huis. De stichting is onder meer werkzaam in De Lier. Een project dat in gezamenlijkheid met Westland Wonen tot stand is gekomen, is de woningbouw voor geestelijk gehandicapten kinderen in een woonwijk in De Lier. Daarnaast hebben partijen een samenwerkingsovereenkomst afgesloten voor het aanbrengen van technische voorzieningen en het verlenen van zorg bij alarmering. De uitwerking van de afspraken moeten nog vorm krijgen. Een ander project waar beide partijen met elkaar over in gesprek zijn is het verzorgingshuis de Triangel. Dit verzorgingshuis is eigendom van Stichting Zorgwijzer.


23


Westland Wonen is verhuurder van de seniorenwoningen er omheen. Zowel het verzorgingshuis als de woningen zijn aan vernieuwing toe. Dit willen partijen gezamenlijk oppakken. Op dit moment zit men in de projectfase. Over en weer beïnvloeden partijen (indirect) elkaars beleid. De communicatie is in voorbereidende fase bij planontwikkeling doorgaans mondeling en informeel. Naarmate bouwplannen concreter worden, wordt overleg frequenter en worden zaken formeel vastgelegd. Zorgwijzer heeft nog een wens. Ze zou graag willen dat 65+-woningen met voorrang worden toegewezen aan 65-plussers mét zorgindicatie. “Gebreken worden meteen verholpen.”

Stichting Welzijn Westland is actief in ‘s-Gravenzande. Ze huurt drie dienstencentra bij 148 seniorenwoningen van Westland Wonen. De

stichting verzorgt dagopvang, alarmering, tafeltje-dek-je en maatschappelijk werk voor ouderen. Er is een zorgloket. Stichting Welzijn Westland (‘s-Gravenzande) werkte vroeger samen met het gemeentelijk woningbedrijf in ‘s-Gravenzande. Ze was toen gewend dat de corporatie gemeenschappelijke ruimtes betaalde. “Na de fusie moesten we wel een omslag maken. Dat is goed verlopen en er zijn goede afspraken gemaakt.” Westland Wonen en Stichting Welzijn Westland werken samen aan de herontwikkelingslocatie. Stichting Welzijn wil graag nog met de corporatie werken aan voorlichting over veiligheid. “Je kunt nu zo bij de mensen binnenlopen.” Stichting de Zorgkring Westland is eigenaar van het verzorgingshuis de Sonnevanck in ‘s Gravenzande. Samen met Westland Wonen onderzoekt ze de mogelijkheden voor her- of nieuwbouw van de Sonnevanck. Een samenwerkingsovereenkomst zal vorm gegeven worden nadat er een geschikte bouwlocatie is gevonden. Op dit moment is men daar nog naar op zoek. De Zorgkring wil op termijn gaan huren van Westland wonen. 5.5

Collega-corporaties

De vier in de gemeente Westland actieve corporaties werken samen in het FWW-verband. FWW is in de eerste plaats de paraplu voor het woonruimteverdelingsysteem, behandelen van urgentieverzoeken en klachtenbehandeling. In dit FWW-verband nemen ook corporaties deel uit de aangrenzende gemeenten. Stichting Willibrordus is één van deze corporaties. In het FWW-verband wordt onder meer het overleg met de gemeente Westland voorbesproken. Het contact is hoofdzakelijk gericht op de informatie- en klankbordfunctie en in mindere mate op de beleidsvoorbereidende functie. Het onderscheid tussen corporaties zit vooral in de verschillende werkgebieden.


24


Een uitzondering hierop vormt Vestia Westland (in Naaldwijk), dat onderdeel vormt van Vestia en meer georiënteerd is op het grootstedelijk gebied. Tussen de corporaties zijn hierdoor verschillende visies op het openstellen van de grenzen voor woningzoekenden uit de stad. Samen met Westland Wonen zijn Westambacht en Stichting Willibrordus tegen. De visitatiecommissie heeft gesprekken gevoerd met de directeur-bestuurders van twee corporaties in de gemeente Westland, namelijk: Westambacht en Wateringen. Daarnaast is gesproken met Stichting Willibrordus actief in de aangrenzende gemeente Midden Delfland. Westambacht heeft 2.600 woningen in Monster, Poeldijk en Ter Heijde. Zo’n acht jaar geleden was het nog een armlastige corporatie, maar daar is nu veel in veranderd. De directeur vertelt dat de corporatie kwalitatief hoogstaande projecten realiseert. Op directieniveau hebben beide corporaties maandelijks overleg. Westambacht wil graag fuseren met Westland Wonen. De beide corporaties zijn in gesprek met elkaar over verdere samenwerking of fusie. Men heeft overwogen tegelijkertijd een visitatie te laten uitvoeren.

Westambacht heeft hier uiteindelijk niet voor gekozen. De partijen zijn op dit moment wel een convenant aan het voorbereiden. De komende tijd zal vooral gekeken worden op welke onderdelen de partijen kunnen gaan samenwerken. Hierbij wordt gedacht aan huisvesting van de backoffice in één gebouw, projectontwikkeling, automatisering, personeelsbeleid en uniforme rapportages.

“Westland Wonen moet iets minder drastisch met de sloperskogel zijn.”

Woningbouwcorporatie Wateringen heeft circa 2.000 woningen in haar bezit. Fusie met

Westland

Wonen

is

volgens

de

directeuren van beide corporaties niet aan de orde. De bedrijfsculturen en directeuren zijn te verschillend. Wateringen kan zich daarentegen voorstellen dat een fusie tussen Westland Wonen en Westambacht tot stand komt. Wat betreft beleidsaspecten vindt de directeur van Wateringen dat Westland Wonen iets minder drastisch moet zijn met de ‘sloperskogel’.


25


Hij zelf besteedt veel aandacht aan de woningtekorten voor jongeren door bijzondere koopconstructies te introduceren. Sloopbesluiten zijn uitgesteld en woningen zijn gelabeld voor jongeren. Stichting Willibrordus is actief als corporatie in de gemeente Midden Delfland. Deze gemeente grenst aan de gemeente Westland. Stichting Willibrordus participeert in de Federatie Westlandse Woningcorporaties (FWW) en heeft hiermee een gezamenlijke klachtencommissie, urgentieregeling en woonruimteverdeling. Qua omvang en cultuur zijn er veel overeenkomsten met Westland Wonen. Er is daarom sprake van een collegiale uitwisseling van informatie. Stichting Willibrordus ziet kansen in het versterken van de samenwerking met andere corporaties in het Westland, bijvoorbeeld om zich samen sterker te maken in binnen het verband van sociaal verhuurders in de regio Haaglanden. Nu kost dat iedere corporatie afzonderlijk veel tijd en dat is jammer vindt de directeurbestuurder van Willibrordus.


26


Doet Westland Wonen de goede dingen? De bevindingen van de visitatiecommissie Externe verankering beleid Westland Wonen Zowel de stakeholders als de medewerkers van Westland Wonen zijn overwegend positief over de dingen die de corporatie doet. Dit geldt met name op uitvoerend niveau: de klantenservice, technische afdeling en klachtenafhandeling. Maar ook de aandacht voor het wonen voor ouderen en combinaties van wonen en zorg waardeert men positief. Men hoopt hiermee tevens de doorstroming op gang te brengen, waardoor woningen voor jongeren en lagere inkomens vrij komen. Dit positieve oordeel laat overigens onverlet dat op onderdelen wel kanttekeningen worden geplaatst. De commissie vraagt zich, met meerdere stakeholders, af of Westland Wonen niet meer zou moeten doen voor jongeren, starters en jonge gezinnen. Het voor bepaalde woningen uitstellen van sloop biedt, naar het oordeel van gesprekspartners en met behulp van eenvoudige ingrepen, goede mogelijkheden daartoe. Indien er dan toch sloop plaatsvindt, dan moeten er volgens de huurdersvereniging wisselwoningen komen. Ook worden mogelijkheden om tot de bouw van goedkope koopwoningen over te gaan (bijv. MGEconstructies) niet benut. Het begrip leefbaarheid heeft een betekenis gekregen in de zin van infrastructuur aanleggen. De sociale cohesie is nu weliswaar goed in ‘s-Gravenzande en De Lier, maar de corporatie heeft, zo lijkt het, nog geen beleidsmatige antenne ontwikkeld voor leefbaarheidsproblemen. Bovendien wordt, vanwege de instroom vanuit de stad, leefbaarheid de komende jaren een steeds belangrijker thema in het Westland. De commissie adviseert hieraan structureel aandacht te geven samen met andere partijen (zoals gemeente).

DEEL II

De totstandkoming van het beleid vindt slechts in beperkte mate plaats in wisselwerking met stakeholders. Met de collega-corporaties is een gezamenlijke opgesteld, maarde deze ziet de commissie Het bedrijfsproces: doetwoonvisie de corporaties dingen goed niet doorvertaald naar het eigen beleid. Sommige stakeholders zijn nauwelijks betrokken bij het beleid van Westland Wonen, omdat deze zelf druk zijn met fusies en reorganisaties. Dit geldt zowel voor de gemeente als voor enkele zorgaanbieders. Maatschappelijke verankering is echter wel gebaat bij communicatie met stakeholders over het beleid. Daarnaast adviseert de commissie niet alleen afspraken te maken met de Huurdersvereniging over de onderwerpen waarop ze advies uit kan brengen, maar óók over het moment waarop de vereniging advies kan geven. Nu wordt het advies soms (te) laat in het traject gevraagd, waardoor het advies van weinig invloed meer kan zijn op het beleid (bijvoorbeeld huurverhoging). De commissie adviseert nadrukkelijk aandacht te gaan besteden aan professionalisering van de beleidscyclus, het transparant maken en het intern en extern verankeren hiervan. Regionale ontwikkelingen Westland Wonen is tegen het afgesproken beleid voor woonruimteverdeling in de Regio Haaglanden. Er is, volgens Westland Wonen, een spanningsveld tussen lokale en regionale belangen. Deze spanningen werden tijdens gesprekken met lokale stakeholders zichtbaar zowel binnen de gemeente als tussen de gemeente en de corporaties. Het gaat daarbij om het besluit de woningmarkt in het gebied Haaglanden als één geheel te zien en de lokale woningmarkten niet meer af te schermen. Westland Wonen beseft dat het besluit vaststaat en is inmiddels tot een constructieve samenwerking gekomen om met deze problematiek in het samenwerkingsverband van Haaglanden om te gaan. De commissie adviseert Westland Wonen op een slimme manier het nieuwe beleid te implementeren. Samenwerking en/of fusie Westland Wonen opereert in een gebied waarin fusies aan de orde van de dag zijn; fusies van gemeenten, van corporaties en van zorgaanbieders. Ze heeft zelf recentelijk een goed verlopen fusieproces achter de rug, maar blijft in de nieuwe context, volgens sommigen, een (te) kleine speler. Wederom fuseren is daarom onderwerp van gesprek. Veel gesprekspartners denken dat een fusie onafwendbaar is en staan er positief tegenover. Fusie met Westambacht komt in vrijwel elk gesprek gevraagd of ongevraagd aan de orde. Het is belangrijk dat hier op korte termijn helderheid over komt. Motieven, die stakeholders noemen,voor verdergaande fusie en samenwerking zijn: meer ontwikkelingskracht en het krijgen van een krachtige organisatie naast Vestia en in Haaglanden. De gemeente en andere partijen hebben hierover geen uitgesproken mening, maar vinden het intensiveren van de samenwerking tussen de corporaties wel voor de hand liggen. Raeflex, stichting visitatie woningcorporaties

27



28


DEEL II Het bedrijfsproces: doet de corporatie de dingen goed


29



30


6.

Verankering in de organisatie

6.1

Organisatorische verankering en fusie

Westland Wonen heeft twee vestigingen. De hoofdvestiging zit in ‘s-Gravenzande. Daarnaast is er een nevenvestiging in De Lier. In totaal heeft de corporatie 33 mensen in dienst (27,8 formatieplaatsen), waarvan acht in De Lier en 25 in ‘s-Gravenzande. Een deel (acht) is afkomstig van woningstichting De Lier; dertien zijn afkomstig van het vroegere Woningbedrijf ’s-Gravenzande en twaalf zijn bij Westland Wonen zelf in dienst gekomen. Omdat er verschillende vestigingen Vestigings manager

Vestigings manager

zijn, heeft Westland Wonen gekozen voor een bijzondere organisatiestructuur, namelijk de vestigingsstructuur. Uit de gesprekken bleek

Cluster Makelaardij

dat veel mensen deze structuur

beleidsverantwoordelijk: mw. De Rooy

ingewikkeld vinden. Westland Wonen

Cluster Techniek

heeft intern wel gesproken over een

Cluster Techniek

beleidsverantwoordelijk; dhr. Drenth

afdelingsstructuur, maar hiervoor is niet gekozen. Wel wil Westland

Cluster Makelaardij

“De formele en informele macht lopen nu door elkaar heen."

Wonen vinger aan de pols houden. In de figuur hebben we gepoogd de structuur op eenvoudige wijze weer te geven. Iedere vestiging heeft een eigen vestigingsmanager voor de dagelijkse leiding. Daarnaast is de vestigingsmanager in De Lier trekker van de makelaardijactiviteiten (verhuur en verkoop) binnen de totale organisatie en de vestigingsmanager in ’s-Gravenzande trekker van de techniekactiviteiten. De manager backoffice geeft leiding aan de backofficeactiviteiten. Het managementteam bestaat uit de directeur-bestuurder, vestigingsmanager De Lier, vestigingsmanager ’sGravenzande en controller/manager backoffice1. Het Managementteam vergadert éénmaal per week. De huidige organisatiestructuur is ontstaan vanuit het fusietraject. Bij de fusie is logischerwijs onder meer rekening gehouden met personele en organisatorische randvoorwaarden. Uit de gesprekken bleek dat er nog winst te halen is ten aanzien van de besluitvormingsstructuur. “De formele macht en informele macht lopen nu door elkaar heen,” stelt een van de medewerkers. “Uitvoering van projecten verloopt niet helemaal volgens de kaders.”‘

1

Backoffice betreft: budget, administratie, beleidsadvisering, automatisering, treasury, archief en P&O


31


Het onderwerp fusie kwam ook tijdens de interviews binnen de organisatie aan de orde. Velen staan zeer positief tegenover een fusie met Westambacht. De beide Raden van Toezicht staan positief tegenover een fusie en hebben al met elkaar gesproken. Fusie is volgens hen belangrijk ‘omdat we opgaan in Haaglanden en dan kunnen we een sterkere positie krijgen.’ 6.2

Interne verankering beleid en HRM “Er is sprake van werkplezier en betrokkenheid.”

Werknemers van Westland Wonen zijn zeer tevreden en het werkplezier is groot. Er is respect voor elkaar en er is een open instelling zowel intern als naar de klant. De Ondernemingsraad bevestigt dit beeld. Uit het

onderzoek van de Arbo-Unie (februari 2004) blijkt dit eveneens: “Het welzijn bij Westland Wonen laat door de bank genomen een goed beeld zien. Dit geldt met name voor de onderlinge relatie. Het is bewonderenswaardig dat de sfeer ondanks de vele veranderingen als sterk punt naar voren komt. Dit komt ook tot uiting aan de gevolgenkant van werkstress. Er is sprake van werkplezier en betrokkenheid. Dit is duidelijk een punt dat mensen bindt en dat ook vastgehouden moet worden.” De medewerkers worden nauw betrokken bij de uitwerking van het beleid door mee te werken aan de afdelingsplannen. Westland Wonen wil de verantwoordelijkheid laag in de organisatie leggen, zowel bij beleidsontwikkeling als beleidsuitvoering. De directeur, het MT en de OR konden echter niet goed uitleggen hoe dit uitgangspunt in de praktijk handen en voeten krijgt. Beleidsideeën worden over het algemeen niet van onderaf gevormd maar door het MT, stelt een medewerker. Dat medewerkers zo positief zijn, is daarnaast onder meer te danken aan de (zeer) goede primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden. In januari 2004 is binnen korte tijd een nieuw functiewaarderingssysteem ingevoerd (CATSsysteem). Medewerkers kunnen een studie en cursussen volgen, een hypotheek krijgen en er kan een persoonlijk opleidingsplan worden gemaakt. 6.3

Financiële verankering

De financiële positie was door de overname van het gemeentelijk woningbedrijf ’s Gravezande bij start van het bestaan van Westland Wonen niet florissant. In korte tijd zijn de doelen bereikt en is er een gezonde financiële positie. Het eigen vermogen is € 10 miljoen en de solvabiliteit 10%. De meerjarenbegroting geeft een verdere stijging van de reserves te zien. Westland Wonen wil deze stijging terugpompen in de volkshuisvesting.


32


Hierop is echter nog geen concreet beleid geformuleerd. Een van de genoemde opties is het halveren van het aantal te verkopen woningen. De financiën worden aan de hand van vooraf vastgestelde budgetten of richtlijnen voor onrendabele toppen beheerst. Maandelijks worden er financiële rapportages opgesteld. Deze worden gebruikt als onderlegger voor de managementrapportages. Er wordt nog niet gewerkt met bijv. goed- of slechtweerscenario’s en risicoanalyses. Inmiddels hebben de Raad van Toezicht, het Managementteam en de accountant intensief gesproken over de financiële toekomst van Westland Wonen. Men heeft o.m. afgesproken, instrumenten als hiervoor genoemd, in het besluitvormingsproces te gaan gebruiken.


33


Doet de corporatie de dingen goed? Bevindingen van de commissie Organisatie De Westlandse cultuur van “handen uit de mouwen en aanpakken” kenmerkt de organisatie. Medewerkers zijn gemotiveerd en “gaan ervoor”. Ze worden betrokken bij de invulling van het ondernemingsplan. De arbeidsvoorwaarden zijn zonder meer goed te noemen en het ziekteverzuim is laag. Westland Wonen heeft het fusieproces voorspoedig doorlopen. De afgelopen jaren waren gericht op het opbouwen van de nieuwe organisatie en een gezonde financiële positie. Het Woondiensten cafetariasysteem is binnen ‘no-time’ ingevoerd. De klantgerichtheid was al goed in De Lier en is in ‘s-Gravenzande aanzienlijk verbeterd. De korte lijnen binnen de organisatie zijn gehandhaafd. De commissie is dan ook van mening dat de corporatie hier een goede prestatie heeft neergezet. Desalniettemin zet de commissie vraagtekens bij de huidige organisatiestructuur en de hierbij behorende verantwoordelijkheidsverdeling. Wat betekent het ‘laag in de organisatie’ nu concreet? Hoe is dat geregeld via formele lijnen? Niemand kon aan de commissie helder uitleg geven. Waar de formele en informele ‘macht’ ligt, is diffuus. Zelfs wat er schort kon niemand helder formuleren. Mogelijk is de ingewikkelde organisatiestructuur hier debet aan. De commissie constateert dat er ‘dubbelrollen’ zijn. De controller is tevens manager. Ook de vestigingsmanagers hebben dubbelrollen. De ene vestigingsmanager is verantwoordelijk voor de makelaardij; de andere voor het cluster Techniek. Dit blijkt zowel binnen de corporatie als voor de buitenwereld onduidelijk. De commissie adviseert de huidige organisatiestructuur, de onderliggende argumenten daarvoor en de visie ten aanzien van leiderschap, taak- en verantwoordelijkheidsverdeling nog eens tegen het licht te houden. Toen De Lier het gemeentelijk woningbedrijf ‘s-Gravenzande overnam, had de corporatie nog een zorgelijke financiële positie. Westland Wonen heeft de financiële continuïteit in zeer korte tijd weten te verzekeren. Uit rapportages van Westland Wonen blijkt dat de corporatie zich wat dat betreft goed kan meten met andere corporaties uit het land. Hierdoor blijft de handelingsvrijheid van de corporatie in stand en is haar ‘polsstok’ vergroot. Bij ongewijzigd beleid zal zelfs de financiële groei doorzetten tot een niveau dat ver uitgaat boven de doelstellingen. De Raad van Toezicht, het Managementteam hebben onlangs met de accountant over de inzet van de financiële middelen gesproken. De commissie heeft zich echter geen helder beeld kunnen verwerven van hoe Westland Wonen met een eventuele gunstige financiële situatie wenst om te gaan. Wordt financieel beleid en de uitgangspunten bijgesteld? Neemt de corporatie meer maatschappelijke, maar financieel onrendabele projecten op zich? Of gaat Westland Wonen intercollegiale matching aan? De commissie adviseert dat Westland Wonen in te spelen op deze nieuwe ontwikkeling, hierover concrete beleidsuitspraken te doen en deze o.m. met stakeholders te communiceren. De commissie signaleert dat er zorg is over de toekomst van de Afdeling Techniek, maar heeft niet kunnen achterhalen wat hiervan de achtergrond is. Dit komt onder meer omdat de commissie de manager van de Afdeling Techniek niet heeft kunnen spreken (zie 1.3).


34


7.

Operationalisering en meting van beleid

Westland Wonen operationaliseert haar beleid: -

in concrete projecten voor sloop en nieuwbouw, wonen en zorg;

-

door het intensiveren van de samenwerking met diverse partijen om deze projecten goed uit te kunnen voeren;

-

door het op peil brengen van de financiële positie door de verkoop van woningen;

-

en door een bijbehorende meerjarenbegroting.

De meerjarenbegroting geeft een uiterst gezond financieel perspectief te zien. Op grond hiervan mag men verwachten dat de gestelde opgaven gerealiseerd kunnen worden. Naast de meerjarenbegroting zijn er nog de meerjarenonderhoudsbegroting en treasury 2004 –2007. Om het beleid te operationaliseren heeft Westland Wonen afdelings- en MTconferenties gehouden. Het nieuw te ontwikkelen beleid is vertaald in afdelingsplannen 2004 – 2005. Het MT bewaakt de punten uit de afdelingsplannen. Daarnaast komt ieder kwartaal een managementrapportage uit, waarin informatie staat over woonruimteverdeling, aantal woningzoekenden, urgenten en financiële doelstellingen. Indien nodig wint men advies in of laat men onderzoek doen. Maandelijks verschijnt er een overzicht van onder andere de voortgang van het herhuisvesten van bewoners van te slopen woningen, investeringen, planmatig onderhoud en bouwplannen. Bovenstaande gegevens zijn, zo meldt de corporatie, tot op heden toereikend gebleken om zonodig beleid of bedrijfsvoering aan te passen. Zoals eerder is vermeld, is er nog een aantal zaken nog niet voldoende geregeld bij Westland Wonen: -

het ontbreekt nog aan een financiële risicoanalyse. Westland Wonen is een relatief kleine corporatie, die voor grote investeringen staat en dan is het in beeld brengen van risico’s noodzakelijk;

-

er is behoefte aan duidelijker besluitvormingsprocedures.

Deze aspecten zijn onlangs in het eerder genoemde overleg tussen Raad van Toezicht, Managementteam en accountant aan de orde gesteld en hierover zijn nadere afspraken gemaakt.


35


Westland Wonen heeft voor beide vestigingen het KWH-huurlabel behaald. Naast KWH-metingen, waarmee de klantvriendelijkheid gemeten wordt, hanteert Westland Wonen nog enkele andere metingen. Bij nieuwbouwprojecten doet Westland Wonen in samenwerking met de VrouwenAdviesCommissie (VAC) een inventarisatie van de woonbeleving onder bewoners. Daarnaast fungeren klachten en bezwaren die via de klachtencommissie binnenkomen als signaalfunctie. Eveneens signaleert de afdeling Makelaardij, als eerste aanspreekpunt voor klanten, wat leeft onder huurders en resultaten van metingen worden teruggekoppeld naar de betrokken afdeling. Een eventuele invoering van het INK-kwaliteitssysteem of ISO is opgenomen in het afdelingsplan van de makelaardij. Andere instrumenten als Balanced Score Card heeft de corporatie niet ingevoerd.


36


Doet Westland Wonen de dingen goed? De bevindingen van de commissie Operationalisering van beleid Westland Wonen kent diverse beleidsdocumenten: beleidsplan, ondernemingsplan, begroting, kwartaalrapportages en jaarrapporten. Eveneens hebben er afdelings- en MT-conferenties Dat deze documenten en conferenties er zijn, is positief. De documenten lijken echter min of meer los van elkaar geschreven te zijn. Het ontbreekt aan samenhang. Veelal blijven het concepten. Bovendien kan de wijze van presentatie verbeterd worden (bijvoorbeeld met grafieken), zodat de rapportages sneller inzicht geven in de veranderingen en ontwikkelingen. Statements als: sturend en coachend leidinggeven, resultaat en klantgericht werken, kwaliteitsgericht werken, verantwoordelijkheid laag in de organisatie lijken nog niet geconcretiseerd te zijn. Het is volgens de commissie belangrijk deze statements verder “handen en voeten” te geven. Voorts geeft de commissie in overweging de jaarbegroting van een algemene en richtinggevende beschouwing van directiewege te voorzien. Aansluitend daarop adviseert de commissie in het jaarverslag een reflectie op de ontwikkelingen van het achterliggende jaar en de betekenis daarvan voor de komende jaren op te nemen. Kijkt de commissie naar het thema maatschappelijke prestaties, dan constateert zij dat hieraan in beleidsnota’s, jaarstukken en kwartaalrapportages weinig aandacht wordt besteed. De aandacht gaat vooral uit naar financiën, projecten en verhuur. Een onderwerp als leefbaarheid wordt nauwelijks operationeel gemaakt. Het lijkt wel of de corporatie met die kant van het werk minder goed uit de voeten kan. In de rapportages valt bovendien het overvloedig cijfermateriaal op. De commissie adviseert de rapportages zo in te richten dat ze voor verschillende lezers en gebruikers toegankelijk(er) zijn. De commissie constateert dat Westland Wonen op belangrijke beleidsterreinen externe adviseurs inschakelt. Het is de commissie en meerdere gesprekspartners echter niet altijd duidelijk wat de corporatie met deze adviezen doet en wanneer de adviezen tot actie (zullen) leiden. De commissie adviseert meer systematisch aandacht te besteden aan het beleidsvormingsproces en de operationalisering van beleid. Ondanks het feit dat de financiële continuïteit gewaarborgd lijkt te zijn, ontbreekt het nog aan een risicoanalyse; een zogenaamd mooi- en slechtweerscenario. Gezien de aanzienlijke projectenportefeuille (nieuwbouw en herstructurering) is een zeker risico niet ondenkbaar en dat wordt nu onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Teneinde de financiële risico’s beter te kunnen beheersen adviseert de commissie een adequaat systeem van risicoanalyse te introduceren in het bedrijfsproces. Kwaliteitsborging en -meting van de resultaten Een belangrijke prestatie van Westland Wonen is dat beide vestigingen het KWH-label hebben behaald. Er zijn geen concrete aanzetten tot het gebruik van een Balanced Score Card. Een eventuele invoering van het INK kwaliteitssysteem of ISO is in het afdelingsplan van de makelaardij opgenomen. De commissie adviseert ook voor de rest van de organisatie te overwegen een meer integrale kwaliteitsontwikkelingen en -borging op te pakken.


37



38


8.

Intern toezicht

8.1

Structuur van intern toezicht

Stichting Westland Wonen kent een tweelagenstructuur. Er is een Raad van Toezicht (RvT) en een directeur-bestuurder. De Raad van Toezicht oefent toezicht uit op de directeur-bestuurder. De beleidsvorming ligt in handen van de werkorganisatie. De RvT wordt door de bestuurder regelmatig geïnformeerd. Deze informatie bestaat onder meer uit de begroting, vier managementrapportages, jaarstukken, prestatieafspraken, treasury jaarplan, beleidsplannen en voorgenomen activiteiten. Eind 2002 heeft Westland Wonen de 25 aanbevelingen van de commissie Glasz besproken. Er is een aantal dubbelrollen. De functies van controller en MT-lid zijn in één persoon vertegenwoordigd. Daarnaast is de accountant van hetzelfde bureau afkomstig als de financieel adviseur (Deloitte). 8.2

Een gemêleerde Raad van Toezicht

Na de fusie is ook de samenstelling van de RvT gewijzigd en is de RvT uitgebreid van vijf naar zeven personen. De RvT bestaat uit een mix van personen; mannen en vrouwen, uit verschillende gemeenten; met onderscheidende achtergronden; van diverse politieke partijen. De leeftijd varieert van 39 tot 68 jaar. Drie leden zijn afkomstig uit ’s-Gravenzande en hebben hun netwerk in de politiek (CDA ex-raadslid, PvdA ex-steunlid en VVD ex-raadslid). Een lid is actief als directeur-bestuurder van een woningcorporatie, twee personen zijn gepensioneerd (politiek en volkshuisvesting) en een persoon is zonder beroep. In de RvT hebben twee leden zitting op voordracht van de huurdersvereniging (woonachtig in De Lier en ’s-Gravenzande). 8.3

De toezichthoudersrol in de praktijk

De RvT heeft naast de vier reguliere vergaderingen ieder jaar ook twee à drie themabijeenkomsten. Bijvoorbeeld Wonen en Zorg, Samenwerking of Zelfevaluatie. De RvT en directeur-bestuurder werken voortdurend aan een goed intern toezicht. Gesprekspartners geven aan dat er een directiestatuut is, waarin staat aangegeven welke besluiten de directeur-bestuurder zelf mag nemen en welke hij moet voorleggen aan de RvT. Men geeft aan dat er sprake is van een gezond spanningsveld tussen intern toezicht en bestuur. De RvT heeft onlangs nog een interne zelfevaluatie gehouden.


39


De RvT ontvangt veel informatie. De bestuurder en de RvT willen aan de hand van een risicokaart bespreken of de informatieverstrekking kan worden beperkt tot de gedefinieerde risico’s, nieuwe beleidsmatige ontwikkelingen en de financiële continuïteit/verantwoording. Westland Wonen onderkent de volgende risico’s: -

herstructurering, nieuwbouw en projectmatig werken;

-

verkopen;

-

samenwerking met St. Zorgwijzer en Westambacht;

-

weten regelgeving;

-

woningzoekenden en marktpartijen;

-

organisatie;

-

rente en financiering.

Tot nu toe is gebleken dat de financiële perspectieven aardig overeenkomen met de praktijk. Begroting, investeringsbeslissingen en belangrijke beleidsuitgangspunten legt de bestuurder aan de Raad van Toezicht ter goedkeuring voor. Eventuele onrendabele toppen worden kenbaar gemaakt. De voortgang krijgt de RvT te zien in de managementrapportages.

Het eigen vermogen bedroeg op in 2002 € 1.452.000,-en de solvabiliteit 1,47%. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelde de financiële positie in de categorie B1 (Onvoldoende weerstandsvermogen). Het eigen vermogen is gestegen naar € 6.811.000,-- en de solvabiliteit naar 7,39% (januari 2004). De financiële doelstelling van een eigen vermogen van € 10.000.000,-- en een solvabiliteit van 10% wordt dus in de loop van 2004 bereikt.

Gelet op de financiële positie van Westland Wonen bij de fusie heeft de financiële continuïteit in 2002 en 2003 de hoogste prioriteit gehad. De solvabiliteit is aanzienlijk verbeterd en Westland Wonen verwacht in de loop van 2004 haar doel, 10% solvabiliteit, te hebben bereikt. De accountant heeft enige tijd geleden aanbevelingen gedaan. Bij een volgende rapportage bleken deze niet te zijn opgevolgd zonder dat daarvoor een afdoende verklaring werd gegeven. Onlangs heeft de Raad van Toezicht en het MT van Westland Wonen met de accountant gesproken over deze aanbevelingen. Westland Wonen wil een aantal van de aanbevelingen gefaseerd oppakken.


40


8.4

Intern toezicht en maatschappelijke taak Westland Wonen

In hoeverre houdt de RvT zich bezig met de maatschappelijke taak van de corporatie? De maatschappelijke taak is (indirect) onderwerp van gesprek. Bijvoorbeeld bij de behandeling van beleidsplannen of actuele plaatselijke, regionale en landelijke ontwikkelingen. Na het op orde brengen van de financiën legt de RvT de hoogste prioriteit bij de nieuwbouwproductie en herstructureringsplannen. De financiële gevolgen zijn in Treasury 2004 – 2007 en Meerjarenbegroting 2004 – 2008 opgenomen.

Doet Westland Wonen de dingen goed? De bevindingen van de commissie Checks en Balances en de bestuurlijke cultuur De aanbevelingen van de commissie Glasz worden onderschreven en zijn voor het merendeel verwerkt in de statuten, reglementen en rapportages. Een belangrijk aandachtspunt voor de RvT is het inzichtelijk maken van de financiële risico’s en het versterken van de hierbij behorende beleidscyclus. De commissie adviseert hierover spoedig concrete afspraken te maken met de directeur-bestuurder. Risicoanalyse en –beheersing zouden, zeker daar waar het om substantiële belangen kan gaan, steeds onderdeel moeten zijn van het afwegingsproces dat voorafgaat aan de besluitvorming. Overigens is het van belang niet alleen de financiële risico’s te beschouwen, maar daarbij van een meer integrale risicodefiniëring uit te gaan. Daarnaast heeft de accountant geruime tijd geleden belangrijke verbetersuggesties gedaan. Westland Wonen heeft onvoldoende aangegeven wat en wanneer zij iets met deze aanbevelingen doet. Onlangs heeft over de risicoanalyse en de verbetersuggesties wel een gesprek plaats gevonden tussen Raad van Toezicht, MT en accountant. Westland Wonen wil een deel van suggesties van de accountant gefaseerd oppakken. De commissie constateerde daarnaast dat de corporatie geen aanbestedingsreglement heeft. Gezien de omvangrijke projecten- en onderhoudsportefeuille is daar echter voldoende aanleiding voor. De betaling van aanneemsommen geschiedt alleen bij grote projecten met gebruikmaking van zogenaamde G-rekeningen. Hiermee worden bepaalde financiële, juridische risico’s (betreffende ketenaansprakelijkheid) vermeden. De commissie constateert dubbelrollen. Niet alleen op het reeds genoemde managementniveau (controller is tevens manager): de financieel adviseur van Westland Wonen is tevens accountant. Beide rollen worden door één bureau en soms zelfs één persoon vervuld (Deloitte). De commissie adviseert de rollen te scheiden. De commissie constateert dat de RvT bestaat uit leden met verschillende achtergronden. De basis voor de samenstelling van de Raad is een profiel. De indruk bestaat echter dat dit met name is ontleend aan de situatie voor de fusie. De commissie geeft de Raad in overweging dit profiel nog eens tegen het licht te houden en te actualiseren met gebruikmaking van inzichten die door de Commissie Glasz en door de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties zijn aangereikt.


41



42


DEEL III De maatschappelijke prestaties van Westland Wonen


43



44


9.

Maatschappelijke prestaties in relatie tot lokale opgaven

Aan de corporatie is gevraagd hoe zij zelf aankijkt tegen haar maatschappelijke prestaties in het licht van de geformuleerde ambities. Bereikt de corporatie wat zij wilt bereiken? Wat zijn eventuele knelpunten en oplossingen? Westland Wonen geeft het volgende antwoord: “Je zou kunnen zeggen: Westland Wonen ligt op koers. Het eigen vermogen is de afgelopen jaren op peil gebracht, de organisatie staat en een groot aantal nieuwbouw- en herstructureringsplannen zijn voorbereid/ontwikkeld. Het daadwerkelijk realiseren van deze plannen bepaalt in belangrijke mate het succes voor de komende jaren. Hierbij is nauwe samenwerking met alle spelers in het veld een voorwaarde. Een goede samenwerking met de gemeente Westland is (bijna) doorslaggevend. Een ‘Aanjaagteam (Sociale) Woningbouw Westland’ zou daaraan kunnen bijdragen.”… “Verder kan samenwerking van woningcorporaties op het gebied van projecten stimulerend werken en tot een toegevoegde waarde leiden.” Uit dit antwoord blijkt dat de interne organisatie nu aardig op orde is en dat de prioriteiten verschuiven naar de nieuwbouw- en herstructureringsopgaven. Westland Wonen heeft de omvangrijke fusieoperatie inmiddels achter de rug. De corporatie heeft, naar het oordeel van de stakeholders, laten zien dat de schaalvergroting niet ten koste is gegaan van de dienstverlening en in ‘sGravenzande zelfs verbeterd is. Ook bestaat de indruk dat Westland Wonen met de fusie een stevige basis heeft geschapen om toekomstige opgaven aan te pakken. 9.1

Klantvriendelijk

Westland Wonen staat bekend als een corporatie die de dingen ‘op z’n Westlands’ aanpakt. Ze is een goede verhuurder, die klachten en reparatieverzoeken snel verhelpt. Westland Wonen heeft een KWH-label gehaald, waarmee de corporatie voldoet aan een kwaliteitsnorm voor klantgericht werken. Men is van oordeel dat men over het algemeen goed en tijdig wordt geïnformeerd. Er is ZAV-beleid en huurders kunnen aan de hand van Kluswijzers zelf

Aan de hand van Kluswijzers kunnen huurders zelf hun woning verfraaien.

verbeteringen in hun woning aan brengen. Daarnaast heeft zij op verzoek van de huurdersvereniging ‘merit-rating’ ingevoerd. Hiermee krijgen huurders, die hun woning netjes achterlaten bij vertrek, een vergoeding.


45


9.2

Kwaliteit bouwprojecten

Bij de bouwprojecten, die Westland Wonen realiseert, is de Westlandse mentaliteit eveneens goed te zien. De nieuwbouwwoningen zijn van goede kwaliteit. Bij sommige stakeholders roept dat de vraag op of Westland Wonen geen soberdere woningen zou kunnen bouwen, die betaalbaar zijn voor mensen met een laag inkomen. 9.3

Aandacht voor doelgroepen

Westland Wonen huisvest diverse doelgroepen. Zo heeft de corporatie recentelijk in De Lier een woningbouwproject in de wijk gerealiseerd voor geestelijke gehandicapten. De aandacht die Westland Wonen heeft voor ouderenhuisvesting waardeert eenieder. Voor het realiseren van combinaties van wonen en zorg is Westland Wonen samenwerkingsrelaties met zorgaanbieders aangegaan. Aan diverse zorginstellingen verhuurt ze woningen en dienstencentra en verleent ze technische service en alarmering. Eveneens werkt ze eraan mee de opgave verder in beeld te brengen. Deloitte heeft onderzoek gedaan naar het ontwikkelen van zorgproducten. Daarnaast neemt de corporatie deel aan het platform wonen-welzijn-zorg in ‘s-Gravenzande. 9.4

Herstructurering haalbaar, maar stakeholders zetten vraagtekens bij omvang

Om de herstructureringsplannen te financieren verkoopt Westland Wonen huurwoningen. Ondanks het feit dat er minder zijn verkocht dan begroot, lijkt de financiële positie nu gezond genoeg om dit uit te voeren. Een risicoanalyse kan uitwijzen waar mogelijk nog financiële knelpunten zitten. Wat Westland Wonen betreft worden de plannen voorgezet; toch zetten veel stakeholders vraagtekens bij de omvang van de sloopplannen in de herstructureringswijken. 9.5

Vertraging van projecten door externe factoren

Sinds kort bestaat er een vorm van kwaliteitskringen. De corporatie neemt daar (net als andere partijen) op managementniveau aan deel. Het lukt niet altijd om bouwprojecten van de grond te krijgen. Vrijwel alle stakeholders, inclusief de gemeente, geven aan dat de recente fusie van de gemeenten in het Westland hier debet aan is. Er is een nieuw bestuur, er zijn nieuwe verhoudingen en er is een reorganisatie waardoor ambtenaren zijn vertrokken, vervangen of van functie veranderd zijn. De gemeentelijke organisatie is verspreid over verschillende kernen. Veel zaken lopen vertraging op, waardoor Westland Wonen niet altijd de gewenste prestatie kan leveren. Een groot aantal van de plannen voor wonen en zorg komt helaas nog onvoldoende van de grond.


46


Enerzijds is sprake van vertraging ten gevolge van fusieperikelen en onzekerheden over budgetten bij andere partijen. Anderzijds voert de corporatie stevige onderhandelingsdiscussies met diverse partijen. De nieuwe gemeente Westland wil het beleid voor wonen, zorg en welzijn opnieuw, maar dan gemeentebreed, in beeld brengen, hetgeen tijd kost en tot vertraging leidt in de planvorming. De Stichting Zorgkring Westland werkt met Westland Wonen samen aan plannen voor nieuwbouw/verbouw van het verzorgingshuis de Sonnevanck. De recente fusie bij deze stichting leidt de aandacht voor dit project af. Bovendien heeft ze onzekerheid over budgetten. Met een aantal partijen is Westland Wonen nog in onderhandeling. Westland Wonen wil de Berkenflat overnemen tegen boekwaarde (zoals destijds afgesproken met gemeente ‘s-Gravenzande), maar de eigenaar van de serviceflat wil dit niet. Deze discussie frustreert de voortgang.

Wat zijn de maatschappelijke prestaties? De bevindingen van de commissie Lokaal Westland Wonen levert een stevige bijdrage aan goed wonen in De Lier en s-Gravenzande. Er is sprake van een hoge kwaliteit van het bezit en een adequate dienstverlening. Westland Wonen heeft met het behalen van het KWH-label zichtbaar gemaakt dat klantgroepen positief oordelen over de diensten en de kwaliteit van de dienstverlening. Westland Wonen levert daarmee een belangrijke maatschappelijke prestatie. De corporatie wordt door haar stakeholders gezien als een corporatie die over het geheel genomen doet wat men zegt, die dat ook goed doet en die aanspreekbaar is op het resultaat. Wel zetten diverse stakeholders vraagtekens bij enkele plannen: de omvang van de herstructurering en het feit dat er te weinig projecten voor starters en jonge gezinnen zijn. De commissie adviseert daarom deze punten nog eens tegen het licht te houden. Om verdere vertraging van plannen op het gebied van wonen en zorg en nieuwbouw te voorkomen, adviseert de commissie dat corporaties gezamenlijk druk zetten op de gemeente om voortgang te bevorderen.


47



48


10. Maatschappelijke prestaties in relatie tot sectorale, regionale en landelijke opgaven Het beleidsplan van Westland Wonen behandelt alle zes de prestatievelden van het BBSH. Het huisvesten van de primaire doelgroep is het hoofdthema van Westland Wonen. Dit vertaalt zich in de verhuur van woningen en het omvangrijke nieuwbouw- en herstructureringsprogramma. Het zwaartepunt ligt de komende jaren bij het huisvesten van senioren in of nabij woonzorgzones. De landelijke opgaven heeft Westland Wonen vertaald in plannen of projecten zoals het bevorderen van het eigen woningbezit, het huisvesten van ouderen en de opvang van asielzoekers. De corporatie durft te investeren in projecten en houdt hierbij de financiële continuïteit in het oog. Gezien de huidige financiële positie ziet ze nog geen aanleiding voor collegiale matching. Wat zijn de maatschappelijke prestaties? De bevindingen van de commissie Landelijk, regionaal en sectoraal Westland Wonen voldoet aardig aan de sectorale en landelijke opgaven. Zowel externe stakeholders als de mensen van Westland Wonen schetsen dit beeld. Zij doen positieve uitspraken over het gerealiseerde maatschappelijk rendement. Ondanks het feit dat de sociale cohesie sterk is in De Lier en ‘s-Gravenzande, is leefbaarheid volgens de commissie een nog onderbelicht aspect. Dit onderwerp vraagt in de nabije toekomst bijzondere aandacht, omdat het Westland te maken krijgt met instroom vanuit de regio en de stad Den Haag.


49



50


11. Evaluatie van maatschappelijke prestaties De voortgang van prestaties houdt Westland Wonen bij via kwartaalrapportages. Behalve de KWH-meting, waarin de klanttevredenheid gemeten wordt, vindt niet een directe evaluatie van maatschappelijke prestaties zelf plaats.

Wat zijn de maatschappelijke prestaties? De bevindingen van de commissie Evaluatie Westland Wonen kent beleidsplannen, jaarverslagen en kwartaalrapportages. Echter, de maatschappelijke prestaties komen hierin slechts zeer fragmentarisch aan bod. Het accent in de rapportages ligt vooral op de voortgang van de projecten: het bouwen, verhuren en exploiteren. In zekere zin is dat ook het evalueren van prestaties, maar de commissie adviseert meer in termen te spreken van gewenste maatschappelijke prestaties, bijvoorbeeld het aantal woningzoekende starters daalt. Bijzondere aandacht verdient hierbij het in een breder perspectief plaatsen van de maatschappelijke doelen in de wijkvernieuwing en de nieuwe woonruimteverdeling. De kwaliteitszorg is een belangrijk onderwerp en wordt partieel ook geborgd via het KWH label. Dit is echter vooral gericht op klanttevredenheid. Een overzicht van kosten en opbrengsten van maatschappelijke prestaties is nu niet beschikbaar. De commissie adviseert Westland Wonen meer concrete en inhoudelijk gefundeerde visie op dat wat men ziet als maatschappelijk ondernemen te ontwikkelen en deze vervolgens te communiceren. Het is daarbij eveneens van belang indicatoren te ontwikkelen aan de hand waarvan zowel de opgave als de resultaten kunnen worden getoetst. Maatschappelijke activiteiten kunnen met behulp hiervan bespreekbaar worden gemaakt in ‘eigen’ kring en in die van de externe stakeholders. Datzelfde geldt voor het te realiseren of gerealiseerde maatschappelijk rendement.


51



52


Bijlage 1

Overzicht visitatiegesprekken

Westland Wonen -

Dhr. J.W. Vink, directeur-bestuurder

-

Dhr. P. de Jong, controller en MT-lid Financiën

-

Mw. M. de Rooij, MT-lid Makelaardij

-

(Dhr. H. Drenth, MT-lid Techniek – de voorgenomen gesprekken met de heer Drenth hebben door persoonlijke omstandigheden niet plaats kunnen vinden)

-

Dhr. R.O.W.J. Borsje, Ondernemingsraad (voorzitter)

-

Dhr. N. Burger, Ondernemingsraad (plaatsvervangend voorzitter)

-

Dhr. J.A.F.M. Naus, Ondernemingsraad (secretaris)

-

Dhr. H.J. Werkhoven, voorzitter Raad van Toezicht

-

Dhr. C.R. van Eekelen, lid Raad van Toezicht

-

Mw. J.C. Vreugdenhil, lid Raad van Toezicht

Huurdersvereniging Westland -

Dhr. J. Keijzer (voorzitter)

-

Mw. J.C. van der Kuilen-van der Helm

-

Mw. M.F.C. Meyburg-Leliveld

Gemeente Westland -

Dhr. H. v.d. Meer, wethouder Gemeente Westland

-

Mw. M. de Goeij-van der Klugt, wethouder gemeente Westland

-

Dhr. J. Gardien, wethouder gemeente Westland

Corporatie Westambacht -

Dhr. R. Lemson, directeur-bestuurder

Woningbouwcorporatie Wateringen -

Dhr. A. van de Berg, directeur-bestuurder

Woningcorporatie Stichting Willibrordus -

Mw. L. Weber, directeur


53


Stichting Welzijn Westland -

Mw. G. Bruinsma, directeur

Stichting De Zorgwijzer -

Mw. J. van der Hout, regiomanager

-

Mw. A. Polderman, directeur

Stichting Zorgkring Westland -

Mw. Galesloot, directeur

Politie -

Dhr. J. van Toor, wijkagent


54


Bijlage 2

Beschikbaargestelde documenten

•

Zelfevaluatie t.b.v. visitatie (15 juli 2004)

•

Tussen ambitie en werkelijkheid; beleidsplan Westland Wonen (concept januari 2004)

•

Jaarrapport 2003

•

Kwartaalrapportages Westland Wonen 2003 en 2004

•

Jaarverslagen 2002 en 2003, Ondernemingsraad Westland Wonen

•

Wonen in het Westland; een woonvisie voor Westland Midden Delfland 2003-2015

•

Verslagen managementoverleg (24 juni 2004, 8 juli 2004, 15 juli 2004)

•

Notulen vergadering Raad van Toezicht (25 februari 2004, 19 mei 2004)

•

Begroting 2004 en meerjarenbegroting 2004 tot en met 2008

•

Rapport: uitgebracht aan de Stichting Westland Wonen te ‘s-Gravenzande, Accountantsrapport jaarrekening 2003

•

Statutenwijziging Stichting, 16 juni 2003

•

Wonen, zorg en welzijn ’s-Gravenzande, Advies Oranjewoud Bouw en Vastgoed (31 januari 2003, definitief)

•

Visie woningvoorraad ’s-Gravenzande Westland Wonen (augustus 2002)

•

Optimaliseren van wonen, zorg en welzijn voor ouderen in ’s-Gravenzande, Deloitte & Touche (31 januari 2002)

•

Strategisch voorraadbeheer, woningbedrjif ’s-Gravenzande, Alphaplan (1 mei 2001)


55



56


Bijlage 3

Samenstelling visitatiecommissie

Voorzitter De heer. B. Noordewier, Adviseur Strategische en organisatieadviezen, Interim Management, Werving en Selectie en Advisering RvC’s Commissieleden Mevrouw M.C. Meindertsma, Lid Eerste Kamer SG, Beleidsadviseur De heer R.C. Middelberg, Adviseur Secretaris Mevrouw drs. A. de Klerk, Adviseur Wonen, Laagland’advies te Amersfoort


57

Westland Wonen. Visitatierapport. Colofon. Hilversum, 29 december 2004

Recommend Documents