Výstavbový projekt Ing. Václav Tatýrek, Ph.D. Doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D.
29.9.2014
Výstavbový projekt = komplexní, jedinečný, konečný proces přeměny myšlenky dané v investičním záměru v provozuschopnou stavbu, která je prostředkem k dosažení finálního cíle projektu.
Pojmy • Výstavba je proces, kterým se uskutečňuje záměr označovaný jako výstavbový projekt. (též projekt spojený s výstavbou). Jedná se o investiční projekt, jehož rozhodující součástí je zhotovení stavby na vhodném pozemku. • Výstavba jako proces prochází jednotlivými fázemi, jejichž celek tvoří životní cyklus výstavbového projektu. Je zahajován první myšlenkou na realizaci projektu a ukončen ověřením provozní spolehlivosti stavby vč. vyhodnocení celého projektu.
• Výstavbu zabezpečují účastníci výstavby. 29.9.2014
Pojmy V průběhu výstavby je účelné odlišit procesy: • proces navrhování - projektování, • proces realizace návrhů - vlastní výstavba, • proces řídící - management ve výstavbě (plánování, organizování, vedení lidí, rozhodování, kontrola).
29.9.2014
Pojmy
Základní parametry úspěchu výstavbového projektu: • dodržení termínů výstavby (čas), • dosažení požadované jakosti, • nepřekročení plánovaných nákladů, • dosažení minimálně plánovaných výnosů.
29.9.2014
Pojmy Nemovitost: • Pozemky • Stavby, spojené se zemí pevným základem – Stavba hlavní – Stavba vedlejší (doplňková, pomocná funkce, = příslušenství) • Porosty (součást pozemků) • Vodní plochy
29.9.2014
a) stavby pozemní • budovy, • venkovní úpravy,
b) stavby inženýrské a speciální pozemní: • • • • • •
dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny,
c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby. 29.9.2014
Pojmy • Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem využití • Parcela je pozemek, který: – je geometricky a polohově určen, – zobrazen v katastrální mapě, – označen parcelním číslem.
29.9.2014
Pojmy a) Stavební pozemky b) Zemědělské pozemky - evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina c) Lesní pozemky - lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) Vodní nádrže a vodní toky e) Jiné pozemky - například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.
29.9.2014
Pojmy - Stavební pozemek • nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění • pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, • plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, 29.9.2014
Katastr nemovitostí České republiky = soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení, jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem • práva k nemovitostem vznikají právoplatným rozhodnutím Katastrálního úřadu o povolení vkladu do Katastru nemovitostí • Vklad = zápis do KN, který vyvolává právní účinky vzniku, změny nebo zániku smluvně založeného práva k nemovitostem • Záznam, Poznámka
29.9.2014
vlastník vč.podílu pozemky
budovy
29.9.2014
http://nahlizenidokn.cuzk.cz 29.9.2014
29.9.2014
Pozemky – dle stavebního zákona • zastavěné území ("intravilán") = území vymezené územním plánem; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí, • nezastavěné území = pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy, • stavební pozemek = pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, • zastavěný stavební pozemek = pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. 29.9.2014
Pozemky – dle stavebního zákona • nezastavitelný pozemek = pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to: – pozemek veřejné zeleně a parku, sloužící obecnému užívání; – v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, bez zahrad o výměře menší než 0,1 ha a zastavěných stavebních pozemků; – v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře nad 0,5 ha,
• zastavitelná plocha = plocha vymezená k zastavění v územním plánu obce nebo v zásadách územního rozvoje (na úrovni kraje).
29.9.2014
Stavba dle SZ • Stavba = veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. • Dočasná stavba = stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání, např. stavby zařízení staveniště, stavby zřizované ke krátkodobému účelu apod.
29.9.2014
Stavba dle SZ Změna dokončené stavby : • nástavba, kterou se stavba zvyšuje, • přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, • stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby. Změna stavby před jejím dokončením = změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem
29.9.2014
Stavební objekt (SO) = prostorově ucelená nebo alespoň technicky samostatná část stavby, která plní vymezenou funkcí. Provozní soubor (PS) = soubor strojů a technologických zařízení vyžadující montáž a tvořící samostatný funkční celek, plnící ucelenou technicko-ekonomickou (pevně zabudován). Staveniště = místo, na kterém se provádí stavba nebo udržovací práce a které zahrnuje stavební pozemek, popř. zastavěný stavební pozemek nebo část stavby, popř. i jiný pozemek nebo část jiné stavby v rozsahu vymezeném stavebním úřadem. 29.9.2014
Účastníci výstavby • přímí účastníci (např. investor (vlastník), finančník, vedoucí a členové projektového týmu, uživatel, dodavatel, projektant) • nepřímí účastníci – jejich zájmy mohou být realizovaným projektem pozitivně nebo negativně dotčeny (např. dotčené orgány státní správy - DOSS, veřejnost - vlastníci sousedících pozemků, sdělovací prostředky, dočasně a trvale lobující organizace – např. občanská sdružení a společnost jako celek).
29.9.2014
Investor (také objednatel, zadavatel, stavebník, vlastník, developer, odběratel, kupující) = právnická nebo fyzická osoba, z jejíchž prostředků se stavba financuje a která zpravidla zabezpečuje její přípravu a realizaci. Investor se zpravidla stane vlastníkem nebo uživatelem stavby. Kontrolní činnost během realizace stavby je obvykle zajišťována smluvně prostřednictvím odborně způsobilé právnické nebo fyzické osoby (technický dozor investora - TDI).
29.9.2014
Projektant (také autorizovaný architekt, inženýr, technik, dodavatel projektové dokumentace) = právnická nebo fyzická osoba oprávněná k projektování podle zvláštních předpisů (z.č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů). Má všeobecnou zodpovědnost za potřebné průzkumy (podklad pro projektování) a zpracovanou projektovou dokumentaci. Je-li k tomu smluvně zavázán investorem, vykonává též autorský dozor nad realizací stavby.
29.9.2014
Dodavatel (zhotovitel, stavební podnikatel, zpracovatel, prodávající) = právnická nebo fyzická osoba, která je pověřená dodáním výrobků, provedením prací nebo služeb podle typu a předmětu smlouvy. Dodavatel, který zajišťuje dodávku stavby jako celku a nese záruky za její soulad s projektovou dokumentací a za dodržení standardů (kvalitu), bývá označován jako vyšší, generální či finální dodavatel. Dodavatel nepřímý, subdodavatel, poddodavatel - není v přímém vztahu s investorem, uzavírá smlouvu v rozsahu dodávky dílčích prací s vyšším dodavatelem.
29.9.2014
Výstavbový projekt = komplexní, jedinečný, konečný proces přeměny myšlenky dané v investičním záměru v provozuschopnou stavbu, která je prostředkem k dosažení finálního cíle projektu.
29.9.2014
Životní cyklus výstavbového projektu • předinvestiční (přípravná) fáze – od první myšlenky na investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude pokračovat, • investiční fáze : – investiční příprava – do zadání dodavatelům realizace stavby, – realizační příprava – do zahájení prací na staveništi, – realizace(zhotovení) stavby na staveništi – do ověření všech funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a uvedení stavby do provozu,
• fáze užívání (provozování) nebo též ukončování – po dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti stavby a vyhodnocení 29.9.2014
29.9.2014
Životní cyklus stavby • • • •
předinvestiční fáze investiční fáze provozní fáze fáze likvidace Fáze Předinvestiční
• vznik myšlenky • rozhodnutí o realizaci záměru
29.9.2014
Investiční
Provozní
• plánování záměru
• užívání stavby
• realizace záměru zakončená kolaudačním souhlasem nebo ohlášením
• rozhodnutí o likvidaci stavby
Likvidace • fyzické odstranění stavby
I. Předinvestiční fáze • Předběžná studie proveditelnosti (Pre-feasibility study), • Studie proveditelnosti (Feasibility study), • Studie příležitostí (Opportunity study), • ... analýzy trhu, analýza nákladů a přínosů (Cost-Benefit analysis) apod.
29.9.2014
Opportunity Study (Studie příležitostí) • definuje možné ekonomicky výnosné příležitosti • výstupem studie příležitostí je soubor potenciálních investic • důvodem k vyřazení projektu může být jeho vysoké riziko nebo nízká ziskovost, obvykle také vysoká kapitálová náročnost • studie příležitostí obsahuje o každé z potenciální investičních možností pouze základní informace a odhady.
29.9.2014
Prefeasibility Study (Předběžná studie proveditelnosti) • strategie projektu, technické a technologické řešení, marketingové pojetí, lokalizace a velikost (kapacita) projektovaného provozu, personální a organizační uspořádání, harmonogram realizace. • variantní řešení a jejich ekonomické dopady jsou kvantifikovány do podoby finančních toků. • na základě předběžné studie proveditelnosti by se měl investor rozhodnout, zda uvolní další finanční a jiné zdroje na dopracování detailní studie proveditelnosti nebo zda přípravné práce na projektu zastaví.
29.9.2014
Feasibility study (Studie proveditelnosti) 1. 2. 3.
4.
Úvodní informace Stručné vyhodnocení projektu - zásadní závěry vyplývající ze zpracované Studie proveditelnosti, například v tabulce uvedené zásadní ukazatele a jejich hodnoty Stručný popis podstaty projektu a jeho etap - název, smysl a zaměření projektu, služby a produkty poskytované projektem, řešený problém, investor (resp. vlastník, provozovatel) projektu, kapacita (velikost) projektu, lokalizace, etapy, variantní zpracování, apod. Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a marketingový mix - popis všech marketingových aspektů projektu - potřeby finálních uživatelů a konkurenceschopnost výstupů projektu.
29.9.2014
Feasibility study (Studie proveditelnosti) 5. 6.
7.
8.
Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a marketingový mix Management projektu a řízení lidských zdrojů - plán a uspořádání problémů souvisejících s otázkou samotného managementu projektu, tzn. veškeré plánování, organizování, řízení a kontrola všech procesů, organizačních jednotek a veškerých lidských zdrojů. Technické a technologické řešení projektu – podstatné technické a technologické aspekty projektu, jako je zvolená technologie, technické parametry jednotlivých zařízení, výhody a nevýhody těchto předpokládaných řešení, vyplývající technická rizika, potřebné energetické a materiálové toky, údaje o životnostech jednotlivých zařízení, potřebné údržbě a nákladnosti oprav, změny v provozní náročnosti vlivem opotřebení apod. Dopad projektu na životní prostředí – výčet veškerých kladných i negativních vlivů plynoucích z realizace projektu v jeho jednotlivých etapách
29.9.2014
Feasibility study (Studie proveditelnosti) Zajištění investičního majetku - vymezení struktury dlouhodobého majetku, určení výše investičních nákladů, servisní podmínky a případné znovupořízení, amortizační schéma apod. 10. Řízení pracovního kapitálu (oběžný majetek) - vymezení struktury a velikosti oběžného majetku, jaké druhy materiálu, nedokončené výroby, výrobků a zboží bude nutné skladovat a v jakých objemech, vzniklé pohledávky resp. krátkodobé závazky, náročnost projektu na držbu hotovostních prostředků a jejich řízení, 11. Finanční plán a analýza projektu - komplexní finanční zohlednění předchozích bodů. a) Základní kalkulace a analýza bodu zvratu b) Finanční plán - plán průběhu nákladů a výnosů, plánované stavy majetku a zdrojů krytí, plán průběhu cash flow (příjmů a výdajů). 9.
29.9.2014
Feasibility study (Studie proveditelnosti) 12.
13. 14. 15. 16.
Hodnocení efektivity a udržitelnosti projektu - vyhodnocení projektu pomocí kriteriálních ukazatelů kalkulovaných z finančních toků (resp. nákladů, výnosů) - NPV, IRR, doba návratnosti, index rentability a finanční analýza projektu. Analýza a řízení rizik (citlivostní analýza) - vymezení největších zdrojů rizika v projektu, uvedení jejich pravděpodobností a opatření na jejich snížení, výsledky citlivostní analýzy. Harmonogram projektu - časový plán jednotlivých činností a fází projektu, začátky a konce činností, navazující a překrývající se činnosti. Závěrečné shrnující hodnocení projektu - výsledné posouzení projektu ze všech uvažovaných hledisek a vyjádření k realizovatelnosti a finanční rentabilitě projektu. Přílohy
29.9.2014
Cost-Benefit Analysis (Analýza nákladů a přínosů) • veřejně prospěšné projekty, • metodický postup, postupně zodpovídající základní otázku: „Co komu realizace investičního projektu přináší a co komu bere?“ • dopady akce jsou následně agregovány, převedeny na hotovostní toky a zahrnuty do výpočtu rozhodujících ukazatelů - na jejich základě lze rozhodnout o přínosnosti projektu pro společnost, • v případě srovnávání dvou nebo více projektů umožňuje stanovit jejich pořadí podle vypočtených ukazatelů nebo určit preferenci jednoho projektu před druhým.
29.9.2014
Činnost investora : • definuje cíle projektu a stanovuje strategii postupu, • zpracovává investiční záměr (scénáře nebezpečí a výpočet rizik), • stanovuje rozsah potřeb, kvalitativní standard a sestavuje s pomocí projektanta orientační stavební program (architektonická studie, studie stavby). Na základě stavebního programu se provádí odhad pořizovacích nákladů stavby, • zajišťuje vhodný pozemek, • stanovuje způsob organizace a řízení výstavbového projektu výběrem subjektů zúčastněných na projektu, určením jejich kompetencí a způsobu výměny informací, • způsob financování projektu z hlediska vlivu na očekávané výnosy - součástí studie proveditelnosti. 29.9.2014
Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty
Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Pořizovací náklady celkem 29.9.2014
Výše nákladů [Kč]
Činnosti v předinvestiční fázi na příkladu komerčního projektu Identifikace investičních příležitostí, studie příležitostí Definování účelu a cílů, strategie projektu: výběr s zpracování předinvestičních studií -finanční analýza (Financial Analysis) -analýza nákladů a užitku (Cost Benefit Analysis) Vyhledání lokality a zajištění potřebných povolení Rozhodnutí o způsobu organizace , řízení a financování Studie proveditelnosti (Feasibility Study) Projektová dokumentace a územní rozhodnutí Investiční rozhodnutí
29.9.2014
Investiční a realizační příprava
Předinvestiční fáze - shrnutí Smyslem předinvestiční fáze je definovat účel a cíle projektu včetně zpracování potřebné dokumentace v takové míře podrobnosti, aby byla jasným podkladem pro činnosti ve fázi investiční. V předinvestiční fázi je ještě mnoho neznámých, které musí být pouze odhadnuty a v dalším průběhu projektu zpřesněny.
29.9.2014
II. Investiční fáze - plánování • průzkumy (inženýrsko-geologický průzkum, hydrogeologický průzkum, stavebně historický průzkum, stavebně technický průzkum), • zajištění pozemku (nákupem nebo pronájmem, tzn. uzavření kupní nebo nájemní smlouvy, žádost o vklad do Katastru nemovitostí), • výběr inženýringové společnosti, • výběr projektanta, • dokumentace pro územní řízení a projednání v rámci územního řízení, získání územního rozhodnutí nebo souhlasu, • dokumentace pro stavební povolení a projednání ve stavebním řízení, získání stavebního povolení. 29.9.2014
II. Investiční fáze - příprava realizace • zadávací dokumentace, • výběr zhotovitele (výběrové řízení nebo přímé oslovení investorem, smlouva o dílo), • dokumentace pro provedení stavby.
29.9.2014
Činnosti v etapě investiční a realizační přípravy Projektová činnost - zpracování projektové dokumentace Inženýrská činnost - obstarání stavebního povolení - organizování - časové plánování (zdroje, náklady) - financování Výběr dodavatele stavby - zadávací řízení - (nabídková příprava dodavatele) Uzavírání smluv
29.9.2014
Etapa realizace
Projektování, příprava - Shrnutí Smyslem této etapy je konkretizovat koncepci z předinvestiční fáze, zpracovat příslušnou projektovou dokumentaci stavby, získat stavební povolení, uzavřít potřebné smlouvy a tak umožnit zahájení realizace stavby.
29.9.2014
II. Investiční fáze - vlastní realizace • předání a převzetí staveniště, • realizace stavebních objektů (dokumentace pro změnová řízení, stavební deník), • autorský dozor, technický dozor investora • controlling stavby • předání a převzetí stavby (protokol), • závěrečné vyúčtování (konečná faktura), • dokumentace skutečného provedení stavby, • zkušební provoz, • kolaudační souhlas nebo oznámení stavebnímu úřadu. 29.9.2014
Dokumentace v etapě realizace • stavební deník, • dokumentace jakosti (zkoušky, certifikáty a atesty), • protokoly prokazující dodržení parametrů daných projektem stavby, technickými normami a stavebním povolením (např. revizní zprávy elektrických zařízení, vodovodu, plynovodu, kanalizace, popřípadě protokoly o komplexních zkouškách), • podklady pro závěrečné vyúčtování stavby, • protokol o předání stavby, • dokumentace skutečného provedení stavby a fotodokumentace.
29.9.2014
Činnosti v etapě realizace Investor Předání staveniště Dozory na stavbě Controlling Finanční úhrady dle SOD Převzetí stavebního díla Uvedení stavby do užívání Dokumentace skutečného provedení
Dodavatel Převzetí staveniště, budování zařízení staveniště Výrobní příprava Realizační (výrobní) dokumentace Vlastní výstavba Operativní řízení Stavební deník Dokumentace skutečného provedení stavby Předání stavebního díla Odstranění vad a nedodělků Finanční vypořádání, likvidace zařízení staveniště 29.9.2014
F á z e u ž í v á n í
Etapa realizace - shrnutí Smyslem etapy realizace je provést stavbu podle uzavřených smluv za stanovenou cenu, ve stanoveném čase a jakosti. Převzít ji plně funkční (ev. ověřenou zkušebním provozem) a získat kolaudační souhlas k užívání (provozování) stavby. Skončením zkušebního provozu nejen končí etapa realizace, ale i fáze investiční. Stavba je schopná běžného užívání.
29.9.2014
III. Provozní fáze • zabezpečování provozní spolehlivosti stavby prováděním údržby a obnovy za účelem zajištění optimálního fungování v průběhu celé životnosti,
• rekonstrukce nebo modernizace budovy
(rekonstrukcí uvedeme budovu do původního stavu, modernizací zvyšujeme její standard).
29.9.2014
Činnost investora • podmínky pro užívání stavby (provozní dokumentace – např. podmínky údržby a oprav stavby), • nabytí vlastnictví k nemovitosti vkladem do katastru nemovitostí, • uzavírání smluv s dodavateli energie, vody, plynu, služeb (ostraha, úklid, recepce) a mnohé jiné, • kontrola stavby v záruční lhůtě a odstraňují se reklamované závady, • vypořádávání vnějších a vnitřních finančních závazků výstavbového projektu (k peněžním ústavům, dodavatelům, projektantům), • archivace dokumentace projektu (dokumentace skutečného provedení stavby, stavební deník, smlouvy, faktury, aj.) 29.9.2014
Činnosti ve fázi užívání Vklad do katastru nemovitostí Uzavření smluv s dodavateli - voda, elektro, plyn, odpad, služby aj. Pojištění nemovitosti Vlastní provoz – užívání Zaruční servis – revize Vyhledání nájemců, kupců Finanční vypořádání závazků Vyhodnocení projektu
29.9.2014
U k o n č e n í V P
Fáze užívání - shrnutí Smyslem fáze užívání je splnění poslání a účelu stavby, pro kterou byla budována. U komerčních projektů je cílem dosažení zisku a plánované rentability.
29.9.2014
předinvestiční fáze
investiční fáze
provozní fáze
křivka nákladů
křivka možnosti ovlivnění výše nákladů včetně dalších vlastností produktu + riziko
29.9.2014
IV. Likvidace
• dokumentace a povolení k odstranění stavby, • uložení stavebních hmot na skládku nebo recyklace, • rekultivace území, případně úprava pro novou stavbu.
29.9.2014
29.9.2014
kdo výběr proj., dodavatele. nabídková př. - zprac.nabídky (nabídkový rozpočet, výrobní kalkulace časový plán, …)
realizace
kontrola - termínů - jakosti - nákladů (dle sml. podmínek)
výrobní příprava - řízení n, t, j - výr. faktura - podrobné a dílčí čas. plány
Provozní fáze ukončení VP užívání stavby vyhodnocení provoz projektu údržba opravy finanční rekonstrukce vypořádání modernizace závazků odstranění vad a nedodělků záruční servis vyhodnocení stavby
odstranění stavby (demolice)
Dodavatel
jak projektová dok. kdy časový plán kde správní řízení za kolik kontrolní rozpočet finanční zajištění
smlouva o dílo (stav. povolení)
Investor
Investiční fáze investiční a realizační příprava rozhodnutí o inv. (územní řízení)
Účastíci
Předinvestiční fáze Rozhodování o investici co cíle jak strategie kdy časový horizont kde umístění za kolik ocenění (propočet) možnosti financování studie proveditelnosti kdo organzace projektu marketingový průzkum
předání a převzetí st. (uvedení do užívání)
Životní cyklus stavby Životní cyklus výstavbového projektuo
Investorská příprava stavby Výběr lokality Výběr dodavatele
29.9.2014
Základní parametry pro vyhledání pozemku: • vhodnost pozemku z hlediska účelu a funkčního využití stavby – tj. charakter lokality z hlediska atraktivnosti, velikosti, orientace, svažitosti, dopravních možností aj., • soulad požadovaného typu stavby s využitím pozemku podle územně plánovací dokumentace a dalších předpisů jejichž účelem je ochrana veřejných zájmů (ochrana území, přírody a krajiny, životního prostředí apod.), (např. zastavitelnost pozemku, ochranná pásma, opatření o stavební uzávěře), • možnosti napojení na veřejnou infrastrukturu, • znalost stávajících vlastnických práv, jejich omezení (např. věcná břemena, pohledávky (např. zástavní právo), plomby apod., • přijatelnost ceny z hlediska investičního záměru, • hydrogeologické poměry na pozemku a jiné fyzikální vlastnosti pozemku včetně ostatních složek životního prostředí.
29.9.2014
Možnost napojení na veřejnou infrastrukturu • •
• •
dopravní infrastruktura, například stavby pozemních komunikací, drah, vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení, technická infrastruktura, kterou jsou vedení a stavby a s nimi provozně související zařízení technického vybavení, například vodovody, vodojemy, kanalizace, čistírny odpadních vod, stavby a zařízení pro nakládání s odpady, trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení veřejné komunikační sítě a elektronické komunikační zařízení veřejné komunikační sítě, produktovody ;(inženýrské sítě v souběhu s komunikacemi), občanské vybavení, kterým jsou stavby, zařízení a pozemky sloužící například pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodiny, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva, veřejné prostranství, zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu.
U příslušných správců lze zjistit, zda je možné připojení v požadované kapacitě (příkon el. energie, kapacita kanalizace, vodovodní a plynovodní sítě apod.). U některých typů technické infrastruktury existuje také možnost individuálního řešení např. zdroje vody (studna), likvidace odpadních vod (domovní čistírna odpadních vod, vyvážená žumpa).
29.9.2014
Vyhledání dodavatele stavby • Zadávací řízení je proces výměny různých druhů informací o budoucí zakázce mezi nositeli poptávky, tj. zadavateli (investory) a nositeli nabídky, tj. uchazeči o zakázku (dodavateli, zhotoviteli). • Zadavatel vyhlašuje podmínky zadání a uvádí svoje požadavky v zadávací dokumentaci. • Uchazeči na tuto zadávací dokumentaci podávají svoje nabídky.
29.9.2014
Vyhledání dodavatele stavby • Jasné a jednoznačné vymezení předmětu plnění je jedním ze základních předpokladů úspěchu nejen zadání zakázky, ale i realizace stavby. • Předmět plnění má několik základních vazeb, zejména na: – lhůty výstavby, – formu ceny, – výši nabídnuté ceny a předpoklady jejího dodržení, – kvalitativní dodací podmínky, jakost, – další podmínky smlouvy o dílo (záruční lhůta, sankční ujednání, apod.).
29.9.2014
Zadavatel by měl zhodnotit ekonomické, technické a organizační důsledky lhůty výstavby a požadovaného termínu zahájení a termínu dokončení stavby. • Musí zvážit, zda je schopen zajistit termín zahájení (např. s ohledem na zpracování dokumentace stavby a vydání stavebního povolení, na předání staveniště aj.). • Měl by vzít v úvahu i to, zda termín umožňuje provést dodavateli nezbytnou výrobní přípravu stavby. • Při posuzování lhůty výstavby by si zadavatel měl být vědom, že optimální lhůta výstavby stavební firmy je zpravidla delší než optimální lhůta výstavby z pohledu investora a příp. počítat i s vyšší cenou stavby. • Se lhůtou výstavby a termíny zahájení a dokončení souvisí ještě otázka rizika 29.9.2014
